7. Une reprise des marchés immobiliers qui se fait attendre

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1 7. Une reprise des marchés immobiliers qui se fait attendre 7.1. Une forte progression des prix de l accession jusqu en 2008 Les prix d achat ont presque doublé dans l individuel comme dans le collectif sur le marché de l ancien. La chambre des notaires établit un indice de prix comparable dans le temps (déflaté) à partir des transactions effectuées. Le marché de l immobilier ancien a connu une forte augmentation entre 1998 et 2008, tant en individuel qu en collectif bien que moins marquée pour les appartements. Ceci explique que la chute des prix entre 2008 et début 2010 est été moins forte pour eux (de près de 10%) que pour les maisons (de près de 30%). Si les prix des appartements semblent se stabiliser, ils sont repartis à la hausse pour les maisons anciennes. Graphique 23 : Evolution du prix des appartements anciens et des maisons anciennes Appartements anciens Maisons anciennes (Source : PERVAL, Immoprix, les chiffres de l immobilier des notaires de France ) Toutefois, la situation apparaît contrastée du nord, sous influence francilienne, au sud du département. Carte 39 : Prix moyens dans l Yonne Source : Meilleurs Agents.com décembre 2011 Guy Taieb Conseil Plan Départemental de l Habitat de l Yonne décembre

2 Il faut toutefois relativiser, les prix du Sénonais, s ils se rapprochent de ceux de la Seine et Marne, restent néanmoins dans des fourchettes basses par rapport à l Ile de France, ce qui explique son attractivité. Carte 40 : Prix moyen en Seine et Marne Source : Meilleurs Agents.com décembre 2011 Au sein du département, selon les données fournies par les notaires, les prix dans l Auxerrois apparaissent de 10 à 15% moins élevés que ceux du Sénonais tant pour l individuel que pour le collectif. Par contre, pour les maisons anciennes, dans le sud du département, les prix sont 30% moins élevés que la moyenne départementale. Tableau 34 : Prix des appartements anciens en 2011 Prix correspondant aux transactions réelles enregistrées du 01/08/2010 au 31/07/2011 : Prix/m² Studios 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces Ensemble YONNE * Secteurs : AUXERRE * SENS * * Pas assez de transactions pour déterminer un prix ou une fourchette fiable. Tableau 35 : Prix des maisons anciennes en 2011 Prix correspondant aux transactions réelles enregistrées du 01/08/2010 au 31/07/2011 : 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces Ensemble YONNE Secteurs : AUXERRE AVALLON * SENS * Pas assez de transactions pour déterminer un prix ou une fourchette fiable. (Source : PERVAL, Immoprix, les chiffres de l immobilier des notaires de France ) Guy Taieb Conseil Plan Départemental de l Habitat de l Yonne décembre

3 7.2. Des marchés immobiliers neuf et ancien encore atones Dans la période la plus récente selon l observatoire du Crédit Foncier, le marché des appartements laisse apparaître une légère reprise par rapport à l'année précédente mais reste cependant déprimé. Le nombre de transaction a légèrement augmenté, mais les prix sont en légère baisse, ils se situent souvent entre et et sont généralement inférieurs à L'évolution pour le marché des maisons semble comparable à celle des appartements avec une baisse qui reste modérée. Les investisseurs sont encore moins nombreux que pour les appartements. Comme pour les appartements, on se situe souvent au-dessous de la barre des Selon l ADIL, les ménages les plus modestes ont de plus en plus de mal à accéder à la propriété, ce qui conduit à une baisse du nombre de demandes à l'adil sur les projets d'accession. Le budget moyen des candidats à l'accession à la propriété reçu par l'adil est de 120 / (frais de notaire compris). Selon l enquête de commercialisation des logements neufs en 2010 (source DREAL Bourgogne) 36 logements étaient disponibles à la vente au 31/12/2010. A fin 2011, d après un sondage réalisé sur internet, très peu de programmes neufs sont proposés à la vente que ce soit en collectif ou en individuel groupé (45 logements sur Sens, quelques maisons à Vineuf, 2 maisons à Auxerre et 22 appartements à Evry) 7.3. Seul, le marché des terrains à bâtir reste actif Par contre, le marché des parcelles pour constructions individuelles demeure assez actif avec des prix assez stables selon le Crédit Foncier. Un sondage sur le site de terrains-89.com en décembre 2011 fait état d une activité relativement soutenue, notamment dans la partie septentrionale du département et plus particulièrement entre les autoroutes A6, A5 et le barreau de l A19 les reliant. Carte 41 : Terrains à bâtir dans l Yonne Source : Terrains-89.com Guy Taieb Conseil Plan Départemental de l Habitat de l Yonne décembre

4 Tableau 36 : Prix des terrains à bâtir Prix correspondant aux transactions réelles enregistrées du 01/08/2010 au 31/07/2011 : < 600 m² 600 à 900 m² 900 à 1500 m² 1500 à 2500 m² 2500 à 5000 m² Ensemble YONNE * Secteurs : AUXERRE * * * SENS * * Pas assez de transactions pour déterminer un prix ou une fourchette fiable. (Source : PERVAL, Immoprix, les chiffres de l immobilier des notaires de France ) 7.4. Le marché locatif reste plutôt stable selon CLAMEUR Les loyers de marché ont toutefois connu une baisse modérée, hormis sur le territoire de l Auxerrois en dehors de la ville centre. Les niveaux de loyers restent dans une fourchette resserrée pour les secteurs observés par CLAMEUR. Mais, en comparant les niveaux de loyers aux plafonds de loyers du logement locatif social, notons que le parc locatif privé laisse peu de place au logement PLS. Tableau 37 : Loyers de marché et plafonds de loyers dans le parc social en 2010 Loyers de marché 2010 en /m² (variation 2010 en %) YONNE 9,4 AUXERRE 9,3-2,8 CA AUXERROIS 9 4,1 CC GATINAIS EN BOURGOGNE 9,1-1,9 SENS 9,2-0,3 CC SENONAIS 9,2-0,3 source CLAMEUR Secteur locatif social (en /m2 de surface utile) PLAI 4,34 Zone III PLUS 4,89 Zone III PLS 7,35 Zone C Selon les données de la CAF de l Yonne, les taux d effort moyen après aides pour les allocataires louant un logement privé, s échelonnent de 21% pour le sud du département à 26 à 27% pour le Sénonais et l Auxerrois. Ces taux d effort ont nettement progressé depuis 2002, augmentation lié à la hausse des loyers notamment. Tableau 38 : Les taux d effort après aides pour les locataires selon la CAF et la MSA logt locatif privé Tx effort moyen après aides au logt locatif public privé et public UTS de l'auxerrois 27% 24% 9% 7% 35% UTS de l'avallonais 21% 18% 8% 6% 59% UTS de la Puisaye - Forterre 23% 10% 11% 7% 68% UTS du Jovignien - Migennois 24% 20% 7% 5% 28% UTS du Sénonais 26% 18% 8% 6% 24% UTS du Tonnerrois 21% 16% 8% 6% 43% YONNE 25% 19% 9% 6% 41% sources CAF MSA Guy Taieb Conseil Plan Départemental de l Habitat de l Yonne décembre

5 Les taux d effort dans le parc public sont deux à trois fois moins importants et ils ont progressé depuis 2002, mais de façon très modérée. Selon les données de la MSA, les taux d effort apparaissent beaucoup plus élevés, mais c est en lien direct avec des niveaux de revenus faibles pour les allocataires de la MSA Cette atonie du marché privé fragilise le parc social Quand on analyse l accessibilité des produits logements pour les ménages icaunais, il s avère que les faibles prix constatés sur le marché de l ancien ont pour conséquence de concurrencer très directement le parc social : Un ménage de deux personnes, peut acquérir un 3 pièces dans l ancien avec un revenu annuel de en ayant un taux d effort de 30%. Le neuf apparaît moins accessible mais les prix de référence apparaissent extrêmement fluctuants Selon l enquête de commercialisation des logements neufs en 2010 (source DREAL Bourgogne), le prix moyen était de 2254 /m², l hypothèse prise dans la simulation est de 3000 /m². Notons qu un prix au m² de 2500 conduit à un niveau de revenu annuel de , en deçà du plafond de ressources du PLS. Graphique 24 : accessibilité des produits logements pour un ménage de deux personnes Simulation d'investissement Appartement 3 pièces dans l'ancien Appartement 3 pièces dans le neuf Prix moyen /m² hab Surface moyenne Prix d'achat "Frais de Notaire " (8%) Frais divers (5%) T otal achat Apport initial 10% 10% T aux d'intérêt 4,30% 4,30% Durée Remboursement mensuel Coût annuel Part des revenus 30% 30% Revenus déclaratifs correspondant Notons que la simulation ne prend pas en compte l éventuelle mobilisation d un prêt à taux zéro dans le plan de financement de l acquisition. La situation est similaire pour un ménage de 4 personnes. Guy Taieb Conseil Plan Départemental de l Habitat de l Yonne décembre

