UN ACTEUR DE RÉFÉRENCE DE L IMMOBILIER

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1 «L achèvement de notre restructuration financière nous donne les moyens de poursuivre notre développement comme l une des premières foncières d Europe.» evoie Neuillysur-Seine Levallois- Perret 17 e e 18 Bernard Michel, Président-directeur général 9 e e 10 e 8 e 2 e 16 er 1 e 3 e 7 e 4 e 6 e 5 e M 11 Md de revenus locatifs bruts en 2012 de valorisation patrimoniale UN ACTEUR DE RÉFÉRENCE DE L IMMOBILIER Gecina détient un patrimoine immobilier de 11 milliards d euros. Situé principalement en Île-de-France, ce patrimoine est structuré en deux pôles : Pôle Économique, avec le premier patrimoine de bureaux de France, et Pôle Démographique, constitué d actifs résidentiels, d établissements de santé et de résidences étudiants. La foncière gère et développe ce patrimoine dans une logique de création de valeur et d innovation en intégrant, dans toutes les dimensions de son activité, les impératifs du développement durable. La diversité et l excellence de son patrimoine font de Gecina une foncière différente.

2 CORPORATE PATRIMOINE 2 RELATION CLIENT 2 2 ENTREPRISE CAHIER DE SYNTHÈSE Trait d union entre un passé prestigieux et un urbanisme contemporain, le patrimoine de Gecina représente bien plus que des mètres carrés. Il est au cœur même de la vie de la cité, à la croisée des enjeux d aujourd hui : économique, démographique et développement durable. 8 Rapport d activité Gecina Rapport d activité Gecina CORPORATE PATRIMOINE 2 RELATION CLIENT 2 2 ENTREPRISE CAHIER DE SYNTHÈSE Entre Gecina et ses clients, tout t est affaire de partenariat. La proximité, l écoute et l anticipation nourrissent une relation de confiance qui nous permet d accompagner les projets immobiliers de nos locataires et de travailler avec eux à mieux préserver l environnement. 24 Rapport d activité Gecina Rapport d activité Gecina CORPORATE PATRIMOINE 2 RELATION CLIENT 2 2 ENTREPRISE CAHIER DE SYNTHÈSE Une histoire partagée, un savoir-faire unique, un sens aigu du service et de l écoute : les équipes Gecina font la différence en conservant toujours une longueur d avance. Innovantes, audacieuses, solidaires, elles ont en commun de solides convictions et une même vision de leur métier. 36 Rapport d activité Gecina Rapport d activité Gecina FAITS MARQUANTS CORPORATE Une année d exception 04 INTERVIEW DU PRÉSIDENT-DIRECTEUR GÉNÉRAL Reprendre les investissements tout en maintenant une discipline financière stricte 07 ORGANISATION Comité exécutif Comité de direction 08 Patrimoine 2 24 Relation client 2 36 Entreprise 2 10 FAITS MARQUANTS 2012, un nouveau visage pour le patrimoine de Gecina 26 FAITS MARQUANTS Une dynamique commerciale durable 38 FAITS MARQUANTS Une entreprise agile et des équipes mobilisées 12 IMPLANTATIONS Un patrimoine diversifié 14 EMPLACEMENT EMBLÉMATIQUE Un acteur engagé au cœur de la ville 16 INTERVIEW CROISÉE La création de valeur, clé de la réussite de Gecina 18 PROJETS EN DÉVELOPPEMENT 20 STRATÉGIE PATRIMONIALE Vers une nouvelle répartition 22 RESTRUCTURATION Un savoir-faire unique et reconnu 54 Cahier de synthèse 28 EXPERTISES Une gamme complète d expertises au service de nos clients 30 DÉMARCHE ET RÉALISATIONS Notre priorité : la satisfaction client 34 GECINA VUE PAR SES CLIENTS ET PARTENAIRES Qualité, exigence et proximité 55 GOUVERNEMENT D ENTREPRISE 56 ACTIONNARIAT 58 CHIFFRES CLÉS 60 RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DU PATRIMOINE 62 DONNÉES FINANCIÈRES 64 DONNÉES RSE 40 RESTRUCTURATION FINANCIÈRE Un profil financier solide et performant 43 ASSET MANAGEMENT Une approche transversale au service de la création de valeur 44 SECRÉTARIAT GÉNÉRAL Anticiper nos enjeux futurs 46 MODERNISATION DE L ENTREPRISE Modes de travail, ce qui a changé 47 NOTRE PATRIMOINE EST AUSSI HUMAIN Faire grandir les talents 48 RESPONSABILITÉ SOCIALE ET ENVIRONNEMENTALE La responsabilité sociétale intégrée à l entreprise 50 SOLIDARITÉ ET MÉCÉNAT S engager ensemble pour préparer demain 52 FONDATION Une ouverture sur la cité La Responsabilité Sociétale d Entreprise fait partie intégrante de la stratégie et de l activité de Gecina. Cette dimension est donc présente tout au long de ce rapport et signalée par les passages soulignés en vert.

3 Gecina est bien plus qu un concepteur, développeur ou gestionnaire d immeubles, même si nous sommes aussi tout cela à la fois! Créateur de valeur, le Groupe détient et exploite l un des plus beaux patrimoines d Europe. Nos équipes ont développé un savoir-faire unique qui couvre l ensemble de la chaîne des métiers de l immobilier. C est ce qui leur permet d identifier les plus belles opportunités pour y développer des projets innovants et de valoriser des immeubles pour les rendre attractifs, «verts», confortables et performants. Bien plus que des mètres carrés, nous offrons aujourd hui à nos locataires et clients partenaires une approche créative et unique, un regard différent sur notre métier et une écoute attentive, clés d une réussite durable. 596 M de revenus locatifs bruts en Md de valorisation patrimoniale Rapport d activité Gecina

4 Faits marquants UNE ANNÉE D EXCEPTION Activité locative, gestion du patrimoine, restructuration financière : 2012 a été marquée par une activité intense, couronnée par des succès significatifs et une reconnaissance du marché. UN TROPHÉE QUI HONORE NOTRE RESTRUCTURATION Gecina remporte au SIMI le trophée des SIIC dans la catégorie «Meilleure opération financière de l année» pour la réussite de sa politique de restructuration financière. Décerné par la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières (FSIF), ce prix vient couronner le succès d une démarche qui porte à la fois sur la réduction de l endettement de la foncière, sur la refonte des couvertures et sur la diversification des ressources de financement du Groupe. PRÈS DE M 2 LOUÉS EN 2012 Gecina enregistre une année record sur le plan locatif. Parmi les succès majeurs, les locations, à Paris, de l immeuble Magistère, rue de Lisbonne, auprès du cabinet de conseil en stratégie Roland Berger (près de m 2 ), de l hôtel particulier Mercy-Argenteau sur les Grands Boulevards (environ m 2 ) ou encore du avenue Charles-de-Gaulle à Neuilly-sur-Seine auprès d Altran et Chanel (près de m 2 ). Sans oublier la location de Mercure dans le 15 e arrondissement à une agence de l État (7 400 m 2 ) ou la prise à bail de Sodexo dans la non-tour Horizons à Boulogne-Billancourt ( m 2 ). Jacques Craveia, directeur des Opérations Immobilier d Entreprise «Nos équipes de gestion sont très mobilisées dans l accompagnement de nos clients et prospects.» UNE RESTRUCTURATION SALUÉE PAR DEUX AGENCES DE NOTATION Standard & Poor s et Moody s ont relevé en 2012 leur notation de Gecina à respectivement BBB et Baa2 avec perspective stable. À travers ces décisions, les deux agences saluent la profonde restructuration financière engagée par Gecina depuis 2010, conjuguée à une politique active de cession d actifs. 2 Rapport d activité Gecina

5 «PIERRE D OR» POUR BERNARD MICHEL Bernard Michel, Président-directeur général de Gecina, a reçu la «Pierre d Or 2013» dans la catégorie «Managers», pour son implication à la tête de la foncière dans la mobilisation de ses équipes. C est la première fois que Gecina reçoit, dans cette catégorie, ce prix qui récompense chaque année des personnalités et réalisations emblématiques du secteur immobilier. ÉVOLUTION DE LA DETTE ET DU RATIO LTV ,3 % 41,7 % ,7 % ,3 % 42,6 % 39,7 % Déc. 07 Déc. 08 Déc. 09 Déc. 10 Déc. 11 Déc. 12 Dette nette (M ) LTV (%) UN ENDETTEMENT MAÎTRISÉ Grâce à une politique active de rotation d actifs, Gecina poursuit la réduction de sa dette. Avec 2,2 milliards de cessions cumulées entre 2011 et 2012, dont 1,3 milliard pour la seule année 2012, le Groupe est parvenu à réduire son endettement de 700 millions d euros depuis 2010 et à ramener son taux d endettement en deçà de 40 %. 700 M de réduction d endettement depuis 2010 LA LOGISTIQUE SORT DU PORTEFEUILLE Conformément à sa stratégie de recentrage sur les segments Bureaux, Résidentiel, Résidences étudiants et Santé, Gecina achève la cession de son portefeuille logistique avec la vente d un portefeuille de 28 actifs, pour un montant total de 214 millions d euros. Éric Saint Martin, directeur des Investissements et Montages d opérations «Par cette opération, Gecina a confirmé son retrait de l immobilier logistique et son recentrage sur ses métiers.» INDICES DE CONFIANCE Confirmée dans l indice DJSI World, Gecina intègre en 2012 le Dow Jones Sustainability Index (DJSI) Europe. Cette reconnaissance couronne la démarche de progrès engagée par Gecina en matière de communication extra-financière. Le Groupe est désormais évalué par l agence de notation Sustainable asset management (SAM) qui analyse en profondeur sa performance économique, environnementale et sociale et note des facteurs tels que la gouvernance, la gestion des risques, les pratiques des ressources humaines, les relations avec la clientèle, l engagement auprès des parties prenantes ainsi que la qualité du reporting environnemental. Yves Dieulesaint, directeur RSE «Après avoir intégré cinq nouveaux indices en 2011, Gecina figure désormais dans les principaux indices internationaux d investissement socialement responsable.» Rapport d activité Gecina

6 Interview du Président-directeur général REPRENDRE LES INVESTISSEMENTS TOUT EN MAINTENANT UNE DISCIPLINE FINANCIÈRE STRICTE Bernard Michel a été promu au grade d officier de la Légion d honneur en marque un tournant dans l histoire de Gecina qui a su redessiner la physionomie de son patrimoine, tout en restructurant son bilan. Bernard Michel, Présidentdirecteur général du Groupe, revient sur cette année clé et aborde les perspectives QUEL REGARD PORTEZ-VOUS SUR L ANNÉE 2012? Elle a été déterminante pour Gecina et restera un tournant. Nos équipes ont en effet mené un travail considérable, à la fois sur la restructuration du bilan, sur la rotation d actifs et sur la location de nos immeubles de bureaux. Notre politique de cessions a réduit le montant de notre dette et nos coûts de financement. Cela nous a permis de préserver nos résultats. Malgré un contexte de ralentissement du marché des bureaux en Île-de-France, nous avons loué près de m 2 de bureaux. Notre taux d occupation sera donc meilleur en 2013 qu il ne l était en Rapport d activité Gecina

