Lettre de l Observatoire de l Habitat Programme Local de l Habitat du Val Maubuée

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1 Champs-sur-Marne, Croissy-Beaubourg, Emerainville, Lognes, Noisiel, Torcy Lettre de l Observatoire de l Habitat Programme Local de l Habitat du Val Maubuée L édito Le PLH du Val Maubuée, adopté par le comité syndical du SAN en 2007, définit la politique de l habitat de l agglomération, pour une période de 6 ans ( ). Dans ce cadre, il était prévu de créer un observatoire de l habitat et de se doter, ainsi, d un outil objectif permettant d affiner notre connaissance de l habitat et de suivre ses tendances d évolution. L observatoire est maintenant opérationnel. Il contribuera à définir ou réorienter les priorités d interventions portant sur l habitat de notre territoire. Pour le construire, nous avons invité des partenaires - services logements des communes, organismes d HLM, associations d insertion par le logement, syndics de copropriétaires, CAF, DDEA, Département - à croiser leur regard sur les spécificités de l habitat du Val Maubuée. Cette confrontation de points de vue nous a permis de dépasser la seule lecture statistique de l habitat et d enrichir le contenu de l observatoire. Fruit de ce partenariat, nous avons le plaisir de vous présenter le premier numéro de la lettre de l observatoire de l habitat du Val Maubuée. D une périodicité annuelle, nous espérons que cette lettre saura susciter votre intérêt, dans l esprit d une démarche collective au service de l habitat et des habitants du Val Maubuée. Michel RICART, Président du SAN Michel BOUGLOUAN, Vice-président chargé de l'habitat Lettre de l Observatoire de l Habitat - Février N 1

2 Un PLH visant la production de 395 logements par an Soit logements entre 2007 et 2012 Avec logements en programmation, l objectif quantitatif du PLH devrait en théorie être tenu à l horizon En revanche, un décalage important est attendu quant à la ventilation par type de produits : l objectif de locatifs sociaux familiaux (hors logements spécifiques type résidences sociales, logements étudiants etc.) semble difficilement tenable au regard des projets connus l offre en résidences étudiantes sera plus de deux fois supérieure à l objectif du PLH sur les autres segments, la production devrait être conforme aux attentes du PLH habitants en 2006, mais des départs croissants Un net ralentissement de la croissance démographique Après une période de très forte augmentation de la population, soutenue par la création de la Ville Nouvelle, les années 90 puis le début des années 2000 marquent un ralentissement de la croissance du Val Maubuée. Le contexte départemental et de grande couronne parisienne reste pourtant plutôt dynamique. Ce ralentissement est lié au déficit migratoire (plus de départs que d arrivées) que le solde naturel toujours positif (plus de naissances que de décès) arrive de moins en moins à compenser. La taille des ménages poursuit sa baisse et génère des besoins en logement La taille des ménages est importante sur le Val Maubuée : 2,80 personnes par foyer en moyenne (contre 2,65 en Seine-et-Marne et 2,31 en France). Toutefois, elle diminue fortement du fait des décohabitations des jeunes, des divorces et séparations, du vieillissement de la population... Cette diminution de la taille des ménages implique des besoins en logements supplémentaires pour maintenir le même nombre d habitants.

3 Une disparité des niveaux de ressources Le revenu moyen par foyer fiscal s élève par an, soit l équivalent de nets par mois. Ce montant se situe dans la moyenne nationale mais en deçà des revenus déclarés dans le département et la région. A noter que 34% des foyers fiscaux déclarent à peine plus d un SMIC et que 39% ne sont pas imposables. La part des ménages qui pourraient prétendre à un logement locatif social est un autre indicateur du niveau de ressources : 77% des ménages sont concernés. Favoriser la production de petites typologies pour répondre aux besoins importants de décohabitation, mais veiller également à développer une offre de logements familiaux, à prix abordable, pour les ménages. Un rythme de construction en baisse 253 logements neufs construits en moyenne chaque année depuis 2000 A ce rythme, à peine plus de logements ont été livrés depuis 2000 sur le territoire. C est moins que le seuil de construction identifié dans le cadre du SCOT nécessaire au maintient du nombre d habitants (Point mort de 260 logements par an). Le nombre de logements construits chaque année est irrégulier et essentiellement porté, ces dernières années, par la production privée. Ces dernières années aucun logement social familial n a été livré sur les communes du Val Maubuée. Construire davantage de logements pour enrayer le déclin démographique engagé sur la plupart des communes et renforcer les centralités, en lien notamment avec les capacités d accueil des équipements publics. Lettre de l Observatoire de l Habitat - Février N 1

4 Le marché de l accession à la propriété Des possibilités sur le marché de la revente Le marché de la revente est un segment extrêmement dynamique (766 appartements et 351 maisons vendus en 2007), l équivalent de près de quatre fois le volume de logements construits la même année. Si les prix médians sont de l ordre de : en collectif (2 650 /m² dans la moyenne Seine-et-Marnaise), en individuel. Le marché de la revente offre un large panel de produits (et donc de prix) accessibles à différentes catégories de ménages, y compris les primo-accédants Un marché attractif pour les ménages franciliens Le profil des acquéreurs de biens immobiliers sur le Val Maubuée témoignent d un marché : attractif pour les acheteurs franciliens : 60% des acquéreurs ne vivaient pas sur une des communes du Val Maubuée, la moitié d entre eux étant originaires de la petite couronne parisienne. abordable pour les jeunes ménages : 35% des acquéreurs ont moins de 30 ans et sont donc probablement primo-accédants. A l échelle du grand bassin parisien, le territoire du Val Maubuée fait donc figure d un marché encore accessible, notamment pour un premier achat. Le marché du neuf, un segment couteux Le marché du neuf (appartements et maisons clés en main) est beaucoup plus restreint (192 appartements et 12 maisons vendus en 2007) et davantage concentré sur des produits standards de moyenne gamme. Il faut compter pour un appartement neuf, soit un prix équivalent à l ancien pour les 2 et 3 pièces ; pour une maison neuve. Ces biens, en neuf, ne s adressent pas en priorité aux ménages du territoire mais restent attractifs pour des acquéreurs extérieurs, du département ou de la petite couronne parisienne. Comme au niveau national, la crise immobilière de a directement impacté le marché privé du Val Maubuée. Le SAN enregistre des retards dans les mises en chantiers programmées et certaines communes annoncent un recul des droits de mutation (liés à la baisse du volume des transactions).

5 Une offre locative privée restreinte et plutôt chère Une offre locative privée restreinte et plutôt chère au regard des revenus des ménages Seulement 13% des ménages du Val Maubuée sont locataires d un bailleur privé. Ils occupent pour la plupart des logements d un bon niveau de confort, mais plutôt couteux au regard de leurs ressources. En effet, quatre locataires du privé sur cinq pourraient prétendre à un logement social au regard de ses revenus. Pourtant les prix pratiqués dans le privé restent élevés, autour de 15,2 /m² en moyenne. Il faut compter pour une relocation : autour de 720 pour un T2 de 44 m² ; autour de 870 pour un T3 de 66 m². Une hausse des prix de 6,8% entre 2007 et 2008 Cette augmentation a été plus marquée que celle enregistrée dans le département et que la hausse de l année précédente (+2,8% entre 2006 et 2007). Veiller à ce que l offre produite par le marché privé réponde véritablement à la demande locale, notamment en termes de prix et de taille des logements pour permettre aux ménages du territoire désirant acquérir, de poursuivre leur parcours résidentiel sur l agglomération. Lettre de l Observatoire de l Habitat - Février N 1

6 Un parc social important mais très tendu Plus de logements locatifs sociaux Le Val Maubuée dispose d un parc social conséquent, géré par une vingtaine de bailleurs. Il concerne 38% des résidences principales. Ce parc est essentiellement issu des années et composé de logements de typologies moyennes : deux logements sur trois sont des T3-T4. Le loyer moyen s élève à 5,3 /m² habitable, auquel il faut ajouter les charges (de quelques centimes, à 2 dans certains patrimoines en collectif). Un segment de plus en plus tendu Malgré une offre importante, le parc social du Val Maubuée est de plus en plus saturé, comme l illustre les différents indicateurs de fonctionnement : un taux de rotation faible et en baisse (- 11% par an depuis 2005): 7,22% en 2007 ; une vacance quasi nulle : 2,01% en 2007 et 0,75% de vacance de plus de 3 mois. Cette tension n est pas sans lien avec le manque de logements sociaux dont font état les territoires voisins. De nombreuses demandes locales En 2007, sur les demandes actives enregistrées par la Préfecture dans le département, demandes concernent le territoire du Val Maubuée (soit 9,5%). Plus de la moitié d entre elles sont des nouvelles demandes formulées au cours de l année. Le profil des demandeurs traduit le besoin important de décohabitation des jeunes sur le Val Maubuée : 71% des demandeurs vivent déjà sur le territoire ; 24% des demandeurs ont moins de 30 ans ; 34% des demandeurs sont des personnes seules ; 20% gagnent moins de 1000 /mois.

