LES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE

LES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE The Paris Region Office Market 2008 Investissements BUREAUX Régions Commerces Activités/Logistique

N 1 mondial du conseil en immobilier d entreprise Agence Conseil en implantation et commercialisation Bureaux - Activités/Logistique Surfaces commerciales Investissement Conseil à l'acquisition et à la vente Bureaux - Activités/Logistique Surfaces commerciales Global Corporate Services Service global aux groupes internationaux Portfolio Management - Consulting Building Consultancy Expertise Évaluation d'immeubles Optimisation des revenus Due Diligence Bureaux - Activités/Logistique Surfaces Commerciales Habitation 43 implantations dont 34 en régions et 9 en Ile-de-France Vannes Résidentiel Vente en bloc et à la découpe pour les investisseurs Vente et location d'appartements et d'hôtels particuliers Gestion immobilière Gérer et conforter la rentabilité de votre patrimoine Aménagement d'espace Assistance à maîtrise d'ouvrage Études et Marketing Analyses des marchés, recherches et prospectives. Rennes St Nazaire Nantes Laval Caen Angers Le Mans Rouen Le Havre Chartres Lille Paris Ile-de-France Orléans Tours Dijon Metz Nancy Strasbourg Mulhouse 750 salariés 520 collaborateurs commerciaux Chiffre d'affaires 20 141,2 millions d'euros Bordeaux Toulouse Montluçon Clermont-Ferrand Lyon Annecy Bourgoin Jallieu Chambéry Grenoble Avignon Sophia-Antipolis Nice Montpellier Aix-en-Provence Marseille Bureaux CBRE Affiliés CBRE CONTACTS BUREAUX Offices Maurice Gauchot Tél. : 33 (0) 1 53 64 84 35 Fax : 33 (0) 1 53 64 00 04 maurice.gauchot@cbre.fr Marc-Henri Bladier Tél. : 33 (0) 1 53 64 34 05 Fax : 33 (0) 1 53 64 00 04 mh.bladier@cbre.fr ÉTUDES ET RECHERCHE Research Aurélie LEMOINE Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 35 Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00 aurelie.lemoine@cbre.fr

SOMMAIRE / CONTENTS Zonage Immostat........................................................................ 2 Indicateurs Immostat..................................................................... 3 Contexte économique / L essentiel....................................................... 4 La demande.............................................................................. 5 L offre...................................................................................11 Focus : Le plan de renouveau pour La Défense : un projet global.....................17 Focus : Les futurs quartiers tertiaires....................................................18 Les loyers...............................................................................19 Focus : Les transports en commun...................................................... 22 Les perspectives........................................................................ 23 Lexique................................................................................. 48 Immostat area............................................................................ 2 Main Immostat figures................................................................... 3 Economic context / To summarise...................................................... 26 Demand................................................................................ 27 Supply.................................................................................. 33 Focus: The renewal of La Défense: a global project.................................... 39 Focus: The office districts of the future.................................................. 40 Rents.................................................................................... 41 Focus: Public transport................................................................. 44 Prospects............................................................................... 45 Glossary................................................................................ 48 Achevé de rédiger le 7 mars 2008 par le département Etudes et Recherche de CB Richard Ellis Rédaction : Alexandre Dassonville et Sabine Echalier CB Richard Ellis Ressources - Groupement d'intérêt Economique Siège social : 145-151, rue de Courcelles 75017 Paris Siren 412 352 817 - RCS Paris La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source. Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CB Richard Ellis ou du groupe CB Richard Ellis.

ZONAGE IMMOSTAT / IMMOSTAT AREA Issy-les- Moulineaux Vanves Malakoff Montrouge Gentilly Châtillon Arcueil Kremlin Bicêtre Bagneux Rueil- Malmaison Sèvres Suresnes Charentonle-Pont Ivrysur-Seine Saint- Cloud Boulogne Billancourt Meudon Meudon Colombes Bois-Colombes 16 Villeneuve- La-Garenne Gennevilliers 15 Saint-Ouen Saint-Denis 8 7 14 1 6 9 18 2 5 3 4 10 13 Aubervilliers 11 19 12 Pantin Pré- Saint- Gervais 20 La Garenne-Colombes Asnières Clichy Nanterre Courbevoie Levallois- Perret Puteaux Neuillysur-Seine 17 Zones principales / Main markets Les Lilas Bagnolet Saint- Mandé Bobigny Montreuil Vincennes Saint-Maurice Fontenay-sous-Bois Nogent-sur-Marne Joinville-le-Pont Cachan Villejuif Paris Quartier Central des Affaires Paris Centre Ouest Paris Sud Paris Nord Est La Défense Croissant Ouest 1 ère Couronne Paris CBD Paris Centre West Southern Paris Northern / Eastern Paris La Défense Western Crescent Inner Rim Gonesse Roissy-en-France Tremblay-en-France Sous-zones / Sub-markets Aulnay-Sous-Bois Villepinte Gennevilliers Villeneuvela-Garenne Elancourt La Verrière Trappes Montigny -le-hretonneux Guyancourt Voisins-le-Bretonneux Magny-les-Hameaux Nanterre Rueil-Malmaison Saint-Cloud Suresnes Igny Colombes La Garenne- Colombes Puteaux Boulogne Levallois 17 Clichy Saint-Ouen Pre-St-Gervais Les Lilas Bagnolet Saint-Mandé Palaiseau Courbevoie Neuilly 16 Massy 15 8 7 14 1 6 Wissous 9 2 Saint-Denis 18 5 10 3 4 13 Aubervilliers 11 19 12 20 Pantin Bobigny Montreuil Fontenay-sous-Bois Vincennes Nogent-sur-Marne Joinville-le-Pont Bry-sur-Marne Villiers-sur-Marne Bois- Colombes Asnieres Sèvres Vanves Charenton Issy-les-Moulineaux Montrouge Meudon Malakoff Gentilly Ivry-sur-Seine Saint-Maurice Le Kremlin-Bicêtre Chatillon Arcueil Meudonla-Forêt Clamart Bagneux Cachan Fontenay-aux-Roses Villejuif Vitry-sur-Seine Velizy-Villacoublay Le Plessis-Robinson Bourg-la-Reine Sceaux L'hay-les-Roses Chatenay-Malabry Chevilly-Larue Choisy-le-Roi Bièvres Thiais Fresnes Verrièresle-Buisson Antony Rungis Orly Paray- Vieille- Poste Noisyle Grand Coupvray Chessy Lagny-sur-Marne Montevrain Saint-Thibault Magny-le-Hongre -des-vignes Conches-sur-Gondoire Gouvernes Chanteloup Champssur-Marne Torcy Guermantes Serris Bussy -en-brie Noisiel St-Martin Bailly Bussy-Saint-Georges Lognes -Romainvilliers Collegien Jossigny Ferrieres-en-Brie Emerainville Croissy-Beaubourg Orsay Villebon-sur-Yvette Les Ulis Paris QCA Paris Centre Ouest La Défense Croissant Ouest : Boucle Nord Neuilly - Levallois Péri-Défense Boucle Sud Paris Sud : Paris 12 e - 13 e Paris 14 e - 15 e Paris 5 e - 6 e - 7 e 1 ère Couronne : 1 ère Couronne Nord 1 ère Couronne Est 1 ère Couronne Sud Paris Nord Est : Paris 3 e - 4 e - 10 e - 11 e Paris 18 e -19 e - 20 e 2 ème Couronne : 2 ème Couronne Sud Pôle Roissy Marne-la-Vallée St Quentin-en-Yvelines Paris CBD Paris Centre West Southern Paris : Paris 12-13 Paris 14-15 Paris 5-6 - 7 North Eastern Paris : Paris 3-4 - 10-11 Paris 18-19 - 20 La Défense Western Crescent : Northern River Bend Neuilly - Levallois Péri-Défense Southern River Bend Inner Rim : Northern Inner Rim Eastern Inner Rim Southern Inner Rim Outer Rim : Southern Outer Rim Roissy Pole Marne-la-Vallée St Quentin-en-Yvelines 2 BUREAUX - MARS 2008

INDICATEURS IMMOSTAT / MAIN IMMOSTAT FIGURES 2006 20 Sous-zones Immostat Disponibilité immédiate Demande placée Disponibilité immédiate Demande placée Immostat Areas Immediate supply Take-up Immediate supply Take-up Paris QCA / Paris CBD 3 000 m 2 511 600 m 2 221 000 m 2 486 700 m 2 Paris Centre Ouest (Hors QCA) / Paris Centre West (excl. CBD) 63 000 m 2 114 100 m 2 60 000 m 2 126 000 m 2 Paris 5/6/7 14 000 m 2 22 200 m 2 24 000 m 2 23 500 m 2 Paris 12/13 45 000 m 2 172 100 m 2 38 000 m 2 61 000 m 2 Paris 14/15 47 000 m 2 88 100 m 2 57 000 m 2 99 600 m 2 Paris 3/4/10/11 / East Paris 3/4/10/11 39 000 m 2 66 700 m 2 37 000 m 2 58 100 m 2 Paris 18/19/20 36 000 m 2 43 900 m 2 63 000 m 2 20 100 m 2 La Défense 176 000 m 2 275 700 m 2 142 000 m 2 268 600 m 2 Boucle Nord / Northern Inner Bend 113 000 m 2 114 400 m 2 157 000 m 2 142 400 m 2 Neuilly / Levallois 77 000 m 2 103 800 m 2 77 000 m 2 1 700 m 2 Péri Défense 156 000 m 2 201 400 m 2 135 000 m 2 118 200 m 2 Boucle Sud / Southern Inner Bend 173 000 m 2 158 900 m 2 126 000 m 2 279 200 m 2 1 ère Couronne Nord / Northern Inner Rim 213 000 m 2 100 400 m 2 175 000 m 2 141 900 m 2 1 ère Couronne Sud / Southern Inner Rim 147 000 m 2 229 900 m 2 144 000 m 2 181 300 m 2 1 ère Couronne Est / Eastern Inner Rim 88 000 m 2 102 400 m 2 59 000 m 2 45 900 m 2 2 ème Couronne Sud / Southern Outer Rim 217 000 m 2 206 200 m 2 3 000 m 2 234 100 m 2 Pôle Roissy / Roissy Pole 74 000 m 2 35 300 m 2 78 000 m 2 22 400 m 2 St Quentin en Yvelines 103 000 m 2 146 100 m 2 113 000 m 2 84 100 m 2 Marne La Vallée 64 000 m 2 33 500 m 2 67 000 m 2 82 100 m 2 Reste 2 ème Couronne / Rest of Outer Rim 351 000 m 2 133 600 m 2 343 000 m 2 130 200 m 2 Total 2 503 000 m 2 2 860 300 m 2 2 423 000 m 2 2 713 100 m 2 Source : Immostat Principales données Immostat / Main Immostat figures Principales données Immostat / Main Immostat figures Taux de vacance Part du neuf/restructuré dans Part du neuf/restructuré Loyer moyen pour les immeubles au 1 er janvier 2008 l offre immédiate au 1 er janvier 2008 dans la demande placée en 20 neufs, restructurés ou rénovés Sous-zones Immostat Vacancy rate Share of new and redeveloped space Share of new and redeveloped Average rent for Immostat Areas at 1 st January 2008 in immediate supply at 1 st January 2008 space in take-up in 20 new, redeveloped or renovated space Paris QCA / Paris CBD 4,1% 37% 25% 605 Paris Centre Ouest (Hors QCA) / Paris Centre West (excl. CBD) 1,9% 0% 16% 453 Paris 5/6/7 1,9% 0% 19% 491 Paris 12/13 2,1% 1% 30% 402 Paris 14/15 3,1% 0% 29% 417 Paris 3/4/10/11 / East Paris 3/4/10/11 2,2% 1% 2% 323 Paris 18/19/20 5,2% 74% 18% 264 La Défense 4,6% 19% 9% 473 Boucle Nord / Northern Inner Bend 11,4% 19% 63% 256 Neuilly / Levallois 5,6% 13% 16% 427 Péri Défense 7,3% 1% 16% 309 Boucle Sud / Southern Inner Bend 5,6% 25% 62% 406 1 ère Couronne Nord / Northern Inner Rim 9,0% 30% 60% 236 1 ère Couronne Sud / Southern Inner Rim 8,0% 22% 53% 274 1 ère Couronne Est / Eastern Inner Rim 4,2% 4% 28% 254 2 ème Couronne Sud / Southern Outer Rim 9,0% 27% 62% 212 Pôle Roissy / Roissy Pole 7,6% 12% 12% 149 St Quentin en Yvelines 8,3% 12% 70% 203 Marne La Vallée 4,9% 22% 28% 191 Reste 2 ème Couronne / Rest of Outer Rim 2,9% 7% 36% N.S. Total 4,8% 20% 36% 327 NS : Non Significatif / Not Significant / Immostat BUREAUX - MARS 2008 3

CONTEXTE ÉCONOMIQUE / L ESSENTIEL CONTEXTE ÉCONOMIQUE Avec 1,9 % de croissance en 20, l économie française aura finalement réalisé une performance assez proche de celle de 2006. Malgré quelques signes de fébrilité et des hausses sensibles de prix, la consommation des ménages résiste et devrait encore rester le principal soutien à la croissance en 2008. Le resserrement des conditions de crédit devrait globalement freiner l investissement des entreprises, tandis que le commerce international devrait continuer à pénaliser l économie. En 2008, l'économie française devrait subir les conséquences du ralentissement mondial et la croissance économique avoisinerait ainsi 1,7 %. L emploi salarié a augmenté modérément en Ile-de-France, mais plus rapidement qu en France métropolitaine entre le 3 ème trimestre 2006 et le 3 ème trimestre 20. C est dans les départements des Hauts-de-Seine et de l Essonne que la progression de l emploi salarié fut la plus forte. L emploi a, en revanche, stagné dans les Yvelines et modérément progressé à Paris. L activité industrielle en Ile-de-France n a progressé que très légèrement en 20. Le repli du chiffre d affaires dans l industrie automobile a pesé sur les performances d ensemble. Le déclin des effectifs industriels s est poursuivi et a concerné tous les secteurs. L activité des services marchands fut, quant à elle, plus importante en 20 qu en 2006 et s est caractérisée par le dynamisme des petites structures. Les secteurs du conseil en affaires et gestion et de l ingénierie informatique ont été particulièrement en vue. En 2008, l activité des entreprises industrielles de la région pourrait s accélérer. L investissement devrait se stabiliser, en dépit d une probable relance dans l automobile. Les effectifs vont, quant à eux, continuer à s éroder, à l exception vraisemblable des biens de consommation. Des performances plus modérées sont attendues dans les services marchands en 2008, tant au niveau de l activité, de l investissement que de la création d emplois. Les recrutements seront néanmoins importants dans les secteurs de l ingénierie technique et informatique. Les secteurs de l assurance, les activités informatiques, du conseil, mais aussi ceux de la pharmacie et de la construction aéronautique et spatiale devraient bien se tenir en 2008. L'ESSENTIEL Malgré la crise financière Outre-Atlantique, la demande exprimée est restée solide et soutenue tout au long de l année. Le niveau de demande placée a été très bon, proche des années records de 2000 et 2006, avec 2,7 millions de m 2 commercialisés. L activité fut très soutenue sur le créneau des petites surfaces (< 1 000 m 2 ). Malgré un recul par rapport à 2006, les grandes surfaces ont été dynamiques, avec 76 transactions pour près de 1 million de m 2. Le taux de vacance moyen francilien est passé sous la barre des 5 % (4,8 %). La tension sur les offres de qualité continue de s accentuer, en particulier dans les secteurs d affaires établis. Face à la demande, l offre future certaine de plus de 5 000 m 2 a progressé tout au long de l année, avec tout de même un ralentissement au cours du dernier trimestre. Dans la plupart des secteurs franciliens, les loyers ont poursuivi leur progression sur le marché des locaux de qualité comme de seconde main. La pression sur les immeubles «prime» a été forte, notamment dans Paris Centre Ouest et le Croissant Ouest, jusqu en milieu d année. Les avantages commerciaux demeurent au cœur des négociations mais se sont resserrés par rapport à 2006. Malgré une demande fragile, les utilisateurs, bien qu attentifs à leurs coûts, continuent d exprimer des besoins de mouvements. La demande placée pourrait être comprise entre 2,4 et 2,7 millions de m 2 en 2008. Le stock d offres devrait se stabiliser avec un taux de vacance autour de 5 %. L offre future certaine restera maîtrisée, les acteurs (promoteurs, développeurs, investisseurs, banques) adoptant une attitude de prudence en raison du contexte financier. Les valeurs locatives «prime» devraient se stabiliser, en raison des capacités financières des entreprises et de la prudence des sociétés à forte valeur ajoutée. 4 BUREAUX - MARS 2008

LA DEMANDE LA DEMANDE EXPRIMÉE Une demande exprimée qui ne faiblit pas... La demande exprimée est restée solide tout au long de l année 20. Malgré un 3 ème trimestre habituellement plus calme, le niveau de demande n a pas ralenti, et ce, malgré les turbulences financières. Au contraire, les demandes exprimées se sont renforcées au cours des 3 ème et 4 ème trimestres par rapport au 1 er semestre. Ainsi, plus de 5 100 demandes, pour un volume de près de 4 millions de m 2, ont été recensées par CB Richard Ellis en 20, démontrant la bonne tenue et l importance du marché en raison des besoins existants. RÉPARTITION DES NOUVELLES DEMANDES PAR TRIMESTRE EN 20 (En nombre) 4 ème trimestre 29 % 3 ème trimestre 25 % 1 er trimestre 22 % 2 ème trimestre 24 % Le «déménagement simple» demeure le principal motif de mouvement soulignant la nécessité de modernisation des implantations de nombreuses sociétés. Il représente 60 % des nouvelles demandes recensées en 20, part en augmentation par rapport à l année précédente. La composition structurelle de la demande exprimée est stable par rapport à 2006. Le dynamisme des petites surfaces s est confirmé avec une prépondérance de demandes pour des surfaces inférieures à 500 m 2. Elles ont représenté 72 % des demandes, part qui atteint 86 % pour les moins de 1 000 m 2. Les demandes pour les grandes surfaces (supérieures à 5 000 m 2 ) ont également augmenté. Bien que leur part demeure relativement faible par rapport aux demandes totales, elles sont néanmoins significatives avec 113 nouvelles demandes. La recherche de surfaces à la location continue d être la voie privilégiée par les utilisateurs. Seuls 15 % des demandes concernent des recherches à l acquisition.... et toujours diversifiée De même, la demande exprimée par secteur d activité est proche de celle observée en 2006. Le secteur du juridique et du conseil (24 %), suivi par les sociétés de transport / logistique / distribution (14 %) et celles des technologies de l information (12 %) ont été les plus dynamiques. MOTIVATIONS DES DEMANDES EXPRIMÉES EN 20 (En nombre) Extension 15 % Regroupement 7 % Création/Implantation 18 % Déménagement 60 % Les effets de la crise du crédit touchant les marchés financiers depuis août 20 ont été visibles dans le fléchissement des nouvelles demandes émanant du secteur financier au cours du 2 nd semestre. En effet, deux fois moins de demandes ont été recensées au cours des 3 ème et 4 ème trimestres, reflétant une attitude de prudence et d attentisme de la part de ces acteurs. Néanmoins, le secteur financier est resté actif, ses demandes étant restées stables par rapport à 2006, avec 11 % des demandes recensées en 20. Les délais de transformation se sont, en moyenne, encore raccourcis en 20, tendance toujours portée par la demande pour des petites surfaces. En effet, ce segment de marché se caractérise habituellement par des prises de décision plus rapides que pour les autres créneaux de surface mais ce phénomène s est accentué en raison de la raréfaction des offres, notamment dans Paris. Ainsi, 64 % des demandes exprimées en 20 ont été transformés en moins de 3 mois contre 53 % un an plus tôt. Pour les grandes surfaces, les délais de transformation restent significativement plus longs. DEMANDES EXPRIMÉES PAR SECTEUR D ACTIVITÉ EN 20 (En nombre) Secteur industriel 7 % Secteur public 9 % Autres services 4 % Transport - Logistique - Distribution 14 % Technologies de l'information et de la communication 12 % Autres 3 % Juridique - Conseil 24 % Services immobiliers 5 % Secteur financier 11 % Communication - Création 11 % BUREAUX - MARS 2008 5

LA DEMANDE ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE DANS L EUROPE DES 15 (En millions de m 2 ) 12 10 8 6 4 2 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE EN ILE-DE-FRANCE (En millions de m 2 ) 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 00 01 02 / Immostat 03 1 er trimestre 2 ème trimestre 04 05 3 ème trimestre 4 ème trimestre 06 06 LA DEMANDE PLACÉE Un marché européen dynamique En Europe, le marché utilisateurs a été très dynamique en 20. La demande placée a ainsi atteint plus de 10 millions de m 2 pour la 2 ème année consécutive, soit un niveau supérieur à la moyenne de long terme depuis 1993 (7 millions de m 2 ). Tandis que certaines villes ont atteint des niveaux record comme Londres, Bruxelles, Madrid ou Barcelone, l ensemble des autres marchés européens a enregistré un très bon niveau de transactions. C est notamment le cas pour l Europe Centrale et de l Est comme à Varsovie et Bratislava. Le marché allemand a également été performant. Une demande placée francilienne soutenue Avec 2,7 millions de m 2 placés pour 3 540 transactions, la demande placée a atteint un excellent niveau en 20, proche des records de 2000 et 2006. En effet, les moteurs du marché utilisateurs en Ile-de-France demeurent solides et similaires à ceux observés en 2006. La demande des utilisateurs est toujours sous-tendue par des considérations financières et la recherche d optimisation-rationalisation. Ceci s est traduit notamment par des déménagements simples (62 % des transactions). Malgré une remontée rapide des valeurs locatives dans certains secteurs franciliens, les moteurs essentiels de la demande ont été : les besoins de modernisation ; l opportunisme des utilisateurs. Les entreprises n ayant pas effectué de mouvement en 2006 ont continué de subir l indexation des loyers à l Indice INSEE du Coût de la Construction. Bien que celui-ci ait connu des évolutions plus modérées en 20, la croissance de l ICC demeure forte (4,49 % au 3 ème trimestre 20) et l impact de 2006 (+ 8,1 % au 3 ème trimestre 2006) pèse sur les baux en cours. Dans ce contexte, les mouvements des entreprises correspondent à un calcul stratégique et financier leur permettant de réaliser des économies significatives. Ces mouvements permettent de profiter d immeubles à meilleur rapport qualité / prix grâce à des locaux plus efficaces, avec un objectif majeur, celui de diminuer le ratio m 2 par poste de travail. En effet, les utilisateurs continuent de plébisciter les surfaces de bonne qualité. Néanmoins, s élevant à 36 % du volume, la part des surfaces neuves ou restructurées a diminué dans la demande placée globale en lien avec le manque d offres et la hausse des valeurs. En revanche, les mouvements de regroupement ont diminué par rapport à 2006, passant de 22 % à 18 % alors que la demande placée liée à une extension a augmenté pour atteindre 21 % contre 18 % en 2006. Dans un contexte de remontée des valeurs et de raréfaction de l offre dans plusieurs quartiers, certaines sociétés ont opté pour des extensions de proximité plutôt que pour un déménagement global. Néanmoins, certains grands utilisateurs, publics ou privés, ont poursuivi leur stratégie de regroupement, actant des transactions de taille significative. La demande placée a été active tout au long de l année, sans réelle pause estivale. Force est de constater que la crise du crédit Outre-Atlantique n a pas eu d impact direct et immédiat sur le marché utilisateurs en 20. Il est resté dynamique même au cours du 2 nd semestre. Bien que certains utilisateurs aient dû adopter une position circonspecte, peu de transactions ont été décalées ou annulées, la demande est restée active et au global, l activité assez homogène sur l année. 6 BUREAUX - MARS 2008

LA DEMANDE DÉCRYPTAGE DES TENDANCES Vitalité des petites surfaces RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE < 1 000 M² (En volume) 2 ème Couronne 18 % Paris Centre Ouest 35 % La demande a été particulièrement active sur le marché des petites surfaces (inférieures à 1 000 m 2 ) puisque 824 900 m 2 ont été commercialisés sur l ensemble de l année, soit un volume jamais atteint. Le volume transacté sur le seul créneau des surfaces inférieures à 500 m 2 a atteint 501 100 m 2 pour 2 552 transactions. Paris demeure un marché de petites surfaces par excellence. La capitale concentre à elle seule la moitié des transactions et du volume placé francilien. A noter que plus du tiers du volume est localisé dans Paris Centre Ouest. Le Croissant Ouest constitue également un marché important sur ce créneau (20 % de la demande placée). En revanche, à La Défense, les petites surfaces sont peu significatives, ne représentant que 3 % du volume placé francilien et 9 % de la zone. Les secteurs d activité les plus actifs sur le marché de la petite surface sont semblables aux années précédentes. Le secteur juridique et du conseil concentre 19 % de la demande placée, suivi des technologies de l information et des sociétés de transport / logistique / distribution (respectivement 14 % du volume placé). Pour ces secteurs, le moteur essentiel de la demande aura été un besoin de modernisation des implantations et un effet d opportunisme puisque plus des deux tiers du volume auront concerné un déménagement, tendance qui se vérifie également pour l ensemble des secteurs d activité. 1 ère Couronne Sud 4 % 1 ère Couronne Nord 4 % 1 ère Couronne Est 2 % Croissant Ouest 20 % / Immostat MOTIVATION DES MOUVEMENTS < 1 000 M² (En volume) Extension 26 % Paris Sud 8 % Paris Nord Est 6 % La Défense 3 % Création 9 % Regroupement 1 % Le marché des petites surfaces est essentiellement un marché de seconde main. En effet, 55 % de la demande placée portent sur des locaux en état d usage. Le neuf / restructuré ne représente que 10 % du volume. Cette disposition est structurelle, les propriétaires préférant louer un immeuble neuf ou restructuré à un locataire unique, voire à quelques locataires moyens, plutôt qu à une multitude de petits utilisateurs. De plus, l optimisation des surfaces et donc du ratio m 2 par poste de travail est plus étudiée par les plus grands utilisateurs, la gestion de l espace étant moins critique pour les utilisateurs de taille plus réduite. Le bail classique 3/6/9, présentant le plus de flexibilité, demeure le bail le plus fréquemment signé sur les petits créneaux de surface (87 % des transactions). Cependant, la part des baux 6/9 a légèrement augmenté par rapport à 2006, notamment au détriment des baux 3/6/9, soulignant une nouvelle fois les tensions du marché au niveau de l offre, notamment dans Paris. Les transactions de 1 000 m 2 à 5 000 m 2 : montée en puissance des extensions 887 000 m 2 pour 432 transactions ont été commercialisés sur le créneau de surfaces intermédiaires comprises entre 1 000 m 2 et 5 000 m 2, soit un niveau légèrement inférieur à celui enregistré en 2006. Pour ce type de transactions, Paris (et principalement Paris Centre Ouest) concentre également une proportion élevée de la demande placée francilienne (un tiers du volume enregistré sur ce créneau de surfaces) ainsi que le Croissant Ouest (22 %). Déménagement 64 % / Immostat RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE 1 000 M² - 5 000 M² (En volume) 2 ème Couronne Sud 19 % 1 ère Couronne Sud 7 % 1 ère Couronne Nord 6 % 1 ère Couronne Est 2 % Croissant Ouest 22 % / Immostat MOTIVATION DES MOUVEMENTS DE 1 000 M² À 5 000 M² (En volume) Regroupement 9 % Paris Centre Ouest 25 % Paris Sud 6 % Paris Nord Est 3 % La Défense 10 % A noter que pour ces secteurs d affaires, les mouvements sont endogènes. Ainsi, malgré la montée des valeurs, les utilisateurs demeurent attachés à leur zone d origine. En revanche, les utilisateurs sont moins «fidèles» aux secteurs périphériques et adoptent une vision géographique plus large lors de leurs recherches. Bien que le «déménagement simple» reste le principal motif de mouvement sur ce créneau de surfaces (57 %), la part des extensions a augmenté par rapport à 2006, passant de 23 % à 30 % du volume placé. En effet, les utilisateurs se sont Création 4 % Extension 30 % / Immostat Déménagement 57 % BUREAUX - MARS 2008 7

LA DEMANDE LE MARCHÉ DE LA V ENTE À UTILISATEURS 333 transactions vente à utilisateurs ont été recensées en 20 en Ile-de-France pour un volume total de 339 200 m 2, soit 12,5 % de la demande placée globale. Les remous financiers Outre-Atlantique ne semblent pas avoir affecté trop durement le marché de la vente à utilisateurs francilien. Le 3 ème trimestre est habituellement un des moins actifs de l année bien qu il soit également possible d y voir un signe de l impact de la crise du crédit américain (acquisitions qui auront pu être retardées et recadrées mais très rarement annulées). Cependant, ces craintes légitimes ne se sont pas renforcées au cours du 4 ème trimestre puisque ce dernier a été le plus actif en termes de nombre de transactions (99). En 20, 71 % des ventes à utilisateurs ont porté sur des locaux de seconde main. Cette part est en diminution par rapport aux années précédentes, mais demeure encore bien supérieure au marché locatif (51 %). Cette tendance de fond n est pas surprenante dans la mesure où les grands immeubles neufs ou restructurés sont souvent proposés à la location. Un autre facteur semble être la stratégie des nouveaux propriétaires qui, en achetant des locaux de seconde main, réduisent le coût d acquisition et adaptent les locaux à leurs besoins en réalisant généralement leurs propres aménagements. De plus, dans un contexte de raréfaction de l offre, la surenchère sur les surfaces de qualité s accentue. Paris continue d être le secteur privilégié par les utilisateurs qui recherchent des locaux à l acquisition en Ile-de-France. La capitale a ainsi concentré 40 % du volume vendu pour la moitié des transactions. Paris Centre Ouest concentre à lui seul 18 % du volume et 32 % des transactions. Ce constat confirme que ce secteur d affaires traditionnel est un marché de petites surfaces. Le marché de la vente à utilisateurs continue d être animé essentiellement par les petites surfaces. 83 % des transactions ont porté sur des surfaces inférieures à 1 000 m 2. davantage orientés vers des prises à bail supplémentaires pour satisfaire les besoins de croissance plutôt que vers des déménagements globaux, plus coûteux. Cette tendance s observe globalement en Ile-de-France et est un des effets de la montée des valeurs locatives, notamment dans les secteurs d affaires. La part du neuf / restructuré s élève à 29 %, stable par rapport à 2006. Cette part est plus élevée pour les surfaces comprises entre 3 000 m 2 et 5 000 m 2. En effet, proportionnellement, plus les utilisateurs sont importants, plus l optimisation des surfaces est un facteur d économie significatif et cherchent donc à se positionner sur des surfaces de qualité, notamment lorsqu il s agit de déménagements globaux. Dans le cadre de déménagements, la part du neuf / restructuré est plus élevée que pour les autres types de mouvement. Notons, par ailleurs, que malgré l augmentation des extensions, l optimisation des surfaces limite l absorption nette en valeur absolue. Le secteur financier a été le plus actif représentant 16 % du volume placé, suivi de celui des transport / logistique / distribution (13 %), du secteur juridique et du conseil (10 %) et des technologies de l information (10 %). Cette tendance francilienne lisse cependant les disparités géographiques. Ainsi, le secteur financier et celui du juridique sont particulièrement présents sur le marché parisien et en particulier Paris Centre Ouest. Celui des technologies de l information a été plus actif à La Défense, Paris Nord Est et dans une moindre mesure en 1 ère Couronne. En revanche, les sociétés de transport / logistique / distribution sont géographiquement moins spécialisées et se répartissent de manière relativement homogène en Ile-de-France. DIAGNOSTICS PRÉCÉDANT LA VENTE OU LA LOCATION DE BUREAUX Type de diagnostics Vente bureaux Location bureaux Durée de validité Sanctions Sources État des risques naturels et technologiques Obligatoire Obligatoire Valable toute la durée de vie du contrat L état devra être refait à chaque vente ou bail et dater de moins de 6 mois lors de la conclusion du contrat Diminution du prix ou résolution du contrat Loi 30//2003 L 125-5 et R 125-23 code de l environnement L 271-4 CCH Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) Obligatoire Facultatif * 10 ans Pas de sanctions spécifiques, le DPE n ayant qu une valeur informative Décret du 14/09/2006 L 134-1 à L134-5 CCH & L 271-4 CCH Article 3-1 Loi du 06//1989 R 271-5 CCH Amiante Obligatoire Facultatif Illimitée Exclusion de toute clause d exonération de la garantie des vices cachés Décret 05//2002 L 1334-13 du code de la santé publique (CSP) L 271-4 à L271-6 CCH * Malgré une réponse ministérielle du 14 août 20 (n 619, JOAN Q, p5293) affirmant la non application du DPE aux baux commerciaux, certains praticiens considèrent que le DPE doit être communiqué quelle que soit la nature du contrat de location conclu et notamment lors de la location de bureaux. 8 BUREAUX - MARS 2008

LA DEMANDE Le marché des plus de 5 000 m 2 Sur les 5 dernières années, 399 transactions pour un volume total de 5,1 millions de m 2 ont été réalisées auprès d utilisateurs finaux en Ile-de-France sur le segment des grandes surfaces, soit en moyenne 40 % du volume global commercialisé depuis 2002. Il s agit donc d un segment déterminant et qui étalonne le dynamisme du marché des bureaux en Ile-de-France. En 20, avec un peu moins d un million de m 2 commercialisés, ce segment de marché est resté actif. Certes, ce niveau est en léger retrait par rapport à celui qui avait été constaté au cours de l exercice 2006 (1,1 million de m 2 ), mais demeure en nette progression par rapport aux années antérieures. Moins de transactions ont été recensées sur ce créneau (76 contre 86) et ont été en moyenne plus petites (13 200 m 2 contre 13 900 m 2 ), expliquant la différence entre 2006 et 20. La majorité des mouvements enregistrés au cours des 5 dernières années sur ce segment de marché est issue de déménagements classiques, à la fin d un bail. Les entreprises qui réalisent ces mouvements cherchent d une part à moderniser leurs implantations et d autre part à réaliser des économies, profitant des opportunités d ajustement des loyers et de rationalisation des surfaces. Ainsi, comme le montre la courbe ci-contre, les mouvements ont été plus nombreux à la suite de la baisse du loyer moyen. ÉVOLUTION ANNUELLE DE LA DEMANDE PLACÉE >5 000 M² (En millions de m 2 ) 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 ÉVOLUTION DES TRANSACTIONS >5 000 M² ET DU LOYER MOYEN FRANCILIEN (En nombre de transactions - en HT HC/m 2 /an) 100 02 03 / Immostat 04 05 06 350 Une autre raison prépondérante des mouvements enregistrés au cours des 5 dernières années est le regroupement. Les sociétés se localisant sur différents 80 320 sites préfèrent intégrer des structures communes, avec l objectif de réduire les coûts d occupation et de gestion. 60 290 En 20, ces deux finalités ont une nouvelle fois été dominantes dans les choix immobiliers des grands groupes, puisque 50 % concernaient des déménagements simples et 40 % des besoins de regroupement. 40 260 Afin de prévoir les fluctuations locatives ou bien encore d intégrer des immeubles 20 230 avec des fonctionnalités adaptées à leurs besoins, les entreprises se portent sur des immeubles en cours de construction ou au stade de projets. Ainsi, au cours des 5 dernières années, 103 pré-commercialisations ou clés-en-main ont été transactés, pour un total de près de 2 millions de m 2, soit 37 % du volume 02 03 04 Dont déménagements 05 06 Loyer moyen francilien global. Cette proportion témoigne également de l importance des programmes / Immostat concernés. En effet, alors que la surface moyenne des transactions «classiques» est de 10 500 m 2 depuis 2002, les surfaces pré-commercialisées sont en moyenne à 18 500 m 2. Par ailleurs, se positionner sur des immeubles en amont permet aux utilisateurs de préparer leur déménagement. L intendance technique du déménagement est aussi importante aujourd hui que le besoin de préparer les employés au déménagement. Au cours de l année 20, cette tendance s est confirmée, avec 45 % des surfaces commercialisées sur le segment des plus de 5 000 m 2, alors que cette proportion était de 36 % l année précédente. Deux secteurs polarisent 49 % de la totalité des pré-commercialisations, il s agit du Croissant Ouest et de la 2 ème Couronne Sud. Cette répartition correspond en réalité à la présence dans ces deux zones de la majorité des immeubles aujourd hui en cours de construction de grande taille et à des prix "accessibles". BUREAUX - MARS 2008 9

LA DEMANDE RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M² DEPUIS 2002 PAR ÉTAT DES LOCAUX (En volume) Seconde main 19 % Rénové 12 % / Immostat RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M² DEPUIS 2002 PAR SECTEUR D ACTIVITÉ (En volume) Autres (transport, autres services ) 7 % Technologies de l'information et de la communication 9 % Services immobiliers 4 % Secteur public 14 % Juridique - Conseil 12 % / Immostat Neuf / Restructuré 69 % Services financiers Assurances 24 % Communication Création 5 % Industries 11 % En moyenne depuis 2002, le secteur public est omniprésent dans les transactions sur ce créneau de marché, avec 18 %. La réorganisation globale du patrimoine de l État, ainsi que la vétusté des locaux occupés depuis longtemps par les administrations expliquent cette part importante. La recherche d économies et l intégration dans des bâtiments neufs sont les principales motivations de ce secteur au cours des dernières années. Les mouvements ont été principalement exogènes aux quartiers d affaires traditionnels pour intégrer des zones proposant des locaux à un meilleur rapport qualité / prix, telle que la 1 ère Couronne Nord ou Est. Le reste de la demande placée se réalise donc auprès du secteur privé. Bien que l ensemble des secteurs d activité soient représentés, certains sont tout de même prépondérants dans ce marché. Tel est le cas pour les services financiers, l industrie (au sens large) ou dans une moindre mesure les technologies de l information et de la communication. A eux trois, ces domaines concentrent près de 62 % de la demande placée depuis 2002. Alors que le secteur public était davantage mu par des besoins de déménagements, la tendance est au regroupement pour le secteur privé, motif à l origine de 54 % de la demande placée depuis 2002. En 20, les mêmes tendances ont été observées. Le secteur public représente près de 18 % de la demande placée qui s est essentiellement concentrée sur les 1 ères Couronnes et la 2 ème Couronne (63 %). Tel est le cas pour le Ministère des Finances qui a loué à Noisy-le-Grand (35 100 m 2 ) ou la Caisse Primaire d Assurance Maladie à Aubervilliers (8 000 m 2 ). Le secteur privé a donc représenté 82 % des surfaces commercialisées sur le segment des plus de 5 000 m 2. Cette année fait la part belle aux sociétés des technologies de l information et de la communication, à la faveur de plusieurs signatures significatives, dont celles de Microsoft à Issy-les-Moulineaux sur l immeuble EOS (34 500 m 2 ) ou de Bouygues Telecom à Meudon (53 600 m 2 ). Avec l absence des «méga deals», l industrie au sens large a enregistré une année en deçà de 2006, mais demeure un secteur actif, puisqu elle polarise 16 % de la demande placée (37 % en 2006). Notons entre autres, Arkema à Colombes (14 600 m 2 ) et IPSEN à Boulogne-Billancourt (17 900 m 2 ). Même si nous observons des mouvements entre les zones les plus chères vers celles émergentes, force est de constater que sur 5 ans, cette tendance se lisse au fil des évolutions de loyers. Ainsi, les mouvements restent malgré tout globalement endogènes, les sociétés demeurant attachées à leurs villes ou zones d origine. 10 BUREAUX - MARS 2008

L OFFRE L OFFRE IMMÉDIATE Un stock d offres à la baisse en Europe Depuis 2005, l indice de taux de vacance moyen CB Richard Ellis EU-27 diminue, pour atteindre 6,8 % au 1 er janvier 2008. La diminution s est poursuivie sur l ensemble de l année, avec néanmoins un ralentissement de cette baisse au cours du 4 ème trimestre 20, tendance observée dans la plupart des villes européennes. Des évolutions plus différenciées peuvent être soulignées. Plusieurs villes allemandes ainsi que Vienne et Varsovie ont vu leur taux de vacance continuellement reculer. Sur d autres places européennes majeures, malgré une stabilité au cours des premiers trimestres, le taux de vacance a principalement baissé au cours du 4 ème trimestre, comme à Londres ou en Ile-de-France. ÉVOLUTION DE L INDICE DU TAUX DE VACANCE EUROPÉEN * 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 80 60 40 20 0-20 L offre immédiate francilienne sur une pente douce Avec 2,4 millions de m 2, le stock vacant en Ile-de-France a poursuivi son ajustement à la baisse initié en 2004. Bien que l évolution ne soit pas linéaire sur l ensemble de l année 20, l offre immédiate enregistre une diminution de 3 % par rapport à fin 2006. Au regard des deux années écoulées, fortes en termes de commercialisation, l offre immédiate a paradoxalement été peu impactée. Ceci s explique logiquement par les moteurs de la demande, qui ont été principalement des recherches d économies (indexation du loyer par l ICC, pression sur les marges), la rationalisation des surfaces occupées, la modernisation des implantations Ces mouvements sont peu consommateurs de surfaces nettes. La tendance baissière ne se répercute toutefois pas de la même manière sur l ensemble de la région francilienne. Les quartiers d affaires traditionnels (Paris Centre Ouest, Paris 12/13, La Défense), ainsi que les zones de développements récents (1 ères Couronnes Nord et Est) sont les secteurs qui enregistrent les plus fortes baisses du stock immédiat. Le dynamisme des transactions, le manque de foncier, de livraisons récentes ou de libérations sont à l origine de cette tension. La préférence des utilisateurs continue d aller vers des locaux fonctionnels et de bonne qualité. La part des surfaces neuves ou restructurées au sein du stock vacant est donc tombée à 20 %, contre 23 % un an plus tôt et 32 % début 2006. Certaines zones sont particulièrement démunies à l image du Croissant Ouest ou La Défense, où ce taux est respectivement de 15 % et 19 %. Par l intermédiaire du Nord Est de Paris, la capitale recense de grands projets neufs ou restructurés. Toutefois, cette analyse ne peut être généralisée à l ensemble des arrondissements, avec notamment une pénurie importante pour le Sud et plus particulièrement pour les 12 ème et 13 ème arrondissements. Ainsi, au regard de la qualité des locaux libérés, des travaux de rénovation ou de restructuration sont généralement entrepris par les propriétaires et les locaux ne réintègrent le stock qu une ou deux années plus tard. Cette tendance impacte donc davantage le marché futur. Au 1 er janvier 2008, l offre immédiate se compose toujours en grande partie d immeubles de grande taille (36 % du total). Cette part est en légère baisse au profit notamment des locaux de moins de 1 000 m 2. 0 % ÉVOLUTION DE L OFFRE IMMÉDIATE EN ILE-DE-FRANCE EN FIN DE PÉRIODE (En millions de m 2 ) 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 97 déc-94 déc-95 déc-96 Indice du taux de vacance EU-27 (en %) Variation trimestrielle (en point de base) 98 99 déc-97 00 / Immostat déc-98 déc-99 * Échantillon de 27 pays en Europe 01 déc-00 déc-01 déc-02 déc-03 déc-04 déc-05 déc-06 déc- 02 03 04 Dont neuf ou restructuré RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L OFFRE IMMÉDIATE PAR TRANCHE DE SURFACE AU 1 ER JANVIER 2008 (En volume) > 5 000 m 2 36 % 05 06-40 < 500 m 2 10 % 500-1 000 m 2 11 % Zoom sur l offre immédiate supérieure à 5 000 m 2 L offre immédiate de plus de 5 000 m 2 s élève à 880 700 m 2 en Ile-de-France. 41 % de ce volume se localisent dans les secteurs d affaires traditionnels que sont Paris, le Croissant Ouest et La Défense. Les 1 ères Couronnes polarisent quant à elles, 18 % du stock vacant. Le reste est localisé en 2 ème Couronne (41 %). 3 000-5 000 m 2 15 % 1 000-3 000 m 2 28 % BUREAUX - MARS 2008 11

L OFFRE POSITIONNEMENT CONCURRENTIEL DES ZONES GÉOGRAPHIQUES (> 5 000 M²) Proportions de locaux neufs / restructurés Proportions de locaux neufs / restructurés RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M² AU 1 ER JANVIER 2008 (En m 2 ) 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 Paris Reste Paris Centre Ouest Concentration des surfaces (en m 2 ) 60 % Paris Centre Ouest Croissant Ouest Croissant Ouest Neuf / Restructuré 40 % 20 % Concentration des offres (en nombre) Concentration des surfaces (en m 2 ) 60 % 1 ère Couronne Nord 1 ère Couronne Est 40 % 20 % Concentration des offres (en nombre) Reste de Paris La Défense 1 ère Couronne Sud 2 ème Couronne La Défense 1 ère Reste Couronne Ile-de-France Seconde main Contribution au loyer moyen Contribution au loyer moyen Ces immeubles sont à 40 % neufs ou restructurés (352 200 m 2 ). Ce volume semble insuffisant au regard de la demande placée cumulée au cours des années précédentes. Notons, par ailleurs, que ces programmes se localisent majoritairement en 2 ème Couronne (30 %) et dans le Croissant Ouest (18 %). Une analyse géographique comparative des produits disponibles selon les 3 critères suivants, a été réalisée : la proportion de chaque zone dans l offre immédiate totale ; la part des surfaces neuves ou restructurées dans chacune de ces zones ; la "contribution" de chaque zone au loyer moyen de présentation francilien. Cette analyse permet de mesurer le niveau de concurrence de chaque zone en fonction des surfaces proposées, leur qualité et leur niveau de loyer. Ainsi, le Croissant Ouest propose des solutions plus concurrentes que ce qui est proposé dans Paris Centre Ouest. Le niveau de loyer est plus faible, proposant dans le même temps légèrement plus de surfaces neuves ou restructurées. Par ailleurs, la 1 ère Couronne Nord est elle aussi dans une position favorable par rapport aux autres 1 ères Couronnes, avec un niveau de loyer plus faible et des surfaces de qualité. Toutefois, cette analyse est à nuancer par rapport à l Est de Paris, où les offres de qualité sont rares fin 20 suite à des années de commercialisations importantes. Le taux de vacance s ajuste Au 1 er janvier 2008, l Ile-de-France affiche un taux de vacance de 4,8 %, son plus bas niveau depuis fin 2002. Certaines zones enregistrent donc une tension importante avec une offre qui se raréfie et d autres qui connaissent des problèmes d adéquation entre la demande et l offre disponible tant en termes de qualité que de taille. Ainsi, Paris Centre Ouest qui affiche un taux de vacance de 3,3 % est en pénurie, notamment d offres de qualité et sur des créneaux de surfaces supérieurs à 3 000 m 2. L offre immédiatement disponible sur ce segment de marché est de 96 000 m 2, alors que plus du double a été commercialisé en 20. La même situation s observe dans plusieurs sous-secteurs parisiens, comme dans les 12 ème et 13 ème arrondissements, notamment dans la ZAC Paris Rive Gauche, où aucune offre de plus de 5 000 m 2 n est disponible au 1 er janvier 2008. Toutefois, cette pénurie n est pas généralisée et plusieurs marchés d Ile-de-France présentent une situation équilibrée, avec des taux de vacance s échelonnant entre 4 % et 9 %. La 1 ère Couronne dans son ensemble a profité de la bonne tenue du marché au cours de l année écoulée, les taux de vacance de l ensemble de ses sous-zones ayant connu une baisse significative. Ceci s explique également par le fait que les demandes enregistrées sur ces secteurs sont essentiellement exogènes : ainsi la consommation nette dans ces zones est positive. Zoom sur Paris Avec un parc de 16,35 millions de m 2, Paris intra-muros totalise 32 % des surfaces construites en bureaux en Ile-de-France. Il s agit d un parc vieillissant, puisque 83 % ont été construits avant 1975 et que 5 % des surfaces ont moins de 5 ans (12 % en moyenne pour l Ile-de-France). La rareté des charges foncières, ainsi que les difficultés inhérentes à la reconstruction / restructuration des immeubles dans Paris expliquent en grande partie cette situation. Pour pallier ce vieillissement du parc, les propriétaires se lancent souvent dans de coûteux travaux de rénovation ou de restructuration, afin de mieux répondre aux besoins des entreprises. Entre 400 000 m 2 et 500 000 m 2 de restructuration sont comptabilisés chaque année sur l ensemble de la région francilienne, rythme insuffisant, face à un parc considéré comme obsolète à hauteur 12 BUREAUX - MARS 2008

L OFFRE de 25 à 35 millions de m 2 (source : ORIE). Dans Paris, ces restructurations atteignent à peine 50 000 m 2 en moyenne par an. La recherche et la création de zones constructibles et la densification des constructions sont les solutions alternatives envisagées. Le recouvrement des voies ferrées et du périphérique vont permettre de dégager des charges foncières. Tel a déjà été le cas de la ZAC Paris Rive Gauche, avec d autres projets qui lui ont emboîté le pas, comme la Porte des Lilas ou la zone de la Porte de Vanves. Ces vastes projets se réalisent le plus fréquemment dans le cadre d une restructuration urbaine globale. Toutefois, ces projets, même probables, ne permettent pas aujourd hui de proposer assez d espace pour inverser la tendance du vieillissement du parc. Par ailleurs, la question de la construction de tours dans Paris reste posée. Toutefois des réticences de voir des immeubles de grande hauteur construits à Paris, à l instar de certaines capitales européennes, existent. Une autre alternative pour le renouvellement du parc consisterait à élargir le périmètre parisien et avancer vers le concept du «Grand Paris» dans lequel la capitale serait associée aux départements du Val-de-Marne, des Hauts-de-Seine et de la Seine- Saint-Denis (hypothèse la plus large). Là aussi les enjeux politiques et locaux sont forts et le projet est encore très incertain, sans compter que cela ne résoudrait pas fondamentalement le souci de la vétusté du parc parisien. TAUX DE VACANCE EN ILE-DE-FRANCE AU 1 ER JANVIER 2008 Taux de vacance Var. annuelle Paris Centre Ouest 3,3 % Paris 12/13 2,1 % Paris 14/15 3,1 % Total Paris 3,9 % La Défense 4,6 % Croissant Ouest 7,2 % 1 ère Couronne Nord 9 % 1 ère Couronne Est 4,2 % 1 ère Couronne Sud 8 % 2 ème Couronne 5 % Moyenne Ile-de-France 4.8% Enfin, les conclusions du Grenelle de l Environnement pourraient être un accélérateur de modernisation du parc parisien. Les bâtiments n étant plus aux normes techniques en vigueur en termes de consommation d énergie et de préservation de l environnement auront de plus en plus de difficultés à se commercialiser. Les standards écologiques deviendront à moyen terme des critères de sélection exclusifs pour les utilisateurs. L OFFRE FUTURE Une augmentation des projets tout au long de l année en Europe Le volume de projets (pré-commercialisations incluses) recensé en Europe pour les deux ans à venir a augmenté de 12 % entre le 3 ème et le 4 ème trimestre 20, principalement alimenté par Moscou, l Ile-de-France et Londres. Certains signes attestent désormais d une attitude de prudence de la part des banques. Dans plusieurs pays, tels que le Royaume-Uni, la Suède et les Pays-Bas, les promoteurs sont de plus en plus poussés à pré-commercialiser les programmes avant leur lancement. Dans un contexte d incertitude quant à la demande à venir, la réduction des lancements «en blanc» pourrait permettre de conserver un équilibre offre/demande et donc le maintien des valeurs locatives. L offre future certaine (toutes surfaces) progresse Au 1 er janvier 2008, 2,2 millions de m 2 de disponibilités futures certaines étaient recensés en Ile-de-France. Ce volume est en augmentation de plus de 20 % sur un an. Dans le détail, les programmes en cours de construction ou de restructuration ont augmenté de 21 %, alors que les libérations (avec ou sans travaux de rénovation) ont progressé de 18 %. La confiance des promoteurs face à la bonne tenue des transactions en 20 explique cette tendance haussière. Toutefois, ce stock demeure maîtrisé, avec une augmentation, certes significative, mais qui s opère principalement dans des zones géographiques attractives. Ainsi, les plus fortes hausses sont intervenues dans les quartiers d affaires traditionnels. Paris Centre Ouest et La Défense croissent respectivement de 40 % et 84 % concernant le volume de leurs projets neufs ou restructurés, apportant une réponse au renouvellement du parc et aux utilisateurs à la recherche de locaux de bonne qualité. Par ailleurs, l absorption future de ces immeubles ne semble pas compromise dans la mesure où actuellement ces secteurs souffrent d une pénurie de surfaces de bonne qualité. ÉVOLUTION DE LA PART DES SURFACES DE MOINS DE 10 ANS DANS PARIS 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 / ORIE BUREAUX - MARS 2008 13

L OFFRE RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L OFFRE FUTURE CERTAINE AU 1 ER JANVIER 2008 (En volume) 2 ème Couronne 17 % Paris Centre Ouest 14 % Paris Nord Est 3 % ÉVOLUTION DE L OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE CERTAINE (En fin de période, en millions de m 2 ) 6 5 1 ère Couronne 19 % Paris Sud 11 % 4 3 La Défense 12 % / Immostat Croissant Ouest 24 % 2 1 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION DE L OFFRE FUTURE > 5 000 M² 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 05 Certaine Probable RÉPARTITION DE L OFFRE PROBABLE > 5 000 M² PAR CATÉGORIE DE PROJETS AU 1 ER JANVIER 2008 (En volume) Projet 6 % Libération 10 % 06 Prêt à démarrer 41 % Permis de construire déposé 44 % / Immostat Offre immédiate Offre certaine dans l'année Offre certaine à plus d'un an Les 1 ères Couronnes (Nord, Est et Sud) connaissent également une augmentation sensible, notamment sur les projets neufs ou restructurés. Plus de 400 000 m 2 sont ainsi prévus, dont 85 % concernent des surfaces en cours de travaux. Le Nord et l Est ont enregistré une hausse importante de leurs programmes neufs ou restructurés en 20, en raison notamment du «succès» de Saint-Denis et de Montreuil. Leur positionnement en termes de loyers et de prestations demeure un atout pour ces secteurs par rapport à l Ouest parisien. Par ailleurs, les projets récemment développés s accompagnent dans la majorité des cas d aménagements urbains plus globaux. C est le cas pour Saint-Denis, la Porte des Lilas ou Montreuil. Ces zones ont "profité" d une volonté politique pour développer de nouveaux pôles tertiaires, pérennisant leur attractivité. L offre future supérieure à 5 000 m 2 s adapte Les disponibilités futures supérieures à 5 000 m 2 (certaines ou probables) représentent la majorité des surfaces aujourd hui en cours de construction. Un peu plus d un million de m 2 a été mis en chantier au cours de l année, dont les deux tiers portaient sur des programmes de plus de 5 000 m 2. Le volume d offre certaine et probable de plus de 5 000 m 2 s élève à 4,1 millions de m 2 au 1 er janvier 2008, en hausse significative par rapport à la même époque l année dernière (3,1 millions de m 2 ). Cette hausse s est opérée aussi bien sur le stock futur certain (+ 27 %) que probable (+ 31 %). Comme nous l avons vu précédemment, la hausse de l offre certaine est la résultante de lancements «en blanc» de la part des promoteurs et de libérations consécutives à la bonne commercialisation de ces deux dernières années. Ces mises en chantier se sont ralenties au 2 ème semestre 20 suite à la crise du crédit. Un surplus de prudence des promoteurs et un durcissement des conditions de financement, notamment pour les projets localisés dans des zones «secondaires» expliquent cet ajustement. Les projets probables connaissent une augmentation en raison notamment des demandes de permis de construire déposées en 20. Ces programmes portent sur des surfaces importantes (24 000 m 2 en moyenne). Les immeubles prêts à démarrer, à savoir qui ont toutes leurs autorisations administratives pour le lancement des travaux, sont également en augmentation (+ 15 %) entre fin 2006 et 20. Toutefois, un risque de surproduction ne semble pas, à moyen terme, menacer le marché. La grande majorité des projets probables ne devrait être lancée qu après engagement d un ou plusieurs utilisateurs. Le contexte actuel d incertitudes sur le plan financier «n encourage» pas les acteurs du marché. Par ailleurs, les libérations et les projets de rénovation demeurent, quant à eux, à des niveaux équivalents à ceux affichés début 20. 14 BUREAUX - MARS 2008

L OFFRE Des disparités géographiques fortes Paris Au 1 er janvier 2008, 625 500 m 2 d offres futures certaines et probables de plus de 5 000 m 2 sont recensés dans Paris. Ce volume se répartit entre Paris Sud (39 %), Paris Centre Ouest (37 %) et Paris Nord Est (24 %). Par ailleurs, cette offre se compose à 57 % d offres certaines livrables entre 2008 et 2010, dont 251 000 m 2 seront neufs ou restructurés. Ces immeubles se localisent majoritairement dans le 15 ème arrondissement, avec notamment les immeubles "Farman" et "Eqwater". Paris Centre Ouest concentre 73 000 m 2 de disponibilités certaines restructurées qui seront toutes livrées avant mi-2009. Ces livraisons devraient donc permettre d apporter à ces secteurs une alternative intéressante pour les utilisateurs à la recherche de locaux de bonne qualité dans la capitale. Mais les volumes restent faibles au regard des besoins exprimés. Concernant les offres probables, elles se concentrent dans Paris Nord Est au travers d immeubles se localisant essentiellement dans le 19 ème arrondissement. Notons notamment les tranches 3 et 4 du Parc du Millénaire, dont la livraison pour 48 000 m 2 est prévue pour fin 2010 au plus tôt. Le Croissant Ouest Le Croissant Ouest totalise 968 500 m 2 d offres futures certaines et probables de plus de 5 000 m 2 fin 20, contre 797 500 m 2 un an plus tôt (+ 21 %) suite notamment au dépôt de plusieurs permis de construire. L offre future certaine s élève à 393 800 m 2 et se répartit de manière relativement homogène entre les différentes sous-zones. La grande majorité de ces surfaces sera neuve ou restructurée (224 300 m 2 ). L offre future probable totalise donc 574 700 m 2, dont les livraisons pourraient s échelonner entre 2008 et 2011. Les projets dont les permis de construire sont en cours d instruction concernent 210 800 m 2 sur l ensemble du Croissant Ouest, (75 000 m 2 un an auparavant), la Boucle Nord et notamment Gennevilliers (4 projets pour 127 500 m 2 ), expliquant cette situation. La Défense Avec 270 400 m 2, La Défense voit son stock d offres futures diminuer par rapport à fin 2006. 87 % de ce volume se composent de libérations certaines ou d immeubles en cours de travaux. 192 300 m 2 sont recensés en cours de construction ou restructuration au 1 er janvier à La Défense. Ces livraisons devraient s échelonner entre 2008 et 2011, avec notamment la restructuration de la Tour CB31 pour 64 000 m 2 livrables au 1 er semestre 2011. Le volume des projets probables est donc de 26 100 m 2, ce qui est faible au regard du parc du pôle d affaires. Toutefois, ce volume devrait connaître une progression significative à la suite des demandes de permis de construire sur les grands projets du plan de renouvellement de La Défense (cf. : page 17). Ces programmes ne seront toutefois pas proposés sur le marché avant l horizon 2013. La 1 ère Couronne Dans son ensemble, la 1 ère Couronne totalise autant de surfaces à venir que le Croissant Ouest. Au 1 er janvier 2008, 984 800 m 2 sont ainsi recensés sur l ensemble des communes composant cette zone. Ce volume est en très légère progression par rapport à l année précédente (952 700 m 2 ). Toutefois, les volumes d offres certaines et probables n ont pas connu la même évolution, puisque les disponibilités certaines, qui s élèvent à 380 600 m 2 au 1 er janvier 2008, sont en baisse, alors que dans le même temps, les surfaces probables ont progressé de 34 % pour s établir à 604 200 m 2. RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L OFFRE PROBABLE > 5 000 M² AU 1 ER JANVIER 2008 (En volume) 2 ème Couronne 38 % 1 ère Couronne 25 % Paris Centre Ouest 4 % Paris Nord Est 5% Paris Sud 2 % Croissant Ouest 24 % La Défense 1 % COMPARAISON DE L OFFRE FUTURE CERTAINE ET PROBABLE ET LA DEMANDE PLACÉE MOYENNE DEPUIS 2000 DANS PARIS (En m 2 ) 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 Offre future certaine et probable Dont neuf / restructuré Demande placée moyenne annuelle COMPARAISON DE L OFFRE FUTURE CERTAINE ET PROBABLE ET LA DEMANDE PLACÉE MOYENNE DEPUIS 2000 À LA DÉFENSE (En m 2 ) 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 Offre future certaine et probable Dont neuf / restructuré Demande placée moyenne annuelle BUREAUX - MARS 2008 15

L OFFRE RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES MISES EN CHANTIER EN 20 (ESTIMATION) (En volume) Paris Centre Ouest 1 % Paris Nord Est 1 % Paris Sud 1 % Les mises en chantier ÉVOLUTION DES MISES EN CHANTIER FRANCILIENNES ET DE L OFFRE IMMÉDIATE (En millions de m²) 5 4 Croissant Ouest 31 % 3 2 ème Couronne 47 % / DREIF 1 ère Couronne 19 % 2 1 0 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 Sont comprises dans les mises en chantier les constructions neuves, ainsi que les restructurations. Seuls les programmes neufs génèrent une réelle croissance du parc. / Immostat / DREIF Mises en chantier Offre immédiate en fin de période Après avoir connu une augmentation en 2006, les mises en chantier sont en légère baisse en 20, mais demeurent sur un trend supérieur à celui des années antérieures. La confiance des promoteurs et des investisseurs, soutenue par l activité locative, a donc conduit à une nouvelle année de mises en chantier importantes, avec 1,1 million de m 2. Dans un contexte où l obsolescence du parc fait débat, ces mises en chantier sont donc les bienvenues pour permettre aux utilisateurs de moderniser leurs implantations. Les directives du Grenelle de l Environnement devraient également conduire à une augmentation des mises en chantiers, touchant plus particulièrement les restructurations, peu ou pas génératrices de nouvelles surfaces. Le programme de renouveau de La Défense avec la restructuration/construction de plusieurs tours devrait, quant à lui, être créateur de nouvelles surfaces, notamment encouragées par des avantages fiscaux. Au regard des mises en chantier durant les années 90, dans un environnement économique différent sur de nombreux points, les mises en chantier actuelles ne semblent pas mettre en péril l équilibre du marché tertiaire. Au-delà du contexte économique, le marché des bureaux est sous-tendu par de bons fondamentaux. La demande est vigoureuse, les besoins des entreprises sont réels, les loyers moyens continuent leur légère progression et l offre immédiate s ajuste sur une pente douce. Ainsi, aucun signe de suroffre ne semble menacer le marché, avec des acteurs qui demeurent prudents. En effet, les mises en chantier se concrétisent principalement dans des secteurs où la rareté de l offre neuve ou restructurée est la plus importante et où les disponibilités foncières le permettent. Ainsi, la Boucle Sud et Péri-Défense enregistrent des mises en chantier supérieures à 130 000 m 2 en 20. Ces zones sont également celles qui ont enregistré les plus importantes pré-commercialisations au cours des dernières années. De ce fait, une bonne partie de ces surfaces ne viendront pas alimenter le marché en termes de disponibilité. Par ailleurs, alors que l obsolescence du parc parisien est de nouveau largement abordée, les mises en chantier dans Paris intra-muros sont très faibles. Au cours des 3 années écoulées, seuls 100 000 m 2 ont été mis en chantier dans la capitale, alors que le volume moyen commercialisé depuis 2002 est de 750 000 m 2. Cette tendance témoigne bien de l inadéquation inhérente entre le volume et la qualité de la demande et les possibilités limitées de renouvellement du parc parisien. Les rares nouveaux projets garderont donc toute leur importance pour les utilisateurs à forte valeur ajoutée souhaitant s implanter dans la capitale. 16 BUREAUX - MARS 2008

FOCUS LE PLAN DE RENOUVEAU POUR LA DÉFENSE : UN PROJET GLOBAL Le quartier d affaires s étend sur 160 hectares et concentre plus de 3 millions de m 2 de bureaux, 1 500 entreprises, 150 000 salariés mais aussi 600 000 m 2 de logements pour 20 000 habitants et plus de 200 000 m 2 de surfaces commerciales (dont 130 000 m 2 aux Quatre Temps). L objectif du plan de renouveau de La Défense initié par l EPAD à la demande de l État fin 2005 et lancé en juillet 2006, est de promouvoir l image du quartier d affaires afin de renforcer son attractivité et son positionnement en tant que cœur économique francilien, français et surtout européen. L objectif est de rénover le quartier puisqu une partie du parc est obsolète et d augmenter la capacité d accueil des entreprises grâce à la construction de surfaces tertiaires supplémentaires et ainsi atteindre une masse critique supérieure. Les projets tertiaires sont encouragés et favorisés par les pouvoirs publics qui ont supprimés la procédure d agrément ainsi que la redevance sur les bureaux. Mais le redéveloppement s intègre dans une politique urbaine et économique globale. Refonte du boulevard circulaire : les travaux en cours permettront d améliorer les circulations et faciliteront les liaisons de part et d autre de cet axe. Renforcement de la desserte en transports en commun : les lignes existantes de bus, métro, RER et train sont déjà saturées aux heures de pointe. Il est donc indispensable de désengorger le trafic, d autant plus que les surfaces de bureaux supplémentaires créeront de la demande (augmentation du nombre de salariés). C est dans ce contexte que l extension de la ligne du RER E est prévue et qu une liaison ferroviaire avec l aéroport Roissy-Charles de Gaulle est à l étude. Construction de logements : 100 000 m 2 de logements sont prévus. Bien que l objectif soit de renforcer La Défense en tant que pôle tertiaire, la mixité urbaine demeure une réelle volonté. L objectif du plan de renouveau de La Défense est de promouvoir l image du quartier d affaires afin de renforcer son attractivité et son positionnement en tant que cœur économique francilien, français et surtout européen. Développement commercial et culturel : cela permet de renforcer l attractivité du quartier et l image de La Défense en tant que pôle culturel et commercial, en corrélation avec les besoins de la population locale et également soutenir l activité économique le soir et le week-end. Les programmes d immeubles de bureaux fleurissent : constructions nouvelles avec ou sans démolitions préalables, restructurations lourdes et rénovations de bâtiments existants. Ce sont ainsi 235 500 m 2 de bureaux dont 192 000 m 2 neufs ou restructurés qui alimenteront le marché de manière certaine d ici 2011, avec notamment le CNIT et CB31 en cours de restructuration. D autres programmes emblématiques devraient voir le jour d ici 2011 à 2013 au plus tôt. Ainsi, la Tour Generali initiée par l investisseur du même nom, Air 2 à la place de la Tour Aurore qui sera démolie, la Tour Phare (Unibail-Rodamco), D2 (Sogecap-Sogeprom) ou la Tour Signal encore sous appel à projets, constituent les principaux programmes d envergure. Ce sont ainsi plus de 700 000 m 2 de programmes neufs qui pourraient s ajouter au stock. Malgré cette politique volontariste, la question de la capacité d absorption par le marché du volume de bureaux projeté reste entière. En effet, la livraison prévisionnelle de tous ces immeubles est concomitante et les perspectives d évolutions du marché encore incertaines. Au regard de l évolution de la demande placée, les meilleures années ont enregistré des volumes de transactions ne dépassant pas 275 600 m 2 (2006) à un moment où le taux de vacance était autour du seuil théorique de fluidité du marché (~ 7,5 %). De plus, l extension de la ligne du RER Eole n est pas encore définitivement actée ni financée. Si le projet ne rencontrait pas d obstacles, les travaux pourraient commencer au mieux en 2015 pour une mise en service au plus tôt en 2018-2020, d où l interrogation sur l absorption par les infrastructures existantes des flux supplémentaires de salariés. DISPONIBILITÉS FUTURES > 5 000 M² À LA DÉFENSE AU 1 ER JANVIER 2008 (En m 2 ) 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 2008 2009 2010 et + Certaines Probables Eventuelles ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DU TAUX DE VACANCE À LA DÉFENSE (En milliers de m 2 ) 350 300 14 % 12 % 250 10 % 200 8 % 150 6 % 100 4 % 50 2 % 98 99 00 01 02 03 04 05 06 Demande placée Taux de vacance (en fin de période) / Immostat PRIORITÉ AU DÉVELOPPEMENT DURABLE Le développement durable a le vent en poupe. Il est donc aujourd hui impossible de passer outre ce nouveau concept dans les projets urbains et immobiliers. Ainsi, le développement durable sera intégré dans les nouvelles tours à La Défense, que ce soit par le biais de leur construction (utilisation des matériaux, gestion des déchets et des chantiers) ou par leur fonctionnement (tours HQE, gestion contrôlée de l énergie voire immeubles à énergie positive ), mais ce n est pas tout. L objectif final est aussi de rendre la vie quotidienne des salariés et des habitants de La Défense plus agréable. Cela passe également par l amélioration des transports en commun et des circulations douces, la création d espaces verts et au global un développement urbain cohérent et une intégration économique du quartier dans son territoire. BUREAUX - MARS 2008 17

FOCUS LES FUTURS QUARTIERS TERTIAIRES En proche couronne comme en 2 ème Couronne, nombreuses sont les villes à développer de vastes programmes urbains. Les friches industrielles, souvent stratégiquement localisées (proximité des infrastructures, des réseaux de communication) laissant des cicatrices dans le paysage, sont autant de foncier potentiellement disponible. L objectif de ces projets est de reconquérir et revaloriser des morceaux de territoire. Les politiques misent généralement sur la mixité des programmes (logement, bureaux, commerces, infrastructures, services) permettant d en assurer la durabilité. Ainsi, des villes de périphérie, souvent sous l impulsion des pouvoirs publics, ont vu, voient et/ou verront des programmes tertiaires fleurir. Tel est le cas de Saint-Denis, Colombes, Gennevilliers ou Arcueil, entre autres (à des stades plus ou moins avancés) qui tentent de sortir d un certain nombre de stigmates en reconstruisant sur la ville. Les promoteurs-développeurs tentent de séduire les utilisateurs grâce à de grands immeubles modernes et efficaces, répondant pour la plupart aux critères environnementaux, offrant une gamme de services élargie et tout cela à un moindre coût. Les programmes neufs sont présentés entre, en moyenne, 250 et 350 HT HC/m 2 /an, contre plus de 650 dans Paris Centre Ouest et 500 à La Défense. Ces secteurs «émergents» sont de véritables pôles tertiaires en devenir, sur lesquels pourront miser de grands utilisateurs et également les investisseurs. Issy-les-Moulineaux et Boulogne-Billancourt ont eu le même type de reconversion-développement mais elles ont déjà quelques années d avance par rapport aux communes précédemment citées et les loyers y sont déjà à des niveaux plus élevés. En effet, le foncier disponible, en particulier dans Paris, est quasiment inexistant et les nouveaux programmes sont essentiellement dépendants de la libération d immeubles. Ces surfaces sont la plupart du temps restructurées mais les contraintes architecturales lourdes peuvent rebuter certains investisseurs dans l entreprise de tels projets (amélioration de la flexibilité parfois limitée). Le marché parisien est pris dans un certain nombre de carcans que les secteurs périphériques ont les moyens d outrepasser. Ainsi, les promoteurs peuvent se permettre à la fois des gestes architecturaux originaux mais également construire de grands immeubles flexibles (grands plateaux, peu de poteaux, ) et aux standards techniques modernes. Par conséquent, ces secteurs «émergents» sont de véritables pôles tertiaires en devenir, sur lesquels pourront miser de grands utilisateurs et également les investisseurs. En effet, la taille de ces projets est supérieure aux types d offres disponibles notamment dans Paris Centre Ouest. De grands programmes sont également projetés à La Défense mais à des valeurs plus élevées. Par conséquent, tout dépendra de la stratégie et du profil des utilisateurs et du calcul qualité/localisation/prix qu ils feront. EXEMPLES DE PROGRAMMES NEUFS DANS LES SECTEURS EN DÉVELOPPEMENT Commune Nom de l'immeuble Adresse Surface Année prévisionnelle Loyer de Classification de livraison présentation Arcueil Axeo 27/29, av. Aristide Briand 9 800 m² 2010 330 Certaine Asnières-sur-Seine Angle quai Aulagnier 25 000 m² 2008 ND Certaine Bois-Colombes Europe Avenue Av. de l'europe 20 600 m² 2009 380 Certaine Gennevilliers Le Delage Rue Henri Barbusse 34 200 m² 2008 265 Certaine Ivry-sur-Seine Le Petra Rue Victor Hugo 14 200 m² 2009 ND Certaine Ivry-sur-Seine Est Rive Gauche Rue Truillot 7 700 m² 2009 ND Prêt à démarrer Montrouge Evergreen 50, av. Jean Jaurès 31 000 m² 2010 340 PC déposé Montrouge Rue François Ory 14 800 m² 2009 ND Prêt à démarrer Montrouge Le Palatis 15/21, rue Louis Lejeune 11 200 m² 2009 ND Prêt à démarrer Saint-Denis Le Balthazar Place des Droits de l'homme 27 200 m² 2008 320 Certaine Saint-Denis Les Portes de France ZAC du Cornillon Sud 22 300 m² 2008 325 Certaine Saint-Denis Landy 2 (4 bâtiments) Av. du Président Wilson 80 000 m² 2009 ND PC déposé Saint-Denis Spallis 42, bd de la Libération 36 800 m² 2009 ND Certaine 18 BUREAUX - MARS 2008

LES LOYERS LA HAUSSE DES VALEURS GÉNÉRALISÉE EN EUROPE Malgré une progression annuelle, des signes évidents de ralentissement de la croissance des valeurs locatives sont apparus au cours du 4 ème trimestre 20. Cette tendance s observe dans plusieurs villes européennes et notamment à Londres, Paris ou Madrid touchées par une certaine stagnation, voire une diminution des valeurs «prime». Ainsi, au 1 er janvier 2008, le loyer «prime» à Londres West End atteint 1 757 HT HC/m 2 /an, 750 à Paris et 480 à Madrid. Certaines exceptions viennent tout de même atténuer ces évolutions comme en Allemagne, et plus spécifiquement à Francfort où le loyer «prime» a poursuivi sa croissance (468 HT HC/m 2 /an). Les pays de l Europe de l Est ont également vu un renforcement des valeurs locatives en relation avec le fort dynamisme du marché. Cependant, même sur ces marchés en pleine expansion, l évolution entre le 3 ème et le 4 ème trimestre a été plus modérée que celle observée à mi-année. Soulignons également quelques marchés où les valeurs ont fortement progressé et ont atteint des niveaux élevés. Le loyer «prime» de Moscou s établit à 959 HT HC/m 2 /an, 853 à Dubaï, 673 à Dublin et 574 à Zurich. ÉVOLUTION DE L INDICE DES LOYERS EUROPÉEN * 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % juin-01 déc-01 juin-02 déc-02 juin-03 déc-03 juin-04 déc-04 juin-05 déc-05 juin-06 déc-06 juin- déc- Évolution annuelle Indice (base 100 = Mars 2000) * Échantillon de 27 pays en Europe 200 180 160 140 120 100 80 60 DES LOYERS MOYENS FRANCILIENS EN PROGRESSION Corrélativement à la forte demande et au manque d offre en Ile-de-France, le loyer moyen a continué sa progression depuis mi-2004. Les moteurs de la demande ont quelque peu évolué mais 20 a été animé en premier lieu par des besoins de modernisation et toujours par un certain effet d opportunisme des utilisateurs, notamment liés à la pression de l ICC sur les baux en cours qui pèsent sur le budget des sociétés. Le loyer moyen francilien pour les surfaces neuves, restructurées ou rénovées a continué de s apprécier doucement. Il s établit à 327 HT HC/m 2 /an au 1 er janvier 2008, soit une augmentation de près de 3 % en 6 mois et de 7 % en un an. Alors que le marché de la seconde main avait redémarré plus tardivement, il s est renforcé en 20 par effet de contagion en raison du manque de locaux de qualité. Les utilisateurs concèdent plus généralement sur la qualité pour rester dans le quartier de leur choix. Le loyer moyen pour ce type de surface s établit donc à 240 HT HC/m 2 /an au 1 er janvier 2008, contre 220 un an plus tôt, marquant une hausse annuelle de 9 % et de 5 % en 6 mois. ÉVOLUTION DES LOYERS MOYENS EN FIN DE PÉRIODE (Pour les immeubles neufs, restructurés ou rénovés, en HT HC/m²/an) 600 500 400 300 200 100 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 Paris La Défense et Croissant Ouest 2 ème Couronne Ile-de-France 1 ère Couronne 471 384 327 254 174 Sur des sous-marchés où l offre en locaux de qualité est lacunaire, les loyers «peak» ne peuvent que peu progresser. L écart de valeurs entre des locaux légèrement rénovés et des immeubles restructurés ou bien encore, entre des locaux plus ou moins bien localisés (localisation recherchée vs. une localisation plus secondaire), tend à se resserrer, phénomène observé, en l occurrence, dans Paris Centre Ouest et à La Défense. Bien que l essentiel du marché demeure concentré autour de valeurs comprises entre 150 et 450 HT HC/m 2 /an (66 % des transactions recensées en 20), les transactions signées à des loyers supérieurs à 450 HT HC/m 2 /an ont marqué une progression significative depuis 2005. Ainsi, elles représentent 17 % BUREAUX - MARS 2008 19

LES LOYERS RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHE DE LOYER PARIS, LA DÉFENSE, CROISSANT OUEST (En % du nombre de transactions) 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHE DE LOYER 1 ÈRE ET 2 ÈME COURONNES (En % du nombre de transactions) 100 % 80 % < 150 150-300 2000 2004 / Immostat 300-450 2001 2005 450-600 2002 2006 2003 20 > 600 des transactions totales de 20 contre 7 % et 13 % respectivement en 2005 et 2006. Cette proportion pourrait se stabiliser en 2008 car même si les loyers les plus hauts semblent avoir atteint un plafond, les valeurs de transactions signées dans les quartiers d affaires resteront élevées. Les valeurs supérieures à 450 se concentrent dans Paris et le Croissant Ouest (La Défense incluse). Le loyer moyen pour les locaux neufs, restructurés ou rénovés à Paris atteint 471 HT HC/m 2 /an au 1 er janvier 2008, soit une hausse de près de 6 % par rapport à la même période l année dernière. La croissance pour les locaux de seconde main est légèrement plus accentuée, progressant de plus de 7 % en 12 mois pour s établir à 355 HT HC/m 2 /an. Face au manque d offre sur les locaux de bonne qualité, les utilisateurs souhaitant rester dans Paris intra-muros ont fait des concessions sur la qualité. Cependant, la tension offre/demande est également accrue sur les surfaces de seconde main, d où la remontée des valeurs sur ce marché. La situation s avère être relativement similaire dans les autres quartiers d affaires comme à La Défense ou dans le Croissant Ouest, où les loyers ont augmenté tout au long de l année, à la fois sur le marché du neuf/restructuré/rénové et celui de seconde main. Les loyers ont également enregistré des progressions dans les mêmes proportions en 1 ère et 2 ème Couronnes sur tous les marchés. Seuls quelques sous-marchés ont vu les loyers régresser tels que la zone de Paris Nord 2 ou bien le pôle de Cergy. 60 % PLAFONNEMENT DES VALEURS «PRIME» 40 % La progression du loyer moyen a notamment été portée par la croissance des valeurs locatives «prime». Par rapport à 2006, les loyers «prime» ont 20 % partout connu une progression significative en lien avec la forte demande et le manque d offre. Cette augmentation est d autant plus importante qu elle concerne les secteurs d affaires traditionnels où la raréfaction de l offre est la plus < 150 2000 2004 / Immostat 150-300 2001 2005 2002 2006 300-450 2003 20 prégnante. Ainsi, en 20, il était courant que plusieurs utilisateurs se positionnent sur une même offre de qualité (localisation, taille), ne laissant que peu de marge de manœuvre à ces derniers pour négocier. Par conséquent, les négociations sur les loyers de présentation se sont significativement réduites, avec des propriétaires soucieux de valoriser leur patrimoine par le biais de valeurs faciales élevées. Le loyer «prime» de Paris Centre Ouest a connu une progression marquée tout au long de 20. Il s établit ainsi à 750 HT HC/m 2 /an au 1 er janvier 2008, soit une hausse de 7 % comparativement à la même période un an plus tôt. En revanche, il est en recul de 5 % par rapport au 1 er octobre 20 où il avait atteint 788 HT HC/m 2 /an. Certes, les valeurs hautes ont rapidement progressé depuis 2004, mais elles semblent avoir atteint un plafond. En effet, les utilisateurs sont financièrement contraints et peu d offres actuellement disponibles sur le marché semblent pouvoir justifier des valeurs supérieures à 800. Ainsi, si certaines transactions pourront encore être signées à des loyers aussi élevés, elles seront moins nombreuses. La crise du crédit a créé un contexte d incertitudes et les acteurs sont affectés, au moins 20 BUREAUX - MARS 2008

LES LOYERS psychologiquement, et adoptent une position de prudence. Les utilisateurs sont donc d autant plus réticents à payer des loyers élevés qui amputent une partie des marges, même pour les sociétés à forte valeur ajoutée, puisque ce sont elles qui sont souvent plus ou moins directement liées au marché financier. ÉVOLUTION DES LOYERS «PRIME» EN FIN DE PÉRIODE (En HT HC/m²/an) 800 750 La même tendance est observée dans le Croissant Ouest. Le loyer moyen «prime» atteint 456 HT HC/m 2 /an, soit une hausse annuelle de 7 %, mais une diminution de près de 8 % par rapport au 1 er octobre 20. Plusieurs transactions ont atteint des valeurs très élevées notamment en début d année, qui ne se sont pas répétées en fin d année comme à Issy-les-Moulineaux, Neuilly-sur-Seine ou Boulogne-Billancourt. A La Défense, l évolution est sensiblement différente. Même si une marge de croissance de la valeur haute est encore possible, elle devrait être limitée. Le loyer «prime» à La Défense atteint 486 HT HC/m 2 /an au 1 er janvier 2008, soit une hausse annuelle de 7 %. En 1 ère Couronne, la situation se répète. Malgré une progression par rapport à fin 2006, le loyer «prime» s est légèrement resserré par rapport au trimestre précédent. Il s établit à 335 HT HC/m 2 /an au 1 er janvier 2008, soit une hausse de 8 % par rapport au 1 er janvier 20 mais une baisse de 3 % par rapport au 1 er octobre 20. L amplitude des loyers est moins forte sur ces secteurs car ce sont des marchés où l offre immédiate et future est moins tendue. UN RESSERREMENT DES AVANTAGES COMMERCIAUX EN DÉBUT D ANNÉE Les avantages commerciaux ont continué de se resserrer en début d année puis se sont stabilisés au cours du 2 nd semestre. Ils portent principalement sur des franchises de loyers au détriment des loyers progressifs et des participations aux travaux d aménagement, ce type d avantages ayant eu tendance à diminuer. La tendance n est pas linéaire et reste fonction de l offre, de la localisation, du type d immeuble, de la taille de la surface et, qui plus est, de la stratégie adoptée par le propriétaire. Lorsque plusieurs utilisateurs se positionnent sur une même offre, le propriétaire pourra accorder des avantages commerciaux plus importants à tel ou tel utilisateur en fonction de celui qu il préfèrera, certains étant considérés comme plus «fiables» (meilleure santé financière, bail plus long). Même si ces mesures d accompagnement demeurent difficilement mesurables, elles sont, en moyenne, équivalentes à 1 mois de franchise par année d engagement ferme. De manière plus différenciée, pour les petites et moyennes surfaces dans Paris, même pour des locaux en état d usage, les franchises ne dépassent plus les 1 à 2 mois pour un bail classique 3/6/9. 600 400 200 00 01 DIFFÉRENCE ENTRE LES VALEURS FACIALES ET ÉCONOMIQUES POUR DES IMMEUBLES NEUFS OU RESTRUCTURÉS Tendance Entre par rapport à 2006 Paris < 5 000 m 2 5 % - 15 % Ouest < 5 000 m 2 5 % - 20 % Nord < 5 000 m 2 6 % -16 % Est < 5 000 m 2 8 % - 10 % = Sud < 5 000 m 2 8 % -13 % = IDF > 5 000 m 2 5 % - 12 % 02 03 Paris Centre Ouest La Défense Croissant Ouest 1 ère Couronne 2 ème Couronne ÉVOLUTION TRIMESTRIELLE DES LOYERS «PRIME» (En HT HC/m²/an) 800 600 400 200 janv 04 avr 05 juil 05 oct 05 janv 05 avr 06 juil 06 Paris Centre Ouest La Défense Croissant Ouest 04 oct 06 janv 06 05 avr 06 juil oct 486 456 335 209 janv 750 486 456 MÉTHODOLOGIE Avant 2001, le loyer "prime" correspond à la valeur de transaction la plus élevée observée sur les immeubles haut de gamme, hors transaction atypique. Depuis 2001, le loyer "prime" correspond à la moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives, recensées au cours des six derniers mois et portant sur une surface supérieure ou égale à 500 m². AVANTAGES COMMERCIAUX EN FONCTION DE LA DURÉE DU BAIL Bail 3/6/9 ans 6/9 ans 9 ans < 1 000 m² 1 000 m² - 3 000 m² 3 000 m² - 5 000 m² > 5 000 m² Franchise moyenne 1 4 mois 3 9 mois ~ 9 mois BUREAUX - MARS 2008 21

FOCUS LES TRANSPORTS EN COMMUN Outil indispensable à un développement territorial et économique cohérent Un réseau de transports en commun performant est nécessaire au soutien de l activité économique. En effet, la politique de transports en commun permet d agir dans le sens du développement durable, à la fois parce qu elle répond aux préoccupations écologiques actuelles mais également économiques et sociales. Les transports en commun permettent au plus grand nombre de se mouvoir sur un territoire, élargissant le champ des possibles, en particulier en termes d emplois. La desserte en transports en commun est un critère déterminant dans le choix d un immeuble par un utilisateur. Ainsi, les projets de transports créeront de futurs nœuds et constitueront autant de nouveaux sites à potentiel qui renforceront des secteurs existants ou en feront émerger de nouveaux. A titre d exemple, l investisseur HRO mise sur l arrivée du T2 dans le lancement d un programme de bureaux à Bezons. Malgré des lacunes et des besoins de modernisation, avec 16 lignes de métro, 5 lignes de RER, le réseau Transilien composé de 13 sous-réseaux et de nombreuses lignes de bus, le réseau de transports en commun francilien est assez efficace. L objectif aujourd hui pour le STIF, l autorité organisatrice des transports en Ile-de-France, est d améliorer le réseau et de l adapter aux besoins des usagers et permettre une alternative efficace à l utilisation de l automobile. Les flux quotidiens sont très importants et concernent principalement des mouvements banlieues-banlieues. Le SDRIF (Schéma Directeur Régional Ile-de-France) fixe les orientations en matière de politique d aménagement et affiche une volonté de rééquilibrage territorial, social et économique. La desserte en transports en commun est un critère déterminant dans le choix d un immeuble par un utilisateur. En effet, 2 déséquilibres géographiques et socio-économiques majeurs sont inhérents au mode de fonctionnement et de développement de l Ile-de-France : Paris / banlieue et Est / Ouest. De nombreux projets de transports sont inscrits dans le contrat de Plan Etat-Région (CPER) 20-2013. 40 % du budget du CPER sont entièrement dédiés aux transports en commun, soulignant l importance du sujet. Les projets sont : le prolongement des lignes existantes afin de créer, à terme, une rocade complète en petite couronne ; la création d une rocade ferrée en grande couronne (Tangentielle) ; l amélioration de la desserte en banlieue grâce à la création de lignes de bus en site propre et de lignes de tramway ; l extension des lignes de métro existantes vers les villes périphériques de Paris (lignes 4, 8, 12, 13 et 14) ; le raccordement (ferré ou tramway) de grands pôles urbains en périphérie (liaison Sénart-Evry, site propre Plateau de Saclay-Massy ) ; la rénovation et amélioration de grands pôles intermodaux existants (Juvisy, Nanterre Université, Noisy-le-Grand ) ; l amélioration des liaisons interrégionales (vers la Normandie et Massy-Valenton). D autres projets sont prévus hors CPER, toujours dans le but d améliorer le maillage existant (RER B et D, création de site propre entre Versailles et Le Chesnay) et le pôle de Châtelet-les- Halles. LES CRITÈRES DE CHOIX D UN NOUVEL IMMEUBLE (ÉCHANTILLON ENQUÊTE UTILISATEURS CB RICHARD ELLIS FEVRIER 2008) 70 60 50 40 30 20 10 Coûts Transports en commun Localisation Logeabilité et flexibilité Prestations techniques Services communs Sécurité des personnes Prestige de l'adresse LES FLUX DE VOYAGEURS EN ILE-DE-FRANCE (en millions de passagers) 8,6 (10 %) Petite couronne 4 millions d'habitants Paris 2,2 millions d'habitants 3 (63 %) Déplacements intra-zone Source : Enquête globale transport 2002 2,7 (58 %) 5,4 (22 %) 1,1 (63 %) Grande couronne 4,8 millions d'habitants 3 (23 %) Déplacements inter-zone Chiffre entre parenthèses : part des transports en commun LE PLAN DE DÉPLACEMENT URBAIN ILE-DE-FRANCE En application de la Loi sur l Air et l Utilisation Rationnelle de l Energie (LAURE) de 1996, le Plan de Déplacements Urbains est obligatoire pour les agglomérations de plus de 100 000 habitants. La mise en place de ce plan découle du constat quant à la croissance de l usage de l automobile, la stagnation de la part de marché des transports en commun, le recul de la pratique des modes doux (marche, vélos) et la suprématie du mode routier pour les transports de marchandises. Le PDU Ile-de-France vient donc comme un outil supplémentaire aux projets inscrits dans le Contrat de Plan Etat-Région. Source : STIF 22 BUREAUX - MARS 2008

LES PERSPECTIVES LE MARCHÉ DEVRAIT RÉSISTER AU PESSIMISME AMBIANT 2008 commence son exercice dans un contexte emprunt d incertitudes tout comme 20. L environnement financier n est pas stabilisé et le climat de méfiance devrait au moins couvrir le 1 er semestre. L ambiance économique et sociale française est également très mitigée, animée par nombre de «sentiments» souvent contradictoires (compétitivité, inflation, pouvoir d achat, emploi ). Si nous nous en tenons aux «simples faits» immobiliers, force est de constater que ces éléments n ont pas réellement impacté l état du marché début 2008 et qu il a prouvé sa solidité face aux chocs exogènes. La demande est restée soutenue et de provenance variée. De nombreux utilisateurs ont concrétisé leurs projets immobiliers, maintenant la demande placée sur un trend comparable à 20. Les loyers sont demeurés sous pression dans les secteurs d affaires traditionnels. Et la plus ou moins grande disponibilité d offre de qualité a continué d indexer la progression des valeurs. Les comportements sont restés assez sains, les acteurs réagissant rationnellement à un contexte général en mouvance. Selon nous, le reste de 2008 devrait confirmer ces tendances de début d année et le marché devrait continuer à bien se tenir malgré la déprime des acteurs fin 20 début 2008. La variable fondamentale sera sans conteste la demande exprimée. Tant que les entreprises exprimeront des besoins, tout risque de blocage sera à écarter. Mais il s agit aussi de la variable la plus fragile car la plus sensitive. Si les perspectives de créations d emplois sont aujourd hui positives et que les moteurs désormais classiques de la demande sont présents (regroupements, modernisation, rationalisation, économie) il ne faut pas négliger qu une trop grande réticence des bailleurs à la négociation pourrait brider les appétits de certains utilisateurs. La tenue du marché résultera donc du maintien du dialogue entre demandeurs et offreurs. Il est aujourd hui suffisamment mature pour intégrer la nécessité de cet effort partagé. PERSPECTIVES ÉCONOMIQUES FRANÇAISES À MOYEN TERME CLIMAT MONDIAL DES AFFAIRES Perspectives des entreprises dans les grands pays, pondérées par le PIB (moyenne 1981 1991 = 100) 110 106 102 98 94 90 91 92 93 94 95 96 97 99 99 00 01 02 03 04 05 06 Source : Consensus Centre de Prévisions de l Expansion, Janvier 2008 20 2008 2009 PIB 1,9 % 1,7 % 1,9 % Consommation des ménages 2,0 % 2,1 % 2,2 % Investissement des entreprises 4,6 % 3,0 % 2,8 % Prix à la consommation 2,1 % 1,8 % 1,8 % Balance commerciale (en Mds d ) - 39,2-39,2-39,8 Prix du pétrole ($ par baril) 94 85,2 87,8 Taux de change ( en $) 1,46 1,40 1,4 Source : Consensus Centre de Prévisions de l Expansion, Mars 2008 Dans ce schéma et si la croissance économique française demeure supérieure à 1,5 %, nous anticipons un volume de transactions compris entre 2,4 et 2,7 millions de m 2 en 2008, avec notamment plus de transactions supérieures à 50 000 m 2 qu en 20. Ce volume représente toutefois une légère baisse par rapport aux niveaux atteints en 2006 et 20. Plusieurs raisons à cet ajustement : la nécessité pour les entreprises de tous horizons d apprivoiser un nouveau contexte financier et un surplus de prudence pour certains secteurs d activité liés au monde bancaire. Ces comportements engendreront un allongement des délais de négociation (déjà observé fin 20) conforté par le manque d offres de qualité dans les secteurs d affaires traditionnels et des loyers relativement élevés dans ces mêmes secteurs. Toutefois, la demande émanera toujours de secteurs d activité variés, aux motifs divers. Pour les grands groupes industriels ou de services, il s agira notamment de regroupements, de fusions/acquisitions et de recherches d efficience (amélioration des fonctionnements internes, accompagnement d une réorganisation). Pour les structures de taille plus réduite, quel que soit leur métier, les motivations des mouvements correspondront plus volontiers à des logiques de croissance, de modernisation ou de rationalisation. La hiérarchie spatiale des transactions par taille ne devrait pas fondamentalement varier, principalement en raison des contraintes budgétaires pesant sur les COMPÉTITIVITÉ (1) DES PRODUITS ETRANGERS ET TAUX DE PÉNÉTRATION (2) FRANÇAISE (En valeur) 7 % 6 % 5 % 16 % 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 Compétitivité Taux de pénétration 22 % 20 % 18 % (1) part des exportations françaises dans les exportations mondiales (2) importations de biens et services Source : COE - Rexecode BUREAUX - MARS 2008 23

LES PERSPECTIVES PERSPECTIVES D ACTIVITÉ 2008 : LES PRINCIPAUX SECTEURS DEVANT TIRER LA CROISSANCE Prévision 2008 Variation / 20 TERTIAIRE Assurance + 8,0 % Activités informatiques + 6,3 % Transport aérien + 4,6 % Conseils et assistance + 4,5 % Sélection et fourniture de personnel + 4,2 % Commerce et réparation automobile + 2,6 % = Publicité + 2,5 % Education et santé + 2,5 % = Commerce de détail (hors magasin) + 2,5 % INDUSTRIE Industrie pharmaceutique + 4,6 % Construction aéronautique et spatiale + 4,4 % Equipements électriques et électroniques + 4,0 % Bateaux, avions, train, motos + 3,9 % Automobile + 2,5 % Eau, gaz, électricité + 2,5 % Source : Xerfi et Precepta, Novembre 20 entreprises et du rapport qualité/prix/localisation des offres disponibles. Les grandes transactions se localiseront de préférence en périphérie et Paris restera un marché de petites et moyennes surfaces, dynamisé notamment par les extensions de proximité et les déménagements pour rationalisation. Du côté de l offre, la consolidation autour de 2,4-2,5 millions de m 2 immédiatement disponibles semble pérenne. Compte tenu des motivations des mouvements, l absorption nette, même positive, restera mesurée. Le taux de vacance francilien devrait donc avoisiner durablement 5 %, indicateur d un marché globalement sous-offreur. Concernant l offre future, la progression de l offre certaine enregistrée depuis fin 2006 devrait freiner sous l effet du durcissement des conditions de financement. Les promoteurs et investisseurs seront contraints à la prudence et les lancements «en blanc» seront comptés et concentrés dans les secteurs les moins risqués (accessibilité, effet masse). Pour les mêmes raisons, l offre probable devrait se stabiliser à court terme. A moyen terme, aucun risque de suroffre ne semble donc menacer le marché à l exception de certains marchés «secondaires» (cf. partie suivante). Le loyer moyen francilien devrait donc poursuivre sur la voie d une lente progression. Nous anticipons pour la moyenne régionale une hausse comprise entre 3 % et 5 % en 2008. En revanche, les valeurs «prime» parisiennes devraient plafonner tandis que celles de certains secteurs disposants d offres de qualité de grande taille, proches des quartiers centraux, pourraient encore connaître des évolutions positives. Au final, 2008 pourrait curieusement ressembler à 20 Des menaces externes planent sur les marchés. Néanmoins, les besoins des entreprises existent même si celles-ci sont très attentives à leurs coûts et que l offre de qualité est restreinte à court et moyen terme. ÉVOLUTION COMPARÉE DE L OFFRE CERTAINE (IMMÉDIATE ET FUTURE), DES LOYERS ET DES TRANSACTIONS (ÉVOLUTION ANNUELLE, BASE 100 = 1988) 200 150 100 50 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 Offre certaine (immédiate et future) Demande placée Loyer moyen LA CONSOMMATION DU STOCK SE POURSUIT Bien que la demande placée ait été légèrement moins forte en 20 qu en 2006, elle est restée sur un rythme soutenu. Ce dynamisme a amplifié les poches de rareté déjà observées dans certains secteurs géographiques. Par ailleurs, les mises en chantier, même si elles ont été importantes au cours des deux années écoulées, ne concernent pas uniquement la création de surfaces (seules les constructions neuves sont concernées) et toutes n intègrent pas forcément le marché locatif (clés-en-main, comptes-propres ). Dans cette situation, le marché a connu une 2 nde année consécutive de consommation de stock. Certes, elle a été moins significative qu en 2006, mais au demeurant importante. Sur l ensemble de l Ile-de-France, 143 000 m 2 de stock environ ont été consommés (à parc supposé constant), en comparaison des 408 000 m 2 l année précédente. Les années précédentes n avaient pas été consommatrices de surfaces en raison notamment de livraisons et de libérations importantes suite aux bonnes années de commercialisation de 1998 à début 2001, marquées par de nombreuses pré-commercialisations. Ces libérations se sont donc reportées sur les années suivantes, notamment en 2003, expliquant le pic à près de 1,8 million de m 2 de «restockage» cette année-là. 24 BUREAUX - MARS 2008

LES PERSPECTIVES En 20, la vigueur du marché a donc permis une consommation de stock sur presque l ensemble des sous-secteurs franciliens. Seuls le Croissant Ouest et la 2 ème Couronne n ont pas suivi cette tendance. Lors de l année 2006, ces zones avaient pourtant connu une consommation importante, environ 125 000 m 2 chacune. Le Croissant Ouest connaît cependant des disparités géographiques. Le développement récent de la Boucle Nord explique en grande partie cette tendance, avec un marché transactionnel qui n était jusqu à présent pas mature. La Défense enregistre sa 2 nde année consécutive de consommation, avec un volume en augmentation entre 2006 et 20. 1 000 m 2 ont été ainsi consommés sur le pôle d affaires. Au regard des projets prévus sur le site, la tendance pourrait s inverser et repasser en positive ("restockage") au cours des années à venir. Bien qu il soit peu envisageable que ces nouvelles surfaces ne trouvent pas preneur, leur absorption pourrait s étaler dans le temps, à l instar de ce qui s est déjà produit, lors des livraisons des précédentes grandes phases de développement de La Défense. TENSION SUR LES DISPONIBILITÉS IMMÉDIATES ET FUTURES En comparaison de ce qui avait pu être observé fin 2006, la tendance ne s est pas fondamentalement inversée. Dans l ensemble, les sous-secteurs franciliens conservent le même caractère de tension, d équilibre ou de fluidité qu ils présentaient l année dernière. Toutefois, sur certaines zones, les tendances se sont renforcées. Ainsi, dans Paris Centre Ouest, la tension sur l offre aussi bien immédiate que future s est amplifiée, tout comme la zone des 12 ème et 13 ème arrondissements. Ces secteurs connaissent par ailleurs une consommation significative de leur stock et semblent donc en position durable de sous-offre. La Défense est également passée d une position d équilibre à une position de demande plus forte. Toutefois, avec les projets futurs qui doivent être développés (Tour Phare, Tour Generali, Tour Signal ), cette tendance pourrait se trouver inversée à moyen terme (avec les dépôts de permis de construire). La 1 ère Couronne Nord, après avoir connu un marché de fluidité, voire légèrement sur-offreur, devient un marché à l équilibre, suite à une bonne année de commercialisation, notamment à Saint-Denis. ÉVOLUTION DE L INDICATEUR DE CONSOMMATION DU STOCK EN ILE-DE-FRANCE (En m²) 3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0-500 000 02 03 Variation du stock Demande placée Méthodologie : indicateur construit à partir du volume d offres immédiates et futures (certaines et probables), à chaque début d année. De ce volume d offres ont été retirés les projets à construire ou en cours de construction. Les variations de cette grandeur année après année sont la manifestation d une consommation de stock ou d un restockage. Un résultat négatif indique une consommation de stock. A l opposé, un résultat positif indique un restockage de l offre, avec plus de libérations et de livraisons que de consommation sur l année. INDICATEUR DE TENSION DES DISPONIBILITÉS IMMÉDIATES ET FUTURES PAR ZONE IMMOSTAT 04 05 06 SYNTHÈSE ET TENDANCES 2008 Evolution estimée Délai théorique Potentiel de du taux de du loyer d écoulement* renouvellement** vacance moyen Paris Centre Ouest Rapide Faible _ + Reste de Paris Rapide Faible _ + La Défense Rapide Moyen _ + Croissant Ouest Moyen Moyen = = 1 ère Couronne Nord Supérieur à la moyenne Important + _ 1 ère Couronne Sud Moyen Important + = 1 ère Couronne Est Rapide Important + = Reste Ile-de-France Supérieur à la moyenne Moyen = = * Délai théorique calculé sur la demande placée moyenne des trois dernières années ** Part des surfaces futures neuves, certaines et probables, sur le parc total de chaque zone, comparée à la moyenne francilienne Tension Equilibre Fluidité Méthodologie : ratio entre la somme de l offre certaine et probable (immédiate et future) et la moyenne annuelle de la demande placée depuis 2000. Le résultat de cette opération fournit un indicateur de tension global sur l offre par rapport au rythme de commercialisation de chaque zone. Il donne également une indication sur les tensions futures. BUREAUX - MARS 2008 25

ECONOMIC CONTEXT / TO SUMMARISE ECONOMIC CONTEXT The final results for the French economy in 20 showed growth at 1.9%, which is almost the same performance as in 2006. Despite some signs of weakness and tangible price increases, household consumption is expected to remain steady, again being the mainstay of economic growth in 2008. Tougher credit conditions will no doubt hold back business investment, while international trade will continue to penalise the economy. In 2008, the French economy is unlikely to be spared the consequences of the world slowdown and economic growth will thus be close to 1.7%. From the 3 rd quarter 2006 to 3 rd quarter 20, the number of jobs rose only moderately in Ile-de-France, but this was a higher increase than in the rest of the country. The strongest rises in employment figures were in the Hauts-de-Seine and Essonne departments. By contrast, employment stagnated in Les Yvelines and progressed moderately in Paris. Industrial activity in Ile-de-France improved but very slightly in 20. The dent in sales figures in the car industry was a weight on overall performance. Declining employment in industry could be seen in virtually every sector. Market sector services, however, performed better in 20 than in 2006, with small firms performing particularly well. Business and management consultants and IT firms were also particularly in the fore. In 2008, industrial firms in the region may see their activity accelerate. Investment is expected to stabilise, despite a probable upturn in the car industry. Employment, however, is expected to drop, except, no doubt, in the consumer goods manufacturing sector. Market sector activities are forecast to make rather mediocre performances in 2008 with lower business activity, less investment and few job creations. More recruitment should, however, take place in technical engineering and IT sectors. Finally, insurance, IT consultancy, business consultancy, pharmaceuticals and aeronautic and space industries are expected to perform well in 2008. TO SUMMARISE Despite the US financial crisis, occupiers looked keenly for space all year long. The level of take-up was very good, close to the all-time high figures seen in 2000 and 2006, with 2.7 million sq. m being leased or bought by occupiers. Activity was very strong in the bracket for small units (< 1,000 sq. m). Despite slipping compared to 2006 s level, the market for large units was also dynamic with 76 transactions totalling almost 1 million sq. m. The average vacancy rate in the Ile-de-France fell below 5% (4.8%). Pressure on the supply of high quality premises augmented, particularly in established business sectors. In reaction to the level of demand, developers are starting schemes and future supply of large units above 5,000 sq. m in the pipeline has continued to rise, although it did slow down in the final quarter. In most sectors of the Paris region, rents continued to rise for new and for second-hand premises. Pressure on prime buildings in the Paris Centre West and the Western Crescent was strong until the middle of the year. Commercial incentives remained part of negotiations but were less generous than in 2006. Occupiers were careful about spending but continued to look for new premises, however this demand was shaky. Take-up is expected to total from 2.4 to 2.7 million sq. m in 2008. The supply of space is expected to stabilise with a vacancy rate around 5%. Future supply is tightly under control, the situation of world financial markets has made all players developers, constructors, investors, banks adopt a very risk-free approach to starting new programmes. Prime rental values are expected to stabilise, limited by the financial capacity of businesses and the vigilance of high added-value businesses. 26 OFFICES - MARCH 2008

DEMAND DEMAND No weakening in occupiers demand for space... Demand for office space remained firm in 20. Even in the 3 rd quarter, when demand usually wanes slightly, and despite turbulence in financial markets, levels of demand remained high. Not only did demand remain high, it actually posted higher results for the 2 nd half of the year than the 1 st half. CB Richard Ellis registered 5,100 demands for space from occupiers for a total of 4 million sq. m, which clearly illustrates how healthy the market is and the level of current needs. The main factor prompting businesses to move premises is simply a need to change, underlining how important it is for many businesses to modernise their workspace. Approximately 60% of demands for space were for this reason in 20, a larger share than last year. The structural breakdown of demand is stable compared to 2006. Demand for small office units, under 500 sq. m, accounts for the bulk of requirements. These small units accounted for 72% of demand, a share that rises to 86% if space up to 1,000 sq. m is considered. Demand for large units (above 5,000 sq. m) also increased. Although the share of large units was relatively weak compared to total demand, there were still a substantial number with 113 new requirements being registered. Occupiers once again prefer renting space, only 15% of demands are for acquisitions.... and still very varied In 20, patterns of demand by industrial sector were very similar to 2006. The most dynamic business sectors were legal and consultancy firms with 24%, transport-logistics-distribution companies with 14% then new information technologies with 12%. BREAKDOWN OF NEW DEMANDS BY QUARTER IN 20 (In number) 4 th quarter 29% 3 rd quarter 25% MOTIVATION OF DEMANDS IN 20 (In number) Extension 15% Grouping sites 7% New business 18% 1 st quarter 22% 2 nd quarter 24% Move 60% Since the credit crunch hit financial markets in August 20, there has been a visible slowdown in the number of financial companies looking for space. Indeed half as many requirements were identified in the 3 rd and 4 th quarters reflecting how cautious these players are about the future. The financial sector was, however, active, with demands from the sector stable in comparison to 2006 s level at 11%. The average time taken to complete a transaction shortened in 20, a trend that tends to reflect the importance of small transactions in the market. A feature of this market segment is a tendency for decisions to be made more rapidly than for bigger transactions, a tendency that is accentuated by the increasing scarcity of supply, particularly in Paris. Some 64% of requirements recorded in 20 were transacted within 3 months, compared to 53% a year previously. The average time needed to close a deal did, however, lengthen again in the 2 nd half due to the shake up in the financial sector as occupiers, in general, became more cautious. For large transactions the period needed from start to finish is significantly longer. DEMANDS BY BUSINESS SECTOR IN 20 (In number) Industrial sector 7% Public sector 9% Other services 4% Transport - Logistics - Distribution 14% Information and communication technologies 12% Others 3% Legal Consultancy 24% Real estate services 5% Financial services 11% Communication Creation 11% OFFICES - MARCH 2008 27

DEMAND TRENDS IN TAKE-UP IN EUROPE (15 MEMBER COUNTRIES) (In million sq. m) 12 10 8 6 4 TAKE-UP Markets active in Europe Commercial real estate markets were extremely active in Europe in 20 with take-up reaching more than 10 million sq. m for the 2 nd year running, which is well above the average figure of 7 million sq. m registered since 1993. In London, Brussels, Madrid and Barcelona take-up in 20 stood at all time highs. In other major European cities, for instance in cities such as Warsaw and Bratislava and other cities in Central and Eastern Europe, even if no records were broken, take-up was strong. Markets also performed well in Germany. 2 Take-up sound in the Paris region 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 At 2.7 million sq. m for 3,540 transactions, take-up was very high in 20 falling just short of the records set in 2000 and 2006. The underlying forces making business occupiers change premises were strong, closely resembling those fuelling the market in 2006. TRENDS IN TAKE-UP IN ILE-DE-FRANCE (In million sq. m) 3.0 Demand for space was largely upheld by a need to reduce overheads and rationalise the utilisation of space. Consequently 62% of transactions were straightforward moves. So although rents have risen quite sharply in some sectors of the Ile-de-France, the main motors behind demand were: 2.5 a need to modernise; a business opportunity. Companies that did not move in 2006 have suffered from the fact that their rents are indexed to the cost of construction index published by INSEE. This index rose by a massive 8.1% in the 3 rd quarter 2006 and by a strong, albeit more moderate, 4.49% in the 3 rd quarter 20. Together such rises weigh heavily on the cost of on-going leases. In this context companies moved for strategic and financial reasons. By moving premises they could find premises offering better value for money, especially if the move involved setting up in more efficient premises where the number of workstations per sq. m was improved. 2.0 1.5 1.0 0.5 00 01 02 1 st quarter 2 nd quarter 03 04 05 3 rd quarter 4 th quarter 06 Not surprisingly, occupiers have consistently shown a preference for good quality modern space. And if the volume of new or redeveloped premises in total take-up was only 36%, the reason is the lack of supply and the rental value growth. / Immostat The percentage of take-up accounted for by companies regrouping sites has fallen from 22% in 2006 to 18% in 20, but take-up generated by businesses expanding has risen from 18% to 21%. In a market where rental values are rising and supply getting scarcer in several key markets, some companies have decided to satisfy increased space needs by simply taking small extensions in buildings close to their existing site rather than relocating the whole business into a new site. Some large occupiers, public and private, did however continue their strategy of regrouping and transacted substantial deals. Take-up was strong throughout the year, not even showing any real sign of a slowdown in summer. The effect of the US credit squeeze seems to have had little direct impact on the market in 20. The take-up market was dynamic even in the 2 nd half. Although given the circumstances some business leaders must have been circumspect, few transactions were delayed and even fewer cancelled outright. The year 20 saw a steadily high level of transactions from start to finish. 28 OFFICES - MARCH 2008

DEMAND DECIPHERING THE TRENDS The vitality of small offices The market for small offices, under 1,000 sq. m, was particularly active with take-up standing at 824,900 sq. m at the end of the year, the highest figure for this bracket ever recorded. Even the volume of space transacted on offices under 500 sq. m stood at 501,100 sq. m, for 2,552 transactions. Paris is the market for small units par excellence. The capital alone, excluding all suburban markets, accounts for approximately half of transactions and take-up in this bracket in the whole of Ile-de-France. It is worth noting that more than a third of volume is situated in Paris Centre West. The Western Crescent is also an important market in this size bracket (20% of take-up). By contrast, in La Défense, small units are not significant, only accounting for 3% of volume in the Paris region and 9% in the district. The business sectors most actively seeking and taking space in small units are very similar to those observed in preceding years. Legal and consultancy firms account for 19% of take-up, followed by information technology and transport-logistics-distribution, each with 14% of take-up volume. For these sectors, their main reasons for moving were a need to modernise space and simply seizing a good opportunity to move into better and/or cheaper premises. This trend could be seen repeated in all business activities. The market for small premises was essentially a market for second-hand space. About 55% of take-up was for premises that had already been occupied. New or redeveloped premises only accounted for 10% of volume. This is a structural issue; landlords prefer to rent new or redeveloped buildings to single tenants, or at the most to a few medium-sized tenants, rather than to a multitude of small occupiers. In addition, the optimisation of floor area, and consequently the number of square metres of space per workstation, is geared toward large occupiers as space management is less critical for smaller firms. GEOGRAPHIC BREAKDOWN OF TAKE-UP < 1,000 SQ. M (In volume) Outer Rim 18% Southern Inner Rim 4% Northern Inner Rim 4% Eastern Inner Rim 2% Western Crescent 20% / Immostat MOTIVATION FOR MOVING OFFICES <1,000 SQ. M (In volume) Extension 26% Move 64% / Immostat Paris Centre West 35% Southern Paris 8% North Eastern Paris 6% La Défense 3% GEOGRAPHIC BREAKDOWN OF TAKE-UP 1,000 SQ. M 5,000 SQ. M (In volume) Southern Outer Rim 19% New business 9% Grouping sites 1% Paris Centre West 25% The standard lease with 3, 6, and 9 year break dates is very flexible and has remained the most frequently chosen type of lease for small units (87% of transactions). The share of 6 or 9 year leases has nevertheless increased slightly compared to 2006, with the share of 3/6/9 year leases falling linked to the pressure on supply especially in Paris. Extensions become more important in the 1,000 to 5,000 sq. m bracket Southern Inner Rim 7% Northern Inner Rim 6% Eastern Inner Rim 2% Western Crescent 22% / Immostat Southern Paris 6% North Eastern Paris 3% La Défense 10% Some 887,000 sq. m in 432 transactions were let or sold in the mid-range bracket of 1,000 to 5,000 sq. m, which is slightly lower than the level of take-up for this bracket in 2006. In this bracket, Paris, particularly Paris Centre West, accounts for a high concentration of take-up in the Ile-de-France approximately a third of volume in this bracket followed by the Western Crescent with 22%. In business districts most moves involve companies moving around within the same sector. Thus despite higher rents, occupiers have remained very attached to their original site. By contrast, in peripheral markets, occupiers are less faithful to one sector, taking a much broader view of the market and considering a wider area when seeking premises. MOTIVATION FOR MOVING OFFICES 1,000 SQ. M 5,000 SQ. M (In volume) Grouping sites 9% New business 4% Extension 30% / Immostat Move 57% OFFICES - MARCH 2008 29

