Opérations de promotion/marchands de biens. Quels outils pour un tour de table Investisseurs réussi? Pierre Appremont, Arnaud Guérin 2 décembre 2014

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1 Opérations de promotion/marchands de biens Quels outils pour un tour de table Investisseurs réussi? Pierre Appremont, Arnaud Guérin 2 décembre 2014

2 Sommaire 1ère partie : Introduction et problématique Introduction Modalités juridiques et fiscales des options 2ème partie : Outils Sociétés soumises à l IS PEA TEPA / FCPI / FIP FPCI (FCPR) SCCV SEP CrowdFunding Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

3 1 ère partie - Introduction et problématique 1. Promoteurs / marchands et investisseurs => des intérêts convergents - Promoteurs / marchands => recherche de fonds propres en complément du financement bancaire pour la réalisation d opérations sécurisées - Investisseurs => recherche de placements avec : - Rentabilité intéressante - Risque maîtrisé - Fiscalité acceptable Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

4 1 ère partie - Introduction et problématique Mais - Pas de structure dédiée comme pour le Capital Investissement ou «pierre papier» - Il est difficile de passer le cap du simple «bouche à oreille» faute de marché organisé de la recherche d investissements (d où les nouvelles tendances de type «CrowdFunding») Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

5 1 ère partie - Introduction et problématique 2. Pour que cette rencontre soit un succès, nécessité de répondre positivement aux enjeux suivants : a. Maîtrise du risque immobilier Maîtrise du foncier Purge des recours sur autorisations d urbanisme Réalisation technique Gestion des imprévus (pollution, retards, intempéries, etc.) Commercialisation Approche - Construction - vente - Achat - revente Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

6 1 ère partie - Introduction et problématique b. Rentabilité intéressante Rémunération du risque pris par le co-investisseur Partage de la marge/du profit -> quel %? Gestion équitable de la rémunération liée aux deux fonctions : Promoteur-constructeur (-> CPI) Promoteur-co investisseur au sein de la société de partenariat c. Fiscalité acceptable pour l investisseur et le promoteur d. Dans un cadre juridique clair : -> statuts / contrats / pactes Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

7 1 ère partie - Introduction et problématique 3. Focus fiscal : quelles situations envisageables Synthèse Fiscalité Type d activité Type de retour financier Avantage fiscal SCCV C-V BIC non prof Imputation déficit ou IS SEP Tout BIC non prof Imputation déficit ou IS PEA Tout Dividende Pas d IR TEPA C-V Dividende Réduction ISF 45K FPCI A-R Répartition d actif Pas d IR C-V : Construction - vente A-R : Achat - Revente Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

8 Outils 1 ère partie - Introduction et problématique 4. Focus juridique : quelques critères différenciants entre les outils envisageables Caractéristiques Responsabilité* * Hors incidence droit de la faillite Contraintes juridiques de mise en place SA/SAS classiques Limitée Droit commun % du capital Degré de souplesse dans la définition de la quote-part de profit à revenir à l investisseur SA/SAS + OC (+BSA) Limitée Souplesse négociation OC + BSA (dans la limite des grands principes -> clauses léonines) SCCV Indéfinie + apports fonds Contraintes (Statuts + Code CCH) SNC Indéfinie et solidaire Contraintes (statutaires et droit commun) % du capital + intérêts des OC + dilution via conversion des OC et exercice des BSA % du capital % du capital SEP Occulte : pour engagement pris Révélée : indéfinie et solidaire Souplesse Souplesse quasi-totale Crowfunding - Limitée (pour le porteur des actions) - Obligations professionnelles (pour le CIP) Droit commun (porteur) Règlement AMF +Code monétaire et financier % du capital Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

9 2 ème partie : Outils 1. Sociétés soumises à l IS 2. PEA 3. TEPA / FCPI / FIP 4. FPCI (FCPR) 5. SCCV 6. SEP 7. Crowfunding Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

10 1. Sociétés soumises à l IS SA / SAS - Outils nécessaires pour les structures utilisant : TEPA FCPI / FIP PEA Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

11 1. Sociétés soumises à l IS SA / SAS (suite) - Privilégier les SAS pour la souplesse de la gouvernance - Modèles de mise en œuvre du partenariat investisseur/promoteur : a. Des statuts de SAS adaptés Sur les pouvoirs des associés Sur la gouvernance Sur les organes de contrôle Sur les droits des associés en matière de cession de titres Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

12 1. Sociétés soumises à l IS SA / SAS (suite) b. Complétés par un pacte d associés Sur toutes les clauses à caractère confidentiel : Transfert de titres Engagements des dirigeants Interdiction de nantissement Anti-dilution Gouvernance et limitation de pouvoir Droit d information Non concurrence Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

