La situation du propriétaire bailleur en Belgique

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1 Ailleurs La propriété immobilière en Europe boulevard - fotolia.com Escale n 5 La situation du propriétaire bailleur en Belgique Nos amis Belges ont une organisation très originale, y compris dans le domaine de l immobilier. Nous pourrons ici mieux la comprendre et nous intéresser à leurs différences. La Belgique, appelée officiellement Royaume de Belgique, est un État fédéral depuis Elle est l un des six pays fondateurs de l Union européenne dont elle accueille les principales institutions. La Belgique couvre une superficie de km² avec une population d environ onze millions d habitants et cinq millions de logements. Elle compte trois régions officielles : La Région flamande, la Région wallonne et la Région de Bruxelles-Capitale. Le SNP (Syndicat national des propriétaires et copropriétaires), membre de l UIPI, créé en 1975, représente adhérents détenant entre 3 et 5 logements chacun, dont 75 % de propriétaires bailleurs. Les rapports locatifs Les baux de logements La réglementation des baux d habitation reste une compétence fédérale en Belgique, alors que le logement est désormais de la compétence des régions. Il s ensuit certaines interférences et conflits entre les législations émanant des deux niveaux d administration. Par ailleurs, une distinction doit être opérée entre les locations de logements affectés à la résidence principale du preneur et les autres (résidences secondaires). Seules les premières sont réglementées, comme expliqué ci-après. Les baux de résidences secondaires restent soumis au principe de la liberté contractuelle (art du Code civil). Ils sont cependant soumis aux règles régionales particulières énoncées au point «Logements de moins de 28 m 2 et kots d étudiants». Les locations de locaux à usage d habitation principale Elles sont régies par la loi fédérale du 20 février 1991, modifiée par les lois du 13 avril 1997 et des 25 et 26 avril Voici les principales règles en vigueur. Ci-dessus : un quartier de la capitale Bruxelles. État du bien : à la conclusion du bail, le logement doit répondre aux normes d habitabilité, tant fédérales que régionales (fonctions du logement, structures, stabilité, accessibilité, éclairage naturel, aération et équipement). Le bailleur doit aussi disposer d un certificat de performance énergétique remis au locataire avant la signature. Forme : le bail doit être écrit et comporter différentes annexes (résumé de la législation par Région, ainsi que des normes fédérales d habitabilité). Par Le Propriétaire immobilier - Octobre

2 Ailleurs La propriété en immobilière Europe en Europe et ne peuvent mettre fin au contrat que moyennant un préavis de 3 mois en fin de période. À la fin d un tel bail, pour autant que le congé soit donné, le bailleur retrouve sa liberté mais, s il est l auteur du congé, il ne peut augmenter le loyer du locataire suivant s il conclut à nouveau un bail de courte durée. Garantie locative (ou dépôt de garantie). Si elle est constituée en espèces, elle ne peut dépasser deux mois de loyer et les fonds doivent être placés sur un compte au nom du locataire, bloqué en faveur du bailleur. D autres formes de garantie sont possibles telles que l aval d une banque, des valeurs mobilières sans limite de montant, voire encore une caution personnelle. Un état des lieux d entrée détaillé doit être établi et annexé au contrat de bail. ailleurs, le bailleur est chargé de procéder gratuitement à l enregistrement du bail, dans les deux mois de la signature. À défaut, et tant que le bail n est pas enregistré, le locataire peut rompre le bail à tout moment et sans indemnité, pour peu qu il s agisse d un bail de 9 ans. Durée. En principe, le bail est établi pour 9 ans. Le preneur peut résilier la location à tout moment moyennant un préavis de 3 mois. Si la résiliation intervient durant les 3 premières années, il est redevable d une indemnité de 3, 2 ou 1 mois selon que le bail se termine durant la 1 re, 2 e ou 3 e année. Le bailleur peut récupérer le bien à tout moment pour occupation personnelle ou d un