Contrat de bail à usage commercial

Transcription

1 commercial

2 PLAN commercial

3 PLAN commercial Que trouve t on dans un contrat de bail? Clauses d un contrat de bail

4 PLAN commercial Protection du locataire Durée Loyer La reprise du local loué Les clauses interdites

5 PLAN commercial

6 commercial Depuis la loi du 6 juillet 1989 sur la location de locaux vides d'habitation ou commercial, la rédaction d'un bail entre un propriétaire et son locataire est obligatoire. Rédigé sur papier libre "sous seing privé" entre les deux parties, il est tout à fait valable. Toutefois, il peut également être établi par acte authentique, c'est à dire avec le concours d'un officier ministériel, un notaire par exemple. Une copie de cet acte est délivrée à chacune des parties.

7 Généralités commercial Que trouve t on dans un contrat de bail Clauses d un contrat de bail Tout bail comporte certaines clauses obligatoires: le nom et l'adresse du propriétaire, la durée de location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement, la description de l'appartement ou de la maison et des annexes (garage, jardin,...) doivent également figurer sur le bail, le montant et les termes de paiement du loyer, ainsi que les conditions éventuelles de sa révision.

8 Généralités commercial Que trouve t on dans un contrat de bail Clauses d un contrat de bail Art1: Détermination des parties -Entre le bailleur(propriétaire du bien loué) -Entre le preneur(propriétaire commercial/ de fonds de commerce(la propriété )). Il a été convenu et arrêté ce qui suit: Art 2:Objet du contrat Art3 :Durée du contrat Art 4:Obligations -prix(loyer dans le cas d un bail) -la chose(description du bien à louer)

9 Généralités commercial Que trouve t on dans un contrat de bail Clauses d un contrat de bail Art 5: Conditions de paiement -Fréquence de paiement -Mode de paiement -Monnaie de paiement -Lieu de paiement -Date de paiement Art 6: Jouissance Art 7: Transfert de risques Durant la durée de location, le preneur est seul responsable des dommages, vols, destructions ou autres risques

10 Généralités commercial Que trouve t on dans un contrat de bail Clauses d un contrat de bail Art 8:Clause tacite reconduction Cette clause permet la prolongation de l exécution du contrat dans les mêmes conditions tant qu une des deux parties ne déclare pas sa volonté de mettre fin à la convention Art 9: Clause pénale -En cas de retard de paiement -En cas de non paiement Art 10: Utilisation selon la destinée convenue Art 11: Assurances et garanties

11 Généralités commercial Que trouve t on dans un contrat de bail Clauses d un contrat de bail Art 12: Règlement de litiges La juridiction compétente est le Tribunal de Première Instance Art 13: Conditions de résiliation Art 14: Clause résolutoire Le bailleur a droit de résolution de contrat en cas de retard e paiement de 6 mois Art 15: Signature du contrat.

12 commercial Protection du locataire Durée Le loyer S il ya plusieurs propriétaires de l immeuble ou du local pris à bail commercial, le locataire peut valablement les ester en justice d une façon collective ou individuelle, ou s adresser à l un d eux. Le locataire bénéficie de la «la propriété» Elle est réputée non écrite, toute clause qui tend à priver le locataire des avantages de la législation applicable au bail commercial.

13 commercial Protection du locataire Durée Le loyer La protection contre éviction Le preneur a le droit au renouvèlement. La jurisprudence qualifie de «propriété». Mais à conditions: -Pour contrat verbal jouissant de 4 ans -Pour contrat écrit jouissant de 2 ans(le temps de jouissant du bien est réduit pour inciter, encourager les deux parties à rédiger le contrat) -Et pour les contrats a durée déterminée(cdd), alors que pour les CDI il faut préciser les conditions de réalisation.

14 commercial Protection du locataire Durée Le loyer L augmentation ne peut être demandée par le bailleur que si le bail venant à expiration est renouvelé. En revanche, la révision peut être demandée au cours de la validité du contrat. On distingue 2 types de révisions: -révisions conventionnelles(à l amiable) -révisions légales(par des clauses spécifiques, par la force de la loi)

15 commercial La reprise du local loué Les clauses interdites Les conditions -La reprise des lieux pour les démolir et les reconstruire -Commencement effectif des travaux L indemnité d éviction: -le bailleur doit payer des dommages et intérêts au preneur à titre d indemnité à condition de ne pas dépasser le plafond de 3 ans de loyer. -L ancien locataire a la priorité en cas de reconstruction.

16 commercial La reprise du local loué Les clauses interdites N.B: La loi frappe de nullité absolue toute clause contractuelle qui ferait échec au droit du locataire de céder son bail (cession du bail). Mais la sous-location est interdite sauf stipulation contraire.

17 commercial La reprise du local loué Les clauses interdites Certains propriétaires peu scrupuleux n'hésitent pas à imposer dans leur bail des clauses abusives destinées à les surprotéger face aux risques de la location. S'ils peuvent par exemple décider d'une durée de location plus longue que celle prévue par la loi ou exiger qu'un tiers se porte caution pour garantir le paiement du loyer, ils sont cependant limités par la loi pour certaines clauses.

18 commercial Si la loi de 1989 impose un bail écrit, de nombreux locataires vivent encore dans des logements loués sans aucun contrat écrit. Or cette situation peut créer de nombreux conflits qui, parfois, dégénèrent de manière violente. En effet, aucune partie ne connaît alors l'étendue de ses droits et obligations. En outre, le propriétaire ne peut réviser le loyer en l'absence de clause écrite. En absence de bail ce sont alors les usages qui ont force de loi.

19 commercial Pour éviter cela, il est donc important de demander l'établissement d'un bail écrit, demande qui peut se faire à tout moment tant au niveau du propriétaire que du locataire.

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