Fiche Pratique - Édition MyAvocat 2016 PRÊTS À TAUX ZÉRO ET À TAUX ZÉRO MAJORÉ : COMMENT ÇA MARCHE?
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- Gautier Lamothe
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1 PRÊTS À TAUX ZÉRO ET À TAUX ZÉRO MAJORÉ : COMMENT ÇA MARCHE?
2 Le prêt à taux zéro et le prêt à taux zéro majoré Introduction Aujourd'hui, tous les ménages français ne sont pas propriétaires de leur résidence principale. L'une des raisons majeures est le coût de l'opération. C'est pourquoi, de plus en plus de particuliers ont recours à des prêts pour financer l'acquisition d'un logement. L'état et les organismes financiers mettent à leur disposition de nombreux prêts immobiliers, parmi lesquels, le prêt à taux zéro, régi par le décret n du 31 janvier 2005, modifié par le décret du 19 décembre Ce prêt a une particularité, il s'agit d'une avance d'argent remboursable sans intérêt et destinée aux personnes physiques qui souhaitent acheter leur résidence principale. En aucun cas, ce prêt pourra être accordé pour la réalisation de travaux. Ce prêt ne procure aucun intérêt et par conséquent engendre un moindre coût pour les bénéficiaires. C'est la raison pour laquelle, ce prêt est avant tout proposé aux ménages dont les revenus sont modestes. Compte tenu de ses particularités, le prêt à taux zéro est soumis à des conditions particulières. Cette fiche établit une synthèse des différentes informations relatives au prêt à taux zéro et au prêt à taux zéro majoré. 1. Le logement, objet du prêt à taux zéro Le prêt à taux zéro est référencé dans la catégorie des prêts immobiliers. En effet, il s'agit d'une avance d'argent remboursable sans intérêt et destinée aux personnes physiques qui souhaitent acheter leur résidence principale. Cela signifie que si un organisme financier ou l'etat prête euros, l'emprunteur ne remboursera que euros. Il ne faut surtout pas le confondre avec l'éco-prêt à taux zéro qui est destiné à financer des travaux. Ce prêt est avant tout destiné à aider les personnes à revenus modestes à accéder à la propriété. C'est la raison pour laquelle il est soumis à des conditions particulières. Ce prêt est destiné à financer certaines opérations bien précises, à savoir : - la construction d'un logement, accompagnée le cas échéant de l'acquisition des droits de construire ou du terrain destiné à la construction de ce logement, - l'acquisition d'un logement en vue de sa première occupation, - l'aménagement à usage de logement de locaux non destiné à l'habitation (garage, boutique, bureau, grange, etc.). Cette opération est assimilée à la construction d'un logement, - l'acquisition d'un logement ayant déjà été occupé et le cas échéant, les travaux d'amélioration rendus nécessaires par la mise aux normes réglementaires ou prévus par le bénéficiaire du prêt lors de l'acquisition de cette résidence. Page 1 / 9
3 Dans tous les cas, sont exclus du prêt à taux zéro les logements achetés en démembrement de propriété. Depuis le 1er juillet 2010, il n'y a plus lieu, lorsque l'emprunteur souhaite acheter un logement achevé depuis plus de 20 ans, de dresser un état des lieux relatif à la conformité du logement. De même que l'exigence du respect de normes de surface et d'habilité a été supprimée. Art R II du décret du 31/01/2005: Lorsque l'acquisition est accompagnée de travaux, ceux-ci doivent être réalisés dans un délai de trois ans à compter de la date d'émission de l'offre d'avance. L'emprunteur doit transmettre, dès réception, les factures correspondantes à l'établissement de crédit ayant accordé l'avance. Les factures sont conservées au dossier de prêt. Art R du décret du 31/01/2005: Cet état des lieux est conservé au dossier de prêt. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, l'octroi de l'avance est subordonné à leur réalisation. Dans tous les cas, le logement souhaité devra être la résidence principale de l'emprunteur. Sont considérés comme résidences principales, tous les logements occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. L'occupation du logement doit être effective dans le délai maximum d'un an suivant soit la déclaration d'achèvement des travaux, soit l'acquisition du logement si celle-ci est postérieure à ladite déclaration. En d'autres termes, l'emprunteur doit prendre possession des lieux dans le délai d'un an qui suit la déclaration de fin de travaux ou un an après l'acquisition du logement. Ce délai peut être porté à six ans lorsque le logement est destiné à être occupé par l'emprunteur lors de sa mise à la retraite. Il devra être loué pendant ce temps et le locataire ne devra pas avoir de revenus supérieurs à ceux qui lui permettraient d'obtenir un prêt à taux zéro. Il faut noter que tant que le prêt à taux zéro n'est pas remboursé, le logement ne peut être loué ou transformé en résidence secondaire ou local commercial. Il existe cependant une exception. Le logement, objet du prêt pourra être loué en cas de mutation à plus de 70 kilomètre du logement, divorce, dissolution d'un pacs, chômage de plus d'un an, invalidité ou décès. Pour les offres de prêts immobilier émises à compter du 30 novembre 2009, l'emprunteur peut bénéficier de la majoration de son prêt à taux zéro. La majoration peut atteindre euros lorsque l'opération porte sur la construction ou l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement ayant le label "Bâtiment basse consommation énergétique BBC 2005". La majoration a pour but de compenser le surcoût moyen d'acquisition d'un logement BBC par rapport à un logement aux performances énergétiques "normales" (moins bonne isolation, système de chauffage plus consommateur d'énergie). Elle s'ajoute au montant de base du PTZ lequel est fonction du revenu fiscal du foyer, du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de la situation géographique de ce logement. 2. Le bénéficiaire du prêt à taux zéro Page 2 / 9
4 Toute personne ne peut pas recourir à un tel prêt. En effet, le bénéficiaire ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années précédant la demande de prêt. Toutefois, cette condition n'est pas requise lorsque l'emprunteur ou l'une des personnes destinées à occuper le logement est soit : - un titulaire d'une carte d'invalidité correspondant au classement de la 2ème ou 3ème catégorie, - un bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé (AAH), - une victime de catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable sa résidence principale de manière définitive. Le bénéficiaire peut être soit une personne qui achète pour la première fois, on parle de primo accédant, soit une personne qui a déjà acheté auparavant et qui souhaite racheter une résidence principale. De plus, le bénéficiaire doit obligatoirement être une personne physique. De ce fait, une société ne peut pas faire une demande de prêt à taux zéro. Un autre critère est pris en compte, le montant des revenus de l'emprunteur. En effet, la somme des revenus fiscaux de référence du ou des bénéficiaires du prêt auxquels s'ajoutent ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur, ne doit pas dépasser un certain plafond. Ces revenus correspondent aux ressources annuelles imposables après abattement. Depuis le 1er juillet 2010, les dispositions concernant l'appréciation des ressources des ménages sont modifiées afin de permettre la prise en compte des seuls revenus des personnes destinées à occuper le logement. Désormais, la correction des revenus fiscaux de référence est pratiquée dès lors que la composition des foyers fiscaux inclut, au cours de l'année de référence, des personnes non destinées à occuper à titre de résidence principale le logement ayant fait l'objet d'un PTZ mais également d'un prêt conventionné. Au 1er octobre 2014, le montant des revenus pris en compte est : - ceux de l'année N-2 (avis d'imposition 2013 portant sur les revenus 2012 pour une offre de prêt émise en 2014). Selon l'endroit où le bien est acheté (zone A, B ou C), les plafonds de revenus ne seront pas les mêmes : Page 3 / 9
5 Nombre de personnes destinées à Logement classé en Zone A occuper le logement Logement classé en Zone B1 Logement classé en euros euros euros euros euros euros euros euros euros euros euros euros euros euros euros euros euros euros euros euros euros euros euros euros La zone A comprend les villes de l'agglomération parisienne, le Genevois français et une partie de la côte d'azur. La zone B comprend les agglomérations de plus de habitants, les communes en bordure de l'agglomération parisienne, les communes des départements d'outre-mer et certaines communes littorales et frontalières. La zone C comprend toutes les communes qui ne sont pas classées dans la zone A ni dans la zone B. Au dessus de ces montants, la ou les personnes ne pourra ou ne pourront bénéficier d'un prêt à taux zéro. Il faut noter que toute vente du logement avant la fin du remboursement du prêt entraîne le remboursement intégral des sommes dues. Toutefois, l'emprunteur peut conserver le bénéfice du prêt à taux zéro sous la forme d'un transfert du capital restant dû, s'il acquiert une nouvelle résidence principale qui répond aux mêmes critères du prêt. Page 4 / 9
6 3. Les caractéristiques du prêt à taux zéro Montant du Prêt à taux zéro Plafond d'opération pris en compte pour le calcul du PTZ (net et ancien) (CCH : art ) A compter du 1er octobre 2014: Nombre de personnes destinées à occuper le logement Zone A Zone B1 Zone B2 Zon et La zone A comprend les villes de l'agglomération parisienne, le Genevois français et une partie de la côte d'azur. La zone B comprend les agglomérations de plus de habitants, les communes en bordure de l'agglomération parisienne, les communes des départements d'outre-mer et certaines communes littorales et frontalières. La zone C comprend toutes les communes qui ne sont pas classées dans la zone A ni dans la zone B. Quotité de prêt à compter du 1er octobre 2014 : nature de l'opération Zone A Zone B1 Zone B2 Page 5 / 9 Zon
7 logement neuf 26% 26% 21% 18 logement PSLA ne respectant pas la condition de performance énergétique (métropole) et dont l'agrément est antérieur au 1er janvier % 21% 16% 14 La zone A comprend les villes de l'agglomération parisienne, le Genevois français et une partie de la côte d'azur. La zone B comprend les agglomérations de plus de habitants, les communes en bordure de l'agglomération parisienne, les communes des départements d'outre-mer et certaines communes littorales et frontalières. La zone C comprend toutes les communes qui ne sont pas classées dans la zone A ni dans la zone B. Certains prêts peuvent compléter le prêt à taux zéro. Il s'agit notamment d'un prêt bancaire classique, d'un PAS (prêt d'accession sociale), d'un prêt conventionné, d'un prêt 1% logement. A compter du 1er juillet 2010 et jusqu'au 31 décembre 2010, le montant de base plafond du PTZ en neuf ne bénéficie plus du doublement du PTZ, mais est majoré de moitié pendant 6 mois. Le montant du PTZ reste calculé sur la base de 30 % du coût de l'opération. Cependant, pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2011, ce taux est ramené à 20 % du coût de l'opération (30 % dans les ZUS et ZFU) Conditions de remboursement du Prêt à Taux zéro Les modalités de remboursement du prêt sont déterminées à la date d'émission du prêt en fonction des ressources de l'emprunteur. Elles tiennent compte des autres modalités de remboursement des autres prêts immobiliers consentis pour la même opération. Depuis le 15 janvier 2009, les conditions de remboursement du prêt prennent en compte la localisation du logement et son caractère de neuf ou ancien. Le remboursement du prêt à taux zéro s'effectue par mensualités constantes. L'emprunteur rembourse sur une durée de 6 à 30 ans. A noter qu'en cas de destruction du logement avant le remboursement total du prêt, le maintien du prêt est subordonné à la reconstruction du logement dans un délai de 4 ans à compter de la date du sinistre. Les articles R et R fixent les modalités de remboursement du Prêt à Taux zéro. Page 6 / 9
8 Au 1er octobre 2014, les conditions de remboursement (neuf et ancien) sont les suivantes : Zone A moins de Zone B1 moins de Zone B2 moins de Zone C moins de Durée totale du prêt Période de différé 25 ans Période de re mboursement des sommes restant dues à l'issue du différé 11 ans 14 ans 100% du prêt de à de à de à de à ans 14 ans 11 ans 100% du prêt de à de à de à de à ans 8 ans 14 ans 100% du prêt de à de à de à de à ans pas de différé pas de différé de à de à de à de à ans pas de différé pas de différé Les tranches de ressources qui déterminent les conditions de remboursement du prêt sont relevées en zones B2 et C. D'autre part, la durée de la première période qui correspond à la période de différé ou à la période de remboursement du prêt peut être réduite à la demande de l'emprunteur sans pouvoir être inférieure à quatre ans. Pour plus d'information sur les modalités d'obtention d'un prêt immobilier, nous vous invitons à télécharger gratuitement la fiche sur le crédit immobilier : étude d'ensemble sur notre site. 4. Le prêt à taux zéro majoré La loi du 13 juillet 2006 a instauré le prêt à taux zéro majoré. Cette disposition ne concerne que les demandes de prêt émises entre le premier janvier 2007 et le 31 décembre Elle consiste à majorer le montant de base d'un prêt à taux zéro d'un montant pouvant aller jusqu'à euros. Page 7 / 9
9 Ce prêt permet uniquement de financer les opérations portant sur la construction ou l'achat de logements neufs. Sont considérés comme opérations portant sur un logement neuf : - la construction d'un logement accompagnée, le cas échéant de l'acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de ce logement, - l'achat d'un logement en vue de sa première occupation, - l'aménagement de locaux non destinés à l'habitation, en logements. Sont concernés par ce prêt à taux zéro majoré, les ménages bénéficiant d'une aide attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales (communes, département, région) ou par un groupement de collectivités territoriales du lieu du logement concerné par le prêt. De plus le montant total des ressources de l'emprunteur ne doit pas dépasser certains plafonds, à savoir : Nombre de personnes destinées à occuper le logement Logement classé en Zone A Logement classé en Zone B Logement classé 1 personne personnes personnes personnes personnes personnes Par personne supplémentaire La zone A comprend les villes de l'agglomération parisienne, le Genevois français et une partie de la côte d'azur. Page 8 / 9
10 La zone B comprend les agglomérations de plus de habitants, les communes en bordure de l'agglomération parisienne, les communes des départements d'outre-mer et certaines communes littorales et frontalières. La zone C comprend toutes les communes qui ne sont pas classées dans la zone A ni dans la zone B. Page 9 / 9 Powered by TCPDF (
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