1. DISPOSITIF "SCELLIER" (CGI : art. 199 septvicies)

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1 Les logements achetés en vue de leur mise en location bénéficient d un certain nombre d avantages fiscaux. Ceux-ci diffèrent selon qu il s agit de l acquisition d un logement ancien ou d un logement neuf (téléchargez le Tableau comparatif des dispositifs fiscaux ). Huit régimes d investissements locatifs coexistent aujourd hui : 1. Le dispositif «Scellier» 2. Le dispositif «Robien recentré» 3. Le dispositif «Robien classique» 4. Le dispositif «Borloo neuf» 5. Le dispositif «Borloo ancien» 6. Le dispositif «Besson ancien» 7. Le dispositif "Duflot"/"Pinel" 8. La location meublée 1. DISPOSITIF "SCELLIER" (CGI : art. 199 septvicies) A. Le champ d application A compter de 2012, le dispositif Scellier ne sera plus réservé qu aux logements BBC, c est-à-dire qu il ne sera plus accordé qu aux logements pour lesquels le contribuable justifie d un niveau supérieur de performance énergétique globale : logements "BBC 2005" ou logements rénovés bénéficiant du label "BBC rénovation". Toutefois, il faut noter que le verdissement ne concerne pas le dispositif Scellier en outre-mer. Sont concernés les logements acquis neufs ou en l état futur d achèvement par le contribuable ou que celui-ci fait construire qui font l objet d un dépôt de permis de construire entre le 1er janvier et le 31 décembre 2012, et pour les autres logements qui font l objet au titre des travaux de remise à neuf, de réhabilitation ou de transformation d un dépôt de permis de construire en / 60

2 B. Les nouveaux investissements éligibles Il s agit des acquisitions de logements entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et qui font ou ont fait l objet, entre ces mêmes dates de travaux concourant à la production ou à la livraison d un immeuble neuf. A cet égard, la notion de logement neuf est celle retenue dans le régime de la TVA immobilière (CGI : art.257, I, 2, 2 ). Ainsi sont assimilés à des immeubles neufs les immeubles qui n ont pas été achevés depuis plus de cinq ans, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf : soit la majorité des fondations ; soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ; soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ; soit l'ensemble des éléments de second œuvre énumérés par décret. Sont également éligibles les acquisitions à titre onéreux en 2012 : de locaux affectés à un usage autre que l habitation et qui ont fait l objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de travaux de transformation en logements par le vendeur, de logements qui ont fait l objet de travaux de réhabilitation entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre Auparavant, seuls les travaux de transformation et de réhabilitation effectués par le contribuable lui-même étaient éligibles. Cette disposition s applique aux logements pour lesquels une demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier C. Le délai d achèvement des travaux Lorsque l opération porte sur un logement que le contribuable fait construire ou sur un local affecté à un usage autre que l habitation que le contribuable transforme en logement, l achèvement de la construction ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou 2 / 60

3 celle de l acquisition du local destiné à être transformé. Ce délai est porté à 30 mois s'agissant des investissements acquis en l'état futur d'achèvement ou de ceux que le contribuable fait construire. Le point de départ de ce délai est la date de la déclaration d ouverture de chantier pour les acquisitions en l état futur d achèvement. Lorsque le contribuable fait construire son logement, il s agit de la date d obtention du permis de construire. Dans les autres cas (travaux concourant à la production d un immeuble neuf, travaux de réhabilitation ou de transformation), l'achèvement des travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition du local ou du logement concerné. D. La base de la réduction d impôt Aujourd hui, la base de la réduction d impôt est constituée par le prix d acquisition ou de revient global du logement, elle ne peut pas excéder la somme de par logement et par an. A ce plafond de prix de revient s ajoute un plafonnement de l assiette par m² en fonction de la localisation du logement. Il s agit de recentrer la dépense fiscale sur les zones les plus tendues. Pour les investissements réalisés à compter de 2012, le prix de revient es donc également soumis à un plafond par m² de surface habitable fixé par décret. Le décret du 5 mars 2012 prévoit: Zone A bis et A Plafond de prix par m2 3 / 60

4 5 000 Zone B1 et dans les DOM, les COM et la Nouvelle-Calédonie Zone B Zone C E. Le taux de la réduction d'impôt Pour les logements acquis ou construits en 2012, le taux de la réduction d impôt passe de 18 % à 16 %, auquel il faut ajouter le rabot fiscal, soit un taux final de 13 %. Ces dispositions s appliquent aux dépenses payées à compter du 1er janvier 2012, mais un régime transitoire est prévu permettant au contribuable de bénéficier du taux en vigueur au 31 décembre 2011 applicable pour les logements acquis ou construits en 2011 (soit 22 %). 4 / 60

5 Pour en bénéficier, le contribuable doit justifier qu il a pris, au plus tard le 31 décembre 2011, l engagement de réaliser un investissement immobilier. À titre transitoire, l engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d une réservation, à condition qu elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2011 et que l acte authentique soit passé au plus tard le 31 mars Dans ce cas, la réduction d impôt s applique aux taux en vigueur au 31 décembre Par ailleurs, pour les logements non-bbc acquis en 2012 mais qui ont fait l objet d un permis de construire au plus tard le 31 décembre 2011, il sera possible de bénéficier d une réduction d impôt de 6 %. Enfin, le taux de la réduction d impôt pour les investissements réalisés en outre-mer en 2012 est ramené de 31 % à 24 %, mais il est possible de bénéficier de la même mesure transitoire que pour un investissement Scellier BBC. Le tableau ci-dessous récapitule le taux applicable aux opérations réalisées en métropole en 2012 : ction applicable aux investissements Scellier BBC en 2012 chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2011 Signature acte authentique Logement BBC Avant le 31 mars % A partir du 1 er avril % ion applicable aux investissements Scellier non BBC en 2012 Logements acquis en 2012 Permis de construire Logements non BBC Avant le 31 décembre % A partir du 1er janvier % 5 / 60

6 Si le montant de la réduction d impôt excède l impôt dû au titre d une année d imposition, le solde peut être imputé sur l impôt sur le revenu des six années suivantes. F. Les formalités administratives L'option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble, d'acquisition du logement si elle est postérieure ou d'achèvement des travaux dans le cas d'une acquisition suivie de transformation. Elle ne concerne que les investissements réalisés entre le 1 er janvier 2009 et le 31 décembre Le législateur vient de confirmer la fin de l'avantage fiscal en décembre G. Les engagements de l investisseur L investisseur a le choix entre deux options : Le dispositif «Scellier» avec réduction d impôt répartie sur 9 ans. Le bailleur s engage alors à respecter des plafonds de loyers. Le locataire peut être un ascendant ou un descendant mais ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur et doit occuper le logement à titre de résidence principale. Le dispositif «Scellier intermédiaire» avec réduction d impôt répartie sur 9, 12 ou 15 ans, Le bailleur s engage alors à louer son logement à des locataires sous conditions de ressources et à respecter des plafonds de loyers (plus contraignants que ceux du dispositif «Scellier»). Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, ni être un descendant ou un ascendant et doit occuper le logement à titre de résidence principale. 6 / 60

7 Le contribuable devra justifier que le logement respecte les normes en vigueur relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique (normes actuellement définies par : décret du ; CCH : art. R ; arrêté du relatif aux caractéristiques thermiques des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments; arrêté du relatif au contenu et aux conditions d attribution du label «haute performance énergétique»). Rappelons que, la location devra prendre effet dans les 12 mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. H. Les plafonds de loyers Ils diffèrent suivant la date de réalisation de l'investissement. Les plafonds de loyer mensuel (hors charges) au m 2 sont les suivants: En SCELLIER normal: Pour les investissements réalisés à partir de 2011 : Zone A bis 22,84 Zone A 7 / 60

8 16,94 Zone B1 13,67 Zone B2 11,15 Zone C 7,76 Sous réserve d'agrément Les zones A bis et A sont définies par l'arrêté du 22 décembre Ces plafonds ne s'appliquent que pour les logements acquis ou ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire à compter du 1 er janvier Les investissements réalisés en zone C ne sont admis que sous réserve d'agrément (décret et arrêté du 23 septembre 2010). En SCELLIER intermédiaire: Pour les investissements réalisés à partir de 2011 et baux conclus en 2013: 8 / 60

9 Zone A bis 18,27 Zone A 13,55 Zone B1 10,94 Zone B2 8,92 Zone C 6,21 Sous réserve d'agrément 9 / 60

10 Les zones A bis et A sont définies par l'arrêté du 22 décembre Ces plafonds ne s'ppliquent que pour les logements acquis ou ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire à compter du 1 er janvier Les investissements réalisés en zone C ne sont admis que sous réserve d'agrément (décret et arrêté du 23 septembre 2010). Pour les investissements réalisés en 2012 et baux conclus en 2012, plafonds de loyers à paraitre I. Les plafonds de ressources Des conditions de ressources ne sont exigées, pour le locataire, que dans le cadre du Scellier intermédiaire et pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2015: Composition du foyer locataire Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C Personne seule / 60

11 Couple Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge / 60

12 Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge / 60

13 Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge Majoration par personne à charge supplémentaire / 60

14 Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l'année retour sommaire 2. DISPOSITIF «ROBIEN RECENTRÉ» (CGI : art. 31 h) A. Le champ d application Ce dispositif s applique aux logements : acquis neufs ou en l état futur d achèvement (entre le 1 er septembre 2006 et le 31 décembre 2009), 14 / 60

15 que le contribuable fait construire (entre le 1 er septembre 2006 et le 31 décembre 2009), que le contribuable réhabilite en vue de leur conférer des caractéristiques techniques voisines de celles des logements neufs(entre le 1 er septembre 2006 et le 31 décembre 2009), acquis inachevés et dont les travaux sont terminés par le contribuable (entre le 1 er septembre 2006 et le 31 décembre 2009), et aux locaux affectés à un usage autre que l habitation et que le contribuable transforme en logement (entre le 1 er septembre 2006 et le 31 décembre 2009). B. Les formalités administratives L'option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble, d'acquisition du logement si elle est postérieure ou d'achèvement des travaux dans le cas d'une acquisition suivie de transformation. Elle est irrévocable. Elle concerne les options exercées à compter du 1 er septembre 2006 lors de la déclaration des revenus de Ce dispositif se substitue au " Robien classique " et prend fin au 31 décembre Le «Robien recentré» coexiste avec le «Borloo neuf» ce qui signifie que pour les investissements réalisés depuis le 1 er septembre 2006, les investisseurs peuvent choisir d'opter soit pour le «Robien recentré», soit pour le «Borloo neuf». C. Les engagements de l investisseur Il doit s engager à louer le logement non meublé, pendant une durée de 9 ans, à des personnes autres que l un des ascendants ou descendants du propriétaire, qui en font leur résidence principale (sauf s ils ne sont pas rattachés au foyer fiscal du bailleur). Cet engagement doit être formulé dans une annexe à la déclaration de revenus. 15 / 60

16 D. Les plafonds de loyers Pendant les 9 ans de location, le loyer mensuel au m2 ne doit pas dépasser un plafond fixé par le code général des impôts. Zone A 23,11 Zone B1 16,07 Zone B2 13,13 Zone C 9,62 16 / 60

17 Zone A : Ile de France (Paris + première couronne), Côte d'azur et Genevois français Zone B1 : comprend les 23 agglomérations de plus de habitants et quelques autres plus petites Zone B2 : comprend les agglomérations de plus de habitants à habitants Zone C : le reste du territoire. Les investissements en zone C ne peuvent pas bénéficier du dispositif "Robien recentré" pour les acquisitions et les constructions de logements ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire à compter du 4 mai 2009 (arrêté du : JO du ). Contrairement à d autres dispositifs d investissements locatifs, aucune condition de ressources n est exigée pour les futurs locataires. E. L avantage fiscal Le contribuable bénéficie d une déduction des revenus fonciers au titre de l amortissement 17 / 60

18 pendant les neuf années de location obligatoire. Elle est égale à 6% du prix de l acquisition ou de revient du logement pendant les 7 premières années de location, et de 4% pendant les deux dernières années. L'amortissement est une charge déductible du revenu foncier imposable qui s'ajoute aux autres frais que vous pouvez déduire en régime de location ordinaire. Si les charges sont supérieures aux loyers, le déficit foncier constaté est imputable sur votre revenu global dans la limite de Il entraîne donc une diminution de votre impôt sur le revenu. retour sommaire 3. DISPOSITIF «ROBIEN CLASSIQUE» (CGI : art.31 h) 18 / 60

19 A. Le champ d application Ce régime ne concerne que les propriétés urbaines situées en France (métropole et DOM). Sont concernés : l'acquisition entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006 de logements neufs ; les logements que le contribuable a fait construire et qui font l'objet, entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006, d'une déclaration d'ouverture de chantier ; l'acquisition entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006 de locaux affectés à un autre usage que l'habitation et transformés en logements ; les logements acquis le 3 avril 2003 et le 31 août 2006, après travaux de réhabilitation par le vendeur ; l'acquisition entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006 de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence (décret du ) et qui font l'objet, de la part de l'acquéreur, de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs (arrêté du : JO du ). B. Les formalités administratives L'option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble, d'acquisition du logement si elle est postérieure ou d'achèvement des travaux dans le cas d'une acquisition suivie de transformation. Elle est irrévocable. Elle concerne toutes les options exercées entre le 1 er janvier 2003 et le 31 août Les opérations de réhabilitation ouvrent droit à l'amortissement à compter du 3 mai C. Les engagements de l investisseur Il doit s engager à louer le logement non meublé, pendant une durée 9, 12 ou 15 ans, à des personnes autres que l un des ascendants ou descendants du propriétaire, qui en font leur résidence principale (sauf s ils ne sont pas rattachés au foyer fiscal du bailleur). 19 / 60

20 D. Les plafonds de loyers Pendant les 9, 12 ou 15 ans de location, le loyer mensuel au m2 ne doit pas dépasser : Zone A 23,11 Zone B 16,07 Zone C 11,57 Zone A : agglomération parisienne, Côte d'azur et Genevois français ; 20 / 60

21 Zone B : agglomérations de plus de habitants et agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières ; Zone C : le reste du territoire. E. L avantage fiscal Le contribuable bénéficie d une déduction des revenus fonciers au titre de l amortissement pendant les neuf, douze ou quinze années de location obligatoire. Elle est égale à 8 % par an du prix d'acquisition ou de revient du logement pendant les 5 premières années et égal à 2,5 % par an les 4 années suivantes. Puis, si les conditions demeurent respectées: 2,5 % par an pendant 6 ans. Au total, vous pouvez donc bénéficier en 15 ans d'un amortissement de 65 % du prix d'achat (terrain compris). L'amortissement est une charge déductible du revenu foncier imposable qui s'ajoute aux autres frais que vous pouvez déduire en régime de location ordinaire. Si les charges sont supérieures aux loyers, le déficit foncier constaté est imputable sur votre revenu global dans la limite de Il entraîne donc une diminution de votre impôt sur le revenu. retour sommaire 21 / 60

22 4. DISPOSITIF «BORLOO NEUF» (CGI : art. 31 l) A. Le champ d application Ce régime ne concerne que les propriétés urbaines situées en France (métropole et DOM). Le logement doit répondre aux normes de décence (décret du ). Sont concernés : l'acquisition, depuis le 1er septembre 2006 et jusqu au 31 décembre 2009, de logements neufs. les logements que le contribuable a fait construire et qui font l'objet, depuis le 1er septembre 2006 et jusqu au 31 décembre 2009, d'une déclaration d'ouverture de chantier ; l'acquisition depuis le 1er septembre 2006 et jusqu au 31 décembre 2009, de locaux affectés à un autre usage que l'habitation et transformés en logements ; les logements acquis depuis le 1er septembre 2006 et jusqu au 31 décembre 2009, après travaux de réhabilitation par le vendeur ; l'acquisition depuis le 1er septembre 2006 et jusqu au 31 décembre 2009, de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence (décret du ) et qui font l'objet, de la part de l'acquéreur, de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs (arrêté du : JO du ). B. Les formalités administratives 22 / 60

23 L'option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble, d'acquisition du logement si elle est postérieure ou d'achèvement des travaux dans le cas d'une acquisition suivie de transformation. Elle est irrévocable. Elle concerne, en principe, les options exercées à compter du Toutefois, le contribuable peut opter pour le «Borloo neuf», parfois également dénommé «Borloo populaire», pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier Le «Borloo neuf» coexiste avec le «Robien recentré», ce qui signifie que pour les investissements réalisés depuis le 1 er septembre 2006, les investisseurs peuvent choisir d'opter soit pour le «Borloo neuf» soit pour le «Robien recentré». A compter du 1er janvier 2009, ils peuvent en outre opter pour la réduction d'impôt. C. Les engagements de l investisseur Il doit s engager à louer le logement non meublé, pendant une durée 9, 12 ou 15 ans, à des personnes autres que l un des ascendants ou descendants du propriétaire, qui en font leur résidence principale (sauf s ils ne sont pas rattachés au foyer fiscal du bailleur). En outre, le propriétaire-bailleur ayant rempli les conditions du dispositif pendant trois ans, peut mettre le logement à disposition de l'un de ses ascendants ou descendants et ce pendant une durée de trois ans. Le terme de la période d'application du dispositif est reporté d'une durée équivalente. D. Les plafonds de loyers Pendant les 9, 12 ou 15 ans de location, le loyer mensuel au m2 ne doit pas dépasser : Zone A 23 / 60

24 18,49 Zone B1 12,86 Zone B2 10,50 Zone C 7,70 Zone A : Paris, petite couronne et 2ème couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'azur et Genevois français Zone B1 : Agglomérations de plus de habitants, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, ), pourtour de la côte d'azur, départements d'outre-mer, Corse et îles. 24 / 60

25 Zone B2 : Agglomérations de plus de habitants autres zones frontalières ou littorales chères, limites de l'île de France Zone C : Reste du territoire E. Les plafonds de ressources Contrairement aux dispositifs «Robien recentré» et «Robien classique», les locataires doivent respecter des plafonds de ressources. Composition du foyer locataire Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C Personne seule / 60

26 Couple Pers. seule ou couple ayant 1 personne à charge / 60

27 Pers. seule ou couple ayant 2 personnes à charge Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge / 60

28 Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge Majoration par personne à charge supplémentaire / 60

29 A noter, la notion de couple correspond à l ensemble des situations de vie en commun : personnes mariées, Pacsées ou en concubinage. Lorsque le locataire est fiscalement à la charge de ses parents ou rattaché à leur foyer fiscal, les conditions de ressources doivent être appréciées au regard de ses seules ressources. Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence fiscal de référence de chaque personne composant le ménage figurant sur l avis d imposition au titre de l'année F. L avantage fiscal Le contribuable bénéficie d une déduction des revenus fonciers au titre de l amortissement pendant les neuf, douze ou quinze années de location obligatoire. Elle est égale à 6% par an du prix d'acquisition ou de revient du logement pendant les 7 premières années et égal à 4% par an les 2 années suivantes. Puis, si les conditions demeurent respectées: 2,5 % par an par période de 3 ans et dans la limite de 6 ans. Au total, vous pouvez donc bénéficier en 15 ans d'un amortissement de 65 % du prix d'achat (terrain compris). L'amortissement est une charge déductible du revenu foncier imposable qui s'ajoute aux autres frais que vous pouvez déduire en régime de location ordinaire. Si les charges sont supérieures aux loyers, le déficit foncier constaté est imputable sur votre revenu global dans la limite de Il entraîne donc une diminution de votre impôt sur le 29 / 60

30 revenu. retour sommaire 5. DISPOSITIF «BORLOO ANCIEN» (CGI : art. 31 m) A. Le champ d application Ce dispositif remplace le régime «Besson ancien» qui ne peut plus avoir de bénéficiaires depuis le 30 septembre Il s applique aux baux locatifs conclus à partir du 1 er octobre 2006 avec un nouvel occupant du logement. Ce dispositif ne s applique pas aux baux en cours, ni aux renouvellements excepté si les bailleurs n ont pas déjà un engagement de location au titre d un dispositif fiscal antérieur. A la condition bien sur que les plafonds de loyer et de ressources soient respectées. Ce régime concerne les logements conventionnés avec l'agence Nationale de l'habitat (ANAH) et mis en location à compter du 1er octobre 2006, qu ils soient neufs ou anciens. 30 / 60

31 B. Les démarches administratives L'option doit être exercée lors de la déclaration de revenus de la première année au titre de laquelle est demandé le bénéfice de l'avantage fiscal. L'engagement de location doit être joint à la déclaration de revenus, et doit être accompagné de certains justificatifs (un document récapitulant les engagements du bailleur est obligatoirement signé par celui-ci et contre signé par le délégué local de l'anah ; c'est ce document que le propriétaire fournit à l'administration fiscale pour bénéficier de la déduction spécifique). C. Les engagements de l investisseur Il doit s engager à louer le logement non meublé pendant six ans ou 9 ans minimum en cas de travaux subventionnés par l'anah, à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal, un ascendant, un descendant dont les revenus lors de l'entrée dans les lieux sont inférieurs à plafond de ressources lesquelles varient selon que le conventionnement est intermédiaire, social ou très social et qui occupe le logement à titre de résidence principale, pour un loyer inférieur à un plafond qui varie selon que le conventionnement est intermédiaire, social ou très social. D. Les plafonds de loyers Le propriétaire bailleur est tenu de respecter des plafonds de loyers fixés par des instructions fiscales et qui diffèrent selon les types de convention ANAH et selon les zones géographiques. Pendant les 6 ou 9 ans de location le loyer mensuel au m2 ne doit pas dépasser : 31 / 60

32 Dispositif «Borloo ancien» en secteur intermédiaire : Zone A 18,48 Zone B 12,08 Zone C 8,75 Conventions conclues avant le 1 er janvier 2012: Dispositif «Borloo ancien» en conventionnement social : Zone A 32 / 60

33 6,67 Zone B 6,06 Zone C 5,45 Dispositif «Borloo ancien» en conventionnement très social : Zone A 6,30 Zone B 5,89 33 / 60

34 Zone C 5,25 Conventions conclues à partir du 1 er janvier 2012: Dispositif «Borloo ancien» en conventionnement social : Zone A 6,62 Zone B 6,02 Zone C 34 / 60

35 5,40 Dispositif «Borloo ancien» en conventionnement très social : Zone A 6,26 Zone B 5,85 Zone C 5,21 Zone A : l'agglomération parisienne, la Côte d'azur et le Genevois français. 35 / 60

36 Zone B : les agglomérations de plus de habitants et les agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières. Zone C : le reste du territoire. E. Les plafonds de ressources Dispositif «Borloo ancien» en secteur intermédiaire : Composition du foyer locataire Zone A Zone B1 et B2 Zone C Personne seule / 60

37 Couple Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge / 60

38 Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge Majoration par personne à charge supplémentaire 38 / 60

39 Dispositif «Borloo ancien» en conventionnement social : Composition du foyer locataire Paris et communes limitrophes Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes Autres régions Personne seule / 60

40 Couple Personne seule ou couple ayant 1 personna à charge Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 40 / 60

41 Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge / 60

42 Majoration par personne à charge supplémentaire Dispositif «Borloo ancien» en conventionnement très social : Composition du foyer locataire Paris et communes limitrophes Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes Autres régions Personne seule 42 / 60

43 Couple Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge / 60

44 Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge Personne seule ou couple ayant 4 pers. à charge / 60

45 Majoration par pers. à charge supplémentaire F. L avantage fiscal Le contribuable bénéficie d'une déduction spécifique de 30 % sur les loyers imposables pendant toute la période d'engagement de location lorsque il accepte de conventionner avec l'anah à un niveau de loyer et de ressources intermédiaires. Il bénéficie d'une déduction spécifique de 60 % sur les loyers imposables pendant toute la période d'engagement de location lorsqu il accepte de conventionner avec l'anah à un niveau de loyer et de ressources dit «social» ou «très social». Le montant de la déduction étant identique entre conventionnement social ou très social, le choix se fera en fonction des montants de subventions attendues de l'agence et non selon des critères fiscaux. Lorsque la location est consentie, à un organisme public ou privé, en vue de la sous-location ou l hébergement, à usage d habitation principale, de personnes physiques en difficulté ou dont la situation nécessite une solution de transition (location déléguée), la déduction spécifique est de 70 % sur les loyers imposables (secteur «intermédiaire», «social» ou «très social»). Cette dernière déduction concerne les logements situés dans les communes classées dans les zones 45 / 60

46 géographiques tendues, c est-à-dire celles qui se caractérisent par un déséquilibre entre l offre et la demande de logements (arrêté du : JO du ). Dans le cadre d'un conventionnement social ou très social, l'apl est versée en tiers payant, elle est donc versée directement au propriétaire bailleur. A l'occasion du conventionnement, le propriétaire bailleur peut obtenir une subvention de l'anah (dont le taux varie de 20 % à 70 % selon les engagements auxquels il consent et le lieu de situation de l'immeuble) pour la réalisation de travaux. Le dispositif est prorogeable par périodes de trois ans en cas de poursuite du conventionnement avec l'anah. retour sommaire 6. DISPOSITIF «BESSON ANCIEN» (CGI : art.31 g et j) 46 / 60

47 A. Le champ d application Ce régime ne concerne que les baux conclus entre le 1er janvier 1999 et le 31 août Un nouveau dispositif, appelé «Borloo dans l'ancien» se substitue au dispositif «Besson ancien» pour lequel il n'y a plus de nouveaux bénéficiaires depuis le 30 septembre 2006, mais il continue d'exister pour le stock des contribuables ayant opté pour ce régime. Seuls peuvent bénéficier de la mesure les logements anciens. Sont assimilés à des logements anciens tous les logements qui, de par leurs caractéristiques, ne pourraient pas ouvrir droit à la déduction au titre de l'amortissement Robien. La date d'acquisition du bien n'a pas d'importance. Le logement doit respecter des normes minimales d'habitabilité. B. Les démarches administratives L'option doit avoir été exercée lors de la déclaration de revenus de la première année au titre de laquelle est demandé le bénéfice de l'avantage fiscal. L'engagement de location doit être joint à la déclaration de revenus, et doit être accompagné de certains justificatifs (copie du bail, copie de l'avis d'imposition du locataire établi au titre de l'avant dernière année précédant celle de la signature du bail). C. Les engagements de l investisseur Il doit s engager à louer le logement non meublé, pendant une durée 6 ans reconductibles par tranches de 3 ans, à des personnes autres qu'un membre de son foyer fiscal, un ascendant, un descendant ou une 47 / 60

48 personne occupant déjà le logement et dont les revenus lors de l'entrée dans les lieux sont inférieurs à plafond de ressources. En outre, le propriétaire-bailleur ayant rempli les conditions du dispositif pendant trois ans, peut mettre le logement à disposition de l'un de ses ascendants ou descendants et ce pendant une durée de neuf ans. Le terme de la période d'application du dispositif est reporté d'une durée équivalente. D. Les plafonds de loyers Zone A 18,48 Zone B1 et B2 12,08 Zone C 8,75 48 / 60

49 Zone A : Ile de France (Paris + première couronne), Côte d'azur et Genevois français Zone B1 : comprend les 23 agglomérations de plus de habitants et quelques autres plus petites Zone B2 : comprend les agglomérations de plus de habitants à habitants Zone C : le reste du territoire. E. Les plafonds de ressources Composition du foyer locataire Zone A Zone B1 et B2 Zone C Personne seule / 60

50 Couple Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 50 / 60

51 Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge / 60

52 Majoration par personne à charge supplémentaire Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l'année Toutefois il est admis que les ressources du locataire peuvent être appréciées au regard du revenu fiscal de référence 2011, lorsque cela est le pus favorable (instruction 5 D-1-12 : BOI du 28/02/2012). F. L avantage fiscal Vous bénéficiez d'une déduction spécifique de 26% de vos revenus fonciers imposables pendant les 6 premières années de location. retour sommaire 52 / 60

53 7. LE DISPOSITIF «DUFLOT»/ PINEL A. Le champ d'application Sont concernés par la réduction d impôt «Duflot» : les logements acquis neufs ou en l état futur d achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 ; les logements que le contribuable fait construire, faisant l objet d un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 ; les logements acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 et qui font ou ont fait l objet, entre ces mêmes dates, de travaux concourant à la production ou à la livraison d un immeuble neuf (la notion d «immeuble neuf» est celle retenue dans le régime de la TVA immobilière) ; les logements, acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l objet de travaux de réhabilitation entre ces mêmes dates (réalisés soit par l acquéreur, soit par le vendeur) définis par décret (décret du : JO du ) permettant aux logements d acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrêté du ). les locaux, acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, affectés à un usage autre que l habitation et qui font l objet, entre ces mêmes dates, de travaux de transformation en logement (réalisés soit par l acquéreur, soit par le vendeur) ; L achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d ouverture de chantier, dans le cas d un logement acquis en l état futur d achèvement, ou la date de l obtention du permis de construire, dans le cas d un logement que le contribuable fait construire. 53 / 60

54 L achèvement des travaux concourant à la production d un immeuble neuf, des travaux de réhabilitation ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l acquisition du local ou du logement concerné. Entre l achèvement des travaux et l acquisition par le contribuable, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit. B. Les conditions de location Le propriétaire bailleur s engage à louer le logement pendant au moins neuf ans. Le logement doit être loué nu à usage d habitation principale du locataire. La location ne peut être consentie à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant du contribuable, comme c est le cas pour le «Scellier intermédiaire» (dans le régime Scellier classique, la location à un ascendant ou un descendant était admise). La location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources fixés par décret (décret du : JO du ). Les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus ou renouvelés en 2015 : Plafonds de loyer au m 2 Zone A bis 16,82 Zone A 12,49 Zone B1 10,06 Zone B2 8,74 Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement. Il est fait application d un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement. Ex. Pour l acquisition d un logement neuf de 100 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 8,79 (détail du calcul : 9,88 x (0,7 + 19/100) = 8,79). Pour un logement neuf de 30 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 11,85. Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas étant 1,33 (0,7 + 19/30), on prend en compte le coefficient 1,2 (soit 9,88 x 1,2 = 11,85). Il est également envisagé que les plafonds de loyer puissent être réduits par le préfet de région après avis du comité régional de l habitat, afin d être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux (un décret devra définir les conditions d application de cette disposition). 54 / 60

55 Pour les baux conclus en 2015, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser : Composition du foyer locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Personne seule Couple Personne seule ou couple 72 ayant personne à charge Personne seule ou couple 86 ayant personnes à charge Personne seule ou couple 102 ayant 8933 personnes à charge Personne seule ou couple 115 ayant 7824 personnes à charge Majoraion par personne à 12 charge 900 supplémentaire Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l'année C. L'exigence d'un niveau de performance énergétique La réduction d impôt s applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d un niveau de performance énergétique globale fixé par le décret du 29 décembre 2012 en fonction du type de logement concerné. Les logements acquis neufs ou construits par le contribuable devront respecter la nouvelle réglementation thermique 2012 à partir du 1er janvier 2013 ou obtenir un label «BBC 2005» (lorsque le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013). Pour les logements existants qui font ou ont fait l objet de travaux permettant de les assimiler à des logements neufs, le niveau de performance énergétique exigé serait celui permettant l obtention du label «haute performance énergétique, HPE rénovation» ou du label «bâtiment 55 / 60

56 basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009» (arrêté du relatif au contenu et aux conditions d attribution de ces labels). Ces logements pourraient également ouvrir droit à la réduction d impôt si les travaux ont permis de respecter des exigences de performance énergétique globale (arrêté à paraître). Contrairement au dispositif Scellier qui donnait lieu à une majoration de la réduction d impôt pour les logements «BBC 2005», il n y a pas de bonification de taux prévue en cas de respect d une performance énergétique supérieure à ce que prévoit la législation en vigueur. Cela s explique par l entrée en vigueur de la RT 2012 au 1er janvier 2013 qui, contrairement à la RT 2005, n est pas (encore) accompagnée de labels permettant de proposer une performance énergétique renforcée (on sait néanmoins que deux niveaux de label sont prévues, en cohérence avec les travaux déjà réalisés par le collectif Effinergie : «haute performance énergétique» (HPE) et «très haute performance énergétique» (THPE) et qu ils devraient être publiés dans les prochains mois). D. Le zonage La réduction d impôt s applique exclusivement aux logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l offre et la demande de logements entraînant des difficultés d accès au logement sur le parc locatif existant. Sont ainsi concernées les zones A bis, A et B1 (même zonage que pour le dispositif scellier / arrêté du : JO du ). Elle n est pas applicable en zone C et ne le sera que dans les communes de la zone B2 ayant fait l objet d un agrément du préfet de région après avis du comité régional de l habitat (agrément moins difficile à obtenir que celui prévu pour les communes de la zone C souhaitant bénéficier de la réduction d impôt Scellier, qui était délivré par le ministre chargé du logement, après avis de la commune d implantation ou du président de l EPCI territorialement compétent en matière d urbanisme). Toutefois, la nécessité d obtenir un agrément du préfet de région pour une opération située dans une commune de la zone B2 ne sera pas immédiate. En effet, pour les logements que le contribuable acquiert jusqu au 30 juin 2013 ou fait construire et qui font l objet d un dépôt de demande de permis de construire jusqu à cette date, la réduction d impôt s applique indifféremment en zone Abis, A, B1 et B2. E. Le plafond de la réduction d impôt Il est possible de bénéficier de la nouvelle réduction d impôt, au titre d une même année d imposition, pour l acquisition, la construction ou la transformation de deux logements (contre un seul avec le dispositif Scellier), mais toujours dans la limite d un plafond par m² de surface 56 / 60

57 habitable fixé à (décret du : JO du ) et sans pouvoir dépasser Comme pour le dispositif Scellier, le prix de revient, pour un logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement, s entend du prix d acquisition majoré des frais afférents à l acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d enregistrement le cas échéant et taxe de publicité foncière. En cas de travaux de transformation ou de réhabilitation, la réduction d impôt est calculée sur le prix d acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux. F. Le taux de la réduction d impôt Le taux de la réduction d impôt est fixé à 18 %. Elle est répartie sur neuf ans. Elle est accordée au titre de l année d achèvement du logement (ou des travaux de réhabilitation) ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l impôt au titre de cette même année et chacune des huit années suivantes. Plusieurs différences apparaissent vis-à-vis du dispositif «Scellier». Dans le dispositif Scellier, il était prévu que si le montant de la réduction d impôt excédait l impôt dû au titre d une année d imposition, le solde pouvait être imputé sur l impôt sur le revenu des six années suivantes. Cette particularité n est pas reprise pour le dispositif «Duflot», appliquant ainsi le principe selon lequel une réduction d impôt qui n est pas pleinement utilisée une année est définitivement perdue. Il n est pas davantage prévu de pouvoir poursuivre la location initiale de neuf ans pour bénéficier d un supplément annuel de réduction d impôt. Enfin, le bailleur ne peut pas bénéficier d une déduction spécifique à valoir sur les revenus bruts durant toute la période d engagement de location. G. La limitation du dispositif dans les immeubles neufs d au moins cinq logements Au sein d un même immeuble neuf comportant au moins cinq logements, au moins 20 % des logements doivent être acquis sans pouvoir ouvrir droit au bénéfice de la réduction d impôt. Le respect de cette limite s apprécie à la date de la signature de l acte authentique d acquisition du dernier logement acquis. Si une personne commercialise des logements sans respecter cette limite, elle est passible d une amende maximale de par logement excédentaire. Un décret doit fixer les conditions et modalités d application de cette limitation (décret à paraître). H. Le dispositif «Duflot» en outre-mer 57 / 60

58 Dans les DOM et les collectivités d outre-mer, la réduction d impôt est applicable dans des conditions identiques, sauf pour les points suivants : le taux est fixé à 29 %, les plafonds de loyer et de ressources des locataires peuvent être adaptés par décret, le respect d un niveau de performance énergétique globale n est pas applicable à Mayotte et ne le sera dans les autres DOM et COM que dans des conditions fixées par décret. I. L'évaluation du dispositif «Duflot» La réduction d impôt «Duflot» devra faire l objet d une évaluation avant le dépôt du projet de loi de finances pour Cette évaluation, qui devra déterminer les conditions de l évolution du dispositif, devra rendre compte du coût de la réduction d impôt, de son impact sur le nombre de logements neufs construits et des caractéristiques des locataires des logements concernés. retour sommaire 8. LA LOCATION MEUBLÉE A. Le champ d application Il peut s agir de la location ou sous-location de n importe quel type d hébergement, notamment de chambre, appartements, maisons, gîtes ruraux, villas. La location peut être saisonnière, à titre de résidence principale ou secondaire. 58 / 60

59 Il existe deux catégories de loueurs : le loueur professionnel et le non professionnel. Seule la fiscalité du loueur non professionnel sera détaillée ci-dessous c'est-à-dire celle qui s applique aux personnes qui ne sont pas inscrites en qualité de loueur en meublé professionnel au registre du commerce ou celles qui le sont mais qui retirent des recettes annuelles inférieures ou égales à ou des recettes n excédant pas le total des autres revenus professionnels. B. Le régime d imposition Plusieurs régimes d'imposition sont applicables au loueur non professionnel : le régime des micro-entreprises le régime réel d'imposition Le régime des micro-entreprises C'est le régime de droit commun pour les loueurs dont les recettes annuelles imposables ne dépassent pas un plafond de pour Ils doivent remplir la condition de chiffre d'affaire l'année précédant l'année concernée. Le revenu imposable est déterminé par l'administration fiscale par application d'un abbattement de 50 % (minimum: 305 ), qui est censé couvrir toutes les charges. Aucune autre déduction n'est possible. 59 / 60

60 Le régime réel Au delà de de recettes pour 2011, ou sur option, le loueur est soumis à un régime réel d'imposition. Certaines charges sont alors déductibles des loyers perçus: frais d'établissement (frais de notaire ou de constitution de société), frais d'entretien, d'amélioration et de réparation, impôts locaux, frais de gestion et d'assurances, interêts d'emprunt, amortissement du mobilier et des améliorations, amortissement des locaux. Les cas d'exonération location d'une ou plusieurs pièces de l'habitation principale du loueur: Le loueur peut être exonéré à condition que la ou les pièces louée constituent pour le locataire sa résidence principale et que le prix de la location demeure fixé dans des limites raisonnables. En l'occurence la loi fixe à 184 par mètre carré, le plafond de loyer annuel (charges non comprises) en 2016 en Ile-de-France et 135 en 2016 dans les autres régions. location à la semaine ou au mois de chambres d'hôtes à des personnes n'y élisant pas domicile: Les recettes de ces locations ne doivent pas dépasser 760 par an, sans compter les prestations annexes qui pourraient s'ajouter (petits déjeuners, téléphone...). Dans ces deux hypothèses le loueur est exonéré d'impôt et les revenus des locations n'ont pas à être déclarés. retour sommaire 60 / 60