Property Times Paris T3 21 Franc succès pour les surfaces de qualité 15 Octobre 21 Sommaire Executive summary 1 Contexte économique 2 Paris 3 Paris QCA 4-6 Paris Nord-Est 7-8 Paris Sud 9-1 Chiffres clés 11 Définitions 12 Contacts 13 Auteurs Emilie Bonnet Chargée d études +33 ()1 49 64 64 46 emilie.bonnet@dtz.com Massinissa Fedala Chargé d études +33 ()1 49 64 46 29 massinissa.fedala@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 ()1 49 64 47 91 delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of CEMEA Research +33 ()1 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com Tony McGough Global Head of Forecasting & Strategy Research +44 ()2 3296 2314 tony.mcgough@dtz.com La progression de la demande placée en Ile-de-France (+28% en un an) a été largement soutenue par le dynamisme du marché parisien qui représente à lui seul 45% des commercialisations franciliennes, soit 727 m² placés depuis le début de l année. Au 3 ème trimestre, plus de 235 m² ont été placés, à comparer à seulement 137 m² au 3 ème trimestre 29, soit une progression de 72%. Cette hausse significative de la demande placée a été portée par les commercialisations de moyennes et grandes surfaces intervenues sur l ensemble des secteurs de la Capitale. L offre immédiate de bureaux s est résorbée de 11% en neuf mois. Elle est évaluée à 855 m² fin septembre 21, à comparer à 965 m² fin 29. Le taux de vacance suit la même évolution, passant de 6,% fin 29 à 5,3% à la fin du 3 ème trimestre 21 et redevient le taux le plus bas d Ile-de-France, en moyenne à 7%. De fortes disparités existent néanmoins selon les secteurs considérés : de 3,4% à Paris Nord-Est (3-4-1-11-18-19-2 èmes arrondissements) à 5,8% à Paris Sud (5-6-7-12-13-14-15 èmes arrondissements), en passant par 5,2% à Paris Quartier Central des Affaires (QCA). Le mouvement de correction des prix observé en 29 est arrivé à son terme sur plusieurs secteurs parisiens. A Paris QCA, les loyers sont de nouveau orientés à la hausse, en particulier sur les surfaces de première main. Graphique 1 Evolution de la demande placée et de l'offre immédiate à Paris 1 2 1 8 6 4 2 Hans Vrensen Global Head of Research +44 ()2 3296 2159 hans.vrensen@dtz.com Paris QCA + PCO Paris Sud Paris Nord-Est Offre immédiate www.dtz.com 1
Contexte économique Après un été agité par la crise de dette souveraine de plusieurs pays de la zone Euro, la rentrée économique est marquée par les annonces successives de mise en place de politiques de rigueur budgétaire à travers tout le continent. Alors que des signaux positifs semblaient parvenir d Espagne José Luis Zapatero affirmant même que la crise de la dette souveraine touchant la zone euro est passée de nouveaux sujets d inquiétude apparaissaient en Irlande. Les spreads des taux à 1 ans avec l Allemagne poursuivent leur grand écart, atteignant, fin septembre, des niveaux historiquement élevés, 88 points de base pour la Grèce, 37 pour l Irlande. En France, le gouvernement a lui aussi dévoilé sa politique budgétaire dans un climat de reprise molle et de tensions liées à la reforme du régime de retraite. L objectif annoncé est celui d un déficit budgétaire ramené sous la barre des 6% en 211 contre 7,8% attendu pour 21 et de répondre aux critères de convergence de Maastricht dès 213. L équation à résoudre est celle de la mise en place d une politique de rigueur sans mettre en péril une reprise économique effective mais encore fragile. La croissance du PIB au 2 ème trimestre 21 a été de +,7%, marquant un léger rebond après un premier trimestre stable. La plupart des indicateurs sont repassés au vert. Profitant de taux longs particulièrement bas, l investissement est reparti à la hausse (+,8%) après huit trimestres de baisse continue. Dans ce cadre, la bonne tenue des investissements des entreprises non financières est à souligner (+1,1%). Graphique 2 Croissance : évolution du PIB de l Ile-de-France 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% -3% Les dépenses de consommation des ménages ont progressé de +,3% au 2 ème trimestre 21, après avoir stagné au 1 er trimestre. Les importations ont, quant à elles, poursuivi leur croissance soutenue, progressant de +3,9% après +2% au 1 er trimestre. Les exportations souffrant de la volatilité de l Euro passé de 1,2 dollar en juin à 1,35 dollar à fin septembre poursuivent, elles aussi, leur progression mais à un rythme moins soutenu (+2,8% après +4,5%), dégradant le solde de la balance commerciale. Le taux de chômage confirme la baisse initiée au 1 er trimestre 21 pour la première fois depuis début 28. Il s établit à 9,3% contre 9,5% au trimestre précédent. Le marché francilien, bénéficiant de la reprise d activité du secteur des services, suit la même courbe avec un taux de chômage de 8,1% au 2 ème trimestre, contre 8,3% au 1 er trimestre. Malgré ce retournement de tendance, la situation reste difficile (graphique 3). La politique d austérité annoncée, couplée à une reprise économique lente, ne permettent pas de parier sur une amélioration significative du marché de l emploi à court terme. La perspective de croissance du gouvernement pour 211 a été ramenée de 2,5% à 2,%. Elle reste toutefois bien plus optimiste que les anticipations formulées par les conjoncturistes qui attendent, en moyenne, une croissance de 1,5%, équivalente à celle de 21. La question centrale reste celle des impacts éventuels de la politique en cours sur la demande intérieure, moteur traditionnel de l économie française. Dans cette période incertaine, les entreprises restent prudentes dans l initiation de nouveaux projets immobiliers et plus que jamais vigilantes quant à la maîtrise des coûts. Graphique 3 Taux de chômage % 1, 9,5 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, Source : Oxford Economics France Ile-de-France Source : Insee, * Prévisions France Ile-de-France Rhône-Alpes www.dtz.com 2
Bureaux Paris Le marché parisien a enregistré une progression de 87% en un an et atteint 727 m² placés depuis le début de l année 21, dont 41 3 m² concentrés sur Paris Centre Ouest dont QCA, soit 55% du volume global (graphique 4). Les commercialisations parisiennes, habituellement caractérisées par la forte activité des petites surfaces, se sont réparties plus équitablement selon les créneaux de surface avec 39% de transactions inférieures à 1 m² (283 m²), 3% de taille moyenne (22 m²) et 31% supérieures à 5 m² (225 m²). Après un pic à 965 m² fin 29, l offre immédiate s est résorbée (-11% en neuf mois) pour représenter 855 m² fin septembre 21. La rareté du foncier disponible à Paris, conjuguée aux incertitudes économiques traversées depuis 2 ans, a bridé le lancement des opérations de construction ou de restructuration d immeubles tertiaires. Les livraisons sont donc faibles, seulement 68 1 m² en 21 et 77 3 m² prévus en 211 (graphique 5). Au sein de cette production, les disponibilités sont encore plus réduites : 42 6 m² à commercialiser sur les livraisons de 21 et moins de 2 m² sur celles de 211. A 18 ou 24 mois, le volume de livraison probable (opérations avec permis de construire mais pas encore lancées) est important puisque 188 m² supplémentaires ont été recensés mais les chantiers seront engagés progressivement, au fur et à mesure de la commercialisation des surfaces déjà livrées. Le mouvement de correction des prix observé sur le marché parisien tout au long de l année 29 a redonné à la Capitale sa compétitivité-prix, notamment par rapport au marché de la Première Couronne. Mais l évolution des valeurs locatives diverge selon les quartiers de la Capitale considérés : si la valeur locative pour les bureaux de 1 ère main s est fortement appréciée à Paris QCA (+11% en un an, à 634 /m²/an fin septembre 21), l augmentation a été plus modérée à Paris Nord-Est (+3%) alors que Paris Sud a enregistré une baisse significative (-15% pour se positionner à 49 /m²/an) (graphique 6). Graphique 4 Evolution de la demande placée et de l offre immédiate à Paris 1 2 1 8 6 4 2 Graphique 5 Livraison de bureaux de plus de 5 m² à Paris 3 25 2 15 1 5 Source : DTZ Research Graphique 6 Paris QCA + PCO Paris Sud Evolution du loyer de 1 ère main à Paris En /m²/an HT-HC 8 7 6 5 4 3 2 1 Livrés/En chantier Permis obtenus Paris Nord-Est Offre immédiate Source : DTZ Research Paris QCA Paris Nord-Est Paris Sud www.dtz.com 3
A1 A1 Bureaux Paris Transactions du 3 ème trimestre 21 à Paris A13 1 D914 N118 2A N118 Tableau 1 D914 D97 1 A14 D914 ALLÉE DU BORD DE L'EAU 2 Transactions (m²) Loyer ( /m²/an) < 5 5-6 > 6 D91 A14 Principales transactions du trimestre Adresse Secteur Preneur Surface Etat des locaux Le Ponant, 5-27 rue Leblanc Paris 15 PREFECTURE D IDF ET DE PARIS 2 5 m² Rénové 54-56 rue La Boétie Paris 8 SANOFI AVENTIS 19 815 m² Etat d usage 52, avenue Hoche Paris 8 ALLEN ET OVERY 1 653 m² Neuf Orsay Université, 148 rue de l Université Paris 7 CASINO 8 29 m² Rénové 176 rue Montmartre Paris 2 CILGERE 4 734 m² Etat d usage 2.5 8. 1. DTZ Research 21 Sources : DTZ, IGN, Navteq A13 D91 D21 D1 2 N13 D1 Paris Centre Ouest D91 D1 Paris QCA Paris 5-6-7ème VOIE GEORGES POMPIDOU D96 D1 QUAI MICHELET PORTE MAILLOT D96 QUAI AULAGNIER AVENUE DE PARIS QUAI D'ORSAY Paris 14-15ème BOULEVARD PÉRIPHÉRIQUE BOULEVARD PÉRIPHÉRIQUE A6A A6A A6A A6B Paris 3-4-1-11ème A6B D126 N7 N7 Paris 18-19-2ème Paris 12-13ème N7 D5 AVENUE JEAN LOLIVE N34 3 D38 D38 N6 A4 N19 A86 N3 N34 A86 A4 A3 N3 A186 A86 A86 A3 N19 A186 15 N3 N4 A N19 N3 N186 N186 2 4 km 3 N186 A86 N3 A86 www.dtz.com 4
Bureaux Paris QCA Le marché de Paris QCA a le vent en poupe. La demande placée est en forte progression, réduisant significativement le stock vacant. En 21, le marché francilien des bureaux a retrouvé un rythme de croisière, avec une moyenne trimestrielle de 538 m² commercialisés, se rapprochant de la moyenne décennale (545 m²). Le marché de Paris QCA s est particulièrement bien comporté, avec 143 5 m² loués au 3 ème trimestre, un niveau atteint seulement à deux reprises depuis 2. Sur ce trimestre, le marché du QCA représente, à lui seul, 28% des surfaces commercialisées en Ilede-France, un record. A fin septembre 21, les niveaux de commercialisation des années 28 et 29, dans leur ensemble, ont d ores et déjà été dépassés (graphique 7). Le segment des petites surfaces (moins de 1 m²) a été le plus dynamique, représentant prés de la moitié des surfaces transactées depuis le début de l année (tableau 2). Ce segment a progressé de 74% par rapport à l année dernière à pareille époque. Le segment des grandes surfaces, supérieures à 5 m², a lui aussi nettement rebondi après une année 29 atone. A fin septembre, plus de 69 m² ont été pris à bail sur ce segment à travers 7 transactions, contre seulement 3 pour l année 29 dans son ensemble. Signalons ce trimestre deux transactions : d une part, SANOFI AVENTIS déménagera son siège social mondial du 12 ème arrondissement vers les 19 8 m² du 54-56 rue de la Boétie à l automne 211, d autre part, le cabinet d avocat ALLEN & OVERY s installera sur le 52 Hoche (1 65 m² développés par EUROSIC). Sur le QCA, secteur recherché mais structurellement sous calibré en produits de première main d un certain gabarit, les loyers poursuivent leur progression atteignant 74 /m²/an pour les produits prime contre 65 /m²/an en 29 (+14%) et 634 /m²/an pour les produits neufs ou restructurés contre 57 /m²/an en 29 (+11%). Notre prévision d évolution du loyer prime à Paris QCA est de 75 /m²/an dés fin 21, marquant un retour au niveau de loyer observé sur ce secteur en 27, avant le début de la crise (graphique 8). Après deux trimestres de baisses successives, le loyer moyen de seconde main semble se stabiliser, à 484 /m²/an contre 483 /m²/an en juin 21. Graphique 7 Evolution de la demande placée à Paris QCA 6 5 4 3 2 1 Tableau 2 Segmentation de la demande placée par tranche de surface Tranche de surface T1-T3 21 Part Moins de 1 m² 162 m² 49% De 1 à 5 m² 1 2 m² 3% Plus de 5 m² 69 2 m² 21% Surface totale 331 4 m² 1% Graphique 8 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 T1 T2 T3 T4 Evolution des valeurs locatives à Paris QCA En /m²/an HT-HC 9 8 7 6 5 4 3 2 Loyer prime Loyer moyen de 2nde main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime DTZ Research Loyer moyen de 1ère main www.dtz.com 5
Bureaux Paris QCA A l échelle francilienne, l offre immédiatement disponible se fixe autour de 3,6 millions de m² à la fin du 3 ème trimestre 21. Cette stabilisation de l offre semble, aujourd hui, se généraliser à l ensemble des sous-marchés de la région. Fort d une demande soutenue, le Quartier Central des Affaires voit, quant à lui, son offre diminuer significativement, -11% sur le seul 3 ème trimestre, soit 363 m² disponibles à fin septembre 21 (graphique 9). La tendance à la baisse se confirme pour le troisième trimestre consécutif. Avec une production de surfaces de première main structurellement faible sur ce secteur et des libérations de surfaces de seconde main qui ralentissent, le taux de vacance se résorbe. Il s établit à 5,2% au 3 ème trimestre 21 contre 6,1% à fin 29 (graphique 1). Le stock est majoritairement composé de surfaces comprises entre 1 à 5 m² (42% des disponibilités). Sur le créneau des grandes surfaces, 12 3 m² sont disponibles, dont 62 m² dans des immeubles restructurés. Les seules surfaces de première main encore disponibles à venir dans le QCA d ici à la fin de l année 21 sont les 6 m² du «Bayard Seine», ensemble immobilier en restructuration situé dans le 8 ème arrondissement. L offre future neuve attendue pour 211 sur le QCA se résorbe suite aux importantes prises à bail évoquées précédemment. Sont identifiés, aujourd hui, 14 4 m² de bureaux, répartis sur 2 opérations situées dans le 8 ème arrondissement (graphique 11). En 212, là encore deux projets de plus de 5 m² sont attendus, toujours dans le 8 ème arrondissement, pour une surface totale de 15 1 m² : le 9 rue du Docteur Lancereaux et le 62-64 rue de Lisbonne. Graphique 9 Evolution de l offre immédiate à Paris QCA 6 5 4 3 2 1 Graphique 1 Evolution du taux de vacance En % 8 7 6 5 4 3 2 1 Source : Immostat, DTZ Research Graphique 11 21 22 23 24 25 26 27 28 29 T3 21 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables 21 22 23 24 25 26 27 28 29 T3 21 Paris QCA Paris Ile-de-France Au-delà de cette date, aucun autre projet n a été identifié sur le secteur de Paris QCA, ce qui devrait accentuer la pénurie sur le segment des grandes surfaces neuves, confirmant la pression à la hausse sur les valeurs locatives prime et celles des surfaces rénovées. Sur le secteur de Paris Centre-Ouest (hors QCA), 23 m² restructurés devraient être disponibles en 212, à travers l opération actuellement en chantier de la rue Blanche dans le 9 ème arrondissement. 45 4 35 3 25 2 15 1 5 T4 21 211 212 213 Paris QCA Paris Centre-Ouest (Hors QCA) Source : DTZ Research www.dtz.com 6
Bureaux Paris Nord-Est (3-4-1-11-18-19-2 èmes ) A Paris Nord-Est, avec deux transactions exceptionnelles, la demande placée de bureaux a atteint en neuf mois un niveau jamais atteint depuis 21. Mais le stock se réduit et la faiblesse de l offre à venir ne suffira pas à alimenter la demande en grandes surfaces ; les entreprises seront contraintes de se positionner en amont sur les immeubles à construire. Le secteur de Paris Nord-Est surperforme et atteint plus de 12 m² placés depuis le début de l année 21. Les deux premiers trimestres ont été particulièrement dynamiques avec respectivement 66 3 et 38 3 m² placés. Le 3 ème trimestre se positionne en retrait avec 15 8 m² placés, à peine plus qu au 3 ème trimestre 29 (15 6 m² placés). (graphique 12). Deux transactions exceptionnelles ont marqué le début d année, toutes deux sur des immeubles neufs du 19 ème arrondissement : BNP PARIBAS BFI sur 41 m² de la ZAC Claude Bernard et l AGENCE REGIONALE DE SANTE ILE DE FRANCE sur plus de 13 m² dans le «Millénaire 2» (tableau 3). Le segment des moyennes surfaces (1-5 m²) a, lui aussi, été particulièrement dynamique puisque les commercialisations ont doublé sur ce créneau, atteignant 1 transactions soit 29 m² en neuf mois, contre 6 transactions et 14 m² placés à la même période en 29. Au 3 ème trimestre, la transaction la plus importante a été la location par SE LOGER.COM de 4 515 m² de bureaux anciens dans le 18 ème arrondissement à 32 /m²/an. La valeur locative moyenne des surfaces de seconde main de Paris Nord-Est est demeurée stable d une année sur l autre à 27 /m²/an. Côté valeurs prime, bien que les surfaces restructurées les plus prisées à Paris 3-4-1-11 soient estimées à 38 /m²/an, le marché des surfaces neuves de Paris Nord-Est se concentre à Paris 18-19-2. Ainsi, les récentes transactions intervenues sur «Le Pajol» dans le 18 ème arrondissement et «Le Parc du Millénaire» dans le 19 ème arrondissement maintiennent le loyer prime du secteur à 3 /m²/an au 3 ème trimestre 21. Graphique 12 Evolution de la demande placée à Paris Nord-Est 14 12 1 8 6 4 2 Tableau 3 Segmentation de la demande placée par tranche de surface Tranche de surface T1-T3 21 Part Moins de 1 m² 34 4 m² 29% De 1 à 5 m² 29 m² 24% Plus de 5 m² 57 m² 47% Surface totale 12 4 m² 1% Graphique 13 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 Evolution des valeurs locatives à Paris Nord-Est En /m²/an HT-HC 55 5 45 4 35 3 25 2 T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen de 2nde main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime DTZ Research Loyer moyen de 1ère main www.dtz.com 7
Bureaux Paris Nord-Est (3-4-1-11-18-19-2 èmes ) Après une hausse progressive durant quatre années pour dépasser 12 m² de bureaux fin 29, l offre immédiate à Paris Nord-Est s est résorbée de 21% en neuf mois pour repasser sous la barre des 1 m² disponibles fin septembre 21 (graphique 14). Cette résorption de l offre disponible conduit à une baisse du taux de vacance qui s établit à seulement 3,4% fin septembre 21 contre 4,5% fin 29 (graphique 15). Les surfaces supérieures à 5 m² deviennent rares puisque seuls les 1 3 m² de bureaux rénovés de la «Tour La Villette» dans le 19 ème arrondissement sont vacants sur ce créneau fin septembre 21. Le stock de surfaces de taille moyenne est plus conséquent puisqu on dénombre 15 offres disponibles pour 31 4 m², quasi exclusivement de seconde main, localisées à Paris 3-4-1-11 et le plus souvent présentées entre 3 et 39 /m²/an. Les surfaces de première main font défaut : une seule, en cours de commercialisation, était disponible fin septembre. En outre, aucune surface de première main ne devrait venir alimenter le marché de Paris Nord-Est avant 212 (graphique 16). A cette date, ICADE devrait achever la restructuration de l immeuble «Beauvaisis» («Bâtiment 28»), 12 m² dans le 19 ème arrondissement. Et si les travaux sont engagés rapidement, UNIMO pourrait livrer 19 5 m² de bureaux restructurés dans le 11 ème arrondissement. Près de 97 m² supplémentaires ont été recensés sur les 19 et 2 èmes arrondissements à travers cinq immeubles aujourd hui tous dotés de permis de construire et prêts à démarrer. Graphique 14 Evolution de l offre immédiate à Paris Nord-Est 14 12 1 8 6 4 2 Graphique 15 Evolution du taux de vacance En % 8 7 6 5 4 3 2 1 Graphique 16 21 22 23 24 25 26 27 28 29 T3 21 21 22 23 24 25 26 27 28 29 T3 21 Paris Nord-Est Paris Ile-de-France Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Paris Nord-Est 1 8 6 4 2 T4 21 211 212 213 Paris 3 Paris 4 Paris 1 Paris 11 Paris 18 Paris 19 Paris 2 Source : DTZ Research www.dtz.com 8
Bureaux Paris Sud (5,6,7,12,13,14,15 èmes ) Un millésime 21 déjà exceptionnel, avec un volume de transaction, de janvier à septembre, qui a doublé d une année sur l autre. Avec 25 m² commercialisés en 21, les volumes de 27, 28 et 29 sont d ores et déjà dépassés. Une offre immédiate qui repart à la hausse mais reste en cohérence avec le marché. A l instar du Quartier Central des Affaires, le marché de Paris Sud s est particulièrement bien comporté en 21. Dans le sillage d un premier trimestre record - où l on a frôlé les 1 m² transactés- les volumes de commercialisation des années 27, 28 et 29, pris dans leur ensemble, ont d ores et déjà été dépassés à la fin du 3 ème trimestre 21. La demande placée globale, de janvier à septembre, atteint 25 m², un résultat qui a plus que doublé d une année sur l autre (graphique 17). Sur les neuf premiers mois de l année 21, le marché a été essentiellement animé par sept commercialisations de surfaces supérieures à 5 m², dont deux enregistrées au 3 ème trimestre (tableau 4). Signalons le regroupement des services de la Préfecture de la région Ile-de-France sur 2 5 m² dans le «Ponant», immeuble rénové situé dans le 15 ème arrondissement. Au 3 ème trimestre, le segment des petites surfaces, inférieures à 1 m², a été l autre moteur du marché, avec 53 transactions pour une surface totale de 17 12 m². Le segment des moyennes surfaces a connu, pour sa part, un léger essoufflement, avec à peine 6 transactions, représentant un volume de 9 3 m². En l absence de transaction de référence au cours du 3 ème trimestre 21, la valeur prime retenue pour Paris Sud demeure inchangée, à 7 /m²/an. Elle correspond à la valeur faciale d une transaction réalisée fin 29 sur une surface restructurée dans un immeuble du 7 ème arrondissement (graphique 18). Le mouvement de correction des prix se poursuit à Paris Sud. Au 3 ème trimestre 21, la valeur locative de seconde main poursuit la baisse initiée depuis le début de l année, autour de 389 /m²/an, contre 42 /m²/an en 29, tandis que la valeur locative de 1 ère main se positionne à 49 /m²/an ce trimestre contre 573 /m²/an fin 29 (graphique 18). Cette valeur fait référence aux signatures enregistrées, durant le 1 er trimestre 21, dans le 15 ème arrondissement sur la «Tour Olivier de Serre» ou le programme «Seine Panorama». Graphique 17 Evolution de la demande placée à Paris Sud 3 25 2 15 1 5 Tableau 4 Segmentation de la demande placée par tranche de surface Tranche de surface T1-T3 21 Part Moins de 1 m² 52 2 m² 25% De 1 à 5 m² 54 5 m² 27% Plus de 5 m² 98 5 m² 48% Surface totale 25 2 m² 1% Graphique 18 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 T1 T2 T3 T4 Evolution des valeurs locatives à Paris Sud En /m²/an HT-HC 8 7 6 5 4 3 21 22 23 24 25 26 27 28 29 T1-T3 21 Loyer prime Loyer moyen de 2nde main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime DTZ Research Loyer moyen de 1ère main www.dtz.com 9
Bureaux Paris Sud (5,6,7,12,13,14,15 èmes ) L offre disponible, qui s était fortement contractée sur le premier semestre (-13% en un six mois), est revenue à son point haut durant le seul 3 ème trimestre, atteignant 298 m² à fin septembre 21 (graphique 19). Citons l arrivée sur le marché de 3 m² de bureaux rénovés du «Central Seine» dans le 12 ème arrondissement, un immeuble libéré par SANOFI AVENTIS qui déménage son siège social mondial dans le 8 ème arrondissement. Malgré un rythme de commercialisation soutenu depuis le début de l année 21, l offre disponible reste conséquente. Le segment des grandes surfaces, supérieures à 5 m², concentre près de 7% de l offre disponible. Ce stock comprend 5 offres neuves de plus de 1 m², pour une surface totale de 8 m². Viennent s y ajouter les surfaces modernes rénovées comme celle évoquée dans le point précédent. A l inverse du Quartier Central des Affaires, le secteur de Paris Sud reste liquide et ne souffre pas de pénurie d offre de première main d un certain gabarit. Les segments des petites et moyennes surfaces, avec respectivement 4 m² et 45 m² immédiatement disponibles, sont en ligne avec les rythmes de commercialisation observés sur ces deux segments, autour de 55 m² par an. La forte hausse de l offre immédiate à Paris Sud a provoqué une hausse du taux de vacance, qui se positionne à 5,8% à la fin du 3 ème trimestre, contre 5,4% au trimestre précédent. Ce taux, supérieur à la moyenne de la Capitale, cache de fortes disparités selon les arrondissements : alors que la vacance est de 4,2% dans les 5 ème, 6 ème et 7 ème arrondissements, elle s élève à 7,% dans les 14 ème et 15 ème arrondissements. Sur les 62 m² livrés en 21 à Paris Sud, la moitié reste disponible à la commercialisation. Citons les 25 5 m² du «Farman» développé par BOUYGUES IMMOBILIER et situé dans le 15 ème arrondissement, en limite du nouveau pôle tertiaire d Issy-les-Moulineaux. En 211, les disponibilités dans la production neuve se limitent à 15 5 m² concentrés sur deux opérations : d une part, l immeuble «M1D» avec 7 9 m², rue Neuve Tolbiac dans la ZAC Paris Rive Gauche (Paris 13 ème ), commercialisé à un loyer de présentation de 52 /m²/an, et d autre part, la restructuration par GECINA de la «Tour Mercure», 7 6 m², quai de Grenelle dans le 15 ème arrondissement. Graphique 19 Evolution de l offre immédiate à Paris Sud 35 3 25 2 15 1 5 Graphique 2 Evolution du taux de vacance En % 8 7 6 5 4 3 2 1 Source : Immostat, DTZ Research Graphique 21 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Paris Sud 5 4 3 2 1 Source : DTZ Research 21 22 23 24 25 26 27 28 29 T3 21 21 22 23 24 25 26 27 28 29 T3 21 Paris Sud Paris Ile-de-France T4 21 211 212 213 Paris 5 Paris 6 Paris 7 Paris 12 Paris 13 Paris 14 Paris 15 www.dtz.com 1
Chiffres clés Tableau 5 Marché des bureaux T3 29 T4 29 T1 21 T2 21 T3 21 Evol. T/T Evol. A/A Perspectives d évolution Paris Demande placée 136 6 m² 214 1 m² 26 8 m² 214 9 m² 235 5 m² +1% +72% Offre immédiate 87 m² 965 m² 917 m² 872 m² 855 m² -5% +17% Taux de vacance 5,% 6,% 5,7% 5,4% 5,3% -5% +17% Loyer moyen de 2 nde main 372 376 371 363 369 +2% -1% Paris QCA Demande placée 72 1 m² 86 7 m² 84 8 m² 95 m² 143 544 m² +52% +99% Offre immédiate 384 m² 426 m² 49 m² 47 m² 363 m² -11% -5% Taux de vacance 5,5% 6,1% 5,8% 5,8% 5,2% -1% -5% Loyer moyen de 2 nde main 484 544 528 48 484 - - Loyer prime 66 65 7 71 74 +4% +14% Paris Nord-Est (3-4-1-11-18-19 et 2 ème arrondissements) Demande placée 15 6 m² 31 5 m² 66 m² 35 2 m² 15 8 m² -55% +1% Offre immédiate 122 m² 126 m² 113 m² 13 m² 99 m² -4% -19% Taux de vacance 4,5% 4,5% 4,% 3,5% 3,4% -3% -24% Loyer moyen de 2 nde main 282 27 269 264 27 +2% -4% Loyer prime 324 29 325 3 3 - -7% Paris Sud (5-6-7-12-13-14 et 15 ème arrondissements) Demande placée 26 5 m² 73 m² 96 6 m² 46 9 m² 55 3 m² +18% +19% Offre immédiate 214 m² 31 m² 286 m² 263 m² 298 m² +13% +39% Taux de vacance 4,3% 6,1% 5,8% 5,3% 5,8% +9% +35% Loyer moyen de 2 nde main 44 396 389 392 386-2% -4% Loyer Prime 44 7 7 7 7 - +59% www.dtz.com 11
Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Carte de localisation Property Times est rédigé pour partie à partir des données produites par le GIE IMMOSTAT, dont DTZ est cofondateur (demande placée, offre immédiate, loyers moyens). Fin 26, le GIE IMMOSTAT a décidé de modifier la cartographie des zones de marché afin de prendre en compte les mutations du marché des bureaux depuis 21, date de la création d'immostat. Cette nouvelle sectorisation a été utilisée dans ce document. Les analyses, projections et commentaires sont propres à DTZ Research. www.dtz.com 12
Contacts Gérard Margiocchi +33()1 47 48 77 32 gerard.margiocchi@dtz.com Conseil Jean-Philippe Carmarans +33()1 47 48 77 24 jean-philippe.carmarans@dtz.com Philippe Méjean +33()1 49 64 49 21 philippe.mejean@dtz.com Claudia Mansard +33()1 49 64 46 43 claudia.mansard@dtz.com Transaction Laurence Escleine-Dumas +33()1 49 64 49 4 laurence.dumas@dtz.com Eric Bourdais +33()1 49 64 45 97 eric.bourdais@dtz.com Guillaume Raquillet +33()1 49 64 49 45 guillaume.raquillet@dtz.com Jean-Marc Zéni +33()1 45 21 59 6 jeanmarc.zeni@dtz.com Thierry Laborderie +33()1 49 64 64 45 thierry.laborderie@dtz.com Jean-Luc Chalard +33()1 49 64 49 6 jean-luc.chalard@dtz.com Didier Terrier +33()4 72 74 14 74 didier.terrier@dtz.com Hugues de Bérail +33()1 49 64 46 44 hugues.deberail@dtz.com Asset Management François Brisset +33()1 49 64 49 13 francois.brisset@dtz.com Patrice Genre +33()1 49 64 49 8 patrice.genre@dtz.com www.dtz.com 13
Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Octobre 21 www.dtz.com