DTZ Research PROPERTY TIMES Volumes en hausse France Bureaux S2 214 26 Février 215 Sommaire Contexte économique 2 Synthèse France 4 Alsace - Strasbourg 8 Aquitaine - Bordeaux 1 Bourgogne - Dijon 12 Bretagne - Rennes 14 Champagne-Ardenne - Reims 16 Franche-Comté - Besançon 18 Ile-de-France 2 Languedoc-Roussillon 22 Lorraine - Nancy 26 Midi-Pyrénées - Toulouse 28 PACA 3 Rhône-Alpes - Lyon 4 Définitions 42 Auteurs Hélène Boreau Chargée d études +33 ()1 49 64 64 7 helene.boreau@dtz.com Pierre d Alençon Chargé d Etudes +33 1 49 64 46 39 pierre.d alencon@dtz.com Nora Jacintho Chargée d études +33 ()1 49 64 64 98 nora.jacintho@dtz.com Avec 3,1 millions de m² commercialisés en 214, le marché de bureaux français enregistre en un an une hausse de 12% de sa demande placée. Les transactions de seconde main ont plus fortement progressé (+14%) que celles de 1 ère main (+8%), ce qui altère cependant peu la répartition des commercialisations, la 1 ère main représentant toujours 4% des mouvements. Cette bonne dynamique est liée à un marché francilien, où la demande a, en 214, progressé de 15%. L offre a également progressé cette année (+3%) pour atteindre 5,6 millions de m² disponibles fin 214. Cette hausse s observe tant en Ile-de-France (+3%) qu en province (+4%) et a été plus souvent alimentée par des libérations de surfaces de seconde main que par des livraisons d offre neuve. Le stock de seconde main a d ailleurs plus fortement gonflé (+7%) que celui de 1 ère main. Le stock francilien reste le plus important en France avec 4 millions de m² disponibles Les volumes de bureaux mis en chantier ont reculé de 15% en 214 et ne représentent plus que 2,9 millions de m². Ce recul a été plus important en Ile-de- France (-4%) qu en province. Le recul des surfaces autorisées (4,2 millions de m² soit -15% en un an) ne permet pas de prédire une embellie de la construction à court terme. Certaines régions échappent cependant à la règle : Rhône-Alpes, PACA, Midi-Pyrénées où les lancements ont été nombreux. Lyon tire d ailleurs son épingle du jeu avec un nombre croissant de mises en chantiers et d autorisations délivrées en 214. La valeur moyenne des transactions de bureaux a progressé cette année (+3%), tant sur celles de 1 ère main que sur le marché francilien. Le loyer moyen de 2 nde main est plus stable (+1%), bien qu un grand nombre de régions, l Ile-de-France y compris, aient vu la valeur de leurs immeubles récents reculer. Graphique 1 Demande placée en 214, et offre immédiate début 215, en milliers de m² 35 3 25 2 15 1 5 Contact Head of EMEA Research +33 ()1 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com Research Offre immédiate Demande placée www.dtz.com Property Times 1
Contexte économique Inertie à la française Le surplace de l économie française s est poursuivi au 3ème trimestre avec un taux de croissance faible (+,3%) alors que les chiffres du 2ème trimestre ont fait l objet d une révision à la baisse (-,1% contre % lors de la 1ère publication) (graphique 2). La consommation des ménages continue d augmenter de façon modérée (+,3% après +,2%), alors que celle des administrations est en hausse de,8% sur la même période. Ce sont ces dernières qui tirent aujourd hui la croissance de l économie. Dans ce contexte pour le moins morose, deux éléments viennent donner une certaine crédibilité aux projections de croissance de 1% en 215, présentées par l INSEE et relayées par le gouvernement. Le moral des ménages a gagné 2 points pour le deuxième mois consécutif et se positionne à 9 points. Il atteint son plus haut niveau depuis novembre 21 mais reste toujours endessous de sa moyenne historique (graphique 3). Il faut bien sûr rester prudent sur l interprétation de ce frémissement de l opinion des ménages, qui bénéficie d une conjonction d éléments porteurs (baisse du prix du pétrole, faible inflation et taux d emprunt historiquement bas). Le climat des affaires reprend, lui aussi, quelques couleurs, et l indicateur paru en novembre a montré un gain de 3 points pour atteindre 94, un niveau stabilisé en décembre. La majorité des climats sectoriels sont d ailleurs restés stables, à l exception du commerce de détail qui perd un point. L'indicateur de retournement pour l ensemble des secteurs reste, quant à lui, dans la zone favorable et porte l espoir d un retour de la confiance chez les entrepreneurs, en particulier dans le secteur des services. Nouvelle hausse du chômage La baisse du nombre de chômeurs enregistrée au mois d août 214 (-,3%) n aura pas été suivie d effet, et, dès septembre la courbe du chômage a repris sa triste hausse. Le nombre de chômeurs reste à des niveaux record et approche aujourd hui 3,5 millions de personnes sans emploi (graphique 4). Depuis 3 mois, la progression de ce chiffre est de l ordre de,7% par mois, avec des perspectives très faibles de voir cette courbe s inverser à court terme. En Ile-de-France, le nombre des demandeurs d emploi a lui aussi augmenté dans une proportion d ailleurs plus élevée que sur l ensemble du territoire métropolitain (+6,2% en un an données de septembre 214 à comparer à +4,3% pour la France métropolitaine). Les dernières enquêtes de conjoncture font état de difficultés croissantes dans l industrie, d une dégradation dans le commerce, d un secteur des services à la peine, et d une détérioration du chiffre d affaires de la construction. Dans ces conditions, la demande des PME-PMI devrait rester fragile alors que la confiance semble revenir pour les grandes entreprises (cf. DTZ Odessa Décembre 214). Graphique 2 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source : INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices 12 11 1 9 8 7 6 Climat des affaires Moral des ménages Source : INSEE Graphique 4 Demandeurs d emploi en France, en milliers, catégorie A1 3 5 3 2 5 2 1 5 Source : INSEE www.dtz.com Property Times 2
Perspectives française Le retour à la croissance du PIB en France devrait se réaliser sur une base très modérée. Sur le front de l'emploi en revanche les perspectives d amélioration sont indéniables. Pour autant, s agissant de taux faibles (de,1% à,3%), la frontière reste ténue entre destructions d emplois et maintien des effectifs salariés. Les perspectives de l emploi public sont, quant à elles, positives pour seulement 5 départements. Croissance des PIB départementaux En termes de PIB, la Haute-Garonne, l'ille-et-vilaine et le Rhône sont attendus comme les plus dynamiques ces 5 prochaines années. L'Ile-de-France, indéniablement, surperforme l'ensemble, mais le faible repli attendu sera démultiplié par un PIB brut parmi les plus élevé. Le Gard, la Côte-d'Or et la Meurthe-et-Moselle tiennent une position particulière, à la fois lanternes rouges jusqu'en 214 mais aussi départements dotés des leviers les plus puissants de progression. Sur les rangs intermédiaires, l'hérault, les Bouches du Rhône et les Alpes Maritimes bénéficient, quant à eux, de perspectives favorables avec des marges de progression conséquentes (graphique 5) Evolution de l emploi L emploi devrait bénéficier d une meilleure orientation, avec une croissance de l ordre de.3% par an d ici 219, soit le triple du taux observé de 29 à 214. Selon les départements la dynamique est contrastée et la Haute- Garonne, l Hérault et la Gironde sont dotés des meilleures perspectives de croissance d ici 219 (+.8% et +.9% par an). L Ile-de-France tient une position intermédiaire, avec toutefois une marge de progression conséquente (+.4%) si l on tient compte des effectifs considérés. Le marché de l emploi va continuer de se contracter au cours des 4 prochaines années tant dans la Marne qu en Meurthe-et- Moselle mais dans une proportion moindre qu au cours des 5 dernières années (graphique 6). Evolution de l emploi dans le secteur public Croissance effective et anticipations 214-219 pour l emploi du secteur public sont nettement dans le rouge pour l ensemble du territoire français avec un recul de.2% par an d ici 219, après un repli de.6% par an entre 29 et 214. Sur les 4 prochaines années, la Haute-Garonne, la Gironde et le Var sont les seuls départements à se démarquer le plus nettement, avec une progression de l emploi du secteur public de.3% et.2% par an. La tendance générale, à l'échelle française est donc clairement à la contraction des effectifs dans le secteur public dans une majorité de départements (Graphique 7). Graphique 5 Produit intérieur brut, taux de croissance -1% % 1% 2% Haute-Garonne Ille-et-Vilaine Rhône Hérault Gironde Bouches-du-Rhône Ile-de-France Alpes-Maritimes France Var Nord Gard Marne Doubs Bas-Rhin Côte-d'Or Meurthe-et-Moselle 29-214 214-219 Source : Oxford Economics Graphique 6 Evolution de l emploi -1,% -,5%,%,5% 1,% 1,5% Haute-Garonne Hérault Gironde Ille-et-Vilaine Var Bouches-du-Rhône Rhône Ile-de-France France Gard Alpes-Maritimes Bas-Rhin Doubs Nord Côte-d'Or Marne Meurthe-et-Moselle 29-214 214-219 Source : Oxford Economics Graphique 7 Evolution de l emploi dans le secteur public -2,% -1,%,% 1,% 2,% Haute-Garonne Gironde Var Rhône Hérault Bas-Rhin Ille-et-Vilaine Gard Alpes-Maritimes Côte-d'Or France Doubs Bouches-du-Rhône Ile-de-France Marne Nord Meurthe-et-Moselle Source : Oxford Economics 29-214 214-219 www.dtz.com Property Times 3
Synthèse France Demande placée : reprise des transactions Après un exercice 213 morose, avec un volume d activité sous la barre des 3 millions de m², l année 214 renoue avec un certain dynamisme avec 3,1 millions de m² placés, en hausse de 12% en un an (graphique 8). En progression de 8%, les surfaces de 1 ère main représentent toujours environ 4% de la demande placée cette année. Mais les surfaces de 2 nde main ont capté l essentiel du surplus d activité entre 213 et 214, avec 1,9 millions de m², soit une hausse de 14% sur un an. Le marché francilien a également enregistré un rebond de son activité en 214 avec 2,2 millions de m² commercialisés, soit un volume supérieur de 15% à celui enregistré en 213. La région capitale s approche ainsi de son rythme de croisière de 2,3 millions de m² (moyennes des 1 dernières années). Le marché francilien continue ainsi de capter les deux tiers des mouvements nationaux. Cette remontée est notamment due à un retour des grandes transactions dans les pôles tertiaires franciliens établis. En province, la demande placée progresse également mais à un rythme plus lent, +5% en un an et 951 m² placés cette année (graphique 9). Lyon se maintient en tête du classement et continue de capter un quart des mouvements régionaux malgré un léger recul du volume placé (-4%). Elle est suivie de Toulouse et Marseille, deux marchés qui ont enregistré des hausses respectives de 26% et 48%. Cette belle progression est due au retour des grandes transactions sur des bureaux neufs sur ces marchés. On citera notamment la prise à bail de CUMP sur la 15 9 m² dans la future tour «La Marseillaise» à Marseille et SAFRAN sur 25 m² à Blagnac, en périphérie de Toulouse. Les marchés où la demande placée moyenne est supérieure à 6 m² se sont tous globalement bien portés et ont enregistré une progression de leurs transactions. En revanche, les marchés secondaires ont tous été orientés à la baisse cette année. Toulon et Nîmes, avec des volumes placés compris entre 15 et 2 m² ont enregistré les reculs les plus importants (-52% et -44% en un an). Le processus, entamé depuis plusieurs années, de rationalisation de l immobilier des organismes publics et parapublics reste l une des sources les plus importantes d activité en régions, mais elle semble se tarir sur les marchés les moins établis où ce mouvement arrive à son terme. Graphique 8 Demande placée de bureaux en France, en milliers de m² 5 4 3 2 1 Sources: DTZ, CECIM, OBM, RNOIE Graphique 9 Demande placée de bureaux en France, en milliers de m² 5 4 3 2 1 Sources: DTZ, CECIM, OBM, RNOIE Graphique 1 Demande placée de bureaux par marché en 214, en milliers de m² Lyon Toulouse Marseille Bordeaux Montpellier Rennes Strasbourg Aix-en-Provence Nancy Sophia-Antipolis Toulon Nice Dijon Nîmes Reims Besançon Ile-de-France Province 1 2 3 1ère main 2nde main Sources: DTZ, CECIM, OBM, RNOIE www.dtz.com Property Times 4
