LE FISC ET VOTRE HABITATION

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1 LE FISC ET VOTRE HABITATION Tout savoir sur les déductions fiscales FAIRE PLUS, TOUT SIMPLEMENT Br.Fiscalite credit hab.fi1 1 2/8/07 3:51:11 PM

2 Avant-propos Pour la plupart des particuliers, l habitation propre représente le poste de déduction fiscale le plus important. Et cela, déjà bien avant la pose de la première brique ou même l achat du terrain. Si elle est relativement complexe, la législation relative à ces avantages fiscaux mérite néanmoins qu on s y intéresse de plus près. Le but de la présente brochure est de vous fournir un maximum d aide dans l exploration de l environnement fiscal - au sens large - de votre habitation, de votre crédit et de vos assurances. La complexité de l environnement fiscal résulte notamment des importantes modifications qui ont été apportées à la loi en Celles-ci introduisent une nette distinction entre les crédits contractés avant 2005 et les crédits contractés en 2005 ou après Même si, dans certaines circonstances, il est possible de bénéficier de l avantage fiscal tel qu il était prévu avant 2005 tout en contractant un emprunt en 2005, 2006 ou Mais vous avez au moins deux bonnes raisons de ne pas vous en faire : 1. Cette brochure vous présente une matière compliquée de façon claire et transparente. Notre objectif est d être compréhensible et non d épuiser le sujet ou de traiter de cas exceptionnels. Nous avons voulu vous mettre entre les mains un guide pratique qui vous permet d effectuer en toute connaissance de cause des choix qui ont pour vous une incidence fiscale. 2. Année après année, le véritable suivi du traitement fiscal de votre habitation se déroulera en étroite collaboration avec votre agent Fintro. Mais cette brochure vous permet déjà de vous familiariser avec un certain nombre de termes techniques, avec les grandes lignes de la législation fiscale et avec la méthode de calcul de certains postes déductibles. Votre agent Fintro se fera un plaisir de répondre à vos questions. Il s agit en fin de compte de votre argent et les montants qui peuvent être économisés année après année sont importants. Il est donc crucial de bien préparer les choses. Tant pour vous que pour nous. Quelques remarques préliminaires importantes Sauf mention contraire, les montants repris dans les exemples sont les montants indexés pour les revenus de l année 2007 (exercice d imposition 2008) tels que connus à la rédaction finale de cette brochure. Pour faciliter la lecture, nous avons choisi d utiliser uniquement le terme habitation dans toute la brochure. Il faut bien entendu entendre par là tous les types d habitation : maisons, appartements, studios, Br.Fiscalite credit hab.fi2 2 2/8/07 3:51:17 PM

3 Sommaire Choisissez votre chemin (raccourci pour trouver les pages les plus importantes pour vous) 4 Quelques notions importantes pour une bonne compréhension du nouveau régime fiscal depuis Habitation 5 Habitation unique 5 Habitation propre 6 Acquérir et conserver 6 Revenu cadastral 7 Lignes directrices du nouveau régime fiscal 8 Exonération du revenu cadastral 8 Déduction pour habitation unique et propre 8 Conditions 8 1. Les amortissements du capital/les intérêts 8 2. Les primes d assurances-vie individuelles 8 Impact fiscal de la déduction habitation unique et propre 9 1. Pour quels montants entrez-vous en ligne de compte? 9 2. Imputation de votre charge de crédit à la nouvelle corbeille Rapport entre la nouvelle corbeille et le montant de votre crédit Imputation de votre nouvelle corbeille sur vos revenus imposables globalement Application de la nouvelle réglementation sur les crédits habitation en indivision Un cas particulier (mais important): Le nouveau régime qui peut se superposer à l ancien régime 11 Diverses utilisations de votre habitation 12 Lignes directrices de l ancien régime fiscal 13 La déduction ordinaire d intérêts 13 La déduction complémentaire d intérêts 14 La réduction d impôt pour amortissement en capital du crédit et primes d assurances-vie individuelles 16 A quelles conditions faut-il satisfaire? 16 Quels montants sont fiscalement pris en considération? 17 Les avantages 18 Diverses utilisations de votre habitation unique 20 La réduction d impôts pour les dépenses faites en vue d économiser l énergie 21 Conditions 21 Montants déductibles 21 Fortis lance un crédit pour les investissements «verts» 22 En savoir plus 22 Page 3 Le fisc et votre habitation FINTRO Br.Fiscalite credit hab.fi3 3 2/8/07 3:51:18 PM

4 Choisissez votre «chemin» Vous concluez un crédit en 2007 pour votre habitation unique (définition page 5) pour une seconde et suivante habitation. Construction que vous occupez au 31/12/2009 que vous occupez après le 31/12/2009 ou que vous n'occupez pas Achat qui devient effectivement votre habitation unique au 31/12/2008 Nouveau régime fiscal "déduction pour habitation propre et unique" qui devient votre habitation unique après le 31/12/2008 Ancien régime fiscal Ancien régime fiscal voir page 8 voir page 13 voir page 13 Vous avez un crédit antérieur à 2005 pour votre habitation propre et unique et vous concluez en 2007 : un crédit complémentaire concernant votre habitation propre et unique un refinancement concernant votre habitation unique; un crédit concernant une seconde habitation ou suivante Ancien régime fiscal Exception (option)* : Le nouveau régime fiscal est applicable exclusivement pour les crédits conclus en 2007 mais dans ce cas l'ancien régime fiscal n'est plus applicable pour le crédit antérieur à 2005 * Cette option s'exerce dans la déclaration fiscale relative à l'année du crédit. Ce choix est définitif et irrévocable. Dans le nouveau régime fiscal, l'on bénéficie d'une réduction d'impôt au taux marginal d'imposition (max 50 %) Dans l'ancien régime fiscal, l'on bénéficie d'une réduction d'impôt : au taux marginal d'imposition (max. 50 %) si cela concerne l'habitation unique au moment de la conclusion du crédit au taux moyen spécial (entre 30 % et 40 %) si cela ne concerne pas l'habitation unique au moment de la conclusion du crédit FINTRO Le fisc et votre habitation Page Br.Fiscalite credit hab.fi4 4 2/8/07 3:51:18 PM

