La nue-propriété temporaire en parts de SCPI

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1 ET SI NOUS AVIONS LA SOLUTION POUR VOTRE RETRAITE? Dans le dernier dossier que nous avons mis à votre disposition sont établis tous les critères auxquels un produit retraite doit satisfaire pour être efficace et vous assurer des revenus complémentaires confortables lors de votre départ en retraite. Apparemment, aucun placement financier ne s y prête adéquatement et les français aspirent à trouver un produit retraite plus adapté que ceux actuellement sur le marché dans le but d accroître leur épargne en ce sens, pour ceux qui préparent déjà leur retraite, ou en vue de débuter une stratégie retraite, pour ceux qui n ont pas encore pris leurs dispositions. En ce qui nous concerne, nous souhaitons vous faire part de la solution que nous préconisons depuis déjà plus de 8 ans à nos clients : La nue-propriété temporaire en parts de SCPI Sans doute ce terme est-il obscur pour vous. C est pourquoi, avant de vous présenter les raisons pour lesquelles nous considérons que cette solution patrimoniale répond parfaitement aux exigences d un produit retraite, nous allons l éclaircir pour vous. Ususphère - Dossier : «Et si nous avions la solution pour VOTRE retraite? Version longue» Novembre

2 QU EST-CE QUE LE DEMEMBREMENT TEMPORAIRE DE PROPRIETE? Le démembrement de propriété consiste à diviser la propriété, c est-à-dire à répartir les droits entre deux personnes : Le nu-propriétaire qui dispose du bien (propriétaire des murs) L usufruitier qui jouit du bien et en perçoit les fruits (y habite ou touche les loyers) Lorsqu un bien est démembré, il l est toujours pour une durée limitée. Par exemple, dans le cas d une succession ou d une donation, on dit que le démembrement est viager. En revanche, lorsque le démembrement est dit temporaire, et ce sera le cas pour nous, cela veut dire qu il s éteindra à une date définie contractuellement par le nu-propriétaire et l usufruitier lors de la signature du contrat (en général, le démembrement temporaire se fait sur une durée comprise entre 5 et 12 ans). A cette date-là, lors de l extinction du démembrement, le nu-propriétaire devient pleinpropriétaire du bien, ce qui veut dire qu en plus d en être le propriétaire, il en percevra désormais les revenus ou en obtiendra la jouissance, droit détenu par l usufruitier pendant la durée du démembrement. QU EST-CE QU UNE SCPI? Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier dont l objectif est l acquisition et la gestion d un patrimoine immobilier locatif. Pour ce faire, elle collecte de l argent auprès d investisseurs, particuliers ou entreprises. En échange, les investisseurs, dits «associés», seront propriétaires d un nombre de parts défini par le montant de leur investissement. Avec l argent collecté, la SCPI acquiert des biens, puis redistribue les loyers ou les avantages fiscaux (selon qu il s agisse de SCPI de rendement ou de SCPI de défiscalisation) aux associés. EN QUOI CONSISTE LA SOLUTION QUE NOUS VOUS PROPOSONS? L investissement en démembrement temporaire en parts de SCPI permet au nu-propriétaire et à l usufruitier d acquérir des parts de la SCPI, et donc une partie des murs des biens locatifs dans lesquels la SCPI a investi. Le démembrement de propriété permet aux deux parties d acheter des parts de la SCPI avec une décote, puisque se partageant le coût. Cette décote se fait selon des clés de répartition déterminées sur la base d un calcul économique et en fonction de la durée de démembrement que les parties auront choisie. Par exemple, si le montant de l investissement est de , et que le nu-propriétaire et l usufruitier se sont entendus sur une période de démembrement de 10 ans, le nupropriétaire s acquittera de 65,05 % du prix de vente des parts, soit 65050, et l usufruitier paiera le solde, soit (34,95%). Pendant la durée du démembrement, c est l usufruitier qui percevra les loyers de la SCPI. Le nupropriétaire, quant à lui, ne touchera rien. En revanche, les parts détenues en nue-propriété ne rentrent pas dans la base taxable de l ISF, puisqu elles ne génèrent pas de revenus. A l extinction Ususphère - Dossier : «Et si nous avions la solution pour VOTRE retraite? Version longue» Novembre