Remontée des valeurs locatives de 1 ère main Après une inflexion en 213, les valeurs locatives des bureaux sont, dans l ensemble, de nouveau orientées à la hausse en 214 en France. Le loyer global moyen, toutes typologies de bureaux confondus, se positionne à 154 /m²/an en 214 contre 149 /m²/en en 213, soit +3% en un an (graphique 11). Cette hausse est portée par une belle progression des valeurs des bureaux neufs tant en Ile-de-France (+15%) qu en province (+4%). Dans la capitale, cette hausse s explique par une concentration des transactions de bureaux neufs dans les secteurs les plus chers. En Province, la hausse des valeurs de 1 ère main est principalement portée par les marchés de la région PACA : Marseille (+5%), Sophia-Antipolis (+9%) et Aix-en-Provence (+3%). En revanche, les raisons de cette hausse diffèrent d une ville à l autre. Les valeurs ont augmenté à Marseille suite à de nombreuses transactions à un prix élevé sur la nouvelle tour «La Marseillaise». A Sophia et à Aix, les loyers semblent rattraper un certain retard, portant désormais sur des immeubles beaucoup plus qualitatifs que ceux produits dans le passé. Des valeurs de 2nde main en léger repli sauf à Lyon et Marseille Le loyer moyen global de 2 nde main enregistre également une légère hausse cette année (+1%), venant se positionner autour de 14 /m²/an. Cette évolution cache cependant des tendances très contrastées entres les régions et les immeubles soit anciens soit récents. Ainsi, les loyers moyen des bureaux de 2 nde main récents ont plus souvent reculé que progressé tandis que les loyers des immeubles anciens se sont avérés être beaucoup plus stables en général. Les loyers des bureaux de 2 nde main récents ont reculé dans la plupart des villes, y compris en Ile-de-France (-8%), et se positionnent désormais à 154 /m²/an. Quatre villes s inscrivent en faux de cette tendance : Lyon +25%, Marseille +21%, Sophia-Antipolis +7% et Rennes +2%. Le loyer moyen des bureaux récents se hisse ainsi à 23 /m²/an à Lyon et à 185 /m²/an à Marseille. Quand aux valeurs des bureaux plus anciens, elles marquent une belle progression dans les grandes villes (Ile-de-France +8%, Lyon +27%, Toulouse +9%, Marseille +4%) tandis qu elles reculent dans les villes du Nord-est (Strasbourg -7%, Dijon -5%, Besançon -6%). Cette valeur, qui se positionne désormais autour de 127 /m²/an, est beaucoup moins volatile et stagne dans le tiers restant des villes étudiées. De nouveau le loyer des immeubles anciens le plus élevé en province se retrouve à Lyon (15 /m²/an), suivi de près par Marseille (143 /m²/an). Graphique 11 Valeurs locatives moyennes de bureaux Province, /m²/an 2 18 16 14 12 1 8 Sources : DTZ, OBM, RNOIE Carte 1 Loyers de 1 ère main de bureaux en France, fin 214, en /m²/an Research ancien récent www.dtz.com Property Times 5
Une offre de seconde main croissante face à un stock neuf décroissant L offre disponible de bureaux continue sa progression en 214 et a grimpé de nouveau de 3% pour atteindre 5,6 millions de m² à la fin de l année (graphique 12). Le stock de bureaux neufs, en baisse de 6% continue de représenter un peu plus d un quart de l offre immédiate. Dans le même l offre de seconde main s alourdit chaque année depuis 7 ans. En 214, elle a de nouveau gonflé de 7%. Cette tendance à la hausse s observe aussi bien en Ile-de- France (+3%) qu en province (+4%) (graphique 13). Cette progression est désormais plus souvent alimentée par des libérations de surfaces de seconde main que par des livraisons de bureaux neufs. En témoigne le fort gonflement du stock de seconde main dans la plupart des régions (Ilede-France +6%, Lyon +19%, Bordeaux +11%), tandis que souvent l offre neuve se résorbe en parallèle (Ile-de-France - 7%, Lyon -18%, Bordeaux -11%). Strasbourg et Toulouse échappent à la règle avec un stock neuf ayant bien progressé sur la période suite à plusieurs livraisons de surfaces vacantes. Sur les 17 villes recensées, seules 5 ont vu leur stock reculer sur la période. Parmi elles, on retrouve notamment Lyon dont le stock neuf s est fortement résorbé cette année faute de nouvelles livraisons. On observe la même tendance à Aix-en- Provence. En termes de répartition, l Ile-de-France continue de concentrer près des trois quarts de l offre immédiatement disponible en France (4 millions de m²). En province, Lyon, Toulouse et Strasbourg, en tête avec des stocks compris entre 19 m² et 292 m², captent près de la moitié du stock de bureaux. Une part croissante de l offre aujourd hui inadaptée La comparaison entre les niveaux moyens de demande placée depuis 5 ans et l offre immédiate permet d analyser le caractère plus ou moins sur-offreur du marché. A l échelle nationale, le stock d offre représente environ 1 an et 7 mois de commercialisation (graphique 14). En Ile-de-France la durée d écoulement moyenne est supérieure à la moyenne nationale, autour de 1,8 an. Des marchés de premier plan tels que Marseille, Toulouse ou Bordeaux affichent une durée d écoulement moyen proche de celui de la capitale. Exception faite de Lyon, qui surprend avec un écoulement rapide de son stock (1,2 an). Strasbourg et Besançon restent les villes aux durées d écoulement les plus longues (3,5 et 2,4 ans). Ces villes qui pourraient paraitre en sur-offre souffrent en réalité d un stock inadapté aux demandes des utilisateurs, car souvent en décalage avec les derniers standards. Les villes de Nîmes et Toulon, en bas du tableau, affichent des durées d écoulement parmi les plus courtes (6 à 1 mois). Cette donnée cache en réalité un marché tendu où l offre est très faible au regard des volumes absorbés par le marché chaque année depuis 5 ans. Graphique 12 Offre immédiate de bureaux en France, milliers de m² 6 5 4 3 2 1 Sources: DTZ, OBM, RNOIE Graphique 13 Offre immédiate de bureaux en France, milliers de m² 6 5 4 3 2 1 Sources: DTZ, OBM, RNOIE Graphique 14 Délais d écoulement théorique de l offre immédiate, en années Strasbourg Besançon Nancy Sophia-Antipolis Marseille Ile-de-France Bordeaux Rennes Moyenne Montpellier Toulouse Aix-en-Provence Dijon Reims Nice Lyon Nîmes Toulon Sources: DTZ, OBM, RNOIE Ile-de-France 2,42 1,87 1,86 1,84 1,83 1,73 1,7 1,68 1,67 1,58 1,57 1,55 1,43 1,27 1,26,88,54 Province 3,55 1 2 3 4 www.dtz.com Property Times 6
