Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier

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1 Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier UN MARCHÉ LOCATIF QUI TOURNE AU RALENTI 2 e trimestre 2014 Direction des Études Point de conjoncture bureaux Marché de l investissement L EMBELLIE DE L INVESTISSEMENT SEMESTRIEL PROFITE À TOUS Le premier semestre 2014 a permis de concrétiser nombre d opportunités d envergure, pour partie exceptionnelles et initiées fin 2013 : environ 10,5 milliards d euros ont été investis, France entière, en immobilier d entreprise banalisé (1), soit près du double, comparé à la même période de l an dernier. Ainsi, les volumes signés sont-ils allés crescendo depuis le début de l année, en croissance de 30 % au premier trimestre par rapport à celui de 2013, le semestre se clôturant à + 85 %, comparé aux six premiers mois de l an dernier. Autre point que l on peut juger très positif, l excellente performance semestrielle bénéficie à chacun, non seulement à tous les grands secteurs franciliens, mais aussi aux marchés régionaux. Les investisseurs, toujours nombreux et disposant d importantes liquidités à placer, poursuivent leur recherche du couple rendement-risque optimal, la concentration géographique et typologique restant néanmoins toujours d actualité. Les volumes d investissements semestriels se sont, en effet, concentrés à 77 % en Île-de-France (86 % au premier trimestre). La classe d actif bureau reste privilégiée dans l allocation pour près des deux tiers des engagements, assez logiquement, puisque le parc francilien se place au premier rang des marchés tertiaires européens, gage de profondeur et de liquidité. Les régions sont à l honneur dans les ventes de portefeuilles commerciaux nationaux, appréciés pour leur résilience en termes de valorisation. 2,4 milliards d euros se sont placés sur les marchés régionaux (23 % de l investissement semestriel global), après un début d année bien moins performant que 2013, limité à 14 %. L activité de l investissement en immobilier d entreprise restera dynamique en 2014 et, en tout état de cause, meilleure que le cru Les raisons sont à la fois conjoncturelles et structurelles : les liquidités à placer restent particulièrement abondantes, et, l arbitrage est plus favorable que jamais à l immobilier, grâce à un spread de taux inégalé, rémunérant bien le risque spécifique. INVESTISSEMENT IMMOBILIER D ENTREPRISE BANALISÉ EN FRANCE (en milliards d euros) Volumes engagés Prévision Le marché français reste caractérisé par une diversité d acteurs, tant nationaux qu internationaux, aux stratégies d allocation d actifs diverses : concurrence exacerbée sur les meilleurs actifs et recherche de positions opportunistes sur des portefeuilles hétérogènes et/ou des classes d actifs plus risquées. Néanmoins, l appétit avéré des investisseurs n est qu une donnée d entrée, sans équation directe avec le volume bilanciel. En mars 2014, il ressortait de l enquête menée par Crédit Foncier Immobilier que les investisseurs de la place se déclaraient prêts à investir 25 milliards d euros sur le marché français. Mais, pour le second semestre, on peut craindre que l assèchement de l offre d actifs, correspondant aux critères de la demande, limite au final les volumes signés sur la deuxième partie de l année, d habitude plus active. Perception traduite dans le baromètre IPD de l investissement réalisé en juin dernier, qui anticipait prudemment un volume de 16,3 milliards d euros à fin d année (1) Bureaux, commerces, entrepôts et locaux d activités. 1 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 2 e TRIMESTRE 2013

2 Point de conjoncture bureaux Marché de l investissement CONTEXTE ÉCONOMIQUE ET FINANCIER FRANCE T (1) INDICATEURS ÉCONOMIQUES PIB 1,7 % 0,0 % 0,4 % 0,3 % Évolution trimestrielle Taux de chômage 9,8 % 10,6 % 10,8 % 10,1 % (2) Inflation 2,3 % 1,5 % 0,8 % 0,6 % (3) INDICATEURS FINANCIERS Taux directeur BCE 1,24 % 0,75 % 0,25 % (4) 0,15 % (4) Taux Euribor 3 mois France (5) 1,40 % 0,57 % 0,22 % 0,29 % Taux OAT 10 ans France (5) 3,33 % 2,54 % 2,20 % 1,89 % (1) Source : Banque de France Indicateurs conjoncturels au 11 juillet (2) Données Eurostat, CVS à mai 2014 (source Insee estimations T : 3,7 % en France métropolitaine). (3) IPCH Insee juin 2014 en glissement annuel. (4) Taux directeur applicable depuis le 11 juin (5) Moyennes annuelles calculées à partir des taux moyens mensuels (source : Banque de France). TYPOLOGIE DES INVESTISSEURS ET DES INVESTISSEMENTS Une grande diversité d acteurs à l affût d opportunités Les fonds d investissement pour l essentiel étrangers, y compris les fonds souverains, mobilisés sur les gros deals, se hissent en tête des engagements signés au premier semestre 2014, Les investisseurs nationaux, toutes typologies confondues, forts de leur connaissance approfondie des poches d opportunité d investissement françaises, restent très actifs, y compris les foncières qui reviennent sur le marché de l acquisition après plusieurs années de positionnement à la vente. Les transactions significatives du premier semestre 2014 Parmi les transactions phares, voire exceptionnelles, trois avoisinent chacune 1,3 milliard d euros, soit, à elles seules, 3,9 milliards d euros engrangés et 37 % du volume semestriel. Cœur Défense, racheté par le fonds américain Lone Star (parts de la société Hold), hissant au premier trimestre 2014 le secteur de La Défense en tête des volumes signés en Île-de-France, avec, 51 % du total francilien, ce qui n était pas arrivé depuis longtemps. Le portefeuille des neuf «joyaux» parisiens (bureaux et commerces) de la foncière italienne Risanamento (rue François 1 er, avenue Montaigne, boulevard Haussmann, etc.), cédé au fond saoudien «The Olayan Group», associé à Chelsfield (1,225 milliard d euros). La finalisation, au deuxième trimestre, de la cession à Carrefour par Klépierre pour 2 milliards de galeries commerciales en Europe, dont 57 en France, valorisées à 1,4 milliard d euros. LES TYPOLOGIES D INVESTISSEURS LES PLUS ACTIFS AU PREMIER SEMESTRE 2014 Assurances & mutuelles 2 QUELLES ALLOCATIONS D ACTIFS AU PREMIER SEMESTRE 2014? (Hors immobilier de services) 33 % Fonds d investissement & Fonds souverains 5 % 1 62 % SCPI & OPCI 3 Trois autres transactions significatives peuvent être citées dans une enveloppe budgétaire comprise entre 500 millions d euros et 1 milliard d euros. Bureaux Commerces Logistique-activités 2 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 2 e TRIMESTRE 2014

3 L EMBELLIE DE L INVESTISSEMENT SEMESTRIEL PROFITE À TOUS Le tout nouveau centre commercial Beaugrenelle, cédé pour 688 millions d euros à un consortium français (Apsys, Groupe Madar, Financière Saint James). Le campus SFR à Saint-Denis, acquis 680 millions d euros par Aviva et Crédit agricole Assurances. «Le Madeleine» (ex «Trois Quartiers»), pour 425 millions d euros, acquisition du fonds souverain norvégien Norges Bank (NBIM). Les opportunités d investissement commercial sont suscitées par des arbitrages stratégiques côté vendeur, et la volonté de saisir les rares offres du côté des acheteurs. Autre illustration, Corio a ainsi cédé 104 millions d euros un portefeuille de quatre centres commerciaux («La Grande Porte» à Montreuil, «Les Quais d Ivry» à Ivry-sur-Seine, «L Espace du Palais» à Rouen et «La Mayenne» à Laval) à l Américain KKR, en joint-venture (5 %) avec Seefar. Fait nouveau, les enseignes du luxe sont également sur les rangs pour saisir toute occasion d achat, qui leur permet à la fois de sécuriser leur occupation des emplacements n 1, très profitables en termes de ratio chiffre d affaires au m 2 de vente, mais aussi constitue un investissement résilient sur le long terme. C est ainsi que Chanel a acquis sa boutique du 51 avenue Montaigne pour un ticket annoncé de 140 millions d euros. RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES VOLUMES D INVESTISSEMENT (en milliards d euros) 2014 (S1) 2013 (S1) 2012 (S1) 2011 (S1) 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 9,0 10,0 Régions Île-de-France Avec une part semestrielle minime de 5 %, le segment de l immobilier logistique et des locaux d activité, synonyme de risque élevé, ne comptabilise que 500 millions d euros d investissements de taille significative, sous la forme de portefeuilles repris par des fonds américains. Blackstone a acquis un portefeuille logistique de 17 platesformes en France pour près de 380 millions d euros, et en Allemagne, cédé par Foncière des Régions. Le fond Northwood Investors s est, pour sa part, positionné sur un portefeuille de parcs d activités de m 2, cédé par Axa Real Estate, pour un montant de 117 millions d euros. 3 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 2 e TRIMESTRE 2014

4 Point de conjoncture bureaux Marché de l investissement ÎLE-DE-FRANCE RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES INVESTISSEMENTS AU S (hors portefeuilles) La région Île-de-France totalise 8,1 milliards d euros d investissements en immobilier d entreprise banalisé au premier semestre 2014, captant ainsi 77 % des investissements nationaux, pourcentage relativement usuel dans la part nationale. 11 % 10 % Ce volume est porté, pour plus de la moitié, par cinq des six transactions précitées, comprises entre 400 millions d euros et 1,3 milliard d euros. 14 % 45 % PARIS La Ville lumière très convoitée Le deuxième trimestre, riche en signatures parisiennes, permet au secteur phare de conclure le premier semestre 2014 sur un sommet historique de 3,5 milliards d euros, égalant l exceptionnel score de 2012, une fois et demi supérieur à la moyenne décennale (2 milliards d euros). Près de 1,8 milliard d euros d investissements sont enregistrés à Paris QCA sur le semestre (+ 48 % par rapport à la moyenne décennale de 1,2 milliard d euros), pour l essentiel au travers de deux cessions (portefeuille Risanamento 1,22 milliard d euros au profit d Olayan, «Le Madeleine» 425 millions d euros à Norges Bank), tandis que seulement 72 millions d euros sont totalisés à Paris Centre Ouest (contre 201 millions d euros en moyenne décennale). Paris La Défense Croissant Ouest 20 % Première Couronne Deuxième Couronne INVESTISSEMENTS À PARIS QCA (en millions d'euros) Paris Sud, en revanche, confirme un éminent score semestriel de 1,5 milliard d euros, multiplié par trois en référence au volume moyen de la décennie, grâce notamment à quatre transactions de poids : Beaugrenelle (688 millions d euros environ), mais aussi pour ce qui concerne le grand pôle de Paris Rive Gauche : Arc de Seine, acquis 220 millions d euros par Allianz ( m 2 de bureaux loués à Natixis et m 2 de commerce), «Le France», désormais propriété de Gecina (133 millions d euros) et le 175/179 rue de Chevaleret en coacquisition par Schroeder et Malakoff Médéric (120 millions d euros). LA DÉFENSE S S S S S S S S S S S1 Mise en lumière ce semestre grâce à Coeur Défense La revente des parts de la holding de tête détenant «Coeur Défense» au fonds américain Lone Star (environ 1,3 milliard d euros), hisse La Défense en tête des pôles périphériques franciliens, avec 1,565 milliard d euros actés sur le premier semestre 2014, soit plus du double par rapport à la moyenne décennale (689 millions d euros). Seul le premier semestre 2007 avait surpassé, de loin, ce score avec 2,5 milliards d euros. 4 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 2 e TRIMESTRE 2014

