CENTRE COMMERCIAL DE LA ROQUE. Cahier des charges

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1 CENTRE COMMERCIAL DE LA ROQUE Cahier des charges Juillet 2013

2 Contexte et objectifs de l opération Eléments de contexte général Idéalement situé aux limites des franges franciliennes et à proximité du bassin de vie des agglomérations rouennaise et caennaise, le territoire du Grand Evreux Agglomération concentre une population de habitants (données 2011). Il regroupe 37 communes dont une ville centre de habitants inscrite dans un pôle urbain de plus de habitants, et jouant un rôle d animation pour une aire urbaine de près de habitants. Le Grand Evreux Agglomération constitue le pôle commercial dominant de l Eure, et bénéficie d une attractivité qui va au-delà du département. Le chiffres d affaire réalisé par les commerces du territoire est ainsi estimé à 610 M d. La zone de chalandise non alimentaire du pôle d Evreux est quant à elle évaluée à habitants environ. Le dynamisme de l offre existante se caractérise en outre par un 2

3 taux d évasion modéré (8 % pour les commerces alimentaires, 16 % pour les commerces non alimentaires). L armature commerciale actuelle repose sur des polarités de trois types : - le centre commercial du Long Buisson, pôle majeur de l agglomération, organisé autour d un hypermarché alimentaire et d un ensemble commercial diversifié ; - des pôles secondaires répartis principalement sur la commune d Evreux, à rayonnement limité ; - le centre-ville d Evreux, en cours de mutation, et dont le rayonnement est en cours de renforcement. La prospective réalisée en 2012 dans le cadre du schéma départemental d aménagement commercial de l Eure conduit par la Chambre de Commerce et d Industrie estime par ailleurs que la dépense commercialisable totale pourrait croître de 869 M d à horizon 2022 à l échelle du département, dont 135 M d pour le seul secteur de l équipement de la maison. A l échelle du GEA, l augmentation de la dépense commercialisable pourrait atteindre 103 M d au total tous secteurs confondus, dont une part importante sur le segment de l équipement de la maison aujourd hui confronté à une problématique d évasion commerciale. Les orientations du schéma départemental d équipement commercial de l Eure visent à conforter la fonction actuelle des pôles de l agglomération d Evreux et ciblent des orientations de développement sur les achats exceptionnels et spécialisés, en accompagnement d une recherche d attractivité commerciale. Parallèlement, le Grand Evreux Agglomération a souhaité dans le cadre de son Livre Vert se doter d un projet de développement volontariste, en vue d atteindre habitants en Ce projet sera décliné dans le Programme Local de l Habitat et le Schéma de Cohérence Territoriale dont la révision concomitante est en cours et qui intègre une Approche Environnementale de l Urbanisme. Dans le même temps, le GEA a engagé une démarche d élaboration de son Plan Stratégique de développement Economique (PSDE). L objectif est de construire une visée stratégique à long terme (15 ans) d une part, et un plan de développement opérationnel à court et moyen terme d autre part (5 ans). Le PSDE s appuie sur l identification des pistes de développement local et des relais de croissance porteurs sur les principales filières du territoire. Il s agit d un travail d analyse prospectif sur les nouveaux marchés pour permettre au Grand Evreux Agglomération de focaliser ses actions sur les filières et pôles de compétitivité porteurs d avenir pour le territoire. A court et moyen terme, il s agit de mettre en œuvre une politique à visée opérationnelle avec pour objectif d identifier 3 réseaux de valeurs susceptibles de permettre d atteindre un objectif de chiffre d affaires de 100 millions d euros en 5 ans pour chacune. L objectif du PSDE à cet horizon est de sédentariser des activités et des emplois. 3

4 Le GEA est enfin doté d un Plan de Déplacements Urbains volontaire qui vise à privilégier les modes de transport alternatifs et une politique de livraison raisonnée. A l échelle de l agglomération, le secteur dit Grand Ouest présente un caractère stratégique majeur à moyen et long terme. Le Grand Evreux y projette une opération d ensemble multifonctionnelle mêlant habitat, équipements et activités économiques sur une surface totale de près de 220 hectares. Le ciblage dans le SCOT de ce secteur de développement à fort potentiel, en grande partie maîtrisé par la puissance publique, et bénéficiant de la présence d équipements et d infrastructures structurants (RN 13 vers Lisieux et Caen, déviation sud-ouest d Evreux), doit participer à un rééquilibrage des polarités à l échelle de l agglomération. Les futures fonctions projetées se répartissent comme suit : - une ZAC à vocation d habitat, d équipements et d activités, d une surface totale de 94 hectares, organisée autour d un centre hospitalier intercommunal existant rayonnant sur un territoire de santé de habitants (ZAC de Cambolle sur les communes d Evreux et Parville) ; - un espace de développement à vocation d habitat et d équipement, sur une surface de 50 hectares environ libérée par la déviation sud-ouest en continuité d un cœur de bourg existant (commune de Parville) ; - un espace de développement à vocation économique d environ 85 hectares comprenant un parc d activités de 60 hectares et un parc commercial de près de 25 hectares, au lieu dit «La Roque» Ces premiers éléments de programmation doivent être repris et précisés dans le cadre de la révision du Schéma de Cohérence Territoriale. L objet de ce présent cahier des charges est la cession des 25 ha précités au lieu dit «La Roque», dont le GEA est aujourd hui propriétaire (voir périmètre exact sur la carte «Propriétés foncières»), dans l objectif qu un opérateur privé y réalise un parc d activités commerciales. Compte-tenu du contexte qui vient d être exposé, le GEA entend toutefois privilégier à cet égard, au-delà du seul prix d achat qui lui sera proposé, le choix d un acquéreur désireux de réaliser une opération d aménagement commercial de qualité et, plus précisément, celui dont le projet lui semblera le mieux répondre aux objectifs d un développement commercial équilibré de l agglomération, tels que ceux-ci sont exposés ci-après. 4

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6 Description du site Le site de la Roque est situé sur le plateau nord-ouest d Evreux, en entrée d agglomération, sur les communes de Gauville et Parville. Il s adosse à une zone d activités existante à l ouest et une zone d habitat au nord. Il se situe à proximité du cœur de bourg de Gauville la Campagne, dont il est séparé par la voie verte, infrastructure dédiée aux modes doux. Le site est facilement accessible depuis Evreux par la RN 1013 et depuis l ouest de l agglomération par la RD 613 vers Caen. Cette accessibilité sera en outre renforcée à terme par le projet de déviation sud-ouest, dont le premier segment a été réalisé (déviation de Parville) et qui permettra à moyen terme de relier la RN 13 entre Paris et Caen et la RN 154 entre Rouen et Orléans. L amélioration de ces infrastructures est donc susceptible d avoir un effet levier déterminant pour capter des flux extérieurs au territoire. 6

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9 Objectifs poursuivis par le GEA Le GEA souhaite voir se développer par une personne privée, sur le site de la Roque, un parc commercial d envergure départementale susceptible de participer au rééquilibrage des polarités commerciales sur son territoire. Les objectifs de cette opération ont été arrêtés par délibération du Conseil d agglomération en date du 28 juin Ils se concentrent autour des priorités suivantes : Equilibrer, structurer et élargir l offre commerciale du territoire GEA ; Assurer le maintien et la pérennité des activités existantes sur le secteur ; Anticiper les retombées économiques à attendre du désenclavement induit par les aménagements routiers à moyen terme ; Répondre à l intérêt et la demande manifeste (et continue au fil des ans) des acteurs privés endogènes et exogènes au territoire. Enjeux d aménagement Le projet devrait être construit autour des priorités suivantes : - la mise en œuvre d une véritable démarche de qualité architecturale : définition d un projet constructif uniforme et d un concept architectural innovant (geste architectural) valorisant l entrée d agglomération ; - le respect de critères de performance environnementale : performance énergétique, techniques de constructibilité (utilisation de matériaux à faible impact environnemental), traitement intégré des eaux pluviales, principes de végétalisation, accessibilité, intégration des modes doux - l importance accordée à l intégration paysagère : maintien des perspectives paysagères depuis et vers le site, traitement des interfaces et espaces de contact de l opération notamment à proximité du tissu résidentiel existant. Modalités opérationnelles Cet appel à projets doit permettre de céder le foncier à un opérateur susceptible de porter l opération, principalement à celui qui répondra le mieux aux attentes et objectifs du GEA et des communes concernées. La consultation à engager par le Grand Evreux Agglomération lui permettra en outre de faire le choix du meilleur parti d aménagement et de s assurer des modalités de mise en œuvre opérationnelle : vision du «produit final» et définition du programme proposé ; mode opératoire associé ; calendrier prévisionnel de réalisation. 9

10 Etat des contraintes - points particuliers Etat des contraintes archéologiques En vue de garantir à l opérateur un terrain libéré des contraintes relatives à l archéologie, le GEA a fait procéder en janvier 2013 à un diagnostic préalable, qui n a pas mis au jour de vestiges d intérêt et qui ne devrait pas être suivi de fouilles, dans l attente du rapport définitif du Préfet de Région. Ce point sera confirmé aux candidats ultérieurement. Etat des contraintes règlementaires - classement dans les documents d urbanisme communaux Le site de la Roque est repéré dans les Plans Locaux d Urbanisme en vigueur sur les communes de Gauville et Parville comme zone de réserve foncière destinée au développement économique. Cette zone doit faire l objet avant la fin 2013 d une modification qui permettra la réalisation du projet. 10

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12 Orientations Volet aménagement Principes d aménagement Composition Optimiser le foncier dans la configuration du parcellaire Garantir l équilibre du parti d aménagement Assurer la qualité de traitement des interfaces avec les tissus urbains existants, et les interfaces paysagères de l opération pour les limites extérieures et intérieures Garantir la qualité du traitement des espaces communs par : la performance environnementale des matériaux utilisés (utilisation de bois certifié, plastique recyclé ) la performance du réseau d éclairage : possibilité de gestion différenciée selon les usages et les lieux (niveau d éclairement, horaires d éclairage ) Accessibilité Définir des conditions d accessibilité adaptées à l échelle du site et de son environnement en : o hiérarchisant et dimensionnent des voies en fonction des usages et des flux estimés : accessibilité marchandises, accessibilité personnes ; o valorisant et en prenant en compte des cheminements doux par une intégration au réseau viaire propre à l opération, en garantissant l accessibilité et la sécurité des usagers; o prenant en compte une desserte à court terme par un transport en commun en site propre (extension de ligne existante) et des espaces pouvant permettre l interconnexion entre le réseau de transport collectif et l opération. Assurer une gestion intégrée du stationnement : La problématique du stationnement sera traitée à l échelle de l ensemble de l opération afin de prendre en compte une analyse globale des besoins sur les différents modes utilisés ; Les espaces dédiés au stationnement bénéficieront d une intégration paysagère. 12

13 Identité visuelle du parc d activités Définir une identité visuelle cohérente Il pourrait être proposé une signalétique adaptée et en concordance avec celle aujourd hui déployée à l échelle du GEA Construction Proposer un concept architectural innovant valorisant l entrée d agglomération dans le respect du site, du contexte urbain et des objectifs définis. Proposer une composition architecturale uniforme et homogène Permettre la diversité dans les procédés constructifs et matériaux utilisés Garantir la qualité de traitement des espaces extérieurs privatifs Paysage Intégration environnementale et paysagère de l opération Assurer le respect des caractéristiques physiques du site Assurer l intégration paysagère de l opération Qualité du paysagement Permettre de garantir la cohérence des plantations à l échelle de l opération ; Mettre en œuvre une palette végétale pouvant favoriser : le choix d'essences locales adaptées aux usages susceptibles de jouer un rôle dans le maintien et le développement de la biodiversité ; le recours à des essences dotées d une capacité d adaptation au changement climatique. 13

