Rapport d'activité 2013

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1 Département de la Loire-Atlantique Rapport d'activité

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3 PREAMBULE SOMMAIRE 1 LE RESEAU ANIL/ADIL ET SES OUTILS DE FONCTIONNEMENT p La présence du réseau p Les principaux outils du conseil p L ADIL : un outil au service du public et des acteurs locaux de l habitat p L évolution de l activité de conseil juridique p Le tableau récapitulatif de l activité des différents services p. 12 INTRODUCTION : ANALYSE GENERALE DE L ACTIVITE DES AGENCES DE NANTES, SAINT-NAZAIRE ET DES PERMANENCES 1 - LA FREQUENTATION p La fréquentation annuelle depuis la création p. 15 a Evolution du nombre de consultations p. 15 b Durée moyenne d une consultation p. 16 c Evolution du mode de contact p. 17 d Mode de contact dans les différents lieux de consultation p La fréquentation mensuelle p Les thèmes des consultations p. 20 a Evolution générale des consultations p. 20 b Thème des consultations depuis 2003 p. 21 c Thème des informations locales p. 22 d Durée de consultation en fonction du thème p LE LIEU DE CONSULTATION p La répartition de l activité par lieu de consultation p Le lieu de consultation et les thèmes des demandes p LE STATUT DU CONSULTANT p La répartition des différents statuts d occupation p Les statuts d occupation et les thèmes des consultations p. 26 2

4 PARTIE 1 : LES CONSULTATIONS FINANCIERES 1 LE PROFIL DU CANDIDAT A L ACCESSION p L âge de l accédant p La situation familiale p. 34 a Evolution depuis 1993 p. 34 b Situation familiale et nombre d enfants p Le revenu mensuel p. 35 a - Revenu mensuel moyen p. 35 b - Revenu moyen et situation familiale p. 36 c Revenu mensuel, situation familiale et type de consultation (diagnostic plan de financement) p Le logement souhaité : une maison p LE PROJET IMMOBILIER ET SON FINANCEMENT p Le projet p. 38 a Prépondérance du choix de l ancien p. 38 b Prix des terrains p Les caractéristiques du projet p. 41 a - Projet moyen p. 41 Montant du projet p. 41 Montant du projet en fonction du type de consultation et du type d opération p. 43 Montant du projet en fonction du type de consultation p. 44 Montant du projet en fonction du type d opération p. 44 b - Type de projet et revenu p. 45 c - Type de projet et situation familiale p Le financement du projet p. 47 a Montage du projet p. 47 b Economies p. 47 c Prêt à Taux Zéro + (PTZ+) p. 48 3

5 PARTIE 2 : LES CONSULTATIONS JURIDIQUES 1 LE DROIT DES CONTRATS p Les rapports bailleurs locataires p. 51 a Généralités p. 51 b Détails des litiges p Le droit des contrats relatifs à l accession à la propriété p LE FINANCEMENT DE L IMMOBILIER p Le financement de l accession p Le financement de l amélioration p LES AUTRES CONSULTATIONS p La fiscalité p Le droit de l urbanisme/les relations de voisinage p La copropriété p. 61 PARTIE 3 : ESPACE HABITAT SOCIAL (EHS) 1 L ACCUEIL ET L INFORMATION DU PUBLIC p L évolution de l activité p Le mode de contact p Le type d intervention p La typologie de la fréquentation p LES CONVENTIONS SPECIFIQUES p L INFORMATION DES PROFESSIONNELS EN CHARGE DU LOGEMENT DES PERSONNES EN DIFFICULTES p LA CONVENTION DALO ENTRE L ADIL ET L ETAT p LA CONVENTION PARCOURS RESIDENTIEL INTER-BAILLEURS ENTRE L ADIL ET LES ENTREPRISES SOCIALES DE L HABITAT (ESH) p. 70 ANNEXES p. 72 4

6 PRÉAMBULE 1 LE RESEAU ANIL (1) /ADIL (2) ET SES OUTILS DE FONCTIONNEMENT 1-1 La présence du réseau En 2013, environ 650 collaborateurs dont les compétences sont mises à jour en permanence ont accordé consultations, soit une activité constante par rapport à Depuis plusieurs années, la diminution du nombre de consultations est la conséquence de l évolution des priorités qui s impose progressivement au réseau. Dans un contexte financier de plus en plus tendu, elle conduit à limiter le temps consacré aux consultations du public dont la demande de renseignements reste au demeurant tendue. Une enquête annuelle auprès des usagers des ADIL révèle un niveau de satisfaction très élevé et la recommandation de ses usagers satisfaits contribue à la notoriété du réseau composé de 79 ADIL. Les atouts des ADIL permettent de diversifier l activité, de renforcer leur place auprès des partenaires. En 2013, le réseau a été largement associé à la réflexion et à la mise en œuvre des dispositions concernant le logement, notamment la mise en place du Plan de Rénovation Energétique de l Habitat (PREH). L ANIL s attache à fournir rapidement aux ADIL les moyens d informer le public, les collectivités, les professionnels : mise à disposition de supports de formation, rédaction de guides spécifiques, appui aux activités d observation des marchés locaux tout en continuant la mise à jour des outils du conseil. L enjeu consiste pour notre réseau à poursuivre son recentrage sur des domaines qui correspondent à des priorités communes à nos principaux partenaires : sécuriser les opérations d accession à la propriété, approfondir notre intervention en direction du logement des personnes en difficultés et de la lutte contre l insalubrité, améliorer la connaissance et l information sur l offre locative et sur le niveau des loyers, participer pleinement à la politique nationale en faveur de la maîtrise de l énergie. (1) (2) Agence Nationale d Information pour le Logement (ANIL) Agence Départementale d Information sur le Logement (ADIL) 5

7 1-2 Les principaux outils du conseil a - Les bases de données internes L ANIL assure une veille juridique, fiscale et financière, le suivi des marchés du logement, la création et la mise à jour d outils documentaires, la mise à jour du site public, de l extranet et la réalisation de publications grand public et spécialisées. Elle rédige également les Actualités Juridiques (AJ) diffusées à l ensemble des ADIL, elles sont accessibles dans la base de données documentaire, sur l extranet du réseau. Le suivi de l actualité jurisprudentielle est également assuré dans cette base de données. De plus, à chacun des principaux domaines de compétence des ADIL correspond un dossier technique, mis à jour par l ANIL, au fil des évolutions législatives, réglementaires ou jurisprudentielles. Enfin, cette base de données rassemble l ensemble des revues de presse hebdomadaires diffusées à tout le réseau sur les questions juridiques liées au logement. Grâce à ces outils et à l informatisation de la gestion et de la recherche documentaire qui s est traduite par la mise en place d un catalogue en ligne, les collaborateurs ont accès à de nombreuses références bibliographiques et à des ressources électroniques organisées thématiquement. b - Les dossiers techniques ANIL Ces dossiers, sur support papier ou via internet, constituent la documentation de base de tous les conseillers du réseau. Sont ainsi abordés et surtout mis à jour systématiquement en fonction de l évolution législative, réglementaire et jurisprudentielle, tous les grands thèmes qui font la richesse de l activité des ADIL. A ce jour, 26 dossiers servent de manière quotidienne au travail des conseillers : Accédants en difficultés (saisie immobilière, surendettement ) Aides personnelles au logement : Aide Personnalisée au Logement (APL) et Allocation Logement (AL) Assurances et responsabilités Contrats [Contrat de Vente en l Etat Futur d Achèvement (VEFA), Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), contrat d entreprise, contrat de maîtrise d œuvre, ] Copropriété Crédit immobilier : protection et techniques bancaires De l impayé à l expulsion Expropriation Fiscalité (les impôts du propriétaire occupant, du propriétaire bailleur, les taxes liées à la construction, l achat d un logement ou d un terrain) Garantie des Risques Locatifs (GRL) Jurisprudence loyers Jurisprudence Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) Jurisprudence Vente en l Etat Futur d Achèvement (VEFA) Jurisprudence loi Scrivener (loi relative à la protection de l emprunteur) Location (droit commun, location conventionnée, loyer HLM, loi de 1948, location meublée, location saisonnière) 6

8 Location accession Logement des personnes défavorisées Logement et droit de la famille Logements-foyers pour personnes âgées Logements et communes Lutte contre l habitat indigne Pass-Foncier Prêts et subventions (tous les prêts réglementés, les subventions de l Agence Nationale de l Habitat) Procédure logement Qualité de l habitat et performance énergétique Urbanisme et lotissement c - Le service questions-réponses géré par l ANIL Il apporte un appui juridique pour des questions nouvelles ou complexes pour lesquelles les réponses ne figurent pas dans la documentation. Ces dernières peuvent être consultées par tous les conseillers grâce à une base de données accessible sur l extranet (563 saisines en 2013). d - L accès à des bases de données juridiques externes Les conseillers du réseau disposent d un accès à la base Lexis Nexis (Editions Jurisclasseur) et aux Dictionnaires Permanents relatifs à l immobilier (Editions Législatives). e - Les principaux logiciels Adilstat Web, logiciel de gestion destiné au suivi de l activité et à l établissement des statistiques, grâce à StatOpera Adilog, logiciel destiné au calcul des aides au logement Adilopti, logiciel de simulation des projets d accession à la propriété dont l utilisation facilite énormément le travail des conseillers puisqu il offre, entre autres, la possibilité d effectuer un nombre illimité de calculs afin de trouver le financement le plus adapté aux possibilités budgétaires des consultants Simuloc, réservé aux entretiens dont le thème est l investissement locatif 7

9 Adilconv, logiciel créé en 2006 suite à la réforme du conventionnement privé : il permet d évaluer l incidence financière pour le bailleur du conventionnement, selon le régime choisi (intermédiaire ou social). Adilprimo, logiciel créé en 2011, permet de simuler graphiquement l impact du PTZ+ dans différentes variantes et d apprécier les seuils de solvabilité des ménages en fonction des prix locaux. f - Les dépliants destinés au public En complément d un entretien ou sur demande directe des usagers, un ensemble de dépliants gratuits au contenu très ciblé et très lisible est disponible. Il porte notamment sur les domaines suivants : Les rapports locatifs (le contrat de location : contrat écrit, fixation et révision du loyer ; les obligations de chacune des parties : entretien, charges et réparations ; la location meublée ; le cautionnement ; la location et le PACS ; la location en union libre) L accession à la propriété (les frais annexes ; le contrat de prêt ; le cautionnement ; l achat d un logement existant ; l achat d un terrain ; la construction d une maison par un constructeur, par un architecte ou par un entrepreneur ; l achat d un logement neuf sur plan ; les garanties en cas de désordre ) La copropriété (les précautions à prendre pour l achat d un logement en copropriété ; les organes de gestion ; les charges ; les travaux ) Les diagnostics en location et en vente Les impayés de loyer (vous venez de recevoir un commandement de payer, vous venez de recevoir une assignation à comparaître devant le tribunal et vous venez de recevoir un commandement de libérer les locaux) Dans la collection Vous et le professionnel, sont gratuitement à la disposition du public : Vous et l agent l immobilier Vous construisez une maison Vous et le syndic Vous et le géomètre-expert Vous et le notaire g - Les formations organisées par l ANIL Enfin, les conseillers débutants ou confirmés ont bénéficié de 29 journées de formation en

10 2 L ADIL : UN OUTIL AU SERVICE DU PUBLIC ET DES ACTEURS LOCAUX DE L HABITAT 2 1 L évolution de l activité de conseil Depuis sa création, en 1981, l ADIL offrait ses services essentiellement au public, dans le cadre de sa mission première : l information et le conseil juridique personnalisés. Cette activité qui correspond au cœur de métier de l ADIL, enregistre, en 2013, consultations pour sept conseillers. En 1997, Nantes Métropole et les bailleurs sociaux ont mis en place Espace Habitat Social, lieu destiné à l accueil et à l information du public en recherche d un logement locatif social. La gestion de ce service gratuit a été confiée à l ADIL, il est assuré par deux conseillères en économie sociale et familiale. Cette année, l activité s élève à contacts auxquels il convient d ajouter le traitement de dossiers liés aux conventions spécifiques. Suite à la loi de décentralisation du 13 août 2004, le développement des politiques locales dans le secteur de l habitat a incité les collectivités à prendre contact de plus en plus avec les services juridiques de l ADIL, ce qui nous a conduits à élargir notre palette d intervention auprès des partenaires, des élus, des travailleurs sociaux En application des directives nationales, il s agit pour les ADIL de faire connaître les politiques publiques et de participer à leur mise en œuvre localement. Cette orientation affirmée du réseau a conduit à redéfinir nationalement les priorités des ADIL, ces dernières années. Dans le cadre de leur activité juridique, elles doivent mettre l accent sur les thèmes suivants : la rénovation énergétique : l information sur les aides financières et fiscales pour les travaux d économie d énergie, les populations en difficultés : la prévention des expulsions, la lutte contre l habitat indigne, l information sur le DALO (Droit au Logement Opposable), les primo-accédants : l information sur le prêt à taux zéro de l Etat, sur la location-accession, les propriétaires bailleurs : l information sur les régimes fiscaux et notamment le conventionnement privé avec la réalisation de simulations financières sur Simuloc. Le lancement du PREH (Plan de Rénovation Energétique de l Habitat), par la ministre de l Egalité des territoires et du Logement, Cécile Duflot, qui s appuie sur l ADEME, l ANAH et l ANIL, a constitué une activité prioritaire de l année. La mise en œuvre de ce plan a demandé une forte mobilisation des ADIL. Leur ancrage local et les compétences en matière de conseils aux particuliers ont constitué un atout important pour son déploiement qui a nécessité l implication et la coordination des différents réseaux. Au niveau local, les ADIL se sont investies dans le renforcement de ces partenariats pour une meilleure efficacité. Afin d être complet sur les diverses interventions de l ADIL, nous avons listé les autres activités assurées en 2013, en plus du conseil juridique aux particuliers (21 149) et de l accueil des demandeurs d HLM ( contacts et demandes de logements HLM traitées). 9

11 1. participation aux réunions des instances nationales : groupes de travail à l ANIL réunions de travail des directeurs organisées par l ANIL, l Assemblée Générale nationale 2. représentation de l ADIL au sein d autres structures : aux conseils d administration (Conseil en Architecture, Urbanisme et Environnement ; Service Conseil Logement ; Centre de l Habitat) aux assemblées générales de diverses structures 3. participation à des instances locales (réunions, groupes de travail) : CARENE (Communauté de l Agglomération de la Région Nazairienne et de l Estuaire) Nantes Métropole CINA (Club Immobilier Nantes Atlantique) CLAH (Commissions Locales d Amélioration de l Habitat) de Nantes Métropole, de l Etat, de la CARENE PDLHI (Pôle Départemental de Lutte contre l Habitat Indigne) CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions) PREH (Plan de Rénovation Energétique de l Habitat) 4. formations, interventions : en direction des partenaires, des professionnels, des associations, des collectivités locales sur les domaines de compétence de l ADIL et plus spécifiquement sur les aides et les crédits d impôt en matière d amélioration de l habitat suivies par le personnel dans le domaine juridique et informatique 5. communication de l ADIL (mises à jour du site Internet, rédaction et diffusion hebdomadaire de l info de la semaine à 850 partenaires ) 6. participation aux salons, forums : salon de l immobilier à la Cité des Congrès (Nantes), salon de l habitat (Nantes La Beaujoire), les 48 heures de l immobilier à la Cité des Congrès, salon de l habitat (Saint-Nazaire), journée du logement et de l habitat (Airbus Nantes), forum logement (DCNS Indret à Indre ) 7. rencontres techniques avec des organismes, des professionnels intervenant dans le domaine du logement Ces activités sont assurées par le directeur et la directrice adjointe qui est responsable de l activité juridique départementale. 10

12 2-2 Tableau récapitulatif de l activité des différents services de l ADIL Conseil juridique, financier et fiscal (7 conseillers juristes) Information des demandeurs de logement HLM, enregistrement de la demande. Saisie de dossiers Agence de Nantes Agence de Saint- Nazaire Permanences dans le département (43 communes) Espace Habitat Social (EHS) Site internet Visite Téléphone Visite Téléphone Visite Téléphone Visite Téléphone Courrier Dossiers des conventions spécifiques consultations (1) contacts (1) sont comptabilisés 627 courriels Depuis 1997, l ADIL offre au public deux services : le conseil juridique, financier et fiscal (dans ses deux agences et dans les permanences) et l information des demandeurs de logement HLM (enregistrement de la demande, saisie de dossiers), à travers l Espace Habitat Social, situé au 6, rue Sainte Catherine à Nantes. La mission de conseil aux particuliers est assurée par sept juristes, celle de l enregistrement de la demande HLM par deux conseillères en économie sociale et familiale. 11

13 INTRODUCTION Analyse générale de l activité des agences de Nantes, de Saint-Nazaire et des permanences ( consultations) 12

14 1 - LA FREQUENTATION 1-1 La fréquentation annuelle depuis la création de l ADIL a Evolution du nombre de consultations Les évolutions importantes en 1982 et 1987 correspondent à la promulgation des lois du 22/6/1982 et du 23/12/1986 relatives aux rapports locatifs. En 1991, la mise en place des permanences a permis d offrir un service identique et de proximité à tous les citoyens de Loire-Atlantique. En 1994 et 1995, le plan de relance du bâtiment et la réforme de l aide de l Etat à l accession à la propriété ont largement contribué au développement des consultations. En 2001, l activité s est maintenue à un niveau élevé de consultations, délivrées par 7 conseillers, puis 8 à compter du 1er juillet (entrée en vigueur de la législation sur les 35 heures). De 2002 à 2005, le conseiller supplémentaire a permis de franchir le cap des consultations annuelles En 2006 et 2007, l activité de conseil au public a diminué avant de retrouver, en 2008, un niveau proche des consultations. 13

15 En 2009 et 2010, nous avoisinons les consultations. En 2011, le nombre de consultations a baissé (-8%), suite à des périodes d arrêts maladie correspondant à un peu plus de quatre mois, en nombre de jours cumulés et à l évolution de notre activité. En 2012, ce sont consultations qui ont été accordées. Cette nouvelle baisse (-6%) s explique par le départ en retraite non remplacé d un conseiller juriste, fin février et par l évolution de l activité du service. En effet, les Adil sont amenées, ces dernières années, à participer, de plus en plus activement, à la mise en œuvre de la politique du logement et les sollicitations dont elles font l objet de la part des partenaires, se multiplient et se diversifient. L ADIL de Loire-Atlantique n échappe pas à cette règle et la participation à des réunions, forums, salons, l organisation de réunions d information ou de formation, constituent le second facteur explicatif de la baisse des consultations vis-à-vis du public. Les commentaires rédigés en 2012 sont toujours d actualité pour La perte d un poste de conseiller juriste à plein temps à l agence de Nantes, la participation de la directrice adjointe à la mise en œuvre des politiques publiques et une période d arrêts maladie de 25 jours cumulés expliquent la légère baisse de 1 % ( consultations en 2013). Nous occupons la sixième place, au niveau national, derrière Paris (44 245), La Gironde (28 086), le Nord (26 203), le Rhône (24 792) et les Bouches du Rhône (22 361) ce qui constitue un excellent résultat dû à l expérience professionnelle de l ensemble des collaborateurs. b - Durée moyenne d une consultation Tout type de consultation confondu, la durée moyenne d une information ou d un conseil s établit à 16 minutes. Ce chiffre cache des disparités en fonction du mode de contact : par téléphone, il est de 9 minutes, pour une visite sans rendez-vous, 25 minutes et 49 minutes pour une visite sur rendez-vous. Ce temps varie aussi en fonction du thème de la consultation (voir page 22). Si les conseils téléphoniques sont de très loin les plus nombreux, ce sont les visites qui, en temps passé, représentent la plus grande part de l activité de conseil. 14

16 c - Evolution du mode de contact 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Téléphone Visite Depuis plus de dix ans, les conseils par contact téléphonique dépassent largement les visites, quasiment deux consultations sur trois se font par téléphone dans le département (chiffre identique à la moyenne nationale). Bien que les secrétaires à l accueil aient pour mission d inciter fortement le public à se déplacer pour rencontrer un juriste, lui soumettre les engagements signés, nous avons des difficultés à contrecarrer les exigences de beaucoup de consultants qui souhaitent une réponse immédiate à leurs questions, pour eux, le téléphone reste le moyen privilégié. La tendance s observe dans les deux centres urbains et elle est irréversible si l on s en tient aux souhaits du public. Néanmoins, dans un souci de qualité des consultations et d efficacité du conseil donné, nous poursuivons cette incitation à se déplacer dans les deux agences, dans les 43 lieux de permanence (dont une permanence bimensuelle à la Maison de la Justice et du Droit de Rezé, mise en place fin 2009) que nous desservons, d autant plus que dans ceux-ci et à l agence de Nantes, le public est reçu essentiellement sans rendez-vous. En effet, dans de nombreux cas, le contact direct reste indispensable, notamment lorsque la question comporte des aspects multiples : c est évidemment le cas du conseil préventif à l accession à la propriété, des impayés de loyers, de la copropriété, de l urbanisme. Nous sommes donc conduits à limiter le temps consacré au conseil téléphonique afin de ménager du temps pour le conseil en face à face. 15

17 d - Mode de contact dans les différents lieux de consultation Année Agence de Nantes Agence de Saint-Nazaire Permanences Total Visite Téléphone Total Visite Téléphone Total Visite Téléphone Total Visite Téléphone Total (1) 42,5% 57,5% 70,5% 39,5% 60,5% 17% 76,5% 23,5% 12,5% 46,5% 53,5% 100% (2) 40% 60% 71,5% 33,5% 66,5% 17% 84,5% 15,5% 11,5% 44% 56% 100% (3) 40,5% 59,5% 68,5% 33% 67% 20% 87% 13% 11,5% 44,5% 55,5% 100% (4) 36,5% 63,5% 72,5% 30% 70% 19% 82% 18% 8,5% 39% 61% 100% (5) 35,5% 64,5% 72,5% 31,5% 68,5% 18,5% 83% 17% 9% 39% 61% 100% (6) 37% 63% 71% 29,5% 70,5% 20,5% 81,5% 18,5% 8,5% 39,5% 60,5% 100% (7) 37,5% 62,5% 68% 28% 72% 21,5% 85% 15% 10,5% 40,5% 59,5% 100% (8) 41% 59% 68,5% 27,5% 72,5% 22% 88% 12% 9,5% 43% 57% 100% (9) 42% 58% 68% 29% 71% 22% 88% 12% 10% 43,5% 56,5% 100% (10) 36,5% 63,5% 70% 26,5% 73,5% 22% 87,5% 12,5% 9% 39% 61% 100% (11) 36% 64% 71,5% 28% 72% 21% 86,5% 13,5% 7,5% 38% 62% 100% (12) 32% 68% 71% 25,5% 74,5% 21,5% 84,5% 15,5% 7,5% 35% 65% 100% (13) 33% 67% 69,5% 29,5% 70,5% 22% 89% 11% 8,5% 37% 63% 100% (1) 2001 : courriers = (8) 2008 : (aucun courrier) = (2) 2002 : (aucun courrier) = (9) 2009 : (dont 570 courriels) = (3) 2003 : (aucun courrier) = (10) 2010 : (dont 601 courriels) = (4) 2004 : (aucun courrier) = (11) 2011 : (dont 665 courriels) = (5) 2005 : (aucun courrier) = (12) 2012 : (dont 712 courriels) = (6) 2006 : (aucun courrier) = (13) 2013 : (dont 627 courriels) = (7) 2007 : (aucun courrier) =

18 L activité d une ADIL est étroitement liée aux moyens humains dont elle dispose car ils conditionnent la capacité de réponse aux interrogations du public. En 2012, le non remplacement pour des raisons économiques d un conseiller qui a fait valoir ses droits à la retraite explique, en partie, la baisse du nombre de consultations, notamment sur l agence de Nantes, où il était affecté. La participation de la directrice adjointe à diverses réunions, notamment celles du pôle départemental de lutte contre l habitat indigne et de la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions), les formations, interventions dont elle a la charge expliquent cette tendance qui relève plus d une question de moyens humains disponibles pour les consultations au public que d une réelle baisse des interrogations. En 2013, l activité globale départementale des conseillers juristes subit une baisse de 1% due à une période d arrêts maladie de 25 jours cumulés. 1-2 La fréquentation mensuelle Année Moyenne Nombre de consultations mensuelles Cette courbe est, dans les grandes lignes, identique à l an dernier. En juin, la baisse de consultations s explique par un arrêt maladie d un conseiller juriste de trois semaines consécutives, à l agence de Nantes. Nous constatons l importance du flux de consultations sur l amélioration de l habitat qui a boosté notre activité sur le dernier trimestre (+ 7 % comparé à 2012). 17

19 1-3 Les thèmes des consultations a - Evolution générale des consultations 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Financement Droit des contrats Autres thèmes Ce graphique permet de constater l évolution de notre activité sur vingt ans : les questions sur le droit des contrats ont progressé au détriment de celles relatives au financement du logement. En 2009, la rubrique sur le financement était repartie à la hausse, notamment grâce à l entrée en vigueur de l éco-prêt à taux zéro et au développement du dispositif Pass-Foncier. En 2010, un frein sur les demandes de renseignements sur le financement s est ressenti du fait du terme annoncé pour la fin de l année du dispositif Pass-Foncier et de l arrêt de la mesure de doublement du prêt à taux zéro (fin juin 2010). En 2011 et 2012, les analyses se confirment : la rubrique sur le droit de la location est à la hausse lorsque les pouvoirs publics ne proposent pas de mesures incitatives fortes dans le domaine du financement de l immobilier. En 2013, sous l impulsion du PREH (Plan de Rénovation Energétique de l Habitat), les consultations relatives au financement de l amélioration ont gagné cinq points. Notre activité est sensible aux politiques publiques mises en œuvre et doit s adapter en fonction de ces dernières. 18

20 b - Thèmes des consultations depuis 2003 Thèmes des consultations Droit de la location Accession : droit des contrats Financement de l'accession Financement de l'amélioration Urbanisme-voisinage Fiscalité Copropriété Etudes financières Recherche d'un logement Informations locales Années ,5% 64% 65% 65,5% 63,5% 66% 62,5% 65% 65% 67% 63,5% % 13,5% 13% 13,5% 12,5% 10,5% 9% 7% 8,5% 8% 6,5% % 3,5% 4,5% 4,5% 5% 4,5% 5,5% 5,5% 4% 2,5% 3% ,5% 3% 2,5% 2,5% 3,5% 3,5% 5% 4% 3,5% 3,5% 7,5% % 4% 3,5% 3,5% 4% 3,5% 3,5% 3% 4% 4% 4% % 4% 3,5% 3,5% 4,5% 5% 6,5% 6% 5% 4% 4% % 3,5% 3,5% 3,5% 3,5% 3% 3% 4% 3% 3,5% 3,5% ,5% 3% 2,5% 2% 2% 1,5% 2% 2% 1,5% 1% 1,5% ,5% 2% 2,5% 4% 4,5% 2,5% ,5% 1,5% 2% 1,5% 1,5% 1% 1% 1% 1,5% 2% 4% TOTAL Ce tableau retrace, depuis dix ans, les différents thèmes de consultations qui représentent le cœur de métier de l ADIL. Nous constatons l impact sur notre activité des politiques des pouvoirs publics. En effet, les sujets, en hausse en 2010, retombent en 2011 du fait de l annonce du terme de mesures spécifiques intéressantes pour les citoyens. C est le cas, notamment pour l accession à la propriété, avec la fin du dispositif du Pass- Foncier. La tendance s est poursuivie sur Les rubriques relatives au financement de l accession à la propriété, à la fiscalité, les études financières se sont effondrées dans un environnement de crise et dans l attente de la mise en place de nouveaux dispositifs incitateurs. Les chiffres de l année 2013 confortent nos propos des années précédentes. Le lancement du PREH (Plan de Rénovation Energétique de l Habitat), par les pouvoirs publics, a dopé la rubrique financement de l amélioration de l habitat qui a doublé dans nos statistiques. 19

21 c Thème des informations locales L ADIL constitue un relais pour l ensemble de ses partenaires et pour les organismes qui interviennent dans le domaine du logement. La mise en relation avec les bons interlocuteurs est aussi un élément de notre mission d information du public. Il nous paraît important de lister ces consultations (informations locales) car obtenir un renseignement utile et efficace nécessite, au préalable, d être en contact avec un interlocuteur spécialiste du sujet. La qualité d une réponse juridique dépend de la spécialisation du conseiller. Il est impossible d être pointu sur tous les sujets et c est pourquoi nous avons besoin de connaître l existence des autres structures, d être informés de leurs spécificités et de leur mode de fonctionnement. En règle générale, ce genre de consultation est donné au niveau de l accueil : transmission des coordonnées d associations de défense de consommateurs, d associations spécialisées sur d autres sujets : droit de la famille, droit des victimes (Centre d Information Féminin et Familial, Association d Aide aux Victimes d Infractions ). Nous devons, également, être en mesure d orienter efficacement, pour solutionner les litiges, vers les conciliateurs, les travailleurs sociaux, les organes de médiation, les associations de défense d habitants, les professionnels du droit (huissiers, avocats, notaires ), le tribunal compétent d Durée de consultation en fonction du thème (en minutes) Principaux thèmes de consultation Etudes financières (1) Droit de la location Droit des contrats Financement de l accession Financement de l amélioration Fiscalité Copropriété Urbanismevoisinage Informations locales Recherche de logement Téléphone - 9 mns 11 mns 11 mns 11 mns 10 mns 12 mns 12 mns 5 mns 4 mns Temps Visite sans moyen de rendez-vous consultation Visite avec rendez-vous - 24 mns 31 mns 26 mns 25 mns 25 mns 31 mns 35 mns 6 mns 11 mns 59 mns 43 mns 50 mns 59 mns 38 mns 51 mns 48 mns 46 mns - 49 mns (1) Réception uniquement sur rendez-vous Ce tableau, relatif au temps passé par les conseillers en fonction du type de consultation, est identique, à quelques minutes près à celui de l an dernier. Si les conseils téléphoniques demeurent de loin les plus nombreux, ce sont toujours les visites qui, en temps passé, représentent la plus grande part de l activité de conseil. 20

22 2 - LE LIEU DE CONSULTATION 2-1 La répartition de l activité par lieu de consultation (1 ) L ADIL dispose de deux agences ouvertes au public selon les modalités suivantes : Agence de Nantes Du lundi au vendredi : 9 h à 12 h 30 (fermé le mardi matin) 13 h 30 à 17 h sur rendez-vous de 17 h à 18 h sur rendez-vous le samedi matin Agence de Saint-Nazaire Du lundi au vendredi sur rendez-vous : 9 h à 12 h 30 (fermé le mardi matin) 13 h 30 à 17 h sur rendez-vous de 17 h à 18 h fermé le samedi La réception du public est organisée essentiellement sur rendez-vous à l agence de Saint-Nazaire, sans rendez-vous à Nantes (sauf pour les consultations financières, la copropriété, l urbanisme) et dans les permanences. La fermeture hebdomadaire, le mardi matin, est consacrée à la mise à jour par les juristes de leurs connaissances, à des réunions internes, aux rencontres avec les partenaires ou organismes intervenant dans le domaine du logement En 2013, des réunions de travail ont été organisées avec l UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière) départementale, les services de l ANAH (Agence Nationale de l Habitat), la CAF (Caisse d Allocations Familiales), l association Le Temps pour Toit, le Crédit Agricole et le Centre de l Habitat. L agence de Nantes assure 70% des consultations tandis que la faible fréquentation des permanences souligne la difficulté pour les postes d accueil à orienter le citoyen vers ces dernières. Le consultant préfère, et de loin, avoir un renseignement immédiatement, par téléphone. Néanmoins, le flux d interrogations des particuliers sur les aides à l amélioration de l habitat a généré une progression de la fréquentation dans les permanences de 12,5% comparé à (1) La répartition de l activité des années précédentes par lieu géographique est à l annexe 1. 21

23 2-2 Le lieu de consultation et les thèmes des demandes (1) Agence de Nantes Urbanisme,voisinage 3,5% Copropriété Fiscalité 4% 3% Financement de l'accession à la propriété 4% Droit des contrats 7% Financement de l'amélioration de l'habitat 6,5% Recherche d'un logement 3,5% Autres 5% Droit de la location 63,5% Agence de Saint-Nazaire Fiscalité 4% Financement de l'accession à la propriété 6% Droit des contrats 6,5% Urbanisme,voisinage 3% Copropriété 3% Autres 2% Financement de l'amélioration de l'habitat 4,5% Droit de la location 71% Urbanisme,voisinage 8% Autres 2% Permanences Fiscalité 11% Financement de l'accession à la propriété 4% Droit des contrats 7% Droit de la location 42,5% Financement de l'amélioration de l'habitat 23,5% Les rapports locatifs constituent le thème prépondérant, quelle que soit la zone géographique d origine du consultant. Sous l effet de la communication importante des pouvoirs publics sur les aides financières, une consultation sur quatre était relative aux aides à l amélioration de l habitat dans les permanences. (1) Le tableau des années précédentes est à l annexe 2 22

24 3 LE STATUT DU CONSULTANT 3-1 La répartition des différents statuts d occupation 60% 50% 53% 44,5% 40% 30% 20% Locataire Propriétaire Autres 10% 0% 2,5% La répartition entre les différents statuts d occupation est quasiment identique d une année sur l autre. Les propriétaires occupants représentent 21,5%, les bailleurs 23% tandis que les locataires sont majoritaires. Nous observons une augmentation des propriétaires occupants sous l effet du flux de demandes d informations sur l amélioration de l habitat : en effet, les aides de l ANAH étaient plus ciblées sur les propriétaires occupants que sur les propriétaires bailleurs pour lesquels l exigence d un gain énergétique de 35 % constitue un frein. Les consultations sont principalement dirigées vers les particuliers. Les travailleurs sociaux, les professionnels, les associations sont à l origine de 811 interrogations. 23

25 3-2 Les statuts d occupation et les thèmes des consultations (1) Locataire privé Locataire HLM Fiscalité 1% Droit des contrats 5% Recherche de logement 3% Autres 5% Autres 17% Financement de l'accession 5,5% Recherche d'un logement 12,5% Droit de la location 80% Urbanisme - Voisinage 1,5% Droit des contrats 1% Financement de l'accession 7% Droit de la location 61% Propriétaire bailleur Propriétaire occupant Financement de l'amélioration de l'habitat 2% Copropriété 1% Autres 3,5% Financement de l'accession 5,5% Autres 7% Droit des contrats 16% Fiscalité 5,5% Financement de l'amélioration de l'habitat 32% Urbanisme, voisinage 15% Droit de la location 88% Fiscalité 9,5% Copropriété 15% Tandis que la demande de conseils émanant des bailleurs est très largement centrée sur les rapports locatifs (88%), de même que celle des locataires, les interrogations des propriétaires occupants sont beaucoup plus variées. Cette année, un tiers des propriétaires occupants souhaitait connaître les conditions des aides à l amélioration de l habitat, pour leur résidence principale. (1) Le tableau des années précédentes est à l annexe 3. 24

26 PARTIE 1 Les consultations financières (287) 25

27 Pour chaque projet d accession à la propriété étudié dans le cadre d un rendez-vous d une heure, sont relevées les principales caractéristiques du ménage et du projet. C est à partir de ce matériau que nous suivons, chaque année, les tendances des projets d accession qui vont servir de base à la rédaction de la partie consultations financières. Au cours de cette étude, nous ferons la distinction au sein des consultations financières, entre les diagnostics (le consultant souhaiterait acheter et il se déplace à l ADIL pour élaborer des hypothèses) et les plans de financement relatifs à des projets qui vont se réaliser (le consultant souhaite vérifier la faisabilité d un projet déjà sérieusement engagé). Les consultants des ADIL sont, dans leur grande majorité, des ménages modestes pour lesquels les aides publiques jouent un rôle important dans la réalisation de leur projet. La fin du dispositif du Pass-foncier qui avait permis les années précédentes de soutenir une demande d accession sociale, s est clairement ressentie dans la demande du public. Suite à la disparition de ce dispositif incitateur, l ADIL connaît, ces deux dernières années, son plus faible nombre de rendez-vous depuis Nombre de consultations Cependant, nous observons en 2013 une augmentation de 30 % des rendez-vous sur cette thématique, liée aux aides à l accession à la propriété mises en place par la CARENE. Pour apprécier la part des conseils en accession, il faut ajouter aux simulations financières la rubrique renseignements relatifs à l accession ( = 920 consultations, soit 4 % des consultations totales). 26

28 L objectif d aider les ménages à réussir leur projet reste la première préoccupation du réseau. C est l objet du conseil préalable qui consiste à informer de la façon la plus complète et la plus objective possible sur les différents aspects d une opération d accession. Il s agit de fournir aux ménages tous les éléments pour une prise de décision pertinente et éviter ainsi d éventuelles déconvenues. Grâce au diagnostic financier que nous établissons en neuf et en ancien, le consultant est renseigné sur sa capacité d investissement maximale. En conséquence, il peut se déterminer en tout état de cause et effectuer son choix, compte tenu de la réalité du marché immobilier qui va lui imposer ses contraintes. Si le projet est chiffré avec suffisamment de précision, il peut en vérifier la faisabilité. Quelle que soit l hypothèse, il obtient auprès de nos services, une information complète sur les aspects juridiques, financiers de son opération. Les démarches lui sont expliquées, les frais annexes détaillés, une information sur les contrats lui est fournie en complément des calculs financiers réalisés avec l outil informatique. A travers ces conseils, l ADIL accomplit la mission d information et de prévention du surendettement qui lui est dévolue. Répartition mensuelle de l activité 45 Nombre de consultations

29 Lieu de réalisation des études financières selon les mois Lieu de consultation Mois Nantes Saint-Nazaire Total Janvier Février Mars Avril Mai Juin Juillet Août Septembre Octobre Novembre Décembre Total Plus des deux tiers des études financières sont réalisés à l agence de Nantes où le nombre de rendezvous est identique à l année précédente. Cependant, il est à noter une forte poussée de la demande à l agence de Saint-Nazaire (nombre de rendez-vous multiplié par 3,5 comparé à 2012), sous l impulsion du dispositif d aide à l accession de la CARENE, mis en place en Les consultants sont originaires pour 50 % des communes de Nantes Métropole et 20 % de celles de la CARENE. 28

30 1 - LE PROFIL DU CANDIDAT A L ACCESSION primo-accédant (90 %) urbain âge moyen : 36 ans personne seule : 40 ans couple : 32 ans couple (54 %) marié (20,5 %) union libre (33,5 %) moins d un enfant à charge locataire du secteur privé (72 %) HLM (18,5 %) économies : personne seule : couple : revenu mensuel moyen : personne seule : couple : projet moyen : personne seule : couple : remboursement mensuel moyen : 770 personne seule : couple : 956 aide au logement moyenne : 34 diagnostic : 60,5 % 29

31 1-1 L âge de l accédant (1) L idée de devenir propriétaire est présente tôt dans les esprits (un tiers des consultants a moins de trente ans). La multiplicité des articles de presse sur l immobilier, les émissions télévisées, la problématique des retraites, les salons organisés sur l accession, sont très incitateurs, pour le moins, à se renseigner auprès de l ADIL, même si la réalisation effective du projet n est peut-être pas immédiate. Non seulement le consultant bénéficie de l expérience de ses connaissances, de sa famille mais aussi des informations en nombre véhiculées par les médias (Internet, presse, télévision ). Jeune ne signifie pas imprudent. Le consultant ne se lance pas sans une réflexion préalable. Il cherche à adapter son projet à sa vie professionnelle et familiale. Plus que ses ainés et grâce aux médias, aux discussions entre amis, entre collègues de travail, il appréhende l accession comme un acte important, aux conséquences lourdes en cas d erreur, il ne s engage pas à la légère. En moyenne, la personne seule a 40 ans et le couple, 32 ans. (1) Le tableau des années précédentes est à l annexe 4 30

32 1-2 La situation familiale a - Evolution depuis % Marié Union libre Autres 50% 46% 40% 33,5% 30% 20% 20,5% 10% La tendance la plus remarquable est l augmentation, dans nos services, des personnes seules qui souhaitent acquérir un logement (18 % en 1993, 46 % en 2013) : le fait d être seul n est pas un obstacle au désir de devenir propriétaire et le passage par l ADIL est un moyen de sécuriser son projet, en toute objectivité. La chute des personnes mariées est incessante et inéluctable : 63 % des consultants étaient mariés en 1993, seulement 20,5 % en

33 b - Situation familiale et nombre d enfants Nombre d enfants Situation familiale Sans Un Deux Trois et plus Célibataire, divorcé 90% 8% 2% _ Marié 59,5% 12,5% 21% 7% Union libre 69% 20,5% 9,5% 1% Les 3/4 des consultants n ont pas d enfant. 1-3 Le revenu mensuel a - Revenu mensuel moyen : % 25% 24,5% 20% 15% 16,5% 14,5% 16% 12% 16,5% 10% 5% 0% En 2013, le revenu mensuel moyen du consultant est de Il progresse de 5 % comparé à

34 b - Revenu moyen et situation familiale Personne seule à % à ,5% Moins de ,5% à % Couple Moins de % à ,5% et plus 29% à % à % à ,5% Le revenu moyen est de par mois pour une personne seule, pour un couple

35 Un tiers des personnes seules dispose de revenus inférieurs à Pour les couples, la répartition est plus éclatée dans les différentes tranches : presque un quart bénéficie de ressources inférieures à euros mensuels. Ces différents chiffres, somme toute modestes, permettent de confirmer le rôle de l ADIL dans la prévention du surendettement. c - Revenu mensuel, situation familiale et type de consultation Personne seule Revenu mensuel Ensemble Diagnostic Situation familiale Plan de financement Ensemble Couple Diagnostic Plan de financement Moins de ,5% 34,5% 31% 2% 1% 3% à % 46% 50% 4,5% 4,5% 4,5% à ,5% 10,5% 16,5% 16% 14% 19% à % 4,5% 2,5% 26,5% 31% 20,5% à ,5% 1% - 22% 23% 20,5% et plus 2,5% 3,5% - 29% 26,5% 32,5% Ce tableau permet d affiner le niveau de revenus en fonction de la situation familiale du consultant et selon sa situation dans le processus d achat du logement : il n a pas de projet précis (diagnostic), il en a un (plan de financement). 1-4 Le logement souhaité : une maison (63%) Personne seule Couple Individuel 36,5% Collectif 14% Collectif 63,5% Individuel 86% Sans conteste possible, l individuel a toujours la cote auprès des consultants, notamment pour les couples (mariés ou non) : plus des 4/5 ème d entre eux souhaiteraient acheter une maison individuelle. 34

36 2 - LE PROJET IMMOBILIER ET SON FINANCEMENT Pour accéder à la propriété, le locataire doit arbitrer entre le neuf et l ancien, en fonction de ses préférences et surtout des réalités du marché immobilier départemental. 2-1 Le projet a Prépondérance du choix de l ancien (54%) Nature du projet Avec la fin du dispositif Pass-Foncier, nous retrouvons les tendances développées dans les rapports d activité antérieurs, c'est-à-dire la prédominance du choix de l ancien. Les consultants, reçus ces dernières années optent pour l ancien mais dans une proportion moindre qu habituellement : la répartition entre neuf et ancien est plus équilibrée. Plusieurs facteurs peuvent être énoncés pour expliquer ce choix, lors des premières démarches puisque nous recevons en grande majorité des personnes qui débutent dans leur projet (60,5% des études sont des diagnostics). 35

37 L accession dans l ancien sans travaux constitue, pour beaucoup, la formule la plus attrayante en raison, notamment, de la rapidité et de la simplicité de ce type d opération. L éventualité d entrer rapidement dans le nouveau logement, est un atout important. La part exponentielle du nombre de personnes seules (46%) dans nos statistiques, peut aussi expliquer ce phénomène. En effet, une personne seule ne s engagera que très rarement dans une opération de construction neuve : non seulement son budget potentiel ne le lui permet pas (salaire unique), mais aussi préfère-t-elle la simplicité de l achat ancien. Les démarches administratives nécessaires pour trouver le terrain, le suivi du chantier sur plusieurs mois, lui paraissent être des démarches compliquées. Les consultants ont connaissance du coût des terrains à bâtir, dans les agglomérations urbaines. C est pourquoi, au moins dans leurs premières démarches, ils préfèrent établir un projet sur de l ancien car construire signifierait des trajets quotidiens plus importants. Trouver un terrain à bâtir à un prix abordable, compte tenu du budget potentiel de nos consultants, oblige à s éloigner des centres urbains. b Prix des terrains 80% 70% 60% 50% 54% 46% 40% 30% 20% 10% 0% Neuf Ancien Construire signifie acquérir un terrain à bâtir. Or, ces dix dernières années, suivant la tendance générale du marché, les prix ont fortement augmenté comme en témoignent les statistiques des notaires. 36

38 Prix moyen des terrains à bâtir en Loire-Atlantique de 2004 à Comparé à 2012, le prix moyen d un terrain à bâtir se stabilise sur le département ( ) Cette moyenne cache des disparités suivant le secteur géographique concerné, comme l illustre le tableau ci-dessous. Coût des terrains à bâtir en Loire-Atlantique de 2010 à 2013 Terrains à bâtir Prix moyen (2010) Prix moyen (2011) de vente de vente Prix médian (2012) de vente Prix médian (2013) de vente Seconde couronne Secteur d Ancenis Secteur de Châteaubriant Secteur de Clisson Côte de Jade Nantes Métropole Herbignac/Pont-Château Côte d Amour Pays de Retz CARENE (*) Secteur de Savenay Loire-Atlantique Source : le baromètre de l immobilier 44 (Chambre des notaires de Loire-Atlantique) de février 2014 (NB : la Chambre des notaires communique depuis 2012 des prix médians et non plus des prix moyens) (*) CARENE : Communauté de l Agglomération de la Région Nazairienne et de l Estuaire Pour les terrains précisent les notaires, dans leur analyse, la pression foncière reste forte, dans un département où les besoins sont de plus en plus importants. 37