MARKETBEAT INVESTISSEMENT FRANCE BUREAUX < 20 M

MARKETBEAT INVESTISSEMENT FRANCE BUREAUX < 20 M 4 ème Trimestre 2017 Performance honorable!

SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Bureaux en France 3 03 Bureaux < 20 M 4 06 Répartition géographique 7 07 Investisseurs 8 08 Définitions 9

CONTEXTE ÉCONOMIQUE CROISSANCE RÉGULIÈRE ET PERSISTANTE Une croissance au-delà des prévisions! Le 4 ème trimestre 2017 s achève sur la signature de la loi de finance pour 2018. En concrétisant ses premières réformes fiscales, le gouvernement franchit une nouvelle étape dans son programme réformateur débuté avec les ordonnances de la «Loi Travail». Quelques mesures vont successivement soutenir la demande des entreprises : réduction de l impôt sur les sociétés (de 33,33% à 28% fin 2018), création d une «flat tax» de 30% sur les revenus du capital. Le soutien à la consommation des ménages et l augmentation du pouvoir d achat se matérialisent dans la réduction progressive de la taxe d habitation et la suppression des cotisations maladie et chômage. Sans alourdir la taxation de l immobilier, la transformation de l ISF en IFI donnera cependant un avantage concurrentiel aux autres classes d actifs dorénavant exclues de cette assiette d imposition. A l aube de ces réformes, le climat des affaires et le moral des ménages sont tous les deux orientés à la hausse ce trimestre (respectivement +2,6 et +4 points). Ils retrouvent ainsi des niveaux similaires à ceux observés fin 2007. Portée par une reprise économique mondiale solide, la croissance française devrait donc pouvoir compter sur ses principaux moteurs que sont la consommation relancée par le marché du travail et l investissement toujours soutenu par des taux d intérêt bas. Fait exceptionnel, l INSEE revoit à nouveau à la hausse ses prévisions de croissance : +1,9% anticipés sur l ensemble de l année 2017, un niveau inégalé depuis 2011 (+2,1% cette année là). Maintient des rachats d actifs Bien que diminuant de moitié le montant de ses rachats d actifs (30 milliards d euros par mois), la Banque Centrale Européenne prolonge jusqu au mois de septembre sa politique monétaire accommodante. A la lumière de cette annonce, les taux directeurs se maintiennent au plus bas. En décembre 2017, l Euribor 3 mois s établit ainsi à - 0,33% et le taux EONIA à -0,34%. Ces deux taux sont en territoire négatif depuis mi-2015, traduisant un environnement financier très accommodant pour les investisseurs qui font appel à la dette. La quasi nullité du spread entre les deux taux est aussi le signe d une absence de tensions sur les liquidités bancaires. Croissance du PIB en France, % INSEE Taux EONIA et EURIBOR 3 mois Banque de France OAT 10 ans et taux de rendement prime Erosion des primes de risque En 2017, la remontée de l OAT 10 ans couplée à la pression baissière des taux de rendement prime réduit l écart entre ces deux taux. Pour autant ce spread, étalon de l attractivité du marché immobilier en investissement, reste incitatif : de l ordre de 220 points de base pour du bureau à Paris QCA. Sources : Banque de France, MarketBeat Investissement France Bureaux < 20 M - 4 ème Trimestre 2017 2

BUREAUX EN FRANCE RATTRAPAGE RECORD Une poche bureau entretenue par les méga transactions! Sur l année 2017, 26,1 milliards d euros ont été investis en immobilier d entreprise banalisé (bureaux, commerces, entrepôts et locaux d activité). Ce volume élevé, supérieur à 26 milliards d euros pour la 3 ème année consécutive, ne parvient toutefois pas à égaler la performance de 2016 (- 3% en volume et -2% en nombre). La fin de l année, traditionnellement très active, a vu la signature d acquisitions d un montant unitaire supérieur à 200 millions d euros («Cœur Défense», «Tour Hekla», «Ecowest», «6/8 Haussmann» ). Elles sont venues abonder un compartiment bureaux qui achève l année sur une performance quasi stable d une année sur l autre, autour de 19 milliards d euros investis. La part des actifs tertiaires reste prédominante dans l allocation d actifs des investisseurs, de l ordre de 70% du montant total investi en moyenne sur 10 ans et 72% pour la seule année 2017. Volume d investissement en France (milliards d euros) et part du segment bureau (en %) Volume d investissement Bureaux en France par tranche de montants, % en valeur Bureaux : 8% du volume investi pour les <20 M Les transactions de bureaux d un montant unitaire inférieur à 20 millions d euros représentent en moyenne 12% du volume investi sur cette classe d actifs dans son ensemble au cours des 10 dernières années. L accélération du marché perceptible depuis 2014 est essentiellement liée à la montée en puissance des très grandes volumes acquisitions d un montant unitaire supérieur à 100 voire 200 millions d euros. Dans ce contexte, la poche des investissements de moins de 20 millions d euros s est sensiblement réduite : autour de 8% en 2014 et 2015, 9% en 2016 et 8% en 2017 avec 1,6 milliard d euros engagés. Bien que le nombre de ces transactions ait augmenté, de 207 en 2016 à 220 en 2017, leur volume global s est, à l inverse, contracté de 12% en un an. Une tendance qui reflète une baisse générale des volumes unitaires acquis sur ces typologies d investissements. Parmi les principales réalisations du 4 ème trimestre 2017 on compte entre autres : l acquisition par COFINANCE du «Pôle Pixel» à Villeurbanne ou la cession par EMERIGE à PAREF GESTION pour la SCPI INTERPIERRE de l immeuble «Alley» à Suresnes. Volume investis en bureaux en France, en millions d euros Période 0-20 M 20M Total 2017 1 551 17 203 18 754 2016 1 765 17 273 19 038 2015 1 544 16 847 18 390 MarketBeat Investissement France Bureaux < 20 M - 4 ème Trimestre 2017 3

BUREAUX < 20 M RETOUR A LA MOYENNE Regain d activité en fin d année Historiquement, le volume annuel investi en bureaux d une taille unitaire inférieure à 20 millions d euros oscille entre 1 et 1,8 milliard d euros par an avec une moyenne à 1,4 milliard d euros relevée sur les 10 dernières années. Volumes investis - Bureaux < 20 M - France, Milliards d euros Après 3 trimestres réguliers à près de 350 millions d euros investis, 490 millions d euros d acquisitions (un peu plus de 70 transactions) ont été recensées au cours du 4 ème trimestre. Ce regain d activité, en ligne avec la tendance générale, permet au marché de l investissement bureaux en petits volumes d achever l année 2017 sur une performance annuelle proche d 1,6 milliard d euros, en hausse de 10% comparativement à sa moyenne décennale mais en repli de 12% d une année sur l autre. «Come back» des petits volumes < 5M L année 2016 avait été celle des transactions de 10 à 20 millions d euros (82 signatures et un total de 1,1 milliard d euros investis); 2017 aura été celle des petits volumes ceux inférieurs à 5 millions d euros qui avec 87 opérations réalisées (+ 47% en un an) totalisent 233 millions d euros investis, soit 15% du volume global investi sur cette classe d actif et ces montants. Les acquisitions de bureaux de 5 à 10 millions sont restées quasi stables d une année sur l autre tant en nombre qu en volume, avec, en 2017, 66 transactions pour un montant total de 428 millions d euros engagés (28% du volume total). Nombre de transactions par tranche de montants, Bureaux < 20 M - France Période 0-5 M 5-10M 10-20M Total 2017 87 66 67 220 2016 59 66 82 207 2015 66 47 73 186 Volumes investis par tranche de montants - Bureaux < 20 M - France, Millions Volumes investis par tranche de montants - Bureaux < 20 M - France, Millions, % en valeur Période 0-5 M 5-10M 10-20M Total 2017 233 428 890 1 551 Période 0-5 M 5-10M 10-20M 2017 15% 28% 57% 2016 171 460 1 134 1 765 2015 150 340 1 055 1 544 2016 10% 26% 64% 2015 10% 22% 68% MarketBeat Investissement France Bureaux < 20 M - 4 ème Trimestre 2017 4

REPARTITION GEOGRAPHIQUE TOUJOURS PLUS DE DIVERSIFICATIONS Progression des outsider : PACA, Nouvelle Aquitaine Sur le créneau des transactions de bureaux inférieures à 20 millions d euros, le poids des investissements entre Ilede-France et province est plus équilibré dans un rapport 60%-40% observé en moyenne au cours des 10 dernières années et en 2017. Plus de 636 millions d euros auront ainsi été investis en 2017 hors des frontières franciliennes. La région Auvergne-Rhône-Alpes caracole toujours en tête des statistiques régionaux; elle concentre 23% des investissements en bureaux régionaux de moins de 20 millions d euros, en repli sensible par rapport aux 29% relevés en 2016. Cette proportion en baisse profite aux régions PACA (16% en 2017 à comparer à 11% en 2016) et Nouvelle Aquitaine (13% à comparer à 11% un an plus tôt). Pour leur part, les investissements en région Hauts-de France se stabilisent à 15%. Paris et la Deuxième Couronne! Le ralentissement constaté en 2017 pour les acquisitions de bureaux parisiens (32% du volume francilien tous montants confondus) aura aussi concerné les petits volumes (39% en 2017 versus 42% un an plus tôt). Cet essoufflement passager n enlève en rien l attractivité de Paris qui affiche une nouvelle fois des résultats locatifs exceptionnels (1 million de m² placés et un taux de vacance en-dessous de 3%). Dans un contexte de compression des taux, les acteurs à la recherche d opportunités plus rémunératrices ont privilégié les investissements en 2 ème couronne (29% des volumes investis) au détriment du Croissant Ouest (20%). Avec 16 transactions, la Première Couronne compte pour 11% des montants engagés en 2017, un chiffre supérieur à sa moyenne décennale de 8%. Sans surprise, avec une unique transaction dans la tour AREVA (Acquéreur : HSBC REIM), La Défense, secteur par excellence des grands volumes, ferme la marche du classement francilien. Volume d investissement en France par localisation Bureaux < 20 M, en valeur Volume d investissement en Ile-de-France par localisation - Bureaux < 20 M, en valeur Prix en /m² - Bureaux Ile-de-France < 20M Projets de restructuration en périphérie La plupart des acquisitions réalisées dans le Croissant Ouest et en Première Couronne s accompagnent d un projet de restructuration, de réhabilitation voir de démolition. Sur ces secteurs, les prix moyens par m² relevés en 2017 côtoient ainsi leur point bas historique. A l inverse, la réalisation de transactions «Core/Core+» tire les valeurs moyennes à la hausse tant à Paris (7 560 /m²) qu à La Défense (5 600 /m²). Valeurs Min Max sur 10 ans (2007-2016) MarketBeat Investissement France Bureaux < 20 M - 4 ème Trimestre 2017 5

INVESTISSEURS LES ETRANGERS QUITTENT LE NAVIRE Peu d investisseurs étrangers Le marché des volumes inférieurs à 20 millions d euros est sans conteste celui des investisseurs nationaux; ils ont concentré les ¾ du volume total des acquisitions entre 2007 et 2016. Avec une part de marché de 91% des volumes investis, l année 2017 ne fait pas exception à la règle. Ce niveau record dépasse celui de 2012, une référence après la «remontée» spectaculaire initiée en 2007. En se concentrant sur l Ile-de-France, la poignée de transactions réalisées cette année par des fonds paneuropéens et quelques fonds US, souligne la frilosité des acteurs étrangers à franchir les frontières franciliennes pour leurs «petites» acquisitions en bureaux. De manière générale, la préférence d investissements des étrangers avantage nettement les grands volumes et les classes d actifs «commerce» ou «logistique». Les SCPI/OPCI devancent les foncières! Volume d investissement par nationalité d acquéreur Bureaux < 20 M en France, en valeur Volume d investissement Bureaux < 20 M en France, par typologie d acquéreur, en valeur Le succès des collecteurs SCPI/OPCI leur permet cette année d occuper une position centrale sur la scène française de l investissement en immobilier d entreprise tant en qualité d acquéreur que d investisseur net. En concentrant ¼ des montants investis, ils auront aussi dominé le segment des acquisitions bureaux inférieures à 20 millions d euros. Comme en 2016, les foncières se sont montrées très dynamiques sur les petits volumes de bureaux. Leurs objectifs varient du renforcement de leur patrimoine et de leurs réserves foncières au repositionnement d actifs aux potentiels de transformation et de création de valeur. A titre d exemple, STE a, cette année, renforcé sa présence sur le Parc du Golf à Aix en Provence. Sans surprise, les promoteurs sont toujours les plus actifs coté vente avec 230 millions cédés cette année contre 485 millions en 2016. Mais, contrairement à l année dernière, ils ont compensé ces dernières par un volume d acquisitions quasi équivalent. Investissement net en millions d euros par typologie d acquéreur Avec 211 millions d euros vendus contre 190 millions acquis, les petits volumes confirment la bascule des fonds d investissement vers une position de net vendeurs. Ils ont profité de conditions de marché favorables à la vente pour optimiser voire anticiper leurs programmes de cessions. Pour leur part, les assureurs ont à nouveau réduit leurs acquisitions (tout juste 63 millions) tout en conservant un niveau de cessions élevé (plus de 110 millions d euros). MarketBeat Investissement France Bureaux < 20 M - 4 ème Trimestre 2017 6

DEFINITIONS Core : Actif bénéficiant d'une localisation géographique de premier plan et assurant des rendements locatifs sûrs en raison de la qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et d une faible rotation locative. Core + : Actif pour lequel un investisseur accepte un rendement un peu moins sécurisé en échange d une hausse potentielle de la valeur de leur immeuble. Bien situés et de bonne qualité, les actifs concernés peuvent faire l objet de travaux de rénovation ou d un travail d asset management pour améliorer leur taux d occupation. Taux EONIA (Euro Over Night Index Average) : Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du marché monétaire européen. EURIBOR : Euro Interbank Offered Rate - Taux du marché monétaire européen. Il est égal à la moyenne des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à la cotation fournie quotidiennement par un échantillon de 57 établissements bancaires européens. LTV (Loan to value) : Ratio d endettement (montant du financement sur la valeur totale de l actif). OAT 10 ans : Obligations Assimilables du Trésor - Fonds constituant le support de l'endettement à long terme de l'etat dont la maturité est de 10 ans Opportuniste : Stratégie d investissement qui vise à déceler et à capitaliser sur des opportunités et des tendances de placements émergents avant qu elles ne soient pleinement reconnues par le marché. Taux de rendement prime : Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Value-Added : Actifs immobiliers pour lesquels l acquisition est faite dans le but de de créer ou de recréer de la valeur grâce à une gestion dynamique. Volume d investissement : Acquisitions d actifs immobiliers banalisés Bureaux, Commerces, Entrepôts, locaux d activité - réalisées par des acteurs agissant comme «investisseur immobilier» c est-à-dire en vue de retirer de la détention du bien acquis un rendement financier, sous la forme d un revenu locatif et/ou d une plus-value à la revente MarketBeat Investissement France Bureaux < 20 M - 4 ème Trimestre 2017 7

AUTEURS Magali Marton Head of Research - France +33 (0)1 86 46 10 95 magali.marton@cushwake.com Cécile Finet Chargée d Etudes +33 (0)1 86 46 10 13 cecile.finet@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0)1 53 76 92 91 antoine.derville@cushwake.com Nils Vinck Head of Capital Markets +33 (0)1 86 46 10 19 nils.vinck@cushwake.com Mélinda Langler Manager Small Market +33 (0)1 53 76 84 69 melinda.langler@eur.cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 2017 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés