MARKETBEAT AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE BUREAUX 1er Trimestre 2018 Un démarrage plein de promesses!
SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse Aix-Marseille 3 03 Agglomération de Marseille 4 04 Pays d Aix 6 05 Définitions 9
CONTEXTE ÉCONOMIQUE CROISSANCE ET EMPLOI AU RENDEZ-VOUS Ralentissement en perspective Les investissements des entreprises ainsi que l accélération des exportations françaises, rythmées entre autres par des livraisons aéronautiques exceptionnelles, ont dopé la croissance hexagonale. Elle atteint +2,0% sur l ensemble de l année 2017, un niveau inégalé depuis 2011. Fait remarquable depuis 10 ans, l accélération des recettes fiscales qui en découle a ramené le déficit public français sous la barre fatidique des 3% exigés par les traités européens (2,6% du PIB). L enthousiasme engendré par ces indicateurs porteurs d une embellie économique française a rapidement été bridé par l annonce de la grève «printanière» de la SNCF augurant tant d une paralysie des voyageurs que d une partie de l économie (tourisme, consommation, etc ). La propagation du mécontentement des cheminots à d autres secteurs d activités (enseignement, santé, ) laisse entrevoir les premières grandes difficultés du gouvernement à poursuivre son projet de réformes. Dans ce contexte, climat des affaires et moral des ménages sont tous deux orientés à la baisse ce trimestre (respectivement -2,8 et -4 points) et présagent d un ralentissement de la croissance pour le début de l année 2018 estimé par l INSEE à +0,4% pour chacun des 2 premiers trimestres de l année 2018. Taux de chômage : 8,8% en 2018 Au 4 ème trimestre 2017, l effet vertueux de la hausse des créations d entreprises (+16,7% en France, +19,8% en Ilede-France en un an) amplifié par la baisse des défaillances d entreprises (-5,8% en France et -6,7% en Ile-de-France) se poursuit toujours. Il dynamise les créations d emplois salariés marchands (+79 000 au 4 ème trimestre 2017) qui retrouvent ainsi un volume total d avant crise financière de 16,3 millions de postes. Parmi eux, le nombre des contrats d intérim atteint un record historique (743 400 au 4 ème trimestre 2017), préfigurant d une amélioration durable des créations d emplois marchands. A l inverse, conséquence directe de la réduction du nombre d emplois aidés, l emploi salarié non marchand accuse pour sa part une baisse de 12 600 postes sur l ensemble du 2 nd semestre 2017. Cette mesure combinée à la fin de la prime à l embauche pour les PME pourrait à l avenir limiter les créations totales d emplois et par ricochet l impact sur le taux de chômage. Les prévisions d Oxford Economics restent néanmoins optimistes avec un taux de chômage estimé pour la fin de l année 2018 à 8,8% au niveau national et 7,8% pour la région Ile-de- France (à comparer respectivement à 9,4% et 8,5% pour l année 2017). Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics MarketBeat Aix-Marseille Provence Métropole Bureaux 1er Trimestre 2018 2
SYNTHESE AIX-MARSEILLE DEMANDE PLACEE Demande placée de bureaux : dans les pas de 2017! Demande placée de bureaux à Aix-Marseille, en milliers de m² Le volume record de demande placée enregistré en 2017 - de l ordre de 152 000 m² - avait relancé le marché tertiaire de la Métropole d Aix-Marseille-Provence. Les résultats du 1 er trimestre 2018 confortent cette bonne dynamique avec d ores et déjà 30 000 m² commercialisés. Cette performance est d autant plus remarquable que le marché est contraint dans son expression par un manque criant d offres neuves dont on sait qu elles sont souvent la solution privilégiée par les grands utilisateurs. Consolidation du marché marseillais et nouveaux espoirs pour Aix La montée en puissance du marché marseillais et la stabilisation de celui d Aix, deux tendances relevées en 2017, se sont confirmées au 1 er trimestre 2018. A Marseille, l articulation grands mouvements et Euroméditerranée continue de booster la demande placée, qui aura ainsi atteint 18 500 m² sur les 3 premiers mois de l année. De son côté, le marché aixois (11 600 m² placés depuis le début de l année) peut compter sur la dynamique de son Pôle d Activité; la relance de la production neuve devrait d ailleurs permettre un retour à meilleure fortune quant au volume de transactions d ici la fin de l année. Demande placée de bureaux à Aix-Marseille, en milliers de m² Offre immédiate : le neuf reste rare La contraction de l offre immédiate de bureaux observée en 2017 (-15% en un an) s est poursuivie au 1 er trimestre 2018 avec une nouvelle baisse de 6% qui ramène le stock vacant à 192 000 m², soit un taux de vacance de 3%. L essentiel de ces surfaces se situe dans l agglomération de Marseille (132 200 m²), alors qu on compte 59 300 m² de bureaux à commercialiser sur Aix-en-Provence et son agglomération. Offre immédiate de bureaux à Aix-Marseille, en milliers de m² Le repli des disponibilités est surtout perceptible sur le créneau des surfaces neuves, qui ont perdu 19% de leur volume en 3 mois pour tomber à moins de 28 000 m², dont à peine 20 000 m² à Marseille et le solde sur Aix. Le renouvellement de l offre de classe A devient donc un sujet crucial pour le devenir de l agglomération et conditionne les volumes de transactions à venir tant en 2018 qu en 2019. MarketBeat Aix-Marseille Provence Métropole Bureaux 1er Trimestre 2018 3
AGGLOMERATION DE MARSEILLE DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : la belle histoire de 2017 continue! Demande placée de bureaux à Marseille, en milliers de m² Après une année 2017 flamboyante qui a vu la demande placée atteindre un volume record historique de 109 000 m², le marché tertiaire marseillais commence 2018 sur une note positive. Les transactions recensées au 1 er trimestre ont représenté 18 500 m², un niveau supérieur de 5% à la même période de 2017 et de 43% par rapport à la moyenne décennale. Ces premiers résultats sont donc encourageants pour la poursuite de la dynamique porteuse observée en 2017; d autant que les ressorts du marché restent toujours d actualité, avec une part prédominante des transactions supérieures à 1 000 m². Ces grands mouvements ont représenté près de 11 000 m² de bureaux placés ce trimestre soit 57% du volume total, un ratio en tout point comparable à celui de 2017 (59%). Demande placée de bureaux à Marseille par tranche de surface Autre constante du marché phocéen, la concentration des signatures sur le secteur d Euroméditerranée, où le renouvellement de l offre neuve continue de séduire les utilisateurs. Une dizaine de signatures dont 4 (Aix- Marseille Université, CEPAC, ORANGE entre autres) ciblant des surfaces de plus de 1 000 m² a porté le volume de la demande placée à près de 10 000 m², soit plus de 70% des commercialisations globales. Sur les autres secteurs, l activité du marché est plus restreinte mais notons cependant le bon score du secteur Sud (plus de 3 300 m² placés au cours du 1 er trimestre 2018), aidé par la réalisation d une transaction de grande taille, celle du CREDIT MUTUEL. Valeurs locatives : la hausse se poursuit! La pression haussière sur les valeurs locatives relevée en 2017 a continué de produire ses effets : les prises à bail du 1 er trimestre 2018 ont révélé un loyer moyen de première main de 265 /m²/an, un niveau nettement supérieur aux 230 /m²/an relevés en 2017. La concentration des transactions sur le secteur d Euroméditerranée, et dans la Tour La Marseillaise explique ce surenchérissement ponctuel des loyers. Evolution des valeurs locatives de bureaux à Marseille, /m²/an La progression des valeurs locatives est aussi de mise pour les locaux de seconde main avec une moyenne de 165 /m²/an au 1 er trimestre 2018, à comparer à 155 /m²/an sur l ensemble de l année 2017. Derrière cette moyenne se cache une gamme très variée de loyers : entre 100 et 110 /m²/an dans le Sud et la Vallée de l Huveaune, autour de 150 /m²/an dans le secteur du Nord Littoral et dans le Centre Ville, et plus de 200 /m²/an dans le quartier d Affaires d Euroméditerranée. MarketBeat Aix-Marseille Provence Métropole Bureaux 1er Trimestre 2018 4
AGGLOMERATION DE MARSEILLE OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate : encore en baisse. et toujours aussi peu de neuf! Les bons résultats de la demande placée, essentiellement réalisés sur des surfaces existantes ont alimenté la baisse de l offre immédiate; celle-ci représente aujourd hui 132 200 m² disponibles, soit un repli de 9% en 3 mois. La contraction de l offre est surtout sensible pour les petites surfaces, où les disponibilités ont reculé de 20% sur le créneau des bureaux inférieurs à 300 m² et de 30% sur ceux de 300 à 500 m². Si l offre de grand gabarit - c est-àdire supérieur à 1 000 m² - est peu ou prou égale dans sa volumétrie avec plus de 86 000 m² vacants sur le marché, la part des surfaces neuves ou restructurées demeure toujours aussi faible : à peine 15 000 m² sans aucune disponibilité à