3 du démembrement, le nu-propriétaire deviendra plein-propriétaire propriétaire de l intégralité des parts de SCPI et en percevra dès lors les revenus. Le nu-propriétaire est généralement un contribuable en activité, imposé sur les revenus et/ou le patrimoine, n ayant pas besoin de revenus complémentaires immédiats mais cherchant à valoriser efficacement un capital ou une épargne, par exemple dans le but de se préparer des revenus complémentaires pour sa retraite te (il pourra alors faire coïncider la durée du démembrement temporaire avec l année supposée de son départ en retraite). Voyons maintenant en quoi la nue-propriété temporaire en parts de SCPI satisfait aux critères d un produit d épargne retraite idéal. LE PLACEMENT DOIT CORRESPONDRE RESPONDRE A UN ACTIF REEL ET TANGIBLE. Les SCPI investissent dans des biens immobiliers, réels et tangibles. Ce type de placement est qualifié de «Pierre Papier» : on réalise un placement financier ayant de l immobilier pour support. Une SCPI permet d investir sans souci de gestion locative. Il en existe différents types, mais ce sont les SCPI de rendement qui retiennent notre attention dans le cadre du financement de la retraite. Les SCPI de rendement investissent dans un patrimoine immobilier principalement composé d immeubles de bureaux, de murs de commerces, ou d entrepôts. Ces locaux sont loués à des entreprises, commerçants ou administrations, permettant de maintenir un niveau de vacance locative relativement faible. Ce qui permet notamment de garantir des loyers constants et réguliers. LE PLACEMENT NE DOIT PAS ETRE CONSTITUE DE DETTE. Les SCPI réalisent des acquisitions immobilières en ne faisant que rarement appel au crédit, ce qui répond à ce critère. LE PLACEMENT DOIT ENGENDRER UN RENDEMENT NET APRES FISCALITE SUPERIEUR A L INFLATION. L acquisition de parts de SCPI se révèle être un placement attractif car proposant un taux de rendement compris entre 5 % et 8 %, et particulièrement sur le long terme. Ususphère - Dossier : «Et si nous avions la solution pour VOTRE retraite? Version longue» Novembre

4 Depuis les années 1990 en France, l inflation n a jamais excédé plus de 3,5 % 1, ni 2,1 % depuis les dix dernières années. De plus, l investissement en nue-propriété ne générant pas de revenus pendant la durée de démembrement, le nu-propriétaire n est ni imposé à l impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, ni à l ISF pour le montant des parts de SCPI qu il détient. Ainsi, l investissement en parts de SCPI engendre un rendement net très intéressant, et d autant plus pour le nu-propriétaire pendant la durée du démembrement. A son extinction, lorsque le nu-propriétaire deviendra plein-propriétaire et percevra à son tour les loyers, il sera imposé à l IR pour ses revenus fonciers, en fonction du taux marginal d imposition dont il relèvera. Donc, l investissement en parts de SCPI reste très intéressant, car présentant un rendement net après fiscalité supérieur à l inflation, et beaucoup plus attractif qu un placement bancaire. LE PLACEMENT DOIT ETRE LIQUIDE ET DISPONIBLE. L investissement en SCPI est plus liquide que l immobilier traditionnel. En effet, si l on désire vendre un bien classique, cela peut, dans certains cas, prendre plusieurs mois. Pour les SCPI, la liquidité est assurée par un marché secondaire lorsque l on souhaite vendre ses parts. Quant à la disponibilité de l argent, il faut compter un mois environ. Cependant, il est important de garder à l esprit qu un investissement en SCPI se conçoit sur le long terme et que le but est de conserver ses parts le plus longtemps possible, au-delà du terme du démembrement, car c est à ce moment-là (lors de la détention des parts en pleine propriété) que le placement prendra tout son sens et permettra de vous verser des revenus complémentaires à votre départ en retraite en vue de pallier à la baisse de vos revenus. A noter toutefois que pendant la durée du démembrement la revente des parts est difficile. LE PLACEMENT NE DOIT PAS SOUFFRIR DE DIFFICULTE A LA REVENTE. Il existe deux catégories de SCPI : les SCPI à capital variable, et les SCPI à capital fixe. Lorsque l on souhaite revendre des parts de SCPI à capital variable, cela se passe très simplement étant donné que la SCPI a prévu le rachat de parts à un prix fixé à l avance. La liquidé est donc garantie, sauf en cas de crise. En effet, s il y a plus de vendeurs que d acheteurs, la SCPI pourrait éprouver quelques difficultés à racheter les parts des vendeurs rapidement. C est pourquoi, les SCPI à capital variable ont mis en place un fonds de remboursement pour faire face à ce type de situation, restant néanmoins rare et limitée aux périodes de crises aigües comme celle de Concernant les SCPI à capital fixe, le rachat des parts n est pas prévu par la SCPI. Il existe en revanche un marché secondaire sur lesquels on retrouve des acheteurs et vendeurs potentiels de parts. La liquidité est donc également assurée et la durée nécessaire pour vendre ses parts est actuellement estimée à un mois. En somme, l immobilier locatif via l acquisition de parts de SCPI se révèle plus aisé à la revente qu un immobilier classique, davantage chronophage dans certains cas. 1 Source : Ususphère - Dossier : «Et si nous avions la solution pour VOTRE retraite? Version longue» Novembre

5 LE PLACEMENT NE DOIT PAS ETRE COMPLEXE. Les placements complexes font surtout référence aux produits dérivés et à certains types de fonds ou d actions que l on peut trouver sur les marchés financiers. L investissement en SCPI proposant comme sous-jacent de l immobilier, l on peut affirmer que le placement que nous vous proposons n est pas qualifié de complexe. LE PLACEMENT DOIT REDUIRE AU MAXIMUM LE RISQUE DE PERTE EN CAPITAL. Bien évidemment, le risque zéro de perte en capital n existe pas. Comme il s agit d un placement immobilier, le nu-propriétaire n est pas à l abri de voir la valeur des parts qu il détient diminuer dans le temps, en raison d un marché de l immobilier défavorable. Cependant, un patrimoine immobilier dispose d un avantage concurrentiel redoutable : étant donné que c est un actif réel et concret, il aura toujours de la valeur, même dans un contexte de crise. Peut-on en dire autant de vos actifs financiers ou monétaires? Aussi, il est important de préciser que le marché des SCPI est fortement réglementé et contrôlé par l Autorité des Marchés Financiers (autorité compétente pour réguler les marchés financiers) et qu il ne semble pas y avoir de bulle spéculative sur le marché de l immobilier professionnel, ni en France, ni en Europe. D autre part, l éventualité d une baisse des revenus existe aussi, l évolution des loyers des SCPI étant indexée sur celle des loyers sur les marchés immobiliers. Or, historiquement, le cas d une baisse de loyers des SCPI est rare et surtout limitée en termes d amplitude. A titre d exemple chiffré, sur un démembrement temporaire de 12 ans, il faudrait que la valeur des parts de SCPI chute de 32 % pour que la rentabilité de l investissement en nuepropriété soit nulle. De même, les loyers des SCPI devraient chuter de 39 % pour que la rentabilité locative de l investissement en nue-propriété (après le terme du démembrement) soit équivalente à celle d un investissement en pleine propriété, ce qui revient à supprimer l avantage alloué par la décote. Autrement dit, pour qu un investissement en nue-propriété de parts de SCPI ne soit pas rentable et présente un réel risque de perte en capital, il faudrait que les conditions du marché soient extrêmement désastreuses. LE PLACEMENT DOIT PRESENTER UN COUPLE RISQUE-RENDEMENT INTERESSANT. Comme nous l avons précédemment évoqué, l investissement en parts de SCPI propose un rendement compris entre 5 % et 8 %. De plus, fait important, l immobilier et donc les parts de SCPI sont susceptibles de se valoriser chaque année, offrant un supplément de plus-value pour le nu-propriétaire lorsqu il deviendra plein-propriétaire des parts. Ainsi, si l on reprend l exemple d un investissement de pour un démembrement temporaire fixé à 10 ans, au terme de ce démembrement le nu-propriétaire récupérera la valeur en parts du montant qu il a investi initialement, , à laquelle s ajoute la valeur en parts du montant investi par l usufruitier, soit , plus encore le montant de revalorisation des parts. En supposant que les parts de SCPI se revalorisent à un rythme moyen de 1 % par année 2, le nu-propriétaire récupérera donc les parts de SCPI en pleine propriété pour un montant 2 Moyenne des taux de revalorisation des parts de SCPI immobilier d entreprise : 3,2 % sur les quinze dernières années 2,6 % sur les dix dernières 1,3 % pour les cinq dernières Source : Ususphère - Dossier : «Et si nous avions la solution pour VOTRE retraite? Version longue» Novembre

