MARKETBEAT 2ÈME COURONNE BUREAUX

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1 XXX XXX MARKETBEAT 2ÈME COURONNE BUREAUX 1er Trimestre 2018 XXX Décollage en douceur

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse Deuxième Couronne 3 03 Deuxième Couronne Sud 5 04 Pôle de Roissy 7 05 Marne-la-Vallée 9 06 Saint-Quentin-en-Yvelines Définitions et sectorisation 12

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE DE L OPTIMISME A LA REALITE! Ralentissement en perspective Les investissements des entreprises ainsi que l accélération des exportations françaises, rythmées entre autres par des livraisons aéronautiques exceptionnelles, ont dopé la croissance hexagonale. Elle atteint +2,0% sur l ensemble de l année 2017, un niveau inégalé depuis Fait remarquable depuis 10 ans, l accélération des recettes fiscales qui en découle a ramené le déficit public français sous la barre fatidique des 3% exigés par les traités européens (2,6% du PIB). L enthousiasme engendré par ces indicateurs porteurs d une embellie économique française a rapidement été bridé par l annonce de la grève «printanière» de la SNCF augurant tant d une paralysie des voyageurs que d une partie de l économie (tourisme, consommation, etc ). La propagation du mécontentement des cheminots à d autres secteurs d activités (enseignement, santé, ) laisse entrevoir les premières grandes difficultés du gouvernement à poursuivre son projet de réformes. Dans ce contexte, climat des affaires et moral des ménages sont tous deux orientés à la baisse ce trimestre (respectivement -2,8 et -4 points) et présagent d un ralentissement de la croissance pour le début de l année 2018 estimé par l INSEE à +0,4% pour chacun des 2 premiers trimestres de l année Taux de chômage : 8,8% en 2018 Au 4 ème trimestre 2017, l effet vertueux de la hausse des créations d entreprises (+16,7% en France, +19,8% en Ilede-France en un an) amplifié par la baisse des défaillances d entreprises (-5,8% en France et -6,7% en Ile-de-France) se poursuit toujours. Il dynamise les créations d emplois salariés marchands ( au 4 ème trimestre 2017) qui retrouvent ainsi un volume total d avant crise financière de 16,3 millions de postes. Parmi eux, le nombre des contrats d intérim atteint un record historique ( au 4 ème trimestre 2017), préfigurant d une amélioration durable des créations d emplois marchands. A l inverse, conséquence directe de la réduction du nombre d emplois aidés, l emploi salarié non marchand accuse pour sa part une baisse de postes sur l ensemble du 2 nd semestre Cette mesure combinée à la fin de la prime à l embauche pour les PME pourrait à l avenir limiter les créations totales d emplois et par ricochet l impact sur le taux de chômage. Les prévisions d Oxford Economics restent néanmoins optimistes avec un taux de chômage estimé pour la fin de l année 2018 à 8,8% au niveau national et 7,8% pour la région Ile-de- France (à comparer respectivement à 9,4% et 8,5% pour l année 2017). Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2

4 DEUXIÈME COURONNE DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : démarrage en douceur L année 2018 démarre toute en douceur sur le marché des bureaux de la Deuxième Couronne avec un volume de commercialisation de l ordre de m² pour le 1 er trimestre, en progression de 35% d une année sur l autre. Ce résultat est légèrement supérieur à celui observé au cours des 3 dernières années ( m²) mais reste encore assez loin de sa moyenne annuelle de la dernière décade ( m²). Tous les micromarchés n ont pas bénéficié de façon identique de cette meilleure orientation de la demande placée. La dynamique de marché a en effet été assurée par un rebond de l activité transactionnelle en Deuxième Couronne Sud (près de m² placés au cours du 1 er trimestre 2018) alors que Saint-Quentin-en- Yvelines a conservé un bon rythme de commercialisation (près de m² sur la même période). Sur les deux autres secteurs Marne-la-Vallée et Pôle de Roissy - le volume des transactions apparait comme nettement plus faible, de l ordre de m² et m². L accélération des transactions en ce début d année est surtout sensible sur le segment des moyennes surfaces ( m² placés, 44% du volume total) et sur l ensemble des secteurs à l exception de Saint-Quentin-en-Yvelines. Deux signatures sur des surfaces de plus de m² - AKKA TECHNOLOGIES à Guyancourt et AMARIS à Vélizy-Villacoublay - sont venues compléter la performance du 1 er trimestre 2018 alors que les petites surfaces affichent un repli de 11% d une année sur l autre à l échelle du secteur : les signatures de petits gabarits ont été multipliées par deux à Marne-la-Vallée alors que elles ont reculé d un quart en Deuxième Couronne Sud. Demande placée de bureaux en Deuxième Couronne, Demande placée de bureaux en Deuxième Couronne par tranche de surface Au 1 er trimestre 2018 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % -11% De à m² % +129% Plus de m² % +26% Surface totale % +35% Stable pour la première main, hausse modérée pour la seconde main Valeurs locatives de bureaux en Deuxième Couronne, /m²/an Le loyer prime reste inchangé depuis 2012 à 235 /m²/an et varie selon les secteurs entre 190 /m²/an et 220 /m²/an. Les loyers moyens de transaction des bureaux de première main (surfaces neuves ou restructurées) en Deuxième Couronne sont également stables et se positionnent à 190 /m²/an en moyenne, avec un point bas à 180 /m²/an sur le pôle de Roissy et au-delà de 200 /m²/an dans le Sud, à Marne-la-Vallée et à Saint-Quentinen-Yvelines. A contrario, les valeurs locatives moyennes des prises à bail de bureaux de seconde main s élèvent, quant à elles, à 150 /m²/an au 1 er trimestre 2018, contre 140 /m²/an en Cette progression des loyers s observe uniquement à Marne-la-Vallée et à Roissy. Note : Les loyers s entendent HT et HC 3

5 DEUXIÈME COURONNE OFFRES ET TAUX DE VACANCE Offre immédiate : légère contraction sur l ensemble des secteurs Offre immédiate de bureaux en Deuxième Couronne, Les disponibilités immédiates de bureaux en Deuxième Couronne conservent leur tendance légèrement baissière telle qu observée depuis 2015; après un recul de 6% en 2017, elles se replient à nouveau dans une amplitude identique mais sur 3 mois. L accélération des prises à bail du 1 er trimestre s est principalement réalisée sur le stock existant, entraînant ainsi une réduction de l offre vacante. Les grands équilibres de l offre restent inchangés : la Deuxième Couronne Sud concentre plus de 40% de l offre disponible en Deuxième Couronne avec plus de m² vacants (-3% en 3 mois). Marne-la-Vallée représente la 2 ème poche d offres sur ce secteur, et voit son stock baisser de 5% pour atteindre m². La tendance est similaire à Saint-Quentin-en-Yvelines où les bons résultats de commercialisation font baisser l offre, qui passe très ainsi nettement sous la barre des m². Taux de vacance de bureaux en Deuxième Couronne Taux de vacance : poker face! La Deuxième Couronne offre un double visage avec d un coté le Pôle de Roissy et Saint-Quentin-en-Yvelines, positionnés autour de 6% de taux de vacance, et, de l autre, Marne-la-Vallée et la Deuxième Couronne Sud, où l offre immédiate représente entre 10% et 11% du parc existant. Ces taux sont nettement supérieurs à celui observé sur l ensemble de l Ile-de-France (5,7%) mais restent inférieurs à ceux de certains secteurs du Croissant Ouest (14% en Péri Défense ou encore 16% en Boucle Nord). Cushman & Wakefield Un peu plus de réalisations en cours de chantier Livraisons d immeubles de plus de m² en Deuxième Couronne, Sous l impulsion de quelques mises en chantier, un peu plus de m² de bureaux neufs ou restructurés devraient être livrés en Deuxième Couronne au cours de l année La majorité de cette production future a d ores et déjà été pré-commercialisée (3M à Cergy, THALES à Vélizy-Villacoublay, entre autres). L offre future en chantier livrable en 2018 (à peine m² livrables d ici fin d année) repose sur 5 opérations dans des gabarits compris entre et m². Les projets non encore mobilisés mais dotés d une autorisation de construire sont toujours très nombreux sur ce secteur et représentent m² en 2019 et m² en 2020.une volumétrie impressionnante et peu crédible. Cushman & Wakefield 4

6 DEUXIÈME COURONNE SUD DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : un départ honorable Le rythme des commercialisations de bureaux s accélère en Deuxième Couronne Sud avec m² placés au 1 er trimestre Ce résultat, en hausse de 35% en un an, se place au dessus de la moyenne décennale ( m²) et démontre, pour ce trimestre, une nette reprise des signatures sur ce secteur. Le marché de Vélizy demeure la locomotive de la Deuxième Couronne Sud et concentre, ce trimestre, près des trois-quarts du volume placé sur le secteur. En nette progression par rapport à l année précédente (+181% en un an), les transactions y ont atteint un total de m². Le marché de Massy suit également la même tendance haussière au 1 er trimestre, mais de manière plus discrète (+3% en un an ; m² traités). A contrario, le marché d Orly, toujours à la peine, affiche une baisse de 8% en un an de son volume placé (2 300 m²). Hausse des transactions sur les moyennes surfaces La dynamique de l activité transactionnelle en Deuxième Couronne Sud au 1er trimestre 2018 varie selon les segments de surfaces : en baisse sur les petites (-17% en un an), elle est, à contrario, en forte progression sur celles de taille intermédiaires (+69% en un an), avec un total de 8 signatures, en majorité à Vélizy. Enfin, une transaction de grande surface a été signée ce trimestre par la société AMARIS, dans l immeuble «Connect» (8 700 m²) situé au sein de l «Energy Park», à Vélizy. Loyers de seconde main : hausse à Orly, correction à Massy et Vélizy Les valeurs locatives de seconde main sont orientées à la hausse sur le marché d Orly et affichent une moyenne de 210 /m²/an. La faiblesse du volume traité ce trimestre doit cependant inciter à la prudence dans l analyse des variations des loyers de bureaux de seconde main sur ce marché; ils ne reposent que sur quelques transactions seulement, observées sur la commune de Rungis. Demande placée de bureaux en Deuxième Couronne Sud, Source: Demande placée de bureaux en Deuxième Couronne Sud par tranche de surface Au 1 er trimestre 2018 Tranche de surface M² Part Valeurs locatives moyennes de seconde main en Deuxième Couronne Sud, /m²/an Evol. N/N-1 Moins de m² % -17% De à m² % +69% Plus de m² % ND Surface totale % +86% Les loyers moyens de seconde main à Massy et à Vélizy se corrigent, quant à eux, respectivement à 145 et 140 /m²/an. La baisse des valeurs de seconde main sur le marché de Vélizy s explique par une concentration de signatures sur des immeubles situés à Meudon et Le Plessis Robinson. Notons que le loyer de signatures de locaux de première main se positionne à 205 /m²/an sur ce marché. Note : Les loyers s entendent HT et HC 5

7 DEUXIÈME COURONNE SUD OFFRE ET TAUX DE VACANCE Allégement progressif de l offre immédiate L offre immédiate de bureaux en Deuxième Couronne Sud atteint m² à la fin du 1 er trimestre 2018 et s allège progressivement depuis le point haut de Le volume du stock disponible reste tout de même relativement élevé, bien au-dessus des niveaux décennaux usuels ( m² en moyenne). En baisse de 3% en 3 mois, l allègement du volume de l offre est majoritairement imputable à la baisse du stock sur le marché de Massy (-11% en 3 mois); cette contraction est la bienvenue dans un marché qui propose toujours une dizaine de grandes surfaces. Parmi les offres neuves immédiatement disponibles, notons des surfaces dans «Brio» (7 300 m²) et «Green Valley» ( m²) proposées à la division à une valeur faciale de 240 /m²/an, à Massy. A contrario, le volume des disponibilités sur le marché de Vélizy augmente (+4% en 3 mois) pour atteindre m² vacants, avec également une dizaine de grands immeubles, dont près de la moitié concentrée à Vélizy-Villacoublay. Le stock d Orly reste, quant à lui, quasiment inchangé avec m² de disponibilités immédiates. Offre immédiate de bureaux en Deuxième Couronne Sud, Taux de vacance de bureaux en Deuxième Couronne Sud Dans ce contexte, les taux de vacance observés en Deuxième Couronne Sud suivent des trajectoires différentes : en baisse à Massy (10,4%), en hausse à Vélizy (12,4%) et stabilisé à Orly (9,2%). Le niveau de la vacance sur le marché de Vélizy reste inquiétante en dépit de la bonne commercialisation des bureaux sur ce marché au 1 er trimestre Offre future : calme plat en 2018 Au vu des stocks de disponibilités immédiates déjà élevés tant à Vélizy qu à Massy, ainsi que la faible dynamique du marché d Orly, les investisseurs restent prudents concernant l initiation de nouveaux projets. A l heure actuelle, aucune opération ne viendra alimenter le marché en Il faudra attendre 2019 pour voir éventuellement m² de nouveaux projets alimenter l offre neuve m² des ces surfaces sont d ores et déjà en chantier : le «Calypso» ( m²) développé par SOGAM et le «Campus Eiffel Massy» ( m²) par STE tous deux à Massy; ainsi que l immeuble «Opale» ( m²) à Meudon-la-Forêt. Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables en Deuxième Couronne Sud, Sur les m² de projets avec permis de construire prévus pour 2020, aucune mise en chantier n a, pour le moment, été actée. Enfin, l opération «Canopée» ( m²), développée par FONCIERE DES REGIONS à Meudon-la-Forêt sur le secteur de Vélizy, et actuellement en chantier, sera, quant à elle, livrable pour Cushman & Wakefield 6

8 POLE DE ROISSY DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : le redémarrage? La demande placée de bureaux sur le Pôle de Roissy a atteint m² au 1 er trimestre Ce résultat, en hausse significative par rapport à l année précédente dépasse le résultat annuel enregistré en 2017 et pourrait annoncer un redémarrage des commercialisations sur ce marché. Cette progression est cependant à nuancer car à comparer aux résultats «au plancher» de l année précédente, point bas de la décennie. La reprise des commercialisations sur le Pôle de Roissy au 1 er trimestre 2018 est particulièrement visible sur le segment des moyennes surfaces avec m² placés (3 transactions) dans les Parc ICADE Paris Nord 2 à Villepinte. Cette augmentation de l activité transactionnelle s est également opérée sur les bureaux inférieurs à m², en hausse de 3% en un an, avec m² placés et près d une dizaine de signatures. Les grands mouvements demeurent, quant à eux, absents du marché : aucun n est apparu sur le Pôle de Roissy depuis Hausse des valeurs de seconde main Le loyer prime de bureaux sur le Pôle de Roissy n a pas évolué au 1 er trimestre 2018, à 200 /m²/an. La valeur locative de transaction de première main reste, elle aussi, inchangée à 180 /m²/an. Le contexte de la reprise des commercialisations sur le marché composé essentiellement de surfaces de bureaux anciens et rénovés entraine une hausse des valeurs locatives de seconde main. Elles se positionnent alors à 140 /m²/an fin mars 2018 contre 130 /m²/an en Cette valeur moyenne reste la plus faible rencontrée sur les différents micro-marchés de la Deuxième Couronne. La majorité des transactions locatives se traite sur le Pôle de Roissy dans une amplitude de valeurs comprises entre 100 et 180 /m²/an. Demande placée de bureaux sur le Pôle de Roissy, Demande placée de bureaux par tranche de surface sur le pôle de Roissy Au 1 er trimestre 2018 Tranche de surface M² Part Valeurs locatives de bureaux sur le Pôle de Roissy, /m²/an Evol. N/N-1 Moins de m² % +3% De à m² % ND Plus de m² 0 0% ND Surface totale % +549% Note : Les loyers s entendent HT et HC 7

9 POLE DE ROISSY OFFRE ET TAUX DE VACANCE Allégement significatif de l offre immédiate Le volume des disponibilités immédiates sur le Pôle de Roissy s élève à m² à la fin du 1 er trimestre 2018, en forte baisse par rapport à la fin de l année 2017 (-29% en 3 mois). Offre immédiate de bureaux sur le Pôle de Roissy, Le stock des grandes surfaces, en baisse de 7% en 3 mois, propose désormais 4 offres sur des immeubles anciens ou rénovés à Tremblay-en-France et Villepinte proposés à des valeurs faciales allant de 120 à 180 /m²/an, dont «Le Panoramique» ( m²) et «Art Val» (5 000 m²). L allégement des stocks est particulièrement significatif sur le segment des petites et moyennes surfaces (-41% et - 39% en 3 mois respectivement), en phase avec les commercialisations opérées ce trimestre sur le marché. Les offres se comptent en douzaine pour ces deux segments de surfaces : les petits gabarits proposés sont en majorité concentrés à Villepinte et Roissy-en-France, et les moyens gabarits sont essentiellement localisés à Villepinte. L amplitude des valeurs faciales affichées pour les surfaces de taille intermédiaire varient suivant les localisations et les immeubles proposés : de 105 /m²/an pour un immeuble situé à Roissy Charles de Gaulle à 200 /m²/an dans «Continental Square 2» à Tremblay-en- France. Taux de vacance de bureaux, Pôle de Roissy Taux de vacance en baisse Les commercialisations des bureaux de seconde main sur le Pôle de Roissy au 1 er trimestre 2018 participent à la baisse du taux de vacance sur ce marché (5,6%) qui s aligne avec les taux moyen de la Deuxième Couronne (5,4%) et de l Ile-de-France (5,7%). Offre future : un livrable en 2018 La commune de Roissy-en-France reste le principal pôle d attraction en termes de renouvellement de l offre neuve du secteur à l horizon Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables sur le Pôle de Roissy, Les opérations restent rares sur ce marché, avec un seul projet en chantier à l heure actuelle : le «Baïkal» à Roissy-en-France, développé par ADP et livrable en Les projets concernant les immeubles «Parc Mail» ( m²) et «International Trade Center» ( m²) attendent toujours un preneur sur toute ou partie de ses surfaces avant de démarrer leur construction. Notons que certains propriétaires ont choisi la voie de la rénovation de leur ensemble tertiaire, une stratégie plus légère et moins couteuse que la restructuration. Cushman & Wakefield 8

10 MARNE-LA-VALLÉE DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : un début d année engageant! L année 2018 débute sur une note positive à Marne-la- Vallée avec un volume placé de bureaux atteignant m² au 1er trimestre. Même si ce résultat est légèrement inférieur à la moyenne décennale, il reste tout de même honorable (+57%) d une année sur l autre et s inscrit dans la continuité de la dynamique observée au 4 ème trimestre Petites et moyennes surfaces ont le vent en poupe! L activité du marché tertiaire marnovallien est majoritairement portée par le segment des petites surfaces, en évolution de 121% d une année sur l autre au travers de 11 transactions, presque 3 fois plus qu au 1 er trimestre La tranche des moyennes surfaces n est pas en reste, avec une augmentation de 30%. Ces deux créneaux viennent prendre le relais d un segment de plus de m² au point mort, la dernière transaction sur ce secteur datant de mi-2017: URSSAF (8 000 m²) dans «M-Campus» situé dans le parc de la Haute Maison de la cité Descartes à Champs-sur-Marne. Demande placée de bureaux à Marne-la-Vallée, Segmentation de la demande placée de bureaux par tranche de surface à Marne-la-Vallée Au 1 er trimestre 2018 Tranche de surface T1 T2 T3 T4 M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % +121% De à m² % +30% Plus de m² 0 0% ND Loyers prime et de première main stables, en hausse pour la seconde main! Le 1 er trimestre 2018 est marqué par une stabilisation des loyers prime et de première main. En effet, le loyer prime s établit à 220 /m²/an, talonné par le loyer de première main qui atteint lui 200 /m²/an. Coté bureaux de seconde main, le redressement des valeurs locatives continue et atteint 170 /m²/an, en hausse de 6% par rapport aux 160 /m²/an relevés en Le loyer moyen des transactions est plus faible sur les secteurs 2 et 3 tandis que les valeurs les plus élevées sont à chercher dans le secteur 4 (Chessy et Serris). Surface totale % +57% Valeurs locatives à Marne-la-Vallée, /m²/an Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Note : Les loyers s entendent HT et HC 9

11 MARNE-LA-VALLÉE OFFRE ET TAUX DE VACANCE Offre immédiate : légère baisse Le 1 er trimestre 2018 tranche avec la tendance haussière observée depuis 2015 sur l offre immédiate à Marne-la- Vallée. Le stock de bureaux passe de m² fin 2017 à m² au 1 er trimestre 2018, avec près de 30% de cette offre immédiate localisée à Noisy-le-Grand sur 3 immeubles : «Shamrock», «Maille Nord 1» et «Le Vendôme». Cette baisse de 5% s explique par des prises à bail dans divers immeubles, reclassant ainsi leurs soldes de surfaces dans les segments de petite et moyenne tailles. Offre immédiate de bureaux à Marne-la-Vallée, Malgré cette diminution, le stock reste cependant encore très élevé notamment sur les grands gabarits compte tenu de l absorption du marché : m² disponibles quand le volume placé sur ce segment n aura représenté que m² en Taux de vacance en baisse Taux de vacance des bureaux à Marne-la-Vallée Après une ascension entamée en 2015 (9,3%) pour atteindre 10,3% fin 2017, le taux de vacance de Marne-la- Vallée est retombé à 9,8% au 1 er trimestre Le secteur reste cependant largement au-dessus du taux de vacance de la Deuxième Couronne (5,4%) et de l Île-de- France (5,7%), tous deux orientés à la baisse. Offre future neuve : pas de chantier en cours mais de nombreux projets! m² de bureaux ont été livrés au 1 er trimestre 2018 et aucune autre livraison n est attendue avant la fin de l année En revanche, de nombreux projets se développent sur ce secteur, cherchant à allier qualité des implantations et couts d occupation maitrisés pour plaire aux grandes entreprises. Un peu plus de m² de bureaux pourraient ainsi être construits à horizon 2021, dans une rythmique de marché qui pourrait s accélérer en 2020, date prévisionnelle de la livraison de l opération «Université» ( m²) à Montévrain. Cet horizon reste bien évidemment à confirmer; le lancement de cette opération étant conditionné à une pré-commercialisation en toute ou partie. Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Marne-la-Vallée, Cushman & Wakefield 10

