LA FISCALITE DU LOGEMENT EN 2016

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1 1 LA FISCALITE DU LOGEMENT EN 2016 PLUS COMPLEXE QUE JAMAIS, LE SUJET MERITE UNE SYNTHESE OPTIMA Au cours des dernières années, la complexité de la fiscalité résidentielle s'est accrue avec l'introduction de nouvelles réductions fiscales, de nouveaux taux d'imposition, des mesures de transition, une compétence tantôt régionale, tantôt fédérale En 2016, la matière s'annonce encore plus complexe, avec une nouvelle série de réformes et de modifications. Comme lors des réformes antérieures, les avantages fiscaux des anciens emprunts sont maintenus. Optima en a fait la synthèse. LE BONUS LOGEMENT INTEGRE FLAMAND En Région flamande, les crédits conclus à partir du 1 er janvier 2016 ne bénéficient plus que d'une seule réduction fiscale : le bonus logement. La réduction régionale liée à l'épargne à long terme et celle liée aux intérêts ordinaires sont intégrées dans le bonus logement flamand et disparaissent donc définitivement. Jusqu'en 2015, le bonus logement était un avantage fiscal accordé à ceux qui contractaient un emprunt en vue de l'achat, de la construction ou de la rénovation de leur habitation propre et unique. À partir du 1 er janvier 2016, la condition liée au caractère unique est supprimée en Flandre. Un emprunteur pourra donc bénéficier de ce qu'il convient désormais d'appeler le bonus logement intégré pour toute habitation propre, quel que soit le nombre de biens immobiliers qu'il possède déjà. Cette modification résout l'effet pervers par lequel ceux qui contractaient un emprunt pour un logement propre alors qu'ils possédaient déjà une autre habitation, bénéficiaient souvent d'un avantage plus grand que ceux qui n'avaient pas encore de seconde résidence. Toutefois, la condition de l'unicité intervient toujours dans le calcul de l'avantage fiscal puisque le contribuable qui était déjà propriétaire d'un bien immobilier ne peut défalquer que le montant de base de S'il s'agit de l'habitation unique, ce montant de base peut être majoré de 760 (+ 80 pour les ménages avec trois enfants à charge) pendant les 10 premières années, et ce, aussi longtemps que le bien demeure l'habitation unique. Cet effet secondaire appelle un exemple Marc conclut un crédit hypothécaire pour l'achat de sa propre habitation. Il possède toutefois un appartement à la mer, qu'il utilise comme résidence secondaire (RC indexé : ).

2 2 EN 2015 À PARTIR DE 2016 Réduction d'impôt régionale pour épargne à long terme x 32,4% 1 = 738,72 Réduction d'impôt pour intérêts ordinaires x 1,4 x 43,2% 2 = 725,76 Bonus logement intégré flamand x 43,2 Avantage fiscal total 1 464,48 656,64 Le bonus logement intégré s applique aux crédits conclus à partir du 1 er janvier Pour tous ceux qui ont conclu un crédit avant cette date, rien ne change. Du fait de la suppression en Flandre de la réduction d'impôt pour les intérêts ordinaires, vous ne recevrez plus de réduction d'impôt pour un emprunt contracté à partir du 1 er janvier 2016 en vue d'une rénovation, par exemple. Souvent la somme empruntée est aussi plus faible et n'est pas couverte par une inscription hypothécaire, ce qui l'exclut du bénéfice du bonus logement. Notons qu'en Wallonie et à Bruxelles, cette condition avait déjà été abandonnée en Comme nous l'affirmions déjà l'année dernière, il vaut mieux, d'un point de vue fiscal, contracter un emprunt pour la rénovation de votre seconde résidence ou pour un investissement immobilier plutôt que pour la rénovation de votre habitation propre. Région FLAMANDE Réduction régionale Avantage fiscal : tarif marg. (30-50%) Avantage fiscal lié aux intérêts après la 6 e réforme de l'état n'entrant pas en ligne de compte pour le bonus logement HABITATION PROPRE Région WALLONNE Région de BRUXELLES- CAPITALE Emprunt conclu avant 2015 Réduction régionale Réduction régionale Avantage fiscal : tarif Avantage fiscal : tarif marg. (30-50%) marg. (30-50%) HABITATION NON PROPRE Autorités FÉDÉRALES Déduction ordinaire d'intérêts : neutralisation rev. imm. Avantage fiscal : taux marg. Emprunt conclu en 2015 Réduction régionale Avantage fiscal : 40% Aucune réduction Aucune réduction Déduction ordinaire d'intérêts : neutralisation rev. imm. Avantage fiscal : taux marg. Emprunt conclu en 2016 Aucune réduction Aucune réduction Aucune réduction Déduction ordinaire d'intérêts : neutralisation rev. imm. Avantage fiscal : taux marg. LE CHEQUE HABITAT WALLON Le gouvernement wallon a, lui aussi, décidé d'adapter sa fiscalité résidentielle à partir du 1 er janvier 2016, soit un an plus tôt que prévu. Ici, l'adaptation aura un impact bien plus grand encore qu'en 1 30% impôt des personnes physiques + 8% impôt communal 2 40% impôt des personnes physiques + 8% impôt communal

3 3 Flandre. Ainsi, le régime du bonus logement est remplacé par celui du chèque habitat. Les conditions d'octroi sont les suivantes : Une durée d'au moins 10 ans, garantie par une inscription hypothécaire. Uniquement pour les contribuables dont le revenu imposable net ne dépasse pas Acquisition de l'habitation propre et unique en Région wallonne. Si l'habitation perd à terme le caractère de logement "unique", l'avantage est réduit de moitié. Si l'habitation perd à terme le caractère de logement "propre", l'avantage est entièrement perdu. L'avantage est accordé pour 100% au cours des 10 premières années et pour 50% au cours des 10 dernières années. Le contribuable ne peut bénéficier de cet avantage fiscal qu'à 20 reprises maximum, donc pendant 20 ans, sans qu'il ne faille de continuité. La contraction d'un emprunt pour la conservation du logement propre n'entre donc plus en ligne de compte, sauf si les dépenses interviennent au moment de l'achat du logement propre. Le chèque habitat donne droit à une réduction d'impôt qui se compose d'un montant forfaitaire et d'un montant variable. La partie forfaitaire s'élève à 125 par enfant à charge, quel que soit le nombre d'enfants concernés, et est répartie entre les parents. La partie variable dépend de la hauteur du revenu du contribuable et est plafonnée à par an. Il est manifeste que le gouvernement wallon suit une autre voie que les gouvernements bruxellois et flamand. REGION DE BRUXELLES-CAPITALE Pour l'heure, la Région de Bruxelles-Capitale n'a pas l'intention de modifier le système de bonus logement. Le gouvernement bruxellois entend inciter davantage de ménages à s'installer dans la capitale par le biais de stimuli fiscaux. En revanche, le précompte immobilier bruxellois est relevé pour les non-bruxellois qui possèdent un bien immobilier à Bruxelles. Il semble que la Région de Bruxelles-Capitale envisagerait de supprimer le bonus logement à partir de Pour l'heure, aucune initiative légale en ce sens n'a été prise. Cette mesure s'accompagnerait d'autres stimulants fiscaux relatifs à l'habitation propre, par exemple au niveau des droits d'enregistrement.

4 4 EN RÉSUMÉ Quel BONUS LOGEMENT est appliqué par les différentes entités? HABITATION PROPRE HABITATION NON PROPRE Région FLAMANDE Région WALLONNE Région de BRUXELLES- CAPITALE Autorités FÉDÉRALES Réduction = 40% Ancien régime = PAS une option (si habitation unique) + 80 Réduction = 40% Exercice d'imposition 2015 Crédit hypothécaire conclu avant 2014 (6) (7) Crédit hypothécaire conclu en 2014 (6) (7) Exercice d'imposition 2016 Crédit hypothécaire conclu en Réduction = 40% (7) Réduction = 45% Exercice d'imposition 2017 Crédit hypothécaire conclu en 2016 Chèque habitat Forfait : 125 par enfant Variable : suivant les revenus, max Réduction = 45% (2) ( ) (3) (4) NON APPLICABLE (5) NON APPLICABLE (5) NON APPLICABLE (5) (1) Permanente. (2) Emprunt contracté durant la période pour l'achat de son habitation propre et unique, mais qui n'est plus une habitation propre en (3) L'augmentation n'est possible que si l'habitation non propre est toujours l'habitation unique (p.ex. si l'habitation propre est donnée en location). (4) Période AI 2015 AI (5) Pas de bonus logement, possibilité de réduction d impôt pour l'épargne à long terme et de déduction ordinaire d'intérêts.

5 5 (6) Pour AR 2016, il s'agit de (7) Pour AR 2016, il s'agit respectivement de NOTION DE NOUVEL EMPRUNT Que faut-il entendre par nouvel emprunt au sens de la nouvelle réglementation? REFINANCEMENT De quoi s'agit-il? Les taux d'intérêt débiteurs n'ont jamais été aussi bas qu'aujourd'hui. Vous pouvez dès lors envisager de refinancer votre emprunt afin de bénéficier d'un taux d'intérêt plus faible. Nouvel emprunt? Non, les anciens avantages sont maintenus. TRANSFERT D'HYPOTHEQUE OU ECHANGE DE BIEN De quoi s'agit-il? Lorsque vous vendez votre habitation propre, vous pouvez décider de laisser courir le crédit la concernant. L'inscription hypothécaire d'origine peut être transférée à la nouvelle habitation familiale, par exemple. De cette manière, vous évitez les frais d'une nouvelle inscription hypothécaire. Nouvel emprunt? Non. Comme il ne s'agit plus d'un crédit concernant l'habitation propre (le crédit concerne désormais l'habitation vendue), il relèvera de la compétence fédérale. Si le crédit bénéficiait de la réduction d'impôt conférée par le bonus logement, cette réduction sera convertie en réduction d'impôt pour l'épargne à long terme. En outre, vous ne pourrez plus déduire des intérêts puisque le bien immobilier pour lequel le crédit avait été contracté a été vendu. La Flandre? Désormais, la Flandre déroge à ce principe. L'ancien crédit qui est transféré par le biais d'un transfert d'hypothèque de l'ancienne habitation, désormais vendue, vers l'habitation nouvellement achetée est réputé contracté pour la nouvelle habitation. Les autorités flamandes seront donc compétentes et les anciens avantages sont maintenus. REPRISE D'UN CREDIT EXISTANT De quoi s'agit-il? Vous avez contracté un emprunt de accompagné d'une inscription hypothécaire de Aujourd'hui, le solde de l'emprunt n'est plus que de Vous pourriez donc procéder à une reprise à concurrence de De cette manière, vous évitez les frais d'une nouvelle inscription hypothécaire. Nouvel emprunt? Oui. Le bonus logement intégré ou le chèque habitat est applicable. CONCLUSION Les tableaux du Competence Center d'optima présentés ci-dessus révèlent qu'il existe de nombreux régimes différents, suivant la date où l'emprunt a été contracté et la Région dont vous relevez. Il est, dès lors, de plus en plus difficile de remplir soi-même sa déclaration à l'impôt des personnes physiques. Les avantages fiscaux liés à la contraction d'un emprunt pour l'habitation propre sont systématiquement démantelés par les Régions. Tout porte à croire que cette tendance se

6 6 poursuivra à l'avenir. Le bout du tunnel est donc encore loin. Au niveau fédéral, toutefois, les avantages fiscaux pour l'immobilier d'investissement et les secondes résidences demeurent inchangés. Liesje Vanneste (Tax advisor Optima) & Xavier Piqueur (Tax advisor Optima)