REFORME DE LA FISCALITE DE L'URBANISME

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1 Direction départementale Des Territoires REFORME DE LA FISCALITE DE L'URBANISME DDT

2 SOMMAIRE Diapos 1 - Présentation et enjeux 3à5 2 - Mise en place du nouveau dispositif 6à9 3 - La taxe d'aménagement (TA) 10 à Le versement pour sous-densité (VSD) 20 à 24 5 Calendrier 25 6 Exemples de calculs de la TA à titre individuel 26 à Conséquences pour une commune 33 à 38 8 Organisation de la DDT 39 à 40 Conclusion 41 Pour retrouver ces informations 42 2

3 1- Présentation et enjeux La réforme de la fiscalité de l'aménagement a été adoptée à l'article 28 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 (JO 30/12/2010). Cet article crée un chapitre consacré à l'aménagement (livre III du code de l'urbanisme). la fiscalité de Le nouveau dispositif repose sur : la taxe d'aménagement (TA) le versement pour sous-densité (VSD). Il entre en vigueur le 1er mars les collectivités territoriales doivent prendre les délibérations nécessaires à la mise en oeuvre du nouveau dispositif avant le 30 novembre 2011 pour une application en

4 1- Présentation et enjeux - lutte contre l'étalement urbain et recherche d'une meilleure densité (VSD) ; - simplification des procédures fiscales par réduction du nombre d'outils de financement ; - Adoption d'un système plus simple et plus souple pour les collectivités qui auront la liberté de fixation des taux en fonction du secteur considéré (TA) ; Le régime actuel comprend 8 taxes et 8 participations. A terme, il n'existera plus que 2 taxes et 3 participations. 4

5 1- Présentation et enjeux Les acteurs de la réforme Le nouveau dispositif fiscal a été établi par le Ministère de l'écologie en partenariat avec plusieurs organismes : - AMF, assemblée des départements de France, - syndicats des aménageurs, lotisseurs et constructeurs immobiliers, - représentants des notaires et géomètres-experts, - fédération nationale des CAUE, - ERDF, fédération des collectivités, concessionnaires de réseaux. Ont également été associés les principaux ministères concernés : budget, culture. Le dispositif a été expérimenté dans 9 communes aux profils divers. 5

6 Les principes de la réforme 6

7 2 - Mise en place progressive du nouveau dispositif Situation actuelle (dans le Tarn) 4 taxes : 7 participations : - TLE ; - TDCAUE ; - TDENS ; - RAP * la RAP sera traitée de manière spécifique - participation pour raccordement à l'égout (PRE) ; - participation pour non-réalisation d'aire de stationnement (PNRAS) ; - participation pour le financement d' équipements publics exceptionnels (PEPE) ; - participation pour voirie et réseaux (PVR) ; - participation des programmes d'aménagement d'ensemble (PAE) ; - participation ZAC ; - projet urbain partenarial (PUP) 7

8 2 - Mise en place progressive du nouveau dispositif La durée de vie des participations en cours est de plusieurs années. Cette période sera mise à profit pour inciter à utiliser le nouveau dispositif plutôt que de supprimer brutalement l'ensemble des participations. La réforme entrera en vigueur le 1er mars Toutefois, la disparition de toutes les participations (sauf PUP, ZAC et PEPE) ne sera effective qu'au 1er janvier

9 2 - Mise en place progressive du nouveau dispositif période transitoire (du 01/03/2012 au 31/12/2014) 2 taxes : - TA (taxe d'aménagement) ; - VSD (versement pour sous densité) 7 participations : PRE, PNRAS, PVR, PAE, PEPE, ZAC, PUP Ou après le 1er janvier taxes : - TA ; - VSD ; 3 participations : - ZAC ; - PUP ; - PEPE. si le taux de la TA est supérieur à 5% : 2 taxes : TA et VSD ; 3 participations dans les secteurs choisis par les communes ou EPCI : - ZAC ; - PUP ; - PEPE. 9

10 3 La T.A. (taxe d'aménagement) Elle est applicable à compter du 1er mars 2012 Elle se substitue à la TLE, la TDCAUE, la TDENS et le PAE La TA finance des actions et opérations contribuant à : - une utilisation économe et équilibrée des espaces, - la diversité des fonctions urbaines, - les équipements publics. La TA est constituée : - d'une part communale ou intercommunale dont le produit sert à financer les équipements publics des communes (ou EPCI), - d'une part départementale qui regroupe la TDENS et la TDCAUE en maintenant les mêmes affectations et dans une fourchette de taux similaire. 10