6 total de ( actualisés au taux de 1 % sur 10 ans), réalisant ainsi une plus- value financière de ( ). Auxquels viennent également s ajouter les loyers que le nu-propriétaire percevra à l extinction du démembrement Le point ci-dessus explique par ailleurs pourquoi le risque en capital d un tel placement est considérablement limité. Notons également que l investissement en SCPI est un placement davantage sécuritaire que celui en Bourse étant donné que les prix de l immobilier sont largement moins volatils que ceux des actions. Nous pouvons donc affirmer que le couple risque-rendement offert par le placement en SCPI est très intéressant : il garantit un risque modéré pour un rendement plus que confortable, dont peu d autres placements peuvent se vanter. LE PLACEMENT NE DOIT PAS ETRE SOUSCRIT POUR DES RAISONS FISCALES UNIQUEMENT. Nous avons vu ensemble que l acquisition en nue-propriété de parts de SCPI permettaient d une part, d échapper à la base taxable de l ISF, et d autre part à l imposition de l IR dans la mesure où aucun loyer n est perçu pendant la durée de démembrement temporaire. Cependant, cet investissement ne doit pas être perçu uniquement comme conférant des avantages fiscaux. Nous insistons sur le fait que la solution que nous vous préconisons l investissement en nue-propriété de parts de SCPI doit se concevoir sur le long terme et s inscrire dans l objectif patrimonial de se constituer des revenus complémentaires en vue de votre départ à la retraite. L acquisition de parts de SCPI doit nécessairement se concevoir sur le long terme. L appréciation éventuelle du prix de part sur une année a une signification relative. L analyse de cette évolution doit être réalisée en prenant en considération : les frais à la souscription de parts, en rapport avec la nature immobilière de l investissement. Ces frais à l entrée n ont pas la même importance relative pour un associé ayant investi de longue date et un autre ayant réalisé une souscription plus récente ; le fonctionnement du capital, fixe ou variable, qui conditionne la formation du prix vendeur. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque acquéreur, et est susceptible d être modifié ultérieurement par le législateur. Les avantages fiscaux ne doivent pas la seule motivation de votre investissement. Votre conseiller en gestion de Patrimoine est à votre disposition pour vous conseiller les placements qui correspondent le mieux à vos objectifs et votre situation. L investissement en parts de SCPI présente un risque en capital. L objectif de rendement n est pas garanti. Les performances passées ne présagent pas des performances à venir. Ususphère - Dossier : «Et si nous avions la solution pour VOTRE retraite? Version longue» Novembre

7 QUELS SONT CONCRETEMENT LES AVANTAGES ET LES CONTRAINTES DE L INVESTISSEMENT EN NUE- PROPRIETE TEMPORAIRE DE PARTS DE SCPI? POINTS FORTS NUE-PROPRIETE SCPI Effet de levier : achat des parts avec une décote, puis détention de la valeur des parts en pleine propriété à l issue du démembrement Absence de revenus pendant le démembrement (logiquement pendant la période d activité) donc pas d IR Perception de revenus lorsque détention de la pleine propriété (idéalement au départ à la retraite) revenus complémentaires Fiscalité avantageuse : non imposable à l ISF Revalorisation annuelle des parts Immobilier construction d un patrimoine Sortie possible en capital et/ou en revenus Transmission des parts de SCPI aux héritiers Donation possible des parts de SCPI Prise en charge de la gestion locative Accessibilité à de l immobilier avec des mises de fonds faibles Perception de revenus réguliers grâce à l étalement des échéanciers des baux Stabilité des locataires et donc maîtrise de la vacance locative Mutualisation des risques locatifs permise par la diversification géographique et typologique des locaux Rendement locatif attractif Cadres légal et réglementaire rigoureux Transparence de l information LIMITES NUE-PROPRIETE Pas de perception de revenus pendant la durée du démembrement Investissement sur du long terme Avant le terme du démembrement, la vente des parts ne peut se faire sans l accord des deux parties Ususphère - Dossier : «Et si nous avions la solution pour VOTRE retraite? Version longue» Novembre

8 Si vous souhaitez pouvoir comparer l investissement en nue-propriété temporaire de parts de SCPI avec d autres placements pour votre retraite, tels que le placement en assurance-vie, un contrat Madelin ou un investissement en pleine propriété en parts de SCPI, nous vous invitons à consulter sur notre site (blog) l article «Le dilemme de Monsieur Robert». Nous sommes à votre disposition pour répondre à vos éventuelles questions, vous aider à construire votre stratégie retraite, ou tout simplement pour discuter du sujet avec vous. Antoine HEBERT USUSPHERE 8, boulevard d Anvers STRASBOURG contact@ususphere.com Ususphère - Dossier : «Et si nous avions la solution pour VOTRE retraite? Version longue» Novembre