proche, moyennant un préavis de 6 mois. À l issue de chaque période triennale, il peut aussi donner un congé avec un préavis de 6 mois, soit pour effectuer dans les lieux des travaux dont le coût correspond à 2 ou 3 années de loyers, soit Vue de Liège. moyennant le paiement d une indemnité de 9 ou 6 mois de loyer suivant que le congé est donné après 3 ou 6 ans. Sauf circonstances exceptionnelles, le motif qui justifie le congé doit être réalisé dans certains délais. À défaut, le bailleur est redevable d une indemnité équivalente à 18 mois de loyer. À l issue des 9 ans, le bailleur peut récupérer son bien, sans motif, moyennant un préavis de 6 mois. S il ne le fait pas, le bail est reconduit par périodes de 3 ans. Par dérogation au principe du bail de 9 ans, les parties peuvent conclure un bail dit de courte durée. Ce dernier ne peut excéder 3 ans, et il n est prorogeable qu une seule fois sans que la durée totale de location puisse dépasser 3 ans. Si à l issue du bail de courte durée, le preneur est laissé dans les lieux, le bail est alors censé avoir été conclu pour 9 ans depuis la prise d effet de la location. Dans un bail de courte durée, les parties sont tenues par la durée convenue Lotharingia - fotolia.com Le loyer initial est fixé librement. L adaptation annuelle des loyers à l évolution du coût de la vie s opère en principe à la date anniversaire de l entrée en vigueur du bail. On utilise à cet effet l indice «santé» qui est l indice des prix à la consommation (panier de la ménagère) dont on a soustrait l impact de l évolution des prix de l alcool, du tabac et des carburants. Cet indice sert également à l indexation des salaires. L indexation est de droit (sauf stipulation contractuelle contraire) pour les baux de résidence principale mais pas pour les autres baux de logements. À la fin de chaque période triennale d un bail de 9 ans, une révision du loyer peut être demandée tant par le bailleur que par le locataire en raison de circonstances nouvelles. Travaux. Une loi de 2007 prévoit d établir une liste des travaux incombant à chaque partie et à laquelle il ne sera plus possible de déroger. Toutefois, cette liste n existe pas encore, de sorte que les parties conservent provisoirement leur liberté, sauf en ce qui concerne les réparations rendues nécessaires par force majeure, qui sont à la charge du bailleur Le Propriétaire immobilier - Octobre 2011

3 Logements de moins de 28 m 2 et «kots» d étudiants, qui peuvent être des locations meublées La location de ce type de biens est soumise à des règles régionales particulières. En Région wallonne, le bailleur doit obtenir un permis de location octroyé par la commune (respect de normes régionales et communales d habitabilité etc.). En Région bruxelloise, le bailleur doit faire une déclaration sur l honneur certifiant que le logement répond aux règles régionales de qualité. Par ailleurs, la location de chambres et de logements étudiants en Flandre est soumise à l obtention d une attestation de conformité délivrée par l autorité communale. Les locations commerciales Elles sont régies par la loi du 31 avril Cette législation, qui concerne les locaux ouverts à la clientèle des commerçants et artisans, est très protectrice des intérêts des locataires qui sont cependant tenus de faire valoir leurs droits en respectant des formes précises, notamment lors des demandes de renouvellement. En voici les principes en quelques mots. Le bail a une durée minimum de 9 ans avec faculté de résiliation triennale pour le locataire. C est également possible pour le bailleur, à certaines conditions et pour autant que cela soit prévu dans le bail. À l issue des 9 ans, le locataire est en droit de demander le renouvellement (trois renouvellements possibles) par recommandé adressé entre le 18 e et le 15 e mois qui précèdent la fin de la période. Le bailleur peut le refuser à certaines conditions (reprise pour occupation personnelle ou d un proche, travaux etc avec paiement éventuel d indemnités) ou le subordonner à de nouvelles conditions, notamment de loyer. En cas de désaccord sur le motif de refus ou les conditions, le Juge de Paix