11 3 La T.A. (taxe d'aménagement) Part communale ou intercommunale, elle est instaurée : de plein droit dans : - les communes disposant d'un POS ou d'un PLU ; - les communautés urbaines. par délibération : - du conseil municipal dans les autres communes ; - de l'organe délibérant dans les EPCI compétents en matière de PLU, en lieu et place des communes et avec leur accord. Part départementale : instaurée par délibération du conseil général. N.B. : l'instauration d'une part régionale, initialement projetée, n'a été conservée qu'en région Ile de France. 11

12 3 La T.A. (taxe d'aménagement) Champ d'application Fait générateur : construction, reconstruction, agrandissement ou aménagement de toute nature nécessitant une autorisation d'urbanisme, procès-verbal suite à infraction. Assiette : Elle repose sur : la surface de la construction (somme des surfaces de plancher closes et couvertes dont la hauteur > 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment - pour ne pas pénaliser l'isolation déduction faite des vides et trémies (la notion de SHON est supprimée) multipliée par une valeur forfaitaire au m2 (révisée au 1er janvier de chaque année par arrêté du ministre chargé de l urbanisme). Une seule valeur de base est retenue : 660 /M2 (748 en IDF) 12

13 3 La T.A. (taxe d'aménagement) Les abattements de TA Un abattement de 50% est appliqué sur la valeur forfaitaire lorsque le projet concerne : - les locaux d'habitation et d'hébergement bénéficiant d'un taux réduit de TVA ; - les 100 premiers m2 des locaux à usage d'habitation principale ; - les locaux à usage industriel ; - les locaux à usage artisanal ; - les entrepôts et hangars non ouverts au public faisant l'objet d'une exploitation commerciale ; - les parcs de stationnement couverts faisant l'objet d'une exploitation commerciale. la valeur forfaitaire par m2 est donc de

14 3 La T.A. (taxe d'aménagement) Exonérations de plein droit Sont exonérés de la taxe d'aménagement : - les locaux d'habitation bénéficiant d'un PLAI (prêt locatif aidé d'intégration), - les constructions de moins de 5 m2, - les constructions destinées à un service public ou d'utilité publique, - les surfaces d'exploitation des bâtiments agricoles non taxées dans le régime actuel, - les aménagements prescrits par un PPR, - les reconstructions après sinistre, - la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans sous certaines conditions. Sont exclues de la seule part communale ou intercommunale : - les constructions réalisées dans les ZAC, - les constructions réalisées dans les périmètres des PUP. 14

15 3 La T.A. (taxe d'aménagement) Exonérations facultatives sur délibération Les collectivités territoriales peuvent, si elles le souhaitent, exonérer en totalité ou partiellement : - les locaux d'habitation et d'hébergement bénéficiant d'un prêt aidé de l'etat (ex. logements sociaux hors champ d'application du PLAI, lesquels sont exonérés de plein droit) ; - les locaux industriels ; - les commerces de détail d'une surface inférieure à 400 m2 (pour assurer le maintien du commerce de proximité) ; - les immeubles classés ou inscrits ; - 50% de la surface excédant 100 m2 pour les résidences principales financées à l'aide du prêt à taux zéro renforcé (PTZ+). N.B. : ne bénéficient d'aucun abattement : les résidences secondaires, les bureaux, les surfaces commerciales ouvertes au public, les établissements médicaux, les hôtels etc... 15

16 3 La T.A. (taxe d'aménagement) Assiettes des taxations spécifiques - éoliennes dont la hauteur est supérieure à 12 mètres : par éolienne, - parkings : par emplacement (cette valeur peut être portée jusqu'à par délibération de l'autorité compétente en matière de PLU ou de POS), - panneaux photovoltaïques au sol : 10 /m2, - piscines (surface de bassin) : 200 /m2, - emplacements de tentes, caravanes et résidences mobiles de loisirs : par emplacement, - H.L.L. : par emplacement. 16

17 3 La T.A. (taxe d'aménagement) Le taux Le taux de la part communale peut être différent selon le secteur de la commune. Il varie de 1 à 5% mais peut atteindre un maximum de 20% dans certains secteurs qui nécessitent de réaliser des travaux substantiels d'équipements publics. N.B. : les délibérations sont prises au plus tard le 30/11 de chaque année et entrent en vigueur au 1er janvier de l'année suivante, sous réserve qu'elles aient été transmises aux service de l'etat chargé de l'urbanisme avant cette date (1er janvier). Si le taux de TA est > 5%, les participations sont automatiquement supprimées dans le secteur concerné. Au taux communal s'ajoute le taux départemental qui ne pourra pas excéder 2,5% (aujourd'hui le taux maximal est de 2% pour les espaces naturels sensibles et 0,5% pour les CAUE, mais le conseil général pourra fixer une répartition différente) La possibilité de sectoriser les taux s'applique à toutes les communes, même si elles ne disposent pas d'un document d'urbanisme. 17