12 SAINT-QUENTIN-EN-YVELINES DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : SQY continue sur sa lancée Demande placée de bureaux à Saint-Quentin-en-Yvelines, La demande placée de bureaux sur le marché de Saint- Quentin-en-Yvelines a atteint m² au 1 er trimestre Ce résultat, bien qu en baisse de 26% en un an (à comparer à une année 2017 exceptionnelle), signe une performance trimestrielle honorable, bien supérieure aux niveaux bas enregistrés sur les années 2014 à Cette bonne performance démontre que l élan de la reprise de l activité transactionnelle opérée en 2017 continue de porter ses fruits en Rebond des petites surfaces Les commercialisations des petites surfaces de bureaux à Saint-Quentin-en-Yvelines sont en hausse (+23% en un an) au 1 er trimestre 2018, avec 6 signatures, pour la majorité à Montigny et Voisins-le-Bretonneux. A contrario, le volume traité est en net repli sur les moyennes et grandes surfaces (-49% et -33% en un an respectivement). Ce ralentissement est surtout sensible sur la volumétrie traitée plus que sur le nombre de transactions, à peu près égal d une année sur l autre. Le poids des mouvements des grands utilisateurs sur le marché tertiaire de Saint-Quentin-en-Yvelines continue de peser pour l essentiel dans le volume transactionnel (66% de la demande placée totale) observé au 1 er trimestre. Cependant, une seule transaction a été signée; elle concerne la prise à bail par AKKA TECHNOLOGIES de «L Albero» (9 700 m²) à Guyancourt. Demande placée de bureaux par tranche de surface à Saint-Quentin-en-Yvelines Au 1er trimestre 2018 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % +23% De à m² % -49% Plus de m² % -33% Surface totale % -26% Calme plat sur les valeurs locatives Valeurs locatives de bureaux à Saint-Quentin-en- Yvelines, /m²/an Le loyer prime reste stable depuis la correction opérée l année précédente à 220 /m²/an, une valeur qui rejoint le loyer moyen de première main, également stable, à 200 /m²/an. Après un léger fléchissement en 2016, le loyer de seconde main retrouve son niveau antérieur pour se positionner à 140 /m²/an. L amplitude des loyers est relativement large, avec des valeurs allant de 110 /m²/an pour les prises à bail de bureaux en état d usage à 170 /m²/an en moyenne pour des surfaces rénovées proches d un centreville et d une gare RER. Note : Les loyers s entendent HT et HC 11

13 SAINT-QUENTIN-EN-YVELINES OFFRE ET TAUX DE VACANCE L offre immédiate en plongée progressive La tendance baissière de l offre immédiate observable sur le marché de Saint-Quentin-en-Yvelines depuis 2013 se poursuit, et son rythme s accélère au 1 er trimestre 2018; les disponibilités ont ainsi reculé de 12% en 3 mois, avec m² enregistrés fin mars. Offre immédiate de bureaux à Saint-Quentin-en-Yvelines, La contraction de l offre s est exclusivement opérée sur le stock des grandes surfaces (-35% en 3 mois), avec m² disponibles. A contrario, le stock des petites surfaces augmente (+ 30% en 3 mois) avec m² désormais proposés. Le stock des surfaces de taille intermédiaire reste, quant à lui, quasiment stable depuis fin Offre future : démarrage de quelques chantiers livrables en Les livraisons de bureaux se réalisent au compte-goutte sur le marché de Saint-Quentin-en-Yvelines; les précommercialisations sont de mise sur ce marché dont la demande placée commence tout juste à se redresser après une séquence troublée. Taux de vacance de bureaux à Saint-Quentin-en-Yvelines Dans ce contexte, l offre neuve disponible en 2018 est très réduite et se résume à un unique projet de m² : «Proxima V» développé par CFC DEVELOPPEMENT à Guyancourt. Sur la même commune, le projet de restructuration de «L Albero» (9 400 m²), livré au 1 er trimestre, a, quant à lui, été entièrement pré-commercialisé par AKKA TECHNOLOGIES. Le secteur voit d ailleurs le démarrage de quelques chantiers qui alimenteront l offre d ici , avec la construction des bâtiments 6 et 7 7 bis du «Parc Omega» (ensemble de plus de m²) développés par CFC DEVELOPPEMENT, prévus à Elancourt pour fin 2019; ainsi que l immeuble «Imagine» ( m²) développé par SERCIB à Montigny-le-Bretonneux et livrable en Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Saint-Quentin-en-Yvelines, A cet horizon, un peu plus de m² de bureaux neufs avec permis de construire, tous situés à Montigny-le- Bretonneux, peuvent potentiellement alimenter le marché. Parmi eux, citons le «Seven» (7 800 m²) et le «Kerin» (7 700 m²), tous deux développés par LINKCITY. Cushman & Wakefield 12

14 DÉFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 13

15 AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com Agnès Talène Chargée d études - France +33 (0) agnes.talene@cushwake.com Florence Lebon Chargée d études - France +33 (0) florence.lebon@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés