Le marché immobilier et le crédit hypothécaire en Turquie : un potentiel d expansion?

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1 RECHERCHE ÉCONOMIQUE juin 1 - N 74 Inna MUFTEEVA, , inna.mufteeva@natixis.com Ilya LAZAREV, , ilya.lazarev@natixis.com Le marché immobilier et le crédit hypothécaire en Turquie : un potentiel d expansion? Le marché immobilier turc se caractérise par un écart important entre les logements conformes et éligibles en tant que collatéraux et les maisons «semi-légales». D un côté, l accès très limité au crédit immobilier (réservé principalement aux emprunteurs avec des hauts revenus) a eu pour conséquence une qualité élevée des prêts immobiliers existants avec les collatéraux conformes aux standards de la construction agréée. De l autre côté, les logements dits «de qualité» ne peuvent satisfaire qu une partie de la demande de maisons dans le pays, l autre partie étant dans la «zone grise» des logements construits sans permis et donc de moins bonne qualité (ils sont autofinancés par les ménages). Dans les années à venir, le marché immobilier turc devrait bénéficier de plusieurs facteurs structurels et conjoncturels : tendances démographiques favorables, demande supplémentaire de maisons liée au remplacement du stock des logements de mauvaise qualité et développement du crédit immobilier qui devrait devenir plus accessible avec les baisses attendues des taux d intérêt. I. Population jeune et dynamique : le principal moteur de la demande de logements L'évolution démographique favorable représente un facteur principal de la demande de logements en Turquie. Le pays a affiché une croissance de la population de 1,9% par an au cours des 5 dernières années avec un âge médian de ans en 15 (graphique 1) Graphique 1 Europe centrale et orientale: Taux de croissance démographique naturelle (pour personnes) Rép. tchèque Hongrie Pologne Russie Turquie, D Sources : World Bank, NATIXIS Ainsi, le nombre de ménages est passé de millions en à 1 millions en 13, sous l'effet du nombre croissant d'étudiants vivant séparément de leur famille et de l'augmentation du taux de participation sur le marché du travail (52% en 15 contre 44% en ), notamment pour les femmes. Graphique 2 Turquie: Structure de la population par âge et sexe Hommes Femmes 4, 3, 2, 1, 1, 2, 3, 4, 13% Sources : World Bank, NATIXIS 4, 3, 2, 1, 5+ * * Le nombre de ménages devrait continuer d augmenter, alimentant le besoin structurel pour de nouveaux logements. En effet, 34% de la population turque a moins de ans (graphique 2) et le taux de fertilité est resté bien supérieur à deux naissances par femme au cours des 15- dernières années. 1, 2, 3, 4, 13%

2 en % du portefeuille total des prêts en millions de personnes SPECIAL REPORT II. Difficultés du secteur de crédit hypothécaire : taux élevés, maturités courtes des prêts La forte demande de logements induite par l'évolution démographique favorable ne s'est toutefois pas traduite par le développement de l'activité de prêt hypothécaire. En effet, la demande d'habitations n'était pas étayée par un pouvoir d'achat adéquat, tandis qu'une grande partie des logements existants étaient inéligibles en tant que collatéraux. Le profil de revenu de la majorité des ménages turcs (graphique 3) ne permettait pas à ceux-ci de supporter les taux d'intérêt élevés des prêts hypothécaires (qui reflètent, notamment la prime de l inflation élevée) et les maturités courtes des prêts (5- ans pour plus de la moitié des prêts hypothécaires, avec en moyenne une échéance résiduelle de 5 ans en ). 4 2 Graphique 3 Turquie : Salaires mensuels des emprunteurs (TRY) NA A titre d'illustration, le revenu mensuel de 55% de l'ensemble des particuliers emprunteurs auprès des 34 principales banques turques (graphique 3 ci-dessus) ne dépasse pas 2 TRY ( EUR, au T1 1), et la maturité de 97% des prêts à des particuliers (y compris les prêts hypothécaires) octroyés par ces banques est inférieure à ans (graphique 4). Graphique 4 Turquie : Prêts aux particuliers par maturité ( mois) NA % 9% % % % % % % % % % En conséquence, les prêts hypothécaires sont restés l'apanage des groupes bénéficiant de revenus supérieurs, donc capables de payer des taux d'intérêt élevés sur des périodes de remboursement courtes. Dans la vaste majorité des cas, l achat d une maison est financé par d autres moyens : héritage, autofinancement ou aide de membres de la famille ou d'amis ; seulement un quart des acheteurs souscrivent un emprunt hypothécaire. La dette des ménages est donc dominée par diverses formes de prêts à la consommation (y compris des emprunts souscrits pour financer un mariage, des frais médicaux, des biens durables, ou des achats par carte de crédit), tandis que les prêts hypothécaires représentent seulement 35% (graphique 5). % 9% % % % % % % % % % Graphique 5 Turquie: Prêts bancaires aux ménages (% du total) Logement Automobile Consommation Carte de crédit Du côté des banques, même si les prêts au logement constituent 44% du portefeuille total des prêts aux particuliers (pour 34 plus grandes banques), les clients ayant souscrit des prêts immobiliers ne représentent que % de la clientèle de ces banques. La conjonction de la croissance rapide de la population, de la hausse du taux d'urbanisation et du manque de prêts hypothécaires accessibles a entraîné une augmentation de la part du secteur du logement en «zone grise». Il s'agit d'habitations construites sans autorisation et sans respect des procédures prévues (plus de la moitié, en ), souvent de qualité médiocre (environ % des logements existants auraient besoin de rénovation), et qu'il est impossible d'hypothéquer. III. Avantage de l'octroi restreint de prêts hypothécaires : qualité élevée du portefeuille existant des crédits L'accès restreint aux prêts hypothécaires et la part toujours importante d'habitations semi-légales pourraient néanmoins créer certaines opportunités à l'avenir. D abord, la demande de remplacement des logements non conformes aux normes devrait soutenir le secteur de la construction et des travaux en élargissant en outre le potentiel encore inexploité de collatéraux. Il faudra toutefois que l'inflation reste modérée pour que les taux de prêts puissent se maintenir à des niveaux raisonnables afin d'encourager les prêts à plus long terme. En parallèle, les logements en collatéral des crédits sont conformes aux normes et probablement de qualité relativement élevée avec une assurance séisme obligatoire et le ratio LTV implicite aux alentours de 25% en moyenne entre 7 et 11. N 74 I 2

3 Cela pourrait expliquer la stabilité du segment immobilier résidentiel financé par le crédit bancaire : le ratio des créances douteuses pour les prêts au logement reste inférieur à 1%. Ainsi, le portefeuille total des crédits des banques est également relativement sain (les créances douteuses représentant 4,9%), ce qui est également dû à l'insignifiance des prêts en devises étrangères qui protège donc les emprunteurs de la volatilité du change turc., 1 1,5, Graphique Turquie: Indice des prix des logements Indice des prix des logements (en %GA) Taux sur les prêts au logement (moy.pond., en %) Inflation totale (en %GA) Coûts de construction (en %GA), 1 1,5, Graphique Turquie: Endettement des ménages Prêts aux ménages (en % du PIB nominal de la Turquie) Prêts aux ménages (en % de leur revenu disponible) Prêts aux ménages (en % de leurs actifs financiers) * prêts consentis par les banques de dépôt Sources : TurkStat, CBRT, NATIXIS Ces éléments pourraient suggérer l'absence de bulle sur le marché immobilier, en particulier après la hausse récente des taux d intérêt sur les prêts (graphique ) qui a paralysé le crédit et partiellement modéré la croissance des prix des logements Graphique 9 Turquie: Indice des prix des logements (=) Turquie Istanbul Izmir Ankara 275 Enfin, le niveau d'endettement des ménages turcs est inférieur à % du PIB (graphique ), bien que le ratio estimé par rapport au revenu disponible soit plus élevé (plus de %, selon nos estimations) IV. Prix des logements : en forte augmentation, mais peu de signes de bulle Malgré les facteurs limitant le développement du crédit hypothécaire en Turquie, le niveau des prêts au logement a augmenté rapidement jusqu'à récemment, poussé par l'accroissement de la population adulte (graphique 7). - Graphique 7 Turquie: Dynamique de la construction Construction (en %GA) Prêts au logement (en %GA) Population adulte (en %GA, D) - Sources : TurkStat, CBRT, NATIXIS Cependant, la hausse des prix des logements ne dépasse que légèrement l'inflation et l'augmentation des coûts de construction, tout au moins jusqu'au S2, lorsque les prix résidentiels ont flambé. On excepte la situation à Istanbul, où les prix progressent plus rapidement que dans le reste du pays (graphiques et 9). 2, 1,5 1,, Sources : Turkstat, CBRT, NATIXIS De plus, l'amélioration des perspectives de l'inflation (elle se situe à son plus bas niveau depuis ces trois dernières années) annonce une politique monétaire plus accommodante à court moyen terme, ce qui devrait raviver le crédit et soutenir la capacité de remboursement des ménages. Graphique Turquie: Prêts au logement et taux d'intérêt Prêts au logement (en %GA, G) Taux sur les prêts au logement (moy.pond., D) , 1 1,5, N 74 I 3

4 Il y a également un écart croissant entre l'indice classique des prix des logements et l'indicateur ajusté des améliorations de la qualité de l'habitation (indice hédonique des prix des logements), lequel témoigne d'une augmentation du niveau de vie (graphique 11). 1 1 Graphique 11 Turquie: Prix des logements Indice des prix des logements (en %GA) Indice hédonique des prix des logements (en %GA) Indice des prix des logements neufs (en %GA) Conclusion Le marché immobilier turc se caractérise par une forte dualité. D un côté, l accès très limité au crédit immobilier (réservé principalement aux emprunteurs avec des hauts revenus) a eu pour conséquence une qualité élevée des prêts immobiliers existants. De plus, les maisons apportés en collatéraux sont conformes aux standards de la construction agréée. De l autre côté, les logements dits «de qualité» ne peuvent satisfaire qu une partie de la demande de maisons, l autre partie étant dans la «zone grise» des logements semi-légaux souvent autofinancés par les ménages. Dans les années à venir le marché immobilier turc devrait bénéficier de plusieurs facteurs structurels et conjoncturels : tendances démographiques favorables, demande supplémentaire de maisons liée au remplacement du stock des logements de mauvaise qualité et développement du crédit immobilier qui devrait devenir plus accessible avec les baisses attendues des taux d intérêt (résultant de la politique monétaire plus accommodante de la banque centrale). N 74 I 4

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