18 3 La T.A. (taxe d'aménagement) Mode de calcul Calcul : Surface de construction* X valeur forfaitaire X taux *rappel : Surface de construction = somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur sous plafond > 1,80m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies. La TA est liquidée selon la valeur et les taux en vigueur à la date de délivrance du PC, PA ou permis modificatif, de l'autorisation tacite, de la non-opposition à DP ou du PV d'infraction. 18

19 3 La T.A. (taxe d'aménagement) Liquidation Les services de l'état sont seuls compétents pour liquider la taxe. Elle peut être recouvrée jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit celle de la délivrance de l'autorisation (jusqu'au 31/12 de la 6ème année qui suit l'achèvement des travaux en l'absence d'autorisation). Recouvrement : 2 échéances à 12 et 24 mois (1 seul versement si le montant est <1 500 ). Paiement tardif : majoration de 10%. Sanction fiscale : pénalité de 80% en cas de construction sans autorisation ou en infraction avec celle-ci ; Le montant de la TA est reversé tous les mois aux collectivités bénéficiaires (après prélèvement de 3% pour frais de gestion). 19

20 4 - Le VSD (versement pour sous densité) La mise en place du VSD est facultative et liée à l'instauration d'un seuil minimal de densité (SMD). Les communes ou EPCI peuvent instaurer, par délibération, un seuil minimal de densité dans certains secteurs des zones U et AU des PLU (U et NA des POS). Pour chaque secteur, le SMD ne peut être inférieur à la moitié ni supérieur aux ¾ de la densité maximale autorisée par les règles du PLU. Dans le cas d'un lotissement avec COS applicable, cette restriction du SMD s'applique à chaque lot. Exemple : si le COS est égal à 1, le SMD doit être compris entre 0,5 et 0,75 de la superficie du terrain. terrain de m2 SMD compris entre 500 et 750 m2 20

21 4 - Le VSD (versement pour sous densité) Calcul du VSD 1 - détermination du seuil minimal de densité (SMD) : - nécessité d'une délibération. Le SMD est fixé pour 3 ans minimum à compter de la date d'entrée en vigueur de la DCM l'ayant institué. Exception : une nouvelle DCM peut être prise, sans condition de délai, pour favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété et le développement de l'offre foncière. 2 - application du SMD au terrain objet de la construction : SMD X superficie du terrain = surface qui doit être construite pour respecter le SMD (dite «surface simplifiée»). 3 - détermination de la valeur du terrain. Elle est déclarée par le propriétaire et appréciée à la date de dépôt de la demande de permis : 21

22 4 - Le VSD (versement pour sous densité) Calcul du VSD Exemple : cas d'une construction à un seul niveau : Densité du PLU : 1 SMD fixé à 75 % Valeur déclarée S simplifiée S construite VSD = 2 S simplifiée 1. Valeur prise en compte = valeur du terrain / 2 2. Le VSD est plafonné à 25% de la valeur du terrain 22

23 4 - Le VSD (versement pour sous densité) Exemple de calcul Cas d'une construction à plusieurs niveaux et plusieurs logements Hypothèse VSD SMD 50% de la densité maximale autorisée par le PLU /m² - (Déclarée) Valeur du terrain 70 Densité du PLU 1 Surface du terrain m² Valeur déclarée : 70 x 1000 m² = Surface simplifiée 500 m² SMD x Densité PLU x Sterrain : 0.5 x 1 x 1000 m² Valeur prise en compte % de la valeur déclarée : 1000 x 70 x 0.50 Plafond % de la valeur déclarée : 1000 x 70 x 0.25 Cas n 1 Construction de VSD 500 m² x ( ) / 500 Cas n 2 Construction de VSD 250 m² x ( ) /

24 4 - Le VSD (versement pour sous densité) Exonérations, liquidation, recouvrement Exonérations : qu'elles soient de plein droit ou facultatives sur délibérations, les exonérations de VSD sont identiques à celles de la taxe d'aménagement (voir diapos 13 et 14). Liquidation et recouvrement : les modalités de liquidation et de recouvrement du VSD sont également calquées sur celles de la TA. 24

25 4 - Le VSD (versement pour sous densité) Les garanties apportées au contribuable : la procédure de rescrit Le VSD n'est pas dû si le seuil maximal constructible ne peut être atteint du fait de servitudes administratives. De même, la partie de terrain rendue inconstructible en raison de contraintes physiques ou administratives n'est pas retenue pour le calcul du VSD. En cas de doute, la procédure de "rescrit" permet au contribuable disposant d'éléments précis, de saisir l'administration qui doit répondre dans le délai de 3 mois. A défaut de réponse dans ce délai, la position invoquée par le contribuable est opposable à l'administration. 25

26 5 - Calendrier Avant le 30 novembre 2011 : Communes disposant d'un PLU ou d'un POS prise d'une délibération lorsqu'elles souhaitent fixer taux de T.A. > 1% ; autres communes prise d'une délibération pour instituer la taxe d'aménagement et le ou les taux ; (+ délimitation sur plan) Sans condition de délai : - Versement pour sous-densité les communes ou EPCI pourront prendre une délibération pour instituer le seuil minimal de densité (SMD) dans un ou plusieurs secteurs des zones U ou AU des PLU et U ou NA des POS ; (+ délimitation sur plan) N.B. : des délibérations supplémentaires pourront ensuite être prises, à tout moment, pour sectoriser les taux de TA ou le VSD (fixation du SMD). 26

27 Application études de cas concrets 27

28 6 - Comparatif TLE-TA à titre individuel Rappel et hypothèses prises pour les exemples * sur le taux : Hypothèse : taux de 3% auquel il faudra rajouter ultérieurement la taxe d'aménagement départementale dont le taux n'est pas connu à ce jour (entre 0 et 2,5% - actuellement est à 1,8 % - TDENS 1,5% et TDCAUE 0,3%) * sur le calcul des surfaces (assiette) : Pour la TLE : Surface hors oeuvre nette (SHON) Pour la TA : Surface intérieure close et couverte dont hauteur > 1,8 m La surface est basée sur le déclaratif. Hypothèse : une estimation a été faite en fonction de ratios pris nationalement. Par simplification n'ont pas été pris en compte dans les exemples: - les aires de stationnement - les exonérations 28

29 6 - Comparatif TLE-TA à titre individuel Permis de Construire : Maison individuelle classique Caractéristique de la maison : 100 m² + un garage de 20m² TLE : valeur inférieure pour les 1ers 80 m² et le garage n entre pas actuellement dans le calcul de la SHON TA : abattement de 50% pour les 1ers 100 m² et les murs extérieurs sont déduits (15 m² estimé) Avant le 1er m ars 2012 Après le 1er m ars 2012 TLE (cat.5) TA Communale 80m ² x 370 x 3% = 888,00 100m ² x 330 x 3% = 20m ² x 541 x 3% = 324,60 5m ² x 660 x 3% = TOTAL : 1 212,60 TOTAL : 990,00 99, ,00 29

30 6 - Comparatif TLE-TA à titre individuel Permis de Construire : Maison individuelle avec sous-sol Caractéristique de la maison : 240m² comprenant un sous-sol complet de 120 m² pour un garage TLE : valeur inférieure pour les 1ers 80 m² et le garage (stationnement de véhicules) n entre pas actuellement dans le calcul de la SHON TA : abattement de 50% pour les 1ers 100 m² et les murs extérieurs sont déduits (30 m² estimé) Avant le 1er m ars 2012 Après le 1er m ars 2012 TLE (cat.5) TA Communale 80m ² x 370 x 3% = 888,00 100m ² x 330 x 3% = 990,00 40m ² x 541 x 3% = 649,20 110m ² x 660 x 3% = 2 178,00 TOTAL : 3 168,00 TOTAL : 1 537,20 30

31 Comparatif TLE-TA à titre individuel Permis de Construire : Annexe - Garage 40m² sur un terrain comportant une maison individuelle > 100m² TA : déduction de 5 m² pour les murs extérieurs Avant le 1er m ars 2012 Après le 1er m ars 2012 TA Communale TOTAL : 0,00 35m ² x 660 x 3% = 693,00 TOTAL : 693,00 31

32 6 - Comparatif TLE-TA à titre individuel Déclaration Préalable : Annexe - Abri de jardin 15m² sur un terrain comportant une maison individuelle > 100m² TA : déduction de 3 m² pour les murs extérieurs Avant le 1er m ars 2012 Après le 1er m ars 2012 TLE (cat.1) TA Communale 15m ² x 99 x 3% = 44,55 12m ² x 660 x 3% = 237,60 TOTAL : 44,55 TOTAL : 237,60 32

33 6 - Comparatif TLE-TA à titre individuel Déclaration Préalable : Piscine extérieure de 30m² Avant le 1er m ars 2012 Après le 1er m ars 2012 TA Communale TOTAL : 0,00 30m ² x 200 x 3% = 180,00 TOTAL : 180,00 33

34 7 - Conséquences pour une commune Taux actuels de TLE sur le département 34

35 7 - Conséquences pour une commune Montants actuels de TLE sur le département 35

36 7 - Conséquences pour une commune Exemple d une commune de 2000 hab. Typologie nbre Permis de Construire - Maison individuelle de 120m² 10 TLE TA , ,00 Permis de Construire - Garage de 40m² ,00 Déclaration Préalable - Abri de jardin de 15m² 5 222, ,00 Déclaration Préalable - Piscine extérieure de 30m² 2 - TOTAL 360, , ,00 Pour un taux équivalent (de 3%) le calcul de la TA est supérieur à celui de la TLE de 17% 36

37 7 - Conséquences pour une commune Exemple d une commune de 3500 hab. Typologie nbre Permis de Construire - Maison individuelle de 120m² 32 TLE TA , ,00 Permis de Construire - Extension de 30m² , ,40 Permis de Construire - Garage de 40m² ,00 Déclaration Préalable - Abri de jardin de 15m² 6 267, ,60 Déclaration Préalable - Piscine extérieure de 30m² , , ,00 TOTAL Pour un taux équivalent (de 3%), le calcul de la TA est supérieur à celui de la TLE de 5 % 37

38 7 - Conséquences pour une commune Zones à urbaniser : utilisation de la TA Surface à urbaniser Coûts des travaux à réaliser m² ( m² net) ex : élargissement d'une chaussée avec extension de réseaux sur 100 m 1ère hypothèse nombre de lots estimés à m² surface déclarée par lot (m²) Un taux de TA à 11% dans le secteur produit une recette de (=12x59400x11%) assiette pour recette (=100x x660) 2ème hypothèse nombre de lots estimés à 600 m² surface déclarée par lot (m²) Un taux de TA à 7% dans le secteur produit une recette de (=20x59400x7%) Les recettes de l'opération dépendent des surfaces effectives de construction 38

39 7 - Conséquences pour une collectivité Zone à urbaniser : rappel sur les autres outils financiers de l'aménagement qui restent mobilisables après le 1er janvier le PUP : pour les communes dotées de PLU ou POS, le Projet Urbain Partenarial permet, à l aménageur et à sa demande, de lui faire financer les équipements publics rendus nécessaires par une opération d aménagement. - la PEPE : la participation pour équipements publics exceptionnels est utilisable pour les installations agricole, industrielle, artisanale ou commerciale, donc non applicable pour des locaux administratifs, des bureaux, des logements - la ZAC : zone d'aménagement concertée à l'intérieur de laquelle la collectivité décide d'intervenir pour réaliser l'aménagement et l'équipement de terrains en vue de la construction 39

40 8 Organisation de la DDT La nouvelle fiscalité s'appliquera à toutes les demandes d'autorisation déposées après le 1er mars 2012 ou aux demandes de permis modificatifs déposés après cette date. Deux niveaux d'intervention : - sur le calcul, la liquidation et le rescrit des taxes cette mission sera assurée au service d'appui territorial pour l'ensemble des communes du département y compris les communes autonomes - sur le conseil aux collectivités concernant les principes de financement des projets d'aménagement intervention des référents territoriaux qui pourront s'appuyer sur les experts de la doctrine et de l'aménagement 40

41 8 Organisation de la DDT 41

42 Conclusion Les délibérations concernant la TA doivent être prises avant le 30/11/11 pour l'année Le taux est révisable tous les ans Il y a nécessité de travailler dès les réflexions de planification sur le projet communal (ou intercommunal) et le financement de l'aménagement de ce projet (orientations d'aménagement et de programmation pour les zones à urbaniser) Le versement pour sous-densité est au service d'une densité accrue 42

43 Pour retrouver ces informations... Ce diaporama sera téléchargeable sur le site internet (à compter du 01/07/11) De l'association des maires De la préfecture - Plus d'information sur la réforme sur site internet du ministère de l'écologie - des modèles de délibération pour la TA ou le VSD pour les communes dotées ou pas d'un document d'urbanisme - un simulateur de taxe (prévu en juin) - de la documentation 43