Note de Présentation

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1 Plan Local d Urbanisme : Modification n 1 Note de Présentation 1) Etat des documents d urbanisme La commune de Saint Hilaire de Riez est couverte par un Plan Local d Urbanisme qui a été approuvée le 17 janvier Le document d urbanisme a depuis fait l objet d une procédure : de mises à jour : mise à jour suivant arrêté du 19 mars 2014 intégrant la mise à jour du plan de zonage assainissement des eaux usées. 2) Contexte réglementaire Au regard des dispositions introduites par la loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000 complétée par la loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet, le document d urbanisme de la ville de Saint Hilaire de Riez, tout en gardant son contenu du PLU, peut faire l objet d une modification dans les conditions prévues à l article L et suivants du Code de l Urbanisme. Une modification de droit commun du PLU est envisagée, pour laquelle une enquête publique doit être effectuée. La procédure de modification est utilisée à condition que la modification envisagée : Ne porte pas atteinte à l'économie générale du Projet d'aménagement et de Développement Durable (PADD), Ne réduise pas un Espace Boisé Classé (EBC), une zone agricole ou une zone naturelle (A) ou naturelle (N), ou une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels, Ne comporte pas de graves risques de nuisance. 1/8

2 La procédure de modification du PLU dite «classique» avec enquête permet des modifications du règlement et des Orientations d Aménagement et de Programmation (OAP) ayant pour effet : Soit de majorer de plus de 20 % les possibilités de construction résultant, dans une zone, de l'application de l'ensemble des règles du plan ; Soit de diminuer ces possibilités de construire ; Soit de réduire la surface d'une zone urbaine (U) ou à urbaniser (AU). La procédure de modification est engagée à l'initiative notamment du maire de la commune de Saint Hilaire de Riez qui établit le projet de modification et le notifie au préfet et personnes publiques associées (PPA) mentionnées aux I et III de l'article L avant l'ouverture de l'enquête publique. L'enquête publique est réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement. A l'issue de l'enquête publique, ce projet, éventuellement modifié pour tenir compte des avis qui ont été joints au dossier, des observations du public et du rapport du commissaire ou de la commission d'enquête, est approuvé par délibération du conseil municipal. 3) Objet de la modification Au titre de l article de l'article L du code de l Urbanisme, deux secteurs stratégiques font l objet d un périmètre d attente de projet. Il s agit d un secteur situé en centre-bourg et d un second secteur situé à Sion. Concernant le secteur de Sion : Ce secteur dit «ilot Jeanne d Arc» a vocation à recevoir à terme un équipement structurant pour renforcer la fréquentation de la station à l'année, contribuer à l'image de la ville et développer de l'emploi. La commune a engagé un appel à projet pour un établissement de soins balnéaires. La réalisation de ce projet impliquera une requalification de l'ensemble du secteur. Lors de l élaboration du PLU, dans l attente de l avancé des études, il avait été institué sur le secteur de Sion un périmètre d attente de projet. Au sein de ce secteur, dont le périmètre est définit au plan de zonage, et en application de l article L du Code de l Urbanisme, toutes constructions de plus de 20 m² d emprise au sol sont interdites. 2/8

3 Contexte actuel : Suite à la procédure de l appel à projet pour la construction d un établissement de bien-être / santé / loisirs / sports, le Conseil municipal a décidé par délibération en date du 12 mars de retenir comme lauréat de l appel à projet le groupement SBCL/CCY Invest/Périot architecture durable et autorisé le Maire à signer le compromis de vente avec l acquéreur identifié pour le portage de l opération : CCY Investissements. L ensemble immobilier d une surface approximative de m² de surface de plancher, répartie entre : - un établissement de thalassothérapie, - un espace restauration / bars / salon, - un espace séminaires / conférences, - un espace hall / boutique / administration, - une résidence hôtelière, auxquelles s ajoutent 400 m² pour les espaces associatifs. Un compromis de vente du terrain a ensuite été signé entre la commune et ce groupement d investisseurs, le 13 mars L une des conditions suspensives de ce compromis prévoit le dépôt en mairie d une demande de permis de construire avant le 1 er août Le Conseil municipal avait, d ailleurs, autorisé ce groupement d investisseurs, par délibération en date du 17 janvier 2014, à déposer une demande de permis de construire et 3/8

4 éventuellement de permis de construire modificatif pour la réalisation de cet ensemble immobilier sur l ilot «Jeanne d Arc». Contexte réglementaire : Dans le cadre du POS révisé en 2001, cet espace était classé en secteur UAd, zone correspondant au secteur du Port. Dans le cadre du PLU approuvé le 17 janvier 2014, cet espace a été classé en secteur UAa. Il s agit d une zone à caractère central d habitat, de services et d activités où les bâtiments sont construits en majorité en ordre continu et dans laquelle les capacités des équipements publics existants ou en cours de réalisation permettent d admettre immédiatement des constructions. L emprise du projet se situe principalement sur des espaces dont l occupation est constituée de constructions, espaces urbanisés ou parkings. La rue Jeanne d Arc traversant l ilot, de même que les emprises publiques à usage de parkings ont été désaffectées et déclassées du domaine public communal en mai 2013 pour la rue, et en décembre 2013 pour les parkings. Au regard du PADD Le Projet d Aménagement et de Développement Durable (PADD) précise que «la municipalité souhaite permettre le développement d une offre nouvelle (thalasso, hôtels, tourisme d affaire, etc.). En cohérence avec le futur SCoT, cette offre se concentrera en priorité dans les centralités et à proximité des transports collectifs. 4/8

5 La présente modification du PLU supprimant le périmètre d attente du secteur de l ilot «Jeanne d Arc» permettra de développer une offre nouvelle et la concentrer dans la centralité de Sion. Cette modification est donc compatible avec les orientations du PADD. La présente modification du PLU porte sur un unique point : Au regard de l avancée du projet et du dépôt de la demande de permis de construire devant intervenir avant le 1 er août 2014, le périmètre d attente institué sur le secteur de Sion (ilot Jeanne d Arc) n a plus de raison d être. La modification, ayant pour objet unique de supprimer le périmètre d attente de projet, ne porte pas atteinte à l économie générale du Projet d Aménagement et de Développement Durable (PADD). 4) Impact sur l environnement Au regard des dispositions de l article L du code de l urbanisme Au regard des dispositions du code de l urbanisme et notamment celles de l article L.146-4, l emprise du projet se situe dans un espace proche du rivage tel que défini au regard de la loi «littoral». Il est rappelé que cette notion s applique dans les espaces urbanisés, alors que celle relative à l inconstructibilité de la bande littorale de cent mètres s applique en dehors des espaces urbanisés. Dans ce cas de figure et selon les dispositions de l alinéa II de l article L.146-4, l urbanisation peut être réalisée avec l accord du Préfet. Cet accord est donné après que la commune a motivé sa demande et après avis de la commission départementale compétente en matière de nature, de paysages et de sites appréciant l'impact de l'urbanisation sur la nature. L emprise du projet se situe principalement sur des espaces dont l occupation est constituée de constructions, espaces urbanisés de longue date (ilot «Jeanne d Arc»). Les surfaces développées en réponse au programme et les gabarits proposés s inscrivent dans la continuité du front urbain développé avenue de la Forêt d un côté et l hôtelrestaurant «Les Touristes» de l autre côté. Si la volonté du porteur de projet est bien de créer un lieu majeur de la ville, le parti pris architectural tout en assumant la volumétrie permet d assurer des transparences à partir de l entrée principale et du patio notamment, et d inscrire l immeuble, par l usage du bois sur l ensemble des façades, dans une écriture balnéaire, à l image des aménagements publics et constructions réalisés par la ville en jonction avec ce projet (base nautique de Sion, platelages, jardins secs). Le projet n emporte pas de modification notable d affectation du sol (zone bâtie). Il recrée un jardin sec sur la façade Ouest. La modification, ayant pour objet unique de lever le périmètre d attente de projet, n impacte pas les éléments du PLU au titre de l environnement. 5/8

6 Incidences NATURA 2000 Le secteur de périmètre d attente recouvrant l ilot «Jeanne d Arc» est classé en zone UAa au PLU. Il est proche d un secteur classé en zone naturelle se décomposant comme suit : - Zone N : correspondant à la dune morte située le long du parking de la plage de Sion, - Zone Nl : correspondant au parking de la plage de Sion, la base nautique et les espaces verts et ludiques, - Zone Nm : correspondant à la plage de Sion sur laquelle peuvent être mises en place des concessions, - Zone N : zonage naturel sur le site de Natura 2000 «Marais breton, baie de Bourgneuf, Ile de Noirmoutier et forêt de Monts». ZONAGE PLU N /8

7 Le secteur de périmètre d attente est déjà urbanisé et n est pas compris dans le site Natura La levée de ce périmètre d attente n aura pas d impact sur les habitats naturels et les espèces d intérêt communautaire. Au vu de ces éléments, la modification du PLU n aura aucune incidence sur le site Natura ) Modification du PLU 5.1) PLU actuel Le zonage : L ilot «Jeanne d Arc», situé en zone UAa, est délimité par un périmètre d attente nommé «périmètre de gel» dans la légende du document graphique 3b plan Sud. Le règlement : Le règlement du PLU précise dans le titre 1 «Dispositions générales» à l article 5 : «Les périmètres en attente de projet : Au titre de l article de l'article L123-2 du code de l Urbanisme, deux secteurs stratégiques font l objet d un périmètre d attente de projet. Il s agit d un secteur situé en centre-bourg et d un second secteur situé à Sion. Au sein de ces deux secteurs, toutes constructions de plus de 20 m² d emprise au sol sont interdites». 5.2) PLU modifié Le zonage : Suppression du périmètre de gel sur le document graphique 3b plan Sud. 7/8

8 Le règlement : Le règlement du PLU précisera dans le titre 1 «Dispositions générales» à l article 5 : «Les périmètres en attente de projet : Au titre de l article de l'article L123-2 du code de l Urbanisme, un secteur stratégique fait l objet d un périmètre d attente de projet. Il s agit d un secteur situé en centre-bourg. Au sein de ce secteur, toutes constructions de plus de 20 m² d emprise au sol sont interdites». 8/8