BILAN IMMOBILIER A N N E E 2 0 1 3
SOMMAIRE 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S F A I T S M A R Q U A N T S 2 0 1 3 E V O L U T I O N P A R R E G I O N 2 3 L E M A R C H E D E L I N V E S T I S S E M E N T T E N D A N C E S E T P E S P E C T I V E S 2 0 1 4 P é r i m è t r e d e l é t u d e G r i l l e C e l o g e n t r e p ô t C l a s s e s A e t B p l u s d e 1 0 0 0 0 m ² 2
L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S F A I T S M A R Q U A N T S E V O L U T I O N P A R R E G I O N 3
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S F R A N C E Demande placée dans le sillage de 2012, en augmentation de 8 % 3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 900 000 2 060 000 m² + 8 % 1 500 000 1 000 000 500 000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Niveau moyen commercialisation annuel sur 10 ans : 1 900 000 m² 4
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S F R A N C E Activité irrégulière avec un 2 ème semestre plus soutenu (1,3 M m²) Situation contrastée sur la dorsale et les marchés périphériques Marché soutenu par d importants clés-en-main 5
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S F R A N C E Depuis 2010 : marché animé par les chargeurs Grande distribution en tête (notamment alimentaire) Profil des utilisateurs Activité des chargeurs Prestataires 33% Chargeurs 67% Grossistes produits manufacturés 24% E-commerce Industrie- 6% Production 12% Grande distribution 58% 6
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S F R A N C E Transactions par segments de surface Part du développement : 840 000 m² en 27 clés-en-mains + 17 % par rapport 2012 (717 000 m²) 304 000 m² hors dorsale 645 000 m² pour le compte de la grande distribution Signe d une offre inadaptée 7
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S F R A N C E Les plus importantes transactions de 2013 8
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S I L E D E F R A N C E 9
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S I L E D E F R A N C E D E M A N D E Ralentissement de l activité transactionnelle de 9 % en un an 35 transactions totalisant 528 000 m² 1 200 000 Classe A neuf et récent Classe B 1 000 000 800 000 600 000 580 000 528 000 m² - 9% 400 000 200 000-2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Niveau moyen commercialisation annuel sur 10 ans : 710 000 m² 10
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S I L E D E F R A N C E D E M A N D E 53 % transactions classe B Rééquilibrage du marché des prestataires à l origine de 47 % des transactions (27 % en 2012) Taille moyenne des transactions 15 000 m² Faiblesse des transactions supérieures à 20 000 m² : 9 transactions totalisant 287 000 m² Moins de clé-en-main et de transactions de grande taille Toujours peu de clés-en-main : 7 pour 130 000 m² Quelques clés-en-main signés sous conditions suspensives à venir sur 2014 11
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S I L E D E F R A N C E D E M A N D E Répartition de la demande placée par secteur Marché polarisé sur axe Nord-Sud Progression marquée du secteur Est (Rappel 2012 : 42 000 m² - 7 % ) avec l implantation de chargeurs (Auchan, Transgourmet, Point P) 12
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S I L E D E F R A N C E D E M A N D E Les plus importantes transactions de 2013 13
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S I L E D E F R A N C E O F F R E Alourdissement de l offre immédiatement disponible : + 36 % 2/3 offre : classe B Libération de surfaces vacantes importantes, principalement au Sud 1 200 000 1 000 000 800 000 846 000 1 104 000 m² 600 000 400 000 200 000-2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 14
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S I L E D E F R A N C E O F F R E Répartition de l offre immédiatement disponible Offre concentrée sur le Nord et le Sud, le long axe dorsale Sur-offre sur le secteur Sud Raréfaction des bâtiments Classe A de grande taille 15
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S I L E D E F R A N C E O F F R E Offre potentielle de développement Pas de construction en blanc Des réflexions en cours 16
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S I L E D E F R A N C E V A L E U R S Valeurs locatives ( /HT/HC/m²/an) Maintien des valeurs sur les grandes surfaces et classe A Mesures accompagnements importantes en classe B Valeurs faciales et transactées à la baisse dans le Sud 17
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N N O R D P A S D E C A L A I S 18
