La responsabilité des professionnels de la construction*

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1 La responsabilité des professionnels de la construction* André DELVAUX Avocat, maître de conférence à la faculté de droit de l'ulg Bernard DE COCQUEAU Avocat Frédéric POTTIER Avocat Renaud SiMAR Avocat, assistant à la faculté de droit de l'ulg (*) Ce livre est paru initialement dans l'ouvrage de référence publié chez Kluwer: Responsabilités - Traité théoriq pratique. a Wolters Kluwer business

2 LA RESPONSABILITÉ DES PROFESSIONNELS DE LA CONSTRUCTION Table des matières AVANT-PROPOS V CHAPITRE 1. PRINCIPES GÉNÉRAUX SPÉCIFIQUEMENT APPLICABLES À LA MATIÈRE 1 SECTION 1. PRINCIPE DE LA RESPONSABILITÉ POUR FAUTE 1 Sous-section 1. Notion et portée 1 Sous-section 2. Fondement du principe de la responsabilité pour faute 4 Sous-section 3. Conséquences sur la charge de la preuve 5 SECTION 2. RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE 5 Sous-section 1. Notion de faute contractuelle 5 1. DÉFAUTS OU VICES DES MATÉRIAUX 6 2. DÉFAUTS OU VICES DU SOL OU PLUS EXACTEMENT INADAPTATION DE L'OUVRAGE AU SOL 8 3. DÉFAUT DE CONCEPTION OU D'EXÉCUTION (OU VICES DE CONSTRUCTION PROPREMENT DITS) 8 Sous-section 2. Mauvaise exécution 9 1. SPÉCIFICATIONS CONVENTIONNELLES 9 2. CAHIER DES CHARGES RÈGLES DE L'ART NORMES 11 Sous-section 3. Retard de l'exécution IMPORTANCE DU DÉLAI DÉLAI APPLICABLE EN L'ABSENCE D'ENGAGEMENT FERME CONSTAT DU RETARD SANCTION DU NON-RESPECT DU DÉLAI PROLONGATION DE DÉLAI 15 Sous-section 4. Manquements au devoir de conseil 15 VU

3 1. FONDEMENT DU DEVOIR DE CONSEIL EXTENSION DE CE DEVOIR 16 SECTION 3. RESPONSABILITÉ EXTRACONTRACTUELLE 17 Sous-section 1. Objet de la section 17 Sous-section 2. Responsabilité du fait personnel (art et C. civ.) 1. NOTION DE FAUTE 18 A. Violation d'une norme déterminée 18 B. Manquement à une obligation générale de prudence MANQUEMENTS AUX OBLIGATIONS EN MATIÈRE DE SÉCURITÉ 22 A. Violation de règles de sécurité déterminées 22 B. Manquement à l'obligation générale de sécurité CUMUL DES RESPONSABILITÉS ABSENCE D'IDENTITÉ ENTRE LA FAUTE CONTRACTUELLE ET LA FAUTE QUASI- DÉLICTUELLE 25 Sous-section 3. Garde d'une chose viciée (art. 1384, al. 1 er C. civ.) NOTION DE CHOSE VICIÉE NOTION DE GARDIEN GARDE COMMUNE LOCATION D'ENGINS PREUVE DU VICE ET CAUSES D'EXONÉRATION CAS PARTICULIER: L'OCCUPATION DE GRUES 32 Sous-section 4. Responsabilité du commettant (art. 1384, al. 3 C. civ.) NOTION DE COMMETTANT CRITÈRE DE L'AUTORITÉ EFFECTIVE SOUS-TRAITANCE PRÊT DE MAIN D'ŒUVRE 35 A. Responsabilité exclusive de l'employeur habituel 36 B. Responsabilité exclusive de l'employeur utilisateur 37 C. Responsabilité cumulative des deux employeurs 37 D. Responsabilité alternative des deux employeurs selon la nature de la faute commise 37 VIII

4 E. Solution: appréciation au cas par cas TRAVAIL INTÉRIMAIRE MISE À DISPOSITION D'UN ENGIN AVEC SON CONDUCTEUR SOCIÉTÉ MOMENTANÉE 40 Sous-section 5. Propriétaire d'un bâtiment en ruine (art C. civ.) NOTION DE BÂTIMENT NOTION DE RUINE PREUVE DU VICE DE CONSTRUCTION OU DU DÉFAUT D'ENTRETIEN PRÉSOMPTION DE RESPONSABILITÉ ET CAUSE ÉTRANGÈRE CONCOURS ENTRE LES ARTICLES 1386 ET 1384, AL. 1, C. CIV. 44 SECTION 4. RESPONSABILITÉ PÉNALE 44 Sous-section 1. La nécessité d'une infraction pénale 45 Sous-section 2. L'imputation de l'infraction LES RÈGLES D'IMPUTATION AUX PERSONNES PHYSIQUES LES RÈGLES D'IMPUTATION AUX PERSONNES MORALES LA POSSIBILITÉ D'UNE CONDAMNATION CONJOINTE DE LA PERSONNE PHYSIQUE ET DE LA PERSONNE MORALE 49 Sous-section 3. Identité entre la faute pénale et civile 50 Sous-section 4. Conséquences sur l'action civile née d'une infraction SUR LE PLAN PROBATOIRE SUR LE PLAN DE LA PRESCRIPTION 52 SECTION 5. IMPUTABILITÈ DE LA RESPONSABILITÉ 52 Sous-section 1. Principe: imputabilité à chacun selon sa faute 52 Sous-section 2. Pluralité de responsables PLURALITÉ DE CONCEPTEURS: ARCHITECTE. INGÉNIEUR, PROMOTEUR. ENTREPRENEUR ET FABRICANT 53 IX

5 2. PLURALITÉ D'EXÉCUTANTS: ENTREPRENEUR(S), SOUS-TRAITANT(S), VOIRE PROMOTEUR FAUTES CONCURRENTES' DES CONTRÔLEURS IMMIXTION DU MAÎTRE D'OUVRAGE DANS LA CONCEPTION ET LA DIRECTION, VOIRE L'EXÉCUTION, DES TRAVAUX 55 Sous-section 3. Contrôle réciproque, mais pas équivalent, des fautes FONDEMENT RESPONSABILITÉ À L'ÉGARD DU MAÎTRE D'OUVRAGE, MAIS NON-EXONÉRATION DU FAUTIF 57 Sous-section 4. Obligation in solidum NOTION - CONDITIONS APPLICATION EN MATIÈRE DE CONSTRUCTION AMÉNAGEMENT CONTRACTUEL 60 SECTION 6. OBLIGATION DE COMPENSER LES TROUBLES ANORMAUX DE VOISINAGE 61 Sous-section 1. Caractéristiques NOTION ET FONDEMENT ÉLÉMENTS CONSTITUTIFS 62 A. Un trouble anormal causant un dommage 62 B. Un fait générateur résultant d'un fait positif ou d'une omission 63 C. Une atteinte à un droit lié à un rapport de voisinage OBLIGATION PERSONNELLE DU TITULAIRE DE DROIT SUR LE FOND VOISIN SITUATION DES PROFESSIONNELS DE LA CONSTRUCTION TITULAIRE DE L'ACTION CAS SPÉCIAL DES DOMMAGES RÉSULTANT DE TRAVAUX PUBLICS: UN SEUIL DE TOLÉRANCE REHAUSSÉ AUTONOMIE DE L'ACTION FONDÉE SUR LES TROUBLES DE VOISINAGE CLAUSE MODIFICATIVE DE L'OBLIGATION DE COMPENSER LES TROUBLES DE VOISINAGE 69 Sous-section 2. Compensation du trouble anormal 71

6 LA RESPONSABILITÉ DES PROFESSIONNELS DE LA CONSTRUCTION 1. JUSTE ET ADÉQUATE COMPENSATION RÉPARATION PAR ÉQUIVALENT OU EN NATURE? 72 A. Principe 72 B. L'interdiction de l'activité génératrice du trouble 72 C. Réparation en nature et autorisation administrative RÉCEPTIVITÉ RÉELLE DE L'IMMEUBLE ET RÉCEPTIVITÉ PERSONNELLE DE LA VICTIME PRISE EN COMPTE DE LA PLUS-VALUE DOMMAGES CAUSÉS PAR LES POUVOIRS PUBLICS COMPENSATION DES PERTES DE REVENUS CAUSÉES À DES INDÉPENDANTS PAR DES TRAVAUX PUBLICS 75 SECTION 7. RESPONSABILITÉ DES TROUBLES CAUSÉS PAR LES POMPAGES D'EA UX SOUTERRAINES Régionalisation de la matière Régime de responsabilité objective Dommages couverts Créancier et débiteur de la responsabilité Règles de procédure Dispositions relatives à des avances 79 SECTION 8. RÉPARATION DU DOMMAGE 79 Sous-section 1. Principes PRIMAUTÉ DE L'EXÉCUTION EN NATURE DISTINCTION ENTRE EXÉCUTION EN NATURE ET RÉPARATION EN NATURE CONDITIONS DE LA RÉPARATION EN NATURE SANCTIONS DE L'INEXÉCUTION 81 A. Exception d'inexécution 81 B. Remplacement judiciaire 81 C. Faculté de remplacement unilatéral ou anticipation sur le remplacement judiciaire 82 D. Sanctions ou modes d'action conventionnels 83 E. Anticipation sur la résolution judiciaire 83 F. Résiliation unilatérale en dehors de toute faute selon l'article 1794 du Code civil 83 G. Résolution judiciaire pour faute sur la base de l'article 1184 du Code civil 84 Sous-section 2. Etendue et modalités de la réparation DROIT À LA RÉPARATION INTÉGRALE 84 XI

7 2. PRISE EN COMPTE DE LA VÉTUSTÉ DE L'IMMEUBLE VICTIME OU DE LA PLUS-VALUE APPORTÉE PAR LES TRAVAUX DE RÉPARATION 85 Sous-section 3. Obligation du créancier de prévenir et limiter le 86 dommage Sous-section 4. Délai de responsabilité pour les travaux de réparation 86 SECTION 9. ACTION ET RECOURS 87 Sous-section 1. Action sur une base contractuelle RESPONSABILITÉ POUR FAUTE PAR RAPPORT À LA MISSION CONFIÉE ET ASSUMÉE RESPONSABILITÉ DU COCONTRACTANT DU FAIT DE SES AIDES ET SUBSTITUTS 87 Sous-section 2. Action contre l'agent d'exécution 88 Sous-section 3. Action du maître d'ouvrage contre un sous-traitant SUR UNE BASE EXTRACONTRACTUELLE SUR UNE BASE CONTRACTUELLE 90 Sous-section 4. Recours suite à une condamnation in solidum ACTION RÉCURSOIRE ET SUBROGATION LIMITES AU RECOURS EXERCÉ CONTRE LES CORESPONSABLES IN SOLIDUM OPPOSABILITÉ DES TRANSACTIONS AUX COOBLIGÉS 93 Sous-section 5. Action sur une base extracontractuelle 94 Sous-section 6. Recours contre le promoteur 94 Sous-section 7. Recours en matière de troubles de voisinage 94 Sous-section 8. Recours et clauses exonératoires ou limitatives de 95 responsabilité 1. PRINCIPE: VALIDITÉ LIMITES À LA VALIDITÉ RÉGIME JURIDIQUE 96 Sous-section 9. Actions, recours et clauses de garantie 97 Sous-section 10. Délai pour agir ACTION FONDÉE SUR LA RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE 98 XII

8 2. ACTION FONDÉE SUR LA RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE DANS LE CADRE D'UN CONTRAT DE VENTE ACTION FONDÉE SUR L'OBLIGATION DE COMPENSER LES TROUBLES DE VOISINAGE ACTION FONDÉE SUR LA RESPONSABILITÉ EXTRACONTRACTUELLE PORTÉE DE L'INTERRUPTION DE LA PRESCRIPTION QUANT AUX PARTIES MISES EN CAUSE ET AUX GRIEFS INVOQUÉS 99 CHAPITRE 2. RESPONSABILITE CONTRACTUELLE AVANT ET APRÈS RÉCEPTION-AGRÉATION 101 SECTION 1. RÉGIME DE LA RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE JUSQU'À LA RÉCEPTION 101 Sous-section 1. Etendue de la responsabilité contractuelle 101 Sous-section 2. Limite de la responsabilité contractuelle de droit 101 commun Sous-section 3. Sanctions et moyens d'action contre le cocontractant 102 défaillant SECTION 2. RÉCEPTION-AGRÉATION 102 Sous-section 1. Spécificité de la réception dans le droit de la 102 construction 1. NOTION EXIGIBILITÉ DE LA RÉCEPTION MODALITÉS DE LA RÉCEPTION NATURE JURIDIQUE DE LA RÉCEPTION ET CONSÉQUENCES 105 Sous-section 2. Régime de la double réception AUTONOMIE DE LA VOLONTÉ DES PARTIES PORTÉES RESPECTIVES DE LA RÉCEPTION PROVISOIRE ET DE LA RÉCEPTION DÉFINITIVE 105 Sous-section 3. Effets de la réception-agréation EFFET VIS-À-VIS DU SEUL COCONTRACTANT CONCERNÉ EFFET SUR LA RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE DE DROIT COMMUN 107 XIII

9 3. EFFET SUR LES RESPONSABILITÉS APRÈS RÉCEPTION-AGRÉATION 107 SECTION 3. RESPONSABILITÉ APRÈS RÉCEPTION- AGRÉATION 107 Sous-section 1. Responsabilité pour vice grave NOTION: RESPONSABILITÉ - ET NON-GARANTIE - DÉCENNALE CHAMP D'APPLICATION CARACTÉRISTIQUES 109 A. Responsabilité contractuelle 109 B. Caractère d'ordre public 109 C. Délai préfixe de dix ans 109 Sous-section 2. Responsabilité pour vice cache véniel NOTION CHAMP D'APPLICATION CARACTÉRISTIQUES 111 A. Fondement contractuel 111 B. Responsabilité à base de faute prouvée 111 C. Absence de caractère d'ordre public 111 D. Intérêt d'un aménagement contractuel DURÉE DE LA RESPONSABILITÉ POUR VICE CACHÉ VÉNIEL 112 A. Délai utile 112 B. Délai de dix ans ou moins 112 C. Délai préfixe 113 SECTION 4. RÉGIME DES OUVRAGES A Y A NT POUR OBJET UN MEUBLE 113 Sous-section 1. Régime général du contrat d'entreprise 113 Sous-section 2. Réception 114 Sous-section 3. Responsabilité pour vices cachés 115 Sous-section 4. Protection du consommateur 115 CHAPITRE 3. PARTICULARITES DE LA RESPONSABILITE PAR PROFESSION OU PAR QUALITÉ D'INTERVENANT 117 SECTION l. L'ARCHITECTE 117 XIV

10 Sous-section 1. Introduction 117 Sous-section 2. Monopole et concours obligatoire de l'architecte 118 Sous-section 3. Indépendance de l'architecte et incompatibilité avec la 119 profession d'entrepreneur Sous-section 4. Etude préalable PRISE EN COMPTE DU SOL RÈGLES D'URBANISME DROIT DES RIVERAINS ADÉQUATION DU PROJET PRIMES 123 Sous-section 5. Fixation et respect du budget 123 A. Détermination du budget 123 B. Respect du budget 125 Sous-section 6. Elaboration des documents d'entreprise: plans, cahier 126 des charges, mètre, contrat CONFORMITÉ AU PROGRAMME, AUX RÈGLES DE L'ART ET AUX NORMES CHOIX DES MATÉRIAUX, PROCÉDÉS TECHNIQUES ET RISQUES DE L'INNOVATION DÉFINITION DE PERFORMANCES 128 Sous-section 7. Contrôle des travaux PRINCIPE ET FONDEMENTS DISTINCTION: CONTRÔLE ET NON-SURVEILLANCE, POUVOIR DE DIRECTIVE ET NON-DIRECTION 129 A. Directive et direction 130 B. Contrôle et surveillance APPLICATIONS CHOISIES 131 A. Implantation du bâtiment 131 B. Coordination 131 C. Planification 131 D. Plan du détail 132 Sous-section 8. Assistance du maître de l'ouvrage et devoir de conseil PRINCIPE RECONNU PAR LA JURISPRUDENCE ET LA DOCTRINE 132 XV

11 LA RESPONSABILITÉ DES PROFESSIONNELS DE LA CONSTRUCTION 2. RESPECT DES DISPOSITIONS LÉGALES D'APPLICATION LITIGE DE VOISINAGE RECOURS À UN SPÉCIALISTE RÉDACTION OU VÉRIFICATION DES CONTRATS EXAMEN DES OFFRES DE PRIX OU DEVIS CHOIX DE L'ENTREPRENEUR ASSISTANCE AUX RÉCEPTIONS VÉRIFICATION DES COMPTES ET DÉCOMPTES 136 Sous-section 8. Responsabilité résiduaire pour les tâches confiées à des 136 spécialistes 1. INTERDICTION DE SE DÉCHARGER DE LA RESPONSABILITÉ DÉCENNALE LÉGALITÉ DE LA DÉLÉGATION DE TÂCHES SPÉCIALISÉES DÉCHARGE PARTIELLE DE RESPONSABILITÉ CONDITION D'UNE DÉCHARGE CONVENTIONNELLE DE RESPONSABILITÉ 137 Sous-section 10. Incidence de l'immixtion du maître de l'ouvrage EFFICACITÉ DES RÉSERVES CARACTÈRE INOPÉRANT DES RÉSERVES CONCERNANT LA SÉCURITÉ ET LA STABILITÉ DES CONSTRUCTIONS TRAVAUX EXÉCUTÉS SANS CONTRÔLE D'UN ARCHITECTE 138 Sous-section 11. Succession d'architectes et responsabilité 139 Sous-section 12. Responsabilité extracontractuelle 139 Sous-section 13. Responsabilité pénale INFRACTIONS À DES RÈGLEMENTS ADMINISTRATIFS 140 A. Protection du titre et de la profession d'architecte 140 B. Infractions urbanistiques 141 C. Infractions au chapitre V de la loi du 4 août 1996 consacré aux chantiers temporaires ou mobiles ACCIDENTS DE CHANTIER 142 XVI

12 SECTION 2. L'ENTREPRENEUR 144 Sous-section 1. Défauts d'exécution IMPLANTATION DU BÂTIMENT VICES DES MATÉRIAUX VICES D'EXÉCUTION PROPREMENT DITS 145 A. Respect des spécifications conventionnelles - La conformité des travaux 145 B. Non-respect des règles de l'art - La qualité des travaux 146 Sous-section 2. Défauts de conception VICES DU SOL ET DES FONDATIONS INADÉQUATION DES MATÉRIAUX 149 Sous-section 3. Retard d'exécution ABSENCE DE DÉLAI CONTRACTUEL FIXATION D'UN DÉLAI DÉTERMINÉ 150 Sous-section 4. Devoir de conseil FACE AUX OPTIONS, VOIRE AUX INJONCTIONS DU MAÎTRE DE L'OUVRAGE ET DES AUTEURS DE PROJET VARIATION DANS L'INTENSITÉ DE L'OBLIGATION DE CONSEIL LITIGE DE VOISINAGE INFRACTION AUX DISPOSITIONS LÉGALES 155 Sous-section 5. Risques de la chose 155 Sous-section 6. Responsabilité en cas d'immixtion du maître de 156 l'ouvrage 1. EFFICACITÉ DES RÉSERVES CARACTÈRE INOPÉRANT DES RÉSERVES CONCERNANT LA SÉCURITÉ ET LA STABILITÉ DES CONSTRUCTIONS TRAVAUX EXÉCUTÉS SANS CONTRÔLE DE L'ARCHITECTE 158 Sous-section 7. Responsabilité renforcée de l'entrepreneur spécialiste 159 Sous-section 8. Responsabilité en cas de travaux sous-traités 160 XVII

13 LA RESPONSABILITÉ DES PROFESSIONNELS DE LA CONSTRUCTION 1. RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE DES TRAVAUX DU SOUS-TRAITANT ABSENCE DE RESPONSABILITÉ DU FAIT DES FAUTES DÉLICTUELLES DU SOUS-TRAITANT RESPONSABILITÉ DU SOUS-TRAITANT À L'ÉGARD DE L'ENTREPRENEUR PRINCIPAL ABSENCE DE RESPONSABILITÉ DIRECTE DU SOUS- TRAITANT À L'ÉGARD DU MAÎTRE DE L'OUVRAGE - RENVOI 162 Sous-section 9. Responsabilité délictuelle EMPIÉTEMENT SUR LES FONDS VOISINS DÉGRADATION AUX CÂBLES ET CANALISATIONS 164 A. Responsabilité pour faute 164 B. Obligations de l'entrepreneur Recherche d'informations avant le début des travaux Localisation des câbles et canalisations sur chantier Utilisation de moyens d'exécution adaptés 167 C. Ignorance invincible 168 Sous-section 10. Garde d'une chose vicieuse GARDE DU CHANTIER ET/OU DES ENGINS RESPONSABILITÉ DU FAIT DES PRODUITS DÉFECTUEUX SIGNALISATION DES CHANTIERS 171 Sous-section 11. Responsabilité pénale INFRACTION À DES RÈGLEMENTS ADMINISTRATIFS 172 A. Accès à la profession 173 B. Infractions urbanistiques 173 C. Obligations sociales et fiscales liées à l'enregistrement des entrepreneurs 175 D. Infractions à la loi du 4 août 1996 sur le bien-être des travailleurs et à ses arrêtés d'exécution SIGNALISATION DES CHANTIERS ACCIDENTS DE CHANTIER 177 SECTION 3. L'INGÉNIEUR 178 Sous-section 1. Mission de l'ingénieur ou bureau d'études 178 Sous-section 2. Différents types de responsabilité RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE 179 XVIII

14 A. Responsabilité contractuelle durant l'exécution du contrat 179 B. Responsabilité contractuelle après réception-agréation RESPONSABILITÉ PÉNALE RESPONSABILITÉ DES INGÉNIEURS DANS LE CADRE DES MARCHÉS PUBLICS 180 Sous-section 3. Variation de responsabilité en fonction de l'étendue de 180 la mission 1. MISSION COMPLÈTE 180 A. Phase précontractuelle: programmes, devis estimatifs, esquisses, B. Phase d'étude: avant-projets, mètres, cahiers des charges, plans, détails d'exécution et budget 181 C. Phase d'exécution des travaux: direction des travaux, contrôle, coordination, surveillance 182 D. Phase de fin des travaux: réception de l'ouvrage et vérification des décomptes MISSION PARTIELLE 183 Sous-section 4. Variation de la responsabilité en fonction de la mission INGÉNIEUR-CONSEIL AUTRES FORMES D'INGÉNIERIE. COMMERCIALE, DE CONSTRUCTION, DE GESTION ET D'ENSEMBLE MISSION D'ARCHITECTE QUALITY SURVEYOR CONSEIL TECHNIQUE ET EXPERT JUDICIAIRE 186 Sous-section 5. Variation en fonction du cocontractant - Intensité du 186 devoir de conseil Sous-section 6. Variation de la responsabilité en fonction des 187 obligations souscrites 1. OBLIGATION DE MOYEN OU DE RÉSULTAT SPÉCIFICATION DES MATÉRIAUX ET DES PERFORMANCES SAVOIR-FAIRE. DROIT DE PROPRIÉTÉ INTELLECTUELLE ET CONFIDENTIALITÉ 188 Sous-section 7. Variation de la responsabilité en fonction de 188 l'aménagement conventionnel SECTION 4. LE PROMOTEUR 189 Sous-section 1. Notion de promotion 189 XIX

15 LA RESPONSABILITÉ DES PROFESSIONNELS DE LA CONSTRUCTION Sous-section 2. Obligation de résultat du promoteur quant à la livraison 191 de l'immeuble Sous-section 3. Responsabilité du promoteur après agréation de 193 l'ouvrage Sous-section 4. Responsabilité du promoteur soumis à la loi Breyne OBLIGATION D'ASSIMILATION DE TOUTE CONVENTION VISÉE PAR LA LOI BREYNE À UNE VENTE OU À UN CONTRAT D'ENTREPRISE UNIFICATION PARTIELLE DES RESPONSABILITÉS DU VENDEUR ET DE L'ENTREPRENEUR IMPOSITION EN MATIÈRE DE TRANSFERT DE LA PROPRIÉTÉ ET DES RISQUES SYSTÈME DES RÉCEPTIONS RESPONSABILITÉ PÉNALE DU PROMOTEUR LOI BREYNE 197 SECTION 5. L'AGENT IMMOBILIER 197 Sous-section 1. Absence de responsabilité en tant que professionnel de 197 la construction Sous-section 2. Statut de l'agent immobilier et responsabilités qui en 198 découlent 1. NULLITÉ DU CONTRAT EN CAS DE NON-RESPECT DES RÈGLES D'ACCÈS À LA PROFESSION RESPONSABILITÉ PERSONNELLE DE L'AGENT IMMOBILIER I.P.I FAUTE DÉONTOLOGIQUE ET RESPONSABILITÉ ACTIVITÉS COMMERCIALES ET RESPONSABILITÉS 199 Sous-section 3. Responsabilité précontractuelle A L'ÉGARD DU CLIENT A L'ÉGARD DES TIERS 201 Sous-section 4. Responsabilité contractuelle dans le cadre de l'activité 202 de courtage immobilier 1. CARACTÈRE ACCESSOIRE DU MANDAT OBLIGATION DE S'INFORMER OBLIGATION DE PROPOSER UN CONTRAT ADÉQUAT EXÉCUTION CONFORME DU CONTRAT À LA LOI 203 XX

16 Sous-section 5. Particularités de la responsabilité contractuelle dans le 204 cadre de l'activité de mandat 1. INTERDICTION DE CONTREPARTIE EXERCICE FAUTIF DU MANDAT DÉPASSEMENT DU MANDAT 204 Sous-section 6. Aggravation et allégement conventionnel des 205 obligations de l'agent 1. EXCLUSIVITÉ CLAUSE DE DUCROIRE CLAUSE RESTRICTIVE OU EXONÉRATOIRE 205 Sous-section 7. Responsabilité à l'égard des tiers OBLIGATION DE DILIGENCE ET DE LOYAUTÉ OBLIGATION DE VEILLER À LA SÉCURITÉ DES LIEUX LORS DES VISITES 206 SECTION 6. LE GÉOMÈTRE 206 Sous-section 1. Mission 206 Sous-section 2. Statut du géomètre 206 Sous-section 3. Responsabilité précontractuelle 207 Sous-section 4. Responsabilité contractuelle 207 SECTION 7. LE COORDINA TEUR SÉCURITÉ ET SANTÉ 208 Sous-section 1. Particularités de l'intervention du coordinateur 208 influençant la responsabilité 1. INTERVENTION OBLIGATOIRE CONTENU DE LA MISSION LÉGALE Coordination au stade du projet de l'ouvrage Coordination au stade de la réalisation de l'ouvrage POUVOIRS DU COORDINATEUR EXERCICE DE LA FONCTION DE COORDINATEUR: INCOMPATIBILITÉ ET STATUT OBLIGATION D'ASSURANCE 213 Sous-section 2. Qualification des obligations du coordinateur 213 Sous-section 3. Responsabilité contractuelle 215 XXI

17 LA RESPONSABILITÉ DES PROFESSIONNELS DE LA CONSTRUCTION 1. DÉTERMINATION DU COCONTRACTANT DU COORDINATEUR LIBERTÉ CONTRACTUELLE LIMITÉE 216 A. Clause relative à l'inexécution 216 B. Clause relative à la responsabilité ABSENCE DE RESPONSABILITÉ DU COORDINATEUR PAR RAPPORT AUX OUVRAGES RÉALISÉS 217 A. Immixtion du coordinateur dans la conception 217 B. Absence de réaction par rapport aux défauts techniques 217 Sous-section 4. Responsabilité quasi-délictuelle 218 Sous-section 5. Responsabilité pénale 219 SECTION 8. CONSEILLER EN PERFORMANCE ENERGÉTIQ UE DES BÂ TIMENTS 220 Sous-section 1. Nouvel intervenant 220 Sous-section 2. Mission 220 Sous-section 3. Interférences avec l'architecte auteur de projet 220 SECTION 9. L EXPERT JUDICIAIRE 221 Sous-section 1. Base juridique de la responsabilité 221 Sous-section 2. Mise en cause de la responsabilité de l'expert 222 Sous-section 3. Conditions d'une responsabilité de l'expert 225 Sous-section 4. Particularités quant à la responsabilité de l'expert dans 228 le domaine de la construction INDEX 230 XXII