Bien en locatif, excellent en investissement

Transcription

1 PROPERTY TIMES Bien en locatif, excellent en investissement France Entrepôts T Février 215 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée 3 Valeurs locatives 5 Offre immédiate 5 Investissement 6 Définitions 8 Le marché des entrepôts logistiques* a conservé une bonne dynamique au 4 ème trimestre, et achève l année 215 sur un volume de 2,6 millions de m² placés. C est un peu moins qu en 214 (-2% en un an) mais au-dessus de sa moyenne décennale (2,3 millions de m²). L année aura été marquée par le recentrage des transactions sur la dorsale Nord-Sud (1,9 million de m² traités soit plus de 7% du volume total). Les bâtiments neufs (opérations réalisées en compte propre ou clés en main locatifs) continuent d être plébiscités par les chargeurs, de la grande distribution plus particulièrement, engagés dans une refonte de leur supply-chain. Hors de ces grands mouvements, les bâtiments de seconde main (1,3 million de m²) ont pesé plus lourd cette année dans la demande placée (49% du total) ; dans certains marchés ils sont la seule alternative possible pour un projet à réalisation immédiate. Les valeurs locatives prime ont poursuivi leur hausse en région Ile-de-France pour atteindre 53 /m²/an fin 215. Stables sur les autres marchés de la dorsale Nord-Sud, elles devraient augmenter en 216 sous réserve que la demande reste soutenue. Le stock immédiat de surfaces logistiques reste quasi identique d une année sur l autre avec quelque 2,8 millions de m² de surfaces logistiques vacants début 216. L offre se réduit drastiquement sur les grands gabarits de surfaces et encore plus sur le segment des surfaces neuves (moins de 1% de ce stock immédiat). Après un 4 ème trimestre d anthologie, le volume d investissement en logistique a dépassé 1,9 milliard d euros en 215, grâce à de nombreuses cessions de portefeuilles ou d actifs de grande taille. L appétit des investisseurs fonds essentiellement combiné à la rareté des opportunités, continue de mettre les taux de rendement prime sous pression (6,% en Ile-de-France). Graphique 1 Demande placée et volume d investissement en entrepôts en France Auteur Magali Marton Head of EMEA Research +33 () magali.marton@cushwake.com Demande placée (en milliers de m²) Volume d'investissement (en millions d'euros) *Entrepôts d une taille supérieure à 1 m² cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1

2 France Entrepôts T4 215 Contexte économique Confiance dans la reprise en 216 Les mauvaises nouvelles s amoncellent en ce début d année 216 et font encore peser quelques incertitudes sur la reprise de la croissance économique annoncée pour cette année. L économie française devrait terminer l année sur une progression de,2% du PIB au 4 ème trimestre. Pas si mauvais que cela compte-tenu de la fragilité de la consommation des ménages, ébranlée par les attentats de Novembre et un chômage toujours très élevé. Toutes les analyses pointent cependant vers une reprise de l ordre de 1,2%-1,5% en 216, justifiée par une croissance modérée de la consommation des ménages et des bons indicateurs d activité des entreprises. En Ile-de-France, la dernière note de conjoncture du CROCIS a de nouveau souligné l attentisme des entreprises sans réel élan tant en investissement qu en projections d embauches. Rebond confirmé pour la production industrielle La croissance de 2,1% de l indice de la production industrielle manufacturière en Août dernier avait fait naître des espoirs.confirmés par les résultats du dernier trimestre disponible. Cet indice s installe très clairement au-dessus de la barre des 1 soit une hausse de 2,3% en moyenne d une année sur l autre. La production croît dans tous les secteurs mais la progression est nette dans les autres produits industriels (+1,5 %), les matériels de transport (+4,9 %) et les équipements électriques, électroniques, informatiques et machines (+2,4 %). Transports à la hausse, commerces en léger mieux En novembre 215, le chiffre d'affaires du commerce de gros hors automobiles et motocycles a légèrement augmenté : +,2 % après -,8 % en octobre. Ce léger rebond est porté notamment par les grossistes en produits alimentaires, boissons et tabac (+2,3 %) et les intermédiaires (+,9 %). En revanche, le chiffre d'affaires baisse pour les autres commerces de gros spécialisés (-1,5 %) et pour les grossistes en biens domestiques (-,9 %). Sur 12 mois glissants, l évolution du chiffre d affaires du commerce reste négatif (-,19 %), traduisant ainsi un contexte économique toujours difficile. Depuis 2 mois (Octobre et Novembre), le chiffre d'affaires du transport et entreposage affiche une très nette progression : +,8 % en Novembre après +1,1 % en Octobre. Il progresse nettement dans les transports terrestres (+2,8 %) et dans les activités de poste et de courrier (+4, %). Cette embellie vient contrebalancer des résultats chaotiques et négatifs sur le début de l année. Signalons enfin les très bons résultats des achats réalisés par sur Internet. Selon les derniers chiffres de la Fédération du e- commerce et de la vente à distance (FEVAD), ils ont atteint 64,9 milliards d euros (+14% en un an) et devrait dépasser les 7 milliards d'euros en 216. Graphique 2 Croissance du PIB en France,8,6,4,2, -,2 -,4 Source: INSEE Graphique 3 Production manufacturière en France, base 1 en Source: INSEE Graphique 4 Chiffres d affaires dans le transport-entreposage et commerce de gros, % glissement annuel Source: INSEE Transports et entreposage Commerce de gros cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2

3 France Entrepôts T4 215 Demande placée Plus de 2,6 millions de m² commercialisés La demande des entreprises du monde de la logistique aura été constante tout au long de l année avec, au 4 ème trimestre, près de 68 m² de surfaces commercialisées, un résultant comparable aux 2 trimestres précédents (graphique 5). Au terme de l année 215, plus de 2,6 millions de m² auront été placés sur le marché français, un chiffre en baisse de 2% d une année sur l autre mais supérieur à la moyenne décennale. Pour la 3 ème année consécutive, le volume de transactions est supérieur à 2,3 millions de m², suggérant la fin d une séquence avec à peine 2 millions de m² placés. Le marché des entrepôts logistiques renoue donc avec une forme de dynamisme essentiellement lié à la recomposition de la «supply-chain» des opérateurs du secteur. Dorsale Nord-Sud : plus de 7% des surfaces placées Depuis 213, où les surfaces transactées s étaient réparties à part égales entre la dorsale Nord-Sud et les marchés périphériques, le choix des chargeurs et des logisticiens s est davantage porté vers les secteurs de la dorsale (graphique 6). En 215, ces 4 marchés auront concentré plus de 7% des surfaces commercialisées soit plus d 1,9 million de m². Cette préférence géographique est d autant plus manifeste que la surface placée est importante : ainsi, sur les 21 transactions de plus de 3 m² recensées en 215, 14 se sont réalisées sur la dorsale Nord-Sud. La région Centre est la seule à avoir enregistré plusieurs opérations de taille significative (KUEHNE & NAGEL à Ormes, INTERMARCHE et CARREFOUR à Bourges) au cours de l année. La définition d un barycentre le plus optimal pour la rationalisation et l optimisation des réseaux de distribution avantage les marchés de premier rang mais force est de constater qu elle peut aussi amener les chargeurs, surtout ceux de la grande distribution, à prendre des positions alternatives en termes de localisation. Progression des volumes placés partout sauf à Lyon L Ile-de-France affiche, sans grande surprise, la demande placée la plus importante au sein des marchés de la dorsale Nord-Sud : avec plus de 925 m² de surfaces traitées en 215, le marché francilien se rapproche de son point haut de 211 (plus d un million de m² placés). L agglomération lilloise enregistre, elle aussi, une très bonne performance avec plus de 33 m² placés au cours de l année 215. Chargeurs et logisticiens ont pris des positions tant à la location qu à la vente sur des gabarits d immeuble de 1 à 3 m² en majorité. A l inverse, les grands mouvements (MAISONS du MONDE, CEVITAL, CARREFOUR, LIDL) ont boosté les résultats du marché phocéen (près de 3 m² commercialisés). Lyon est le seul marché à s inscrire en faux de cette tendance de progression des volumes de transactions faute d offres disponibles plus que par désintérêt des opérateurs (graphique 7). Graphique 5 Demande placée en France, en milliers de m² Graphique 6 Demande placée en France par géographie, en milliers de m² Graphique Demande placée dans les principaux marchés en France, en milliers de m² Ile-de-France T1 T2 T3 T Lyon Lille Marseille Dorsale Autres cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3

4 France Entrepôts T4 215 Progression du segment 1-3 m² La recomposition du schéma organisationnel des chargeurs (alimentaire, grande distribution, commerce spécialisé pour l essentiel) sur des plates-formes logistiques de grande taille continue de dynamiser le marché (graphique 8). Pour autant, ce moteur de la demande aura généré moins de très grandes transactions celles supérieures à 3 m² - en 215 (19) qu en 214 (22). La très grande majorité des transactions se situe sur le créneau des surfaces de 1 m² à 3 m² qui concentre, à lui seul, plus de la moitié du volume total des transactions (1,4 million de m²). Le retour en force des logisticiens sur le marché au cours de l année 215 peut expliquer ce phénomène. Après quelques années d une conjoncture difficile, ils sont en effet peu nombreux à pouvoir s engager sur des grands gabarits de plates-formes. Ils ont, en 215, pratiquement fait jeu égal avec les chargeurs sur le segment des surfaces de 1 m² à 3 m². Le charme des entrepôts de seconde main Le ralentissement de la production d entrepôts neufs depuis 4 ans a progressivement amené les entreprises à la recherche de surfaces complémentaires à s intéresser aux bâtiments de seconde main (graphique 9). Le marché lyonnais, en mal chronique de foncier pour développer de nouvelles platesformes logistiques, est à ce titre un bel exemple. A l échelle nationale, il en résulte, en 215, une part légèrement plus importante de transactions de seconde main que de première main. On remarquera cependant que cette préférence pour les surfaces de seconde main s exprime principalement sur le créneau des mouvements inférieurs à 3 m². Au-delà de ce seuil de surfaces, les opérateurs restent attachés à des bâtiments neufs, les seuls permettant l atteinte de leurs objectifs d optimisation. Domination des chargeurs sur le segment des grandes transactions Le marché des entrepôts reste animé par la demande des chargeurs qui auront été à l origine de plus de 1,7 million de m² soit 67% de la demande placée totale observée en 215 (graphique 1). Ils continuent d imprimer leur marque sur les très grandes transactions alors que sur les autres segments, le rapport de force entre chargeurs et logisticiens est plus équilibré. Les 3PL sont d ailleurs majoritaires sur le segment des mouvements inférieurs à 1 m² et auront aussi été à l initiative de quelques grandes transactions (KUEHNE & NAGEL en Ile-de-France et dans le Centre par exemple). Il en résulte une taille moyenne de transactions (autour de 13 m²) pour les logisticiens nettement inférieure à celle enregistrée pour les chargeurs (près de 21 m²). Graphique 8 Demande placée en France par taille, en nombre de transactions Graphique 9 Demande placée en France, en surfaces Graphique Moins de 1 m² De 1 à 3 m² Plus de 3 m² 5 Demande placée en France par type de preneur, en surfaces Première main Seconde main Chargeurs Prestataires cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4

5 France Entrepôts T4 215 Valeurs locatives Valeurs franciliennes à la hausse La contraction de l offre de première main, alors même que la demande est plus dynamique, a logiquement tiré les valeurs locatives à la hausse en Ile-de-France, passées de 52 /m²/an en 214 à 53 /m²/an en 215 (graphique 11). Sur des produits très spécifiques, adaptés façon «clé en main» à une demande du marché, ces mêmes valeurs approchent les 55 /m²/an. Sur les autres marchés de la dorsale, les loyers sont pour l instant stables mais devraient évoluer à la hausse en 216. Hors de la dorsale Nord-Sud, les valeurs locatives sont nettement plus basses, comprises entre 3 et 45 /m²/an selon les marchés considérés. Offre immédiate Pas de changement L offre d entrepôts à l échelle nationale a peu évolué d une année sur l autre, passant de 2,8 millions de m² en 214 à 2,9 millions de m² en 215 (graphique 12). Avec plus de 2 millions de m² de surfaces logistiques vacantes, la dorsale Nord-Sud concentre 7% de l offre immédiatement disponible. Sans surprise, l Ile-de-France affiche le volume de disponibilités le plus conséquent, avec 1,4 million de m², en légère hausse d une année sur l autre. Près de 33 m² d entrepôts vides (+11 % en un an) ont été recensés à Lyon, soit à peine un an de commercialisation au rythme actuel. La région Nord enregistre, quant à elle, une baisse marquée de ses disponibilités qui représentent aujourd hui moins de 9 m². L activité transactionnelle a été soutenue sur ce marché avec de nombreuses prises à bail de surfaces de seconde main ou de plates-formes neuves vacantes. A l inverse de cette tendance, le stock a fortement augmenté en région marseillaise, suite à des libérations de surfaces de seconde main. Le grand marqueur de l offre disponible reste la faible part des surfaces neuves, qui représentent moins de 1% du stock actuel. Quelques programmes sont aujourd hui lancés en blanc tant en Ile-de-France, à Lyon ou encore en Normandie. Il est fort peu probable que le blanc fasse un retour plus marqué : les promoteurs devraient continuer à ajuster l essentiel de leurs développements à l expression de la demande. Pénurie de grandes surfaces On compte aujourd hui moins d une vingtaine de plates-formes proposant des surfaces vacantes de plus de 3 m² immédiatement disponibles à l échelle nationale. Cette offre de grand gabarit est aujourd hui rare tant à Lille, Lyon que Marseille. Qui dit grands mouvements dit le plus souvent surfaces neuves une denrée d exception dans le paysage actuel du marché logistique (graphique 13). Graphique 11 Valeurs locatives prime, en /m²/an Graphique 12 Offre immédiatement disponible, en milliers de m² Graphique 13 Ile-de-France Lyon Marseille Lille Offre immédiatement disponible, début 216, en milliers de m² Ile-de-France Ile-de-France Lyon Lille Marseille Autres Lyon Lille Marseille % 2% 4% 6% 8% 1% Moins de 1 m² 1-3 m² Plus de 3 m² cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5

6 France Entrepôts T4 215 Investissement Une fin d année en fanfare Quelle fin d année pour le marché de l investissement logistique! Plus d un milliard d euros ont été investis au 4 ème trimestre, portant ainsi le volume engagé sur l ensemble de l année 215 à 1,9 milliard d euros. Ce volume, qui marque un point haut depuis 27 (2,5 milliards d euros), affiche une progression de 55% sur un an (graphique 14). Les entrepôts logistiques ne représentent que 8% du volume total investi en 215 en immobilier d entreprise banalisé en France, mais l hyper activité du dernier trimestre montre à l évidence que l appétit des investisseurs pour le segment logistique n a de limite que la disponibilité des produits à acquérir. Divers facteurs peuvent être avancés pour expliquer la bonne santé du marché de l immobilier logistique : la bonne tenue du marché locatif et, surtout, d importantes cessions de portefeuilles. Parmi les 18 portefeuilles qui ont fait l objet d une cession en 215, 5 portent sur des montants unitaires supérieurs à 1 millions d euros (portefeuilles «Viking», «Nautilus», «Corridor», «Kensington» et «Shine» qui totalisent près d 1 milliard d euros). Retour des acquisitions en Ile-de-France L effet «portefeuilles» est visible dans la répartition des montants investis en logistique par localisation (graphique 15). Ces opérations ont représenté 1,4 milliard d euros d acquisitions, un niveau encore jamais atteint, et auront attiré tous les grands acteurs de ce marché (BLACKSTONE, PROLOGIS, AEW, CBRE GLOBAL INVESTORS, ROCKSPRING entre autres ). Le marché reste une destination privilégiée pour ces investisseurs mais les opportunités sont relativement rares et la compétition d autant plus intense. Les acquisitions d actifs unitaires se sont réparties de façon homogène entre les régions PACA et Rhône-Alpes, avec un volume d engagements proche de 11 millions d euros chacune. A titre d exemples, citons l acquisition par AEW EUROPE, pour le compte de LOGISTIS, d une plateforme louée à «MAISONS DU MONDE» (65 millions d euros) située à Saint-Martin-de-Crau (13) ou l acquisition, par un fond allemand, d un site de 4 m² à Saint-Quentin-Fallavier (38) pour 25 millions d euros. L Ile-de-France affiche, quant à elle, une performance légèrement supérieure, de l ordre de 18 millions d euros. Hors la dorsale, les volumes d investissement sont relativement limités, si ce n est, cette année, plusieurs acquisitions relevées en région Champagne-Ardenne. Un segment 1-2 millions d euros dynamique La concrétisation de plusieurs cessions de portefeuilles en fin d année 215 est venue changer la répartition des investissements par tranche de montant (graphique 16). Deux opérations d un montant supérieur à 2 millions d euros ont été signées cette année, tandis que sur le segment 1-2 millions d euros, 4 opérations pour un total de 61 millions d euros auront été finalisés. En nombre, ce sont les segments des acquisitions de moins de 1 millions d euros et ceux de 2 à 5 millions d euros qui comptent les effectifs les plus importants. Graphique 14 Montant investi en logistique en France, en millions d euros Source: Cushman & Wakefield Immostat pour IDF Graphique 15 Montant investi en logistique en France, en millions d euros Source: Cushman & Wakefield Immostat pour IDF Graphique 16 T1 T2 T3 T4 Ile-de-France Province Portefeuilles Montant investi en logistique en France par tranche de montants, en millions d euros 1% 8% 6% 4% 2% % Moins de 1 m De 1 à 2 m De 2 à 5 m De 5 à 1 m De 1 à 2 m Plus de 2 m Source: Cushman & Wakefield Immostat pour IDF cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 6

7 France Entrepôts T4 215 Des fonds, des fonds, des fonds Grande constante du marché de l investissement immobilier d entreprise en général et de la logistique en particulier, la domination des fonds d investissement s est une nouvelle fois vérifiée en 215. Totalisant plus d 1,5 milliard d euros d engagements, leur part de marché culmine à plus de 8% (graphique 17). PROLOGIS, CBRE GLOBAL INVESTORS, ROCKSPRING, AEW, LOGICOR BLACKSTONE, SEGRO sont les grands noms du secteur qui auront animé l exercice. Les autres catégories d investisseurs se partagent donc une part de marché de 2 % : les assureurs, pourtant attirés par les actifs sécurisés par des baux longs ont in fine été peu actifs en 215 tandis que les foncières poursuivi leurs arbitrages, se révélant plus entreprenantes à la cession qu à l acquisition. Les investisseurs privés et les foncières sont par comparaison nettement moins actifs, avec une part de marché de 6-7% chacun. Le cas des foncières est intéressant ; elles ont été très actives coté vendeur, à la faveur de leurs arbitrages dans le cadre de leur changement de stratégie. Ce mouvement arrive aujourd hui à son terme. Vers un nouveau record des taux Dans la continuité de la tendance observée depuis mi-214, les taux de rendement prime ont poursuivi leur mouvement de baisse atteindre 6,% pour des plates-formes logistiques en Ile-de-France et à Lyon (graphique 18). Si le tassement des taux prime est le plus marqué pour les plateformes logistiques au cœur de la dorsale Nord-Sud, la contraction s observe aussi sur l ensemble du territoire, dès lors que les acquisitions sont sécurisées par des baux longs, fermes et des signatures de qualité. A contrario, les actifs comportant un profil de risque échappent à ce tassement des taux de rendement prime. La rareté des produits d investissement logistique sur le marché et l appétit d un nombre croissant d investisseurs pour cette classe d actifs rend tout à fait plausible une nouvelle baisse des taux prime en 216. Une compression de 25 points de base supplémentaires ramènerait les taux de rendement prime à des niveaux historiquement bas ; ils étaient inférieurs à 6% mi-27. En dépit de cette compression continue, la prime de risque, autour des 5 points de base, demeure importante et favorable au secteur de la logistique. Elle explique en partie l accélération des levées de fonds à destination de l investissement logistique, avec une coloration paneuropéenne très forte. Dans ce contexte, nous restons donc optimistes sur le maintien d un volume d investissement important en 216. Graphique 17 Montant investi en logistique en France par type d acquéreur, en millions d euros 1% 8% 6% 4% 2% % Fonds Assurances/Banques Autres Source: Cushman & Wakefield Graphique 18 Taux de rendement logistique en France, en % 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, 5,5 Source: Cushman & Wakefield Foncières Investisseurs privés Ile-de-France Lyon Marseille cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 7

8 France Entrepôts T4 215 Définitions Cette étude porte uniquement sur les entrepôts d une surface supérieure à 1 m². Autorisations d exploiter Autorisations requises pour exploiter un bâtiment de stockage. Elles se déclinent en une centaine d autorisations, les plus fréquentes sont la 151 (Entrepôts couverts), la 153 (Dépôts de bois, papier), la 2662 (Stockage de matières plastiques à l état alvéolé), la 2663 (Stockage de matières plastiques à l état manufacturé, pneus), la 1412 (Stockage en réservoir de gaz inflammables, aérosol) et la 1432 (Stockage en réservoir de liquides inflammables). Classification Les entrepôts sont classés selon leurs caractéristiques techniques (résistance au sol, hauteur libre, etc.), leurs accessibilités (distance de l autoroute, non enclavement dans une zone urbaine) et leurs évolutivités (adaptation aux normes ICPE actuelles et futures, et aux contraintes des assureurs). Clé en main locatif Immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d un utilisateur/ locataire, même si un projet de promoteur existait auparavant sans que les travaux aient démarré. Ces opérations sont comptabilisées dans la demande placée uniquement lorsque les conditions suspensives ont été levées (obtentions autorisations et financement). Compte propre Immeuble dont l utilisateur est le propriétaire occupant Demande placée Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs, y compris les précommercialisations, les clés en main locatifs et les opérations pour compte propre. Entrepôt Bâtiment destiné aux activités de stockage, de distribution, voire d assemblage léger. Ces locaux sont répartis en différentes catégories : Classe A pour un entrepôt de haute fonctionnalité, entrepôt dit de «nouvelle génération», Classe B pour un bâtiment correspondant aux standards d un entrepôt moderne et Classe C qui réunit le reste des bâtiments. L appartenance à ces différentes classes répond à un certain nombre de critères tels que la date de construction du bâtiment, la hauteur sous plafond, l aire de manœuvre, le niveau de sécurité incendie, la résistance au sol. ICPE Une Installation Classée pour la Protection de l Environnement est d'une manière générale, toute installation exploitée ou détenue par une personne physique ou morale, publique ou privée qui peut présenter des dangers ou des inconvénients concernant les pollutions ou nuisances, notamment pour la sécurité et la santé des riverains. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 8

9 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () France Antoine Derville Président +33 () antoine.derville@cushwake.com Olivier Gérard Chairman +33 () olivier.gerard@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 216Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax info@dtz.com Cushman & Wakefield France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 () Cushman & Wakefield France 21 rue de Balzac 758 Paris France phone +33 () cushmanwakefield.com