SYNDICAT DE COPROPRIETE RÉSIDENCE DU PARC DE LA NOUE SYNDICAT PRINCIPAL 93 BAGNOLET

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1 SYNDICAT DE COPROPRIETE RÉSIDENCE DU PARC DE LA NOUE SYNDICAT PRINCIPAL 93 BAGNOLET DIAGNOSTIC FINANCIER ET DE GESTION EXERCICE 2003 RÉALISÉ PAR M JOSE BRAYANT ET BERNARD BEAUCOURT AVEC LE CONSEIL SYNDICAL LE 18 OCTOBRE 2004 LE 29 OCTOBRE 2004 LE 19 NOVEMBRE 2004 LE 18 FEVRIER 2005 AU CABINET MAIL ET A L'ANTENNE DE LA NOUE ARC - J.B. 05/09/08 Page 1

2 Avant-propos Le contrôleur a été accompagné dans son travail de diagnostic par Monsieur Desseroir, Président du Conseil syndicat et a eu une séance de travail avec le Vice Président, Monsieur Garcia et Monsieur Cauchy, représentants des entrepôts. Les pièces demandées au syndic ont été fournies. Le Gestionnaire, Monsieur Brieux et le personnel du cabinet ont apporté les réponses aux questions posées. La copropriété date de Le syndicat principal compte 614 lots se répartissant sur 6 bâtiments organisés en syndicats secondaires, comme suit : Bâtiment 1 : 60 lots gérés par le cabinet Mail Bâtiment 2 : 36 lots gérés par le cabinet Mail Bâtiment 3 : 97 lots gérés par le cabinet Mail Bâtiment 4 : 229 lots. Il s'agit d'un immeuble de grande hauteur (IGH) géré par le cabinet Loiselet & Daigremont Bâtiment 5 : 48 lots par le cabinet Gestrim SA Bâtiment 7 : 144 lots gérés par le cabinet Mail Notons que des entrepôts (deux niveaux) n'ont pas une entité juridique propre. Un autre bâtiment, le n 6 appartient à la ville de Bagnolet, mais est inoccupé. Les parkings sont disposés sur 3 niveaux. Notons enfin qu'un dernier ensemble connu sous le nom de l'îlot R, composé de trois lots en rez de dalle dont l'un appartient à la copropriété depuis le 29/07/2004 (ex-lot Hiram), est surplombé d'un ensemble de locaux résidentiels collectifs de 600 m² (et d'une terrasse de 272 m²) ne présentant pas de tantièmes à l'état descriptif de division : il s'agit d'un espace appartenant au syndicat des copropriétaires, loué gracieusement à la commune de Bagnolet depuis février 2003 : le centre Toffoletti. La copropriété fait partie d'une AFU intercommunale (Bagnolet et Montreuil), essentiellement pour de la gestion de voirie. Une procédure pour impayés de charges avait été faite par l'afu. Celles-ci ont été réglées ainsi que les frais de procédures qui restaient en suspend (2000 payés le 29/06/2004). Le syndicat principal est géré par le cabinet MAIL après un passage chez Villa entre 2000 et 2002 qui se solde par 4 procédures votées en AG du 30/06/2003 (transmission d'archives comptable, mode de répartition de l'eau, séparation des circuits ECS Bât. 4 et 5 et modification de la clé de répartition Travaux de compteurs entrepôts et étanchéité Ilot R). Les comptes sont tenus par période du 1er janvier au 31 décembre. Le syndicat principal gère aujourd'hui le chauffage et l'eau chaude sanitaire des entrepôts et de Toffoletti, l'eau froide de certains postes communs et les surpresseurs, l'électricité et le groupe électrogène, les 3 niveaux de parkings et le gardiennage, les deux niveaux d'entrepôts, les voies d'accès et dalles et les espaces verts. Cette gestion est assez complexe puisqu'elle fait intervenir 27 clés de répartition. Elle doit par ailleurs être ajustée avec les syndics des bâtiments 4 et 5, notamment avec le bâtiment 4 puisque c'est celui-ci qui avance les charges du contrat de travail du Chef d'équipe IGH. Des procédures ont régulièrement émaillé la vie de la copropriété en matière de transfert de charges ou autre. Les plus significatives sont le jugement du 2 juillet 2003 relatif à la répartition de charges de gardiennage, sécurité, box et emplacements de parkings ainsi que le jugement du 1 er juin 2004 relatif à l'affaire GFF (imputation d'eau aux millièmes au lieu d'une imputation sur relevé de compteurs divisionnaires). Rappelons enfin que la gestion de l'eau a été modifiée par l'introduction d'un mode de facturation par bâtiment depuis fin août 2003 (sauf pour le bâtiment 7 qui est complètement autonome). Les premières factures sont arrivées en novembre Pour autant, il ne s'agit pas d'une individualisation des contrats d'eau, comme nous pourrions le croire au sens de l'art. 93 de la loi SRU (loi n du ARC - J.B. 05/09/08 Page 2

3 13/12/2000). En effet, le projet de convention préalable à cette facturation par bâtiment, qui semble n'avoir jamais été signé, ne dégage pas le syndicat principal et les autres bâtiments en cas de non paiement d'une facture sur l'un d'entre eux. De nombreux problèmes se posaient sur les modalités d'imputation et de récupération l'eau froide avant cette facturation par bâtiment. Tous ne sont pas résolus à ce jour. L'habitat est assez hétérogène, plusieurs communautés vivant dans la copropriété, notamment une communauté asiatique et iranienne. Elle connaît par ailleurs un taux d'impayés de charges de % à fin d'exercice , ce qui est très alarmant et nécessite que l'on s'en préoccupe attentivement et avec méthode. Le Conseil syndical du syndicat principal est actif, mais des divergences de points de vue l'anime, notamment pour ce qui concerne les postes de gestion des entrepôts, le mode de répartition des charges et la vision des divers entités d'habitation et de commerces. Les manquements à la gestion du syndic viennent compliquer encore les choses. Pour autant, une forte cohésion du conseil syndical existe en matière de lutte contre l'utilisation illégale ou non réglementaires de certains entrepôts transformés en discothèque (locataire de l'entrepôt 15 C), en églises (locataire de l'entrepôt 22) ou encore en restaurant, mosquée et église coranique (entrepôt 12 SCI Les 2 rives). Des procédures doivent être lancées contre ces dérives. Elles coûtent cher à la copropriété et portent atteinte à l'image de la copropriété. A partir des comptes fournis à la date de l'audit, le présent diagnostic s'est attaché à : Réaliser une étude des charges sur l'exercice 2003 ; Faire une analyse des comptes de charges ; Faire une analyse de la situation des dettes et créances ainsi que la situation de trésorerie ; Examiner des dossiers contentieux (détail de Valérie Kauffmann restitué par ailleurs) ; Faire des préconisations. ARC - J.B. 05/09/08 Page 3

4 I. Analyse des charges sur l'exercice 2003 L'évolution de charges par rapport à l'exercice précédent se présente comme suit : 2002 ( TTC) 2003 ( TTC) % 2003 Évolution Charges communes générales % +53.5% Charges parkings % -1.8% Charges chauffage Entrepôts Complexe % +15.8% Charges chauffage Entrepôts Complexe % +1.0% Charges chauffage Entrepôts Complexe % +18.6% Charges Dalles % +17.9% Charges chauffage complexe % % Charges communes Entrepôts % -64.9% Charges Activité niveau % % Charges Entrepôts niveau % +32.6% Charges Bâtiment % -89.1% Charges groupe électrogène % -39.5% Charges chauffage complexe % +28.9% Charges surpresseurs % -1.4% Provision Eau froide hors bâtiment % -5.9% Charges chauffage complexe % +31.2% Charges Bâtiment % -92.1% Charges chauffage Bât 4 et Bât % -80.8% Charges Bâtiment % -87.8% Charges Bâtiment % -89.7% Charges Bâtiment % -95.4% Charges Ilot R sauf lot % -90.6% Charges chauffage Bât 1, Bât 2 et Bât % -27.5% Charges antennes % % Total % -4.5% La colonne % 2003 nous indique le poids de chaque poste par rapport au coût total de l exercice Les postes sont présentés par ordre décroissant d importance. La colonne "Évolution" du tableau nous indique les taux d'augmentation les plus élevés par rapport à l'exercice précédent. Précisons tout de suite que le réalisé 2002 réel a été ratifié en AG du 30/06/2003 pour , mais qu'il n'a pas été possible de reconstituer ce réalisé exactement, les différents documents fournis ne correspondant pas. Quant au réalisé 2003 (version de synthèse du 26/04/2004 servant également à l'élaboration du prévisionnel 2005), il est présenté ici avant déduction des charges privatives de chauffage, d'eau chaude et d'eau froide. Par ailleurs, la synthèse remise par le conseil syndical fait état de Nous avons gardé la première par souci de cohérence, car le bilan est présenté avec ce même montant. L'exercice est marqué par une sous-réalisation de 3.7 % (( / )-1) du budget prévisionnel voté à l'assemblée générale du 30/06/2003 de , soit ARC - J.B. 05/09/08 Page 4

5 Nous observons que le réalisé est en baisse de 4.5 % (1-( / ) par rapport au réalisé de l'exercice précédent de , soit L'analyse sur plusieurs exercices (1997 à 2003) nous montre que les réalisés vont de en 1999 à en Le coût de l exercice (eau privative comprise) rapporté à chaque lot principal est en moyenne de TTC (614 lots), ce qui est important, notamment parce que les copropriétaires doivent également contribuer aux charges du syndicat secondaire, non repris ici. Notons cependant qu'à partir de novembre 2003, les premières factures d'eau des bâtiments ont été appelées directement aux syndicats secondaires. Le budget du principal doit donc connaître une baisse significative pour l'avenir. Les cinq premiers postes du tableau représentent 81 % des dépenses de l'exercice (colonne "2003 %"). C'est donc sur ces postes qu'il faut centrer prioritairement l'analyse. II. Analyse des comptes de charges De l'analyse des factures et contrats, il ressort les points suivants : Précisons en introduction, concernant le syndicat principal, qu'un jugement du 2 juillet 2003, non frappé d'appel, précise une nouvelle répartition des charges de trois postes relatifs à la sécurité : 1. Gardiennage : Contrat avec la société de gardiennage (géré par le SDC principal) : Contrat de gardiennage : 48 % pour le SDC Principal et 52 % pour le bâtiment 4 ; Service de Maître chien : 65 % pour le parc de stationnement, % pour les entrepôts, % pour la dalle et 6.67 % pour le bâtiment 4 ; Contrat de travail du Chef d'équipe IGH (géré par le bâtiment 4) : 55 % pour le bâtiment 4 et 45 % pour le SDC Principal. 2. Ilot de sécurité (géré par le Syndicat principal) : 1. Réparti entre tous les copropriétaires du syndicat principal 3. Box et emplacement pour voitures (géré par le SDC principal) : Charges relatives aux parties communes : réparties entre tous les emplacements de voitures au prorata de leurs quotes-parts de charges générales ; Charges relatives aux équipements : réparties entre tous les emplacements de voitures à raison d'un tantième. Précisons que le jugement a été notifié à la partie adverse, composée d'un collectif de copropriétaires. Signalons enfin que le règlement de copropriété à été complété par ces dispositions, conformément au jugement par publication à la conservation des hypothèque le 6 juillet 2004, ce qui rend la décision opposable aux tiers. Signalons également que les charges du syndicat principal sont appelées à chaque copropriétaire et non pas aux syndicats secondaires lorsqu'ils existent. Cette situation engendre donc un travail supplémentaire important, notamment dans les appels de provisions et de régularisation, dans la gestion des impayés, dans la gestion des questionnaires de ventes (double dette parfois oubliée), les cycles de gestion différents d'une entité à l'autre etc. Ces prestations sont payées par les copropriétaires, ce qui alourdit les charges et la gestion, tout en complexifiant sa bonne compréhension, source d'erreurs, d'oublis et de malentendus. Cela tient bien entendu au règlement de copropriété et à la définition des ARC - J.B. 05/09/08 Page 5

6 clés de répartition et ventilation des tantièmes dans chaque clé. Rappelons que les entrepôts n'ont pas de personnalité morale propre. Ce point fait l'objet d'un diagnostic juridique spécifique. Charges communes générales C'est le 1er poste des dépenses de l'exercice avec 47 % des dépenses 2003, soit près de la moitié des charges du principal. Nous y trouvons principalement : le gardiennage sécurité SECOM (24.12 %), comprenant pour l'essentiel la prestation de la société SECOM Gard pour la surveillance au PC de sécurité 24 h / 24 h, la quote-part du salaire et charges du Chef de la sécurité (M. Deroeux) partagée avec l'igh et imposé par la réglementation, ainsi que le remplacement de celui-ci, toujours par la société SECOM Gard. Il ne faut pas confondre ce poste avec celui du gardiennage des accès parkings de nuit par un vigile Maître chien (on retrouve par ailleurs une quote-part du poste de PC de sécurité sur une charge 'vigile' pour le gardiennage de la barrière d'entrée en charges Dalles, mais cet éclatement sera interrompu sur l'exercice 2004). Ce poste est très lourd, mais il paraît difficile de faire des économies ; les procédures (18.5 %), composées des honoraires d'huissiers (notamment dans la procédure GFF), le soldes des indemnités, dommage intérêts et article 700 versés ou reçus sur l'exercice, les honoraires d'avocats, assez importants et les frais de procédures divers. Nous verrons dans l'analyse des impayés que la méthode et les outils juridiques utilisés par le syndic ne sont pas adaptés à la situation et contribuent à alourdir ce poste sans pour autant avoir une bonne efficacité. Pour ce qui concerne les procédures GFF ou autres tiers, nous constatons qu'une partie des frais engagés sont liés à des erreurs de gestion des syndics dans l'administration de l'immeuble, bien que ces frais soient à la charge des copropriétaires, répartis en charges générales ; les salaires et charges sociales des deux Tacherons, M. Ouddane et M. Magramane, ainsi que leur remplaçant, M. Boukadoum Abboud, dont les tâches consistent pour l'essentiel à l'entretien ménager de la dalle, petits travaux de maintenance, à la gestion des encombrants et à l'entretien des espaces verts. Il paraît difficile, mais pas impossible de faire des économies à partir ces postes avec une autre organisation de leurs tâches et une réflexion approfondie sur les tâches qui leurs sont confiées. Notons à ce propos que la copropriété n'est pas dotée d'un plan de formation annuel du personnel permettant de qualifier les tâches et d'accroître la polyvalence ; les assurances (13.67 %) et notamment la multirisque immeuble pour laquelle nous n'avons pas pu obtenir les conditions de souscription et plus particulièrement pouvoir évaluer dans quelle mesure les payés en 2003 ne se recoupent pas en terme de garantie avec les multirisques des six bâtiments, celle des entrepôts ( ) et celles des parkings ( ), les frais administratifs (13.3 % dont 68 % d'honoraires de gestion courante) qui doivent absolument baisser dans l'avenir ; les charges AFU (4.58 %) et les contrats d'entretien général (3.6 %). Charges parkings C'est le 2ième poste des dépenses de l'exercice avec 14.61% des dépenses Le poste le plus lourd de cette clé de répartition est celui du gardiennage par le vigile Maître chien et filtrage de l'accès aux parkings qui représente plus de 57 % des dépenses de cette clé. Cette prestation était assurée par SECOM Gard en 2003, mais a été confiée en 2004 à la société Dog Protection. Ce poste a du être mis en place dans les années précédentes à la suite de nombreux actes de vandalismes et de vols dans les parkings dont le point critique a été l'incendie de plusieurs véhicules. Depuis que cette prestation existe, la sécurité des biens et des personnes s'est nettement améliorée mais coûte cher. Viennent ensuite les assurances que nous avons déjà évoquées pour 18.3 %, puis les charges d'entretien et travaux qui représentent 16 %. Enfin, l'électricité pèse 8.2 % des dépenses de cette clé, relevée sur divisionnaires. ARC - J.B. 05/09/08 Page 6

7 Chauffage 1. Description des installations : Les complexes se rapportent aux échangeurs où arrive le fluide chauffant de la SDCB. De là, commence le réseau privé de la copropriété et notamment le départ vers les sous-stations. Cette situation explique qu'il n'y a pas de charges de maintenance de chauffage dans les comptes des syndicats secondaires. Les devis et factures doivent être directement adressés au syndicat principal, ce qui ne l'empêche pas de communiquer avec les secondaires sur les devis pour avis. À l'inverse, nous n'avons aucune facture de R1 chauffage et R1 ECN de bâtiment gérée par le syndicat principal, sauf le compteur d'eau chaude commun aux bâtiments 4 et 5. Les entrepôts sont alimentés en chauffage par les trois complexes et en eau chaude sanitaire par le complexe 1, doté de deux compteurs en démarrage de chaufferie, l'un pour la voie 105 (2 ième sous-sol) et l'autre pour la voie (1 er sous-sol). Enfin, le centre culturel Toffoletti est alimenté par le complexe 3, via l'îlot R qui lui-même n'est pas desservi en chauffage (les gros réseaux ne font que passer.) 2. R1C / RFA énergie : Les puissances souscrites pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire des lots d'activités et entrepôts ont été renégociées au 01/07/2004. L'avenant signé fait état d'une remise commerciale pour les exercice et , par anticipation aux améliorations qui seront apportées aux bâtiments ; remise "d'un montant qui calculé pour plafonner le coût du chauffage et de l'eau chaude sanitaire à 75 % du coût total constaté en Précisons que pour les entrepôts et centre Toffoletti, la nouvelle police d'abonnement précise que "la modification de puissance souscrite sera appliquée rétroactivement à compter du 01/07/2002 avec production d'avoirs qui seront portés au crédit du compte des syndicats de copropriétaires". Cette clause n'existe pas pour les bâtiments. Les puissances et consommations 2003 pour 2210 DJU sont les suivantes (sources : données polices d'abonnement SDCB) : Complexe 1-4 (entrepôts & activités) : chauffage : 1249 Kw. Coût constaté 2003 : TTC pour 1946 Mwh. Eau chaude : 151 Kw. Cubage constaté 2003 : 776 m 3. Complexe 2-2 (entrepôts & activités) : chauffage : 600 Kw, contre Kw sur la police de 1996 (pas d'eau chaude). Coût constaté 2003 : TTC pour 536 Mwh Complexe 3-1 (entrepôts & activités) : chauffage : 500 Kw contre Kw sur la police de 1996 (pas d'eau chaude). Coût constaté 2003 : TTC pour 614 Mwh Complexe 3-2 (centre culturel Toffoletti) : chauffage : 200 Kw contre 500 Kw sur la police de 1996 (pas d'eau chaude, ce qui est surprenant mais démontre que la production d'eau chaude locale est déjà utilisée à la Noue). Coût constaté 2003 : TTC pour 345 Mwh Le coût du poste chauffage pour 2003 sur les entrepôts est donc de TTC, soit presque 20 % du réalisé Ce ratio est très significatif et doit absolument baisser, tant par la négociation avec la SDCB que par des mesures d'isolement thermique des locaux d'activités et des réseaux. Enfin, il y a lieu de vérifier sur les comptes 2004 la manière dont se traduit l'application de la rétroactivité de la baisse des puissances souscrites. Si nous examinons les montants répartis sur les clés du règlement de copropriété, nous avons, en plus de la livraison de chaleur que nous venons d'examiner, une quote-part d'électricité et des petites réparations comme suit : Charges chauffage Entrepôts Complexe 1 : C'est le 3ième poste des dépenses de l'exercice avec % des dépenses Il s'agit du R1 et RFA SDCB, d'une quote-part d'edf et de petites réparations. Rappelons que le complexe 1, situé sous le bâtiment 4, alimente en chauffage les bâtiments 4 et 5 ainsi que les Entrepôts (voies 105 et 110, lots 11, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 35). ARC - J.B. 05/09/08 Page 7

8 Précisons qu'à la suite d'une erreur du syndic, la TVA sur la récupération de la consommation privative de chauffage (relevée par Brisset) a été oubliée. Ainsi, sur les facturés par la SDCB en 2003 dans la clé Chauffage Entrepots complexe 1, poste Combustible R1C, seulement ont été récupérés (au lieu de ). Il faut donc régulariser sur 2004 cette erreur en réaffectant les manquants qui ont été répartis dans la clé et non privativement. Charges chauffage Entrepôts Complexe 3 : C'est le 4ième poste des dépenses de l'exercice avec 4.11 % des dépenses Il s'agit du R1 et RFA SDCB, d'une quote-part d'edf et de petites réparations. Rappelons que le complexe 2, situé sous le bâtiment 3, alimente en chauffage les bâtiments 1, 2 et 3 (chaque bâtiment ayant sa sous-station) ainsi que les Entrepôts (lots 12, 13, 20, 21, 22). Nous retrouvons la même erreur sur la TVA de récupération de la consommation privative de chauffage (relevée par Brisset) que précédemment. Ainsi, sur les facturés par la SDCB en 2003 dans la clé Chauffage Entrepôts complexe 2, poste Combustible R1C, seulement ont été récupérés (au lieu de ). Il faut donc régulariser sur 2004 cette erreur en réaffectant les manquants qui ont été répartis dans la clé et non privativement. Charges chauffage Entrepôts Complexe 2 : C'est le 5ième poste des dépenses de l'exercice avec 4.10 % des dépenses Il s'agit du R1 et RFA SDCB, d'une quote-part d'edf et de petites réparations. Rappelons que le complexe 3, situé sous le bâtiment 7, alimente en chauffage le centre culturel Toffoletti. En fait, pour l'exercice 2003, les anciens accords de location du centre culturel (à partir du 01/02/2003) prévoyaient la gratuité de la mise à disposition et une indemnité forfaitaire de TTC pour l'année. Il s'avère que ce mode de facturation n'est pas satisfaisant. Une nouvelle convention a été signé le 20 août 2004 et prévoit dans son annexe que la ville de Bagnolet prendra à sa charge (entre autres) les consommations d'eau d'électricité, de téléphone et de chauffage. Ces charges (chauffage et eau) sont, pour l'essentiel, facturées par les fournisseurs au syndicat principal qui les répercute. Bien qu'il s'agisse d'un objet public intéressant en partie les habitants de la copropriété, il est assez surprenant que la copropriété, très endettée, mette à disposition à titre gratuit un équipement de 600 m². Dans tous les cas, ces locaux ne seront pas forcément mobilisés longtemps car le projet de réaménagement de la Noue redistribuera les équipements. Précisons pour finir qu'il n'y a aucune relation entre le centre Toffoletti, situé au dessus de l'îlot R, et le lot acquis par la copropriété dans le cadre de la transaction avec l'ancien copropriétaire Hiram. Ce lot est cloisonné en 6 à 7 subdivisions et est loué (un bail par subdivision) pour des ateliers de coutures. La rentabilité de cette opération n'est pas évidente. Nous retrouvons la même erreur sur la TVA de récupération de la consommation privative de chauffage (relevée par Brisset) que précédemment. Ainsi, sur les facturés par la SDCB en 2003 dans la clé Chauffage Entrepots complexe 2, poste Combustible R1C, seulement ont été récupérés (au lieu de ). Il faut donc régulariser sur 2004 cette erreur en réaffectant les manquants qui ont été répartis dans la clé et non privativement. Le point positif de l'application des clés de répartition consiste dans le fait que les consommations non récupérées sur divisionnaires sont réparties aux millièmes de la clé considérée (par de transfert de charges entre complexes). 3. P2 maintenance La maintenance P2 est assurée par l'entreprise Brisset pour tous bâtiments, gérée par le syndicat principal. Ce poste est inclus dans les catégories de charges "Charges chauffage Complexe 1", 2 et 3" pour un coût global d'exploitation et de maintenance de auquel s'ajoutent les réparations ARC - J.B. 05/09/08 Page 8

9 (par exemple des remplacements de moteurs, pompes etc.) Ce coût est réparti sur le principal, les secondaires, les entrepôts et le centre Toffoletti (bâtiment 7 à part). 4. Eau chaude sanitaire Le complexe 1 fournit l'eau chaude, via des préparateurs, aux bâtiments 4 et 5 dont l'un des compteurs est commun aux deux bâtiments et est géré par le syndicat principal sur la base 2/3 au bâtiment 4 et 1/3 au bâtiment 5. Le compte de transition est d'ailleurs soldé au bilan en fin d'exercice D'autre part, le complexe 1 fournit toute l'eau chaude sanitaire aux entrepôts voies 105 et 110 (un compteur pour chaque voie). Les compteurs SDCB permettant de facturer l'eau chaude de chaque bâtiment sont positionnés sur les préparateurs (vu plus haut). La facturation du réchauffement de l'eau chaude SDCB sur le principal ne concerne donc que les entrepôts et le compteur commun bât. 4 et 5, le centre Toffoletti n'étant pas répertorié pour la fourniture d'eau chaude (sauf erreur). Les compteurs divisionnaires d'eau chaude raccordés au complexe 1 pour les entrepôts sont relevés. Nous avons vu précédemment que la consommation d'eau chaude pour les entrepôts et activités facturée par la SDCB était de 776 m 3 en 2003 pour un coût de réchauffement de Compte tenu de ce coût de réchauffement prohibitif (5.09 / m 3 ) hors coût de l'eau froide, du P2, de l'électricité, de la relève des compteurs et des honoraires de répartition, il y a tout lieu d'individualiser la fourniture de l'eau chaude sanitaire des entrepôts et activités. Le coût du P1 électrique de réchauffement est beaucoup plus intéressant et les entrepôts évitent les incontournables diagnostics sanitaires liés à la présence de légionelle. Le complexe 2 fournit l'eau chaude, via des préparateurs, aux bâtiments 1, 2 et 3 (facturés directement). Le complexe 3 ne fournit pas d'eau chaude. Le syndicat principal est normalement titulaire de deux contrats de fourniture d'eau froide destinée à l'eau chaude des entrepôts et activités (réchauffeurs) avec la CGE : il s'agit des compteurs n pour la voie 105 et pour la voie en Zone 1. Les contrats d'abonnement ne sont pas disponibles et aucune reprise de facturation d'eau n'apparaît dans les postes des charges entrepôts niveau 105 et charges entrepôts niveau : l'eau réchauffée, comme l'eau froide sont donc toujours réparties dans la clé des charges communes entrepôts aux tantièmes. Conclusion Il est difficile de déterminer pour les entrepôts le rendement du chauffage, compte-tenu que l'auditeur n'a pas de références en la matière. L'étude du poste chauffage effectuée par SAS Ferest Ing. devrait apporter des éléments. 1. Le premier constat que l'on peut faire est que ce n'est pas sur l'eau chaude sanitaire que le poids des charges est important (entrepôts et activités), même s'il paraît judicieux de supprimer cet élément d'équipement mal isolé (donc avec beaucoup de déperdition) et finalement assez faible ramené au nombre de lots utilisateurs. La solution "cumulus" est de loin la plus économique et la plus facile à mettre en œuvre et à maîtriser. D'autant que le coût du Kwh d'électricité est bien positionné ; 2. Le second constat que l'on peut effectuer consiste dans le fait que les puissances souscrites étaient globalement du double ou même supérieure au double du niveau auquel elles ont été ramenées avec les nouvelles polices d'abonnement, d'où un coût d'abonnement largement surestimé par le passé. Nous avons donc dans le passif du syndicat l'expression d'un surestimation des besoins réels pour laquelle le syndicat principal et les syndicats secondaires auraient du réagir bien plus tôt ; ARC - J.B. 05/09/08 Page 9

10 3. le troisième point que l'on peut déplorer est que les bâtiments ne profitent pas du caractère rétroactif de la baisse de puissance souscrite, ce qui est injuste ; 4. Notons également le manque de calorifugeage des réseaux de chauffage et d'eau chaude sanitaire qui engendre des déperditions qui peuvent être importantes, compte tenu de la longueur des réseaux ; 5. L'état des compteurs divisionnaires doit être revu, notamment pour l'eau froide des entrepôts, car il est possible qu'ils sous-comptent. Un relevé a été effectué début 2004 pour l'ensemble des entrepôts. Il apparaît cependant que les charges d'eau ont été affectées en clé charges entrepôts 105 et alors que la récupération des divisionnaires a été affectée en charges communes entrepôts Charges Dalles C'est le 6ième poste des dépenses de l'exercice avec 3.4 % des dépenses Nous y trouvons les dépenses afférentes : au gardiennage (poste de vigile) qui représente % des dépenses de la clé ; à l'entretien des quelques espaces verts, des escaliers et éclairages extérieurs, d'entretien des réseaux d'écoulement des eaux de pluie, barrières et balustrades, travaux d'électricité, représentant 37.7 % des charges de la clé ; à l'éclairage (EDF : c'est là que sont imputées les factures du contrat vert, avant de procéder à son éclatement que nous verrons plus bas), à la consommation d'eau du compteur n 02KB "Arrosage jardin" et la maintenance de la vidéo surveillance sur dalle. Notons que sur le relevé des dépenses 2003, les charges de vigile ne sont pas dans cette clé. Eau La consommation globale de la Noue sur 2003 sur 2003 était de m 3 d'eau, soit 329 m 3 / jour en moyenne : c'est dire l'importance de ce poste. Ce poste reste difficile à appréhender sur les exercices audités du fait de la complexité du réseau et du manque de clarté des outils de visualisation des postes. Il existe en effet plusieurs documents, dont un plan du réseau d'eau. C'est sans doute Monsieur Deroeux, le Gestionnaire, le Vice Président et le Président du conseil syndical qui connaissent le mieux ce réseau. Il est souhaitable de reprendre ces éléments pour en faire un document unique. De même, il est impératif de noter sur chaque compteur, non seulement son statut (CGE ou divisionnaire) et son n de compteur ET de client s'il s'agit d'un compteur CGE, mais également la clé du règlement de copropriété sur laquelle s'impute la dépense. Si ce document unique doit être utilisé pour effectuer la relève, l'ancien index et le nouveau ainsi que la dernière date de relève de chaque compteur doivent également être indiqués. Ce document renvoyant au relevé général des charges serait parfaitement transparent pour les contrôles et l'analyse. Les postes d'eau froide gérés par le principal sont les suivants : Sources A Rue de la Noue : Alimentation des bâtiments, entrepôts et arrosage jardin CGE n R20FH Tout le réseau alimenté par ce compteur est doté de compteurs CGE d'individualisation de la facturation (19 compteurs) CGE, sauf cinq compteurs qui semblent être des divisionnaires de la copropriété : 1. Maintien poste chauffage complexe 1 zone 1 n 72CBC (appoint d'eau circuit) ; 2. Maintien poste chauffage complexe 1 zone 2 n 95FAI54595 (appoint d'eau circuit) ; 3. Maintien poste chauffage complexe 2 n 95EBO24349 (appoint d'eau circuit) ; 4. Préparateur EC entrepôts 105 n 93PD déjà évoqué ; 5. Préparateur EC entrepôts n 93P déjà évoqué. ARC - J.B. 05/09/08 Page 10

11 La négociation sur l'individualisation des contrats d'eau n'ayant pas pu aboutir, la CGE a proposée une individualisation des facturations d'eau par bâtiment. En effet, comme nous en avons parlé dans l'avant propos, le projet de convention préalable à cette facturation par bâtiment, qui semble n'avoir jamais été signé malgré les trois moutures préparatoires, ne dégage pas le syndicat principal et les autres bâtiments en cas de non paiement d'une facture sur l'un d'entre eux. Et la seule possibilité de la CGE est alors de facturer la consommation sur ce compteur principal n R20FH D'ailleurs, nous n'avons pas retrouvé de facturation sur ce compteur au niveau du syndicat principal. Sous réserve qu'elles existent effectivement, cela voudrait dire que la CGE ne facture que les divisionnaires CGE, mais pas les 5 compteurs divisionnaires décrit ci-dessus. Pourtant, elle a les moyens de le faire. Il convient donc que le syndic identifie clairement ce poste et interroge la CGE, afin de provisionner, si besoin, cette consommation. Surpresseur incendie IGH B4 CGE n couplé avec le suivant ; Bornes incendie activités, entrepôts et dalle CGE n , couplé avec le précédant ; Sprinklers voies 105 et CGE n Sources B Rue Delescluze : Îlot R compteur CGE n 94PE Ce compteur CGE alimente plusieurs divisionnaires : 1. Préparateur ECS Îlot R n Hors service actuellement selon schéma ; 2. Maintien poste chauffage complexe 3 n 95EBO46006 (appoint d'eau circuit) ; 3. Salle du Conseil syndical n 97AA ; 4. Gardien parking situé en dessous de l'îlot R n 97FAO08219 ; 5. Local Tâcherons situé en dessous de l'îlot R n 96GA Nous ne sommes pas parvenus à savoir où était imputée l'eau résiduelle. Un autre compteur CGE n , non répertorié sur le schéma du réseau transmis avec le même n de client que le compteur précédent. On ne sait pas ce qu'il alimente ; Sprinklers voies 105 et CGE n ; Bornes incendie CGE n L'eau froide des entrepôts et activités bénéficie de deux compteurs CGE, mais également de compteurs divisionnaires installés sur tout le réseau. Chacun devrait donc pouvoir être facturés sur sa consommation privative. Nous avons vu précédemment que les compteurs divisionnaires d'eau froide ont été relevés par M. Deroeux début 2004, bien que cela ne soit pas dans ses tâches. Une prestation est en cours de négociation (en mars 2005!) pour l'entretien et la relève de ces compteurs. Les compteurs d'eau chaude divisionnaires sont quant à eux relevés par la CIS et peuvent être aisément comparés à la consommation facturée par la SDCB. Il est clair que ces compteurs divisionnaires doivent être impérativement relevés et leur consommation déduite de la facturation CGE, par voie (105 et 100.5) et non en charges communes entrepôts puis que la consommation des voies est très différente. Il y a cependant nécessité de vérifier que les deux réseaux sont parfaitement autonomes. Ceci évitera de retomber dans les travers de la gestion dont le dossier GFF est l'expression. Rappelons que dans cette affaire, la société Générale Frigorifique de France, possesseur d'entrepôts avait contestée un changement de mode de répartition de l'eau froide, appelée aux millièmes par le syndic Lamy-Trager puis ces successeurs, alors qu'auparavant, pendant de nombreuses années, le syndic Lamy-Trager demandait l'acquittement de l'eau sur la base des compteurs divisionnaires dont les entrepôts sont dotés. Le syndic a changé de méthode de manière unilatérale, sans doute parce qu'il ne savait pas comment répartir une eau résiduelle importante liée à une mauvaise maîtrise des réseaux et/ou des compteurs. En 1996 GFF assigne le syndicat. Un jugement intervient le 02 juin 1999 constatant la nécessité de répartir aux divisionnaires, suivant dispositions du règlement de copropriété. Un expert est nommé et rend sont rapport. Un jugement tombe le 22 mai 2002, condamnant le ARC - J.B. 05/09/08 Page 11

12 syndicat au remboursement d'un trop perçu de en principal, 4000 en DI et 4000 au titre de l'art Les entiers dépens sont à la charge du syndicat. Ce jugement sera frappé d'appel sur des arguments non connus, mais l'appel confirmera le 1 er jugement dans son arrêt du 13/03/2003. La facture monte de Cet arrêt sera suivi d'une saisie attribution. Une nouvelle saisine du TGI sera faite à la diligence du syndicat qui reconnaît la dette et demande un délai de paiement. Le syndicat obtiendra dans le jugement du 01/06/ mois de délais pour payer les restant dus, soit à compter de juillet 2004 ou de la date de signification. De plus GFF obtient 1000 au titre de l'art Il vend ses entrepôts sous la gestion du cabinet Villa. Il est surprenant de constater qu'à notre connaissance, la copropriété ne se soit pas retournée contre les syndics responsables de cette situation. L'auditeur note que M. Garcia rajoute ce point à l'ordre du jour du Conseil syndical du 15/12/2004. Nous attendons de savoir si ce point sera effectivement traité en AG, comme il le mérite. Il apparaît que le montant de la condamnation sur le montant du principal de a été imputé dans la clé des charges communes générales de l'exercice 2003, poste "Honoraires d'huissier". La totalité du principal du jugement a donc été imputée en une seule fois et est payée en 10 mensualités. Pour autant, le PROBLEME RESTE ENTIER, puisque c'est l'ensemble des copropriétaires qui paie une eau qui aurait due être répartie équitablement à l'époque. La consommation globale d'eau froide des entrepôts facturée par la CGE sur les deux compteurs n RZ02BG (entrepôts voie 105) et n RZ02BG (Activités 110.5) est de pour environ 7043 m 3 (consommation non inscrites sur relevé des charges). Cette consommation est imputée en charges communes entrepôts, clé 193. La consommation globale d'eau froide réchauffée pour l'eau chaude sanitaire des entrepôts facturée par??? sous la forme de quotes-parts dans la clé n 193 des Charges communes entrepôts sur les deux compteurs n 93PD (voie 105) et n 93P (voie 110.5) serait de , représentant environ 2962 m 3 d'eau (3.20 / m 3 évalué) ce qui est très étonnant puisque nous avons vu au chapitre de l'eau chaude sanitaire que cette consommation était de 776 m 3, comptabilisée par la SDCB. Sur ce montant de le syndic déduit , censés représenter la somme des divisionnaires d'eau chaudes sanitaires des entrepôts, alors qu'encore une fois cette somme est de 776 m 3. Sauf erreur d'analyse à expliquer, nous avons ici un réel problème Nous pouvons également nous étonner que les postes de l'eau froide réchauffée et de réchauffement de cette eau froide soient gérés en clé des Charges communes entrepôts, alors que les compteurs sont spécifiques à chaque voie (105 et 110.5). L'eau et le réchauffement résiduels, différence entre ce qui est facturé par les fournisseurs et récupéré sur divisionnaire doivent être respectivement dans ces deux clé et non dans la clé commune aux deux entités. Charges AFU Leur montant est loin d'être négligeable avec de cotisation sur Il y a lieu de s'intéresser de près aux compte de cette AFU. Contrat de syndic Le coût du mandat de syndic est de TTC sur l'exercice Ce coût reste élevé, comptetenu du fait que des honoraires sont également facturés sur les bâtiments dans le cadre des syndicats secondaires. Par ailleurs, le suivi de gestion de la copropriété n'est pas optimal. Nous avons en effet pu constater par ailleurs que le classement des documents laissait à désirer, que le carnet d'entretien de l'ensemble immobilier était vraiment minimaliste et que des erreurs de gestion ou d'imputation sont trop souvent à déplorer. Cette situation est d'autant plus pénalisante que nous avons affaire à certains éléments de gestion les réseaux particulièrement complexes. Le suivi des ARC - J.B. 05/09/08 Page 12

13 procédures est inadapté, les oublis de provisions suivis de régularisations intempestives ne sont pas rares tout comme les contrepassations d'écritures à la suite d'erreurs. Au niveau administratif, nous pouvons déplorer que certains contrats ne sont pas signés ou pas disponibles. La réactivité du syndic est assez faible et suscite l'inquiétude du conseil. Les pièces comptables, les intitulés de comptes et les explications fournies ne sont pas toujours à la hauteur des attentes et peuvent susciter la suspicion, ou au moins de l'incompréhension ou des erreurs d'analyse. Nous trouvons par ailleurs des honoraires pour prestations particulières non négligeables qu'il convient de mieux maîtriser. Par exemple, il est difficilement compréhensible que l'ag du 30/06/2003 soit facturée pour un total de ! et dure 8 h 30 mn! Le Conseil syndical serait avisé de préparer en amont de l'assemblée une séance de travail ouverte aux copropriétaires pour les informer. L'AG s'en trouvera raccourcie et moins coûteuse. Par ailleurs, deux représentants du cabinet suffisent, pour peu que le Bureau soit bien organisé. L'AG n'est plus le lieu de discussion des tenants et aboutissants des dossiers : ce travail doit être fait en amont, durant les heures ouvrables. L'AG est le lieu des choix stratégiques et des prises de décisions. Nous ne ressentons pas la nécessaire maîtrise que requiert non seulement la gestion de chaque syndicat secondaire, mais également du syndicat principal, alors que nous sommes en droit d'attendre du syndic gérant 5 des 7 entités de la Noue une forte intégration de gestion. Les deux espaces de travail (sur La Noue et au siège) ne favorisent pas non plus une forte cohérence des membres de l'équipe, qui, par ailleurs, paraît insuffisante en nombre pour gérer une copropriété comme La Noue dans sa diversité technique et humaine. Les mouvements de personnels n'ont pas favorisés l'appropriation des éléments de gestion. Un travail de reprise en main méthodologique, logistique, technique et juridique paraît incontournable. Ce travail nécessitera une intervention extérieure, d'autant qu'il doit s'appuyer sur une meilleure animation auprès des copropriétaires. EDF Comme les syndicats secondaires n'ont aucun poste d'électricité dans leurs comptes, il était utile de regarder dans le principal comment les choses sont gérées. En fait le syndicat principal est titulaire d'un contrat Tarif Vert A5 très longue utilisation, seuil standard, repéré par la référence 10152, dont le coût annuel est de TTC en 2003 ventilés sur la base de compteurs divisionnaires comme suit : ARC - J.B. 05/09/08 Page 13

14 EDF - Contrat Vert Montant TTC 2003% Charges Bât % Charges surpresseurs % Charges Entrepôts Niveau % Charges Bât % Charges chauffage Bât 4 et % Charges groupe Électrogène % Charges Bât % Charges Activités Niveau % Charges Bât % Charges Bât % Charges chauffage complexe 3 (P2) % Charges chauffage Bât 1, 2, % Charges de dalle % Charges chauffage complexe 1 (P2) % Charges communes générales % Charges chauffage complexe 2 (P2) % Charges communes entrepôts % Total % Par ailleurs, un autre compteur EDF avec référence est affecté exclusivement en charges Parkings pour TTC sur 11 mois (manque la facture de décembre 2003). La copropriété est propriétaire d'un transformateur au pyralène. Il convient de revoir la législation (décret de 1987) sur ce type d'équipement afin de programmer sa mise aux normes. Elle a fait procéder au remplacement des compteurs divisionnaires courant Nous en trouvons d'ailleurs l'expression dans le compte travaux des comptes 2004 pour Sur cette somme, aucune facturation n'est imputée directement dans les comptes des syndicats secondaires : tout passe par le syndicat principal (sauf le Gardien qui bénéficie d'un contrat 6 Kw compteur n 109 sans tarif de nuit). Ce système s'avère intéressant pour obtenir un prix du Kwh faible. Reste à savoir si le changement des compteurs divisionnaires a pris en compte l'ensemble des éléments du réseau électrique sur des postes comme l'eau chaude sanitaire, les ascenseurs ou la VMC afin de ne pas constituer de transferts de charges. Il reste très difficile d'appréhender le réseau électrique et sa distribution (schéma non disponible). Nous ne savons pas si Toffoletti a un abonnement spécifique, de même que l'îlot R, ou s'ils sont dotés de divisionnaires. Charges Eau froide hors Bâtiment 7 & surpresseur Cette clé n'existe pas au règlement de copropriété (à vérifier). Sa création ne semble pas avoir été votée à l'unanimité de l'assemblée générale. Elle vise à répartir des dépenses sur lesquelles le bâtiment 7 n'émarge pas. Nous y trouvons notamment la pose de nouveaux compteurs par la CGE pour les bâtiments et entrepôts, l'imputation de consommation d'eau CGE avec une forte reprise ( ) et une réparation sur l'îlot R, pour un total de La légitimé de cette clé est loin d'être évidente. Charges chauffage Îlot R ). Cette clé de répartition concerne, comme présenté dans l'avant propos, les trois lots en rez de dalle dont l'un appartient à la copropriété depuis le 29/07/2004 (ex-lot Hiram) et le centre Toffoletti.(sans ARC - J.B. 05/09/08 Page 14

