PASS-FONCIER DISPOSITIFS & SIMULATIONS

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1 PASS-FONCIER DISPOSITIFS & SIMULATIONS 1

2 Le PASS-FONCIER du 1% logement Deux formules Portage du foncier par le collecteur 1% (individuel seulement) Prêt à remboursement différé (collectif et individuel) Dans les deux cas le Pass-Foncier ouvre droit à la TVA réduite (5,5%) sur le prix de la construction ou de la vente. En vigueur jusqu à fin 2010 Mars

3 Le PASS-FONCIER du 1% logement (2) Conditions communes Primo accession en neuf Aide minimale d une (de) collectivité(s) territoriale(s) Ressources plafonnées plafonnement du prix : B1 : B2 : C : 2100 Garantie de rachat et de relogement en cas d accident de la vie Accord d un CIL Impact Étalement du financement de l opération, à un coût très bas (1,5% / an pour les ayant droit du 1% logement, 2 à 4,5% pour les autres selon taux d inflation) Gain de TVA Mars

4 Les prêts aidés à l accession neuve Nombre de personnes destinées à occuper le logement Plafonds PSLA - PTZ et PAS* (Zone B ou C ) Salaire mensuel équivalent Plafonds PTZ+ (Zone B ou C ) Salaire mensuel équivalent Par personne supplémentaire * Plafonds PAS = plafonds PLUS à compter du 1 er janvier 2010 Mars

5 PASS-FONCIER : portage du foncier (1) En secteur diffus : individuel CCMI ou maîtrise d oeuvre Instruit le dossier de demande de financement PASS- FONCIER Accédant CIL/CCI 1% logt Bail à construction Avec promesse de cession du foncier Durée maxi [18 25 ans] Prêt PASS- FONCIER pour l achat du terrain Structure porteuse 1% logt Construit la maison Achète le terrain et porte : Peut racheter le terrain à (zone C) tout moment à un prix Mars convenu 2009 (indexation) (zone B) 5

6 PASS-FONCIER : portage du foncier (1) En secteur groupé : VEFA Instruit le dossier de demande de financement PASS- FONCIER CIL/CCI 1% logt Prêt PASS- FONCIER pour l achat du terrain Accédant Contrat de VEFA emportant le transfert du bail à construction Bail à construction Avec promesse de cession du foncier Promoteur Structure porteuse 1% logt Achète le terrain et porte : Peut racheter le terrain à (zone C) tout moment à un prix (zone B) convenu (indexation) Mars

7 PASS-FONCIER : portage du foncier (2) Prix de rachat du terrain : prix initial (dans la limite du montant du Pass-Foncier ) majoré de 1,5 % par an pour les ayant droit du 1% logement taux d inflation avec un minimum de 2% / an et un maximum de 4,5 % / an pour les autres ménages L option d achat peut être exercée à tout moment dans la limite de 25 ans. Sinon, «location-vente» du terrain à l occupant Mars

8 PASS-FONCIER : prêt à remboursement différé (1) Formule mise en place pour étendre le Pass-foncier aux logements collectifs Prêt avec différé d amortissement Aucune complexité juridique (plus de dissociation de propriété) Toutes opérations (individuel et collectif) Encadrement du prix Plafonnement au niveau PSLA B1 : B2 : C : 2100 Interdiction de facturer un prix HT plus cher (pour des caractéristiques équivalentes) Mars

9 PASS-FONCIER : prêt à remboursement différé (2) DECRETS & INSTRUCTION FISCALE A PARAITRE Toutes opérations (individuel et collectif) Prêt à taux réduit : Montant = 30% du prix de l opération, dans la limite des prix plafonds PTZ et dans la limite des plafonds suivants : Zone A B1 B2 C Montant maxi Différé d amortissement de la durée des autres prêts (maxi 25 ans) Seuls les intérêts sont payés au taux de 1,25% pour les salariés du secteur assujetti à la PEEC et de 2,5% pour les autres. Amortissement sur 10 ans maximum, taux 4,5% Mars

10 Zonage B1, B2 et C en Ille et Vilaine Arrêté du 29 avril 2009 Nouvelles communes en zone B1: - Bourgbarré - Dinard - Nouvoitou Nouvelles communes en zone B2: - Miniac-Morvan - St-Jouan-des-Guérets - Le Tronchet Mars

11 L aide locale : quels types d aides? subvention bonification d intérêts permettant l octroi d un prêt à taux nul ou réduit majoration PTZ : bail emphytéotique ou à construction sur le terrain à loyer symbolique (maxi. 15 /an) Cette liste est limitative. L aide est versée à l accédant : soit directement soit indirectement, par exemple au promoteur, qui doit la répercuter par une diminution du prix de vente Mars

12 L aide locale : montant minimal Nombre de personnes du ménage Montant minimal de l aide Zone A Zones B et C 3 et moins et plus L aide peut être versée par une ou plusieurs collectivités ou groupement(s) de collectivités territoriales du lieu d implantation du logement Mars

13 Les aides des collectivités locales en Ille et Vilaine Mars

14 TVA réduite pour le PASS-FONCIER Bail à construction (individuel) Achat en VEFA : facturation avec TVA à 5,5% Construction : «livraison à soi-même» (l accédant paie les factures avec TVA à 19,6% et récupère le différentiel de TVA après l achèvement) Facturation à 5,5% en projet Prêt : facturation avec TVA à 5,5% dans tous les cas Reprise de TVA si les conditions d occupation cessent d être remplies (15 ans minimum) Dégressive entre 5 et 15 ans Exceptions : garanties rachat ou relogement remplies, revente à un accédant éligible au PASS-FONCIER Mars

15 La double sécurisation du PASS-FONCIER En cas de décès, chômage, divorce, mobilité professionnelle entraînant un impayé de plus de trois mois : 1. Une garantie de rachat : Au prix d acquisition dans les 5 premières années Minoré de 2,5% par an ensuite 2. Une garantie de relogement ménages à revenus inférieurs au plafonds PLUS (HLM) Mars

16 Quelques repères sur l accession sociale en Ille et Vilaine PASS-FONCIER Mars

17 Evolution des PTZ en I&V PTZ distribués en Ille et Vilaine Effectifs PTZ opérations neuves PTZ opérations anciennes PTZ volumes globaux Mars

18 Constructions de maisons financées avec un PTZ en 2007 Couronne périurbaine Espace à dominante rurale Pôle urbain maisons neuves (y compris le terrain) financées en 2007 avec un PTZ. Commune multipolarisée Nbre de constructions de maisons Mars

19 Primo accédants en maison neuve Ille & Vilaine [ ] Constrution + terrain Evolution du coût moyen Coût moyen de l'opération Evolution en euros courants En 2007, la moitié des constructions de maisons (terrain compris) financées avec un PTZ sont comprises entre et Mars

20 Profil des accédants PTZ La progression des revenus intermédiaires [2 100 à ] (Fichier SGFGAS des offres de PTZ déclarées par les établissements de crédit en I&V en 2007) Locataires du parc privé (73%) 29% des accédants sont des célibataires depuis l ouverture à l ancien sans travaux 63% de couples avec enfant en accession individuelle neuve Disposant de revenus nets mensuels moyens (opérations individuelles neuves) de euros pour les familles (3 pers et +) de euros pour les petits ménages (1 ou 2 pers) Mars

21 Profil des accédants PASS-FONCIER Recentre les aides pour les ménages aux ressources modestes & moyennes 95 projets étudiés à l ADIL 35 [ ] Locataires hlm pour plus de la moitié (55%) 6% des accédants PTZ en 2007 sont des locataires hlm 7 projets sur 10 concernent des couples avec enfants Disposant de revenus nets mensuels moyens de euros (aides souvent calées sur les tranches de différé) (entre et pour les petits ménages) 40% des simulations prévoient un apport entre 500 et euros (3 650 en moyenne) Mars

22 Plan de financement : Exemple Un couple avec 1 enfant Construction d une maison avec terrain en zone C euros de revenus nets mensuels Eligible au PTZ avec différé de 50% Une aide d une collectivité de Sans apport personnel Mensualité maximale : 720 /mois (30% des RN) Mars

23 Un prêt bancaire classique Capacité: sur 25 ans sur 30 ans Mars

24 Le PTZ doublé (en 2009) et majoré lissé Capacité: Mars

25 Le PASS- FONCIER Formule BAC Mars

26 + Economie de TVA: environ Crédit d impôt Le PASS- FONCIER Formule BAC Optimisations durée mensualité Mars

27 Simulations ADIL Petit ménage (2) Famille (4) Famille (4) RN Mensuels Mensualité (30%) Différé PTZ 75% 50% Sans différé ANCIEN PTZ et prêt bancaire Durée opération 30 ans 30 ans 30 ans Crédit d impôt (5 ans) INDIVIDUEL NEUF Aide collectivité Pass-Foncier PTZ et prêt bancaire Durée (1) 25 ans 25 ans 30 ans Economie de tva Crédit d impôt (5 ans) Portage indexé Durée (2) + 7 ans + 6 ans - Mars

28 Où s informer? A l ADIL, bien entendu. L ADIL propose : - un conseil complet (aspect juridiques, financiers et fiscaux) - des simulations détaillées permettant d évaluer l incidence financière de l opération - en toute neutralité Mars