Panorama logistique France Pulse 1 er semestre 2014
Des évolutions contrastées sur le marché de la logistique Sur la dorsale, 1 m² sur 2 commercialisé concerne des grandes transactions de première main Après un 1 er trimestre mi-figue mi-raisin, l activité locative semble repartir avec près de 564 000 m² commercialisés, soit une performance en hausse de 20% en un an. Cependant, l activité reste relativement faible au regard de la moyenne enregistrée au cours des 1 ers semestres entre 2008 et 2013 qui se situe autour de 617 000 m². Deux transactions de 51 000 m² permettent au marché francilien de se maintenir en un an. Cependant, les trois autres marchés de la dorsale restent ralentis, et notamment en région marseillaise où aucune transaction n a été enregistrée dans notre périmètre. Notons cependant que trois transactions ont été signées en région PACA, côté Vallée-du-Rhône pour un volume global de près de 85 000 m². La part des chargeurs a diminué en un an mais reste prépondérante (près de 60% des surfaces du 1 er semestre). Le contexte économique toujours incertain les poussent à réinternaliser leur processus logistique. Cette forte part s explique par la bonne proportion des opérations clés-en-main (41% des surfaces placées). Les bâtiments de classe A ont toujours la préférence des utilisateurs et comptent pour les trois quarts des surfaces actées. De plus, la part des surfaces neuves a fortement augmenté suite aux grandes transactions, et représente 1 m² sur 2 commercialisé au 1 er semestre 2014. L offre d entrepôts diminue en un an. A fin juin, plus d 1,3 million de m² étaient disponibles sur la dorsale. Elle se compose toujours majoritairement de surfaces de classe A de seconde main. L offre neuve se raréfie, en l absence de lancement de projets en «blanc». La situation sur le neuf devenant tendue, le lancement de programmes apporterait de la fluidité au marché, de même que l identification de nouveaux fonciers, d autant que la demande pour des opérations en compte-propre est importante. Deux grandes transactions permettent au marché francilien de sortir la tête de l eau Le marché logistique d Ile-de-France termine le 1 er semestre 2014 sur une bonne performance avec 422 000 m² placés, soit déjà pratiquement autant que celle réalisée pour l ensemble de l année 2013 où 453 000 m² avaient été commercialisés. Il s agit du meilleur 1 er semestre enregistré depuis 2006. Cette performance s explique notamment par la finalisation de deux grandes transactions : - AUCHAN (51 500 m²) à Serris : cette plateforme de distribution, qui devrait vraisemblablement être livrée d ici l an prochain, approvisionnera une quarantaine d'hypermarchés et drives dans le grand Est francilien en produits de grande consommation, boissons sans alcools, parfumerie et droguerie. - et TOYS R US (51 000 m²) à Saint-Fargeau- Ponthierry. Cet entrepôt approvisionnera l'ensemble des magasins de l'hexagone, mais répondra aussi aux besoins du e-commerce. Mais nous notons également une bonne tenue du segment des moins de 10 000 m² : 13 transactions recensées contre 7 l an passé à la même période. Le fort niveau d imposition de la région francilienne devient un réel frein pour les entreprises qui y sont implantées, ou souhaitent s y installer. En effet, la taxe foncière représente en moyenne 10 à 12 du loyer d un entrepôt prime. Ainsi, certains utilisateurs vont préférer se positionner sur des régions limitrophes où d une part, l imposition est plus favorable, et d autre part, les valeurs locatives sont plus attractives. Le volume d offre immédiate augmente légèrement par rapport au trimestre précédent, mais reste dans une tendance baissière sur un an. Les disponibilités neuves restent rares, et ne dépassent pas les 100 000 m².
Un marché lyonnais ralenti au 1 er semestre Le 1 er semestre s achève avec un peu moins de 100 000 m² placés sur la région lyonnaise, une performance en légère baisse par rapport à la même période en 2013. Parmi les transactions significatives du semestre, on retiendra notamment celles de BUT (29 200 m²) à Chaponnay et de NORBERT DENTRESSANGLE (20 800 m²) à Saint-Vulbas. Enfin, la prise à bail de MISTER AUTO (12 700 m²) à Corbas et l acquisition d UPS (9 000 m²) à Meyzieu marquent le retour discret des transactions sur des actifs de première main. Après une année de baisse discontinue, le volume d offre immédiate repart à la hausse, et se compose toujours majoritairement d entrepôts de classe B. Les valeurs locatives de ces derniers étant maintenant très proches des locaux de classe A, les utilisateurs choisissent de se positionner sur les entrepôts les plus récents. Enfin, la pénurie qui touche les disponibilités neuves, combinée à l absence de développements neufs à moyen terme, pourrait aboutir à un redressement des loyers dans les mois à venir. Un début d année timoré pour le Nord Pas-de-Calais On constate un début d année atone pour le marché logistique du Nord Pas-de-Calais avec à peine 44 000 m² placés, ce qui fait de la performance du 1 er semestre 2014 la deuxième plus faible depuis 2009. L absence des grandes transactions en clés-en-main qui caractérisent ce marché impacte directement la demande placée. Au 1 er semestre, seules deux transactions de plus de 10 000 m² ont été recensées : la réalisation pour le compte d OXYLANE d un bâtiment clé-en-main de 20 700 m² à Lompret (au nord-ouest de Lille), et la prise à bail de LA FOIR FOUILLE sur 17 000 m² de locaux de classe A à Dourges. L offre immédiate se trouve toujours dans une situation tendue avec moins de 100 000 m² disponibles fin juin 2014, pour un marché où la demande placée moyenne (hors clés-en-main) depuis 2009 se situe autour de 110 000 m². De nombreux projets sont cependant à l étude ou en attente d un preneur dans le Sud de la métropole. Un 1 er semestre blanc dans la région marseillaise Aucune transaction supérieure à 5 000 m² n a été identifiée en région marseillaise, le début d année est donc compliqué pour ce marché. Cependant, trois signatures ont été identifiées dans le département du Vaucluse que nous rattachons à notre périmètre d étude de la Vallée-du-Rhône. La région marseillaise est historiquement dynamisée depuis plusieurs années par des opérations clés-en-main d envergure qui comptent pour une part importante dans la demande placée pour des utilisateurs comme MAISONS DU MONDE, ou KATOEN NATIE. L offre reste stable depuis un an, et se compose à 57% d entrepôts de seconde main. Le secteur de Distriport recense la majeure partie de ces offres, et la totalité des 231 000 m² de projets en réflexion pour les années à venir. Bon début d année pour la Vallée-du-Rhône En Vallée-du-Rhône, près de 85 000 m² d entrepôts ont été commercialisés. Trois transactions ont ainsi été enregistrées : - deux à Entraigues-sur-la-Sorgue. FM LOGISTIC a lancé la réalisation d une plateforme de 30 700 m². Il s agit de sa 28 ème plateforme logistique en France, idéalement située à proximité des autoroutes A7 et A9. Elle doit accueillir, notamment, les activités des clients CONTINENTAL FOOD FRANCE et HARIBO-RICQLES-ZAN. La seconde est celle de la COOPERATIVE D ACHATS EN COMMUN LE MISTRAL qui va également réaliser son bâtiment en compte-propre de 28 700 m². - enfin, la dernière transaction est l acquisition par SONEPAR de 25 500 m² de locaux de classe A au Pontet. En revanche, pour la Vallée-de-la-Saône, la situation n est pas la même. Le début d année est difficile puisqu aucune transaction n a été enregistrée sur les 6 premiers mois de l année.
Investissement : une performance en baisse, mais qui doit être relativisée Nous observons un regain d attractivité de la logistique depuis 2011. En effet, les volumes investis en immobilier logistique représentent 7% des volumes engagés en France en immobilier d entreprise à la fin du 1 er semestre 2014, une part en hausse depuis 2009. Bien qu en baisse de 17% en un an, avec 607 millions d euros investis en logistique en France, la performance du 1 er semestre 2014 reste largement supérieure à la moyenne des 1 ers semestres enregistrés entre 2008 et 2013 (autour de 380 millions d euros). De plus, cette baisse est à relativiser puisque la création du joint-venture de PROLOGIS et NORGES, ainsi que la vente du portefeuille d ICADE à APOLLO avaient dopé les chiffres du 1 er semestre 2013. En 2014, la part des portefeuilles est prépondérante, dynamisée par la cession du portefeuille «Loren» de FONCIERE DES REGIONS à LOGICOR, dont la partie française est estimée à 370 millions d euros. LOGICOR est la structure d'asset management du groupe BLACKSTONE qui cherche à prendre une place prépondérante sur la logistique en Europe. Le marché de l investissement logistique devrait, de nouveau, franchir le seuil du milliard d euros en 2014 Il y a actuellement beaucoup de liquidités à investir sur le marché logistique français, mais nous observons cependant une rareté d actifs unitaires prime à arbitrer, pour lesquels il existe un réel appétit de la part des investisseurs. Quant aux portefeuilles, ils sont nettement plus nombreux : ce sont essentiellement des portefeuilles pan-européens composés en partie d actifs français. Ces portefeuilles devraient encore accroître la présence des investisseurs étrangers en France. En parallèle, nous continuerons à observer le retour sur le marché français d investisseurs institutionnels tant français qu étrangers qui souhaitent diversifier leur patrimoine. Il y a maintenant un vrai marché pour les investissements de profil «core +». Enfin, nous avons recensé entre 8 et 10 milliards d euros de liquidités qui cherchent à être investis en logistique, et en particulier de la part de fonds américains. Ainsi, le taux de rendement prime devrait prochainement franchir à la baisse le seuil symbolique des 7%. L attractivité du marché français ne se dément pas. En effet de plus en plus d acquéreurs internationaux s intéressent au marché français, les investisseurs domestiques ne représentant que 13% des montants investis au 1 er semestre 2014. Le taux de rendement prime demeure inchangé tant en Ile-de- France qu en région lyonnaise et reste positionné à 7%. Cependant, des cessions prévues au 3 ème trimestre devraient encore le faire baisser. Entrepôt occupé par MAISONS DU MONDE à Saint-Martin-de-Crau, acquis par SEGRO auprès de TRISTAN CAPITAL PARTNERS pour 69 millions d euros
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