6 Graphique 25 : accessibilité des produits logements pour un ménage de quatre personnes Simulation d'investissement Prix moyen /m² hab Surface moyenne Maison 5 pièces dans l'ancien Prix d'achat "Frais de Notaire " (8%) Frais divers (5%) Total achat Apport initial 10% T aux d'intérêt 4,30% Durée 25 Remboursement mensuel 775 Coût annuel Part des revenus 30% Revenus déclaratifs correspondant Une progression de prêts à taux zéro en 2010 par rapport à 2009 Le système de Prêt à Taux Zéro (PTZ) instauré dans le neuf, puis dans l ancien, était sous condition de ressources jusqu en 2010 et concernait globalement des ménages dont les revenus dépassaient à peine le plafond du logement sociale classique (PLUS). Ces ménages, souvent contraints de s éloigner des zones de services et d emploi, sont vulnérables à des aléas économiques et sociaux. Si dans l Yonne, un ralentissement a vu le jour en , le nombre des PTZ en 2010 a augmenté dépassant les bonnes années de Graphique 26 : Evolution du nombre de PTZ distribués dans l Yonne Source SGFGAS Tableau 39 : Prêts à taux zéro en 2009 et en 2010 Prêts à taux zéro en 2009 Prêts à taux zéro en 2010 Nb de PTZ Nombre de Nombre de Nb de NPTZ /1000 hab. prêts prêts /1000 hab. Yonne 3, ,49 Côte d'or 3, ,94 Nièvre 2, ,82 Saône et Loire 3, ,34 Bourgogne 3, ,49 source : DREAL Bourgogne Chiffres clés 2011 source : SGFGAS Guy Taieb Conseil Plan Départemental de l Habitat de l Yonne décembre

7 Le Prêt à taux zéro Depuis 1995, l Etat aide les primo-accédants à la propriété en leur permettant de bénéficier d'un prêt sans intérêts, couvrant une partie du coût d achat du logement. Ce dispositif a connu plusieurs formules. De 1995 à 2005, le prêt à 0% était réservé en priorité aux logements neufs achetés par des ménages modestes (condition de ressources). Les banques distribuant les prêts recevaient, via la SGFGAS, une subvention de l Etat pour compenser l absence de perception d intérêts. En 2005, le dispositif est devenu «nouveau prêt à taux zéro» (NPTZ). Il a été étendu aux logements anciens. L aide de l Etat est versée désormais sous forme d un crédit d impôt aux établissements de crédit. La SGFGAS assure le calcul de ce crédit d impôt. Depuis le 1er janvier 2011, le dispositif s appelle «PTZ +». Il est accessible à tous les primo-accédants, sans condition de ressources. Les montants de prêt ont été revus pour mieux correspondre aux prix des logements. Le montant du prêt est également fonction de la performance énergétique du logement.le PTZ+ (depuis janvier 2011) Comme le NPTZ, le PTZ+ est un prêt destiné à aider les emprunteurs à acquérir leur première résidence principale. En 2012, le PTZ sera de nouveau réservé uniquement à l acquisition d un logement neuf et les bénéficiaires devront respecter des plafonds de ressources. Au 1 er semestre 2011, 782 prêts ont été signés dans l Yonne, la part de l individuel étant majoritaire et celle de l ancien dominante, comme les années précédentes, les acquisitions de logements neufs ne représentant que 30% de l ensemble des PTZ distribués. Et plus de la moitié des emprunteurs sont de petits ménages. Les montants moyens d opération au 2 nd trimestre 2011 sont de pour le neuf et de pour l ancien. Les montants moyens prêté en PTZ sont de pour le neuf et pourl ancien. Graphique 27 : Caractéristiques des PTZ distribués dans l Yonne au 1 er semestre % neuf 84% ancien La part des bâtiments basse consommation apparaît anormalement très limitée et l étiquette énergétique est peu prise en compte, faute probablement de produits en A à D dans le parc existant proposé à la vente, mais également peut-être liée à une faiblesse de l offre neuve en BBC Guy Taieb Conseil Plan Départemental de l Habitat de l Yonne décembre

8 Les marchés immobiliers et fonciers Les marchés immobiliers tant dans le neuf et que dans l ancien, après une forte progression des prix de l accession jusqu en 2008, connaissent une période de repli, avec une offre qui se réduit notamment dans le neuf et une demande plutôt modeste. Et la reprise se fait encore attendre fin 2011 début Le marché de l ancien a été soutenu par les prêts à taux zéro, progressant en 2010 par rapport à 2009, pour l acquisition de maisons individuelles par de petits ménages. Seul, le marché des terrains à bâtir reste actif, notamment dans le nord du département, entre les autoroutes A6, A5 et le barreau de l A19 les reliant, confortant l émiettement de la croissance démographique en dehors des villes et des communes relais. Le marché locatif est plutôt stable selon CLAMEUR, mais laisse peu de place à des produits tels que les PLS. Cette atonie du marché privé fragilise le parc social, car il le concurrence très directement. Enjeux : Comment rééquilibrer les marchés immobiliers et limiter les effets de concurrence entre les différents segments du marché, tout en répondant à la diversité des besoins? Quelles actions mener sur l offre nouvelle? et sur l offre existante? Guy Taieb Conseil Plan Départemental de l Habitat de l Yonne décembre

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