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N N O R D D E M A N D E Démarrage poussif, plus de 145 000 m² au T3 Clés-en-main grande distribution n ont pas fait défaut 400 000 350 000 Classe A neuf et récent Classe B 300 000 250 000 260 000 254 000 m² 200 000 150 000 100 000 50 000-2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 19
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N N O R D D E M A N D E 90 % transactions Classe A 4 transactions supérieures à 25 000 m² 3 clés-en-main (+ une extension) pour un total de 160 000 m² 72 % chargeurs, poids historique de la grande distribution non démenti 20
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N N O R D D E M A N D E Les plus importantes transactions de 2013 21
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N N O R D O F F R E Disponibilités en baisse Surfaces diffuses réduites (1 seul bât. sup. 20 000 m²) Libérations à venir courant 2014 250 000 200 000 198 000 150 000 160 000 m² 100 000 50 000-2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 22
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N N O R D O F F R E Offre potentielle de développement Note : de nombreuses opérations ont perdu leurs permis Potentiel de développement XXL 23
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N N O R D V A L E U R S Valeurs locatives ( /HT/HC/m²/an) 24
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N L Y O N N A I S E 25
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N L Y O N N A I S E D E M A N D E Baisse d activité de 26 % en un an, après le rebond notable de 2012 Demande atone sur le 1 er semestre 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 Classe A neuf et récent Classe B 367 000 271 000 m² - 26 % 200 000 150 000 100 000 50 000-2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 26
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N L Y O N N A I S E D E M A N D E 70 % transactions classe B Marché toujours équilibré entre prestataires et chargeurs Seulement 2 clés-en-main pour un total de 18 000 m² (France Boissons et Stef) Faiblesse des transactions supérieures à 20 000 m² : 5 transactions totalisant 110 000 m² Absence de clé-en-main et de transactions de grande taille Aucune transaction supérieure à 30 000 m² 27
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N L Y O N N A I S E D E M A N D E Répartition de la demande placée par secteur Recul du secteur Nord Isère au profit de la Plaine de l Ain (rappel 2012 : seulement 9 % de la demande placée) Extension des entreprises déjà présentes sur la Plaine de l Ain 28
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N L Y O N N A I S E D E M A N D E Les plus importantes transactions de 2013 29
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N L Y O N N A I S E O F F R E 4 ème année de baisse consécutive du stock Stock en inadéquation avec demande exprimée 4 bâtiments seulement supérieurs à 20 000 m² au 31 décembre 2013 600 000 Classe A neuf et récent Classe B 500 000 400 000 300 000 200 000 247 000 224 000 m² 100 000-2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 30
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N L Y O N N A I S E O F F R E Répartition de l offre immédiatement disponible Niveau historiquement bas du stock sur tous les secteurs Un seul bâtiment de 20 000 m² sur le Nord Isère Pénurie de surfaces sur la Rocade Est 31
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N L Y O N N A I S E O F F R E Offre potentielle de développement Seulement 85 000 m² à développer sur les zones logistiques majeures Opportunité pour les «vrais spécialistes» de lancer une opération en blanc Pénurie historique de foncier 32
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N L Y O N N A I S E V A L E U R S Valeurs locatives ( /HT/HC/m²/an) Réduction de l écart entre le loyer de présentation et le loyer transacté Inversion du rapport de force au profit du propriétaire Franchises et mesures d accompagnement en voie de disparition, sauf sur les rares actifs vides depuis plus de 12 mois 33
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N P A C A 34
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N P A C A D E M A N D E Une nouvelle année hors norme, marquée par 3 transactions de grand gabarit Marché de clés-en-main 600 000 500 000 Classe A neuf et récent Classe B 400 000 362 000 m² x 3 300 000 200 000 100 000 126 000-2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 35
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N P A C A D E M A N D E 80 % transactions Classe A 7 transactions supérieures à 20 000 m² 5 clés-en-main pour un total de 230 000 m², dont un clé-en-main record de 113 000 m² 84 % chargeurs, grande distribution alimentaire et spécialisée : démarche de rationalisation et massification des flux engagée depuis 2/3 ans Clé-en-main grande distribution 36
