LE BAIL PROFESSIONNEL ASPECTS JURIDIQUES

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1 LE BAIL PROFESSIONNEL C'est un bail qui porte sur des locaux dans lesquels le locataire, membre d'une profession libérale, en l occurrence le Pédiatre, exerce régulièrement une activité non commerciale licite. Ces baux ne sont pas encore régis par un statut particulier, contrairement aux baux commerciaux, aux baux ruraux et aux baux d'habitation. Ils bénéficient d'une grande liberté de négociation, tous les éléments du bail (hors disposition d'ordre public) pouvant être discutés. ASPECTS JURIDIQUES Le bailleur doit préalablement vérifier que l'affectation professionnelle qu'il envisage de donner à son local n'est interdite ni par la Loi, ni par un éventuel règlement de copropriété. A Paris et 50 km alentour, ainsi que dans les communes comptant plus de habitants, la transformation de locaux d'habitation en locaux à usage professionnel est, en principe, interdite. Une autorisation administrative préalable (Préfet, après avis du Maire) est, dans tous les cas, nécessaire; même en cas d'affectation des locaux à un usage mixte (habitation et professionnel). Cette autorisation est individuelle et non transmissible. Par ailleurs, le médecin aura intérêt à s'assurer qu'il aura la possibilité d'apposer en toute liberté une plaque professionnelle à l'entrée de l'immeuble.( à vérifier dans le règlement de copropriété, interroger le syndic par écrit, se renseigner si une uniformité en taille ou couleur de la plaque est exigée, ainsi qu un endroit précis ou elle doit être fixée). Vérifiez que le libre accès de vos patients est assuré et que le règlement de copropriété ne vous bloque pas l accès de l immeuble. En effet l article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet à l assemblée générale de décider, à la double majorité qualifiée les travaux à effectuer en vue d améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d organiser l accès de l immeuble. De plus, elle détermine, aux mêmes conditions de majorité, les périodes de fermeture totale de l immeuble compatibles avec l exercice d une activité autorisée par le règlement de copropriété. La fermeture en dehors de ces périodes ne peut être décidée qu à l unanimité, sauf si le dispositif de fermeture permet une ouverture à distance (art 26-2 de la loi du 10 juillet 1965). Donc si la fermeture est commandable à distance il n y a aucun recours. Si la fermeture est permanente ( non commandable ) elle requiert l unanimité, et doit être tempérée par une déconnection correspondant à vos heures de consultation. Si la résolution est prise en AG, il faut réagir dans les 2 mois suivant la notification du PV d AG par le syndic en portant une action devant le tribunal de grande instance du lieu de l immeuble. A condition d être copropriétaire «défaillant ou opposant» c est à dire d avoir voté ou fait voter contre la décision ou d avoir été absent lors de l AG de copropriété. 1

2 Baux à usage mixte Ces baux sont désormais régis par la Loi du 6 Juillet 1989 dite "Loi Mermaz". Le contrat de location doit être écrit, et un état des lieux doit y être annexé. Il doit obligatoirement contenir les mentions suivantes : - description et destination des lieux - désignation des locaux à jouissance exclusive - désignation des parties et équipement(s) d'usage commun - prix et termes du paiement du loyer - règles de révision du loyer - date d'effet et durée du contrat - montant du dépôt de garantie. La durée du bail est au minimum de 3 ans pour les bailleurs physiques (et S.C.I.), et de 6 ans pour les bailleurs personnes morales. En cas de renouvellement, la durée minimale du bail renouvelé est également de 3 ou 6 ans. Le locataire peut résilier le bail à tout moment, en respectant un préavis de 3 mois. Le locataire a droit au renouvellement de son bail à l'arrivée de son terme. Le bailleur ne peut refuser ce renouvellement que pour 3 motifs : + motif légitime et sérieux (inexécution, par le locataire, de l'une des obligations lui incombant) + vente du logement; le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption, sauf en cas de vente entre parents jusqu'au 3 degré + reprise par le bailleur, son conjoint ou son concubin, ou leurs ascendants ou descendants. Le bailleur doit donner congé au locataire par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception ou par huissier, six mois au moins avant le terme du contrat. A défaut de congé, le bail est tacitement reconduit, à moins que le bailleur n'ait émis une offre de renouvellement. Le locataire ne peut céder son bail, ou sous-louer, sauf accord exprès et écrit du bailleur. Le loyer peut être fixé librement en cas : de logement neuf de logement vacant soumis antérieurement à la Loi du 1/9/48 et remis aux normes du décret du 6/3/87 de logement conforme à ce décret et loué pour la première fois, ou ayant subi des travaux depuis moins de 6 mois. Dans les autres cas, le loyer doit être fixé par référence au prix du marché. Baux exclusivement professionnels Ils échappaient, jusqu'à la Loi "Mermaz", à toute réglementation. Depuis le 6 Juillet 1989, ils doivent cependant respecter les conditions suivantes : Le bail professionnel est obligatoirement écrit. La durée du bail est au moins égale à 6 ans. Au terme du contrat, le bail est reconduit tacitement pour la même durée, sauf dénonciation expresse, par le bailleur ou le locataire, 6 mois avant l'expiration. Le locataire n'est donc absolument pas protégé. Il n'a droit à aucune indemnité en cas de non renouvellement. 2

3 Il est donc particulièrement recommandé, au candidat locataire, de faire insérer une clause interdisant au bailleur, en cas de non renouvellement, de relouer à un nouveau locataire exerçant la même profession, ou de reprendre le local pour exercer lui-même la profession objet du bail initial. En revanche, le locataire peut résilier le bail à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois. Le loyer est totalement libre. Il peut être indexé. En principe, le locataire peut sous-louer ou céder son bail librement, sauf si une clause du bail le lui interdit. En cas de vente de l'immeuble, le nouveau propriétaire ne peut pas expulser le locataire qui possède un bail notarié ou enregistré. Baux commerciaux Rien n'interdit, à un professionnel libéral, d'exercer dans un local commercial avec un bail 3,6,9. Cependant, il n'aura pas droit au renouvellement comme pourrait y prétendre un commerçant, sauf convention contraire. Exiger certaines clauses dans votre bail : Tout médecin doit protéger son exercice, lequel est lié à sa propre compétence, mais aussi au lieu du cabinet. Le preneur doit donc insister pour que certaines clauses le protègent. Ce qui ne pose en général pas trop de problèmes car elles ne pénalisent pas un propriétaire de bonne foi. Ces clauses sont : l'autorisation d'apposer sa plaque à l'entrée de l'immeuble en cas de départ, l'autorisation de laisser sa plaque indiquant la nouvelle adresse pendant deux ans l'interdiction de louer à un confrère dans le même immeuble (ou du moins d'exercice proche, comme, par exemple, un stomatologue et un chirurgien dentiste) l'interdiction, en cas de départ, de louer le local à un confrère l'autorisation de s'associer ou de constituer une société sans autorisation préalable du propriétaire, le bail étant automatiquement mis au nom de cette dernière ; l'absence de cette clause oblige le locataire à négocier avec le propriétaire, avec une augmentation de loyer à la clef l'autorisation de sous-louer le local ou de céder son bail ; les propriétaires sont réticents à accepter cette dernière clause ; à juste titre, ils redoutent de se voir imposer un locataire qu'ils n'ont pas choisi et peut-être peu sérieux ; le seul compromis est de garantir la solidarité entre le locataire et le sous-locataire jusqu'à la fin du bail ; ce qui présente un risque certain et peu mesurable pour le cédant (et donc à manier avec précaution!) la poursuite du bail avec les héritiers du propriétaire la priorité en cas de vente du local par le propriétaire ou ses héritiers. 3

4 Vos charges locatives Décret nº du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi nº du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives. Le Premier ministre, Sur le rapport du ministre d'etat, ministre de l'economie, des Finances et de la Privatisation, du garde des Sceaux, ministre de la Justice, et du ministre de l'equipement, du Logement, de l'aménagement du territoire et des Transports, Vu la loi nº du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, notamment son article 7 (d); Le Conseil d'etat (section des travaux publics) entendu, Décrète : Article 1er Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret. Article 2 Le ministre d'etat, ministre de l'economie, des Finances et de la Privatisation, le garde des Sceaux, ministre de la Justice, et le ministre de l'equipement, du Logement, de l'aménagement du territoire et des Transports sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française. Fait à Paris, le 26 août Annexes Liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif Jardins privatifs Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage. Auvents, terrasses et marquises Enlèvement de la mousse et des autres végétaux. Descentes d'eaux pluviales, chêneaux et gouttières Dégorgement des conduits. Ouvertures intérieures et extérieures Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres Graissage des gonds, paumelles et charnières ; menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes. Vitrages Réfection des mastics ; remplacement des vitres détériorées. 4

5 Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies Graissage; remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames. Serrures et verrous de sécurité Graissage ; remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées. Grilles Nettoyage et graissage ; remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes. Parties intérieures Plafonds, murs intérieurs et cloisons Maintien en état de propreté ; menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci. Parquets, moquettes et autres revêtements de sol Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ; remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous. Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries. Installations de plomberie Canalisations d'eau Dégorgement ; remplacement notamment de joints et de colliers. Canalisations de gaz Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ; remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement. Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance Vidange. Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau. Eviers et appareils sanitaires Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches. Equipements d'installations d'électricité Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection. Autres équipements mentionnés au contrat de location Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ; Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ; Graissage et remplacement des joints des vidoirs ; Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation. 5

6 Liste des charges récupérables Ascenseurs et monte-charge Dépenses d'électricité Dépenses d'exploitation, d'entretien courant, de menues réparations Exploitation - visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ; - examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ; - nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ; - dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ; - tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l'appareil. Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d'éclairage de la cabine Menues réparations - de la cabine (boutons d'envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photoélectrique) ; - des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d'appel) ; - des balais du moteur et fusibles. Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes Dépenses relatives : A l'eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation concernés ; A l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d'épuration ; A l'eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs ; Les dépenses relatives à la consommation d'eau incluent l'ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d'assainissement, à l'exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l'article L du Code de la Santé publique ; Aux produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau ; A l'électricité ; Au combustible ou à la fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature. Dépenses d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations a) Exploitation et entretien courant : - nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ; - entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ; - entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ; - vérification et entretien des régulateurs de tirage ; - réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l'équilibrage ; - purge des points de chauffage ; - frais de contrôles de combustion ; 6

7 - entretien des épurateurs de fumée ; - opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ; - conduite de chauffage ; - frais de location d'entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ; - entretien de l'adoucisseur, du détartreur d'eau, du surpresseur et du détendeur ; - contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ; - vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ; - nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ; - vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires. b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d'usage commun : - réparation de fuites sur raccords et joints ; - remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ; - rodage des sièges de clapets ; - menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ; - recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur. Installations individuelles Chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives : Dépenses d'alimentation commune de combustible Exploitation et entretien courant, menues réparations a) Exploitation et entretien courant : - réglage de débit et température de l'eau chaude sanitaire ; - vérification et réglage des appareils de commande, d'asservissement, de sécurité d'aquastat et de pompe ; - dépannage ; - contrôle des raccordements et de l'alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l'intensité absorbée ; - vérification de l'état des résistances, des thermostats, nettoyage ; - réglage des thermostats et contrôle de la température d'eau ; - contrôle et réfection d'étanchéité des raccordements eau froide, eau chaude ; - contrôle des groupes de sécurité ; - rodage des sièges de clapets des robinets ; - réglage des mécanismes de chasses d'eau. b) Menues réparations : - remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; - rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; - remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; - remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau. 7

8 Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation - Dépenses relatives A l'électricité; aux fournitures consommables, notamment produits d'entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l'entretien de propreté, sel. - Exploitation et entretien courant, menues réparations Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis. Menues réparations des appareils d'entretien de propreté tels qu'aspirateur. - Entretien de propreté (frais de personnel) Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble de bâtiments d'habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux ) Dépenses relatives : A l'électricité ; à l'essence et huile ; aux fournitures consommables utilisées dans l'entretien courant : ampoules ou tubes d'éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l'exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies. a) Exploitation et entretien courant : Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant : - les allées, aires de stationnement et abords ; - les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates bandes) ; - les aires de jeux ; - les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d'évacuation des eaux pluviales ; - entretien du matériel horticole ; - remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux. b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages. Hygiène - Dépenses de fournitures consommables Sacs en plastique et en papier nécessaires à l'élimination des rejets ; produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures. - Exploitation et entretien courant Entretien et vidange des fosses d'aisances ; entretien des appareils de conditionnement des ordures. - Elimination des rejets (frais de personnel) Equipements divers du bâtiment ou de l'ensemble de bâtiments d'habitation - Fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique - Exploitation et entretien courant Ramonage des conduits de ventilation ; entretien de la ventilation mécanique ; entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou codée et des interphones ; visites périodiques à l'exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l'appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées. - Divers Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires. Impositions et redevances Droit de bail ; taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères ; taxe de balayage. 8

9 ASPECTS FISCAUX Régimes fiscaux applicables aux Propriétaires en matière d'impôts directs Selon la nature du bien donné en location : - Bail de locaux nus : le loyer constitue un revenu foncier. - Bail de locaux équipés : le loyer est une recette commerciale, soumise au régime des bénéfices industriels ou commerciaux. Selon la personnalité juridique du bailleur : a) Si le bailleur est une personne physique ou une S.C.I. : Dans le cas de locaux nus : - Le bailleur, personne physique, doit remplir annuellement une déclaration modèle 2044, jointe à la déclaration d'ensemble des revenus. - La S.C.I. doit établir une déclaration annuelle modèle Le revenu net dégagé est imposé au nom des associés au prorata de leurs droits et déclaré par eux, avec la déclaration d'ensemble de leurs revenus, à l'aide d'une déclaration Dans le cas de locaux équipés ou meublés : Le revenu net fait l'objet d'une déclaration de bénéfice commercial qui peut être de trois type : - modèle 951 (régime du forfait) - modèle 2033 S (régime du réel simplifié) - modèle 2031 (régime du réel normal) b) Si le bailleur est une société de capitaux (anonyme, à responsabilité limitée, en commandite par actions) ou de personnes (en nom collectif ou en commandite simple) ayant un objet non exclusivement foncier, qu'il s'agisse de locaux nus ou équipés, le revenu net est compris dans le résultat commercial d'ensemble de la société, et imposé selon les mêmes formes et modalités que ce dernier. c) Si le bailleur est une société de personnes ayant pour objet unique la location de locaux nus, le loyer a, par contre, le caractère d'un revenu foncier. Assiette de l'impôt : L'impôt est assis sur le loyer et ses accessoires (y compris le droit d'entrée éventuellement réclamé lors de la mise à disposition des locaux), déclarés pour leur montant hors TVA, et sous déduction des charges et frais. Il est admis que la caution versée par le locataire ne constitue pas un revenu taxable. 9

10 Impôts susceptibles d'être réclamés au Propriétaire En cours de bail : Ces impôts varient selon la nature du bien loué. a) Bail de locaux nus : Le loyer reste en dehors du champ d'application de la TVA. Les revenus tirés de la location sont assujettis à la CRDB contribution représentative du droit de bail (taux à 2,5 %). Le droit de bail de 2,5 % est récupérable sur le locataire, lui-même solidairement responsable du paiement de ces taxes. Il est également assujetti à la CACRDB Contribution Additionnelle à la Contribution Représentative du droit de bail, pour les revenus issus de la location d immeubles bâtis achevés depuis 15 ans au moins au 1 er janvier de l année fiscale; au même taux de 2,5 %. La CACRDB est à la charge du propriétaire. Toutefois, elle peut être récupérée à concurrence de la moitié de son montant auprès du locataire, lorsqu elle est due pour un local commercial situé dans un immeuble comportant pour moitié au moins des locaux affectés pour l habitation ou à l exercice d une profession. Le propriétaire peut s'exonérer du paiement du droit de bail et de la taxe additionnelle en optant pour l'assujettissement des loyers à la TVA. Cette option peut être avantageuse si le locataire est lui-même un assujetti à la TVA. Le paiement de la TVA est, par ailleurs, obligatoire dans le cas de bail de garages géographiquement indépendants du local professionnel. b) Bail de locaux équipés ou meublés : Le loyer et ses accessoires, dans tous les cas, sont assujettis à la TVA, facturée au locataire. c) Impôt foncier : Le bail peut stipuler que son remboursement sera demandé au locataire. En fin de bail : Le non renouvellement du bail peut donner lieu à une indemnité au profit du locataire évincé. Cette indemnité peut, en tout ou partie, constituer une plus-value imposable. Il en est de même en cas de cession, par le locataire, de son droit au bail. Les plus-values sont toutefois exonérées si les recettes professionnelles nettes du bénéficiaire n'excèdent pas F. Sort fiscal des sommes versées par le Locataire A la signature du bail : - Les frais de bail sont déductibles du résultat imposable, au même titre que les loyers payés. - Le droit d'entrée, s'il en a été réclamé un, est amortissable sur la durée du bail s'il s'agit d'un local donné pour la première fois en location. Dans le cas contraire, il constitue, tout comme le droit au bail, une immobilisation non amortissable. - Les frais d'acquisition du droit au bail (frais d'acte, enregistrement) sont amortissables dès la première année civile si le bénéfice le permet, et au maximum dans les trois années civiles. - Le dépôt de garantie, qui ne peut dépasser 2 mois de loyer, ne constitue pas une charge déductible. 10

11 En cours de bail : Le loyer constitue une charge déductible de l'année au cours de laquelle il est effectivement réglé. Le locataire aura également à régler sa taxe professionnelle (déductible), et, en cas de local mixte, sa taxe d'habitation (non déductible). 11