13 1. Sociétés soumises à l IS c. Complétés le cas échéant D un contrat d émission d obligations (généralement convertibles) définissant : Montant total de l émission Nombre d OC et prix d émission Période de souscription et durée Subordination Intérêts (généralement de 8 % à 15 %) et paiement Conditions de remboursement / remboursement anticipé / indemnités de remboursement Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

14 1. Sociétés soumises à l IS Conditions de conversion des OC en actions Cas de conversion Taux de conversion Garanties (type garantie de passif allégée) Reporting investisseurs / budget annuel / ratios financiers / comptes sociaux etc.) de l émission d autres valeurs mobilières composées (type BSA) avec % de dilution variable selon la performance de l émetteur Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

15 2. PEA Conditions d éligibilité - Pas de condition d activité - Tout titre de sociétés à responsabilité limitée actions, parts de SARL - Sociétés soumises à l IS seulement 25 % par investisseur Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

16 2. PEA - Plafond par investisseur (pour le PEA) 150K (300K si couple marié) + 75 (150K si couple marié) pour PEA PME/ETI Régime fiscal : Exonération de l impôt sur le revenu si retrait > à 5 ans. Si dividendes distribués par les sociétés non cotées -> exonération limitée à 10 %/an du prix des revenus des titres non cotés Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

17 3. TEPA Souscription au capital de PME (communautaire) Activité immobilière exclue sauf construction - vente 2 salariés minimum au niveau de la société éligible Détention minimum > 5 ans (31/12/n+5) Réduction ISF : 50 % des versements dans la limite de (réduction) Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

18 3. FCPI / FIP Conditions similaires avec interposition d un fonds Réduction d ISF : - 50 % des versements dans la limite de Avec limite globale (direct et indirect) Ou avantage IR (TEPA / FCPI / FIP) : réduction d IR : 18 % dans la limite d un versement : - de ( si marié) (voir ) si FCPI / FIP Plafonnement des réductions d impôt applicable ( ) Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

19 4. FPCI Quota > 50 % : sociétés ayant une activité commerciale au vu de l article 34 du CGI Inclus Marchands de Biens Exclu promotion immobilière Titres éligibles : Actions mais aussi OC, BSA Permet le versement d intérêts Pas de participation indirecte des porteurs > 25 % dans les sociétés concernées détenues par le FPCI Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

20 4. FCPI / FIP Régime fiscal : - Exonération d IR si déduction et réinvestissement des produits pendant > 5 ans - Prélèvements sociaux sur les répartitions 15,5 % - CHR 3-4 % applicable - A noter : régime fiscal également favorable pour les sociétés IS, mais restriction pour les FPCI «immobiliers» et problème lié à la nature des répartitions (dividendes) Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

21 5. SCCV et autres sociétés transparentes SCCV : Construction vente SEP : toute activité Regime fiscal pour les investisseurs : BIC non professionnels IR ( 45 %) Prélèvements sociaux (15,5 %) CHR 3-4 % Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

22 5. SCCV et autres sociétés transparentes Imputation possible des déficits BIC non professionnel sauf LMNP sur quote-part des revenus de la SCCV / SEP - Délai d imputation : 6 ans - Ou souscription via Société IS (Holding personnelle) - IS : 33 1/3 % Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

23 5. SCCV et autres sociétés transparentes Les sociétés transparentes SCI : non adapté pour opération de promotion (activité commerciale) SCCV : statut fiscal et juridique parfaitement adapté (code de la construction et de l'habitation) Mais : Responsabilité indéfinie des associés -> risque à maîtriser Envisageable dans Club Deal Plus délicat si nombreux investisseurs Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

24 5. SCCV et autres sociétés transparentes SNC : activité commerciale possible donc adapté Mais : Responsabilité indéfinie et solidaire -> Club Deal uniquement et risques à maîtriser + solvabilité des partenaires à vérifier (pour mémoire : associés tous commerçants) Associés engagés par les actes du gérant entrant dans l objet social (rédaction de l objet social à soigner) Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

25 5. SCCV et autres sociétés transparentes Focus SCCV : clauses particulières des statuts Appels de fonds supplémentaires (art. L du CCH) -> fonds nécessaires à l accomplissement de l objet social = Obligation de répondre aux appels de fonds qui sont : Indispensables à l exécution des contrats de vente à terme ou vente en l état futur d achèvement déjà conclus Indispensables à l achèvement des programmes dont la réalisation déjà commencée n est pas susceptible de division (dont l utilisation n est possible que si programme achevé) Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

26 5. SCCV et autres sociétés transparentes Focus SCCV (suite) Les appels de fonds ne sont pas rémunérés À défaut du respect de l appel de fonds, mise en vente publique des titres (L211.3 du CCH) Décision de l AG qui fixe le prix (pas de droit de vote pour le défaillant) Notification préalable à l associé défaillant Publication de la mise en vente dans journal d annonces légales La vente a lieu pour le compte et aux risques de l associé défaillant Les autres associés doivent continuer de répondre aux appels de fonds à la place du défaillant jusqu à la vente Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