7 LA CESSION D UN VOLUME SIGNIFICATIF D ACTIFS A-T-ELLE ÉTÉ DICTÉE SOUS LA PRESSION D UN CONTEXTE ÉCONOMIQUE ET FINANCIER DÉFAVORABLE? Entre 2011 et 2012, nous avons effectivement cédé 2,2 milliards d actifs, dont un montant historique de 1,3 milliard d euros de cessions pour la seule année C est une véritable rupture et une rupture nécessaire. Notre objectif était avant tout de renforcer notre bilan. La majeure partie de ces cessions a donc été affectée à la réduction de notre dette afin de ramener notre ratio d endettement à 40 %. Nous n avons pas pour autant agi dans la précipitation, ces cessions ont au contraire été menées dans de très bonnes conditions et n ont pas eu d effet dilutif sur notre résultat puisqu elles ont en grande partie porté sur des actifs au rendement plus faible ou présentant un niveau de vacance élevé comme dans le secteur logistique. Au terme de ce processus de rotation d actifs, nous sommes plus proches de notre cible stratégique : la part de bureaux augmente et atteint aujourd hui plus de 60 % de notre portefeuille, nous continuons à progresser sur le marché des résidences étudiants et des maisons de retraite, plus rentables que le résidentiel traditionnel. CES EFFORTS DE RESTRUCTURATION FINANCIÈRE ONT D AILLEURS ÉTÉ SALUÉS PAR LES AGENCES DE NOTATION Le succès de cette restructuration a été salué par le relèvement de la notation du Groupe par Standard & Poor s et Moody s, à respectivement BBB et Baa2. Ces décisions montrent que la nette amélioration du profil financier de Gecina, engagée depuis 2010, a été très bien perçue, ce qui nous ouvre de très bonnes perspectives de financement sur les marchés. Les professionnels du secteur immobilier ne s y sont pas trompés : le trophée des SIIC dans la catégorie «Meilleure opération de l année», décerné à Gecina fin 2012, salue également le succès de notre politique de restructuration financière. POURQUOI AVOIR CRÉÉ UNE APPROCHE TRANSVERSALE DE L ASSET MANAGEMENT AU SEIN DE GECINA? Nous voulons dessiner la vision de ce que représente la création de valeur à 5 ou 10 ans dans notre patrimoine et expliquer, en particulier au marché, comment nous allions planifier et programmer des restructurations d actifs en prenant également en compte la dimension environnementale, très importante aujourd hui. Cette capacité à créer de la valeur sur du moyen et long terme, à partir du patrimoine existant, est l une des forces de Gecina. Nous l avons montré en 2012 à travers plusieurs réalisations emblématiques. Nous avons ainsi su restructurer l ensemble immobilier Magistère, situé rue de Lisbonne dans le 8 e arrondissement, tout en en augmentant les surfaces et en améliorant très sensiblement ses performances environnementales. Forts de la qualité de cette réalisation, nous avons pu relouer ce nouvel ensemble à un locataire de renom, le cabinet de conseil en stratégie Roland Berger. Sur les Grands Boulevards, dans le 9 e arrondissement, l hôtel particulier historique Mercy-Argenteau a également fait l objet d une très belle restructuration et comprend aujourd hui des logements, des commerces et des bureaux, plébiscités par les utilisateurs issus de la nouvelle économie. VOUS AVEZ ÉGALEMENT PROCÉDÉ À DES AJUSTEMENTS EN MATIÈRE D ORGANISATION. Pour tenir compte du contexte, nous avons renforcé un certain nombre de fonctions comme la conformité et le suivi des risques au sein de la direction Audit. De même, la Communication externe et le Juridique corporate sont désormais davantage centralisés. Par ailleurs, une fonction «Études stratégiques», rattachée à la direction de la Communication financière, a également été créée. Enfin, la fonction RSE couvre désormais tous les aspects de notre responsabilité d entreprise, au-delà des seuls aspects environnementaux. >>> Rapport d activité Gecina

8 Interview du Président-directeur général VOUS ATTACHEZ UNE GRANDE IMPORTANCE À LA RESPONSABILITÉ SOCIÉTALE DE L ENTREPRISE. COMMENT CELA SE TRADUIT-IL CONCRÈTEMENT? Nous nous attachons à progresser sur tous les sujets qui touchent à la RSE : diversité, parité, éthique, environnement Nous avons formalisé cette année une Charte éthique partagée par l ensemble des collaborateurs. Par ailleurs, les enjeux du développement durable sont aujourd hui totalement intégrés dans notre politique immobilière et nous restons en veille sur de nouveaux champs, comme la protection de la biodiversité où Gecina est reconnue comme un précurseur. Ces progrès ont un impact sur notre notation extra-financière et Gecina est désormais présente dans tous les principaux indices de ce type. L entreprise a d ailleurs été nommée en 2012 dans la catégorie «Développement durable» aux Trophées des Relations investisseurs, par un panel d analystes et de gérants membres de la Société Française des Analystes Financiers. LA RUPTURE QUE VOUS ÉVOQUIEZ PRÉCÉDEMMENT A-T-ELLE ÉTÉ BIEN ACCEPTÉE PAR LES ÉQUIPES? Préparer les dossiers de cession, procéder aux ventes, commercialiser nos surfaces de bureaux a nécessité de leur part une intense mobilisation. Pour les équipes du Résidentiel, très attachées à l activité logement de Gecina, cette mutation n a pas été facile et nous l avons accompagnée en expliquant les bénéfices des cessions engagées pour l ensemble de l entreprise. Dans des périodes difficiles, il est particulièrement important d échanger, de partager. C est pourquoi j ai souhaité lancer une initiative baptisée «Notre patrimoine est aussi humain». Ce projet marque l attention que Gecina veut porter à ses collaborateurs. Elle se traduit par un renforcement des échanges et du partage des pratiques au sein de l entreprise. Gecina offre réellement bien plus que des mètres carrés et nous devons aussi développer ce patrimoine humain. VOUS ALIMENTEZ AUJOURD HUI UN BLOG. QUEL EST LE SENS DE CETTE INITIATIVE? Dès mon arrivée à la présidence de Gecina, j ai souhaité développer un environnement plus ouvert, plus communicant, en dotant les équipes d outils numériques. La taille de l entreprise nous le permet et c est une chance. Tenir un blog me permet de communiquer rapidement, directement avec tous les collaborateurs, autour des événements qui ponctuent la vie de Gecina SERA-T-ELLE L ANNÉE DE L IMMOBILIER? Dans un contexte de faible croissance, nous restons très vigilants. Nous allons reprendre, de façon prudente, nos développements, dans les principaux quartiers d affaires de la capitale, en investissant sur des immeubles de bureaux anciens, bien situés, qui ont vocation à être restructurés pour créer de la valeur. Nous travaillons également à identifier, au sein de notre patrimoine, des projets qui relèvent de cette approche. Nous allons consacrer le maximum d efforts à l amélioration de notre patrimoine avec de nouveaux projets d immeubles de bureaux, de résidences étudiants, de cliniques ou de maisons de retraite, tout en maintenant une discipline financière stricte avec un taux d endettement limité à 40 %. Nous disposons également d importantes réserves foncières à Lyon, à Vélizy ou à Montigny-le- Bretonneux, dans lesquelles nous investirons dès que des utilisateurs auront été identifiés. 6 Rapport d activité Gecina

9 Organisation COMITÉ EXÉCUTIF «Des équipes mobilisées au service des succès du Groupe.» «Une restructuration financière qui renforce les fondamentaux du Groupe.» «Aller plus loin dans notre responsabilité sociétale d entreprise.» «Les résidences étudiants sont un relais de croissance pour le pôle démographique.» «Un volume record de location de bureaux en 2012.» «Uniformiser l asset management du Groupe et développer l immobilier de santé.» Philippe Valade Secrétaire général Gilles Bonnier Directeur financier (jusqu en février 2013) André Lajou Directeur du Pôle Économique Loïc Hervé Directeur du Pôle Démographique Vincent Moulard Directeur Immobilier de Santé Bernard Michel Président-directeur général COMITÉ DE DIRECTION Découvrez le Comité de direction de Gecina en flashant ce QR Code avec votre smartphone. + de 500 collaborateurs Rapport d activité Gecina

10 Trait d union entre un passé prestigieux et un urbanisme contemporain, le patrimoine de Gecina représente bien plus que des mètres carrés. Il est au cœur même de la vie de la cité, à la croisée des enjeux d aujourd hui : économique, démographique et développement durable. 8 Rapport d activité Gecina Rapport d activité Gecina

11 Faits marquants 2012, UN NOUVEAU VISAGE POUR LE PATRIMOINE DE GECINA Recentrage sur l activité Bureaux, poursuite du développement sur des marchés porteurs : la stratégie patrimoniale de Gecina s est confirmée en 2012 par plusieurs opérations d envergure. PLUS DE M 2 CERTIFIÉS HQE EXPLOITATION Avec sept nouvelles certifications obtenues en 2012, Gecina confirme son ambition de certifier HQE Exploitation 50 % de ses surfaces de bureaux à horizon 2016 et travaille déjà à la certification de quatre autres immeubles représentant plus de m 2 supplémentaires. Gecina accompagne ses clients dans l obtention du label HQE Exploitation qui distingue les bâtiments dont la qualité intrinsèque du bâti, les modalités de suivi et de maintenance et la qualité environnementale des pratiques permettent de bonnes performances environnementales au-delà de la phase Construction. Alain Guerber, directeur technique «Grâce au système de management général, reconnu par Certivéa et mis en place dans nos immeubles engagés dans une démarche de certification HQE Exploitation, nous avançons plus rapidement.» UN PATRIMOINE QUI SE RENOUVELLE Après avoir procédé en 2012 à un montant exceptionnel de cessions de 1,3 milliard d euros, Gecina souhaite reprendre son développement en investissant notamment sur des immeubles de bureaux anciens, bien situés, qui ont vocation à être restructurés pour créer de la valeur. Gecina a ainsi annoncé début 2013 l acquisition en cours de deux actifs de bureaux situés dans les principaux quartiers d affaires de la capitale : un immeuble rue Marbeuf (75008) et la Tour Mirabeau sur le Front de Seine (75015). 1,3 Md de cessions en 2012 S ENGAGER POUR LA BIODIVERSITÉ L adhésion de Gecina à la Stratégie nationale pour la biodiversité 2011/2020 a été saluée par le ministère de l Écologie, du Développement durable et de l Énergie. La capacité de la foncière à intégrer la biodiversité à la gestion immobilière s illustre globalement à travers l élaboration d un plan d actions biodiversité, mais aussi à travers des exemples concrets d innovation comme le centre commercial Beaugrenelle. Jessica Faule, responsable de programme «Avec près de m 2 de toitures végétalisées favorisant la biodiversité urbaine, Beaugrenelle sera l une des principales réalisations de la capitale en la matière.» 10 Rapport d activité Gecina

