L investissement immobilier en Ile-de-France 4 ème trimestre 2010 Avec près de 8,3 milliards d investis, le marché de l investissement dépasse les anticipations! L essentiel Les volumes d investissement 2010 en immobilier tertiaire s élèvent à 8,277 milliards d euros. Le marché francilien affiche ainsi une progression de 57 par rapport à 2009. Pour la première fois depuis le 3 ème trimestre 2007, les volumes échangés en un trimestre dépassent les trois milliards d euros. C'est notamment l'investissement en commerces qui a été moteur de cette croissance de volume. Les volumes d investissement Les prévisions économiques se sont améliorées mois après mois en 2010. Ce sont notamment l Allemagne et la France qui ont affiché les meilleures performances en Europe. Ces signaux positifs ont toutefois été contrebalancés par la crise des dettes souveraines des pays périphériques. Ce contexte a permis à l immobilier tertiaire de rester un placement des plus attrayants aux yeux d investisseurs qui, dans le cadre de leurs allocations d actifs, recherchent des placements sécurisés mais rémunérateurs. En début d année, les investisseurs ont largement privilégié les produits «core» du QCA. Au second semestre, la concurrence entre investisseurs les a obligés à se tourner vers d autres opportunités d investissement. Ils se sont donc massivement reportés sur la première couronne francilienne, et pour certains sur des profils d'investissements moins «core» et plus «value add». Après s être contractés de 100 pb depuis le début de l'année, les taux de rendement prime se sont stabilisés. Sur le Triangle d Or, les taux prime, calculés sur la base d un engagement de 6 ans fermes, se situent actuellement entre 4,75 et 5,25. Porté par sa réelle profondeur de marché, des taux de financement historiquement bas et la bonne tenue du marché locatif qui repasse largement la barre de 2 millions de m², le marché de l investissement renoue avec des volumes d avant crise. «Avec 3,775 milliards d euros investis au 4 ème trimestre 2010, soit un total de 8,277 milliards d euros investis depuis janvier, le marché dépasse nos anticipations de septembre et démontre encore une fois sa profondeur», commente Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement France. Les investisseurs se sont positionnés sur l ensemble de l Ile-de- France : 22 des volumes ont été investis sur le QCA, 44 sur la première couronne ( inclus) et 19 sur la seconde couronne. Notons néanmoins que ce mouvement est en grande partie motivé par les acquisitions de centres commerciaux en périphérie. Si en début d année, les investisseurs ont largement privilégié les produits «core» du QCA, la concurrence pour ce type de produit les a obligés à se tourner vers d autres opportunités d investissement, soit situées en première couronne, soit avec un état locatif moins sécurisé, voire pour certains des VEFAs en blanc.
Pulse L investissement immobilier en Ile-de-France 4 ème trimestre 2010 Page 2 Depuis le mois de janvier, 32 des investissements ont porté sur des volumes inférieurs à 50 millions d euros, 2 sur des volumes compris entre 50 et 100 millions d euros et 45 sur des volumes supérieurs à 100 millions d euros (22 opérations). «La liquidité du marché est acquise pour tous volumes compris entre 1 et 500 millions d euros, avec plusieurs très grandes transactions actuellement sous promesse ou en négociations, annonce Stephan von Barczy. Il y a par ailleurs, poursuit-il, une vraie profondeur du marché, pour les actifs «core» mais également pour les actifs «value add» comme l atteste la vente en cours de l'ancien siège de la FNAC à Clichy pour laquelle nous avons reçu une vingtaine d offres». Les typologies d actifs Comme à leur habitude, les investisseurs ont privilégié les bureaux. Cette classe d actif a représenté 82 des volumes investis en Ile-de-France. Fait nouveau, la part des commerces a bondi au 4 ème trimestre pour atteindre 1 des engagements, portée notamment par la cession de 75 d Espace Saint- Quentin par Hammerson pour 175 millions d euros, l acquisition de 51 du centre commercial O'Parinor par le fonds de pension coréen NPS via son asset manager Rockspring pour 223 millions d euros ou encore la vente en VEFA de l'opération Grand Angle à Montreuil à Ciloger pour près de 60 millions d euros (trois transactions réalisées par Jones Lang LaSalle). de leurs actifs du fait d un marché porteur ou un besoin réel de générer des liquidités. Ainsi, les fonds allemands ont été nets vendeurs cette année pour la seconde fois (en 2006, ils l étaient pour la première fois). Les taux de rendement Après s être contractés de 100 pb depuis le début de l'année 2010, les taux de rendement prime se sont stabilisés dans tous les secteurs. Sur le Triangle d Or, les taux prime calculés, sur la base d un engagement de 6 ans fermes, se situent entre 4,75 et 5,25. A la Défense, ils s établissent entre 5,50 et 6,00, et enfin, sur les premières couronnes Sud et Ouest, ils sont compris entre 5,75 et 6,25. Les «trophy assets» ou les immeubles assortis de baux de très longue durée, 9 ou 12 ans, peuvent toujours surperformer ces taux jusqu'à 50 pb. En commerce, les taux prime se situent dans la fourchette 4,50-5,00 ; enfin, en logistique, ils se situent autour de 7. La renaissance du marché des VEFAs se poursuit, 792 millions d euros ont été investis sur ce type d opérations. Sur les onze transactions comptabilisées, 4 l ont été "en blanc", notamment l'opération Pointe Métro 2 à Gennevilliers (mandat de vente Jones Lang LaSalle), vendue par Nexity à Gecina. Les typologies d investisseurs Les compagnies d assurance et les caisses de retraite qui recherchent des investissements plus rémunérateurs que les obligations d Etat sont particulièrement actives, à l image d Allianz et de la CNP. Les foncières françaises ont également profité des conditions de marché, à l'image de Gecina et de Silic. Les investisseurs privés confirment leur forte présence pour des dossiers sécurisés entre 5 et 30 millions d euros et les investisseurs opportunistes et «value-add» font progressivement leur retour, freinés néanmoins par un manque d'offres adaptées à leur business model. La ré-internationalisation du marché se poursuit avec la présence croissante d investisseurs américains, sud-coréens, koweitiens, qataris, Phénomène nouveau, les fonds ouverts allemands traditionnellement très présents à l acquisition ont été particulièrement actifs à la vente, accélérant la rotation naturelle
Pulse L investissement immobilier en Ile-de-France 4 ème trimestre 2010 Page 3 Quelles perspectives pour les 12 prochains mois? Pour 2011, nous tablons sur un volume compris entre 8 et 10 milliards d euros pour l Ile-de-France, soit un retour au niveau «conventionnel» observé de sur les 10 dernières années. En effet, d un côté le marché devrait être mieux alimenté en produits, de l autre, la demande devrait rester soutenue. Côté offre, de nombreux investisseurs ont le désir d arbitrer leurs actifs matures, dans une logique normale de rotation de patrimoine, le marché étant devenu plus liquide. Par ailleurs quelques fonds fermés actuellement cherchent aujourd hui à créer de la liquidité en lançant des arbitrages. Ce phénomène devrait se poursuivre en 2011. Dans cette même logique, nous observons que les banques commencent à récupérer des actifs auprès de leurs débiteurs pour les mettre sur le marché. L excès d offres neuves sur le marché locatif s est progressivement résorbé en 2010. Face aux besoins exprimés par les entreprises utilisatrices pour les deux ou trois prochaines années, le lancement des projets, gelés avec la crise financière, s amorce significativement. Ainsi, le marché des VEFAs qui a retrouvé sa dynamique depuis 6-9 mois devrait continuer à progresser en 2011, d autant plus que les banques recommencent à financer ce type d opération. Coté demande, si la ré-internationalisation du marché devait se poursuivre en 2011 avec l arrivée potentielle de quelques nouveaux entrants, les investisseurs français, dopés par une très bonne collecte de l épargne et dans une moindre mesure les investisseurs allemands, constitueront toujours le cœur du marché. Compte tenu des capitaux disponibles, la demande soutenue exprimée en 2010 devrait à minima se maintenir. Les taux de rendement prime devraient rester relativement stables en 2011. Si la hausse des taux longs observée depuis l'été 2010 constitue un élément défavorable pour le marché, l'amorce de la croissance des loyers pourrait contrebalancer son impact et maintenir les valeurs vénales des actifs.
Pulse L investissement immobilier en Ile-de-France 4 ème trimestre 2010 Page 4 Répartition des montants investis par secteur Immostat (Source : Immostat-IPD) Secteur Immostat en 2008 en 2009 en 2010 Quartier Central des Affaires (QCA) 1 551 18 1 924 37 1 810 22 Centre Ouest (Hors QCA) 208 2 89 2 331 4 Sud 574 7 860 16 283 Nord Est 212 168 432 5 854 10 235 4 843 10 Croissant Ouest 2 092 25 801 15 1 524 18 Première Couronne 1 205 14 328 6 1 246 15 Deuxième Couronne 1 317 16 673 1 1 543 19 Portefeuille IDF 440 5 183 265 Total IDF 8 451 100 5 262 100 8 277 100 Répartition des montants investis par type d actifs (Source : Immostat-IPD) Type d'actif en 2008 en 2009 en 2010 Bureaux 7 687 91 4 505 86 6 808 82 Activité 156 2 132 57 1 Entrepôts 131 2 123 2 313 4 Mixte 21 0 70 1 15 0 Commerce 457 5 432 8 1 083 1 Total IDF 8 451 100 5 262 100 8 277 100 Taux de rendement prime (Source : Jones Lang LaSalle) rendement prime au 4T 2008 () rendement prime au 4T 2009 () rendement prime au 4T 2010 () Evolution depuis 1 an Triangle d Or 5,50-6,00 4,75-5,25 Cité Financière 6,00-6,50 5,00-5,50 5/6/7 6,00-6,50 12/13 14/15 3/4/10/11 5,50-6,00 18/19/20 6,50-7,00 5,50-6,00 Boucle Nord Péri Défense Neuilly-Levallois 6,25-6,75 Boucle Sud 6,25-6,75 1ère Couronne Nord + périphérique 1ère Couronne Est + périphérique 7,00-7,50 7,25-7,75 1ère Couronne Sud + périphérique
Bureaux Jones Lang LaSalle France : Contacts : 40-42 rue La Boétie 75008 Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28 Immeuble Le Berkeley 19-29 rue du Capitaine Guynemer 92903 Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50 Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59 Saint-Denis 3, rue Jesse Owens 93210 Saint-Denis Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83 Le Plessis-Robinson La Boursidière BP 171 92357 Le Plessis-Robinson Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37 Lyon 55, avenue Foch 69006 Lyon Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26 Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76 Laurent Aillard Consultant Etudes et Recherche +33 (0)1 40 55 18 97 laurent.aillard@eu.jll.com Virginie Houzé Directeur Etudes et Recherche +33 (0)1 40 55 15 94 virginie.houze@eu.jll.com Stephan von Barczy Directeur du Département Investissement +33 (0)1 40 55 17 64 stephan.vonbarczy@eu.jll.com www.joneslanglasalle.fr COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc. 2011 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.