14 Environnement Impact environnemental du futur projet Le projet présenté devra proposer les principes permettant de mettre en œuvre les orientations suivantes en matière de : - maîtrise des besoins énergétiques, notamment par une conception architecturale bioclimatique ; - possibilité d intégration des énergies renouvelables (production d eau chaude sanitaire par exemple ) ; - choix des matériaux (par exemple : matériaux sobres en énergie grise, matériaux renouvelables, adaptés à la durée de vie de l opération, matériaux pouvant permettre de réduire la pollution de l air intérieur ) - gestion des eaux pluviales : assurer la gestion des eaux pluviales à la parcelle, prévoir la possibilité de gestion des eaux pluviales par l emploi de techniques alternatives - gestion des déchets : assurer une gestion optimisée des déchets dans le cadre de l opération Une certification environnementale pourra à ce titre être proposée. Modalités opérationnelles Modalités opérationnelles Proposer un mode opératoire adapté aux objectifs définis et assurant le respect de l ensemble des orientations présentées ci-dessus 14

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16 Volet commerce Positionnement commercial Définition du programme Elargir l offre commerciale par le développement de nouvelles possibilités d achats de nature exceptionnelle et spécialisée Permettre l implantation d une ou plusieurs enseignes nationales leaders susceptibles de constituer des locomotives avec un effet d'accroissement de la zone de chalandise du Grand Evreux Développer un programme sur la base des orientations suivantes : Jardinerie ; Bricolage ; Sport/détente (exclusion de toute offre culturelle) ; Equipement de la maison (piscine, véranda ). Permettre l implantation de services annexes : possibilité d adjoindre en complémentarité sur site des activités nécessitant l installation de show-rooms Intégration de toute proposition ayant pour objectif de prendre en compte la possibilité pour les entreprises locales de bénéficier d un lieu d exposition «éphémère» et permettant de valoriser des savoirfaire locaux ou bien encore de les utiliser au service d entreprises, d habitants ou de manifestations ponctuelles thématiques. Chercher l innovation dans le concept commercial proposé Anticiper l évolutivité possible du site et l intégration du numérique au service de nouveaux usages à l ensemble des utilisateurs du site (salariés, clients, fournisseurs, gestionnaire /animateur du site ). Le pôle à aménager doit être considéré sous sa qualité de «lieu de vie» (ex : espace de covoiturage/parking relais (le cas échéant), signalétique dynamique, stationnement intelligent ). Une réflexion autour de la pertinence d un parc d activité inspiré du modèle «Smart City» est demandée, dans l optique d un maillage fluide et intelligent sur l espace d activités. 16

17 Articulation avec l offre existante aux différentes échelles du territoire Assurer un positionnement cohérent des activités commerciales à accueillir avec l échelon départemental Assurer une complémentarité avec le centre-ville d Evreux et les polarités existantes sur le territoire dans la nature de l offre proposée : prise en compte des pôles de centralité du territoire et des liens à structurer entre ce parc à vocation commerciale et le centre-ville d Evreux : l objectif ici du GEA est de favoriser une valorisation, quelle qu en soit la traduction possible, des activités commerciales présentes en centre-ville et dans les communes pôles de centralités précités. Le programme n a pas vocation à constituer un espace commercial généraliste qui puisse se poser en concurrent du centre commercial du Long Buisson. Assurer la préservation/pérennisation des activités existantes sur le site et l étude de leur parfaite intégration à un projet d ensemble valorisé Prendre en compte la présence d un hypermarché en proximité du centre-ville d Evreux et dont le développement attendu à moyen ou long terme pourrait nécessiter un accompagnement sur l ouest de l agglomération. Il est précisé que cette implantation d hypermarché ne s intègre pas au périmètre susvisé. Suivi de l opération Garantie de suivi de l opération Garantir la qualité des enseignes et du programme dans le temps Proposer les outils à mettre en œuvre à cette fin 17