5 L EMBELLIE DE L INVESTISSEMENT SEMESTRIEL PROFITE À TOUS Trois autres actifs ont changé de mains sur le pôle d affaires. «Le Cap» ( m 2 de bureaux loués à la Société Générale), cédé par Union Investment à LBO France ; «Les Miroirs A & B» ( m 2 de bureaux anciens), acquis par l Américain PWP moyennant un prix annoncé de 100 millions d euros. La tour «Prisma», entièrement rénovée en 2011 (et bénéficiant d une durée moyenne des baux supérieure à 8 ans), vendue par Ivanhoé Cambridge à Invesco, agissant pour le compte d un fonds de pension asiatique. CROISSANT OUEST Le secteur qui se détache nettement en périphérie Loin d afficher une performance aussi exceptionnelle que La Défense, le Croissant Ouest maintient un niveau d activité d investissement élevé, de plus d 1 milliard d euros au premier semestre 2014 (640 millions d euros au premier semestre 2013), volume légèrement supérieur à la moyenne décennale. Parmi les transactions significatives, rappelons les ventes opérées sur le Croissant Ouest, qui recouvre, il est vrai, des zones tertiaires très disparates. Le fonds allemand Deka Immobilien s est positionné sur «Les Ateliers du Parc» à Clichy, ensemble de m 2 de bureaux entièrement restructurés et loués (155 millions d euros). AltaFund signe l acquisition d un immeuble de bureaux de m 2 situé au avenue Charles-de-Gaulle à Neuillysur-Seine (92) auprès de Klépierre et de l Union de Banques Arabes et Françaises. Swiss Life s est positionné à l achat sur l ensemble immobilier d environ m 2 de bureaux, situé quai Marcel-Dassault à Saint-Cloud, et loué à Cap Gemini et Pace sur la base d un taux annoncé de 7,5 %. De nombreux investissements bureaux se sont conclus à Boulogne Billancourt, principalement dans l écoquartier Île Seguin- Rives de Seine : deux tours de l ensemble «Citylights» acquises en VEFA par BNP Paribas Cardiff ; «In Situ» ( m 2 ), futur siège social de Vinci Immobilier, acheté par Deutsche Asset & Wealth Management, moyennant 104 millions d euros ; «L Alpha», cédé à Primonial REIM par Axa Real Estate, pour 46,7 millions d euros (7 638 m 2 ) ; «Ardeko» ( m 2 ), acquis par Ivanhoé Cambridge auprès de Hines ; le «You», vendu également en VEFA à la société Boursorama ; le 62 bis avenue André-Morizet, acquis par Sofidy pour environ 31 millions d euros. INVESTISSEMENTS LA DÉFENSE ET CROISSANT OUEST (en millions d'euros) 2014-S S S S S S S S S S S1 La Défense Croissant Ouest 5 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 2 e TRIMESTRE 2014

6 Point de conjoncture bureaux Marché de l investissement PREMIÈRE ET DEUXIÈME COURONNES En Première et en Deuxième Couronnes, les montants totaux investis se sont fortement redressés au deuxième trimestre 2014, pour atteindre au final des volumes semestriels très supérieurs à la moyenne décennale (+ 53 % et + 21 %) : 868 millions d euros pour la Première Couronne (contre 501 millions d euros au premier semestre 2013) et 720 millions d euros pour la Deuxième Couronne (415 millions d euros au premier semestre 2013). Outre le campus SFR de m 2 à Saint-Denis (680 millions d euros), signé par Aviva et Crédit agricole Assurances, citons également l acquisition, par Primonial REIM, de l immeuble «Ovalie» pour 100 millions d euros (locataire : Samsung). En Deuxième Couronne, la zone tertiaire de Vélizy-Villacoublay (78), profitant de l arrivée du tramway, a notamment tiré parti de ce regain d intérêt : Foncière des Régions et Crédit agricole Assurances ont acquis en VEFA, auprès d Eiffage Immobilier, le futur campus Eiffage ; GE Capital Real Estate a cédé à la SCPI de Corum son immeuble occupé par GE Medical Systems (durée résiduelle du bail de 9 ans fermes) sur la base d un taux de rendement annoncé de 8,40 % acte en mains (17,4 millions d euros). INVESTISSEMENTS EN PREMIÈRE ET DEUXIÈME COURONNES (en millions d'euros) 2014-S S S S S S S S S S S1 RÉGIONS Les actifs et portefeuilles commerciaux ont largement contribué au dynamisme de l investissement en région. 