7 Une offre dédiée aux publics en difficulté saturée Un dispositif d hébergement étoffé mais saturé Avec environ 70 places d hébergement d urgence d insertion et de logements temporaires réparties en CHRS (Centre d Hébergement et de Réinsertion Sociale) et ALT (Allocation Logement Temporaire), le Val Maubuée est en conformité avec les objectifs de la loi DALO (1 place pour 2000 habitants, soit 43 places). Un rayonnement au-delà du Val Maubuée Depuis la mise en place de cette loi, les associations œuvrant sur le territoire doivent pallier le manque de structures sur les agglomérations limitrophes en accueillant des ménages extérieurs. Elles peinent ainsi de plus en plus à répondre à la demande locale, dans des dispositifs déjà engorgés faute de solutions de sorties suffisantes dans le parc social du bassin d habitat. Construire plus de logements locatifs sociaux, en respectant a minima les objectifs fixés dans le PLH (voire davantage) pour : - fluidifier le parc locatif social ; - désengorger les structures d hébergement, saturées faute de solution de sorties pour le ménages. Alerter les territoires voisins des fortes attentes que porte le SAN Val Maubuée à leur égard quant au devoir de solidarité en faveur du logement social Un parc de logements récent, mais qui vieillit Un parc de logements qui montre déjà des signes de vieillissement Caractéristique de la Ville Nouvelle, le parc de logements présente la particularité d avoir été construit de façon massive sur une courte période, essentiellement entre 1975 et Ce développement rapide s est parfois fait au détriment de la qualité du bâti et si le parc est plutôt récent, il montre déjà des signes de vieillissement (en particulier en termes de déperdition énergétique). Toutefois, seul 1% des résidences principales est jugé d état médiocre à très médiocre selon le cadastre. La première opération de démolition / reconstruction de logements sociaux, sur notre territoire, initiée en 2002 à Champs sur Marrne sur un programme ayant moins de 25 ans est en voie d achèvement. Lettre de l Observatoire de l Habitat - Février N 1

8 Une vacance faible qui continue de diminuer Avec logements vacants en 2007, soit 4% du parc de logements, le gisement apparait ténu. D autant que cette vacance est essentiellement conjoncturelle et par conséquent difficile à réutiliser. En effet : deux logements vacants sur trois sont en bon état ; 69% des logements vacants le sont depuis moins d un an. Il s agit donc de logements qui seront très probablement rapidement remis sur le marché, sans que la collectivité n ait besoin d intervenir. Travailler sur la performance énergétique des logements, véritable enjeu pour la remise à niveau du parc et la maîtrise des charges pour les ménages. Socio-démographie Nombre d habitants en 2006 (INSEE) Taux de croissance annuel depuis 1999 (INSEE) +0,12% Taille des ménages 2006 (INSEE) 2,80 Revenu annuel moyen par foyer fiscal en 2007 (DGI) Part des ménages éligibles au logement social (Filocom) 77% part des ménages éligibles au logement intermédiaire PLS 14% Les chiffres clés Parc de logements Parc de logements en 2007 (Filocom) Part des logements en collectif en 2007 (Filocom) 71% Part des logements de 3 et 4 pièces en 2007 (Filocom) 55% Part des propriétaires en 2007 (Filocom) 50% Part des locataires du privé en 2007(Filocom) 13% Part des locataires du social en 2007(Filocom) 36% Part des logements vacants en 2007 (Filocom) 4% Part des résidences principales inconfortables (Filocom) 1% Dynamique de marché privé Rythme de construction depuis logements par an dont en collectif 81% Prix de vente des appartements neufs en 2007 (Bien) 187 K Prix de vente des appartements anciens en 2007 (Bien) 184 K Prix de vente des maisons neuves en 2007 (Bien) 330 K Prix de vente des maisons anciennes en 2007 (Bien) 275 K Loyers moyens dans le parc locatif privé (Clameur) 15,2 /m² Fonctionnement du parc social Nombre de logements sociaux en 2008 (SRU) part des résidences principales (SRU) 38% Taux de rotation en 2007 (EPLS) 7,22% Taux de vacance en 2007 (EPLS) 2,1% dont vacance de moins de 3 mois) 0,75% Loyers moyens hors charge en surf. habitable (EPLS) 5,3 /m² La Lettre de l Observatoire de l Habitat est une publication du SAN de Marne-la-Vallée/Val Maubuée Directeur de publication : Michel Ricart Directeurs délégués : Michel Bouglouan et Philippe Aumard - Coordination : Laurence Fieschi-Mège et Laurence Lassalvy Rédaction : Bureau d études Codra. Conception graphique/maquette : Georges Labatut - Photo : Myriam Tisserand - Impression SAN, 500 ex février N 1 SAN - 5 place de l Arche Guédon, Marne-la-Vallée Cedex 1 - Tél Télécopie Mél. san@san-valmaubuee.fr -