Euroméditerranée. C est là une situation inédite pour le secteur d affaires mais susceptible de faire le bonheur de micro-marchés alternatifs. Les secteurs Sud ou Nord Littoral concentrent aujourd hui les seules possibilités d implantation à court terme dans des bureaux neufs. Offre immédiate de bureaux à Marseille, en milliers de m² Taux de vacance des bureaux à Marseille Le taux de vacance est orienté sans surprise à la baisse; celui-ci est passé de 3,4% relevé fin 2017 à un petit 3% à la fin du 1 er trimestre 2018. Production neuve : Euroméditerranée tient encore la corde En 2018, la cité phocéenne verra l achèvement de 67 000 m² de surfaces tertiaires supplémentaires, dont la grande majorité (76%) a déjà fait l objet d une précommercialisation. Il ne reste donc à ce jour que 16 000 m² encore disponibles dans des opérations en chantier, dont 2 100 m² à Euroméditerranée 1 (solde de la «Tour la Marseillaise») et 6 300 m² à Euroméditerranée 2 dans l opération «Smartseille». Disponibilités de première main (de plus de 1 000 m²) en chantier ou autorisés à Marseille, en milliers de m² C est encore Euroméditerranée qui assurera l essentiel du renouvellement de l offre neuve en 2019, avec 25 000 m² attendus sur le secteur sur 5 opérations proposant des surfaces de 2 200 à 8 500 m². Passée cette date, les choix d implantation dans des immeubles de première main s ouvriront au Sud (13 600 m² attendus en 2020) et au Nord (12 600 m²) de l agglomération. MarketBeat Aix-Marseille Provence Métropole Bureaux 1er Trimestre 2018 5
PAYS D AIX DEMANDE PLACÉE Demande placée : dans les pas de 2017 Le marché des bureaux aixois avait signé en 2017 une performance honorable (42 300 m² placés), dans la moyenne des 10 dernières années, mais assez loin de son record de 2015 (72 100 m²). L année 2018 démarre sur des bases identiques, comme en témoignent les 11 600 m² commercialisés au 1 er trimestre 2018, en hausse de 10% par rapport à la même période en 2017. La raréfaction de l offre neuve observée sur ce marché depuis quelques années contraint les volumes de demande placée; dans ce contexte, la quasi-totalité des commercialisations ont concerné des immeubles existants. Dans le prolongement des tendances identifiées en 2017, la répartition de la demande placée par tranche de surfaces fait la part belle aux mouvements de grand gabarit avec 3 signatures pour des surfaces supérieures à 1 000 m² au 1 er trimestre 2018. De leur côté, les petites transactions - celles inférieures à 200 m² - qui avaient représenté 24% du volume total placée en 2017, ont été moins nombreuses ce trimestre, de l ordre de 10%. Dans le même temps, le marché s est montré plus actif sur le créneau des surfaces comprises entre 200 et 500 m², avec une quinzaine de signatures pour un total de 4 200 m². Demande placée de bureaux dans le Pays d Aix, en milliers de m² Demande placée de bureaux dans le Pays d Aix par tranche de surface, en % des surfaces Le pôle d activité concentre plus de 60% des surfaces placées Le marché tertiaire aixois se structure traditionnellement autour du Pôle d Activité. Ce secteur continue d être la force motrice de la demande placée et affiche, au 1 er trimestre 2018, une part de marché de 63% au global des surfaces. Le Centre Ville d Aix occupe la 2 ème place de ce classement et aura accueilli, entre autres, quelques unes des grandes transactions du trimestre, dont celle de l ESCA (1 200 m²) sur «Le Praesidium». Demande placée de bureaux dans le Pays d Aix par secteur au 1 er trimestre 2018, en % des surfaces Les autres secteurs enregistrent des volumes de commercialisation nettement plus faibles : 10% du volume total dans l Est et 5% pour le Sud-Rives de l Etang de Berre (REB) et l Ouest. Sur ces marchés, la demande placée est uniquement alimentée par des mouvements inférieurs à 500 m². MarketBeat Aix-Marseille Provence Métropole Bureaux 1er Trimestre 2018 6
