ETUDE RELATIVE A LA RELANCE DE

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1 ETUDE RELATIVE A LA RELANCE DE L HABITAT LOCATIF SYNTHESE DE L ETUDE DEPARTEMENT DE L HABITAT DIRECTION DE LA PROMOTION IMMOBILIERE ANNEE 2006

2 SOMMAIRE INTRODUCTION 2 I. DIAGNOSTIC DU MARCHE LOCATIF 3 1. L OFFRE ET LA DEMANDE LOCATIVE QUANTITATIVEMENT ET QUALITATIVEMENT EN INADEQUATION 4 2. LE PLACEMENT LOCATIF EST TRES PEU RENTABLE 6 3. LE CADRE FISCAL DU LOCATIF EST DISSUASIF 7 4. LE CADRE FINANCIER EST PEU ATTRACTIF, VOIRE DECEVANT 8 5. LE CADRE LEGAL DU LOCATIF EST CONTRAIGNANT LE CADRE D INTERMEDIATION LOCATIVE EST SANS ORGANISATION EFFICACE ET SANS PROFESSIONNALISME 13 II. PRINCIPALES ORIENTATIONS ET MESURES DE PROMOTION DE L HABITAT LOCATIF LES RECOMMANDATIONS D ORDRE JURIDIQUE Les règles relatives aux écrits de la location Les règles relatives à la durée Les règles relatives au loyer et charges locatives récupérables : Fixation et Révision Les règles proposées pour simplifier le régime du règlement des conflits Il est proposé de réglementer la concertation entre bailleurs et locataires Il est proposé de mettre en place des commissions de conciliation notamment au niveau local Il est proposé un recours à la médiation comme mode alternatif de règlement à l amiable Il est proposé un recours à l arbitrage : une véritable alternative à l instance judiciaire grâce à la solution de compromis Il est proposé un recours devant le juge : nécessité de simplifier la procédure judiciaire applicable au contentieux du locatif Il est proposé un accroissement de la capacité d exécution des décisions de justice particulièrement celle relative aux expulsions locatives Autres mesures d accompagnement pour mettre en œuvre les propositions de résolution des conflits locatifs LES RECOMMANDATIONS D ORDRE FISCAL ET FINANCIER Recommandations d ordre fiscal Les mesures fiscales agissant sur l offre de logements locatifs sociaux Les mesures incitatives en faveur de la demande de logements locatifs Recommandations d ordre financier LES RECOMMANDATIONS RELATIVES A L INTERMEDIATION LOCATIVE 44 1

3 INTRODUCTION Faire ressortir le marché locatif de sa léthargie, le relancer et lui donner toute sa fluidité, est l objectif affiché aujourd hui par le Ministère de l Habitat, de l Urbanisme et de l Aménagement, en l occurrence par la Direction de la Promotion Immobilière. Pour atteindre un tel objectif, trois impératifs s avèrent absolument nécessaires : Réviser voire refondre le cadre légal tant législatif que réglementaire ; Adapter le dispositif fiscal et financier et le rendre plus incitatif ; Forger sur le plan institutionnel un outil d intermédiation locative. Intégrer ces impératifs, c est traiter autrement le locatif pour mieux répondre à la diversité des besoins en location. Ces impératifs conditionnent la réalisation des politiques des pouvoirs publics en matière d habitat locatif à en faire tant un vecteur d investissement qu un levier de la politique sociale. Dans cette perspective, le Ministère a réalisé une étude dont l objectif est double : Déterminer l impact des divers facteurs (économique, financier, juridique et fiscal) sur le faible développement du marché locatif ; Proposer les orientations générales aidant à l élaboration d une stratégie de relance du marché. Cette stratégie, déclinée en mesures concrètes, visera à mettre un terme aux divers goulots d étranglement identifiés lors du diagnostic. Cette étude a été conduite en deux phases pour répondre à deux missions : Mission 1 est relative au «Diagnostic général sur le marché locatif» ; Mission 2 concerne «les propositions de mesures pour redynamiser le secteur locatif». Le présent document constitue la synthèse des investigations menées dans le cadre de la mission 1 et celle des propositions et des conclusions de la mission 2. - Sur le plan du diagnostic, cette synthèse rappelle la problématique relative à l adéquation de l offre et de la demande locative. Elle présente les dysfonctionnements du marché locatif qui entachent les différents aspects d encadrement dudit marché. Elle retrace la question épineuse de la rentabilité des investissements dans le secteur, les anomalies dont souffre le cadre fiscal, financier, juridique, institutionnel et organisationnel du marché locatif. Elle rappelle successivement les points faibles du dispositif fiscal et financier, les aspects critiques du système juridique du locatif, et enfin, les défaillances des agences immobilières en tant que structure d intermédiation du secteur. - Sur le plan des propositions, et sur la base des diagnostics établis, cette synthèse résume les orientations déclinées en mesures concrètes visant à réformer le cadrage juridique, fiscal, financier, institutionnel de l habitat locatif. Ces mesures centrent sur les principales préoccupations de dynamisation du marché de l habitat locatif à savoir : Refondre le statut du secteur locatif sur des règles juridiques organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires ; Rentabiliser l investissement locatif (notamment dans le locatif social, ) ; Solvabiliser la demande locative des ménages à revenu limité ; Professionnaliser l intermédiation locative. 2

4 I. DIAGNOSTIC DU MARCHE LOCATIF La place de l habitat locatif dans l économie nationale se mesure notamment tant en termes de valeur ajoutée, d investissements, d emploi et de recettes fiscales. La valeur ajoutée de l activité de l habitat locatif a varié de «2,4 à 2,8 milliards de dirhams au cours des onze dernières années». Cette activité contribue au PIB total à hauteur de 1,1% et 0,8% durant la même période jusqu à Cette part de la valeur ajoutée dans le PIB a varié de 0,41% en 2001 à 1,54% en D après l étude sur la balance économique réalisée en décembre par le Ministère de l Habitat liant le secteur de l habitat et de la promotion immobilière à l économie nationale, la production intérieure brute s est accrue de 16,2 Milliards de dirhams et la valeur ajoutée créée est de 6,5 Milliards de Dh, soit 1,54% du PIB estimé pour L investissement dans le secteur locatif s est chiffré durant les onze dernières années entre 3,6 et 5,3 Milliards de Dh. Ces investissements ont représenté entre 8,6% et 6,3% du total de la FBCF national durant la même période. L emploi dans l activité de l habitat locatif a connu durant les onze dernières années une variation de à emplois, il a représenté près de 1,2% et 1,6% de l ensemble de l emploi urbain respectivement en 1990 et Les recettes fiscales procurées par l activité de l habitat locatif sont estimées à environ 2,0% et 1,5% des recettes fiscales nationales respectivement entre 1990 et En somme, l habitat locatif constitue une activité économique appelée à occuper une place croissante dans l économie nationale. La vigueur d un marché locatif en croissance dépend d une offre locative suffisante, d une hausse de la demande, d un volume important et d une rentabilité conséquente des investissements dans l immobilier locatif réalisés tant par les particuliers, les promoteurs privés que les institutionnels. Or le marché de l habitat locatif connaît des dysfonctionnements multiples. Les raisons sont reliées à un cadrage tant juridique, fiscal que financier inapproprié et à une intermédiation assurée par des intervenants souvent très peu professionnels. L accent est également mis sur le manque de confiance des bailleurs face au risque locatif (notamment les loyers impayés, difficultés de récupération du bien immobilier, ) aggravé en cela par la faible rentabilité de l investissement locatif. Toutes ces raisons entravent le secteur immobilier locatif. Le parc est aujourd hui très insuffisamment mobilisé. 1 Etude sur la balance économique liant le secteur de l habitat et de la promotion immobilière à l économie nationale, Phase 2, Ministère de l Habitat et de l Urbanisme,

5 A cet égard, le débat développé en séances plénières et en ateliers a permis aux participants à la conférence internationale sous le thème : «L habitat locatif, vecteur d investissement et levier de la politique sociale» tenue à Rabat les 26 et 27 avril 2006, d appréhender la réalité de ce marché caractérisé par : Une offre et une demande locative en inadéquation ; Un placement locatif très peu rentable, voire non-rentable ; Un cadre fiscal et financier à effet dissuasif et très peu attractif ; Un cadre légal locatif contraignant ; Une intermédiation locative sans organisation efficace et sans professionnalisme. 1. L OFFRE ET LA DEMANDE LOCATIVE QUANTITATIVEMENT ET QUALITATIVEMENT EN INADEQUATION L enquête sur l offre et la demande de l habitat locatif ne présente pas de déséquilibre sur le marché. - Quantitativement, avec l hypothèse d un taux de vacance constant par rapport à l année 2000, l offre locative globale est estimée à logements. Cette dernière pourrait largement satisfaire la demande effective de logements locatifs qui s élève à ménages en Au plan de l offre : En 2004, le parc locatif occupé au Maroc est évalué à près de 930 milles logements pour 3,2 millions de logements occupés à titre de résidence principale en 2004, soit un taux de 29,2%. Il a connu une forte croissance durant les trois dernières décennies en passant de 600 milles unités en 1982 à 734 milles en 1994 avant d atteindre les 930 milles unités en Néanmoins, il a enregistré une baisse en proportion rapportée au stock occupé à titre de résidence principale: 42,2% en 1982 à 32,3% en 1994 avant d atteindre 29,2% en 2004, ce qui représente une baisse de 13 points en l espace de 22 ans. De même, 74% de ce parc global est concentré dans les régions abritant les grandes agglomérations du pays: Grand Casablanca (23%), Rabat Salé Zemmour Zaër (13%), Tanger Tétouan (11%), Souss Massa Darâa (8%), Marrakech Tensift Al Haouz (7%), Meknès Tafilalet (7%) et Fès Boulemane (6%). Aussi, en 2004 comme en 1994 et quelque soit la région, ce parc est largement dominé par la maison marocaine moderne (63%). Elle est suivie par l appartement en immeuble 19%, la maison traditionnelle 13% et l habitat sommaire 7%. Ce qui montre la prédominance d une typologie économique et sociale. L offre locative est essentiellement faite par des bailleurs particuliers, soit près de 91%. L intervention des établissements institutionnels est de plus en plus faible : le parc géré par Diyar Al Madina est passé de unités en 2000 à unités en 2004, ce qui représente respectivement 6.3% et 5.2% du parc locatif global occupé. 4

6 Ce dernier qui appartient en majorité à l Etat (92% en 2004 contre 6% pour Diyar Al Madina et 2% pour la SOPHAL), est réparti dans 18 agglomérations ou villes avec une concentration (86%) sur six agglomérations du pays. Par ailleurs, le parc logements vacants destiné à la location représentait en 2000 près du tiers du parc vacant total, soit logements. Ce dernier qui concerne essentiellement l appartement en immeuble (65%) et la maison marocaine moderne (33%), est concentré dans quatre régions : Grand Casablanca (29,5%), Souss Massa Darâa (13,9%), Rabat Salé Zemmour Zaër (13,4%) et Tanger Tétouan (12,2%). Il est caractérisé par une durée de vacance élevée : 3 années en moyenne pour Safi, 2 années à Agadir, une année pour les agglomérations de Casablanca et de Rabat Salé, et 10 mois pour Oujda. Une offre locative de taille moyenne (92 m² en moyenne) et bien équipée en termes de réseaux (plus de 93%) ; Le nombre moyen de ménages par logement est de 1,2 avec un taux de cohabitation élevé : près de 10%. Concernant les prix pratiqués, près du tiers des ménages trouvent que les loyers sur le marché sont élevés avec des variations de 22% pour le standing à 34% pour le social. Aussi, on relève que le taux d effort des ménages est relativement important, avec globalement, 29% du revenu des locataires qui est alloué au loyer (34% pour le standing et 26% pour le social et l économique). Au plan de la demande : Cette demande est concentrée dans les grandes villes avec près des deux tiers dans les agglomérations de Casablanca (23%), Rabat Salé (12%), Fès (5,6%), Marrakech (5,5%), Agadir (5,5%), Tanger (5,2%), Tétouan (4,4%) et Meknès (4,1%). Elle est en majorité concentré dans des logements économiques (56%), traditionnels (11%) et social (10%); les logements standings représentent près de 18% et le non réglementaire près de 5%. La taille moyenne des ménages locataires est de 4,2 personnes par ménage avec un faible écart selon le type d habitat. 46% des chefs de ménages locataires ont un âge inférieur à 40 ans. Cette dernière atteint 65% pour l habitat social. La demande de logement locatif est conforme aux catégories socioprofessionnelles des chefs de ménages. Un lien très fort entre le type de logement et le niveau de revenu des ménages. L inadéquation entre les désirs des ménages et les logements mis en location. Une demande de location motivée essentiellement par le manque de moyens pour accéder à la propriété. 5

7 - Qualitativement, on relève une inadéquation entre les désirs des ménages et les logements mis en location. Autrement dit, la demande reste en partie non satisfaite à cause de l inadéquation par rapport à l offre. Par ailleurs, au plan de la demande, la baisse du taux des locataires montre bien la tendance à l appropriation du logement par les ménages marocains ; tendance généralisée au niveau des différentes régions du pays. Cependant, la baisse du taux des locataires n entravera pas leur progression en nombre : le nombre de ménages locataires est passé de 715 milles unités en 1982 à plus d un million d unités en 2004, et devrait atteindre 1,4 millions d unités en 2020 soit une augmentation de près de 356 milles ménages d ici 15 ans. 2. LE PLACEMENT LOCATIF EST TRES PEU RENTABLE La réalité du placement locatif est caractérisée par : La faiblesse du pouvoir d achat des ménages et la cherté des prix des loyers pratiqués. Cette cherté est due elle-même à la flambée des prix fonciers, des prix des matériaux de construction, des coûts des constructions et des lotissements. D ailleurs, près du tiers des ménages trouvent que les loyers sur le marché sont élevés avec des variations de 22% pour le standing à 34% pour le social. On relève que le taux d effort des ménages est relativement important, avec globalement, 29% du revenu des locataires qui est alloué au loyer (34% pour le standing et 26% pour le social et l économique). Et pour ne prendre que la cherté des prix des loyers, cette dernière est entre autres à l origine d un parc de logements vacants non-négligeable appartenant principalement à des particuliers. Le coût continuellement élevé de l investissement locatif à l origine d une tendance à la diminution de l offre de logements locatifs. Dans ce sens, on note la régression de la rentabilité de l investissement dans la production de l habitat locatif due à plusieurs éléments dont entre autres, la charge fiscale affectant le coût de production. De l avis des professionnels, en l absence de mesures incitatives conséquentes sur le locatif, les effets de cette fiscalité seront nettement ressentis au plan de la fluidité du marché du logement locatif. L effet est tellement dissuasif et le sera davantage qu il ne manquera pas à l avenir d obérer l action des investisseurs, des promoteurs et des bailleurs. Pour faire face à cette situation, s agit-il de recourir à l allègement de la charge fiscale? Quelle vision et quelle approche pour la fiscalité de l habitat locatif et surtout de l habitat locatif social? Comparé à l investissement financier, le taux de rentabilité de l investissement locatif se situe au dessus des placements des valeurs mobilières. Ce sont notamment les cas des bons sur formule (2,7%), des dépôts à terme (4%), du compte sur carnet (2,35%) et du livret d épargne nationale (2,10%). 6

8 En revanche, comparés à l investissement boursier, la rentabilité des placements immobiliers est inférieure. Les placements modernes atteignent actuellement une performance dont le taux oscille entre 6% à 14% (OPCVM). Certes, si le placement locatif présente des avantages, il ne manque pas cependant d inconvénients : Ces avantages résident dans : Une sécurité plus élevée de l investissement immobilier dans des situations de crise, c est une valeur refuge ; Une meilleure protection offerte par l immobilier contre la perte du pouvoir d achat du fait de l augmentation des prix immobiliers. Les inconvénients qui contrecarrent de tels avantages consistent en ce qui suit : Un immeuble s use, nécessite des réparations, démolition et reconstruction ; En cas de réinvestissement dans la pierre, une bonne partie du loyer doit être réservée à l amortissement de la construction future de l habitation de remplacement ; Le placement locatif ne se liquide pas facilement et a un coût élevé ; Le placement immobilier cause plus de tracas et de litiges. Et même si l on investit dans le locatif, le risque est toujours là ; des problèmes de recouvrement tardif ou partiel des loyers, ou de non-recouvrement des impayés, le tout concourt à rendre aléatoire la rentabilité de l investissement. 3. LE CADRE FISCAL DU LOCATIF EST DISSUASIF Rappelons tout d abord qu à cause d une fiscalité peu incitative appliquée à la location, le coût de production est renchérit et l investissement locatif est entravé. Notons entre autres : La part estimée des impôts et taxes dans le coût de production moyen d un logement locatif est en moyenne de 12% dont la TVA représente 78% ; Le poids de la pression fiscale représente entre 10% et 25% du coût de revient d une opération de promotion immobilière ; La part des impôts et taxes dans le loyer annuel par logement passerait de 5,3% à environ 20% (logement social), 27% (standing moyen) et 29% (haut standing) ; L effort de l Etat en termes de dépenses fiscales représente 15,6% (soit 129 millions de Dh en 2004 au titre de l abattement de 40% prévu dans le cadre de l imposition des revenus locatifs à l IGR) et 16,3% (soit 135 millions de Dh) au titre de la déduction dans la limite de 10% du revenu global imposable des intérêts pour l acquisition ou la construction d une habitation à titre principal. Signalons aussi qu à cause de cette pression fiscale, le rendement de l investissement locatif est faible surtout avec le recours au financement bancaire. Citons à cet égard : Le taux du rendement net après frais financiers et avant impôts s établit à 3,17% ; le taux du rendement net après impôt s établit à 2,85%, soit un différentiel de 0,32% ; Le taux de rentabilité net après impôt baisse de près de 1,5% en passant d un investissement locatif en auto-financement à un autre en financement bancaire ; 7

9 Le taux de rendement net après impôt s établit à 4,27% contre 4,75% avant impôt soit un différentiel de 0,48% ; Le taux de rendement net après impôt pour les habitations traditionnelles 5,39% et pour les habitations non réglementaires 5,85% ; Le taux de rendement des habitations de standing n atteint pas annuellement 4%, immeubles 2,65%, maison marocaine 3,79% et villas 3,97% ; L habitat économique en immeuble est pénalisé, la différence entre le rendement net avant impôt (5,18%) et le rendement après impôt (4,09%) est de 1,1 points ; L habitat locatif permet l obtention d un taux de rendement de 4%. 4. LE CADRE FINANCIER EST PEU ATTRACTIF, VOIRE DECEVANT Pendant les deux dernières années, aucun projet immobilier destiné au locatif n a été financé, et ce, en dépit de la promulgation des lois 63/99 et 64/99 relatives respectivement à l organisation des relations contractuelles entre les bailleurs et les locataires des locaux d habitation ou à usage professionnel et au recouvrement des loyers. Le constat est décevant tant le secteur locatif connaît une régression notable dans les constructions affectées à la location et tant les raisons nombreuses, diverses et multiformes persistent, entraînant un blocage de l investissement locatif, une insuffisance du volume de financement, et un déficit important de production de logement locatif. L investissement locatif est en régression continue : Quelques indicateurs révèlent la tendance à la réticence des investisseurs et la constance du déficit de production de logement locatif. Ils permettent d en mesurer l ampleur et la dimension. En termes de parc national de logement locatif, la production dans le secteur locatif, étant de quelques milliers de logements par an durant les années 70, est passée actuellement à quelques centaines d unités. L offre de logements pour la location est de plus en plus réduite par rapport à une demande censée être potentiellement importante. La part du locatif dans le parc de logement ne dépasse jamais 20%, contre une part de 60% dans les pays industriels. Les ressources de financement du locatif sont peu mobilisées : Le secteur de l habitat locatif ne peut connaître l élan souhaité avec l insuffisance des sources de financement qui lui sont destinées et l inadaptation des conditions d accès à ces financements aux réalités des revenus et leur répartition. La prédominance de l autofinancement et l imposition de conditions souvent contraignantes au financement du logement qui vont jusqu à l exclusion des ménages à revenus faibles ou irréguliers, sont autant de facteurs qui contribuent au déficit du secteur, et s étend également au niveau de l habitat locatif. 8

10 L investissement dans le secteur locatif ne présente aucune attractivité pour les établissements de crédit. D ailleurs, non seulement on note une absence quasi-totale de financement spécifique au logement de location mais on constate aussi que ce secteur ne dispose pas des mêmes avantages par rapport aux prêts destinés à l accès au logement et ce tant au niveau des taux d intérêts, de la durée du prêt qu au niveau de l éligibilité. On peut même relever que le financement de constructions ou de l acquisition du logement pouvant être destiné à la location, se pratique à des taux d intérêt qui pénalisent la promotion immobilière. Certes, les raisons sont nombreuses. Elles concernent le déséquilibre contractuel entre bailleurs et locataires, la hausse du risque locatif, la hausse de la taxation et des droits d enregistrement, le contexte plus favorable du placement financier (meilleurs rendements), ainsi que la faiblesse de l épargne à moyen et long terme. Toutes ces raisons se cristallisent autour d une très faible rentabilité du parc locatif. Elles constituent l handicap à tout effort d investissement dans le logement locatif, ce qui n a pas manqué de désintéresser les institutionnels à l instar des compagnies d assurance du secteur de l immobilier locatif. En effet, les investisseurs institutionnels (compagnies d assurance entre autres) ont renoncé à ce secteur comme placement à long terme pour se tourner vers le marché financier, secteur plus sur et plus rentable. La part de financement consacrée à l habitat locatif est en constante réduction Le financement du logement locatif n a été mobilisé que de façon très négligeable. A cet égard, en témoigne le volume décroissant de crédits ou prêts accordés pour le secteur du logement locatif. Ce volume démontre la part de financement consacrée à l habitat locatif. Cette part de financement s est réduite considérablement. Le secteur du logement locatif représente une faible part sur la totalité des crédits alloués à l habitat (10% à 15% de l ensemble des encours de crédits distribués aux autres secteurs de l économie). Le système bancaire n est que faiblement impliqué Le système bancaire contribue faiblement au financement de l investissement immobilier (moins de 20%) aussi bien du côté du promoteur que des ménages, contre un autofinancement de 80% de l acquisition des logements. On note même la réticence des établissements de crédit à consentir investisseurs désirant construire des immeubles destinés à la location. des crédits aux Par ailleurs, plusieurs raisons expliquent la très forte insuffisance du volume de financement consacré à l habitat locatif. La tendance remarquée est que les ressources de financement du locatif sont peu mobilisées. Les causes en sont multiples. Rappelons quelques unes : Inadaptation des conditions d accès au financement aux réalités des revenus des ménages (des conditions souvent contraignantes) ; L investissement locatif ne présente aucune attractivité pour les établissements de crédit : 9

11 Absence quasi-totale de financement spécifique au logement locatif ; Absence d avantages par rapport aux prêts destinés à l immobilier tant au niveau du taux d intérêt, de la durée du prêt et de l éligibilité ; Complexité de la réglementation ; Hausse du risque locatif ; Taxation élevée ; Contexte plus favorable au placement financier (meilleurs rendements) ; Faiblesse de l épargne à moyen et long terme. Désintéressement des institutionnels ex : les compagnies d assurance ont renoncé à l investissement locatif et se sont tournées vers le marché financier, autrement dit, l effort d investissement dans le logement locatif est limité. La part de financement consacrée à l habitat locatif est en constante réduction : Le secteur du logement locatif représente une faible part sur la totalité des crédits alloués à l habitat (10% à 15% de l ensemble des encours de crédits distribués aux autres secteurs de l économie). Le système bancaire n est que faiblement impliqué : Le système bancaire contribue faiblement au financement de l investissement locatif (moins de 20%) aussi bien du côté du promoteur que des ménages, contre un autofinancement de 80% de l acquisition des logements. 5. LE CADRE LEGAL DU LOCATIF EST CONTRAIGNANT Les problèmes persistent dans les rapports entre bailleurs et locataires en dépit des récentes lois relatives aux dits rapports et au recouvrement des loyers promulgués en août Les contraintes et les obstacles sont à cet égard divers et multiples. Rappelons notamment l effet de réduction de l offre de logements destinés à la location provoquée par un dispositif déséquilibré en faveur d un locataire protégé et au détriment d un bailleur peu sécurisé. Ce dernier est livré aux divers risques : Un loyer tantôt payé tardivement, tantôt impayé et souvent considéré comme non rentable ; Des charges locatives en souffrance face auxquelles le locataire manifeste toute son insolvabilité ; Des litiges à répétition avec les locataires instaurant un climat de manque de confiance et incitant la majorité des bailleurs à la prudence et à l identification du bon client ; Des jugements non exécutés ou du moins exécutés avec un retard considérable en dépit d une pratique judiciaire contentieuse opérante. En outre, les règles juridiques qui régissent le bail sont incohérentes. Contenues dans une législation jugée surtout limitative quant aux prérogatives du bailleur, ces règles assignent au propriétaire des obligations contraignantes (déclaration de vacances locatives, désengagement des locaux à usage d habitation, non-opposition du refus de location, réquisition des locaux par l Etat et affectation à la location forcée, ). 10

12 Pour sortir de cette situation, et pour assurer un meilleur équilibre des droits et obligations des deux parties, l Etat doit réguler en conférant un statut à la location. Dans ce sens, il s agit de réglementer les loyers de façon précise et complète et définir dans le détail, les procédures, les droits et les obligations du locataire et du propriétaire. A cet égard, les participants à l atelier relatif à l aspect légal du locatif lors du séminaire international portant sur le thème «l habitat locatif, vecteur d investissement et levier de la politique sociale», tenu les 26 et 27 avril 2006 à Rabat, ont particulièrement insisté sur la nécessité d une homogénéisation, d une harmonisation et d une actualisation des textes régissant la matière par rapport au contexte socio-économique actuel et ce, dans un souci de clarté, de sécurité, de simplification et de transparence. 11

13 Encadré n 1 : Le cadre légal de l habitat locatif : les dispositions critiques Les dispositions tombées en désuétude se révèlent inadaptées à la réalité socio-économique actuelle et à l environnement nouveau du marché de la location. Cet effet d inadaptation subsiste toujours, il justifie leur abrogation : Notons à cet égard les textes ci-après : Le dahir du 25 mars 1941 qui réprime le refus de location ; Le dahir du 23 avril 1941 qui prescrit la déclaration des locaux vacants ; Le dahir du 19 août 1941 relatif au dégagement des locaux à usage d habitation ; Le dahir du 1er décembre 1950 édictant de nouvelles dispositions réprimant la spéculation illicite sur les loyers ; Les dispositions du décret-loi du 08 octobre 1980 et son décret d application qui portent sur la réduction du tiers du montant des loyers des locaux à usage d habitation au profit de certains locataires. Les dispositions contraignantes à l égard des bailleurs entraînent une rupture de l équilibre contractuel, les sécurisant que très peu car elles ne garantissent pas leurs prérogatives : Parmi ces dispositions, citons entre autres les obligations qui consistent à : Déclarer les locaux vacants à l Administration ; Dégager de l ensemble de ses biens immobiliers les locaux à usage d habitation ; Ne pas opposer un refus de location dans certaines situations ; Se voir réquisitionner les locaux afin de les affecter à la location forcée ; Ne récupérer le logement loué que dans certaines situations exceptionnelles ; Réduire le montant du loyer des locaux à usage d habitation au profit de certains locataires (autrement dit si le revenu du locataire est inférieur à 1500 Dh, le montant du loyer sera diminué d un tiers, si le locataire devient insolvable, le bailleur ne peut plus récupérer les loyers impayés) ; Garantir la jouissance contre «les faits des autres locataires», autrement dit, le bailleur est tenu comme responsable des dommages causés par les voisins du locataire ; Assumer les réparations locatives et autres mises à la charge du propriétaire. Citons quelques autres dispositions contraignantes qui résultent de la loi 6-79 telle qu elle a été modifiée par le dahir de 1999 : Le pouvoir d appréciation attribué au tribunal pour déterminer l avis de droit de révision, et qui peut être interprété en faveur du locataire. Le pouvoir d appréciation au niveau de la fixation de l indemnité forfaitaire pour les charges locatives (article 3). Pour la validation du congé, notamment la clause d un préavis de trois mois au moins adressé au locataire. Quelques conditions pour demander la validation d un congé (notamment la propriété des locaux 3 ans au moins avant le congé) en cas de demande de récupération du local pour le bailleur lui-même ou ses ascendants ou ses descendants. La poursuite imposée au bailleur sans détermination de durée si le congé n est pas validé, même lorsque la durée originale était déterminée. La considération du sous-locataire comme locataire initial. Au cas où la cession ou la sous-location n est pas interdite, le bailleur est appelé à concourir à l acte. Les dispositions lacuneuses à l origine des situations litigieuses se rapportent tant au rapport bailleurslocataires qu au recouvrement des loyers : Citons à cet égard, les dispositions de la loi n et complétant la loi n 6-79 qui n a pas pu atteindre les objectifs relatifs à la réalisation d un équilibre entre les intérêts du locataire et ceux du bailleur. A ce niveau, les dispositions jugées particulièrement critiques portent sur : La révision du loyer trois mois après la conclusion du bail ; La procédure de congé ; La sous-location et la cession ; La procédure concernant les litiges relatifs au bail. Le vide juridique constaté à la lecture de ces dispositions accroît la fréquence des litiges locatifs dont les principales raisons sont notamment : Le non recouvrement des loyers ; Le retard dans le paiement des loyers ; La révision des prix des loyers ; La location sans l accord préalable du bailleur ; Le problème de la récupération des biens ; Le paiement des charges locatives et les frais de réparation ; L insuffisance ou l absence de l entretien. 12

14 6. LE CADRE D INTERMEDIATION LOCATIVE EST SANS ORGANISATION EFFICACE ET SANS PROFESSIONNALISME La profession d intermédiation souffre de contraintes diverses et d un manque d organisation et de professionnalisme ; tel est le constat relevé par les intervenants et les participants à l atelier réservé au cadre d intermédiation locative. L encadré ci-après décline entre autres les principales contraintes et limites de cette profession d intermédiation. Notons : Le caractère récent et de taille réduite du système ; L insuffisance de cadres employés par les agences immobilières ; L activité limitée est orientée essentiellement sur la location et la vente ; Les méthodes de travail rudimentaires utilisées par l intermédiation locative ; Les honoraires et les frais d intermédiation faibles et non réglementaires ; Des rapports peu entretenus avec les bailleurs et locataires et peu structurés dans le cadre d un bail écrit. Une telle situation contraste radicalement avec les expériences des pays développés où la fonction d intermédiation locative est organisée et animée par des professionnels du logement locatif. En effet, dans ces pays l Etat et les collectivités locales ainsi que le secteur privé occupent une place importante en matière d intermédiation locative. Et, si l on prend comme exemple le cas de l habitat locatif social, on constate différents types d intermédiaires. On recense les municipalités, les communes, les collectivités locales, les associations ou les sociétés privées à but non lucratif dont le rôle est de construire des logements sociaux. Certains pays associent les propriétaires individuels privés pour gérer des logements privés. Enfin, dans d autres pays, l Etat a mis en place des agences d intermédiation ou des institutions dont la charge est non seulement d accomplir une fonction d intermédiation en matière d habitat locatif mais aussi de construire et de gérer des logements sociaux. Dans notre contexte, pour dépasser les insuffisances de notre système, un cadre institutionnel et de gestion mérite d être réfléchie car le besoin se fait sentir de faire jouer aux intermédiaires immobiliers un rôle important dans l accompagnement de toute relance de l habitat locatif. 13

15 Encadré n 2 : Contraintes et limites de la profession d intermédiation : le cas des agences immobilières Elle est d abord de création récente et de taille réduite : 2/3 crée durant la décennie 90 ; 24% après 1999 ; 35% des agences immobilières comprennent une personne; 47% comprennent 2 personnes ; 18% comprennent 3 personnes ou plus. Près du ¾ des agences ne comptent parmi leur effectif aucun cadre. L intermédiation locative est une activité limitée et orientée principalement sur la location et la vente. Les agences immobilières font dans leur quasi-totalité de la location et de la vente de logement essentiellement économique et social (soit 99%). La location de logements a représenté ces cinq dernières années les ¾ des logements loués par l agence contre le ¼ pour la vente de logements. L intermédiation locative est conduite avec des méthodes parfois rudimentaires : Aucune démarche marketing n est adoptée : très peu de recherche du client bailleur (beaucoup de cas d immobilisme, ) ; L agence immobilière reste le moyen utilisé pour rechercher une location (77% soit les ¾ des agences) contre le réseau relationnel (9,5%), l agent informel (8%), le porte à porte (5,6%), l annonce dans le journal (0,4%) ; La recherche du logement par le biais des agences immobilière concerne l habitat standing (86% des locataires), l habitat traditionnel (77%), l habitat économique 76%, l habitat social (74%) et l habitat non réglementaire (46%). Des honoraires et des frais d intermédiation faibles et non réglementaires* : Les ¾ (76%) des agences immobilières préfèrent négocier leurs honoraires avec le client locataire ; Le montant des frais d intermédiation s élève en moyenne à 836 Dh et pour 53% les ménages n ont payé que moins de 500 Dh et 19% ont payé entre 500 et 1000 Dh ; Relation étroite entre frais d intermédiation et la catégorie d habitat : Honoraire logement social ou traditionnel : 350 Dh Honoraire logement économique : 760 Dh Honoraire logement standing : 1684 Dh Honoraire logement non réglementaire : 257 Dh Des rapports peu entretenus et pas suffisamment structurés : Des rapports peu entretenus avec l interlocuteur : Près de 8% des ménages affirment qu ils s occupent du renouvellement du contrat de bail ; 9% des ménages ont un intermédiaire qui s occupe de tout le processus de location. Des rapports non-structurés : le contrat de bail n est pas généralisé : 31% des ménages louent sans contrat de bail ; 57% estiment qu un accord verbal est entièrement suffisant ; 37% des ménages ont été confrontés au refus du bailleur d établir un contrat de bail. * Voir rapport diagnostic général de l habitat locatif, pages

16 II. PRINCIPALES ORIENTATIONS ET MESURES DE PROMOTION DE L HABITAT LOCATIF Les recommandations essentielles relatives à la mise en place d un nouveau cadre juridique, fiscal, financier, institutionnel et d intermédiation locative qui sont proposées visent à concourir aux objectifs souhaités tant par les offreurs que les demandeurs : Les propositions émises au profit des offreurs visent les objectifs suivants : Accroître le nombre des investisseurs promoteurs des logements locatifs et assurer progressivement l accroissement de l offre de l habitat locatif de type social ; Stimuler l investissement dans les logements sociaux grâce à l amélioration du taux de rentabilité du logement locatif que le dit investissement est susceptible de générer ; Faire baisser la pression fiscale sur le coût de production moyen d un logement locatif social notamment ; Inciter le transfert de l épargne vers l investissement dans la production et assurer une plus grande couverture des besoins de financement des investisseurs des logements locatifs, surtout en cours de construction. Les objectifs visés concernent aussi les locataires. Il s agit par le biais des mesures préconisées de : Bénéficier d une éventuelle redynamisation de la promotion de l habitat locatif à prix modéré ou à prix raisonnable et maîtrisé ; Profiter de la multiplication du nombre de logements «sociaux» locatifs et de ce fait, de la résolution d une partie du déficit en location, surtout pour les ménages à revenu limité ; Améliorer les conditions de logement des ménages à faible revenu. Pour atteindre ces objectifs, il est recommandé de : Mettre fin aux dispositions juridiques critiques susvisées, et asseoir un cadre légal approprié ; Introduire un dispositif fiscal et financier incitatif et mobilisateur ; Mettre en place une démarche professionnalisante de l intermédiation locative. 1. LES RECOMMANDATIONS D ORDRE JURIDIQUE Les règles proposées pour fonder le statut locatif sont relatives aux écrits de la location, à la durée, au loyer et au régime de règlements des conflits. Le bail doit être écrit, le loyer étant l élément central dont le paiement doit être garanti. La durée d occupation de la location doit être prévue dans le contrat écrit. Le loyer doit être révisable et ajustable lors des renouvellements et dont les charges accessoires sont récupérables. Le régime de règlements des conflits doit être ouvert et doit comporter outre un contentieux locatif rapide et des décisions exécutées, la concertation, la conciliation, la médiation et l arbitrage. Toutes ces règles constituent des principes fondamentaux qui sont proposés pour être regroupés dans un statut locatif rénové, visant la récupération du bien loué et la garantie du paiement. 15

17 1.1 LES REGLES RELATIVES AUX ECRITS DE LA LOCATION : a) Le contrat de location doit être établi par écrit. Il doit comporter des dispositions auxquelles doivent se conformer le bailleur et le locataire. Il doit préciser les éléments ci-après : Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ; Le nom et prénom du locataire, son adresse et ses coordonnées ainsi que sa profession ; La date de prise d effet et la durée ; La consistance et la destination du local loué ; La désignation des locaux et équipements d usage privatif dont le locataire a, la jouissance exclusive et, le cas échéant, l énumération des parties, équipements et accessoires de l immeuble qui font l objet d un usage commun (énumération des parties communes de l immeuble) ; Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ; Le montant du dépôt de garantie. Le contrat de bail doit aussi contenir en annexe : Un état des lieux du local ; Les extraits du règlement de copropriété, si l immeuble est géré en copropriété ; Etc b) Le contrat écrit doit préciser les obligations et droits réciproques du bailleur et du locataire : Ces droits et obligations doivent être équilibrés dans les relations individuelles des parties comme dans leurs relations collectives. Le contrat écrit doit préciser les obligations du locataire. Ces obligations du locataire sont : Le paiement du loyer et des charges ; L usage paisible des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; La réponse aux dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu il ne prouve qu elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d un tiers ; La prise à sa charge de l entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et l ensemble des réparations locatives définies, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, mal façon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; L exécution dans les lieux loués des travaux d amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l entretien normal des locaux loués ; La non transformation des locaux et équipements loués sans l accord écrit du propriétaire, à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés. Le bailleur a toutefois la faculté d exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ; 16

18 L assurance contre les risques (dans le cas où elle est exigée) dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d en justifier lors de la remise des clés, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d une attestation de l assureur ou de son représentant. Le contrat écrit doit préciser les obligations du bailleur : Le bailleur est obligé par un contrat de location nécessairement écrit qui précise les droits et les devoirs de chaque partie, et la répartition des charges. L obligation faite au bailleur de louer un logement décent : Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire et doté des éléments le rendant conforme à l usage d habitation (ventilation, l électricité, l eau). L obligation faite au bailleur de délivrer au locataire le logement en bon état d usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. A cet égard, il est proposé de définir les conditions minimales de confort et d habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location. Les logements à usage d habitation doivent présenter des caractéristiques en termes de composition et de dimensions, d ouverture et de ventilation, de cuisine et de salle d eau, d électricité et d eau, Les parties peuvent convenir, par une clause expresse, des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer. Cette clause prévoit la durée de cette imputation, et en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées. L obligation d assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l état des lieux, auraient fait l objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ; L obligation d entretenir les locaux en état de servir à l usage prévu par le contrat et d y faire les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien et à l entretien normal des locaux loués. L obligation de ne pas s opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation du local loué. c) Le contrat de location doit être accompagné d un état des lieux réalisé lors de la remise des clés et de leur restitution L Etat des lieux à l entrée et/ou la sortie est un dispositif qui doit être proposé de façon annexe au contrat de bail écrit. Si le propriétaire refuse de dresser l état des lieux de la location, il devra apporter la preuve que les dégradations qu il invoque en fin de bail sont dues à la faute du locataire. En pratique, l état des lieux doit être constaté par écrit sur papier libre ou sur formulaire et doit être daté et signé du propriétaire et du locataire. La description de l état du logement doit être détaillée. Les mentions de type «bon état» ou «état moyen» doivent être proscrites, car elles peuvent donner lieu à des interprétations. 17

19 Pour de bonnes relations, propriétaires et locataires ont la possibilité de convenir de l établissement d un pré état des lieux. Ainsi, ils se mettent d accord sur les réparations que chacun réalisera avant le début du contrat de location, ce qui évitera par la suite bon nombre de litiges. Le «constat d état des lieux» est un document qui décrit le logement ; il est établi par le bailleur et le locataire. Son but est double : Décrire le logement pièce par pièce, avec un inventaire de tous ses équipements. Autrement dit, l état des lieux doit être précis et doit détailler l état de chacune des pièces du logement (l état des sols et leur revêtement, des mûrs, plomberie, électricité, chauffage, ) ; Constater l état du logement de manière à évaluer le coût des réparations incombant à chacune des parties, lors du départ du locataire. Pour être valable, l état des lieux doit être signé par les deux parties. d) Le contrat de location doit être assorti d un dépôt de garantie pour couvrir les dégradations éventuelles du logement Il est proposé de réglementer la restitution du dépôt de garantie et/ou d instituer une caution demandée au locataire : Le dépôt de garantie vise d abord la bonne exécution du contrat par le locataire. A la fin du contrat, le bailleur est tenu de restituer les sommes ayant été déposées. Lorsque le locataire rend les lieux dans l état initial, le dépôt de garantie, d un montant égal au plus à 2 mois de loyer, lui est alors restitué. A défaut, le propriétaire peut prélever les sommes nécessaires sur le dépôt de garantie afin d effectuer les travaux, avant de verser le solde dans les deux mois suivant la remise des clés. Autrement dit, la garantie peut être restituée déduction faite, le cas échéant, des sommes dues au titre des charges ou dégradation résultant de l usage du logement. Lorsqu un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l exécution des obligations locatives du locataire, il ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal. Le dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Le montant du dépôt de garantie ne doit pas faire l objet d une révision durant l exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, peut produire un intérêt au taux légal au profit du locataire. Dans ce cadre, il est proposé d instituer une caution demandée au locataire : Le bailleur peut demander au futur locataire de lui fournir une caution, c'est-à-dire un ami, un parent ou son employeur, voire sa banque, un tiers qui s engagera à lui payer le loyer et les charges si le locataire se révèle en être incapable. 18

20 L acte de cautionnement doit engager trois personnes : Le bailleur, appelé créancier ; Le locataire c'est-à-dire le débiteur ; La «doublure» du débiteur en cas de défaillance de sa part : la caution. La caution s engage sur ses biens personnels, ses revenus (salaires et pensions), voire son logement si elle en est propriétaire. La caution peut être simple ou solidaire : La caution simple en matière locative signifie que la personne qui s est portée caution pour le locataire et contre lequel le bailleur s est retourné à cause de non-paiement de ses loyers, a le droit d exiger que le bailleur discute au préalable le locataire dans ses biens meubles et immeubles à condition que ceux-ci soient susceptibles d exécution. La caution solidaire, par contre, signifie que la personne qui s est portée caution pour le locataire et contre lequel le bailleur s est retourné à cause de non-paiement de ses loyers, n a pas le droit d exiger que le bailleur discute au préalable le locataire dans ses biens. Dans les deux cas, il est possible pour la personne qui s est portée caution, de se retourner contre le locataire et lui demander de lui rembourser les montants qu il a versés à sa place. Les mentions de l acte de caution : L acte de caution doit comporter les mentions manuscrites suivantes : Le montant du loyer et les conditions de sa révision, comme dans le bail ; Le montant maximal de la caution, incluant le principal, c'est-à-dire la caution proprement dite, les intérêts et les frais divers. Cette mention fixe un plafond à l engagement de la personne se portant caution ; Une mention indiquant de manière expresse que chaque partie a eu connaissance de la nature et de l étendue de son engagement ; Une reproduction des dispositions relatives à la résiliation et à la durée de la caution. 1.2 LES REGLES RELATIVES A LA DUREE Ces règles concernent la fixation d une durée minimale, le principe de renouvellement, la faculté de donner congé, de fixer les conditions de sa délivrance et de préavis ainsi que la faculté de résilier le contrat. La résiliation du bail intervient à la demande du bailleur ou du locataire. Cependant, ce dernier peut plus facilement mettre fin au bail que le premier. Le congé par le propriétaire ou par le bailleur fait intervenir les notions de préavis, de reprise, de droit de visite, d état des lieux et de récupération du dépôt de garantie par le locataire. La durée doit être fixée à 3 ans minimum et le droit au renouvellement doit être prévu sauf congé motivé à savoir reprise pour habiter, reprise pour vendre, ou autres motifs sérieux et légitimes, ; La faculté de donner congé doit être accompagnée de la fixation des conditions de sa délivrance par le bailleur et par le locataire ; La faculté de résilier de façon anticipée doit être prévue sous le contrôle du juge notamment en cas d impayés. 19