5 Quelques notions importantes pour une bonne compréhension du nouveau régime fiscal depuis 2005 Le 1 er janvier 2005, une nouvelle réglementation fiscale est entrée en vigueur pour les crédits hypothécaires contractés en vue d acquérir ou de conserver une habitation unique et propre. Sous la notion de crédit, on comprend une ouverture de crédit dans laquelle une ou plusieurs avances peuvent être octroyées. Le crédit doit être un crédit avec une inscription hypothécaire et pas un mandat hypothécaire. Dans la présente brochure, quand il est fait mention du terme crédit, il faut comprendre un crédit hypothécaire. Suite à l introduction de la nouvelle réglementation fiscale, il est intéressant et important d expliquer au préalable quelques notions clés applicables à ce nouveau régime, telles que la notion d habitation, le caractère unique et propre. Les notions d acquérir et de conserver sont également expliquées ci-après. Important Pour les habitations qui ne satisfont pas aux conditions du nouveau régime fiscal, le régime fiscal en vigueur antérieurement reste d application, ce régime est nommé ancien régime. Nous y reviendrons plus loin. Habitation On entend généralement par habitation un bâtiment (en particulier une maison unifamiliale ou un appartement) ou une partie de bâtiment qui, de par sa nature, est destiné à former une habitation ou à être utilisé en tant que telle, soit par une famille, soit par un isolé, et où différentes activités familiales sont exercées. Un bien immobilier qui n a pas le caractère d une habitation - un terrain à bâtir, un immeuble à vocation commerciale, un garage... - ne peut dès lors pas être considéré comme une habitation. Habitation unique Le moment auquel s apprécie le caractère unique de l habitation est en principe le 31 décembre de l année de conclusion du crédit. Vous ne devez pas tenir compte ici : 1. D une autre habitation dont vous êtes copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier par héritage. 2. D une autre habitation si celle-ci est considérée comme à vendre au 31 décembre de l année de conclusion du crédit pour autant qu elle soit effectivement vendue au plus tard le 31 décembre de l année suivante. Exemple 1 Monsieur A est propriétaire d une habitation qu il a obtenue par donation. S il a conclu un crédit en 2007 pour l achat d une habitation qu il va occuper, cette habitation ne sera considérée comme unique que si l habitation était à vendre au 31 décembre 2007 et qu elle a été réellement vendue au plus tard le 31 décembre Important Si vous êtes marié ou cohabitant légal, le caractère unique doit être examiné séparément dans votre chef et dans celui de votre conjoint/ cohabitant légal. Exemple 2 Monsieur A est enfant unique et, au décès de ses deux parents, il devient le plein propriétaire de l habitation familiale. S il a conclu en 2007 un crédit avec son conjoint/cohabitant légal pour l achat d une habitation qu il veut occuper, il ne remplit pas les conditions d habitation unique (sauf si l habitation héritée de ses parents était à vendre au 31 décembre 2007 et qu elle a été réellement vendue au plus tard le 31 décembre 2008). Si par contre son conjoint/cohabitant légal ne dispose d aucune autre habitation, à l exception de la copropriété, la nue-propriété ou l usufruit à la suite d un héritage, elle remplit les conditions du caractère unique de l habitation. La notion unique signifie que l habitation en question est l unique habitation dont vous êtes (co)propriétaire, usufruitier, superficiaire, emphytéote ou possesseur. Page 5 Le fisc et votre habitation FINTRO Br.Fiscalite credit hab.fi5 5 2/8/07 3:51:18 PM

6 Habitation propre La notion de propre veut dire que vous (ou votre famille) occupez l habitation le 31 décembre de l année de conclusion du crédit. Si vous ne pouvez occuper l habitation pour des raisons professionnelles et/ou sociales, l habitation sera quand même considérée comme propre. Vous bénéficierez toutefois d un délai supplémentaire si vous ne pouvez occuper l habitation en raison : De l état d avancement des travaux de construction ou de rénovation qui ne permettent pas d occuper effectivement l habitation. D entraves légales ou contractuelles qui rendent impossible l occupation de l habitation. Par entraves légales ou contractuelles qui rendent impossible l occupation de l habitation, on entend par exemple : - La situation d une personne qui est propriétaire d une habitation qu elle ne peut occuper elle-même immédiatement parce que cette habitation est donnée en location et que suite à l application de la législation sur les baux un délai de résiliation en faveur du locataire doit être respecté. - La situation où le propriétaire précédent ou le locataire se trouve dans l impossibilité provisoire d occuper sa nouvelle habitation et que par conséquent il est stipulé quelque part que le propriétaire précédent ou le locataire puisse rester pendant un certain temps dans l habitation. Acquérir et conserver Le crédit doit être spécifiquement conclu pour acquérir ou conserver l habitation. C est le cas lorsque le crédit a pour but : - d acheter une habitation unique et propre; - de construire une habitation unique et propre; - de rénover partiellement ou totalement une habitation unique et propre; - de payer les droits de succession sur une habitation unique et propre. Pour les travaux de rénovation, aucun montant minimum de travaux n est fixé. Les travaux ne doivent pas non plus être réalisés par un entrepreneur enregistré. Cela signifie que les matériaux pour des travaux que vous réalisez vous-même sont désormais également pris en compte dans la nouvelle réglementation. Les travaux de rénovation concernés correspondent en principe à ceux pour lesquels le taux de TVA de 6 % est applicable, c.-à-d. les opérations ayant pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l amélioration, la réparation ou l entretien, à l exclusion du nettoyage, de tout ou partie d une habitation. Toutefois, sont entre autres exclus : - les honoraires d architectes, géomètres et ingénieurs; - les travaux de jardinage et les clôtures; - l aménagement ou la réparation de piscines, saunas, minigolfs et courts de tennis. Dans ces deux cas vous devrez occuper l habitation au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l année du crédit. Exemple Vous allez, en 2007, commencer la construction de votre habitation unique et propre pour laquelle vous avez conclu un crédit en Vous avez jusqu au 31 décembre 2009, c.-à-d. jusqu au 31 décembre de la deuxième année qui suit l année du crédit, pour occuper effectivement cette habitation afin de bénéficier de la nouvelle réglementation. FINTRO Le fisc et votre habitation Page Br.Fiscalite credit hab.fi6 6 2/8/07 3:51:19 PM

7 Revenu cadastral Lorsque vous devenez propriétaire d un bien immobilier (bâti ou non bâti), le fisc considère que vous avez des revenus immobiliers. L administration fiscale du Cadastre fixe ce revenu en évaluant le loyer annuel net du bien. Le revenu cadastral vous est communiqué par le Cadastre ou le notaire. Ce revenu est indexé annuellement et constitue en principe la base imposable de ces revenus à l impôt des personnes physiques. Il sert également de base de calcul du précompte immobilier. Ce précompte immobilier fait l objet d un avertissement extrait de rôle distinct. Exemple Un revenu cadastral non indexé s élève à 1.239,00 EUR. Pour l exercice d imposition 2007 le revenu cadastral indexé s élève à 1.239,00 EUR x 1,4532 = 1.800,52 EUR arrondi à 1.801,00 EUR Le précompte immobilier est un impôt régional sur lequel les différentes régions peuvent prévoir des réductions. À la vue du caractère régional du précompte immobilier, il peut exister des différences importantes entre la Région wallonne, la Région de Bruxelles-Capitale et la Région flamande. Page 7 Le fisc et votre habitation FINTRO Br.Fiscalite credit hab.fi7 7 2/8/07 3:51:19 PM

8 Lignes directrices du nouveau régime fiscal La nouvelle réglementation fiscale concernant le crédit pour l habitation unique et propre prévoit, si toutefois certaines conditions sont remplies, deux avantages importants : l exonération du revenu cadastral de cette habitation; la déduction pour l habitation unique et propre. Exonération du revenu cadastral Le revenu cadastral de l habitation unique et propre que vous occupez est exonéré à l impôt des personnes physiques et cela indépendamment du fait que vous ayez ou non conclu un crédit habitation. L exonération est également accordée si vous n occupez pas l habitation pour des raisons professionnelles ou sociales. Le précompte immobilier reste néanmoins dû. Il s agit d un impôt appliqué sur votre revenu cadastral indexé et prélevé séparément chaque année au profit de la région, de la province et de la commune. Si vous utilisez une partie de votre habitation unique pour des activités professionnelles ou si cette partie est occupée ou louée par des personnes qui ne font pas partie de votre famille, cette partie du revenu cadastral de votre habitation doit alors bien être déclarée dans votre déclaration fiscale. L exonération du revenu cadastral est valable par personne et cela pour chaque statut (conjoint, cohabitant légal, cohabitant de fait, célibataire). Déduction pour l habitation unique et propre La principale nouveauté de la nouvelle réglementation fiscale applicable à partir de 2005 concerne la création d une nouvelle corbeille, appelée la déduction pour l habitation unique et propre. Pour la définition du caractère propre et unique, nous renvoyons à la page 5. Cette corbeille peut contenir : les intérêts du crédit; les amortissements en capital et les primes d assurances payées en vue de garantir le remboursement du crédit (aussi nommée assurance-vie liée ). Conditions 1. Les amortissements du capital / les intérêts Le crédit doit être garanti par une inscription hypothécaire. Le crédit doit être spécifiquement conclu en vue d acquérir ou de conserver une habitation unique et propre située en Belgique. Le crédit doit avoir une durée (initialement prévue) de 10 ans au minimum. Le crédit doit être conclu auprès d une institution financière dont le siège est situé dans l Espace Économique Européen. 2. Les primes d assurances-vie individuelles L assurance-vie individuelle (assurance solde restant dû, assurance-vie mixte...) doit uniquement garantir le remboursement, par la compagnie d assurance, de la partie encore due du crédit hypothécaire en cas de décès de l emprunteur. L assurance-vie doit elle-même également satisfaire à certaines conditions pour pouvoir bénéficier d une déduction fiscale. L assurance doit être souscrite par l emprunteur avant l âge de 65 ans. L assurance doit avoir une durée minimale de 10 ans si le contrat prévoit des avantages en cas de vie. L assurance doit être souscrite par l emprunteur sur sa propre tête. Les avantages doivent être stipulés : - en cas de vie : au bénéfice du preneur d assurance à partir de l âge de 65 ans; - en cas de décès : au bénéfice des personnes qui, suite au décès de l assuré, acquièrent la pleine propriété ou l usufruit de l habitation. FINTRO Le fisc et votre habitation Page Br.Fiscalite credit hab.fi8 8 2/8/07 3:51:20 PM

9 Impact fiscal de la déduction habitation unique et propre 1. Pour quels montants entrez-vous en ligne de compte? La nouvelle corbeille fiscale comprend un montant de base qui s élève au maximum à EUR (non indexé). Ce montant est en outre majoré d un montant supplémentaire (non indexé) de maximum 500 EUR (+ 50 EUR) 1 pendant au maximum 10 ans. Ces montants supplémentaires (500 EUR + 50 EUR) sont toutefois perdus dès lors que vous ne remplissez plus la condition d habitation unique. Ces montants sont indexés chaque année et s élèvent pour 2007 respectivement à EUR, 650 EUR et 70 EUR. En résumé Montant avant indexation Après indexation valable pour 2007 Base 1500 EUR 1950 EUR Majoration 500 EUR 650 EUR Majoration 50 EUR 1 70 EUR supplémentaire Pour deux emprunteurs mariés ou cohabitants légaux, qui entrent tous les deux en ligne de compte pour la nouvelle corbeille, cela donne donc au total EUR (pour 0, 1 ou 2 enfants à charge) et EUR (pour trois enfants ou plus à charge). Il est important de noter ici que chaque contribuable entre en ligne de compte pour un même montant, et ce quel que soit le montant de ses revenus imposables. De par la déduction de ce montant de vos revenus imposables globalement, vous obtenez un avantage fiscal à un taux d intérêt marginal, c.-à-d. au tarif de la plus haute tranche d impôt (à majorer des centimes additionnels communaux). Tarifs impôts des personnes physiques Tranche de revenus (en EUR), de/à Pourcentage Impôt par tranche (en EUR) Impôt total (en EUR) % % % % Plus de % Exemple 1 Votre conjoint et vous-même construisez une habitation unique et propre en 2007 et vous avez, à cet effet, conclu la même année un crédit hypothécaire de EUR sur 20 ans. À partir de 2007, vous entrez en ligne de compte pour la nouvelle réglementation et pour 2007, aussi bien votre conjoint que vous-même bénéficiez d une corbeille maximale non indexée de EUR (c.-à-d ) 2 ou d un montant total de EUR. En 2011, vous achetez ensemble un appartement à la mer. À partir de 2011, votre conjoint et vous-même n entrez plus en ligne de compte que pour la corbeille de base de EUR (non indexée), puisqu en 2011, vous ne remplissez plus la condition d habitation unique. La corbeille (supplémentaire) de 500 EUR (non indexée) ne peut donc plus être utilisée. 1 Ce montant non indexé de 500 EUR est majoré d un montant de 50 EUR (non indexé) lorsque vous avez trois enfants ou plus à charge au 1er janvier de l année suivant l année où vous avez conclu le crédit. Un enfant handicapé vaut pour deux enfants. Cette condition s applique séparément pour chaque conjoint/cohabitant légal. 2 Le montant indexé pour 2007 est de EUR ( ) soit un total de EUR Page 9 Le fisc et votre habitation FINTRO Br.Fiscalite credit hab.fi9 9 2/8/07 3:51:20 PM

10 Exemple 2 Dans le même exemple, votre conjoint et vous-même avez trois enfants à charge au 1er janvier À partir de 2007, vous entrez en ligne de compte pour la nouvelle réglementation et pour 2006, vous bénéficiez, aussi bien votre conjoint que vous même, de la corbeille maximale non indexée 3 de EUR (c.-à-d ) ou d un montant total de EUR. En 2011, vous achetez ensemble un appartement à la mer. À partir de 2011, votre conjoint et vousmême n entrez plus en ligne de compte que pour la corbeille de base (non indexée) de EUR, étant donné qu en 2011, vous ne disposez plus d une habitation unique. Les corbeilles (supplémentaires) de EUR (non indexées) ne peuvent donc plus être utilisées. 2. Imputation de votre charge de crédit à la nouvelle corbeille Vous pouvez utiliser librement la nouvelle corbeille jusqu à concurrence du montant maximum, tant pour les intérêts, que pour les amortissements du capital ou pour les primes de votre assurance-vie liées à votre crédit. Vous n êtes pas obligé d utiliser ces trois éléments cumulativement. Notamment lorsque votre charge de crédit dépasse la corbeille prévue, il peut être important de savoir précisément quel élément vous pouvez imputer. Exemple Vous êtes célibataire, sans enfant à charge, et vous avez conclu en 2007 un crédit hypothécaire de EUR à 5,40 % sur 20 ans pour l achat d une habitation unique et propre. Vos amortissements de capital s élèvent en 2007 à EUR, les intérêts à EUR et la prime d assurance-vie à 150 EUR. Le total des amortissements et des intérêts s élève à EUR et dépasse donc le montant de votre corbeille qui est de EUR ( ). Si, dans cet exemple, vous choisissez d inclure ces trois éléments, chaque élément - le capital, les intérêts, la prime d assurance - seront alors pris en compte proportionnellement dans la corbeille. Important Même si vous ne déduisez qu une partie de la prime, le capital de l assurance éventuellement versé plus tard sera imposé dans sa totalité. Si vous n incluez, dans votre corbeille, que les amortissements du capital et les intérêts, votre corbeille offrira le même avantage fiscal, mais vous éviterez que le capital de l assurance soit imposé en cas de décès. 3. Rapport entre la nouvelle corbeille et le montant de votre crédit Le montant du crédit fiscalement optimal varie selon le montant maximum applicable de la nouvelle corbeille et les caractéristiques spécifiques du crédit (mensualités fixes, amortissements constants en capital, durée, taux d intérêt...). Le tableau récapitulatif ci-dessous vous donne une idée du montant du crédit qui remplit la corbeille (pour la première année du crédit) pour des conjoints/cohabitants légaux avec moins de 3 enfants à charge au 1er janvier Pour les personnes célibataires, ces montants sont toutefois à diviser en deux : 20 ans 30 ans 40 ans 3% EUR EUR EUR 4% EUR EUR EUR 5% EUR EUR EUR 6% EUR EUR EUR 3 Le montant indexé pour 2007 est de EUR ( ) soit un total de EUR 4. Imputation de votre nouvelle corbeille sur vos revenus imposables globalement Pour un isolé, les dépenses à concurrence du montant de la corbeille mentionnée ci-dessus viennent en déduction des revenus imposables. Cela vaut également pour les conjoints/ cohabitants légaux même si, la déduction sur les dépenses totales peut d abord être librement réparties entre les deux personnes. Ce choix de répartition n est toutefois pas totalement libre car un minimum de 15 % doit toujours être imputé à l un des deux conjoints/cohabitants légaux. FINTRO Le fisc et votre habitation Page Br.Fiscalite credit hab.fi /8/07 3:51:21 PM

11 5. Application de la nouvelle réglementation sur les crédits habitation en indivision Comme nous l avons déjà indiqué, la nouvelle corbeille ne dépend pas du montant de vos revenus professionnels. Pour une habitation achetée en indivision, chaque copropriétaire de l habitation peut entrer en ligne de compte pour la corbeille. Il faut néanmoins que toutes les autres conditions soient remplies dans le chef de chaque indivisaire (habitation unique et propre, inscription hypothécaire...). La part dans cette indivision n a néanmoins aucune importance. Cela vaut également pour les cohabitants de fait. Exemple Trois amis, A, B et C, achètent en 2007 une habitation en indivision et contractent à cet effet un crédit. A devient (co)propriétaire à hauteur de 25 %, B à hauteur de 60 % et C de 15 %. A occupera cette habitation à titre privé, mais possède déjà une autre habitation. B et C vont également occuper cette habitation à titre privé, mais en ce qui les concerne, il s agit de la seule habitation qu ils possèdent. Seuls B et C entrent chacun séparément en ligne de compte pour la nouvelle corbeille, toujours limitée au montant (de crédit) réellement payé. Leur part dans la propriété n a pas d importance. 6. Un cas particulier (mais important) : Le nouveau régime qui peut se superposer à l ancien régime Bien que le nouveau crédit que vous concluez en 2007 pour votre habitation unique et propre tombe en principe dans le champ d application du nouveau régime, ce crédit peut dans certains cas spécifiques tomber dans le champ d application de l ancien régime (antérieur à 2005) C est notamment le cas lorsque vous avez déjà un crédit en cours conclu avant 2005 pour votre habitation unique et propre et que vous envisagez, pour la même habitation, de : - refinancer ce crédit; - de souscrire un crédit complémentaire (par ex. un crédit pour transformations). Pour le refinancement d un crédit existant : Lorsque vous refinancez votre crédit conclu avant 2005, vous ne pouvez jamais bénéficier de la nouvelle réglementation puisque ce crédit remplace en fait l ancien crédit. Pour un crédit complémentaire, un choix est possible : Un crédit complémentaire que vous concluez en 2007 sur un crédit existant et antérieur à 2005 pour l habitation unique et propre tombe en principe sous l ancien régime. Si vous souhaitez appliquer la nouvelle réglementation au crédit complémentaire, vous devez opter pour la nouvelle réglementation dans la déclaration fiscale (année de revenus) concernant l année du crédit complémentaire. Ce choix est définitif et irrévocable et vaut pour toute la durée du crédit complémentaire. Il y a donc 2 possibilités pour un crédit complémentaire en 2007 : Ou bien, pour ce crédit complémentaire, vous optez dans la déclaration fiscale de l année de revenus 2007 pour l application du nouveau régime. Dans ce cas, le revenu cadastral de votre habitation ne doit pas être déclaré; il est exonéré et votre crédit complémentaire bénéficie de la nouvelle déduction pour habitation unique et propre. Vous devez toutefois noter que vous ne pourrez plus bénéficier des avantages fiscaux dont vous bénéficiez actuellement sur le crédit (antérieur à 2005) et cela pour la durée restant à courir de ce crédit. Ou bien, pour ce crédit complémentaire, vous n optez PAS dans la déclaration fiscale de l année de revenus 2007 pour l application du nouveau régime. Dans ce cas, le revenu cadastral de votre habitation doit être déclaré et le crédit existant ainsi que le crédit complémentaire tombent sous le champ d application de l ancien régime. Compte tenu de la complexité de la problématique, nous préférons vous renvoyer à votre agent habituel Fintro. Page 11 Le fisc et votre habitation FINTRO Br.Fiscalite credit hab.fi /8/07 3:51:21 PM

12 Diverses utilisations de votre habitation unique Selon l usage que vous faites de votre habitation unique et propre, même sans crédit, le traitement à l impôt des personnes physiques peut varier. Nous traitons les diverses manières parfois mixtes dont cette habitation peut être utilisée. Depuis la déclaration des revenus de l année 2004, tous les revenus imposables des conjoints/ cohabitants légaux doivent être indiqués séparément dans la déclaration fiscale. En matière de revenus immobiliers, cela implique que chaque conjoint/cohabitant légal doit déclarer tant les biens immobiliers que les intérêts déductibles sur base du droit de propriété. Vous occupez entièrement ou partiellement votre habitation unique à des fins privées Pour l habitation unique et propre ou la partie de celle-ci utilisée à des fins privées, le revenu cadastral est exonéré à l impôt des personnes physiques, et ce quel qu en soit le montant. Le précompte immobilier calculé sur votre revenu cadastral indexé reste néanmoins toujours dû et son imputation n est plus possible. Les amortissements du capital ainsi que les intérêts du crédit que vous avez conclu en 2007 tombent sous le champ d application du nouveau régime comme expliqué ci-dessus. La totalité des amortissements en capital du crédit que vous avez conclu en 2007 tombent sous le champ d application du nouveau régime. La partie des intérêts correspondant à l utilisation professionnelle peut être reprise en charges professionnelles fiscalement déductibles. Les intérêts correspondant à la partie privée tombent dans la nouvelle corbeille (déduction pour habitation unique et propre). Vous louez partiellement votre habitation unique à un locataire qui l utilise à des fins privées et/ou professionnelles Pour la partie de votre habitation que vous louez à un locataire qui l utilise à des fins privées ou professionnelles, vous devez déclarer le revenu cadastral (non indexé) de cette partie de l habitation dans votre déclaration d impôt des personnes physiques. La totalité des amortissements en capital du crédit que vous avez conclu en 2007 tombent sous le champ d application du nouveau régime. Les intérêts correspondant à la partie donnée en location sont fiscalement déductibles de la partie des revenus immobiliers imposables correspondant à cette partie d habitation. Les intérêts correspondant à la partie privée tombent dans la nouvelle corbeille (déduction pour habitation unique et propre). Vous utilisez partiellement votre habitation unique à des fins professionnelles Pour l habitation (ou une partie de celle-ci) qu en tant que contribuable, vous utilisez dans un but professionnel, vous devez déclarer le revenu cadastral (non indexé) de cette partie de l habitation dans votre déclaration d impôt des personnes physiques. Ce revenu cadastral n est toutefois pas imposable à l impôt des personnes physiques. Le précompte immobilier sur votre revenu cadastral indexé reste néanmoins toujours dû. FINTRO Le fisc et votre habitation Page Br.Fiscalite credit hab.fi /8/07 3:51:21 PM

13 Lignes directrices de l «ancien» régime fiscal En date du 1er janvier 2005, la fiscalité concernant les nouveaux crédits habitation pour l acquisition d une habitation unique et propre a été complètement revue et simplifiée. A côté de ce nouveau régime, l ancien régime, tel qu en vigueur avant 2005, reste applicable dans certains cas. C est la raison pour laquelle, dans cette brochure, nous allons brièvement décrire l ancien régime. Ces dispositions fiscales sont importantes principalement pour : Les personnes qui ont conclu leur crédit pour l habitation unique et propre avant 2005 et qui, en 2007, font un refinancement de ce crédit. Les personnes qui ont conclu leur crédit pour l habitation unique et propre avant 2005 et qui, en 2007, concluent un crédit complémentaire mais choisissent de bénéficier de l ancien régime pour l ensemble de leurs crédits (c.-à-d. qu ils n ont pas fait le choix de l option, voir page 11). L ancien régime du crédit habitation prévoit un certain nombre d avantages fiscaux si certaines conditions sont remplies. Ces avantages sont : La déduction ordinaire d intérêts. La déduction complémentaire d intérêts. La réduction d impôts pour amortissements en capital et primes d assurances-vie individuelles. Important Pour les personnes qui en 2007 concluent un crédit qui ne répond pas aux conditions du nouveau régime pour l habitation unique et propre, par exemple une seconde habitation, les avantages sont plus restreints : La déduction ordinaire d intérêts. La réduction d impôts pour amortissements en capital et primes d assurances-vie individuelles. La déduction ordinaire d intérêts Principe Les intérêts des crédits conclus en vue d acquérir ou de conserver vos biens immobiliers peuvent être déduits de votre revenu immobilier global. Dès lors, le revenu cadastral correspondant doit être déclaré. Pour les conjoints/cohabitants légaux, il faut en outre tenir compte du droit patrimonial. Il peut s agir de crédits hypothécaires ou de prêts personnels et financements, pour autant qu ils soient destinés à acquérir ou conserver des biens immobiliers. Les intérêts des crédits conclus pour payer des droits de succession de biens immobiliers peuvent être également déduits. Cela concerne toutefois les paiements liés à l acquisition d un bien immobilier. Le montant des intérêts que vous déduisez est, en principe, limité au montant de vos revenus immobiliers imposables. Les conjoints/cohabitants légaux doivent tenir compte du droit patrimonial. Quel est votre avantage? vos revenus immobiliers diminuent; la déduction d intérêts pour votre propre habitation donne droit à une imputation partielle du précompte immobilier. L imputation est limitée à 12,5 % (de la déduction ordinaire) du revenu cadastral indexé de l habitation. Exemple Une famille sans enfant occupe l habitation unique ayant un revenu cadastral indexé de EUR. Pour 2007, le précompte immobilier s élève par exemple à 745 EUR. Les intérêts du crédit conclu pour l achat de la maison s élèvent quant à eux à EUR. Le revenu immobilier imposable est calculé comme suit : Revenu cadastral indexé : EUR Déduction ordinaire d intérêts : EUR Revenu immobilier imposable : 0 EUR L imputation du précompte immobilier sur l impôt des personnes physiques s élève à : EUR x 12,5 % = 437,50 EUR Page 13 Le fisc et votre habitation FINTRO Br.Fiscalite credit hab.fi /8/07 3:51:22 PM

14 Co-emprunteurs non mariés/non cohabitants légaux Dans le cas de partenaires non mariés ou non cohabitants légaux, chacun d eux doit remplir une déclaration. Ils ne peuvent déduire que le montant des intérêts correspondant à leur part réelle de la dette, sans toutefois que cette part puisse être supérieure à leur part dans la propriété du bien immobilier. Exemple Deux co-emprunteurs X et Y non mariés/non cohabitants légaux achètent un immeuble dont X possède 25 % et Y 75 %. Ils remboursent le crédit ensemble (chacun 50 %). En 2007, les intérêts s élèvent à EUR. Déclaration X X paie la moitié de l emprunt, mais ne possède qu un quart de l immeuble. Il ne peut donc déduire que EUR x 25 % = 750 EUR Déclaration Y Y paie la moitié de l emprunt et possède trois quarts de l immeuble. La déduction est donc limitée à EUR x 50 % = EUR La déduction complémentaire d intérêts Pour bénéficier de la déduction complémentaire d intérêts, l habitation doit impérativement être la seule que vous possédez. Vous devez remplir cette condition chaque année, donc pas seulement l année de conclusion du crédit. Pour les conjoints/cohabitants légaux, la notion de seule habitation devra être déterminée dans le chef de chaque conjoint/cohabitant légal. Une déduction complémentaire est octroyée pour les intérêts de crédits hypothécaires d une durée minimale de 10 ans et contractés en vue de : construire ou d acheter une habitation unique, située en Belgique, à l état neuf avec application de la TVA 4 ; rénover une habitation unique ayant au moins 15 ans d âge 5. Ces intérêts sont déduits de l ensemble des revenus nets imposables, mais en pratique seule une partie des intérêts pourra entrer en considération. En effet, il existe quatre limitations importantes dans la détermination des intérêts déductibles : il s agit des intérêts qui subsistent après la déduction ordinaire d intérêt; la déduction pour un crédit signé en 2007 est limitée aux intérêts payés pour la première tranche de EUR (nouvelles habitations) ou EUR (rénovations); en cas de travaux de rénovations en 2007, les travaux doivent atteindre EUR au minimum (TVA incl.), et être exécutés par un entrepreneur enregistré. Tant pour une nouvelle habitation que pour la rénovation, les montants de base maximum de respectivement EUR et EUR (pour 2007) peuvent être augmentés selon que l emprunteur a un ou plusieurs enfants à charge au premier janvier de l année qui suit celle de conclusion du crédit. 4 Une habitation peut seulement être achetée avec application de la TVA jusqu au 31 décembre de la seconde année qui suit la première occupation de cette habitation. 5 Sous le terme de travaux de rénovation, l on vise en principe les travaux soumis au tarif réduit de 6 % et qui sont effectués par un entrepreneur enregistré. FINTRO Le fisc et votre habitation Page Br.Fiscalite credit hab.fi /8/07 3:51:22 PM

15 Ces montants restent inchangés durant la durée totale du crédit. A titre illustratif, veuillez trouver ci-dessous un tableau valable pour la rénovation la déduction est limitée à 80 % du solde des intérêts subsistant et cela durant les 5 premières années du crédit (à compter à partir de l installation dans l habitation). Ensuite, ce coefficient décroît chaque année de la manière suivante : 6e année 70 % 7e année 60 % 8e année 50 % 9e année 40 % 10e année 30 % 11e année 20 % 12e année 10 % Pour la déduction complémentaire, vous calculez les intérêts déductibles comme suit : Solde d intérêts après la déduction ordinaire d intérêts x montant fiscal maximum/montant du crédit x coefficient. Exemple En 2000, un célibataire a conclu un crédit hypothécaire pour l achat de son habitation unique et propre. En 2007, il conclut un nouveau crédit de EUR pour la rénovation de cette habitation de plus de 15 ans. Le revenu cadastral indexé de la maison s élève à EUR. Les intérêts payés s élèvent respectivement à EUR (achat) et à EUR (rénovation). Pour le nouveau crédit, il n y a pas eu d option pour le nouveau régime fiscal. Règle générale pour la déduction ordinaire d intérêt : revenu cadastral (indexé) EUR moins déduction ordinaire (achat) EUR revenus immobiliers 0 EUR Déduction complémentaire d intérêts (rénovation) : EUR x / = 1.536,72 EUR x 80 % = 1.229,37 EUR Ce montant pourra être déduit du revenu imposable. Pour les conjoints/cohabitants légaux, cela sera proportionnellement déduit de leurs revenus imposables. Rénovation Nombre d enfants à charge au 1er janvier de l année qui suit celle de conclusion du crédit Montant de base (non indexé) en EUR Crédit en 2004 (index 1,2182) en EUR Crédit en 2007 (index 1,3012) en EUR Pas d enfant enfant enfants enfants Plus que trois enfants Page 15 Le fisc et votre habitation FINTRO Br.Fiscalite credit hab.fi /8/07 3:51:23 PM

16 Co-emprunteurs non mariés /non cohabitants légaux Comme nous l avons vu ci-dessus pour la déduction ordinaire d intérêts, il faut limiter les intérêts de co-emprunteurs non mariés / non cohabitants légaux d une part en fonction de la partie des intérêts que chacun paie et, d autre part, en fonction de la part de chacun dans la propriété. Il faut, en outre, tenir compte du fait que les montants maximum de crédit (à savoir la part du crédit entrant fiscalement en considération pour l avantage fiscal), sont valables par habitation et non par contribuable. La réduction d impôts pour amortissement en capital du crédit et primes des assurances-vie individuelles Les amortissements en capital de votre crédit habitation et/ou les primes d une assurancevie individuelle qui couvre ce crédit peuvent, sous certaines conditions, donner droit à des réductions d impôts. Il peut s agir de la réduction d impôt majorée pour épargne logement et/ou de la réduction d impôt pour épargne à long terme. Nous reviendrons plus loin sur ces notions. Nous allons dans un premier temps parcourir les conditions. A quelles conditions faut-il satisfaire? 1. L amortissement en capital Les conditions valables pour que les amortissements en capital puissent entrer en ligne de compte pour une réduction d impôts sont les suivantes : Le crédit doit être couvert par une inscription hypothécaire. Le crédit doit être souscrit en vue de l acquisition, la construction ou la transformation d une habitation située en Belgique. Le crédit doit avoir une durée initialement prévue de 10 ans au minimum. Le crédit doit avoir été contracté auprès d un établissement (financier) établi dans l Espace Économique Européen. 2. Les primes des assurances-vie individuelles Les assurances-vie individuelles (assurance solde restant dû, assurance-vie mixte,...) garantissent le remboursement par la compagnie d assurances du crédit en cas de décès de l emprunteur. FINTRO Le fisc et votre habitation Page Br.Fiscalite credit hab.fi /8/07 3:51:23 PM

17 L assurance-vie individuelle doit aussi satisfaire à certaines conditions afin de bénéficier d une réduction d impôts. L assurance doit être souscrite par l emprunteur avant l âge de 65 ans. L assurance doit avoir une durée minimale de 10 ans si le contrat prévoit des avantages en cas de vie. L emprunteur doit souscrire l assurance sur sa propre tête. Les avantages doivent être stipulés comme suit : - en cas de vie : au bénéfice de l emprunteur à partir de l âge de 65 ans; - en cas de décès : au bénéfice des personnes qui, suite au décès de l assuré, acquièrent la pleine propriété ou l usufruit de l habitation 6. Quels montants sont fiscalement pris en considération? Montant maximum de l amortissement en capital étape 1 Les amortissements en capital sont fiscalement pris en considération à concurrence d un montant de crédit maximum déterminé selon l année de conclusion du crédit. Lorsque le crédit concerne une habitation unique, il est en outre tenu compte du nombre d enfants à charge au 1er janvier de l année de conclusion du crédit. Ces montants restent inchangés durant la durée totale du crédit. Le tableau ci-après reprend à titre informatif les années 2002 et Montant maximum sur lequel la réduction d impôt sera appliquée étape 2 La réduction s applique au montant sur lequel sont imputés l amortissement en capital qui entre fiscalement en considération et les primes d assurance-vie. Ce montant est limité en fonction des revenus professionnels nets (salaire/revenus de remplacement/pensions). Pour 2007, il ne peut dépasser (1.630 EUR x 15 %)+[(revenus professionnels nets EUR) x 6 %] avec un maximum de EUR. Ce maximum est atteint avec un revenu professionnel net de EUR. Ce calcul est effectué séparément pour chaque conjoint/cohabitant légal et ne peut dépasser EUR par conjoint. Le conjoint/cohabitant légal, qui n a pas ou qui ne dispose que de peu de revenus, peut faire usage du quotient conjugal ou de son statut de conjoint-aidant afin d obtenir une réduction d impôt. Nombre d enfants à charge au 1er janvier de l année qui suit celle de conclusion du crédit Montant de base (non indexé) en EUR Crédit en 2002 (index 1,1797) en EUR Crédit en 2007 (index 1,3012) en EUR Pas d enfant enfant enfants enfants Plus que trois enfants Page 17 Le fisc et votre habitation FINTRO Br.Fiscalite credit hab.fi /8/07 3:51:24 PM

18 Les avantages L avantage fiscal sur l amortissement en capital et les primes d assurances-vie ressort de deux réductions d impôt : - une réduction d impôt au taux marginal d imposition, appelée épargne-logement. Ce taux est appliqué quand il s agit de l habitation unique au moment de la conclusion du crédit (après 1993); - une réduction d impôt au taux moyen spécial, appelée épargne long-terme. Ce taux est appliqué dans les autres cas. a. La réduction d impôt majorée pour l épargnelogement pour une habitation unique lors de la conclusion du crédit étape 3 L exigence de l habitation unique signifie que l emprunteur, au moment de la conclusion du crédit (depuis 1993), ne peut posséder, en pleine propriété, d autres habitations situées soit en Belgique soit à l étranger. Cette condition doit être remplie lors de la conclusion du crédit et déterminera le traitement fiscal pendant toute la durée du crédit. L avantage fiscal est appliqué au taux d imposition marginal, donc le taux d imposition appliqué sur la plus haute tranche de revenus. Il est calculé séparément pour chacun des époux/cohabitants légaux. Tarifs impôts des personnes physiques Tranche de revenus (en EUR), de/à Pourcentage Impôt par tranche (en EUR) Impôt total (en EUR) % Exemple Monsieur A et Madame B, mariés et ayant 2 enfants, ont acheté en 2002 l habitation familiale unique et conclu pour cela un crédit de EUR sur 15 ans qu ils refinancent en Pour 2007, les amortissements en capital s élèvent à EUR. Le crédit satisfait aux conditions requises. Les salaires nets de monsieur et madame s élèvent respectivement à EUR et EUR. En 2002, le couple a payé une prime d assurance-vie unique. Le taux marginal d imposition pour monsieur et madame s élève respectivement à 50 % et 45 %. Etape 1 : Détermination du montant maximum sur lequel la réduction d impôt sera calculée L amortissement en capital s élevant à EUR sera limité comme suit : x / = 4.325,33 EUR Etape 2 : Le montant sur lequel la réduction d impôt sera appliquée Le montant maximum de Monsieur A : (1.630 EUR x 15 %) + [( EUR) x 6 %] = 2.288,70 EUR, limité à EUR Le montant maximum de Madame B : (1.630 EUR x 15 %) + [( EUR) x 6 %] = 1.523,7 EUR Etape 3 : Calcul de la réduction d impôt - Dans le chef de Monsieur A : EUR x 50 % = 975,00 EUR - Dans le chef de Madame B : 1.523,7 EUR x 45 % = 685,67 EUR % % % plus de % FINTRO Le fisc et votre habitation Page Br.Fiscalite credit hab.fi /8/07 3:51:24 PM

19 b. La réduction d impôt pour épargne à long terme étape 3 Cette réduction est en principe appliquée aux amortissements en capital et aux primes d assurances-vie pour une habitation qui n est pas l habitation unique au moment de la conclusion du crédit. Cette réduction d impôt est calculée au taux moyen spécial sur l entièreté des revenus imposables communs sans tenir compte de l augmentation de l exemption d impôt pour personne à charge. = [Impôts de base (réduction impôt quotité exemptée de base/revenu imposable globalement)] X 100 Le taux moyen spécial est toujours compris entre 30 % et 40 %. Lorsqu on compare le taux moyen spécial avec le taux marginal d imposition (voir page 18), l on remarque que cette réduction est moins intéressante que la réduction d impôt pour épargne logement. Exemple Monsieur C et Madame D, mariés et ayant 2 enfants, ont acheté en 2002 une seconde habitation et conclu pour cela un crédit de EUR sur 15 ans. Pour 2007, les amortissements en capital s élèvent à EUR. Le crédit satisfait aux conditions requises. Les salaires nets de monsieur et madame s élèvent respectivement à EUR et EUR. En 2002, le couple a payé une prime d assurancevie unique. Le taux moyen spécial pour monsieur et madame s élève respectivement à 35,4 % et 30 %. Etape 1 : Détermination du montant maximum sur lequel la réduction d impôt sera calculée Etape 2 : Le montant sur lequel la réduction d impôt sera appliquée Le montant maximum de Monsieur C : (1.630 EUR x 15 %) + [( EUR) x 6 %] = 2.288,70 EUR, limité à EUR Le montant maximum de Madame D : (1.630 EUR x 15 %) + [( EUR) x 6 %] = 1.523,70 EUR Etape 3 : Calcul de la réduction d impôt - Dans le chef de Monsieur C : EUR x 35,4 %= 690,30 EUR - Dans le chef de Madame D : 1.523,7 EUR x 30 %= 457,11 EUR Co-emprunteurs non mariés/ non cohabitants légaux Comme pour la déduction d intérêts, une limitation est également d application dans ce cas-ci pour les co-emprunteurs non mariés/non cohabitants légaux. Un copropriétaire célibataire ne peut déclarer que les amortissements en capital qu il paie luimême, et ce uniquement dans la mesure où cette part ne dépasse pas sa part dans la propriété de l habitation acquise, construite ou transformée. Ici aussi, la tranche fiscale vaut par habitation et non par contribuable. Pour pouvoir bénéficier de la réduction d impôt sur les primes d assurance-vie individuelle, il leur faudra désigner comme bénéficiaire en cas de décès de l assuré la personne qui acquiert la pleine propriété ou l usufruit de l habitation. L amortissement en capital s élevant à EUR sera limité comme suit (réduction épargne à long terme ) : x / = 3.932,67 EUR Page 19 Le fisc et votre habitation FINTRO Br.Fiscalite credit hab.fi /8/07 3:51:25 PM

20 Diverses utilisations de votre habitation Depuis la déclaration des revenus de l année 2004, tous les revenus imposables des conjoints/ cohabitants légaux doivent être indiqués séparément dans la déclaration fiscale. En matière de revenus immobiliers, cela implique que chaque conjoint/cohabitant légal devra déclarer tant les biens immobiliers que les intérêts déductibles sur base du droit de propriété. Selon l usage que vous faites de votre habitation, le traitement à l impôt des personnes physiques peut varier. Nous traitons les diverses manières dont cette habitation peut être utilisée. Vous occupez entièrement ou partiellement votre habitation à des fins privées Pour l habitation ou la partie de celle-ci utilisée à des fins privées, le revenu cadastral doit être déclaré à l impôt des personnes physiques. Les amortissements du capital ainsi que les intérêts du crédit que vous avez conclu en 2007 tombent sous le champ d application de l ancien régime. Le précompte immobilier calculé sur votre revenu cadastral indexé est dû et son imputation est en principe possible (voyez l exemple page 13). Le précompte immobilier sur votre revenu cadastral indexé reste néanmoins toujours dû. La totalité des amortissements en capital du crédit que vous avez conclu en 2007 entrent en considération pour la réduction d impôt. La partie des intérêts correspondant à l utilisation professionnelle peut être reprise en charges professionnelles fiscalement déductibles. Les intérêts correspondant à la partie privée tombent dans la déduction ordinaire et/ou complémentaire d intérêts. Vous louez partiellement votre habitation à un locataire qui l utilise aussi bien à des fins privées que professionnelles Pour la partie de votre habitation que vous louez à un locataire qui l utilise à des fins privées ou professionnelles, vous devez déclarer le revenu cadastral (non indexé) de cette partie de l habitation dans votre déclaration à l impôt des personnes physiques. La totalité des amortissements en capital du crédit que vous avez conclu en 2007 entrent en considération pour la réduction d impôt. Les intérêts peuvent être aussi fiscalement déduits du revenu immobilier imposable correspondant à la partie louée de l habitation. Vous occupez partiellement votre habitation à des fins professionnelles Pour l habitation (ou une partie de celle-ci) qu en tant que contribuable, vous utilisez dans un but professionnel, vous devez déclarer le revenu cadastral (non indexé) de cette partie de l habitation dans votre déclaration à l impôt des personnes physiques. Ce revenu cadastral n est toutefois pas imposable à l impôt des personnes physiques. FINTRO Le fisc et votre habitation Page Br.Fiscalite credit hab.fi /8/07 3:51:25 PM