27 6. SEP Caractéristiques - Société non immatriculée, donc pas de personnalité morale - Prend la forme d un «contrat» - Occulte ou ostensible - Pas de patrimoine propre, chaque associé reste propriétaire des biens mis à disposition - Les biens apportés à la SEP peuvent être mis en indivision Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

28 6. SEP Caractéristiques (suite) - Grande liberté d organisation à partir du moment ou le principe fondateur est respecté : Mise en commun de biens ou industrie Pour partager bénéfice (ou économie) ou pertes Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

29 6. SEP Comment rédiger son contrat de SEP - Définir l objet du partenariat - Définir la nature du bien - Définir les règles de distribution ( apports) - Définir la gouvernance - Définir la répartition des plus-values ( apports et distributions) - Définir confidentialité / enregistrement (?) Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

30 6. SEP Quelles responsabilités pour les co-contractants - Objet civil -> responsabilité = associé SCI - Objet commercial -> responsabilité = SNC Précisions sur la responsabilité Dépend du caractère occulte / révélé - Occulte (sauf à l égard de l Administration fiscale), responsabilité de chaque associé au regard de ses propres engagements - Révélée : responsabilité indéfinie et solidaire si activité commerciale Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

31 6. SEP Conclusion : Intérêt SEP - Souplesse dans la répartition des résultats et des plusvalues (déconnexion d avec les apports) - Mais tout est dans le contrat -> exhaustivité nécessaire - Et peu adapté pour les particuliers Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

32 7. CrowdFunding Immobilier Définition - Principe Le financement participatif ou CrowdFunding permet à des Porteurs de Projet de trouver des financements, par l'intermédiaire du site internet d'une Plate-forme de Financement Participatif et en dehors des voies classiques (banques etc..). - Textes Ordonnance n du 30 mai 2014 relative au financement participatif (entrée en vigueur le 1er octobre 2014) Décret n du 16 septembre 2014 relatif au financement participatif Arrêté du 22 septembre 2014 portant homologation de modifications du règlement général de l Autorité des marchés financiers Arrêté du 30 septembre 2014 relatif à la capacité professionnelle des intermédiaires en financement participatif Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

33 7. CrowdFunding Immobilier Statut Selon la nature du financement proposé, les Plates-formes de Financement Participatif doivent ou non justifier d'un statut règlementé pour l'exercice de leur activité - Inscription auprès de l'organisme pour le Registre des Intermédiaires en Assurance (ORIAS) en tant que : Conseiller en Investissement Participatif (CIP) C. monét. fin., art L I ou Prestataire de Service en Investissement (PSI) C. monét. fin., art L CIP PSI Agrément AMF ACPR, après avis de l'amf Type d'offre Actions ordinaires et obligations à taux fixe (C. monét. fin., art D.547-1) Tout titre de capital ou de créance qui n'est pas admis aux négociations sur un marché réglementé ou un système multilatéral de négociation (C. monét. fin., art L.411-2, I bis, 1 ) Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

34 7. CrowdFunding Immobilier - Statut de CIP issu du statut de Conseiller en Investissement Financier (CIF), adapté à la levée de fonds sur internet - Règles issues de la Directive sur les marchés d instruments financiers (2004/39/CE) lui sont donc applicables, limitées aux Actions ordinaires et obligations à taux fixe - Donc également soumis aux mêmes obligations qu'un CIF en matière d'information des clients, loyauté, rémunération et rétrocession (cf. + loin) Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

35 7. CrowdFunding Immobilier Seuils d'investissement pour l'offre de titres financiers - Investissements inférieurs à Ne constitue pas une offre au public au sens de l'article L du Code Monétaire et Financier (C. monét. fin., art L.411-2, I bis et art D art.211-2, II du Règlement général de l'amf) , calculé sur une période de 12 mois suivant la première offre et, par projet Quel que soit le montant du capital social de l'émetteur Celui-ci peut être utilisé en une ou plusieurs fois, par un ou plusieurs CIP (dans la limite d' au total) Pas d'obligation de prospectus AMF Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

36 7. CrowdFunding Immobilier - Investissements supérieurs à Constitue une offre au public au sens de l'article L du Code Monétaire et Financier Soumis à l'obligation de prospectus AMF Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

37 7. CrowdFunding Immobilier Poids économique - Encore marginal En France, pour 2014, environ une dizaine de projets en cours À mettre en regard avec l activité Promotion : En 2013, les promoteurs ont commercialisé logements Exemples de plateformes - Lymo.fr - Fondé en % immobilier Objectifs : une vingtaine d'opérations de levée de fonds et 5 sorties d'opération ( euros levés pour les 5 projets financés) Statut : CIP Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

38 7. CrowdFunding Immobilier - Anaxago Fondé en 2012, dédié à l immobilier depuis 2013 Objectifs : 1,5 million d'euros levés en 2014, de 6 à 10 millions d'euros en 2015 Statut = CIP - Wiseed Fondé en 2008, dédié à l immobilier depuis 2011 Objectifs : entre 3 et 5 millions d'euros levés en 2014, 10 millions d'euros en 2015 Statut = CIP - Outre-Atlantique, Realty Mogul Levée de plus de 30 millions de dollars Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

39 7. CrowdFunding Immobilier Conditions d accès - Le CIP est une personne morale qui doit être établie en France - Le CIP inscrit auprès de l'orias - Pour gérer un CIP, les personnes physiques doivent remplir des conditions d'âge, d'honorabilité, et de compétence - Le CIP doit souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (à partir du 1er janvier 2016) - Agrément PSI subordonné à la constitution d'un capital social minimum de s il ne détient pas de fonds appartenant à la clientèle et s il en détient Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

40 7. CrowdFunding Immobilier Conditions d accès (suite) - Examen du dossier par l'amf comprenant notamment Présentation de l'activité prévue, y compris le modèle d'investissement Fourchette prévisionnelle des montants de levée de fonds Procédure de sélection des projets Modalités de rémunération du CIP Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

41 7. CrowdFunding Immobilier Obligations d information - Spécificités du site internet Accès au détail des offres doit être réservé aux investisseurs potentiels qui ont fourni leurs coordonnées, pris connaissances des risques et les avoirs expressément acceptés Ne pas démarcher Site doit proposer plusieurs projets Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

42 7. CrowdFunding Immobilier - Informations obligatoires Informations sur l'activité et les caractéristiques du projet ainsi que les risques en découlant Derniers comptes de l'émetteur ainsi que des éléments prévisionnels Niveau de participation auquel s'engagent les dirigeants de l'émetteur du projet Dispositions précisant les conditions (notamment financières) et les limites portées à la liquidité des titres souscrits à travers l'existence d'un pacte d'actionnaires ou de clauses statutaires Conditions dans lesquelles l'investisseur peut obtenir copie des inscriptions dans les livres de l'émetteur matérialisant la propriété de son investissement (ex: copie du compte d'associé certifié conforme par le représentant légal de la société) Droits attachés aux titres offerts Détail des frais supportés par l'investisseur lors de la souscription et ultérieurement Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

43 7. CrowdFunding Immobilier Règles d'interdiction et de bonne conduite des CIP - Ne peut recevoir des titres financiers de ses clients (C. monét. fin., art L.547-6) Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

44 7. CrowdFunding Immobilier - Doit agir de manière honnête, loyale et professionnelle aux fins de servir au mieux les intérêts d'un client (Règlement général AMF, art à art ). Il est notamment considéré agir comme tel lorsque en liaison avec la prestation de conseil à ce client, il verse ou perçoit une rémunération ou une commission ou fournit ou reçoit un avantage non monétaire suivant: Une rémunération, une commission ou un avantage non monétaire versé ou fourni au client ou par celui-ci, ou à une personne au nom du client ou par celle-ci, Une rémunération, une commission ou un avantage non monétaire versé ou fourni à un tiers ou par celui-ci, ou à une personne agissant au nom de ce tiers ou par celle-ci, lorsque le client en est clairement informé et que ceci a pour objet d'améliorer la qualité de la prestation de conseil fournie au client Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

45 7. CrowdFunding Immobilier - Doit mettre en place une politique de gestion des conflits d'intérêt en se dotant de moyens et de procédures écrites lui permettant de détecter et gérer les situations de conflits d'intérêts (C. monét. fin., art L.547-9) pouvant porter atteinte à sa clientèle (Règlement général AMF, art ) - Doit agir au mieux des intérêts de ses clients, apprécier leur situation financière, leur expérience en matière d'investissement et leurs objectifs Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

46 7. CrowdFunding Immobilier Publicité et démarchage - Démarchage n'est autorisé que pour les titres financiers ayant fait l'objet d'un prospectus visé par l'amf - Constitue un acte de démarchage toute prise de contact non sollicitée, par quelque moyen que ce soit (notamment par courrier postal ou électronique et appel téléphonique), avec une personne physique ou une personne morale déterminée, en vue d'obtenir de sa part, un accord sur la réalisation d'une opération sur un instrument financier - La plate-forme peut, en revanche, communiquer de manière générale sur ses activités Opérations de promotion/marchand de biens Pierre Appremont, Arnaud Guérin - 2 décembre

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