France 1 er trimestre 2019 Baromètre des livraisons futures en Ile-de-France
Production neuve de bureaux Près de 2 millions de m² en construction et livrables à horizon 3 ans Après deux années particulièrement actives avec des 1 ers trimestres au-dessus des 650 000 m², le marché des bureaux francilien revient à un niveau plus habituel au 1 er trimestre 2019 avec près de 541 000 m² commercialisés : une performance certes en baisse de 23 % en un an, mais en ligne avec la moyenne long terme (535 000 m²). Le stock de bureaux vacant immédiat se réduit de nouveau : 2 928 000 m² étaient disponibles à fin mars 2019 (-7 % en un an), ce qui représente une vacance de 5,4 %, en dessous du seuil de fluidité du marché. L offre de première main demeure réduite et ne représente plus que 14 % de l offre totale (443 000 m²), soit à peine la moitié de ce qui est consommé en surfaces neuves en moyenne chaque année en Ile-de-France depuis 2008. Un peu plus de 173 000 m² de bureaux ont été livrés en Ilede-France au 1 er trimestre 2019. 73 % des projets sont des constructions neuves, le solde étant des restructurations. Ces surfaces sont précommercialisées à 68 %, renouvelant peu l offre neuve francilienne. En 2019, plus de 800 000 m² supplémentaires pourraient être livrés, dont plus de la moitié a déjà trouvé preneur. En milliers de m² 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 Livraisons > 5 000 m² en Ile-de-France 2017 2018 2019 2020 2021 T1 2022 Projets futurs identifiés avec PC Projets en chantier Livraisons d'immeubles neufs Les grandes entreprises apprécient toujours autant les surfaces neuves ou restructurées qui font l objet de nombreuses précommercialisations, à l instar de la SOCIETE GENERALE sur «Sakura» à Fontenay-sous-Bois, de GEFCO sur «Sense» à Puteaux ou encore de VINCI sur «In Défense» à Nanterre. Environ 2 millions de m² de bureaux livrables à 3 ans étaient en chantier à fin mars 2019, dont près d 1,2 million de m² toujours disponibles. L essentiel des disponibilités se situe en 1 ère Couronne et très majoritairement au Nord (29 %), avec des projets tels «Stories» (62 000 m²) ou «Le Fructidor» (30 000 m²) à Saint-Ouen» ou encore «Moods» (30 000 m²) à Saint-Denis. Suivent ensuite la Défense (22 %) sur des opérations telles que «Landscape» (64 000 m²), «Alto» (51 000 m²), «Trinity» (49 000 m²) et le Croissant Ouest (20 %) avec notamment «Canopy» (43 000 m²) et «Sways» (35 000 m²). Très peu de projets à commercialiser se situent dans Paris. En effet, compte tenu d un taux de vacance extrêmement faible (2,3 %), les entreprises se positionnent très souvent en amont sur des projets à livrer. Paris Centre Ouest Paris Sud Paris Nord Est La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne Part des préco. dans les projets en chantier, livrables à 3 ans Préco. 56% 36% 19% 28% 43% 72% 50% En milliers de m² 0 100 200 300 400 500 Surfaces disponibles en chantier COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2019. Tous droits réservés. 2
Ventes en Etat Futur d Achèvement (VEFA) Les VEFA devraient rester dynamiques en 2019 Le marché des VEFA a enregistré un début d année 2019 dynamique avec 354 millions d euros investis sur des programmes à livrer. Il concentre ainsi 19 % des investissements réalisés au 1 er trimestre 2019 en bureaux en Ile-de-France. Cette performance est en hausse de 23 % en un an et supérieure de 26 % à la moyenne décennale (~281 millions d euros). En M 20 000 17 500 15 000 12 500 10 000 7 500 5 000 2 500 0 Part des VEFA dans les ventes de bureaux en Ile-de-France 19% 2014 2015 2016 2017 2018 T1 2019 VEFA louées Bureaux (hors VEFA) VEFA blanc Part VEFA Le début de l année est souvent calme : 2 VEFA ont été 25% 20% 15% 10% finalisées au 1 er trimestre 2019, un nombre équivalent à celui observé un an auparavant. Ces VEFA portent sur des opérations précommercialisées à 100 % et acquises par des investisseurs domestiques. Ainsi, PRIMONIAL s est porté acquéreur de «Sakura», précommercialisé auprès de la SOCIETE GENERALE et situé à Fontenay-sous-Bois, pour 184 millions d euros. Cet immeuble de plus de 30 000 m², livrable début 2021, est situé en face de leur actuel «Campus des Dunes» (126 000 m²). La seconde VEFA du trimestre est l acquisition par AMUNDI via sa SCPI EDISIMMO du 37-39 avenue de Trudaine (Paris 09), précommercialisée en 2018 auprès de WEWORK pour 170 millions d euros. 5% 0% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% VEFA par niveau de risque (en m²) 2014 2015 2016 2017 2018 T1 2019 Blanc Préco. totale Préco. partielle Compte tenu du faible niveau d offre de qualité, les taux de rendement prime des VEFA pré-louées se situent au même niveau ou quasiment (à la rémunération des fonds près le plus souvent) que ceux des immeubles livrés. Concernant les programmes acquis en «blanc», dans Paris l appréciation du risque se fait en priorité sur le taux de rendement et sur le loyer prévisionnel : avec des loyers en hausse et des taux de rendements bas, la pression se maintient sur le marché des VEFA. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2019. Tous droits réservés. 3
Projets de bureaux mis en chantier à Paris et en première périphérie, disponibles et livrables à 3 ans COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2019. Tous droits réservés. 4
Paris 40-42 rue La Boétie 75008 Paris Saint-Denis 3 rue Jesse Owens 93210 Saint-Denis F : +33 (0)1 48 22 52 83 Le Plessis-Robinson «La Boursidière» - BP 171 92357 Le Plessis-Robinson Lyon «King Charles» - 132 cours Charlemagne 69002 Lyon T : +33 (0)4 78 89 26 26 F : +33 (0)4 78 89 04 76 Marseille 21 rue de la République 13002 Marseille T : +33 (0)4 95 09 13 13 F : +33 (0)4 95 09 13 00 Bordeaux 16 cours de Tournon 33000 Bordeaux T : +33 (0)5 57 83 60 44 Lille 46 rue de Valenciennes 59000 Lille T : +33 (0)3 20 17 93 10 Rennes 20 rue d Isly 35042 Rennes Cedex Contacts Manuela Moura Consultante Recherche bureaux Ile-de-France T : +33 (0)1 40 55 85 73 manuela.moura@eu.jll.com Marie Gilmas Directeur Pôle Projets en développement T : +33 (0)1 40 55 17 05 marie.gilmas@eu.jll.com www.jll.fr Jones Lang LaSalle 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.