CHAPITRE II : LES DROITS REELS DEMENBRES DE LA PROPRIETE

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1 CHAPITRE II : LES DROITS REELS DEMENBRES DE LA PROPRIETE Section I : les droits de jouissance Le démembrement de la propriété résulte de la loi (usufruit du conjoint survivant) ou d un acte de propriétaire, ayant pour effet de détacher l un de ses attributs. 1 l usufruit L usufruit est un démembrement temporaire de la propriété qui confère à son titulaire «l usage de la jouissance d une chose ou d un droit à charge d en conserver la substance». article 578 du Code Civil. Le propriétaire qui jouit de la jouissance et de l usage s appelle l usufruitier, l autre se nommant le nu-propriétaire. A les caractères de l usufruit 1 ) aspect réel L usufruit présente un aspect réel, celui-ci porte sur une chose et accorde un droit d usage. L usufruitier peut utiliser la chose dans son intérêt personnel et peut l occuper ou la louer et en percevoir les loyers (fruits civils) ; 2 ) aspect temporaire L usufruit est un droit viager qui s éteint normalement à la mort de l usufruitier mais il est possible de désigner un autre terme dans l acte, par exemple une clause de retour pour qu un bien n aille pas à une belle fille. L usufruit constitué au profit d une personne morale ne peut excéder 30 ans. 3 ) biens susceptibles d usufruit 20

2 L usufruit peut porter sur des biens envisagés dans leurs individualités (une maison par exemple ou sur l ensemble d un patrimoine). L usufruit peut aussi porter sur des choses (biens immobiliers) ou de l argent. Il peut également porter sur des droits (usufruit du conjoint survivant ou l usufruit légal sur les biens des enfants). B droit de l usufruitier 1 ) droit d usage a usage personnel L usufruitier peut occuper le bien. b possibilité de donner la chose en location L usufruitier peut donner la chose en location, il peut consentir un bail à usage d habitation, mais pour consentir un bail commercial, le concours du nupropriétaire est exigé et si le nu-propriétaire refuse, il est possible pour l usufruitier d aller en justice. c possibilité de céder l usufruit Il est possible également de céder l usufruit. L usufruitier peut céder son droit à titre gratuit ou le vendre sauf à respecter les clauses qui sont prévues dans l acte d usufruit par exemple si une clause de l acte prévoit qu il faut une autorisation du nu-propriétaire pour céder le droit d usufruit, il devra l obtenir et s il y a une clause de retour dans l acte d usufruit, on ne peut pas disposer de son droit d usufruit. Si le droit d usufruit est vendu en même temps que le droit de nue-propriété, chacun des titulaires touche une portion du prix total correspondant à la valeur comparative de l usufruit avec la nue-propriété. Cette valeur est calculée d après un index établi par le code général des impôts (CGI). 2 ) droit aux fruits a notion de fruit On oppose la notion de fruits naturels ou industriels à la notion de fruits civils. 21

3 Les fruits naturels et industriels sont ceux que la chose produit matériellement, c est le produit spontané de la terre et des récoltes. Les fruits civils résultent d un acte juridique par exemple provenant d un contrat de bail ou d un montant de location. b- perception des fruits Les récoltes profitent à l usufruitier qui a donc été séparé du sol en cours d usufruit même si elles ont été plantées avant l ouverture de l usufruit. Elles profitent au nue-propriétaire, elles ont été séparées du sol après la fin de l usufruit même si elles ont été plantées en cours d usufruit, les fruits non échus à la fin de l usufruit se partagent entre l usufruitier et le nu-propriétaire. C les obligations de l usufruitier 1 ) obligations en début d usufruit.a exigence d un inventaire Lors de l entrée en jouissance, il faut faire un inventaire des meubles et des immeubles, mais la jurisprudence a estimé que cette obligation d inventaire n avait pas lieu d être entre parents et enfants... b obligation de fournir une caution L usufruitier doit en principe fournir une caution, mais certains en sont dispensés par exemple les parents qui ont un droit de jouissance légal sur les biens de leurs enfants. Ces règles ne sont pas d ordre public (impérative) donc la convention d usufruit peut en disposer autrement. 2 ) obligations en cours d usufruit a respect de la destination de la chose L usufruitier doit respecter le mode de jouissance déterminé par le nupropriétaire par exemple il ne peut pas transformer une habitation en local commercial sauf accord. b jouissance en bon père de famille Il doit jouir du bien en administrateur soigné et diligent par exemple pour un appartement en y menant une vie tranquille sans tapage sonore. 22

4 c entretien de la chose En temps normal, l usufruitier doit s acquitter des petites réparations d entretien et le nu-propriétaire les grosses réparations : clôture, changement de chaudière, électricité non conforme. La jurisprudence admet que l usufruitier, qui fait lui-même les grosses réparations, peut à la fin de l usufruit être indemnisé dans la mesure de la plus value accordé à l immeuble (salle de bain par exemple). d sanctions des obligations de l usufruitier L article 618 du Code civil prévoit la déchéance prononce contre l usufruitier qui manque à son obligation d user de la chose en bon père de famille et conformément à sa destination. «L'usufruit peut aussi cesser par l'abus que l'usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d'entretien. Les créanciers de l'usufruitier peuvent intervenir dans les contestations pour la conservation de leurs droits ; ils peuvent offrir la réparation des dégradations commises et des garanties pour l'avenir. Les juges peuvent, suivant la gravité des circonstances, ou prononcer l'extinction absolue de l'usufruit, ou n'ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l'objet qui en est grevé, que sous la charge de payer annuellement à l'usufruitier, ou à ses ayants cause, une somme déterminée, jusqu'à l'instant où l'usufruit aurait dû cesser.» 3 ) obligations en fin d usufruit a restitution du bien Les biens sont restitués en nature et le nu-propriétaire devient alors réellement le propriétaire des biens. Le droit de propriété est reconstitué avec l usus, l abusus et le fructus réunis dans les mains d un seul individu. b l établissement d un règlement de compte Si par exemple, l usufruitier s est acquitté de charges incombant normalement au nu-propriétaire, il se verra accordé une somme équivalente à la plus value donnée aux biens. 23

5 L article 599 du Code civil exclut toute indemnisation de l usufruitier en raison des constructions ou des améliorations apportées aux biens. «Le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l'usufruitier. De son côté, l'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée. Il peut cependant, ou ses héritiers, enlever les glaces, tableaux et autres ornements qu'il aurait fait placer, mais à la charge de rétablir les lieux dans leur premier état.» 4 ) la fin de l usufruit L usufruit se termine, très souvent, par la «mort de l usufruitier» ou aussi par l échéance du terme, la déchéance ou la perte totale du bien D pour une application particulière : la vente en viager La vente en viager revient à la mode car les retraités ont de plus en plus de mal à vivre ou à payer les frais de maisons de retraite. La vente en viager est généralement consentie par des personnes âgées, le vendeur y trouvant un complément de retraite (avec une fiscalité avantageuse) et cela lui permet le plus souvent de demeurer dans un cadre de vie auquel il est attaché. Quant aux acquéreurs, normalement beaucoup plus jeunes, ils peuvent investir leur épargne en accédant sans une mise de fonds importante à la propriété de ce qui pourra être leur futur logement. 1 ) la vente C est un contrat par lequel une personne transfère ces droits sur un bien à une autre personne, l acheteur qui s oblige à en payer le prix. Cette vente met en scène deux personnes le débirentier et le crédirentier. Le débirentier est la personne qui s engage à payer la rente et le crédirentier est la personne qui reçoit la rente. 2 )la rente viagère 24

6 C est la somme que le débirentier est tenu de verser jusqu au jour du décès du crédirentier. En cas de non-versement de la rente viagère, le contrat de vente peut être annulé en justice. Cette rente peut être versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement. 3) l indispensable aléa a - conditions de validité Un contrat est aléatoire lorsque la prestation de l une des parties dépend d un événement incertain. La vente en viager doit laisser à chacun des parties en présence une chance de gain et un risque de perte. La chance de gain pour le vendeur c est qu il vive le plus longtemps mais cette chance de gain représentera un risque de perte pour le vendeur. L indispensable aléa est une condition de validité du contrat de vente en viager. b - exemples de défaut d aléa, cause de nullité Le risque de décès imminents du crédirentier par exemple un médecin qui achète à son patient atteint d une maladie le condamnant à court terme. Le décès dans les 20 jours de la signature du contrat est un cas légal de nullité par la loi. L article 1975 du Code civil énonce que la nullité du contrat est prévue lorsque 3 conditions suivantes sont réunies :. Le crédirentier est atteint le jour du contrat d une maladie, le décès survient dans les 20 jours de la vente. le décès est dû à la maladie dont le crédirentier était atteint.cette dernière nullité est une nullité d ordre public dont toutes les personnes qui ont un intérêt juridique à s en prévaloir peuvent donc l invoquer (les héritiers).. On peut également rappeler que si le décès survient après l expiration du délai de 20 jours et s il est prouvé que l acquéreur avait connaissance de cette maladie et la fin prochaine du vendeur, la vente sera annulable et cela sera à l appréciation du juge. 4 )le paiement 25

7 a le bouquet En principe, la vente donne lieu à versement d un bouquet, c est-à-dire d une somme dont les parties déterminent librement le montant qui est versé au comptant au vendeur. Le versement du bouquet n a rien d obligatoire. b la rente (estimation) Le montant est calculé en fonction de divers éléments d abord en fonction de la valeur du bien, en fonction de l espérance de vie et de l age du vendeur et en fonction du bouquet.les notaires se référent à des tables de mortalité établie par l Institut d Etudes Démographique édité par l INSE.Le contrat constatant la vente doit contenir une clause d indexation, normalement fixée sur l indice à la construction ou à la consommation. La rente est versée au choix mensuellement, trimestriellement ou annuellement et il est possible d obtenir d une révision judiciaire. En cas de décès de l acquéreur, le contrat de vente continue à produire ses effets. Les héritiers sont tenus au paiement de la rente. Les arrérages (les termes échus d une rente) se prescrivent par 5 ans. 2 l usage et l habitation Ce sont des fruits de l usufruit. Ce sont des droits réels qui se caractérisent par leurs caractères alimentaires. A droit d usage Le droit d usage est régi par les articles 625 et suivants du Code civil. 1 ) prérogatives de l usager L usage comprend l usus et le fructus mais limités au besoin du titulaire ou de sa famille. L usager doit se comporter de la même façon que l usufruitier. 2 ) Incessibilité du droit d usage.il n est pas possible de le vendre ou de consentir un bail. On ne peut l utiliser que pour soi-même par exemple le prêt d'une maison, le droit de chasse ou le droit de pêche. 26

8 B droit d habitation C est le droit d usage appliqué qu à une maison d habitation et qui ne concerne que l usus. Le droit d habiter n est pas une location donc il n y a pas de loyer à payer. En conclusion, le titulaire du droit d usage d habitation qui loge un étranger commet une faute en ne respectant pas l obligation d utilisation personnelle ou familiale qui lui imcombait. 3 les baux réels A l emphytéose On le trouve souvent dans le Code rural. 1 ) caractères C est un bail ancien de très longue durée, puisqu il doit être supérieur à 18 ans et ne pas excéder 99 ans. Il confère au preneur (celui qui loue) un droit réel. 2 ) nature Il permet au preneur d édifier sur un terrain des bâtiments à usage d habitation, commercial ou industriel moyennant le versement au bailleur d une redevance annuelle. Pendant la durée du bail, le preneur est considéré comme le propriétaire des constructions et des équipements et il lui est même possible d hypothéquer ces biens pour obtenir un crédit. A l expiration du bail, la propriété des biens et des constructions va revenir au bailleur en vertu de la théorie de l accession. B- le bail à construction Le bail est réglementé par la loi du 15 décembre Le but est de dispenser le titulaire du bail des frais d acquisition du terrain. Le bail à construction est celui par lequel le preneur s engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et en conserver en bon état d entretien pendant toute la durée du bail. 1 ) situation du preneur Le preneur a un droit réel immobilier et durant tout le bail, il a la propriété des constructions. En principe ce bail est conçu pour des immeubles à usage 27

9 d habitation, mais il peut également concerner des immeubles à usage commercial. Le preneur a le doit de construire et de retirer les fruits de l opération. 2 ) sort des constructions en fin de bail A la fin du bail, le bailleur devient, en principe, propriétaire sans indemnité à verser. Section II : les servitudes L article 637 du Code civil définit les servitudes comme une charge imposée à un fonds appelé fonds servant pour l usage ou l utilité d un autre fonds appartenant à une personne différentes et ce fonds sera appelé fonds dominant. 1 caractéristiques des servitudes A classification des servitudes 1 ) classification générale On distingue : a les servitudes dérivant de la nature ou de la situation des lieux, par exemple une servitude due à l écoulement des eaux. b - les servitudes légales qui sont des restrictions au droit de propriété, par exemple un droit de passage en cas d enclave. c les servitudes conventionnelle ou les servitudes du fait de l homme 2 ) classifications particulières a servitudes urbaines et rurales Elles sont définies dans l'article 687 : une servitude rurale est établie exclusivement pour l'usage des fonds de terre ; une servitude urbaine pour l'usage des bâtiments. b servitudes positives et négatives 28

10 Une servitude positive est celle qui autorise le propriétaire du fonds dominant à exécuter des prérogatives sur le fonds servant. La servitude négative est celle qui interdit l exercice de prérogation normalement attaché au droit de propriété par exemple l interdiction de c servitudes continues et discontinues La servitude continue est celle qui s exerce par le seul aménagement du fonds par exemple les conduites d eau avec les servitudes d écoulement. Sont concernées celles qui sont du fait de l homme par exemple une servitude de passage. d servitudes apparentes et non apparentes Les servitudes apparentes sont celles qui s annoncent par des ouvrages extérieurs par exemple des lignes électriques. Les non apparentes sont par exemple dues à une interdiction de bâtir sur un terrain stipulée dans l acte d achat. B analyse de la servitude 1 ) la servitude est un rapport entre deux fonds C est une charge imposée à l immeuble. Elle est attachée au fonds dont elle est l accessoire. Elle est perpétuelle et dure autant que le fonds. 2 ) la servitude ne peut pas être personnelle La servitude ne crée pas entre les propriétaires des deux fonds un lien personnel d obligation. Elle se transmet en même temps que le fonds et s impose donc au propriétaire successif. 2 aménagement des servitudes A constitution des servitudes 1 ) constitution par destination du père de famille L article 693 du Code civil énonce «il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude.» 29

11 Elle suppose un seul propriétaire. Le propriétaire possède deux parcelles. Sur une parcelle, il établit un aménagement matériel qui implique une servitude si les deux parcelles appartiennent dans l avenir à deux propriétaires différents. Tant que les deux parcelles appartiennent au même propriétaire il n y a pas de servitude. Si les fonds viennent à être séparé par une vente, une donation ou un partage successoral et si l acte de vente, de donation ou de partage ne contiennent pas de clause contraire, la servitude sera créée et transcrite sur l acte de vente, de donation ou de partage. L article 692 du Code civil indique que la constitution par destination du père de famille vaut titre. 2 ) prescription acquisitive L'usucapion ou prescription acquisitive est le fait d'acquérir juridiquement un réel, après l'écoulement d'un certain délai durant lequel on a exercé de fait ce droit. Selon la doctrine, il s'agit en quelque sorte de punir le propriétaire qui sait que quelqu'un exerce une possession sur son bien, mais qui ne fait rien pour l'en empêcher. Cela s'oppose à la extinctive, qui fait perdre un droit réel ou personnel, du fait de l'inaction prolongée du titulaire du droit (encore appelée prescription libératoire). a les délais La prescription acquisitive en matière de servitude est la prescription trentenaire b les servitudes prescriptives Les seules servitudes prescriptives sont celles qui sont apparentes. 3 ) le titre C est un acte juridique, une convention, un testament, une vente ou une décision de justice. B excercice des servitudes 1 ) obligation de subir la servitude Il y a obligation de subir la servitude. Le fonds servant ne peut pas par exemple édifier des constructions sur le droit de passage ou creuser une tranchée. 30

12 2 ) usage de la servitude L usage de la servitude doit se faire également dans de bonnes conditions, par exemple une voiture ne doit pas entraver la circulation. Le Tribunal de Grande Instance réglera les litiges. C disparition des servitudes 1 ) disparition par manque d intérêt a impossibilité d user de la servitude C est le cas d une expropriation. b consolidation de la servitude Cette consolidation peut être constatée par les témoignages, les factures (entretien d un chemin, ). Cette consolidation se fait par convention entre les propriétaires du fonds dominant et le fond servant. 2 ) extinction juridique Les servitudes peuvent également disparaître en cas de décision de justice. a renonciation du propriétaire du fonds dominant Le propriétaire du fonds dominant va renoncer par acte authentique (devant notaire) à la servitude. b prescription extinctive La prescription extinctive est lecontraire de la prescription acquisitive. Pendant trente ans personne n a utilisé cette servitude, donc elle tombe, mais elle doit être constatée par acte authentique. 31