DEMAND THE OWNER-OCCUPIER MARKET 333 occupier sales were identified in 20 in Ile-de-France for a total volume of 339,200 sq. m, i.e. 12.5% of total take-up. The US credit crunch does not seem to have unduly affected sales of commercial premises to occupiers in the Paris region. The 3 rd quarter is generally slower, nevertheless there was some evidence of the credit crisis slowing down the transactional process and, in a few cases, of the transaction completely falling through. Any legitimate fears of further problems in the 4 th quarter were soon dispelled; indeed the last three months of the year proved to be the most active with 99 transactions being completed. In 20, 71% of sales to occupiers involved second-hand premises. This was lower in comparison to preceding years, but is still much higher than in the leasing market where 51% are for second-hand premises. This is not surprising inasmuch as large new or redeveloped buildings are often only available to let. Another more strategic factor is that new occupier-owners buy second-hand premises to keep acquisition costs down then adapt them to suit their needs thereby fitting the premises as best suits their business. Finally, in a market where supply is getting scarcer, new premises are commanding ever higher prices. Paris is by far the first choice for occupiers looking to buy in Ile-de-France. The capital accounted for 40% of volume sold and 50% of transactions. Paris Centre West alone took 18% of volume and 32% of transactions. These figures underline the fact that the oldest central business district is a market for small offices. Sales to occupiers principally involve small offices, with 83% of transactions on premises under 1,000 sq. m. Although most companies (57%) are moving simply to change premises, the share of extensions increased from 2006 to 20, from 23% to 30% of transacted volume. Occupiers increasingly prefer to take out leases on small extensions close to existing sites rather than the more costly option of moving the entire site. This trend was observed across the Paris region and is just one of the effects of higher rents, particularly in business districts. The share of new or redeveloped space in take-up showed little change since 2006, standing at 29%. This share is higher for floor areas in the 3,000 sq. m to 5,000 sq. m bracket for the simple reason that the more an occupier needs space, the more it becomes important to use space efficiently. Large occupiers will therefore look for high quality premises where the efficient use of space leads to considerable reductions in overheads, especially if whole sites are involved in the move. The share of new or redeveloped space is higher for simple moves than when other reasons are behind the move. Also worth noting is that despite the increase in the number of extensions, by optimising the amount of space needed, the net absorption of space from supply has been limited. The financial sector has been the most active business sector accounting for 16% of take-up, followed by transports-logistics-distribution (13%), the legal and consultancy sector (10%) and information technologies (10%). This is, however, a general trend in the Paris region that tends to obscure geographical disparities. For example, the financial and legal business sectors were particularly active in Paris, especially Paris Centre West. IT companies were very active in La Défense, North Eastern Paris and, to a lesser extent, the Inner Rim. By contrast, transports-logistics-distribution companies are less concentrated geographically and are relatively evenly distributed throughout the region. SURVEYS TO BE CARRIED OUT BEFORE OFFICES ARE LET OR SOLD Type of survey or report Sale of offices Leasing offices Validity Sanctions Sources Report on natural and technological risks Compulsory Compulsory Valid for the full term of the contract A report must be prepared each time the property is sold or let a maximum of 6 months prior to the contract Reduction in price or termination of contract Law 30//2003 L 125-5 and R 125-23 environment code L 271-4 CCH Energy performance certificate Compulsory Optional * 10 years Asbestos Compulsory Optional Unlimited No specific sanctions, the certificate is for information purposes only Exclusion of any clause of exoneration of guarantee against hidden defects Decree of 14/09/2006 L 134-1 to L134-5 CCH & L 271-4 CCH Article 3-1 Law of 06//1989 R 271-5 CCH Decree 05//2002 L 1334-13 of the public health code (CSP) L 271-4 to L271-6 CCH * Despite a ministerial response dated 14 August 20 (no. 619, JOAN Q, p5293) confirming the non application of the energy performance certificate to commercial leases, some parties consider the certificate should be communicated whatever the type of contract, and especially for leases on offices. 30 OFFICES - MARCH 2008

DEMAND The market for units above 5,000 sq. m Over the last five years a total volume of 5.1 million sq. m was let or sold to occupiers in the course of 399 transactions on offices units above 5,000 sq. m. This volume is approximately 40% of total take-up for the same period. The market segment of large transactions is therefore a decisive factor in overall office market activity in Ile-de-France. In 20, with take-up at slightly under one million sq. m, the market for large units was dynamic for another year running. The volume may have been slightly below the one recorded in 2006 (1.1 million sq. m) but is still significantly higher than in preceding years. The decline since 2006 was due to the fact that there were fewer transactions in 20 than in 2006 (76 compared to 86) and that these were smaller (on average 13,200 sq. m compared to 13,900 sq. m). In the majority of cases, companies moving offices in the course of the last five years did so for the most common reason, because their lease had expired. Businesses take advantage of such moves to modernise their working conditions and if possible save money on rent, taking advantage of rent adjustments and an opportunity to better organise workspace. This is illustrated by the graph opposite which shows that more moves took place just after the average rent had started falling. Another major factor making companies move is a need to regroup services on fewer sites or even a single one. Often companies that are working from several sites decide to relocate in a shared building so as to reduce property management and occupation costs. ANNUAL TRENDS IN TAKE-UP OF UNITS > 5,000 SQ. M (In million sq. m) 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 02 03 / Immostat TRENDS IN TRANSACTIONS > 5,000 SQ. M AND AVERAGE RENT IN ILE-DE-FRANCE (In numberoftransactions - net/sq. mpa) 100 80 60 04 05 06 350 320 290 In 20, these two objectives were once more the dominating force behind the real estate decisions of large groups, some 50% involved straightforward moves and 40% a need to regroup. In order to hedge against fluctuations in rental values or move into buildings offering facilities adapted to business needs, companies were ready to rent or buy premises that were still being constructed or even still in the very early planning stages. Consequently since 2003, 103 transactions involved pre-letting buildings or turnkey schemes, for a total of close to 2 million sq. m, i.e., 37% of total volume. This share also illustrates the size of the schemes involved. The average size of standard transactions in this segment has been 10,500 sq. m since 2002, pre-lettings and pre-sales are, on average, 18,500 sq. m. The other advantage for occupiers is that by booking early, they have time to prepare their move. Technical aspects involved in a move are just as important as preparing employees for the move. In 20, this trend was confirmed, with 45% of take-up in the market segment above 5,000 sq. m involving pre-lettings or sales. In 2006, the share was 36%. Approximately 49% of pre-lettings were concentrated in two areas: the Western Crescent and the Southern Outer Rim. In reality, this breakdown reflects the fact that these two zones are home to the majority of large developments in the pipeline that are still at affordable rents. 40 20 02 03 04 Number of moves / Immostat 05 06 Average rent in Ile-de-France 260 230 OFFICES - MARCH 2008 31

DEMAND BREAKDOWN OF TAKE-UP IN UNITS > 5,000 SQ. M SINCE 2002 BY TYPE OF PREMISES (In volume) Second-hand 19% Renovated 12% / Immostat BY BUSINESS ACTIVITY (In volume) Others (transport, other services) 7% Information and communication technologies 9% Real estate services 4% Public sector 14% Legal Consultancy 12% / Immostat New or redeveloped 69% BREAKDOWN OF TAKE-UP IN UNITS > 5,000 SQ. M SINCE 2002 Financial services / Insurance Services 24% Communication Creation 5% Industrial 11% On average since 2002, the public sector is a dominating client for space in this market, accounting for 18% of space. The reorganisation of the French state s real estate, as well as the need to bring the buildings public bodies occupy up to date, explain the size of their market share. Looking for ways of cutting costs and moving to new buildings have been two of the public sector s motivations over the last few years. They tended to move out of central business areas to areas where offices offering better value for money could be found, for example in the Northern and Eastern Inner Rims. The private sector is responsible for rest of take-up. All business activities took part in the market, but some were more active than others, for example financial service companies, industrial groups and to a lesser extent ICT firms. These three sectors together have concentrated almost 62% of take-up since 2002. The public sector was motivated by a need to move; in the private sector the need was for sites within a company to regroup. Relocating was the reason behind 54% of take-up since 2002. In 20, the same trends were observed. The public sector accounted for about 18% of take-up, which was essentially concentrated in the Inner and Outer Rims (63%). Examples include the Ministry of Finances, that rented 35,100 sq. m in Noisy-le-Grand or the Caisse Primaire d Assurance Maladie that took 8,000 sq. m in Aubervilliers. The private sector therefore accounted for 82% of take-up in units above 5,000 sq. m. 20 was also the year for firms in the information and communication technologies sector, that concluded several large deals, including Microsoft s leasing of 34,500 sq. m in the EOS building in Issy-les-Moulineaux and Bouygues Telecom s leasing of 53,600 sq. m in Meudon. Due to the absence of mega deals, transactional activity by industrial sector firms was below 2006 s level, but it was still a dynamic sector polarizing 16% of take-up (compared to 37% in 2006), with deals such as Arkema in Colombes (14,600 sq. m) and IPSEN in Boulogne-Billancourt (17,900 sq. m). Even if some movement has been observed from the most expensive districts to emerging districts, it is obvious that over the last 5 years, this trend has abated as rents have gone up or down. Consequently, on the whole, businesses have tended to remain very attached to their original site and not moved far. 32 OFFICES - MARCH 2008

SUPPLY IMMEDIATE SUPPLY Office supply in Europe down Since 2005, the average vacancy rate in CB Richard Ellis s EU-27 index has dropped to stand at 6.8% at 1 st January 2008. The rate declined throughout 20, although there was a slowdown in the pace of decline in the 4 th quarter 20, a trend seen in most European countries. Behind this general trend are regional variations. The vacancy rate in several German cities as well as Vienna and Warsaw has steadily declined. In other major cities, stability at the start of the year was followed by a drop in the 4 th quarter, for example in London and Ile-de-France. TRENDS IN THE EU-27 VACANCY RATE * 12% 10% 8% 6% 4% 80 60 40 20 0 Immediate supply in the Ile-de-France fell continually At 2.4 million sq. m, vacant supply in Ile-de-France has slipped gradually since 2004. The rate of decline fluctuated in 20, but over the year as a whole fell by 3%. If the level of take-up over the last two years is considered, it has had relatively little impact on supply. The explanations for the lack of impact lie in the reasons for which businesses were moving premises. First they were looking to cut real estate budgets to reduce the effect of indexed rents, which have been rising steeply, on their profit margins. Second they sought to rationalise space use. And finally, they moved to more modern buildings. These reasons do not increase the consumption of office space, they just move it from one site to another. The falling trend did not affect all sub-markets in the region equally. Long-standing business districts Paris Centre West, Paris 12 th and 13 th arrondissements, La Défense as well as areas developed recently such as the Northern and Eastern Inner suburbs, are sectors showing the sharpest drops in immediate supply. The high level of transactional activity, a shortage of development sites, few completions and few vacated buildings all combine to create pressure in these markets. Occupiers clear preference for functional good quality premises has resulted in the share of new or redeveloped buildings in vacant supply falling from 32% at the end of 2005, to 23% end 2006 and 20% at the end of 20. Some areas are particularly short, for example the Western Crescent and La Défense, where the share of new space is respectively 15% and 19%. The northeast section of Paris is home to several large new or redeveloped schemes. But other arrondissements in the capital are less well endowed. For instance in southern arrondissements, and particularly in the 12 th and 13 th arrondissements, the scarcity of new developments is felt keenly. As for space that has recently been vacated by occupiers, renovation or redevelopment works are generally carried out by owners, consequently these premises only come back on the market a year or two later. These premises are therefore in statistics for future supply. At 1 st January 2008, a large share of immediate supply was composed of large units (36% in total). This share has fallen slightly, with small premises under 1,000 sq. m gaining ground. Close up of immediate supply in units greater than 5,000 sq. m Immediate supply in units above 5,000 sq. m stood at 880,700 sq. m in Ile-de-France at the end of the year. Approximately 41% of this volume was situated in the traditional business districts of Paris, the Western Crescent and La Défense. The Inner Rim accounts for 18% of vacant supply, the rest is in the Outer Rim, 41%. Approximately 40% of these buildings are new or redeveloped (352,200 sq. m). This volume seems sufficient considering take-up levels in recent years. Most of these schemes are located in the Outer Rim (30%) and in the Western Crescent (18%). TRENDS IN IMMEDIATE SUPPLY IN ILE-DE-FRANCE AT END OF PERIOD (In millionsq. m) 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 2% 0% 97 Dec-94 Dec-95 Dec-96 98 99 Dec-97 / Immostat Dec-98 Dec-99 Dec-00 Dec-01 Dec-02 Dec-03 Dec-04 Dec-05 Dec-06 Dec- EU-27 Office Vacancy Rate (%) Basis Point Change per quarter rhs * Sample of 27 European countries 00 01 02 03 04 Amount of new or redeveloped GEOGRAPHIC BREAKDOWN OF IMMEDIATE SUPPLY BY SIZE BRACKET AT 1 ST JANUARY 2008 (In volume) > 5,000 sq. m 36% 3,000-5,000 sq. m 15% 05 06-20 -40 < 500 sq. m 10% 500-1,000 sq. m 11% 1,000-3,000 sq. m 28% OFFICES - MARCH 2008 33

SUPPLY COMPETITIVE POSITIONING OF MARKETS (> 5,000 SQ. M) Share of new and redeveloped premises Share of new and redeveloped premises GEOGRAPHIC BREAKDOWN OF IMMEDIATE SUPPLY > 5,000 SQ. M AT 1 ST JANUARY 2008 (In sq. m) 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 Paris Rest of Paris Centre West Concentration of areas (in volume) 60% Paris Centre West Western Crescent Western Crescent 40% 20% Concentration of areas (in number) Concentration of areas (in volume) 60% Northern Inner Rim Eastern Inner Rim New or redeveloped 40% 20% Concentration of areas (in number) La Défense Rest of Paris La Défense Southern Inner Rim Outer Rim Inner Rim Second-hand Contribtution to average rent Contribtution to average rent Rest of Ile-de-France A comparative geographic analysis of available properties was carried out using the following criteria: the share in each zone in total immediate supply, the share of new or redeveloped premises in each zone the contribution of the average asking rent for each zone. This analysis provides a way of measuring the competitive level of each zone with respect to the premises on the market, their quality and their rent. The Western Crescent would appear to have more competitive solutions than what is on offer in Paris Centre West. Rents are lower, and there are slightly more new or redeveloped premises on the market. The Northern Inner Rim also ranks well compared to other inner rim markets, with lower rents and good quality offices. A slightly different situation exists to the east of Paris where good quality space was very scarce at the end 20 following several years of high take-up. Adjustments in the vacancy rate At 1 st January 2008, the vacancy rate in Ile-de-France was 4.8%, its lowest level since end 2002. Consequently some markets are under severe pressure, with supply getting scarcer, other markets suffer from only having relatively poor quality supply or sizes of premises that do not match demand. For instance, Paris Centre West with a vacancy rate of 3.3% suffers from a scarcity of supply, and is particularly short of good quality space and large office units above 3,000 sq. m. Immediately available supply in this market segment amounts to 96,000 sq. m, yet more than twice that amount was let or sold in 20. The same situation can be observed in several sub-markets in Paris: in the 12 th and 13 th arrondissements, particularly in ZAC Paris Rive Gauche, where at 1 st January 2008 no property above 5,000 sq. m was available. This shortage of space is not systematic and several markets in Ile-de-France have a more balanced supply-demand situation, with vacancy rates standing in a range of 4% to 9%. The Inner Rim as a whole benefited from last year s healthy market, the vacancy rate falling substantially in each sub-market. Another feature of these suburban markets is that demand for space there tends to come from companies based in Paris, so there is a net positive rate of office consumption. Close up on Paris With office stock in Paris totalling 16.35 million sq. m, the city of Paris accounts for 32% of office space in the Paris region. The stock of space in Paris is relatively old, some 83% of it having been built before 1975 and only 5% of area is less than 5 years old, compared to 12% on average for Ile-de-France. The extreme scarcity of any development sites, and the technical difficulty of redeveloping historic Parisian buildings are behind the ageing stock. To redress the situation and renew stock, owners often start expensive renovations or redevelopments, creating offices that better meet occupiers needs. Approximately 400,000 sq. m to 500,000 sq. m are redeveloped each year in the Paris region, which is insufficient if ORIE s estimates of 25 to 35 million sq. m of out-dated stock are considered. In Paris, such redevelopments barely total 50,000 sq. m a year. Other possible solutions are to create new constructible areas or increase the density of constructions. In some instances rail tracks have been built over as has the Paris ring road, which has created podiums that can be built on. This was the solution used in ZAC Paris Rive Gauche, and other projects are due to follow including Porte des Lilas or Porte de Vanves. These vast projects are most frequently realised as part of much wider urban renewal schemes. Yet even if they are built these schemes, however vast, will not be able to provide enough new space to reverse the trend of ageing stock. 34 OFFICES - MARCH 2008

SUPPLY The other possibility that is regularly considered is to construct tower blocks in Paris. But, unlike other European cities, there has always been a reluctance to allow the construction of towers in Paris. Yet another suggestion to renew existing office stock is to extend the perimeter of Paris and promote the concept of Greater Paris, in which the city is associated with the departments of Val-de-Marne, Hauts-de-Seine and Seine-St-Denis (the widest scenario). Again the political stakes are high and the project very uncertain, and this solution does not really resolve the fundamental concern of the out-datedness of Paris office buildings. Finally, the conclusions of the Grenelle de l Environnement, a series of committee reports published recently, could accelerate the modernisation of the stock of space in Paris. Existing buildings that do not meet standards set to save energy and protect the environment will be increasingly difficult to lease or sell. In the medium term, ecological standards will be a key selection criterion for occupiers. VACANCY RATE IN ILE-DE-FRANCE AT 1 ST JANUARY 2008 Vacancy rate Annual var. Paris Centre West 3.3% Paris 12/13 2.1% Paris 14/15 3.1% Total Paris 3.9% La Défense 4.6% Western Crescent 7.2% Northern Inner Rim 9% Eastern Inner Rim 4.2% Southern Inner Rim 8% Outer Rim 5% Average Ile-de-France 4.8% FUTURE SUPPLY More schemes in Europe as the year goes by In Europe the volume of development projects, including ones that have already been let, that are due for completion in the next two years, increased by 12% in the 3 rd and 4 th quarter 20, principally by schemes in Moscow, Ile-de-France and London. There are signs that banks are being more careful about their investments. In several countries, such as the United Kingdom, Sweden and the Netherlands, developers are increasingly pushed to pre-let developments before building begins. At a time when future demand is surrounded by uncertainty, reducing the amount of speculative developments may help maintain a balance between supply and demand thereby keeping rents stable. A growing definite supply (all floor areas) in the pipeline At 1 st January 2008, definite future supply of offices in Ile-de-France totals 2.2 million sq. m. This volume increased by more than 20% in a year. This increase is caused by a 21% rise in the amount of schemes being built or redeveloped, and a rise of 18% of future voids (with or without renovation works). The rising trend is due to the strong level of transactional activity that has made developers confident about the market in 20. The amount of supply in the pipeline is, however, under control. It may have risen significantly, but supply is, on the whole, planned in markets that are popular with businesses. The sharpest increases can be seen in traditional business districts. Future supply figures for new or redeveloped space rose in the Western Crescent and La Défense by respectively 40% and 84%, helping renew stock in those areas and providing a solution for occupiers looking for good quality space. Moreover, the signs are that there will be no problem absorbing this future supply of offices because these sectors currently suffer from a shortage of good quality offices. Future supply in the Northern, Eastern and Southern Inner Rims has also risen significantly, particularly supply of new and redeveloped schemes. Almost 400,000 sq. m are planned, 85% of which are already being built. The north and east saw a substantial rise in the amount of new development in 20 due to the success of Saint-Denis and Montreuil. They are better positioned in the market in terms of rent and quality of facilities than west Paris. In addition, recent developments are often part of wider urban development schemes. For instance offices were developed in Saint-Denis, Porte des Lilas and Montreuil, thanks to a concerted effort by local authorities to create new business districts in their towns. Such commitment secures the appeal of these zones. EVOLUTION OF STOCK YOUNGER THAN 10 YEARS IN PARIS INTRA-MUROS 10% 8% 6% 4% 2% 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 / ORIE OFFICES - MARCH 2008 35

SUPPLY GEOGRAPHIC BREAKDOWN OF DEFINITE FUTURE SUPPLY AT 1 ST JANUARY 2008 (In volume) Outer Rim 17% Inner Rim 19% Paris Centre West 14% North Eastern Paris 3% Southern Paris 11% TRENDS IN IMMEDIATE AND DEFINITE FUTURE SUPPLY (At period end, in million sq. m) 6 5 4 La Défense 12% / Immostat Western Crescent 24% 3 2 1 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 Immediate supply / Immostat Definite supply within 12 months Definite supply beyond a year TREND IN BREAKDOWN OF FUTURE SUPPLY > 5,000 SQ. M 100% 80% 60% 40% 20% 05 Definite Probable BREAKDOWN OF PROBABLE SUPPLY > 5,000 SQ. M BY CATEGORY OF PROJECT AT 1 ST JANUARY 2008 (In volume) Projects 6% Future voids 10% 06 Construction ready to start 41% Planning permission filed 44% Future supply above 5,000 sq. m adjusts The majority of office space in the pipeline, or that will most probably be built, is in units above 5,000 sq. m. Construction started on just over a million sq. m this last year, and two-thirds of this is composed of schemes exceeding 5,000 sq. m. The volume of definite and probable supply of offices above 5,000 sq. m stood at 4.1 million sq. m at 1 st January 2008, a substantial hike from the 3.1 million sq. m measured a year previously. The increase affected definite future supply, up 27%, and probable supply, up 31%. As seen above, the rise in definite supply is the result of speculative development by developers who were reasonably confident about future take-up, and of voids created by the high number of businesses moving these last two years. The August credit crisis injected a dose of caution into developers enthusiasm to start new schemes and made financing more difficult, especially for schemes in secondary zones, as a result, the amount of construction work starting on new schemes slowed down in the 2 nd half of 20. The number of planning permissions filed shows that the amount of space that will probably come on the market has increased. These are generally large schemes, the average floor area being 24,000 sq. m. There has also been a rise in the number of schemes waiting to be started, up 15% between the end of 2006 and the end of 20. These projects have all the necessary paper work for construction work to begin. At the moment there seems to be no threat of over production of space in the medium term. The vast majority of probable projects will only be built if one or several occupiers commit to buying or letting the building, because prevailing uncertainty in financial markets is not encouraging a risk-taking attitude in the real estate market. The amount of space being vacated by companies and the amount of renovation work going on are at similar levels to those seen at the start of 20. Important variations in the region Paris At 1 st January 2008, 625,500 sq. m of office developments in units over 5,000 sq. m were in the pipeline or will probably arrive on the market in Paris. Approximately 39% of this volume is situated in Southern Paris, 37% in Paris Centre West and 24% in North Eastern Paris. 36 OFFICES - MARCH 2008

SUPPLY About 57% of this space is composed of schemes that will definitely be completed between 2008 and 2010, 251,000 sq. m of which will be new or redeveloped schemes. These buildings are mainly located in the 15 th arrondissement and notably include the buildings "Farman" and "Eqwater". Some 73,000 sq. m of premises in the process of being redeveloped are concentrated in Paris Centre West, all of them due for completion by mid 2009. These completions should therefore provide the areas with an attractive opportunity for occupiers who are looking for good quality offices in the capital. But the total volume is somewhat low given the level of demand. GEOGRAPHIC BREAKDOWN OF PROBABLE SUPPLY > 5,000 SQ. M AT 1 ST JANUARY 2008 (In volume) Outer Rim 38% Paris Centre West 4% North Eastern Paris 5% Southern Paris 2% Western Crescent 24% Probable supply tends to be concentrated in North Eastern Paris in developments mainly located in the 19 th arrondissement. Phases 3 and 4 of Parc du Millénaire will comprise 48,000 sq. m and are due for completion end 2010 at the earliest. Inner Rim 25% La Défense 1% Western Crescent At the end of 20, the Western Crescent had 968,500 sq. m in the pipeline (either definitely or probably), in units above 5,000 sq. m, compared to 797,500 sq. m a year previously representing a 21% increase. Most of this increase is due to recently filed requests for planning permission. Definite future supply stands at 393,800 sq. m and is relatively evenly spread across the sector. The majority of this future supply, 224,300 sq. m is composed of new or redeveloped buildings. Probable future supply totals 574,700 sq. m, with completion dates spanning from 2008 to 2011. Planning permission is in the process of being granted in the Western Crescent for approximately 210,800 sq. m compared to 75,000 sq. m a year previously. Much of this is concentrated in the Northern Bend of the Seine, principally due to the amount of development going on in Gennevilliers where 4 projects totalling 127,500 sq. m are largely responsible for boosting figures. La Défense With 270,400 sq. m of future availability, La Défense will see its future supply diminish compared to the end of 2006. About 87% of this volume is composed of properties that are certain to be vacated or buildings with works underway. At 1 st January some 192,300 sq. m were identified as being built or redeveloped in La Défense. These operations are scheduled for completion from 2008 to 2011, with notably the redevelopment of Tour CB31 for 64,000 sq. m due for the 1 st half 2011. The volume of probable projects is therefore 26,100 sq. m, which is low given the total stock of space there. Nevertheless this volume should rise substantially when planning permission is filed for the big developments that are planned for the renewal project of La Défense (cf.: page 39). These new developments will not be available on the market, however, until 2013. Inner Rim Future supply in the rest of the Inner Rim totals as much as the Western Crescent. At 1 st January 2008, 984,800 sq. m of future schemes were identified in the towns of the zone. This volume is very slightly higher than the preceding year (952,700 sq. m). Definite and probable supply figures have not followed the same trend, because the amount of space that will definitely come on the market was down at 380,600 sq. m at 1 st January, whereas probable developments have risen by 34% to stand at 604,200 sq. m. COMPARISON OF DEFINITE AND PROBABLE FUTURE SUPPLY AND AVERAGE TAKE-UP SINCE 2000 IN PARIS (In sq. m) 800,000 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 Definite and probable future supply Average annual take-up Including new or redeveloped space COMPARISON OF DEFINITE AND PROBABLE FUTURE SUPPLY AND AVERAGE TAKE-UP SINCE 2000 IN LA DÉFENSE (In sq. m) 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 Definite and probable future supply Average annual take-up Including new or redeveloped space OFFICES - MARCH 2008 37

SUPPLY GEOGRAPHIC BREAKDOWN OF CONSTRUCTION STARTS IN 20 (ESTIMATE) (In volume) Paris Centre West 1% North Eastern Paris 1% Southern Paris 1% Construction starts TRENDS IN CONSTRUCTION STARTS AND IMMEDATE SUPPLY IN ILE-DE-FRANCE (In million sq. m) 5 Western Crescent 31% 4 3 Outer Rim 47% Inner Rim 19% 2 1 0 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 / Immostat / DREIF Construction starts immediate supply (at period end) After rising in 2006, the amount of new construction starting fell slightly in 20, but it is still superior to the amount started in previous years. Figures for the start of construction works include new schemes and redevelopments. Only new schemes expand stock. Developers and investors confidence in the market, upheld by buoyant levels of take-up, thus led to another year of strong building activity with works starting on 1.1 million sq. m. For those concerned about ageing stock, the new constructions will be most welcome as they will enable occupiers to modernise their working conditions. The directives of the Grenelle de l Environment are also expected to result in an increase in construction, especially redevelopments. Redevelopment or urban renewal programmes will not generate much new space. The vast renewal project for La Défense with the redevelopment or demolition and construction of several new towers, encouraged by tax advantages, will, however, create new office space. Compared to the amount of new development starting in the nineties, in an economic climate that is different in several regards, current levels of new construction do not seem to threaten the balance of the office market. Notwithstanding the economic climate, the office market has sound foundations. Demand is vigorous, companies have a real need for space, average rents are rising slightly and immediate supply is falling gently. There is no apparent threat of over supply, players are still acting cautiously. Not only that, but most new constructions are located in sectors suffering from the worst shortages of new or redeveloped space, if sites are available. Thus, the areas known as Southern River Bend and Peri-Défense have seen construction works start on more than 130,000 sq. m in 20. These zones are also those which have seen the highest level of pre-lettings in recent years. Consequently, many of these programmes will not actually result in more space becoming available on the market in the future. Finally, although the increasing obsolescence of buildings in Paris is a topic frequently put on the table, very little construction has been initiated in Paris. Over the last 3 years, building work has started on a mere 100,000 sq. m in the capital, yet the average volume of take-up since 2002 is 750,000 sq. m. These figures reveal the structural inadequacy of the volume of demand for quality space and the capacity of the market to renew stock in Paris. The few new projects that exist will be extremely important for high added-value businesses that wish to be based in Paris. 38 OFFICES - MARCH 2008

FOCUS THE RENEWAL OF LA DÉFENSE: A GLOBAL PROJECT La Défense business district covers 160 hectares and concentrates more than 3 million sq. m of office space, 1,500 companies, 150,000 employees, 600,000 sq. m of housing for 20,000 residents and more than 200,000 sq. m of retail space, 130,000 sq. m of which are in the Quatre Temps shopping centre. At the behest of the French government end 2005, EPAD, the public-private body that manages the site, initiated a renewal project for the district in July 2006. The goal of the renewal is to promote the image of the sector, reinforcing its appeal and positioning in the region as the economic heart of the Paris region, France and, most importantly, Europe. The plan involves renovating the district, because some of the stock of office space is outdated, and increasing the accommodation capacity of businesses by building more office space. It is hoped this will raise the critical mass of the site. Office developments are greatly encouraged and their construction has been facilitated by the elimination of certain office taxes and the agrément procedure, which involved getting special approval before building new office schemes. The redevelopment of the district is part of a more comprehensive urban and economic policy. Redevelopment of the boulevard circulaire : the ring road around La Défense is being redeveloped to improve traffic flow and facilitate links on either side of the boulevard. Improve public transport services: existing bus, metro, RER and train lines are saturated during the rush hour. Measures have to be taken to relieve congestion and to be able to cope with more commuters when more office space is built. The RER E line is to be extended and a rail-link to Roissy-Charles de Gaulle is being considered. The goal of the renewal is to promote the image of the sector, reinforcing its appeal and positioning in the region as the economic heart of the Paris region, France and, most importantly, Europe. Housing: 100,000 sq. m of flats are planned. Although the aim is to reinforce La Défense as an office district, the public authorities are dedicated to maintaining a mixed environment. Retail and cultural development: this improves the appeal of the district and the image of La Défense as a centre for culture and retail thus satisfying the need of the local population, and boosts business activity the evening and weekends. Works on office developments are flourishing with new constructions (sometimes after demolitions), total redevelopments or renovations of existing buildings. Some 235,000 sq. m of offices, 192,000 sq. m of which are new or redeveloped, will arrive on the market before the end of 2011. Noteworthy schemes include the redevelopment of CNIT conference centre and CB31. Other landmark schemes are also on the horizon for 2011 to 2013, at the earliest. The main developments are: Generali s project for Tour Generali, the Tour Aurore will be demolished to make way for Air², Tour Phare (a Unibail-Rodamco development), D2 (Sogecap-Sogeprom), and Tour Signal, which is still going through a tender process. In total more than 700,000 sq. m new developments could be added to supply. However determined the policy makers may be, the critical issue of the market s capacity to absorb the extra volume of offices still hangs in the air. All these big projects are scheduled to be completed at roughly the same time, and market forecasts are still far too uncertain. If trends in take-up are examined, the busiest years saw volumes of transactions peaking at 275,600 sq. m (2006), at a time when the vacancy rate was close to the ideal market fluidity rate, around 7.5 %. Moreover, the extension of the Eole line of the RER is neither fully decided nor financed. If the project goes through without a hitch, works will start at the earliest in 2015 with services starting at the earliest in 2018-2020, which is why the capacity of existing transport facilities to cope with extra commuters is key. FUTURE SUPPLY > 5,000 SQ. M IN LA DÉFENSE AT 1 ST JANUARY 2008 (In sq. m) 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 2008 2009 2010 and + Definite Probable Possible TRENDS IN TAKE-UP AND VACANCY RATE IN LA DÉFENSE (In thousand sq. m) 350 300 250 200 150 100 50 98 99 00 01 Take-up / Immostat 02 03 04 05 06 Vacancy rate (at end of period) 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% SUSTAINABLE DEVELOPMENT: A PRIORITY Sustainable development is a serious issue for the future, one that has to be incorporated into all planning and real estate issues. All the new towers planned in La Défense will integrate features that help protect the environment. Either the way they are constructed use of materials, waste management, site management and/or by the way they are run with high environmental quality standards, controlled energy use and some with positive energy. But that isn t all. The final aim is to make the daily life of workers and inhabitants at La Défense more pleasant. This can also be achieved by improving public transport, slowing traffic in encouraging walking and cycling, creating green areas and, in general, having a harmonious urban development with business elements well integrated into the area. OFFICES - MARCH 2008 39

FOCUS THE OFFICE DISTRICTS OF THE FUTURE In both the Inner and Outer Rims around Paris, several towns are undertaking vast urban renewal schemes. The suburban landscape is marked by former industrial sites, often strategically placed (close to local amenities or transport infrastructure), each piece of industrial wasteland being a potential development site. The objective of these projects is to claim back and renew sections of towns. Most planning policies involve mixed development projects housing, offices, shops, amenities, infrastructure that will ensure the site s future. Peripheral towns, often through the commitment of local authorities, have thus seen, are seeing or are about to see office schemes flourish. This is the case in Saint-Denis, Colombes, Gennevillers and Arcueil, to name but a few; all suburbs that are attempting to improve their image by reconstructing their town. These emerging sectors really do offer much for the future, making them a sound choice for occupiers and investors but are still at lower rents. New schemes have asking rents of, on average, 250 to 350 net/sq. m pa, compared to 650 in Paris Centre West and 500 in La Défense. Indeed available sites are few and far between, especially in Paris where they are virtually nonexistent, and new schemes are essentially dependent upon buildings being vacated. Such space is usually redeveloped but this is complicated heavy architectural work and makes certain investors shy away from launching into such projects, particularly as improvements in occupier flexibility can often be limited. To a certain extent the Parisian market is shackled in a way that peripheral sectors are not. So developers can make bolder architectural statements while still providing large, flexible offices (for example with large floors that are free of supporting pillars) with contemporary facilities. Issy-les-Moulineaux and Boulogne-Billancourt have undergone the same conversion and redevelopment, but they are a few years ahead of the above towns, and rents have already reached higher levels. Developers create large modern and efficient office buildings so as to attract occupiers; most buildings meet criteria for protecting the environment and offer a wide range of services These emerging sectors really do offer much for the future, making them a sound choice for occupiers and investors. Developments are bigger than they are in Paris, particularly in Paris Centre West, and although large offices can also be found at La Défense, the rents there are much higher. Their success will finally depend on the profile and strategy of occupiers and their perception of the quality/place/value. EXAMPLES OF NEW SCHEMES IN EMERGING SECTORS Town Name of the building Address Floor area Projected Headline Classification completion year rents Arcueil Axeo 27/29, av. Aristide Briand 9,800 sq. m 2010 330 Definite Asnières-sur-Seine Angle quai Aulagnier 25,000 sq. m 2008 ND Definite Bois-Colombes Europe Avenue Av. de l'europe 20,600 sq. m 2009 380 Definite Gennevilliers Le Delage Rue Henri Barbusse 34,200 sq. m 2008 265 Definite Ivry-sur-Seine Le Petra Rue Victor Hugo 14,200 sq. m 2009 ND Definite Ivry-sur-Seine Est Rive Gauche Rue Truillot 7,700 sq. m 2009 ND Ready construction to start Montrouge Evergreen 50, av. Jean Jaurès 31,000 sq. m 2010 340 Planning permission filed Montrouge Rue François Ory 14,800 sq. m 2009 ND Ready construction to start Montrouge Le Palatis 15/21, rue Louis Lejeune 11,200 sq. m 2009 ND Ready construction to start Saint-Denis Le Balthazar Place des Droits de l'homme 27,200 sq. m 2008 320 Definite Saint-Denis Les Portes de France ZAC du Cornillon Sud 22,300 sq. m 2008 325 Definite Saint-Denis Landy 2 (4 buildings) Av. du Président Wilson 80,000 sq. m 2009 ND Planning permission filed Saint-Denis Spallis 42, bd de la Libération 36,800 sq. m 2009 ND Definite 40 OFFICES - MARCH 2008

RENTS OFFICE RENTS ROSE AGAIN ACROSS EUROPE Although there was an overall annual rise in rents, obvious signs of a slowdown in the rate of increase emerged in 4 th quarter 20. This trend could be seen in several European cities, particularly in London, Paris and Madrid, affected by stagnating, in some instances falling, prime rents. Consequently at 1 st January 2008 the prime rent in London West End stood at 1,757 net/sq. m pa, in Paris at 750 and in Madrid at 480. There are a few exceptions to the rule which dampen the swing, for example in Frankfurt in Germany the prime rent has continued to rise to stand at 468 net/sq. m pa. Rents also rose in Eastern European countries as a result of very high market activity. But even in these rapidly expanding markets, the rise in the 3 rd and 4 th quarters was more moderate than the one observed half way through the year. Also worth noting are a few exceptional markets where rents have risen sharply to reach very high levels. For example prime rents in Moscow are 959 net/sq. m pa, in Dubai 853, in Dublin 673 and in Zurich 574. AVERAGE RENTS IN ILE-DE-FRANCE ALSO UP As a result of the high demand and paucity of supply in Ile-de-France, the average rent has continued rising since mid 2004. Factors fuelling demand may have changed slightly but the main reasons occupiers moved in 20 were to modernise their workspace and to take advantage of good opportunities on the market. The latter was especially true for occupiers whose rents were linked to the cost of construction index which has risen significantly, burdening tenants budgets in the process. The average rent in the Paris region for new, redeveloped or renovated space continued to rise gently. It stood at 327 net/sq. m pa at 1 st January 2008 representing an increase of almost 3% in 6 months and 7% in a year. The market for second-hand space was slower to take off, gaining force in 20 due to a lack of quality new supply. Occupiers are generally more willing to sacrifice quality than location. The average rent for second-hand offices stood at 240 net/sq. m pa at 1 st January 2008 compared to 220 a year previously, which is equal to an annual increase of 9% and a 6-monthly increase of 5%. In sub-markets where there is a real lack of high-grade office facilities, peak rents only have a limited capacity to rise. The spread of rents over lightly refurbished premises and completely redeveloped ones, or even between offices in a secondary location and those in a choice location, is tending to narrow. This tighter spread of rents is particularly noticeable in Paris Centre West and La Défense. The majority of transactions are signed at rents ranging from 150 to 450 net/sq. m pa (66% of transactions in 20), however, since 2005, there has been a substantial rise in the number of transactions concluded at rents above 450 net/sq. m pa. Rents in this bracket accounted for 7% of transactions in 2005, 13% in 2006 and 17% in 20. This share may stabilise TRENDS IN EU-27 RENT INDEX * 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% June-01 Dec-01 June-02 Dec-02 June-03 Dec-03 June-04 Dec-04 June-05 Dec-05 June-06 Dec-06 June- Dec- Annual rise Index (base 100 = March 2000) * Sample of 27 European countries TRENDS IN AVERAGE RENTS AT PERIOD END (New, redeveloped or renovated, in net/sq. m pa) 600 500 400 300 200 100 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 Paris La Défense and Western Crescent Outer Rim Inner Rim Average Ile-de-France 200 180 160 140 120 100 80 60 471 384 327 254 174 OFFICES - MARCH 2008 41

RENTS BREAKDOWN OF TAKE-UP BY RENT BRACKET PARIS, LA DÉFENSE, WESTERN CRESCENT (In % of the number of transactions) 50% 40% 30% 20% 10% in 2008 because, even if the highest rents appear to have reached a ceiling limit, transactions in established business districts are still high. Rents above 450 are concentrated in Paris and the Western Crescent, including La Défense. The average rent for new, redeveloped or renovated premises in Paris rose by almost 6% in 20 to stand at 471 net/sq. m pa at 1 st January 2008. The rental increase for second hand premises was slightly steeper, going up by more than 7% in 12 months to stand at 355 net/sq. m pa. Faced with a scarcity of good quality space, occupiers who wish to remain in Paris have made concessions on quality. This has put pressure on the supply of second hand space resulting in higher rents. < 150 150-300 2000 2004 300-450 2001 2005 450-600 2002 2006 2003 20 > 600 The situation is relatively similar in other business districts such as La Défense or in the Western Crescent, where rents have increased over a 12-month period, both in the market for new-redeveloped-renovated space and in the market for / Immostat second hand space. BREAKDOWN OF TAKE-UP BY RENT BRACKET INNER AND OUTER RIMS (In % of the number of transactions) 100% 80% 60% 40% 20% Rents also increased in similar proportions in the Inner and Outer Rims of Paris, but slipped in a few sub-markets such as Paris Nord 2 or around Cergy. PRIME RENTS REACH A CEILING LIMIT The rise in average rents was largely pulled up by higher rents at the top of the market. Compared to 2006, prime rents rose sharply due to high demand and low supply. The rise was even more impressive in long-established business districts where offices are in really short supply. As a result, in 20, several companies at a time were often in competition with each other to rent the same office building because it had particularly good specifications (location, size). This would leave the selected tenant very little room to negotiate anything in the lease. Consequently asking rents were barely negotiated, landlords naturally seizing the opportunity to improve the value of their assets by securing high headline rents. The prime rent in Paris Centre West rose as a whole in 20. It stood at 750 < 150 2000 2004 / Immostat 150-300 2001 2005 2002 2006 300-450 2003 20 net/sq. m pa at 1 st January 2008, i.e. a rise of 7% since 1 st January 20. However, this is a 5% drop since 1 st October 20 when the prime rent peaked at 788 net/sq. m pa. It would appear that having climbed progressively since 2004, prime rents have now reached a ceiling limit. Business occupiers quite logically have limits on their real estate budget and very few properties on the market can justify rents exceeding 800. A few transactions may well be closed at such rents in 2008, but there will not be many of them. The US credit crisis has cast a veil of uncertainty over business activity as a whole, at least psychologically, and business leaders are acting cautiously. Tenants, often running businesses closely associated with financial markets, are therefore even less willing to pay high rents which cut into their profit margins. The same trend was observed in the Western Crescent. The average prime rent rose to 456 net/sq. m pa, i.e. an annual rise of 7%, but a drop of almost 8% since the peak value observed at 1 st October 20. Several transactions commanded very high rents at the start of the year, but none were seen at the end of the year, for example in Issy-les-Moulineaux, Neuilly-sur-Seine or Boulogne-Billancourt. 42 OFFICES - MARCH 2008

RENTS In La Défense, trends did not follow the same pattern. There may still be room for some increase in peak rents, but this will no doubt be curtailed. The top rent in La Defense was 486 net/sq. m pa at 1 st January 2008, representing an annual increase of 7%. The pattern was repeated in the Inner Rim. Despite a rise in the first months of the year, prime rents fell slightly in the final quarter. They stood at 335 net/sq. m pa at 1 st January 2008, which is an 8% rise since 1 st January 20, but a drop of 3% since a peak at 1 st October 20. The spread of rents is much narrower in these markets as there is less pressure on present and future supply. COMMERCIAL INCENTIVES SHRINK TRENDS IN PRIME RENTS AT PERIOD END (In net/sq. m pa) 800 600 400 200 750 486 456 335 209 Landlords continued to cut commercial incentives at the start of the year, but these cuts stabilised in the 2 nd half. Most incentives now take the form of rentfree periods rather than stepped rents or landlord-paid fit out works. These incentives are less popular now with landlords. The trend varies from one sector to another depending on the size and type of the property, its facilities and especially on the landlord s strategy. When several companies are interested in the same building, landlords may give more incentives to one tenant or the other depending on their preference and on which tenant is considered the safest (financially sound, longer lease). 00 01 02 03 Paris Centre West La Défense Western Crescent Inner Rim Outer Rim QUARTERLY TRENDS IN PRIME RENTS (In net/sq. m pa) 800 04 05 06 750 These incentives are actually quite difficult to measure, but on average they are equal to a rent-free period of one month for each year of commitment to the lease. For small and medium office units in Paris, even for used premises, rent-free periods do not exceed more than 1 to 2 months for traditional French 3/6/9 year leases. 600 400 200 Jan 05 Apr 05 Jul 05 Oct 05 Jan 05 Apr 06 Jul 06 Oct 06 Jan 06 Apr Jul Oct Jan Paris Centre West La Défense Western Crescent 486 456 DIFFERENCE BETWEEN HEADLINE RENTS AND REAL RENTS FOR NEW OR REDEVELOPED BUILDINGS Trend Range compared to 2006 Paris < 5,000 sq. m 5% - 15% West < 5,000 sq. m 5% - 20% North < 5,000 sq. m 6% -16% East < 5,000 sq. m 8% - 10% = South < 5,000 sq. m 8% -13% = IDF > 5,000 sq. m 5% - 12% METHODOLOGY Before 2001, the prime rent corresponded to the highest transaction value observed for high-end buildings, excluding atypical transactions. Since 2001, prime rent corresponds to the weighted average of the 10 highest transactions in terms of rental values observed over the last six months involving floor areas of 500 sq. m or more. COMMERCIAL INCENTIVES DEPENDING ON LENGTH OF LEASE Lease 3/6/9 year 6/9 year 9 year < 1,000 sq. m 1,000 3,000 sq. m 3,000sq.m-5,000sq.m > 5,000 sq. m Averagerent freeperiod 1 4 months 3 9 months ~ 9 months OFFICES - MARCH 2008 43

FOCUS PUBLIC TRANSPORT Public transport networks, an indispensable aid to harmonious territorial and economic development An efficient public transport network is an essential support to economic activity. Public transport policy also plays a key role in sustainable development because it partially responds to ecological concerns as well as to economic and social ones. Public transport allows a greater number of people to move around a territory thereby widening the field of possibilities, in particular employment possibilities. The quality of access by public transport access is a determining factor for occupiers when choosing new business premises. Consequently transport projects and future hubs will increase potential at the site reinforcing existing sectors or helping new ones to emerge. For example, the developer HRO is counting on the arrival of the T2 tramline for the success of an office development being started in Bezons. Despite certain shortcomings and a need to modernise some sections, with 16 metro lines, 5 RER lines, the Transilien network composed of 13 sub-networks and many bus routes, the public transport network in the Paris region is quite efficient. The objective now for STIF, the body overseeing the organisation of public transport in Ile-de-France, is to improve the network and adapt it to users needs so that it provides an efficient alternative to the car. The number of daily public transport users is extremely high and journeys are principally suburb to suburb commutes. The regional development plan SDRIF (Schéma Directeur Régional Ile-de-France) sets the main objectives for planning policy and is dedicated to redressing the territorial, social and economic imbalance in the region. The quality of access by public transport access is a determining factor for occupiers when choosing new business premises. There are two major geographic and socio-economic imbalances that are inherent to the way business functions and developments take place in Ile-de-France: Paris/suburbs, and East/West. Many transport projects are included in the Contrat de Plan Etat-Région 20-2013 (State Regional planning contract). Approximately 40% of the contract s budget is dedicated to public transport, which highlights the importance of the subject. The projects are to: extend existing lines to create a loop right around the Inner Rim; create a rail loop in the Outer Rim (Tangentielle); improve transport within suburbs by creating segregated bus lanes and tramlines; extend existing metro lines to peripheral towns around Paris (lines 4, 8, 12, 13 and 14); connect large business centres in peripheral areas by rail or tram or by segregated bus lanes (Sénart-Evry link, Plateau de Saclay- Massy); renovate and improve existing intermodal hubs (Juvisy, Nanterre Université, Noisy-le-Grand). improve interregional links (to Normandy and Massy-Valenton). Other projects are also on the cards that are not part of the CPER, but still with the aim of improving the existing network (RER B and D, creation of a separate bus lane between Versailles and Le Chesnay) and the station Châtelet les Halles. CRITERIA FOR CHOOSING A NEW BUILDING (SURVEY OF A SAMPLE OF OCCUPIERS CB RICHARD ELLIS FEBRUARY 2008) 70 60 50 40 30 20 10 Cost Public transport Location Accommodation capacity and flexibility Technical specifications and common services Personal safety and security Prestige of the address PASSENGER MOVEMENTS IN ILE-DE-FRANCE (In millions of passengers) 8.6 (10%) Inner Rim 4 millions of inhabitants Paris 2.2 millions of inhabitants 3 (63%) Source: Transport survey 2002 2.7 (58%) Journeys within a zone 5.4 (22%) 1.1 (63%) Outer Rim 4.8 millions of inhabitants 3 (23%) Number in brackets: share of public transport Journeys from zone to zone TRAVEL PLANNING FOR ILE-DE-FRANCE A law in France in 1996, Loi sur l Air et l Utilisation Rationnelle de l Energie (LAURE) makes urban travel planning (Plan de Déplacement Urbain) compulsory for conurbations of more than 100,000 inhabitants. The introduction of plans stems from the growing number of people using cars, a stagnation in the number of people using public transport, a decline in walking/cycling and the domination of road transport for goods. The plan for Ile-de-France is another tool for projects that are part of the Contrat de Plan Etat-Région (State- Regional planning contract). Source : STIF 44 OFFICES - MARCH 2008

PROSPECTS WHY THE MARKET SHOULD RESIST PREVAILING PESSIMISM? The year 2008 has kicked off in a cloud of uncertainty, much like 20. The financial environment has not stabilised and general misgivings will affect behaviour for much of the 1 st half. The social and economic atmosphere in France is also one of scepticism, charged as it is by often contradictory observations on factors such as competitiveness, inflation, buying power or employment. If we were to examine solely the real estate market we would have to conclude that these factors have had no real impact at the start of 2008. The market has strongly resisted any external knocks. Demand has remained strong and has its source in a wide variety of business sectors; several occupiers have realized real estate projects thereby keeping take-up at a rate comparable to the one seen in 20. Rents are still under pressure in traditional business districts and are supported by varying degrees of shortage of quality supply. Meanwhile in a context where things have been shifting in general, players have been acting calmly and rationally. We believe these trends will be confirmed as 2008 goes on, the market will most likely still bear up despite recent years in some circles. The fundamental variable to watch is the amount of demand emanating from occupiers. As long as companies need to move, any seizure in the market can be ruled out. But this is the most sensitive factor and therefore the most fragile. Although forecasts for job creations are positive and the usual motors for demand are still present companies grouping sites, modernisation, rationalising, cost cutting we cannot rule out the possibility that landlords reluctance to negotiate may cut the appetite of some occupiers. How well the market bears up will depend on good communication between demanders and suppliers. In principle, the French market is mature enough to accept this necessity for give and take. FORECASTS FOR THE FRENCH ECONOMY IN THE MEDIUM TERM WORLD BUSINESS CLIMATE Business forecasts in major countries, weighted by GDP (average 1981 1991 = 100) 110 106 102 98 94 90 91 92 93 94 95 96 97 99 99 00 01 02 03 04 05 06 Source: Consensus Centre de Prévisions de l Expansion, January 2008 20 2008 2009 GDP 1.9% 1.7% 1.9% Consumer consumption 2.0% 2.1% 2.2% Business investment 4.6% 3.0% 2.8% Consumer prices 2.1% 1.8% 1.8% Trade balance (in billion euros) - 39.2-39.2-39.8 Oil prices ($ per barrel) 94 85.2 87.8 Exchange rate ( to $) 1.46 1.40 1.4 Source: Consensus Centre de Prévisions de l Expansion, March 2008 With these factors in mind and if the French economic growth remains over 1.5%, we anticipate transactional volume will be in the region of 2.4 and 2.7 million sq. m in 2008, with probably more transactions above 50,000 sq. m than in 20. This volume is, however, a slight drop on levels of take-up seen in 2006 and 20. Several reasons lead to the probable adjustment: the necessity for companies from all horizons to take the new financial conditions on board and greater vigilance in banking related activities. This change in behaviour will lengthen the time needed to close deals something that was already observed at the end of 20 reinforced by the paucity of quality offices in central business districts and relatively high rents in these same sectors. Demand will however continue to be forthcoming for a variety of business sectors motivated by several reasons. For large industrial or service groups, the reasons will mainly be companies grouping together, mergers and acquisitions and a need to improve productivity (by improving internal operations, during reorganisations). For smaller companies, whatever their field of business, moves will more frequently be because they are growing, modernising or rationalising. The geographical arrangement of transactions by size is not likely to change fundamentally, mainly due to budget restrictions in companies and because COMPETITIVENESS (1) OF FOREIGN PRODUCTS AND PENETRATION RATE (2) IN FRANCE (In value) 7% 6% 5% 16% 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 Competitiveness Penetration rate (1) share of French exports in world exports (2) goods and services imports Source: COE - Rexecode 22% 20% 18% OFFICES - MARCH 2008 45

PROSPECTS BUSINESS PERFORMANCE FORECASTS FOR 2008 FOR THE MAIN SECTORS EXPECTING TO FUEL GROWTH Forecast 2008 Variation / 20 TERTIARY Insurance + 8.0% Computing activities + 6.3% Air transport + 4.6% Consultancy + 4.5% Selection and supply of staff + 4.2% Car trade and repairs + 2.6% = Advertising + 2.5% Health and education + 2.5% = Retail (outside shops) + 2.5% INDUSTRY Pharmaceuticals + 4.6% Aeronautics and space construction + 4.4% Electrical and electronic equipment + 4.0% Boats, planes, trains, motorbikes + 3.9% Car + 2.5% Water, gas, electricity + 2.5% Source: Xerfi and Precepta, November 20 of the quality, price, location mix of available space. Large transactions will continue to migrate in peripheral markets and Paris will remain a market for small and medium offices for companies that want to extend nearby or move to rationalise. On the supply side, the consolidation of immediate supply around 2.4 2.5 million sq. m seems stable for some time to come. The reasons companies are moving, however, will mean net absorption, even if it is positive, will be limited. The vacancy rate in the Paris region will therefore remain at about 5%, indicating a market that is generally speaking under supplied. In the matter of future supply, the rise in definite future supply figures seen since the end of 2006 is expected to slow down because of harder financing conditions. Developers and investors will be forced to be very careful and new speculative developments will be counted and concentrated in sectors showing the least risk because they are easily accessible or have a critical mass. For the same reasons, probable supply is expected to stabilise in the short term. In the medium term, therefore, no risk of over-supply seems to threaten the market except possibly in a few secondary markets (see below). The average rent in the Ile-de-France should therefore continue rising slowly. We forecast a rise in the regional average between 3% and 5% in 2008. By contrast, prime values in Paris are expected to reach a ceiling limit, while peak values in sectors that can offer high quality, large offices close to central districts may see further rises. To conclude, 2008 could closely resemble 20. External threats may hover above the market, but companies will still need to move, even if they will be extremely careful about costs and there is a problem of quality supply in the short and medium term. COMPARISON OF TRENDS IN DEFINITE SUPPLY (IMMEDIATE AND FUTURE), RENTS AND TRANSACTIONS (ANNUAL CHANGE, BASE 100 = 1988) 200 150 100 50 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 Definite supply (immediate and future) Take-up Average rent CONSUMPTION OF SUPPLY CONTINUES Take-up in 20 may have been slightly below 2006 s levels, but it continued at a brisk pace, amplifying pockets of scarcity already observed in some geographic sectors. In parallel, although a substantial amount of construction work has started over the last two years, this does not necessarily mean a lot of new space has been initiated (only completely new constructions affect this) and not all new construction will enter the letting market, some are turnkey schemes or owner occupier developments. This situation has led to supply being consumed for the 2 nd year running. The amount absorbed may have been lower than in 2006, but it was nevertheless substantial. In the Ile-de-France region, some 143,000 sq. m of supply was absorbed, assuming total stock was constant, compared to 408,000 sq. m the preceding year. In previous years no supply was absorbed because many buildings were completed and, following years of high take-up from 1998 to 2001 when much space was pre-let, many were vacated by tenants. Vacated space therefore fed markets in following years, particularly in 2003, which is why that year a peak of 1.8 million sq. m resupplied the market. In 20, the market s intensity meant supply was absorbed in virtually every sub-market in the region. Only the Western Crescent and the Outer Rim did not 46 OFFICES - MARCH 2008

PROSPECTS follow the same pattern. Yet in 2006 these markets had seen high levels of consumption, at around 125,000 sq. m each. The Western Crescent did, however, show varying trends in different sectors. The recent development of the Northern River Bend largely accounts for the variation because it has recently matured leading to a greater degree of flow in the market and therefore absorption of supply. For the 2 nd year running space was absorbed in La Défense, the volume rising from 2006 to 20. Thus some 1,000 sq. m were absorbed in this business district. The trend may reverse when the new projects are finally confirmed, in which case supply would be renewed with no absorption. Unlikely as it may be that these new buildings are left vacant, their absorption could be spread over time, as was the case during previous large scale phases of development. PRESSURE ON IMMEDIATE AND FUTURE SUPPLY Compared to observations made end 2006, there has been no real change in immediate and future supply. As a rule, sub-markets in the Paris region are under the same degree of pressure, with a balanced situation or restricted fluidity, as last year. In certain geographic zones, however, these trends were exagerated. For example in Paris Centre West, pressure on immediate and future supply was amplified, as it was in the 12 th and 13 th arrondissements. These sectors saw a much higher level of absorption and appear to be entrenched in a long period of undersupply. La Défense has also swung from a balanced position to one where demand is stronger. When the renewal of La Défense takes place Tour Phare, Tour Generali, Tour Signal this trend may be reversed in the medium term (when planning permission is filed). The suburbs of the Northern Inner Rim, following a period of market fluidity or slight oversupply, have entered a period of equilibrium because of good take-up levels, particularly in Saint-Denis. TRENDS IN THE INDICATOR OF SUPPLY CONSUMPTION IN ILE-DE-FRANCE (In sq. m) 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000 0-500,000 02 03 04 Supply variation Take-up Methodology: this indicator is built from the volume of immediate and future supply (definite and probable supply), at the start of each year. From this volume of supply we subtracted projects to be constructed or under construction. Variations on this scale year after year indicate an absorption or refuelling of supply. A negative result shows supply is absorbed. A positive result that the market is being resupplied, with more vacated space and completions than take-up in the year. 05 06 INDICATOR OF MARKET PRESSURE DEPENDING ON IMMEDIATE AND FUTURE AVAILABILITY BY IMMOSTAT ZONE SYNTHESIS AND TRENDS 2008 Projected trends Theorical letting Potential for in vacancy in average period* stock renewal** rate rent Paris Centre West Rapid Low _ + Rest of Paris Rapid Low _ + La Défense Rapid Medium _ + Western Crescent Average Medium = = Northern Inner Rim Longer than average High + _ Southern Inner Rim Average High + = Eastern Inner Rim Rapid High + = Rest of Ile-de-France Longer than average Medium = = Pressure Balanced Fluid * Theoretical letting period calculated from three-year average take-up rate ** Share of probable or definite new areas in total stock of each zone, compared to average for Paris region Methodology: ratio between the sum of probable and definite immediate and future supply and average annual take-up since 2000. The result of this calculation gives an indicator of the pressure on the market compared to the rate of take-up in each zone. It also gives an indication of future pressure. OFFICES - MARCH 2008 47

LEXIQUE / GLOSSARY Absorption nette Evaluation du solde net entre la demande placée et l ensemble des surfaces libérées sur le marché au cours de la même année. Clés-en-main Transaction réalisée alors que l immeuble est encore un projet ou en cours de construction, mais dont la structure sera modifiée pour les besoins de la société bailleuse. Compte propre Projet entrepris et réalisé pour le propre compte d une société, propriétaire ou non du terrain. Demande placée Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les clés en mains. Disponibilités futures Disponibilités certaines Les locaux en cours de construction, de restructuration ou de rénovation ; les locaux dont les travaux n ont pas commencé, mais pour lesquels la date de début du chantier est définie ; les libérations certaines. Disponibilités probables Les locaux pour lesquels les autorisations administratives ont été obtenues, mais dont les travaux ne débuteront qu après engagement d un ou plusieurs utilisateurs pour tout ou partie des surfaces ; les locaux pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée ou pour lesquels le délai de recours des tiers, après l obtention du permis de construire, n a pas encore été purgé ; les libérations probables. Disponibilités éventuelles Les charges foncières maîtrisées par un promoteur, qui a clairement indiqué son intention de lancer un projet ; les projets pour lesquels la visibilité, en termes de faisabilité et de date de disponibilité, est encore faible ; les libérations éventuelles. Disponibilité immédiate Ensemble des surfaces vacantes aujourd hui, proposées à la commercialisation. Immeuble ancien Immeuble de plus de 10 ans non rénové ou restructuré. Immeuble neuf Immeuble nouvellement construit, de moins de 5 ans et n ayant jamais été occupé. Cette catégorie d immeuble est fiscalement assujettie à la TVA en cas de vente. Immeuble récent Immeuble de moins de 10 ans, non rénové et restructuré et ayant déjà été occupé ou immeuble nouvellement construit de plus de 5 ans jamais occupé. Immeuble rénové Immeuble ayant déjà été occupé et ayant fait l objet d une rénovation légère non assujettie à l obtention d un permis de construire. Immeuble restructuré Immeuble ayant fait l objet d une restructuration lourde avec passage en TVA, avec ou sans conservation de la façade principale. Indice du Coût de la Construction (ICC) Elément de référence calculé et publié trimestriellement par l INSEE qui mesure l évolution des prix par des matériaux de construction. Cet indice est notamment utilisé par les bailleurs pour l indexation annuelle du montant du loyer des locaux d immobilier d entreprise. Loyer facial Le loyer facial correspond à la valeur figurant sur le bail acté entre les deux parties. Loyer économique Le loyer économique correspond au loyer effectivement payé par le locataire, déduction faite des franchises et remises commerciales. Loyer moyen pondéré Moyenne des loyers d un secteur géographique pondérée par le parc de chacun des arrondissements ou communes composant ce secteur. Loyer «prime» Moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives, recensées au cours des six derniers mois et portant sur une surface supérieure ou égale à 500 m 2 dans une zone géographique donnée. Taux de vacance Ratio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total de bureaux existant (source ORIE ou EPAD). Net absorption The balance between the amount of space taken and vacated by occupiers in a market in a given year. Turnkey scheme A transaction concluded when the building is still a project or under construction, but whose structure will be modified to suit the needs of the occupier. User-owned property A development undertaken for the company that will occupy the building that may or may not own the land. Take-up The totality of transactions to let or sell carried out by occupiers, including turnkey schemes in a given period. Future supply Definite supply Premises being constructed, redeveloped or renovated; premises on which works have not yet started but for which the works start date is set; space that will definitely be vacated. Probable supply Premises for which full administrative approval has been granted but building works will only start when one or several occupiers have agreed to take some or all of the space; premises for which planning permission has been filed or ones for which planning permission has been granted but will only become definitive once the period for third-party recourse has ended; premises that will probably be vacated. Possible supply Sites controlled by a developer that has clearly expressed an intention to build; development projects that for some reason, such as feasibility or construction date, are still very uncertain; premises that will possibly be vacated. Immediate supply The amount of space that is currently vacant and available to let or for sale. Old building A building that is more than 10 years old and has not been renovated or redeveloped. New building A newly constructed building, less than 5 years old, that has never been occupied. This category of buildings is subject to VAT when sold. Recent building A building less than 10 years old that has not been renovated or redeveloped and has already been occupied, or a building more than 5 years of never occupied. Renovated building A building that has already been occupied and has been renovated to a degree that does not require planning permission. Redeveloped building A building that has been completely redeveloped and transferred to the VAT regime. The main facades may or may not be conserved. Cost of construction index (ICC) A reference index calculated and published quarterly by INSEE that measures the change in prices of building materials. This index is particularly used by lessors as a basis to readjust rent annually. This index is often used by lessors in commercial leases as a basis for annual readjustments of the rent. Headline rent The headline rent corresponds to the value on the lease agreed between the parties. Economic rent The economic rent is the rent that is actually paid by the tenant, after deduction of fees and other incentives. Average weighted rent Average rent in a given geographical area weighted by the stock of space in each arrondissement or town forming the area. Prime rent Average rent of the 10 most expensive transactions identified during the previous six months in a given area. Only transactions on units larger than 500 sq. m are considered. (CB Richard Ellis) Vacancy rate The ratio of the immediate supply of space to total stock of space for a type of asset in a given area (source ORIE ou EPAD). 48 BUREAUX - MARS 2008

N 1 mondial du conseil en immobilier d entreprise Monde 24 000 collaborateurs Plus de 300 bureaux Chiffre d'affaires 20 6 milliards de dollars Europe 4 500 collaborateurs 128 bureaux dans 35 pays Chiffre d'affaires 20 835 millions d'euros CBRE dans le Monde Bureaux CB RICHARD ELLIS EMEA Abu Dhabi (971) 2 681 4399 Aix-en-Provence (33) 4 42 60 01 31 Amsterdam (31) 20 626 2691 Athens Danos & Associates in association with CBRE (30) 210 756 7567 Barcelona (34) 93 444 7700 Belfast (44) 28 9043 8555 Belgrade CSI Real Estate (381) 11 222 34 Berlin (49) 30 72 61 54 0 Birmingham (44) 121 609 7666 Bratislava (421) 259 110 181 Bristol (44) 117 943 5757 Brussels (32) 2 643 3333 Bucharest CB Richard Ellis Eurisko (40) 21 3131020 Budapest (36) 1 374 3040 Bulawayo (263) 9 630 20 Cape Town Broll Property Group (27) 11 441 400 Casablanca (212) 229 532 50 Copenhagen CB Richard Ellis Cederholm (45) 70 22 96 01 Dubai (971) 4 362 0818 Dublin (353) 1 618 5500 Durban Broll Property Group (27) 31 277 2900 Edinburgh (44) 131 469 7666 Frankfurt (49) 69 17 00 77 0 Gaborone (267) 3188 200 Geneva CB Richard Ellis PI Performance (41) 22 322 80 60 Glasgow (44) 141 204 7666 Gothenburg (46) 31 761 8750 Hamburg (49) 40 80 80 20 0 Harare (263) 4 7 101 Helsinki Huoneistokeskus Oy (358) 2 80 3750 Hoofddorp (31) 23 565 7700 Istanbul CB Richard Ellis LS (90) 212 259 36 29 Jersey (44) 1534 874141 Johannesburg Broll Property Group (27) 11 441 4229 Kampala (256) 41 345165 Kiev CB Richard Ellis LLC (38) 44 390 0000 Leeds (44) 113 233 7666 Lisbon (351) 21 311 4400 Liverpool (44) 151 227 4611 London (44) 20 7182 2000 Lyon (33) 4 72 83 48 48 Madrid (34) 91 598 1900 Malaga (34) 95 2 10 Manchester (44) 161 455 7666 Marbella (34) 95 276 5130 Marseille (33) 4 96 11 46 11 Milan (39) 02 303 7771 Moscow CB Richard Ellis Noble Gibbons (7) 495 258 3990 Munich (49) 89 2420 600 Nairobi (254) 20 272 4848 Neuilly sur Seine (33) 1 46 24 53 46 Oslo Atrium AS (47) 40 00 57 66 Palma de Mallorca (34) 97 145 6768 Paris (33) 1 53 64 00 00 Port Elizabeth Broll Property Group (27) 41 363 5559 Porto (351) 226 167 240 Prague (420) 224 814 060 Pretoria Broll Property Group (27) 12 431 7180 Rome (39) 06 4523 8501 Sofia Elta Consult AD (359) 2 987 7647 Southampton (44) 23 8033 8811 Stockholm (46) 8 4101 8700 Saint Petersburg Maris Properties LLC in association with CB Richard Ellis (7) 812 346 5900 Tel Aviv M.A.N. Properties Real Estate Consultants (972) 3 561 6161 The Hague (31) 70 750 8900 Thessaloniki Danos & Associates in association with CBRE (30) 2310 244 962 Toulouse (33) 5 62 72 47 72 Valencia (34) 96 316 2890 Vienna (43) 1 533 4080 Warsaw (48) 22 544 8000 Zagreb (385) 1 487 8600 Zurich CB Richard Ellis PI Performance (41) 44 226 30 00

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