Recul des lancements mais retour du blanc Environ 2,9 millions de m² de surfaces de bureaux ont été mis en chantier en France en 214, un volume en recul de 18% par rapport à 213 (graphique 15). Les marchés ici étudies concentrent 2,2 millions de m² soit 74% des lancements et sont également en recul (-15%). Le repli a été plus important en Ile-de-France (-4%) avec seulement 68 m² lancés cette année. L Ile-de-France maintient ainsi sa 1 ère place pour les chantiers de bureaux. Si les lancements avaient été plus nombreux en 213, à peine un quart était encore disponible lors de leur lancement. En 214, environ 62% des surfaces lancées étaient vacantes. En régions, une tendance baissière des mises en chantier a également été observé dans les Pays de la Loire, l Aquitaine, la Lorraine, la Bourgogne et en Champagne- Ardenne. A l inverse, le Rhône-Alpes, le PACA ou encore le Midi-Pyrénées ont vu leur mises en chantier progresser en moyenne de 6% cette année. Le PACA (Marseille, Nice, Toulon) passe ainsi devant les Pays de la Loire avec 23 m² lancés et le Midi-Pyrénées devant l Aquitaine avec 154 m² commencés. Sur les marchés régionaux en revanche, les lancements sont encore très souvent conditionnés par une précommercialisation partielle ou totale de l opération. Les autorisations délivrées également en recul Le recul des autorisations délivrées cette année (-15%) ne permet d envisager une reprise des mises en chantiers de nouvelles opérations tertiaires à court terme. Près de 4,2 millions de m² ont ainsi été autorisés à l échelle de la France en 214 contre 4,9 millions de m² en 213 (graphique 16). Ce recul est principalement du à un fort ralentissement observé en Ile de France. Toujours en tête avec 91 m² autorisés, la capitale recule tout de même de 44% d une année sur l autre. En parallèle, la Province se maintient autour de 3,2 millions de m² autorisés. Certaines régions enregistrent même une belle progression comme le Rhône- Alpes (+22%) porté par Lyon où les projets de nouveaux immeubles de bureaux se multiplient. En revanche, les autorisations délivrées en PACA, Pays de la Loire et l Aquitaine ont été moins nombreuses cette année, en atteste une baisse comprise entre 8 et 16% des permis de construire de bureaux sur ces régions. Graphique 15 Mises en chantier de bureaux en France en 214 Source: Sitadel Graphique 16 Surfaces de bureaux autorisées en province, en milliers de m² Source : Sitadel 2 914 2 m² FRANCHE-COMTÉ CHAMPAGNE-ARDENNE BOURGOGNE ALSACE LORRAINE NORD-PAS-DE-CALAIS LANGUEDOC-ROUSSILLON MIDI-PYRÉNÉES BRETAGNE AQUITAINE PAYS DE LA LOIRE PROVENCE-ALPES-CÔTE- RHONE-ALPES ILE-DE-France RHONE-ALPES PROVENCE-ALPES-CÔTE-D'AZUR PAYS DE LA LOIRE BRETAGNE NORD-PAS-DE-CALAIS MIDI-PYRÉNÉES AQUITAINE LANGUEDOC-ROUSSILLON ALSACE LORRAINE BOURGOGNE FRANCHE-COMTÉ CHAMPAGNE-ARDENNE AUTRES* 2 4 6 8 213 214 www.dtz.com Property Times 7
Alsace - Strasbourg Rebond de l activité de première main Après 3 années de recul de la demande placée, le marché strasbourgeois s est ressaisi en 214, totalisant 6 m² commercialisés. Ce rebond de près de 5% d une année sur l autre est venu faire oublier une année 213 difficile -la pire de la décennie. Les volumes placés dans le neuf (3 m²) sont largement responsables de ce redressement, trois fois plus nombreux qu en 213. De fait, ce rebond a répercuté les transferts observés en 214 de grands utilisateurs sur des produits neufs, libérant du même coup des surfaces de seconde main (graphique 17). Plus des 2/3 de ces surfaces neuves ont été placées au 1 er semestre, marquant une certaine fragilité du marché. Il s est ainsi commercialisé plus de surfaces neuves en un semestre que sur les deux années précédentes réunies. Ce retour en fanfare des mouvements de première main contraste avec une activité animée depuis 212 par les transactions sur des surfaces de seconde main. On constate par ailleurs qu en nombre de mouvements, le marché s est quelque peu resserré, actant 172 signatures cette année contre 194 en 213 (en recul de 11%) Moins de seconde main, plus de neuf La transaction la plus importante de l année reste celle de la BANQUE POPULAIRE ALSACE qui regroupera, à horizon 215 ses équipes dans l immeuble «W», sur 6 m² en centre-ville. Au second semestre, ACM a de son côté pris 4 916 m² dans l immeuble «le Lawn» et BNP PARIBAS 2 37 m² dans le «BEVERLY», situé dans le Parc «E3». Les parcs tertiaires n ont pas été en reste, l Espace Européen notamment, totalisant 13 2 m² transactés dont plus de 3 m² du fait de l arrivée de SUEZ ENVIRRONEMENT au 1 er semestre. Graphique 17 Demande placée à Strasbourg, en milliers de m² 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Graphique 18 Valeurs locatives à Strasbourg, en /m²/an 25 2 15 1 5 Neuf ou restructuré Récent Ancien Inflexion des valeurs Le loyer prime strasbourgeois flirte encore avec 2 /m²/an, positionné à 195 /m²/an, niveau atteint uniquement en centre-ville. Plus généralement, les immeubles restructurés ou en rénovation lourde, toujours en centre-ville, se commercialisent sur une base de 15 /m²/an en moyenne, le neuf urbain se situant entre 165 et 17 /m²/an. Les loyers se replient légèrement pour les surfaces récentes et anciennes en périphérie, tandis que le neuf maintient son niveau. Les mesures d accompagnement restent d actualité (graphique 18). Tableau 1 Principales transactions de bureaux à Strasbourg au 2ème semestre 214 Localisation Preneur Surface Etat des locaux Wacken ACM 4 6 m² Neuf E3 BNP PARIBAS 2 35 m² Neuf www.dtz.com Property Times 8
Remontée soudaine de l offre disponible Stabilisée depuis 211, l offre immédiate totalise 162 8 m² disponibles fin 214, en hausse de 1% d une année sur l autre. La progression la plus forte concerne les surfaces de seconde main, compte tenu des libérations consécutives à la demande placée en neuf durant l année. Ces surfaces concentrent désormais 7% des m² vacants (graphique 19). La configuration est relativement classique. D un côté les commercialisations de surfaces neuves ont été couronnées de succès, avec un niveau d absorption particulièrement dynamique, concurrençant du même coup une partie des produits de seconde main. De l autre, les libérations motivées par des rationalisations continuent de s effectuer sur une base régulière. D autre part, la gamme de l offre neuve, centrée sur des surfaces moyennes de marché pourrait conduire à terme à un manque d offres pour les utilisateurs de grandes surfaces et de surfaces intermédiaires. Les parcs tertiaires de l agglomération affichent une bonne dynamique et concentrent 59 m² disponibles fin 214. Seul l Espace Européen a encore une capacité d extension et dispose d une offre neuve qualitative, tandis que la Meinau voit son stock augmenter essentiellement en seconde main. Le centre-ville de Strasbourg offre, quant à lui, environ 44 m² de surfaces vacantes, essentiellement localisées sur des immeubles de seconde main. Moins de projets dans l immédiat Bien que les précédentes grandes opérations aient été des succès, à l image de la commercialisation du «Beverly», désormais presque totalement occupé, les lancements neufs s annoncent moins nombreux pour 215. L offre à plus de 12 mois a donc été revue à la baisse. Graphique 19 Offre immédiate à Strasbourg, en milliers de m² 25 2 15 1 5 Graphique 2 Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques Emplois du secteur public Emplois PIB Population Sources : DTZ, Oxford Economics -2,% -1,%,% 1,% 2,% 29-214 214-219 Le fer de lance du développement de l attractivité strasbourgeoise est le projet du futur quartier d affaires Wacken, en liaison directe avec le centre-ville et le parlement européen. Il offrira au total 75 m² de bureaux, commerces et logements en deux tranches. La 1 ère phase comprend deux immeubles de bureaux totalisant 16 5 m² livrable en 218, dont la maitrise d ouvrage a été confiée à CIRMAD. Tableau 2 Projets significatifs de bureaux à Strasbourg Opération Secteur Promoteur/Investisseur Surface Année de livraison Samares Meinau PREMIUM 2 8 m² 215 Verdiane Meinau LCR 3 6 m² 215 Wacken Parc des Confluences CIRMAD 16 5 m² 218 VERSEAU E3 LCR 4 5 m² 216 www.dtz.com Property Times 9
Aquitaine - Bordeaux Chute des transactions de 1 ère main La demande placée sur le marché des bureaux bordelais est restée stable d une année sur l autre (graphique 21). Près de 88 m² ont été placés en 214, un volume proche de celui enregistré au cours des 4 dernières années. En revanche, la répartition de ces transactions a évolué. La demande de 1 ère main, qui représentait la moitié des transactions en 213, n a pas dépassé 25 m² en 214, soit un tiers de la demande placée. Ce sont donc les mouvements sur des surfaces de bureaux de seconde main qui dynamisent aujourd hui le marché bordelais. Les transactions ont été de nouveau très nombreuses sur le segment des petites surfaces ; on compte 165 transactions de moins de 5 m² pour un tiers de la demande placée en volume. Les grandes transactions c'est-à-dire celles supérieures à 2 m² - se répartissent sur 5 opérations pour un total de 19 m² soit 22% de la demande. La plus grande transaction de l année est celle du CFA sur un immeuble de 9 433 m² à construire dans le secteur de Bordeaux Lac. Graphique 21 Demande placée à Bordeaux, en milliers de m² 12 1 8 6 4 2 Sources : OIEB, DTZ Graphique 22 Valeurs locatives à Bordeaux, en /m²/an 19 17 Des loyers anciens et récents en hausse Le loyer moyen de 1 ère main, en hausse quasi continue pendant 1 ans, a reculé en 214, pour se positionner autour de 15 /m²/an (graphique 22). Il reste en revanche élevé dans le centre-ville de Bordeaux autour de 17 /m²/an avec une valeur prime à 175 /m²/an. En périphérie les immeubles neufs se sont commercialisés autour de 13 /m²/an. En parallèle, le loyer moyen de 2 nde main s est maintenu autour de 13 /m²/an avec des valeurs allant de 115 /m²/an en périphérie à 145 /m²/an en centre-ville. Il y a peu d écart entre les valeurs locatives de 2 nde main des immeubles récents et anciens. Celles-ci se rejoignent ainsi autour de 13 /m²/an en 214. 15 13 11 9 7 Neuf ou restructuré Récent Ancien Tableau 3 Principales transactions de bureaux à Bordeaux au 2 ème semestre 214 Localisation Preneur Surface Etat des locaux Bordeaux CFA 9 4 m² A construire Bordeaux KEOLIS 2 8 m² Ancien Bègles INRAP 2 8 m² Ancien Bordeaux VATEL 2 m² En chantier www.dtz.com Property Times 1
Un stock historiquement élevé Depuis plusieurs années, le stock est en constante progression et ce mouvement de hausse s est accéléré au cours des 2 dernières années. Le stock immédiat de bureaux représente désormais 154 6 m² (+5% en un an), soit le volume le plus élevé depuis 1 ans (graphique 23). Dans le même temps, le stock de bureaux neuf s est régulièrement résorbé. Il avait été important en 212 avec près de 4 m² alors disponibles mais il ne représente plus, fin 214, que 33 m² soit 2% de l offre. Cette offre immédiate et à un an se concentre principalement à l Ouest de l agglomération (37%) et dans le centre (32%). L offre neuve, quant à elle, concerne plutôt Bordeaux centre (1 6 m²) et le Sud Ouest (11 9 m²) qui tire là son épingle du jeu avec près de la moitié du stock de bureaux neufs. Une année de livraisons réduites Avec seulement 6 m² livrés cette année à moitié précommercialisée, les livraisons ont été particulièrement faibles cette année. La tendance devrait s inverser dès 215 avec actuellement 33 9 m² en chantier dont 3% encore disponibles dans les opérations livrables en 215 et 16 2 m² pour 216 et 217. Parmi les opérations attendues en 215, on citera le «Sémaphore», dans le nouveau quartier Bassins à Flots développé par ICADE PROMOTION TERRITOIRE SUD-OUEST (4 9 m²) ; l «Aeropark» de PROGEFIM à Mérignac (3 4 m²) et «Terres de Bordes» par France LITTORAL DEVELOPPEMENT dans le quartier EurAtlantique (2 12 m² disponibles). D autres opérations ayant obtenu leur permis de construire pourraient être lancées entre temps. Elles représentent un volume supplémentaire de 8 m² neufs potentiellement disponibles pour 215 et 74 9 m² pour 216. La plupart de ces lancements de chantier sont cependant soumis à précommercialisation. Graphique 23 Offre immédiate à Bordeaux, en milliers de m² 15 13 11 9 7 5 3 1-1 Sources : OIEB, DTZ Graphique 24 Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques Emplois du secteur public Emplois PIB Population Sources : DTZ, Oxford Economics -2,% -1,%,% 1,% 2,% 29-214 214-219 A plus long terme, près de 272 m² de projets sont à l étude sur l agglomération de Bordeaux dont 8% à Euratlantique. Tableau 4 Projets significatifs de bureaux à Bordeaux Opération Secteur Promoteur/investisseur Surface Année de livraison Semaphore Bassins à Flots ICADE PROMOTION 4 9 m² 215 Aéropark Mérignac PROGEFIM 3 4 m² 215 N2 Office Bassins à Flots GROUPE LAZARD 4 9 m² 216 Halle Debat Ponsan Euratlantique EIFFAGE 11 3 m² 217 www.dtz.com Property Times 11
Bourgogne - Dijon Rebond contrarié du marché au second semestre Le rythme de commercialisation prometteur du premier semestre (14 8 m² de bureaux placés) ne s est pas confirmé en seconde partie d année (4 2 m²). Ce volume annuel cumulé de 19 m² reste cependant en ligne avec la moyenne enregistrée depuis 29, oscillant entre 18 et 2 m² placés. La répartition des surfaces placées garde son profil usuel, avec une prépondérance des surfaces de seconde main, tendance seulement contredite en 213 (graphique 25). Au second semestre, le rythme des transactions a davantage diminué pour les surfaces de première main, avec seulement 1 2 m² signés. Il s est agi d une demande sur des segments de surfaces n excédant pas 3 m², au sein d opérations achevant leur commercialisation dans un contexte de délai d écoulement au ralenti. La demande en surfaces de seconde main a aussi marqué le pas, dans de moindres proportions toutefois. Effet conjoncturel lié à des taux d emprunts au plus bas, le marché locatif a été pour partie concurrencé par celui de l acquisition, ratio pouvant atteindre jusqu à 5% des surfaces. Sur ce marché calme, une transaction d envergure a tout de même été enregistrée au second semestre, avec la prise à bail de 1 2 m² rénovés par LCL dans la Cité des Affaires Clemenceau. Les valeurs locatives marquent le pas Les loyers moyens restent stables pour les surfaces de première main, l absence d offre maintenant un certain statu quo. Ces loyers peuvent encore atteindre 15 à 16 /m²/an sur les meilleurs emplacements du centre-ville. Graphique 25 Demande placée à Dijon, en milliers de m² 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Graphique 26 Valeurs locatives à Dijon, en /m²/an 15 13 11 9 7 5 Neuf ou restructuré Récent Ancien Les loyers de seconde main de bonne qualité se replient modérément, passant de 115 /m²/an à 11 /m²/an. Du côté des surfaces de seconde main anciennes, même schéma, avec un léger repli de 95 à 9 /m². Compte tenu des niveaux de prestations offerts sur de nombreux datés, les loyers sont amplement négociés. Un manque d offres neuves risque en tout cas à terme de provoquer une augmentation pour les meilleures surfaces de seconde main (graphique 26). Tableau 5 Principales transactions de bureaux à Dijon au 2 eme semestre 214 Localisation Preneur Surface Etat des locaux Cité des Affaires LCL 1 4 m² Rénové www.dtz.com Property Times 12
Alourdissement de l offre immédiate L offre immédiatement disponible a continué de s alourdir, dans la continuité de la tendance constatée depuis 211. Celle-ci totalise 29 2 m², dont près de 8% constitués de surfaces de seconde main. Cette offre abondante correspond à des cycles de libérations, les utilisateurs se déplaçant sur des surfaces neuves en rationnalisant leurs consommations de m². Ils ont ainsi laissé vacants des locaux datés, ne répondant plus aux dernières normes et standards. En outre, le périmètre de recherche des utilisateurs s est heurté à une certaine étroitesse de l offre en neuf. Plusieurs fenêtres de tir ont été manquées, les tailles de plateaux ne coïncidant pas avec des demandes d utilisateurs pour des surfaces inférieures à 3 m². Ainsi, l offre neuve disponible, moitié moindre d une année sur l autre et totalisant aujourd hui 6 2 m², est en passe d atteindre un plancher critique. A terme, compte tenu des capacités d absorption du marché, en baisse mais toujours présente, Dijon risque de frôler la pénurie de produits neufs. Pour rappel, il faut remonter à 27 pour trouver si peu de surfaces neuves sur le marché (graphique 27). Le Parc Valmy poursuit son développement Le parc Valmy concentre une proportion importante des développements tertiaires futurs de l agglomération. Les dernières commercialisations effectuées sur ce secteur ont concerné les immeubles «Eole» et «Horizon» et ont totalisé un peu plus de 4 5 m², lancés en blanc. L exercice 214 s étant avéré plus calme, les promoteurs manifestent pour l heure une posture prudentielle, devant une demande relativement faible et des fondamentaux économiques incertains (graphique 28). Les deux projets futurs sur la ZAC Valmy, «Ywood» et «L Eolien», se sont récemment heurtés à quelques contretemps administratifs, repoussant ces opérations à horizon 216-217 pour leur livraison au plus tôt. Graphique 27 Offre immédiate à Dijon, en milliers de m² 4 3 2 1 Graphique 28 Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques Emplois du secteur public Emplois PIB Population Sources : DTZ, Oxford Economics -2,% -1,%,% 1,% 2,% 29-214 214-219 Tableau 6 Projets significatifs de bureaux à Dijon Opération Secteur Promoteur/investisseur Surface Année de livraison Ywood ZAC Valmy NEXITY 2 m² 215 Eolien ZAC Valmy QUEBEC 1 2 m² 217 www.dtz.com Property Times 13
Bretagne - Rennes Retour de la 2de main, pénurie de neuf Avec 71 m² placés, les volumes de bureaux commercialisés en 214 à Rennes sont restés sensiblement les mêmes qu en 213, avec cependant plusieurs spécificités. D abord, la volatilité des volumes, 11 m² signés au 1 er semestre, 41 m² au second. A l inverse, les surfaces de 1 ère main placées au 2 ème semestre ont été 3 fois moindres qu au second. Sur l année, la seconde main a repris des couleurs, avec 52 m² transactés, volume en ligne avec 212, meilleure année de la décennie. En revanche, le fléchissement des signatures de 1 ère main, en repli de 25%, affiche aussi l un des plus bas de la décennie (graphique 29). La proportion des surfaces neuves reculent, passant de 4% en 213 à 27% en 214. De fait, nombre d utilisateurs ont privilégié des surfaces à restructurer, plus abordables que celles neuves. Pour autant, la demande exprimée reste présente pour les surfaces de plus de 1 m², laissant entrevoir des perspectives positives pour 215. Les transactions sur des gabarits de plus de 1 m² se sont avérées peu ou prou les mêmes d une année sur l autre. En revanche, sur le segment des surfaces comprises entre 5 et 1 m², la demande a triplé. Quand au segment des petites surfaces, il est demeuré actif, émanant en priorité de de TPE, de PME de SII et de professions libérales pour des surfaces jusqu à 3 m². De son côté, le secteur public et para public représente un peu plus de 1% d une demande, qui, globalement, reste bien orientée. Valeurs de seconde main en baisse Les valeurs locatives sont stables pour les surfaces de seconde main, positionnées entre 13-14 /m²/an. Il en est de même pour les surfaces anciennes, situées entre 1 /m²/an et 11 /m²/an. En première main cependant, la tendance est plus contrastée. Les valeurs restent pour l heure stables (145-15 /m²/an), mais plusieurs transactions laissent entrevoir un début de fléchissement, notamment sur les surfaces restructurées. Nombreux sont les bailleurs qui préfèrent corriger le loyer plutôt que d effectuer des travaux lourds de rénovation ou de restructuration (graphique 3). Graphique 29 Demande placée à Rennes, en milliers de m² 12 1 8 6 4 2 Graphique 3 Valeurs locatives à Rennes, en /m²/an 19 17 15 13 11 9 7 5 Neuf ou restructuré Récent Ancien Tableau 7 Principales transactions de bureaux à Rennes au 2 ème semestre 214 Localisation Preneur Surface Etat des locaux ZAC des Champs-Blancs B-COM 59 m² Neuf ZI Sud-Est POLE EMPLOI 2 2 m² Neuf ZI Sud-Est UTC 1 7 m² Ancien Centre-Ville REGUS 1 1 m² Ancien La Courrouze EGIS 1 m² Récent www.dtz.com Property Times 14
Offre immédiate globalement stable L offre disponible se maintient pour la 3 ème année successive sur un niveau relativement élevé, avec 141 5 m² vacants fin 214. Cette séquence 212-214 s inscrit bien au-dessus de sa moyenne décennale (77 m²). Cette année en revanche, les disponibilités dans le neuf ont reflué de 2%, tandis que les surfaces de seconde main se sont alourdies de l ordre de 15%. Ce renchérissement des stocks de seconde main est observable pour la 4 ème année consécutive, confirmant une évolution à deux vitesses entre une offre neuve et restructurée et la seconde main (ces dernières pesant pour plus de 7% des stocks). Ainsi, malgré un bon niveau d absorption du marché, les libérations dans le cadre d optimisations de surfaces ou résultant de fermetures de sites continuent d alimenter le marché. Ces disponibilités se concentrent surtout à l Est et au Sud de Rennes. Voie quasi obligée de l écoulement du stock de seconde main, la rénovation extérieure et intérieure des immeubles apparait plus que jamais d actualité. La diminution des disponibilités de bureaux neufs s explique par un ralentissement des lancements de nouvelles opérations. Les acteurs de la construction ont en effet adopté une attitude de retenue compte tenue des signaux renvoyés par la conjoncture économique. En attendant EuroRennes L année 214 a marqué un ralentissement provisoire des livraisons. L exercice aura tout de même vu le lancement de 3 opérations : «Energis II» (ZAC Armorique), «Murano» (entrée Sud-Est de Rennes), et «l Eloge». Dernière en date, l opération, «Meïoza» : dotée d un permis de construire, elle est en attente de demarrage et proposera 4 85 m² sur le secteur Gayeulles. Graphique 31 Offre immédiate à Rennes, en milliers de m² 16 14 12 1 8 6 4 2 Graphique 32 Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques Emplois du secteur public Emplois PIB Population Sources : DTZ, Oxford Economics -2,% -1,%,% 1,% 2,% 29-214 214-219 Le site stratégique EuroRennes, avec la nouvelle gare TGV prévue pour 217 va entrainer dans son sillage nombre de projets de bureaux, dotant le secteur d un caractère tertiaire affirmé. C est le cas notamment d «Euro Square», rue Solferino et de «Féval». Le projet EuroRennes, de par son dimensionnement et son retentissement, a rendu attentistes certaines entreprises, leur demande restant différée et latente en attendant l apparition de ces grandes opérations. Tableau 8 Projets significatifs de bureaux à Rennes Opération Secteur Promoteur/investisseur Surface Année de livraison Meïoza Gayeulles CFA GRAND OUEST 4 85 m² 216 www.dtz.com Property Times 15
Champagne-Ardenne - Reims Boosté par une très grosse transaction, le marché rémois retrouve des couleurs L année 214 aura été une bonne année pour le marché de bureaux rémois. En effet, après s être maintenu à 12 m² au cours des trois dernières années, ce marché est à nouveau orienté à la hausse (+33% en un) avec 16 m² commercialisés en 214. Cette performance se place juste au dessus de la moyenne décennale (15 2 m² de bureaux transactés à Reims chaque année depuis 24) (graphique 33). Cette embellie s explique en grande partie par le positionnement de l entreprise CIMA sur 7 m² «rue Cérès», mouvement d envergure qui a très fortement dynamisé l agglomération rémoise et qui représente à lui seul 45% de l activité enregistrée en 214. Le reste des transactions a essentiellement concerné des surfaces intermédiaires, comprises entre 5 et 1 m². En hausse de 43% en un an, les transactions de bureaux de seconde main ont été nettement majoritaires au cours des douze derniers mois, concentrant près des deux tiers de la demande enregistrée. En augmentation de 2% en un an, les commercialisations de surfaces neuves ou restructurées ont, quant à elles, augmenté de 2% en un an, totalisant 6 m² de bureaux placés. On citera notamment la prise à bail, par l AFPAM de 1 m² de bureaux neufs à Bézannes à une valeur de 135 /m²/an. Les valeurs locatives restent relativement stables d une année à l autre Le loyer prime a poursuivi la hausse amorcée en 213 mais beaucoup plus modérément (+3% en un an) pour s établir à 155 /m²/an fin décembre 214. Graphique 33 Demande placée à Reims, en milliers de m² 25 2 15 1 5 Graphique 34 Valeurs locatives à Reims, en /m²/an 2 17 14 11 8 5 Neuf ou restructuré Récent Ancien Les valeurs locatives moyennes sont, quant à elles, restées stables d une année à l autre, se positionnant à 135 /m²/an pour les surfaces neuves, à 11 /m²/an pour les locaux récents et 9 /m²/an pour de l ancien (graphique 34). Tableau 9 Principales transactions de bureaux à Reims au 2 ème semestre 214 Localisation Preneur Surface Etat des locaux Reims CIMA 7 m² Ancien Bezannes AFPAM 1 m² Neuf Reims MINISTERE DE LA JUSTICE 1 m² Ancien www.dtz.com Property Times 16
Une offre qui se contracte à nouveau Suite à la hausse de la demande placée, le stock des bureaux immédiatement disponibles en agglomération rémoise enregistre une baisse (-2% d une année à l autre) pour représenter 2 m² fin décembre (graphique 35). La baisse est sensible pour les surfaces neuves (-2% en un an) ; elles restent cependant majoritaires dans le stock immédiat (6% du total). Les livraisons devraient marquer une pause en 215 pour repartir en 216 Face à l importance des disponibilités de première main, les opérateurs se montrent plus prudents quant à l initiation de nouveaux projets. Ainsi, après la livraison de l immeuble «Hippocrate» (1 5 m²), intervenue au cours du 1 er semestre 214, plus aucun autre projet n était venu alimenter le marché au cours de l année écoulée. Cette tendance devrait se confirmer en 215, puisque seul le projet «Les Fougères» (3 m²) développé par GNATT à Bézannes devrait voir le jour l an prochain. La moitié des projets attendus en 216 se situe sur la commune de Bézannes. Ils devraient permettre de répondre à la demande sur ce secteur très prisé des entreprises depuis l arrivée du TGV il y a tout juste six ans. Parmi ces projets figurent les immeubles «Echoes» (3 m²) et «Terranova 2» (4 5 m²), développés respectivement par GENEAUX et NACARAT. De plus en plus de projets font l objet de précommercialisation en agglomération rémoise, à l instar de l immeuble «Les Fougères» (3 m²) développé par GNATT et livrable en 215, d ores et déjà commercialisés à hauteur de 7%. Graphique 35 Offre immédiate à Reims, en milliers de m² 35 3 25 2 15 1 5 Graphique 36 Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques Emplois du secteur public Emplois PIB Population Sources : DTZ, Oxford Economics -2,% -1,%,% 1,% 2,% 29-214 214-219 Tableau 1 Projets significatifs de bureaux à Reims Opération Secteur Promoteur/Investisseur Surface Année de livraison Les Fougères Bézannes GNAT 3 m² 215 Desmos Reims BROOKS 5 m² 216 Terranova 2 Bézannes NACARAT 4 5 m² 216 Echoes Bézannes GENEAUX 3 3 m² 216 www.dtz.com Property Times 17
Franche-Comté - Besançon En manque de vitalité Le marché tertiaire de Besançon a acté la commercialisation de 8 m² de bureaux en 214, au terme de deux semestres équivalents en termes de demande placée (4 m²). Surfaces neuves et de seconde main se sont, elles aussi réparties sur ce schéma, chacune avec 4 m² transactés. Ces volumes sont en ligne avec les niveaux habituellement enregistrés depuis 211 mais contrastent avec un cycle 22-21 qui enregistrait des volumes compris entre 1 et 15 m². La demande reste essentiellement endogène et les cycles de repositionnements alimentés par les services publics et para publics semblent désormais achevés. Les déplacements induisent souvent une diminution des surfaces consommées (graphique 37). Les utilisateurs, TPE et PME en tête, concentrent la plus grande partie d une demande qui cible des surfaces jusqu à 3 m², principalement dans des immeubles neufs. Ce segment de la demande est souvent contrarié dans ses projets d implantation par un manque d offre de qualité. Parallèlement, la faiblesse des taux d intérêts d emprunt incite nombre d entreprises à arbitrer entre location et accession. Ce manque d offre sur des surfaces de première main oriente cette demande sur le marché de la vente de produits de seconde main. Correction des valeurs locatives Les loyers des surfaces de première main s établissent à 14 /m²/an. Relativement stables quant aux loyers faciaux, ils donnent souvent lieu à des mesures d accompagnement, les utilisateurs bénéficiant d une relative marge de manœuvre. Le loyer prime s est maintenu à 16 /m²/an. Les valeurs locatives sont stables d une année sur l autre à 11 /m²/ pour les locaux de seconde main récents et qualitatifs. Graphique 37 Demande placée à Besançon, en milliers de m² 2 15 1 5 Graphique 38 Valeurs locatives à Besançon, en /m²/an 19 17 15 13 11 9 7 5 Neuf ou restructuré Récent Ancien Pour les surfaces anciennes, en revanche, les produits datés tendent à tirer les valeurs locatives vers le bas, celles-ci poursuivant le fléchissement entamé depuis 211 pour s établir à 75 /m²/an (graphique 38). Tableau 11 Principales transactions de bureaux à Besançon au 2 eme semestre 214 Localisation Preneur Surface Etat des locaux Besançon ADDSEA 1 6 m² Rénové www.dtz.com Property Times 18
Sous-offre en première main, sur-offre en seconde main Pour la première fois depuis 21, les disponibilités immédiates de fin d année, à défaut de refluer franchement, restent stables sur leur niveau de l année précédente, totalisant 22 m² de bureaux vacants fin 214. En outre, là aussi une première, les disponibilités de surfaces de première main se sont repliées. Cette demande de surfaces neuves, bien que mesurée, reste néanmoins présente et les délais d écoulement normaux. Dans ces conditions, une sous-offre de bureaux neufs pourrait s observer à moyen terme (graphique 39). Le stock de seconde main (plus de 8% de l offre disponible) reste inexorablement haussier, dans un contexte de libérations régulières ou de rationalisations des surfaces en cas de déménagement. Une partie de cette offre vacante correspond à des surfaces libérées plusieurs années auparavant. Ces produits sont en passe de rejoindre des stocks quasi incompressibles à moins d opter pour des restructurations lourdes, les corrections de loyers ne suffisant pas à compenser les nécessaires mises aux normes. Côté livraisons, en dehors des inaugurations de «Novatech Plaza» sur le Technopôle Témis (2 5 m²) et du «BCBG» (1 5 m²) sur le Parc Lafayette, le second semestre a été plus calme. L année 215 verra tout de même la livraison de l immeuble «Le Signal». Bénéficiant d une pré commercialisation réussie, il offrira une vitrine tertiaire à deux pas de la gare TGV d Auxon-Dessus. Seul «Le Trigone», objet d un phasage des livraisons, a été lancé en blanc. De manière générale les mises en chantier restent soumises à une sécurisation importante des précommercialisations, donnant lieu parfois à des partenariats avec les acteurs publics locaux. Graphique 39 Offre immédiate à Besançon, en milliers de m² 25 2 15 1 5 Graphique 4 Taux de croissance annuel moyen des principaux indicateurs économiques Emplois du secteur public Emplois PIB Population Sources : DTZ, Oxford Economics -2,% -1,%,% 1,% 2,% 29-214 214-219 Tableau 12 Projets significatifs de bureaux à Besançon Opération Secteur Promoteur/investisseur Surface Année de livraison Le Signal Auxon-Dessus Partenariat privé 2 5 m² m² 215 Le Trigone Besançon Privé 1 5 m² 217 www.dtz.com Property Times 19