arbitrera en recourant le cas échéant à une expertise. En cours de bail, à l issue d une période triennale, tant le preneur que le bailleur peuvent demander la révision du loyer à la baisse ou à la hausse, en raison de circonstances nouvelles. Si elle est prévue au bail, l adaptation annuelle des loyers à l évolution du coût de la vie s opère en principe à la date anniversaire de l entrée en vigueur du bail. On utilise à cet effet l indice «santé» (voir précédemment). Parmi les points qui peuvent être librement fixés dans le bail, on peut notamment citer : - le montant du loyer initial ; - la détermination des garanties (cautionnement, dépôt de garantie au montant libre, etc.) ; - la fixation et la répartition des charges ; - la répartition entre les parties des diverses réparations, avec possibilité de mettre les grosses réparations à la charge du locataire ; - la possibilité de mettre à la charge du locataire certains impôts pesant normalement sur le bailleur. Les locations professionnelles (professions libérales et bureaux) Elles sont soumises, comme les résidences secondaires, au droit commun de la location, ce qui veut dire que la convention fait la loi des parties, notamment pour la durée du bail, les modalités pour y mettre fin, le montant du loyer et des charges, etc. Les expulsions La procédure d expulsion est plus souple et plus rapide que dans d autres États européens, même si, en fonction des circonstances, elle peut prendre plusieurs mois. Le délai minimum pour l obtention d un jugement et l expulsion est en tout cas de trois mois, mais il faut souvent compter sur un délai plus long. Il faut cependant noter qu un jugement de résiliation du bail ne peut être exécuté qu au plus tôt un mois après sa signification par huissier. Ce dernier devra requérir le concours de la force publique, d un déménageur et d un serrurier. Le provisionnement des frais est à charge du bailleur. Il n y a pas de suspension des expulsions pendant l hiver. Le bailleur face à l impôt La taxation des revenus de la location dans le chef des particuliers L imposition des revenus tirés de la location d un logement non meublé Chaque immeuble est doté d un Revenu cadastral, montant censé représenter la valeur locative nette de l immeuble. Ce montant n a plus été revu depuis 1975 ; on applique dès lors une indexation annuelle. Actuellement, la valeur prise en considération pour l application de l impôt s élève au Revenu cadastral x 1,5461. Le Revenu cadastral indexé, et majoré de 40 %, sert de base taxable pour les baux de logements. Ce montant est ajouté aux autres revenus du contribuable et imposé selon le taux progressif. Chaque conjoint est désormais imposé distinctement alors que précédemment les revenus immobiliers étaient ajoutés à ceux de celui qui déclarait le plus grand montant de revenus de toute nature. Il n y a donc pas de taxation sur les montants réellement perçus. Cependant, des adaptations apportées ces dernières années ont entraîné un certain rééquilibrage. L imposition des revenus tirés de la location d un logement meublé La part du loyer qui correspond à la location des meubles garnissant un bien loué doit être précisée dans le bail. Le contribuable est imposé au taux fixe de 15 % ou 25 % (selon que le bail a été conclu avant ou après le 1 er mars 1990) sur la moitié du montant annuel ainsi déterminé. Si le bail ne précise rien, le loyer des meubles est estimé à 40 % du loyer total. L imposition des meubles s ajoute à l imposition du bien lui-même, telle que décrite ci-dessus. Revenus tirés de la location d un immeuble affecté à des fins professionnelles (baux commerciaux et baux professionnels) La taxation de ces locations s opère sur la base du revenu réel produit par ces biens. Le montant brut est minoré Le Propriétaire immobilier - Octobre