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N P A C A D E M A N D E Répartition de la demande placée par secteur Concentration de la demande sur St-Martin-de-Crau et secteur Est en développement (Arcs-sur-Argens, Brignoles, Fuveau) Var et Est d Aix-en-Provence : position de barycentre confirmée pour distribuer la Côte d Azur Après l embellie de 2011, demande atone sur Fos 37
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N P A C A D E M A N D E Les plus importantes transactions de 2013 38
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N P A C A O F F R E Stock immédiat en hausse Constitué à 80 % de classe A 250 000 226 000 m² 200 000 175 000 150 000 100 000 50 000-2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 39
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N P A C A O F F R E Répartition de l offre immédiatement disponible Offre répartie sur les principaux secteurs Pas de bâtiment supérieur à 20 000 m² sur Clésud Immeubles de grande taille concentrés sur Fos Nouveau : offre construite disponible sur St-Martin-de-Crau 40
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N P A C A O F F R E Offre potentielle de développement Toujours un bon potentiel local pour accompagner les grands projets Potentiel clé-en-main 41
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N P A C A V A L E U R S Valeurs locatives ( /HT/HC/m²/an) Valeurs à la baisse sur Fos Maintien des valeurs sur Clésud avec des mesures d accompagnement réduites St-Martin-de-Crau : immeubles à construire, donc valeurs correspondant à des engagements long-terme 42
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S A U T R E S R E G I O N S Demande placée hors dorsale : 31 % 645 000 m² dont 304 000 m² en 10 clés-en-main 43
1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S A U T R E S R E G I O N S Les grandes transactions 44
L E M A R C H É D E L I N V E S T I S S E M E N T 45
2 L E M A R C H E D E L I N V E S T I S S E M E N T F R A N C E Evolution Millions d euros 2 500 Portefeuille 2 000 1 500 1 000 850 M 500 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 46
2 L E M A R C H E D E L I N V E S T I S S E M E N T F R A N C E La France conserve son attractivité Marché de l investissement en immobilier d entreprise en France stable à hauteur de 15 M (estimé) Part de l immobilier logistique stable, entre 6 et 7% des engagements Ralentissement des ventes de portefeuilles, qui avaient représenté 2/3 des transactions en 2012 avec 650 M Portefeuille Logicad par Apollo : 145 M 11 actifs, 370 000 m² Portefeuille Quartz par Blackstone : 38 M 47
2 L E M A R C H E D E L I N V E S T I S S E M E N T F R A N C E Intérêt confirmé des investisseurs anglo-saxons et quelques investisseurs opportunistes, accompagnés systématiquement par des conseils dans leur approche d acquisition : connaissance poussée de l actif et du marché Offre d actifs importante et variée, dont portefeuilles de qualité inégale Propriétaires moins enclins à faire des concessions sur les prix (décalage entre valeurs expertises des foncières et valeurs de marché) Fourchette taux très variable selon localisation, typologie et sécurité locative (2 marchés : le prime et le reste) Taux de rendement prime : 7,27 à 7,7 % (selon taille) 48
T E N D A N C E S E T P E R S P E C T I V E S 2 0 1 4 49
3 T E N D A N C E S E T P E R S P E C T I V E S 2 0 1 4 Environnement économique du marché de l immobilier logistique toujours peu porteur en 2014 : croissance molle, moteur de la consommation grippé, pression fiscale et règlementaire L immobilier logistique est bel et bien entré dans un nouveau cycle, caractérisé par un marché de demande sur-mesure (parfois XXL mais pas toujours), favorisé par la dégradation de la qualité de l offre l optimisation de la supply-chain dans la grande distribution avec de nouveaux standards de bâtiment Prises de position fortes par certains investisseurs anglo-saxons 50
3 T E N D A N C E S E T P E R S P E C T I V E S 2 0 1 4 Quelques clés-en-main identifiés On anticipe une baisse de la demande placée en 2014, après une performance, au final, meilleure que prévue en 2013 Augmentation des volumes de stockage du e-commerce Situation de crise sur l offre du 2 ème marché logistique national Sur les marchés sous-offreurs, mesures d accompagnement en voie de disparition Concrétisation d opérations de restructuration immobilière 51
ARTHUR LOYD Premier réseau national de conseil en immobilier d entreprise 61 implantations en France 300 collaborateurs ARTHUR LOYD 22/24 rue du Président Wilson 92300 Levallois-Perret 15 rue Bossuet - 69006 Lyon N vert 0811 228 000 Email : contact@arthur-loyd.com.com www.arthur-loyd-logistique.com www.arthur-loyd.-logistique.com