15 tantièmes à l'état descriptif de division) appartenant au syndicat des copropriétaires, loué gracieusement à la commune de Bagnolet depuis février Les trois lots au rez de dalle ne sont pas chauffés et le compteur CGE n permettant la préparation de l'eau chaude sanitaire est hors service, comme nous l'avons déjà dit. Nous pouvons donc conclure que l'îlot R n'est pas alimenté en eau chaude sanitaire : Comment le centre Toffoletti fabriquet-il son eau chaude sanitaire? Il est surprenant que les charges chauffage du centre Toffoletti soient imputées en charges communes générales pour un total de , tout comme d'ailleurs les de versement forfaitaire issu de la première convention d'occupation de Toffoletti par la mairie de Bagnolet. Ces imputations devraient logiquement être dans les charges chauffage Îlot R. Cette clé ne comporte pas non plus de quote-part de maintenance P2 Brisset, mais juste le montant d'une intervention pour changement d'une pompe. Remarquons également que les charges d'eau froide de l'îlot R (peut-être le compteur n dont nous avons déjà parlé) et de maintien du poste chauffage complexe 3 ne sont pas imputées sur cette clé, ni dans la clé des charges communes générales (malgré l'affirmation du Gestionnaire). Cette eau est donc soit en clé EF hors bâtiment 7 & surpresseur, ce qui n'est pas logique, soit en charges communes entrepôts, sous la rubrique Consommation immeuble, ce qui est peut probable, soit sur un autre bâtiment (peu probable), soit encore nulle part??? Assurances De nombreux contrats d'assurance sont souscrits par le syndicat principal : Assurance risques locatifs des commerces pour ; Assurance du matériel pour ; Assurance multirisque immeubles pour ; Assurance bris de machines pour ; Assurance multirisques Entrepôts pour ; Assurance multirisques Parkings pour Soit un total de représentant 11 % du total des dépenses du principal. Ce montant ne prend bien évidemment pas en compte les primes d'assurance payées par chaque syndicat secondaire Il y a là de quoi lancer un appel d'offres pour mettre en concurrence les compagnies. Bien que ce travail ne soit pas négligé par le conseil syndical, nous avons là une source d'économie possible qui mérite d'être explorée et suivi très attentivement. L'une des mesures à prendre est de recaler toutes les assurances en année civile pour coller au bilan. On profitera de ces avenants pour demander un extrait de la sinistralité. Ascenseurs Le syndicat principal ne gère pas les ascenseurs, bien qu'il en répartisse l'énergie électrique sur les secondaires, mais pourrait, comme dans d'autres domaines dans l'idéal, avoir pour vocation de représenter le parc de matériel en vue d'effectuer un appel d'offre pour le compte des syndicats secondaires. Les contrats, une fois l'ascensoriste choisi, seraient signés avec les secondaires à meilleur coût, compte tenu du nombre. Pour finir, rappelons qu'un diagnostic énergétique de la copropriété a été réalisé par MVE en 2003 portant sur le chauffage, l'électricité et l'eau. Ses conclusions et conseils sont toujours valables pour générer des économies, y compris dans les syndicats secondaires qui doivent s'approprier ce document. ARC - J.B. 05/09/08 Page 15

16 III. Analyse de l'état des dettes et créances et de la situation de trésorerie État des dettes et des créances et situation de trésorerie avant répartition au 31/12/2003 Actif Passif Avance de Réserve Fournisseurs à payer Copropriétaires Compte d'attente Procédure et recouvrement Compte d'attente dettes SDCB et autres Compte d'attente contentieux et sinistres Transaction SEFIMEG Comptes vendeurs non soldés Dépenses de l'immeuble / Provisions Travaux Autres charges sociales Caisse Comptes financiers (Trésorerie) Total Rappelons que les créances figurant à l'actif de ce tableau sont dues au syndicat de copropriété par les tiers (y compris copropriétaires) et que les dettes figurant au Passif sont dues par le syndicat de copropriété aux tiers. Sur cette situation, nous pouvons apporter les commentaires suivants : Avance de Réserve Cette avance de réserve représente 81 jours de fonctionnement sur la base du prévisionnel 2003, ce qui est trop important. Rappelons que les dispositions du récent décret du 27 mai 2004 (Art. 35 & 1), pris en application de la loi "SRU" du 13 décembre 2000 prévoient que cette avance doit être, si elle est prévue au règlement de copropriété, au maximum de 1 / 6ième (soit deux mois) du montant du budget prévisionnel. Cette disposition est entrée en vigueur à partir du 1 er septembre Elle devrait être au maximum de , soit de trop. Cette somme, comme nous le voyons constitue une bonne partie de la trésorerie du syndicat principal et manquerait donc cruellement, compte tenu des impayés. Il y a donc lieu de la conserver sous la forme d'une avance de solidarité, sur décision d'assemblée générale. Rappelons à cette occasion qu'une avance de solidarité est remboursable puisqu'elle est assimilable à un emprunt auprès des copropriétaires. Il y a donc lieu de travailler également sur la dotation aux dépréciations pour créances douteuses afin de provisionner dans les charges le risque d'irrécouvrable, ainsi, bien évidemment que les irrécouvrables avérés, s'il en existe. Nous y reviendrons. Fournisseurs à Il s'agissait des fournisseurs restant à payer au 31/12/2003. Nous y trouvons pour l'essentiel : Au crédit, la dette la plus importante de la racine 40 est le compte qui concerne la SDCB pour Il s'agit de la dette courante, puisque des comptes d'attente retracent de manière spécifique les dettes liées au premier ( ) et au second ( ) protocole d'échéancier qui restent à payer ; Nous trouvons ensuite la dette à la société SECOM gardiennage pour , ce qui est très important. Cette société ne donnant plus satisfaction a été remplacée par la société Dog Protection ; ARC - J.B. 05/09/08 Page 16

17 Nous avons également les dettes travaux ABCLEC pour , ATEIS pour , l'afu pour , J. Roque pour , Brisset pour , Loiselet & Daigrement pour , Elyo IDF pour ainsi que 35 autres dettes aux fournisseurs plus "petites" ; Au débit des avoirs d'edf pour et de Sc Distribution pour Cette situation est évidemment directement liée aux impayés de charges de La dette en fin d'exercice (29.5 % hors protocoles SDCB) est intenable dans le temps sans être confronté à des procédures des fournisseurs pour récupérer leur du et dont les dépens de condamnation augmenteront les charges. Copropriétaires Débiteurs : / Créditeurs Le taux d'impayés sur la copropriété à la date d'arrêt des comptes 2003 était de presque 83 %, ce qui est très important. Bien qu'à chaque assemblée générale, des procédures soient votées, il apparaît que les méthodes de suivi sont insuffisamment fortes et que les procédures utilisées sont inadaptées. Structure de la dette La dette du syndicat principal est globalement répartie est deux comptes : les comptes des copropriétaires présents et un compte copropriétaires vendeurs non soldés (compte n ). Au 04/11/2004, le solde de tous les copropriétaires débiteurs actuels s élèvent à Type de dettes Montant Taux Logements % Entrepôts Débiteurs actuels % Total % Les dettes imputables aux logements représentent 60.48% du total de la dette actuelle et % si on inclus aussi les vieux dossiers non encore réglés, comme suit : Type de dettes Montant Taux Logements % Entrepôts Débiteurs actuels % Entrepôt Débiteurs actuels + vieux dossiers % Total % Au total, la dette est donc de Par ailleurs, le dossier Irham, d'un montant de a fait l'objet d'une transaction avec le syndicat qui s'est porté acquéreur des lots 3203 et 111 (voir PVC S du 11/12/03 et 19/01/2004) (apparemment pour ). Ce dossier étant clos pour la partie contentieuse, nous ne le comptons plus dans les dettes. Il est cependant toujours actif dans le sens où les ventes et location la dette n'est pas remboursée par le syndicat, donc il manque de la trésorerie. ARC - J.B. 05/09/08 Page 17

18 Principaux débiteurs sur les logements On trouve de très gros débiteurs au principal. Étant donné le montant moindre des charges, il s agit de débiteurs de très longue date. Une partie de ces dettes s explique par la non compréhension de la part des copropriétaires de l existence de deux syndicats. Parmi les gros débiteurs, on trouve pour les plus de : Bât Nom Montant au 30/06/03 Montant au 04/11/04 Qualité 1 Emi/Hamza Occupant 2 Attal Parking. 3 Cong Occupant 3 Kaynar Occupant 3 Li fugan Bailleur 3 isaphie Bailleur 3 Li Fuchi Occupant 4 Nzoukeu Occupant 4 Rochegude Occupant 4 Adrianjohary Occupant 4 Muzaffar Bailleur 5 Ebrahim Occupant 5 zeriker Occupant 5 Mhiri Bailleur 7 Marouchi Occupant 7 nait Occupant 7 Paivandi Bailleur Total % Évolution de la dette. Entre le 30 juin 2003 et le 4 novembre 2004, la dette des principaux débiteurs a augmenté de 62 %. L augmentation de la dette est caractérisée par l inflation d actes très coûteux : Lettre de rappel : 8.38 Lettre RAR :15.39 Etablissement d un échéancier : Remise du dossier d huissier : Commandement : Suivi annuel dossier : Sommations : Prise d hypothèques : Ces actes se retrouvent en partie à la charge de la copropriété lors de procédures longues avec perte du super-privilège. Exemple du dossier M.BOGO La vente judiciaire a eu lieu le 30 septembre Après règlement des frais, le solde actuel s établit à 8 500, ce qui laissera une créance irrécouvrable relativement importante à la charge du syndicat. Exemple du dossier ATTAL Il s agit simplement d une place de parking en succession. L avocat a fait désigner la DNID (administration des domaines) pour représenter la succession, mais non pour faire vendre le bien. Il a fait vendre ensuite entièrement aux frais de la copropriété. Total : Euros. Les frais de saisie ARC - J.B. 05/09/08 Page 18

19 n ont été récupérés qu à hauteur de Quand la procédure d ordre a été ouverte, le prix de l adjudication étant de 2820, le solde irrécouvrable pour le syndicat se monte à plus de e. Organisation Faute de compréhension, parmi ces débiteurs, certains n ont jamais payé depuis l achat du logement. L organisation en deux syndicats semble être aussi opaque pour les professionnels : Dossier Diop, dette à l époque. - La vente amiable du lot remonte au 23 octobre Maître Pene, notaire à Paris, n a pas notifié la vente au syndicat principal. Le syndic n a pu faire opposition au prix de vente et le nouveau propriétaire, Sofrimob, n a été appelé d aucunes charges. Dossier Noaman : Il s agit de la même erreur, chez le même notaire. Dossier Lessani : Il s agit d une vente judiciaire que l avocat du poursuivant (CIC) a oublié de notifier au syndicat principal. Le syndic n a pu faire opposition et n a pu produire sa créance. Les adjudications De nombreuses ventes judiciaires ont été proposées au vote lors de l assemblée générale Du 30 juin Il s agit de : Pour les entrepôts et parkings Sci Sanovet Les deux rives Yacei dris Lisch Claude Belkebir Pour les appartements Dursun Mhiri Bonaventure Isaphie Jeanty Li fugan Mirshans Fatemeh Ma Yitao Ntakabanyura Jeanne Marrouchi Mesiha Bakheit Amatya Adrianjohary Boulade Sofrimob Li Fuchi Ekinci Habity Ratnayake Sci suylestan Aouinat Sci marge Ebrahim ARC - J.B. 05/09/08 Page 19

20 B ) Principaux débiteur sur les entrepôts et parkings Dossiers courants Compte Raison sociale Nom Nature du lot Au 30/06/03 Au 04/11/ SCI Les deux rives Mr Oussini Entrepôt Sté BCJB Sci de la noue Mr Mohnblatt Entrepôt Sci Gecina Entrepôt Sci sanovet Mme Ovet parkings et entrepôt Sci Rachel Entrepôt voie Sci Garnay M Garcia Entrepôt Sci J.A Associés Mr Azeroual Entrepôt E SIIC de Paris SCI Océane Mr Cauchy Entrepôt Sci Bayer Mme Ovet Parking et entrepôt Sindicat/saubinter parking Ville de Bagnolet B Cancava 200 parkings sous total Dossiers anciens Saubinter parkings Sci Vellefaux Entrepôt Sarl Hiram ilôt R 870m² sous Toffoletti Imstar Bat sous total Dossier ex_hiram Sdc résidence parc de la Noue Syndicat des copropriétaires Ce sont les loyers perçus qui comblent la dette Total général Nous avons donc une dette de de laquelle il convient de retirer le dossier Hiram, puisque celui-ci a été traité par voie de transaction, soit un montant de Les entrepôts représentent la majorité du débit selon tableau suivant : Total débit ,00% Entrepôts Débiteurs actuels % Entrepôt Débiteurs actuels + vieux dossiers % 39.51% des débits est constitué des dossiers entrepôts actuels. Si l on inclus les vieux dossiers, la proportion se monte à 68.67%. Parmi les entrepôts, nous distinguons plusieurs catégories : ARC - J.B. 05/09/08 Page 20