PAYS D AIX VALEURS LOCATIVES Des valeurs locatives de transactions stables pour le neuf, en hausse pour la seconde main Les valeurs locatives de transactions de bureaux neufs ou restructurés (1 ère main) sont restées stables d une année sur l autre, avec une moyenne de 160 /m²/an relevés au 1er trimestre 2018 sur l ensemble du Pays d Aix. L amplitude de ces loyers est assez faible, de 155 /m²/an pour le secteur Sud + REB + Ouest à 200 /m²/an dans le Centre de l agglomération. Les quelques signatures relevées au 1 er trimestre, toutes sur le secteur Pôle d Activité confirment une valeur locative moyenne de l ordre de 160 /m²/an. Valeurs locatives de transactions par secteur dans le Pays d Aix en 2017 1 er trimestre 2018, en /m²/an Secteur 1 ère main 2 nde main Aix Centre 200 150-160 Pôle d activité 160-165 125 Sud + REB + Ouest 155 105/120 Secteur Est - 140/150 Tous secteurs 160 130 Les loyers de seconde main, qui avaient enregistré une progression de 4% l an passé, se stabilisent au 1 er trimestre 2018 autour de 130 /m²/an. Les valeurs relevées tant en 2017 qu au 1 er trimestre 2018 sont nettement supérieures dans le Centre de l agglomération (150 et 160 /m²/an) et dans l Est (140-150 /m²/an). A l inverse, le secteur Sud + REB + Ouest marque sa différence avec des valeurs de transactions plus faibles, positionnées entre 105 et 120 /m²/an. Au sein du marché aixois, le Pôle d Activité occupe ainsi une position médiane avec des transactions locatives signées sur la base de loyers compris entre 125 et 130 /m²/an. MarketBeat Aix-Marseille Provence Métropole Bureaux 1er Trimestre 2018 7
PAYS D AIX OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate : toujours plus de seconde main et de moins en moins de neuf Offre immédiate dans le Pays d Aix, en milliers de m² Le stock de bureaux vacants est orienté à la hausse depuis 2016 sur le marché aixois. Cette tendance s est encore vérifiée au 1 er trimestre 2018 (+4% en 3 mois) et porte les disponibilités immédiates de bureaux à plus de 59 000 m². Ce sont surtout les surfaces de seconde main qui ne cessent d augmenter dans le stock : elles avaient enregistré une hausse de 16% en 2017, suivie d une croissance de 11% au cours des 3 premiers mois de l année. Elles représentent aujourd hui un volume de près de 51 000 m², soit 86% de l offre totale vacante à ce jour. A l inverse, les disponibilités de bureaux neufs sont de moins en moins nombreuses sur le marché aixois : moins de 8 500 m² répartis sur une petite dizaine d immeubles et aucune surface d un gabarit supérieur à 1 500 m². Moins d offres dans le pôle d activité, davantage au Sud-REB-Ouest L année 2017 aura vu des changements sensibles dans la répartition de l offre à un an de l agglomération aixoise : le pôle d activité voit sa part de marché diminuer, passant de 66% début 2017 à 49% au 1 er trimestre 2018. L essentiel de cette offre se situe dans le parc de la Duranne et de Pichaury-la Robole. Dans le même temps, le secteur Sud- REB-Ouest concentre davantage d offres, avec un poids de 35% dans le volume total des disponibilités attendues au cours des 12 prochains mois, sous réserve de la livraison effective de «Cap Horizon» et «King Bee» & «Queen Bee». Le solde de l offre à un an se répartit au centre de l agglomération (8 500 m², dont une majorité d offres sur des gabarits supérieurs à 500 m²) et dans l Est (5 100 m²), un secteur plutôt fourni en petites surfaces. Des projets mais trop peu de chantiers! Le niveau très faible de l offre neuve immédiate (5 800 m² recensés à la fin du 1 er trimestre 2018) a conduit les promoteurs à enfin lancer quelques opérations en blanc. Les opérations en chantier représentent aujourd hui un volume total de 22 700 m² de bureaux, dont un peu plus de 15 000 m² restent à commercialiser. Ces surfaces, essentiellement livrables en 2018 (11 000 m²) sont réparties sur le secteur Sud-REB-Ouest et dans le Centre de l agglomération. Citons entre autres les 3 600 m² de «Cap Horizon» et les 4 000 m² des «Allées de Pomone». Un volume additionnel d environ 10 000 m² supplémentaires dotés de permis de construire pourrait compléter cette offre future. Offre de bureaux à un an par secteur dans le Pays d Aix, en surfaces, Avril 2018 Offre immédiate et future de bureaux de 1 ère main (supérieurs à 1 000 m²) par secteur dans le Pays d Aix, en milliers de m² MarketBeat Aix-Marseille Provence Métropole Bureaux 1er Trimestre 2018 8
DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T MarketBeat Aix-Marseille Provence Métropole Bureaux 1er Trimestre 2018 9
AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0)1 86 46 10 95 magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0)1 53 76 92 91 antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency Office & Industrial +33 (0)1 53 76 92 73 ludovic.delaisse@cushwake.com Eric Costamagno Head of Agency Office & Industrial Marseille / Aix-en-Provence +33 (0)4 91 25 46 46 eric.costamagno@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 2018 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés