Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 2 ème trimestre 215 Accelerating success.
perspectives Le seuil des 2 millions de m² placés sera difficilement atteignable pour 215 > La faiblesse de l activité transactionnelle sur le marché des bureaux franciliens au 1 er semestre (915 m² placés, en baisse de 22 %) montre que l amélioration de la conjoncture économique n a pas d effet immédiat sur la demande en surfaces de bureaux. > Il faudra probablement attendre plusieurs trimestres de croissance consécutifs pour que les entreprises retrouvent suffisamment de confiance et enclenchent des projets immobiliers. > Tant que les créations d emplois ne seront pas de retour, la demande immobilière ne sera pas motivée par des besoins d extension de surfaces. Elle restera donc davantage soumise aux arbitrages des entreprises, entre leurs besoins d investissement et d amélioration de leur outil de travail. > Les mauvais résultats de l activité locative au 1 er semestre restent majoritairement dus à l effondrement des grandes transactions. Le marché a essentiellement été soutenu par les petites surfaces, qui elles ont montré un certain dynamisme. La seconde partie de l année dépendra fortement de la concrétisation de grandes signatures, dont certaines sont en négociation avancée. Compte tenu de cette première moitié d année assez faible, la barre symbolique des 2 millions de m² placés semble difficilement atteignable. > Le niveau d offre disponible est toujours aussi élevé avec 4 millions de m². Les disparités géographiques observées depuis plusieurs années vont perdurer, avec une offre globalement limitée à et plus abondante en Périphérie Ouest. > Toutefois, le retour des lancements en blanc dans la capitale va permettre d offrir aux utilisateurs des immeubles de qualité, dont la rareté commençait à se faire sentir sur ce secteur. Le retour d une offre de qualité dans annonce un marché très concurrentiel entre la capitale et les secteurs de proche périphérie. L Ouest et le, en particulier, disposent en effet de grands immeubles de qualité déjà livrés ou en chantier. > Ce marché concurrentiel, conjugué à des entreprises extrêmement vigilantes à la maîtrise de leurs coûts, dans un contexte économique certes en amélioration mais encore incertain, devrait contribuer à maintenir une pression sur les valeurs. L attitude des bailleurs restera fortement orientée vers la mise en place de montages juridiques et financiers pour capter la demande des utilisateurs. 2 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 2 ème trimestre 215
la conjoncture économique La reprise se confirme pour 215 La croissance française devrait atteindre + 1,2 % en 2 15 Après le rebond du 1 er trimestre 215, avec +,6 %, l INSEE table sur une croissance du PIB de,3 % aux 2 ème et 3 ème trimestres et de,4 % au 4 ème trimestre. Sur l ensemble de l année 215, le PIB devrait progresser de 1,2 %, soit la plus forte hausse depuis 2 11. La baisse du prix du pétrole en 2 15 entraîne un supplément de pouvoir d achat intérieur, qui bénéficie en partie aux entreprises et plus largement aux ménages, et qui stimule la consommation. Cependant, un certain nombre de freins subsistent, qui peuvent brider la croissance française : incertitude européenne (crise grecque en particulier), déficit public, ralentissement des gains de productivité, fiscalité sur le capital dissuasive.,8,7,6,5,4,3,2,1, -,1 -,2 -,3 -,4 Evolution du PIB (%) Zone Euro 1T 213 2T 213 France 3T 213 4T 213 1T 214 2T 214 3T 214 4T 214 1T 215 2T 215(p) 3T 215(p) 4T 215(p) Sources : INSEE, Eurostat - p : prévisions Pas d embellie du côté de l emploi Le chiffre publié pour juin montre une stabilité sur un mois du nombre de demandeurs d emploi de catégorie A, c est-à-dire sans aucune activité, en France métropolitaine, à 3,55 millions de personnes. Sur un an, ce chiffre est en augmentation de 4,7 %. Le taux de chômage devrait progresser de,1 point au 2 ème trimestre pour s établir à 1,1 % en France métropolitaine. Selon les prévisionnistes, l emploi dans le secteur marchand commencerait à augmenter d ici la fin 2 15 et le taux de chômage baisserait légèrement courant 2 16. 4 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 Evolution du nombre de demandeurs d emploi de catégorie A (1) (1) Demandeurs d emploi, sans activité, tenus de faire des actes positifs de recherche d emploi Sans une reprise réelle du marché de l emploi, l activité immobilière ne sera pas motivée par des besoins de nouvelles surfaces et sera soumise aux aléas des arbitrages des entreprises. jui-5 oct-5 fév-6 jui-6 oct-6 fév-7 jui-6 oct-7 fév-8 jui-8 oct-8 fév-9 jui-9 oct-9 fév-1 jui-1 oct-1 fév-11 jui-11 oct-11 fév-12 jui-12 oct-12 fév-13 jui-13 oct-13 fév-14 jui-14 oct-14 fév-15 jui-15 Source : Ministère du Travail 3 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 2 ème trimestre 215
le marché de bureaux en ile-de-france Un premier semestre particulièrement faible Le seuil de 1 million de m² placés n est pas atteint à mi année > La demande placée au 1 er semestre 2 15 atteint 915 m², soit une baisse de 22 % par rapport au 1 er semestre 2 14. Ce volume fait partie des niveaux les plus faibles enregistrés au cours de la première moitié de l année depuis 1 ans. > Même si le 2 ème trimestre a été meilleur que le 1 er, l activité immobilière est restée en net retrait et le seuil des 2 millions de m² placés en fin d année semble difficilement atteignable. 3 2 5 2 1 5 1 Evolution de la demande placée (milliers m ² ) 1 er trimestre 2 ème trimestre 3 ème trimestre 4 ème trimestre > L évolution de l activité diffère cependant selon les créneaux de surfaces et l atterrissage final dépendra de la concrétisation des négociations sur de grandes surfaces. Les grandes transactions à la peine, rebond des petites surfaces > Déjà peu nombreuses au 1 er trimestre, les transactions de plus de 5 m² se sont faites rares au 2 ème trimestre. Au cours des 6 premiers mois de l année, seules 21 grandes transactions ont été signées (contre 35 au 1 er semestre 2 14), dont uniquement 2 supérieures à 2 m². En volume, la baisse atteint 53 % en un an. > Les surfaces intermédiaires (comprises entre 1 m² et 5 m²) sont également en retrait, mais dans une proportion moindre, puisqu elles ont diminué de 9 % en un an. 5 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Source : ImmoStat Répartition de la demande placée par tranches de surfaces (milliers m ² ) < 5 m² 5 à 1 m² 1 à 2 m² Plus de 2 m² 1 5 1 2 9 6 3 > Les petites surfaces (inférieures à 1 m²) sont les seules à avoir progressé (+ 1 %). Au 1 er semestre 215, elles représentent ainsi 41 % du volume des transactions. 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Source : Colliers International France, d après ImmoStat 4 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 2 ème trimestre 215
le marché de bureaux en ile-de-france est privilégiée La moitié des transactions se situe dans > Le second trimestre a confirmé la prédominance de, même si celle-ci s est légèrement atténuée par rapport au 1 er trimestre. Sur les 6 premiers mois de l année, la capitale représente ainsi 49 % des volumes commercialisés. > La demande placée dans a progressé de 7 % en un an, grâce au dynamisme des petites et moyennes surfaces. > En périphérie, l ensemble des marchés est orienté à la baisse, à l exception de la 1 ère Périphérie qui stagne à un niveau de transactions très faible. 35 3 25 2 15 1 5 Répartition géographique de la demande placée (milliers m ² ) 213 214 215 et la Périphérie Ouest captent l essentiel des grandes transactions > Les secteurs tertiaires traditionnels que sont et la Périphérie Ouest ont attiré une très large part des transactions de plus de 5 m², aussi bien en nombre (86 %) qu en volume (85 %). > A, le secteur a été particulièrement dynamique en grandes signatures, avec 6 des 9 transactions enregistrées dans la capitale ce semestre. > Le 2 ème trimestre a marqué un rééquilibrage sur le marché des grandes surfaces au profit de la Périphérie Ouest, avec 3 signatures à La Défense et 3 nouvelles dans le Croissant Ouest, venant s ajouter aux 3 transactions recensées au 1 er trimestre dans ce secteur. > Dans le reste de la périphérie, seules 3 grandes transactions ont été signées au 1 er semestre : 1 en 1 ère Périphérie et 2 en 2 ème Périphérie. 3 25 2 15 1 5 Centre Ouest Est La Défense Croissant Ouest Est Boucle 2 ème Périph. Source : ImmoStat Répartition de la demande placée au 215 par secteurs géographiques et tranches de surfaces (milliers m ² ) < 5 m 2 > 5 m 2 Centre Ouest Est La Défense Croissant Ouest Est Boucle 2 èmr Périph. Source : Colliers International France d après ImmoStat 5 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 2 ème trimestre 215
le marché de bureaux en ile-de-france Une offre abondante en périphérie et plus limitée dans Le seuil symbolique des 4 millions de m² est de nouveau dépassé > Depuis quelques trimestres, l offre immédiate oscille autour du seuil des 4 millions de m². A la fin du 2 ème trimestre 215, elle s établit à 4 1 m², en hausse de 3,2 % comparé au 2 ème trimestre 214. > Les locaux neufs représentent 23 % de l offre immédiate, soit une part plutôt stable depuis plusieurs trimestres. Néanmoins, en volume, l offre neuve a augmenté de 14 % en un an. > Cette hausse est liée à la livraison de nouvelles surfaces sur le marché, non encore commercialisées, mais également au fait que davantage de transactions se sont portées sur des immeubles de seconde main. 4 5 3 5 2 5 1 5 5 Evolution de l offre immédiate (milliers m ² ) 25 26 27 28 29 21 212 212 213 214 2T 215 Source : ImmoStat L écart reste fort entre et la Périphérie Taux de vacance en Ile-de-France (%) > Le taux de vacance moyen en Ile-de-France s établit à 7,6 % à la fin du 2 ème trimestre. > A, l offre demeure contenue, avec un taux de vacance moyen de 5 %, soit le plus faible des grands secteurs de marché franciliens. Le secteur apparaît même tendu avec un taux de vacance de 3,7 %. > En périphérie, les taux de vacance sont beaucoup plus élevés, et dans la plupart des secteurs, ils sont supérieurs à 1 %. > En Périphérie Ouest, malgré la signature de grandes transactions, les taux de vacance ont peu évolué en un an, en raison d une offre abondante de surfaces neuves, mais également de libérations de surfaces de seconde main. 16 14 12 1 8 6 4 2 214 215 La Défense Croissant Ouest Marché offreur Marché fluide Marché tendu Est Boucle 2 ème Périph. Source : Colliers International France, d après ImmoStat et l ORIE 6 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 2 ème trimestre 215
L Ouest et concentrent 2/3 des opérations livrées ou en chantier Remontée de l offre certaine de grands immeubles de qualité > L offre certaine de grands immeubles de qualité, composée des opérations de plus de 5 m² livrées ou en chantier, s établit à 1,5 million de m² fin juin. En un an, elle a augmenté de 3 %, cette hausse portant aussi bien sur les opérations livrées que sur les opérations mises en chantier. > Une reprise des lancements en blanc est observée depuis quelques mois, venant expliquer la hausse des mises en chantier. Le stock d opérations livrées augmente sous l effet des livraisons de surfaces auparavant en chantier. Les grandes transactions des 12 derniers mois ont également moins consommé dans ce stock, la part des surfaces de seconde main atteignant 35 % de la demande placée de plus de 5 m², contre 2 % à 26 % les années précédentes. A ce phénomène s ajoute une part toujours significative de pré-commercialisations et de clés-en-main (35 % des grandes surfaces placées sur 12 mois), qui ne viennent pas consommer l offre disponible. Redémarrage des lancements en blanc essentiellement à > 45 % des opérations lancées en blanc se situent dans la capitale et en particulier dans les secteurs et Centre Ouest. Le Croissant Ouest occupe la seconde position avec 21 % des opérations lancées en blanc. > Si l on considère l ensemble des offres certaines, et la Périphérie Ouest concentrent toujours 2/3 des opérations livrées ou en chantier. > L offre probable, composée des opérations dont les permis de construire sont obtenus ou en cours d instruction, totalise 2,7 millions de m². Cette offre se situe principalement en proche Périphérie Ouest et en 2 ème Périphérie. le marché de bureaux en ile-de-france 1 75 1 5 1 25 1 75 5 25 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Offre immédiate et future > 5 m² (milliers m ² ) Immeubles neufs et restructurés ou rénovés avec certifications environnementales Livré Chantier démarré PC obtenu PC déposé Immédiate 2S 215 216 217 218 219 22 Source : Colliers International France Répartition géographique de l offre immédiate et future > 5 m ² (milliers m ² ) Immeubles neufs et restructurés ou rénovés avec certifications environnementales Livré Chantier démarré PC obtenu PC déposé Centre Ouest Est La Défense Croissant Ouest Est Boucle 2 ème Périph. Source : Colliers International France 7 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 2 ème trimestre 215
Des loyers toujours sous pression le marché de bureaux en ile-de-france Loyers faciaux de transactions ( HT HC/m²/an) Des tendances différenciées selon les secteurs et l offre disponible > Le constat général reste à la stabilisation des valeurs faciales depuis le début de l année. > Les secteurs de périphérie où l offre est abondante sont toujours soumis à une pression forte, avec des ajustements qui s opèrent sur les valeurs de présentation des immeubles non commercialisés. > Les valeurs parisiennes résistent davantage, mais restent néanmoins dans le bas des fourchettes. Locaux neufs ou restructurés Les loyers économiques demeurent à des niveaux bas > En cette période difficile, l amplitude entre les loyers faciaux et les loyers économiques demeure importante. Elle varie par sous-marchés selon les niveaux d offres disponibles. > Pour les immeubles disponibles depuis plusieurs mois, les négociations sur les mesures d accompagnement se cumulent très souvent à une baisse de la valeur faciale. > La faiblesse des transactions constatée ce premier semestre ne laisse pas envisager de changement de tendance pour les loyers d ici la fin de l année 215, et probablement le début de l année 216. Locaux de seconde main Source : Colliers International France 8 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 2 ème trimestre 215
52 bureaux dans 67 pays sur 6 continents Etats-Unis : 14 Canada : 31 Amérique du : 24 Asie-Pacifique : 199 Europe et Moyen-Orient : 18 Thibault DE GUELTZL Directeur du Pôle Real Estate Services Téléphone : 1 73 1 21 Portable : 6 67 19 16 35 E-mail : thibault.degueltzl@colliers.com Laurence BOUARD Directeur Etudes et Recherche Téléphone : 1 73 1 21 Portable : 6 81 56 49 2 E-mail : laurence.bouard@colliers.com Colliers International France 41 Rue Louise Michel - 923 Levallois Perret, France Tél + 33 1 73 1 21 SAS au capital de 8 953 14 Euros 344 443 296 RCS Nanterre www.colliers.com/france 1,7 milliard d euros de chiffre d affaires 16 millions de m² gérés 16 3 collaborateurs Colliers International Colliers International est l un des leaders mondiaux des services en immobilier d entreprise, avec plus de 16 3 collaborateurs dans plus de 52 bureaux et 67 pays. Filiale de FirstService Corporation (holding financière), Colliers s attache à accélérer le succès de ses clients en leur proposant une offre de services complète. En France, nos experts en stratégie immobilière, gestion de projet, aménagement de bureaux et en conseil en environnement de travail accompagnent nos clients dans la mise en place d espaces de travail performants et flexibles ou dans leur stratégie d optimisation des coûts. En 214, Colliers International France comptait plus de 2 collaborateurs pour un chiffre d affaires de 44 millions d euros. Copyright 215 Colliers International. Les informations contenues dans le présent document proviennent de sources réputées fiables. Malgré tous nos efforts pour vérifier leur exactitude, nous ne sommes pas en mesure de la garantir. Nous dégageons toute responsabilité vis-à-vis d erreurs éventuelles. Il est vivement recommandé de consulter un conseiller professionnel avant toute décision basée sur le contenu du présent rapport Accelerating success.