12 GECIMED, ACTEUR DYNAMIQUE DE L IMMOBILIER DE SANTÉ Gecina a confirmé en 2012 son développement dans le secteur de la santé avec l acquisition de six nouvelles maisons de retraite médicalisées. Gecimed, filiale de Gecina dédiée à l immobilier de santé, a par ailleurs assuré la livraison de l Hôpital Privé Pays de Savoie situé à Annemasse (74) exploité par Générale de Santé et annoncé début 2013 le lancement de la construction d une clinique de m 2 à Bayonne (64) pour le compte de Capio. Guillaume Truong, responsable des Investissements Santé «Sa taille critique fait aujourd hui de Gecimed un partenaire naturel des grands groupes de santé qui souhaitent être accompagnés dans leurs problématiques immobilières.» UNE NOUVELLE VIE POUR MERCY-ARGENTEAU Après trois ans de travaux et une restructuration durant laquelle les équipes de Gecina ont déployé tout leur savoir-faire, l hôtel particulier Mercy-Argenteau, fleuron de l architecture néoclassique des Grands Boulevards, rouvre ses portes. Sur près de m 2, l immeuble propose une grande flexibilité d usage avec des commerces, des bureaux et des logements, mais aussi des lieux de réception d exception comme le Grand Salon et le Salon Garnier, inscrits à l Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques. DU BUREAU AU LOGEMENT ÉTUDIANT Gecina va lancer la reconversion d un immeuble de bureaux du 15 e arrondissement en une résidence Campuséa d une centaine de logements étudiants, dont 16 logements sociaux conventionnés à destination d étudiants boursiers. Une autre opération similaire est prévue pour 2015 dans le 13 e arrondissement de la capitale, rue Brillat Savarin, portant sur la reconversion d un immeuble de bureaux en une soixantaine de logements étudiants (84 lits). Alain Durando, directeur d entité patrimoniale «Cette opération est une première pour Gecina. C est une opportunité unique de valoriser un immeuble de bureaux obsolète en le transformant en une résidence pour étudiants au cœur d un environnement très résidentiel.» NEWSIDE : UNE PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE UNIQUE Certifié dans les meilleures catégories des référentiels à la fois HQE (Exceptionnel) et LEED (Platinum), labellisé BBC et visant une certification BREEAM Excellent, l immeuble Newside présente un niveau de performance record. Récemment livré à la Garenne-Colombes (92) sur le territoire de l EPADESA et développant m 2 de bureaux signés Valode & Pistre, Newside est en effet le premier immeuble neuf du marché à offrir aux utilisateurs un tel niveau de certification environnementale. Lucien Poda, responsable de programme «Le développement de Newside a été pensé pour réaliser un immeuble au niveau des meilleurs standards de certification environnementale pour apporter aux locataires une véritable valeur ajoutée, tant en termes de fonctionnement que d image.» Rapport d activité Gecina

13 Implantations 106 Gennevilliers Le Bourget UN PATRIMOINE DIVERSIFIÉ immeubles de bureaux Colombes La Garenne- Colombes Asnièressur-Seine Saint-Ouen Saint-Denis Le patrimoine immobilier de Gecina est constitué à plus de 60 % de bureaux, situés principalement en Île-de-France. Le reste de son portefeuille est réparti entre actifs résidentiels, résidences étudiants et établissements de santé. appartements Rueil-Malmaison Suresnes La Défense Courbevoie Neuillysur-Seine 16 e Levallois- Perret 17 e 8 e 18 1 e er 9 e 2 e 10 3 e e 19 e 20 e Le patrimoine de Gecina a connu ces dernières années une mutation profonde et rapide, avec des cessions importantes d actifs matures ou moins performants. Aujourd hui, le portefeuille de bureaux comprend à la fois des actifs historiques et de prestige, situés dans Paris intra-muros, et des actifs neufs ou récents conçus par des architectes de talent, dans les meilleures localisations franciliennes. En résidentiel, près de 96 % des actifs sont situés dans Paris et les Hauts-de-Seine. En immobilier de santé, la filiale Gecimed a aujourd hui atteint une taille critique, avec un patrimoine de 75 cliniques et maisons de retraite. Dans le secteur des résidences étudiants, Gecina détient aujourd hui neuf résidences en Île-de-France et en province et continue de se développer avec cinq résidences en projet. Enfin, le Groupe détient également des actifs non stratégiques dans le secteur hôtelier, qui représentent aujourd hui 2,5 % de son patrimoine e 4 e 11 e Lille lits (santé) Saint-Cloud Boulogne- Billancourt 15 e 6 e 5 e 12 e Vincennes Paris 14 e 13 e 98 % Lyon logements étudiants Montrouge Arcueil Gentilly Patrimoine Bureaux Patrimoine Résidences Résidences Étudiants Établissements de Santé Projets en développement du patrimoine de bureaux situé à Paris et en région parisienne Bordeaux Marseille 12 Rapport d activité Gecina Rapport d activité Gecina

14 Emplacement emblématique UN ACTEUR ENGAGÉ AU CŒUR DE LA VILLE Gecina est aujourd hui un acteur majeur à Paris, en Île-de-France et notamment à Boulogne- Billancourt où la foncière a joué un rôle de premier plan dans la renaissance du Trapèze, territoire stratégique du 3 e pôle d affaires francilien Dans le quartier de l Île Seguin à Boulogne-Billancourt, Gecina a développé un projet innovant «Made for people», qui replace l homme au cœur des projets d immobilier d entreprise. À travers quatre immeubles emblématiques l Angle, Khapa, Anthos et Horizons, ce programme contribue à créer un «morceau de ville» attractif pour les grandes entreprises et leurs salariés. Construits entre 2008 et 2011, tous signés par des architectes de renom Jean-Paul Viguier, Élisabeth Naud et Luc Poux, Foster + Partners, Ateliers 234, Ateliers Jean Nouvel ces quatre immeubles certifiés HQE Construction offrent un cadre de vie professionnelle exceptionnel à leurs utilisateurs Horizons 30 cours de l Île Seguin, Boulogne- Billancourt Architecte : Ateliers Jean Nouvel m 2 Loué à Roche et Sodexo L Angle 4 cours de l Île Seguin, Boulogne- Billancourt Architecte : Jean Paul Viguier m 2 Loué à l Équipe Khapa 65 quai Georges-Gorse Boulogne- Billancourt Architecte : Foster + Partners et Ateliers m 2 Loué à Ipsen Résidence Square Seguin ZAC Seguin Rives de Seine Boulogne- Billancourt Architecte : Dusapin Leclercq m 2 Anthos cours Émile Zola, Boulogne- Billancourt Architecte : E. Naud / L. Poux m 2 Loué à Carrefour Management Cristallin 122 avenue du Général Leclerc Boulogne- Billancourt m 2 Loué à Porsche, Darty et Brasserie Kronenbourg entre autres 14 Rapport d activité Gecina Rapport d activité Gecina

15 Interview croisée LA CRÉATION DE VALEUR, CLÉ DE LA RÉUSSITE DE GECINA André Lajou, directeur du Pôle Économique et Loïc Hervé, directeur du Pôle Démographique, rappellent les fondamentaux d un modèle qui continue de faire ses preuves et qui se révèle gagnant aussi bien pour les locataires, pour les actionnaires que pour la Société. COMMENT GECINA CRÉE-T-ELLE DE LA VALEUR? André Lajou : Notre patrimoine de bureaux est en régénération permanente et nous avons été parmi les tout premiers à intégrer les impératifs du développement durable. De plus, nos équipes ont développé un savoir-faire unique en matière de restructuration d immeubles vieillissants, qu elles savent transformer en actifs de dernière génération. Elles sont aussi très actives dans la commercialisation de nos surfaces de bureaux, ce qui nous permet de maintenir notre taux d occupation à un niveau élevé et d engranger des revenus locatifs importants. Loïc Hervé : En résidentiel, nous maintenons un patrimoine «agile», avec des cessions d actifs résidentiels matures et l acquisition de résidences étudiants neuves ou de maisons de retraite. Grâce à notre politique de rénovation systématique des logements, nous maintenons un haut niveau de qualité de notre patrimoine et donc de liquidité sur le marché. En outre, la commercialisation via notre filiale Locare nous permet de capter des revenus supplémentaires lors des cessions. EN QUOI LE MODÈLE DE GECINA APPORTE-T-IL UNE VALEUR AJOUTÉE AUX LOCATAIRES? L. H. : Dans le résidentiel, les gardiens et les attachés de site sont des salariés de Gecina et agissent comme relais auprès de nos équipes de gestion. Cela nous permet d être plus efficaces et réactifs, comme 42 % du patrimoine certifié HQE Exploitation 16 Rapport d activité Gecina

16 Notre patrimoine a conservé sa valeur malgré la crise ; le montant de nos cessions 2012 en témoigne. Aujourd hui, nous avons signé des baux verts sur 25 % de notre patrimoine de bureaux. en témoigne le taux de satisfaction élevé chez nos locataires : plus de 9 clients sur 10 recommandent Gecina quand ils quittent leur appartement. Dans nos logements comme dans nos résidences étudiants Campuséa, nous avons par ailleurs développé des partenariats de service avec des prestataires externes qui sont utiles à la qualité de vie de nos résidents : des prestations de ménage, de garde d enfants ou encore de blanchisserie. A. L. : Dans l activité Bureaux, nous privilégions de grands ensembles immobiliers pour offrir des services mutualisés à nos clients (RIE, cafétéria, salle de fitness ). Avec nos grands locataires, les relations s inscrivent dans la durée. Ils savent que nous pouvons les accompagner dans leurs problématiques immobilières et leur proposer des immeubles, neufs ou restructurés, parfaitement adaptés à leurs besoins. ON PARLE BEAUCOUP DE VALEUR VERTE, EST-CE UNE RÉALITÉ CHEZ GECINA? A. L. : Nous voulons aller au-delà du simple respect de la réglementation. Notre objectif est d anticiper et de conserver une longueur d avance. Aujourd hui 33,6 % de notre patrimoine est certifié HQE Exploitation. Nous détenons, avec l immeuble Newside, le seul immeuble en France certifié LEED Platinum, et avec m 2 de toiture et de façades végétalisées, le centre commercial Beaugrenelle, que nous avons entièrement restructuré, est un espace unique à Paris pour la protection de la biodiversité. L. H. : Nos immeubles verts sont aussi des immeubles responsables. Ainsi, en cartographiant nos actifs résidentiels sous l angle du handicap et de l accessibilité, nous savons mieux comment orienter nos interventions aussi bien sur les parties communes que dans les logements. Nous déclinons l ADN «business to business» de notre activité bureaux sur nos autres segments, à travers des relations partenariales fortes. Aujourd hui, être performant, c est d abord rechercher la satisfaction et le bien-être des occupants de nos immeubles. Il y a un vrai dialogue entre les équipes, une réflexion commune sur notre patrimoine qui favorise la créativité. Loïc Hervé, directeur du Pôle Démographique En bureaux, nous savons faire du «prêt à louer» mais aussi du «sur-mesure». Avec GecinaLab, nous avons développé un véritable outil de communication et d échange des bonnes pratiques avec nos locataires. Nous travaillons avec des conseils en immobilier mais réalisons aussi beaucoup de locations en direct (30 % en 2012). André Lajou, directeur du Pôle Économique Rapport d activité Gecina

17 Projets en développement VÉLIZY WAY 8-10, avenue Morane Saulnier Vélizy-Villacoublay Projet de m 2 de bureaux en entrée de ville, à 5 minutes à pied du centre commercial Vélizy 2. Surface m 2 de bureaux Architecte Agence Chaix & Morel Associés Livraison 24 mois après identification du locataire Certifications visées HQE, LEED PLATINUM CAMPUSÉA BAGNOLET 16, rue Sadi Carnot Bagnolet Construction d une résidence de 163 logements étudiants aux portes de Paris, à proximité du métro. Surface m 2, 163 logements étudiants, 376 m 2 de commerces Architecte Alain Moatti & Henri Riviere Promoteur Hilia Promotion Immobilière Livraison prévisionnelle 2014 Certifications BBC, Label «Habitat et Environnement» CAMPUSÉA BASSINS À FLOTS 81-85, rue Blanqui et rue de New York Bordeaux Résidence de 147 logements étudiants en construction à Bordeaux dans le quartier des Bassins à Flots. Surface m 2, 147 logements étudiants Architecte Éric Lapierre Promoteur Nexity Livraison prévisionnelle 4 e trimestre 2014 Certifications visées BBC Effinergie (RT 2005), Label «Habitat et Environnement» DOCK EN SEINE Rue Paulin Talabot Saint-Ouen m 2 de bureaux au cœur d un éco-quartier majeur du nord parisien en développement sur les bords de Seine à Saint-Ouen. Surface m 2 de bureaux Architecte Franklin Azzi Architecture Livraison janvier 2014 Certifications visées BBC, Passeport HQE Exceptionnel Franklin Azzi, architecte «Nous sommes fiers de rejoindre les grands noms de l architecture française auxquels Gecina fait confiance. Nous avons apprécié l appui du Groupe et sa volonté de nous intégrer au process de communication afin de promouvoir le concept et la réalisation de ce projet novateur, projet que nous maîtrisons et dont nous aimons parler.» 122 LECLERC BOULOGNE 122, avenue du Général Leclerc Boulogne-Billancourt Projet de restructuration de plus de m 2 de bureaux à Boulogne- Billancourt. Surface m 2 de bureaux Architecte Ateliers Zündel et Cristea Promoteur MOD HINES FRANCE Livraison 2 e trimestre 2015 Certification visée LEED PLATINUM Pôle Économique Pôle Démographique 18 Rapport d activité Gecina

18 BEAUGRENELLE Centre commercial Paris m 2 de commerces et loisirs au cœur de la capitale, à deux pas de la tour Eiffel : une approche du shopping-loisir de dernière génération qui en fera un lieu unique, «the Place to B!» Surface m 2 GLA Architecte Valode & Pistre Livraison rentrée 2013 Certifications visées Opération Pilote HQE Centres commerciaux BREEAM GARDEN OUEST Zac du Pas du Lac Montigny-le-Bretonneux Projet de m 2 de bureaux dans un esprit campus, dans un véritable site éco-urbain au cœur d un parc arboré de m 2. Surface m 2 de bureaux Architecte Hubert Godet Livraison 24 mois après identification du locataire Certification visée HQE CAMPUSÉA MONTSOURIS 55, rue Brillat Savarin Paris Transformation d un immeuble de bureaux en une résidence de 60 logements étudiants au cœur du 13 e arrondissement de la capitale. Surface m 2, transformation d un immeuble de bureaux en 60 logements étudiants (84 lits) Architecte Studio IX Livraison rentrée 2015 Certifications BBC Rénovation, Label «Habitat et Environnement» CAMPUSÉA SAINT-DENIS PLEYEL 103 boulevard Anatole France Saint-Denis Construction d une résidence étudiants de 183 logements avec diverses typologies : studios, 2 pièces et logements partagés. Situé à deux stations de Paris. Surface m 2, 183 logements étudiants Architecte S. Area Alain Sarfati Architecture Promoteur SDIP et EUROPEQUIPEMENTS Livraison prévisionnelle 2014 Certifications BBC, Label «Habitat et Environnement» CAMPUSÉA LECOURBE 72 à 84, rue Lecourbe Paris Transformation d un immeuble de bureaux en une résidence de 103 logements étudiants, au cœur du 15 e arrondissement de la capitale. Surface m 2, transformation d un immeuble de bureaux en 103 logements étudiants Architecte Agence d architecture A. Béchu Livraison prévisionnelle 2014 Certifications BBC Rénovation, Label «Habitat et Environnement» VÉLUM Boulevard Vivier Merle Lyon Immeuble neuf de m 2 loué à EDF construit à l entrée du nouveau quartier de Labuire, projet majeur du réaménagement urbain du Grand Lyon. Surface m 2 de bureaux Architecte Franck Hammoutène Livraison juillet 2013 Certification visée HQE BBC Locataire EDF Rapport d activité Gecina

19 Stratégie patrimoniale VERS UNE NOUVELLE RÉPARTITION Depuis 2010, Gecina recentre avec succès sa stratégie patrimoniale en se positionnant sur les segments de marché les plus créateurs de valeur. La cible visée par Gecina pour la composition de son patrimoine est de 70 % de bureaux et 30 % de logements, résidences étudiants et établissements de santé ou médicosociaux. Les cessions très importantes réalisées en 2012 dans le secteur résidentiel lui ont permis de franchir durant l exercice une étape décisive en direction de cette cible avec un net rééquilibrage au profit des bureaux, qui représentent désormais environ 60 % du portefeuille d actifs. ACTEUR MAJEUR EN ÎLE-DE-FRANCE Sur le marché de l immobilier d entreprise, Gecina continue donc de s affirmer comme l un des leaders européens avec un patrimoine de prestige dans le centre de Paris, complété par des immeubles neufs 20 Rapport d activité Gecina

20 ou récents, implantés dans les meilleures localisations de Paris et première couronne d Île-de-France. La foncière améliore en permanence la valorisation de ce patrimoine, à travers la restructuration ou la rénovation de ses actifs anciens ou à travers le lancement de nouveaux projets confiés à des architectes de renom. Très active dans la commercialisation de ses produits, elle noue des relations de confiance avec ses clients dans une démarche de partenariat pour les accompagner dans leurs besoins. Dans le secteur résidentiel, Gecina détient un patrimoine situé à plus de 70 % dans Paris, un département qui reste très porteur en termes de loyers. Pour maintenir et développer la valeur de ce portefeuille, elle développe une démarche très dynamique de «property management», rénovant progressivement ses immeubles anciens pour améliorer le confort des occupants et la performance environnementale de ses actifs. PARTENAIRE DU MONDE DE LA SANTÉ Dans le secteur de la santé, Gecimed, la filiale dédiée de Gecina, se positionne comme le partenaire immobilier et financier privilégié des grands groupes de santé. «Nous poursuivons, depuis 2011, une politique de diversification équilibrée de notre portefeuille, à la fois en termes d actifs et de clients.», explique Vincent Moulard, directeur de l immobilier de Santé. Avec l acquisition en 2012 de six maisons de retraite médicalisées, elle a confirmé cette démarche en accroissant son exposition au secteur médicosocial : les loyers relevant de ce segment représentent désormais 30 % de ses Florent de Malherbe, directeur des Investissements et de l Asset Management Tertiaire «En bureaux, nous investissons dans des projets emblématiques offrant un fort potentiel de création de valeur.» VENTILATION DE LA VALORISATION DU PATRIMOINE TOTAL DU GROUPE (par activité, au 31/12/2012) Résidentiel 27 % Bureaux 61 % Santé 10 % Logistique 0 % Hôtels 2 % loyers totaux contre 25 % avant cette opération. En outre, Gecimed compte aujourd hui parmi ses clients grands comptes les principaux opérateurs français de cliniques et d EHPAD (Établissements d hébergement pour personnes âgées dépendantes). RÉSIDENCES ÉTUDIANTS, UN MARCHÉ PORTEUR La foncière s est fixé un objectif de logements en pleine propriété à horizon 2015 implantés à proximité des principaux nœuds de transport de Paris/région parisienne et dans quelques villes universitaires importantes de province. Pour mener à bien cette croissance, elle investit dans des nouveaux projets de développement mais aussi des résidences existantes et a également transformé des actifs de son patrimoine pour les convertir en résidences étudiants. En 2012, cinq nouveaux projets à Paris, Bagnolet, Bordeaux et Saint-Denis sont venus alimenter son pipeline. Un des projets parisiens porte sur la restructuration d un immeuble de bureaux appartenant au Groupe, dans le 13 e arrondissement de Paris, en une résidence étudiants de 60 logements. Le deuxième projet, sur la même stratégie de valorisation de bureaux en résidences étudiants, est situé dans le 15 e arrondissement, rue Lecourbe, et porte sur 103 logements. Les trois autres projets sont des acquisitions en Vente en état futur d achèvement (VEFA). NEWSIDE, VERS UNE NOUVELLE GÉNÉRATION D ACTIFS Livré en juin 2012, l immeuble Newside à La Garenne-Colombes est à la pointe des standards internationaux en matière de développement durable. En cela, il préfigure le type d actifs intelligents, verts et performants que Gecina souhaite intégrer dans son patrimoine. Newside fait partie des gagnants du Sustainable Urban Building Contest 2013, concours européen de bâtiments performants. Baudouin Delaporte, directeur de l Investissement Immobilier Résidentiel «Avec un objectif de logements étudiants en 2015, nous investissons sur des projets de développement mais aussi sur la transformation du patrimoine existant.» Rapport d activité Gecina

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