4 Ailleurs La propriété en immobilière Europe en Europe d un montant forfaitaire pour charges, qui est en principe de 40 % des loyers mais est en réalité plafonné à 2/3 du revenu cadastral revalorisé par un coefficient édité chaque année. Ce coefficient est de 3,87 pour les revenus de Plus-values réalisées par les particuliers à l occasion de la cession de biens immobiliers Une taxation est opérée sur la plus-value d un immeuble non bâti, s il est revendu pendant les 8 ans de l acquisition ou les 3 ans de la donation. Le montant taxable est la différence de prix, dont il faut déduire les frais de revente, majorés de 5 % par année écoulée entre l achat et la revente. L imposition est de 33 % ou 16,5 % selon que la revente intervient plus ou moins 5 ans après l acquisition. Une taxation est opérée sur la plus-value d un immeuble bâti s il est revendu dans les 5 ans de l acquisition ou les 3 ans de la donation. Le montant imposable est fonction de la différence de prix entre l achat et la vente, des frais engendrés par ces opérations, et de l écoulement du temps : chaque année, le montant taxable est diminué de 25 %. L imposition s opère au taux de 16,5 %. Toutes les impositions décrites cidessus sont majorées de «centimes additionnels communaux», dont le taux est établi par commune. Les autres impôts et taxes principaux Le précompte immobilier Il s agit du mariage entre la taxe foncière et la taxe d habitation en France. Le précompte immobilier est calculé sur la base du revenu cadastral indexé (voir ci-dessus). C est un impôt dont le produit est partagé entre les Régions, les Provinces et les communes, chacune de ces instances déterminant son propre taux. En moyenne, le précompte immobilier s établit entre 35 et 45 % du revenu cadastral indexé. Dans le cadre des baux de résidences principales, cet impôt ne peut être mis à charge du locataire. En outre, il n a de «précompte» que l appellation, c est un impôt définitif sur le patrimoine. La taxe sur les petits logements et «kots» d étudiants loués meublés ou non de 28 m 2 et moins Certaines communes lèvent une taxe sur les petits logements et kots d étudiants, meublés ou non, de 28 m 2 au maximum. Elle s élève généralement à 100 ou 150 par an et trouve notamment sa justification, alléguée par les communes, dans le fait que le revenu cadastral n a pas été revu lors de la division de l immeuble. Les communes invoquent également les charges supplémentaires qui leur sont occasionnées par ce type de logements. Impôt de solidarité sur la fortune Il n existe pas en Belgique d impôt sur la fortune portant ce nom, même si les impôts touchant le patrimoine sont nombreux : précompte immobilier, droits d enregistrement sur les mutations immobilières, droits de donation, droits de succession qui, pour ces derniers, frappent principalement le patrimoine immobilier et peuvent s élever jusqu à 80 % de la valeur des biens! Les droits d enregistrement (ou de mutation) Les mutations à titre onéreux de biens immobiliers sont soumises à enregistrement auprès des services de l administration fiscale et cette formalité donne lieu à un prélèvement fiscal ou droit d enregistrement. Le taux de droit commun applicable aux ventes d immeubles ne relevant pas de la TVA ou d un régime plus favorable est fixé à 12,5 % de la valeur du bien (et non du prix de vente) à Bruxelles et en Wallonie, et 10 % en Flandre. Les droits de donation et de succession En fonction du montant taxable, du lien de parenté et de la Région compétente, les taux varient de 0 à 80 %. Il est à noter que, pour les biens mobiliers, des taux réduits de donation existent mais ils ne concernent pas les biens immobiliers. La taxe sur les logements inoccupés À l instigation des Régions, nombre de communes lèvent une taxe sur les immeubles inoccupés pour des raisons qui ne dépendent pas de la volonté du propriétaire. Le taux de cette taxe et la ferveur avec laquelle elle est appliquée varient d une commune à l autre. En outre, la Région bruxelloise (qui comporte 18 communes) a instauré récemment une amende administrative sur les logements inoccupés, répondant aux mêmes conditions, d un montant de 500 par mètre de façade, multiplié par le nombre d étages de l immeuble. Cette amende est susceptible d être cumulée avec la taxe communale à moins que la commune ne renonce à sa réglementation, auquel cas une partie de l amende lui serait ristournée. L urbanisme Les règles d urbanisme La législation sur l urbanisme est régionalisée en Belgique. Par ailleurs, les communes disposent d une large autonomie pour fixer leur propre politique urbanistique Le Propriétaire immobilier - Octobre 2011

5 La législation sur l urbanisme comporte un très important volet planologique. Il existe des plans (contraignants) et schémas (indicatifs) tant au niveau régional qu au niveau communal. Une stricte hiérarchie des plans est établie, avec des possibilités de dérogation très encadrées. Les plans peuvent geler l utilisation des biens des particuliers (affectation en zones non constructibles) ce qui génère dans certains cas l octroi d indemnités, souvent peu élevées (dommage planologique). Comme ailleurs, tout propriétaire qui souhaite construire un immeuble doit préalablement respecter certaines règles et contraintes urbanistiques. Les règles, qui sont souvent modifiées, ne concernent pas uniquement les constructions nouvelles mais aussi, par exemple, les reconstructions, certaines rénovations, la division d un immeuble en plusieurs parties, le changement d affectation, etc. Elles se caractérisent essentiellement par l obligation d obtenir un permis préalable aux principales interventions à réaliser sur un bien immobilier. Dans de nombreux cas, il est nécessaire de procéder à une enquête publique et/ou à une étude d incidence sur l environnement. Il serait particulièrement fastidieux de détailler toutes ces règles dans le cadre de la présente étude. Nous sommes cependant à la disposition du lecteur particulièrement intéressé pour les lui communiquer. Deux prérogatives de la personne publique : l expropriation et le droit de préemption L expropriation Ainsi que le prévoit l article 17 de la Déclaration des Droits de l Homme et du Citoyen, l expropriation est toujours fondée sur l utilité publique et, comme le prévoit la Constitution belge, il ne peut y avoir d expropriation sans indemnisation. Il existe plusieurs types de procédures, qui sont assez formelles, avec des phases obligatoires et le recours éventuel au Conseil d État (contestation de l acte administratif qui décide du principe terry sonveaux - fotolia.com Namur, capitale de la Wallonie. même de l expropriation) et aux juridictions civiles, le plus souvent lorsque le propriétaire conteste l indemnité proposée par un «comité d acquisition», ce qui donne lieu à des expertises. La procédure dite «d extrême urgence», qui est en principe exceptionnelle, est le plus souvent appliquée, alors que très souvent les travaux qui ont motivé l expropriation ne sont réalisés que bien longtemps après, voire jamais! Dès la prise de décision de l expropriation, on assiste de facto à un gel du bien concerné, aucune intervention ne pouvant plus être effectuée ni aucune location consentie, alors même qu aucune indemnisation n a encore été proposée. Il n est pas rare que l expropriation proprement dite se fasse attendre tellement longtemps que le bien exproprié n a plus aucune valeur à ce moment, et les batailles juridiques pour obtenir la «juste indemnité» promise par la loi s avèrent alors épuisantes. Les procédures peuvent durer de longues années et aboutir parfois à ce que le montant attribué à la personne expropriée soit inférieur aux provisions qui ont été versées, d autant que des intérêts sont alors appliqués pour déterminer les montants remboursables. Le droit de préemption Le droit de préemption permet à une personne publique de se porter acquéreur prioritaire d un bien mis en vente. Contrairement à l expropriation, le droit de préemption ne touche que les personnes qui souhaitent vendre un bien immobilier. La matière relève de la compétence régionale. Le droit de préemption ne peut s exercer que dans des périmètres définis et l autorité qui préempte est en principe tenue d offrir le même prix que celui proposé par le candidat acquéreur. Il va de soi cependant que les biens situés dans les périmètres concernés subissent une perte de valeur liée à l incertitude de pouvoir les acquérir. Olivier Hamal et Béatrice Laloux, SNP (Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires), Bruxelles Le Propriétaire immobilier - Octobre