2,4 milliards d euros se sont en effet placés au premier semestre 2014, à comparer à 1,5 milliard d euros de 2013 à la même époque, alors que le début d année s est révélé particulièrement atone (500 millions d euros ; part limitée de 14 % des engagements). Première Couronne Deuxième Couronne Si deux portefeuilles logistiques ont pu s échanger au premier trimestre, le deuxième trimestre est placé sous le signe de l immobilier commercial, avec la finalisation de la cession du portefeuille Klépierre à une valeur proche de 1,4 milliard d euros pour les 57 actifs français composés de galeries commerciales. À noter également, en début d année, la prise de participation majoritaire d Hammerson, en lieu et place d Axa Real Estate, dans le centre commercial Saint-Sébastien à Nancy, pour 130,5 millions d euros. Sur Lyon, citons deux transactions portant sur des immeubles de bureaux récents de plus de m 2 : «Le Quatuor» ( m 2 ), acquis par BNP Paribas REIM France auprès d un fonds allemand ; «Anthémis» ( m 2 ), situé à la Part-Dieu, cédé par l Allemand DeAWM à un fonds géré par le groupe Real IS ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 2 e TRIMESTRE 2014

7 L EMBELLIE DE L INVESTISSEMENT SEMESTRIEL PROFITE À TOUS ÉVOLUTION DES TAUX DE RENDEMENT Au deuxième trimestre 2014, le taux de référence obligataire, l OAT 10 ans, a atteint un nouveau point bas historique de 1,89 % en moyenne, en baisse de 37 points de base sur un trimestre. Autre fait notable, la Banque centrale européenne a abaissé son taux directeur à 0,15 % en juin dernier pour encourager le financement de l économie, dans un contexte de croissance moindre que prévue. Ainsi, l écart de taux, entre l OAT 10 ans et les taux de rendement bureaux prime parisiens, n a-t-il jamais été aussi ouvert sur la période étudiée : il s établit à 211 points de base au deuxième trimestre (+ 12 PB en un trimestre), rémunérant ainsi très convenablement le risque immobilier et offrant des conditions très incitatives pour investir en France. Ce contexte de taux financiers, mais aussi la forte concurrence à laquelle se livrent les investisseurs sur les produits core, quelle que soit la classe d actifs, contribuent à maintenir la pression sur les taux de rendement immobilier. Sur le segment des bureaux, ils s établissent désormais à un plancher de 4 %, voire moins pour quelques transactions phares, notamment sur les Champs- Élysées, qui abritent, le plus souvent, il est vrai, des unités commerciales en pied d immeuble où les taux de rendement induits sont plus fréquemment en-dessous de 3,50 %. ÉVOLUTION DU SPREAD (taux en %) ENTRE OAT À 10 ANS ET TAUX DE RENDEMENT IMMOBILIER PARIS QCA 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1, , ,09 0, , , ,85 1,63 1,39 1,71 Écart en PB Taux OAT TEC à 10 ans, moyenne calculée à partir des taux mensuels (données : sources AFT, BDF) Taux de rendement Paris QCA ,05 1,99 T ,11 T La bipolarisation du marché corporate s est accentuée et persiste. C est d autant plus vrai pour la classe d actif logistique, où le risque est jugé élevé par la plupart des acteurs généralistes, qui se désengagent depuis quelques années, et trouvent en 2014 de nouveaux acquéreurs opportunistes, comme l Américain Blackstone pour le portefeuille FEL. Moins admise pour la catégorie bureaux, cette bipolarisation peut s exprimer au sein d un même pôle tertiaire : ainsi, sur le segment des bureaux, les écarts de rendements peuvent-ils être supérieurs de 300 points de base entre le prime et le non-prime ; certains actifs atteignent désormais la barre des 9 % de rendement brut, dans le Croissant Ouest, par exemple, ou en Première Couronne, dès lors qu il s agit d immeubles moins bien situés et/ou susceptibles de présenter un risque locatif. Source des graphiques : CFI/Immostat. 7 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 2 e TRIMESTRE 2014

8 Crédit Foncier Immobilier développe une plate-forme de services et de conseil à destination des grands propriétaires, professionnels de l immobilier, établissements financiers et particuliers, pour les accompagner dans la valorisation de leur patrimoine. CONTACTS CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER NOS MÉTIERS DU CONSEIL ET DE L EXPERTISE Christian de Kerangal, directeur général délégué Tél. : christian.dekerangal@creditfoncierimmobilier.fr DIRECTION DES ÉTUDES Emmanuel Ducasse, directeur Tél. : emmanuel.ducasse@creditfoncierimmobilier.fr Mirella Blanchard, responsable études bureaux Tél. : mirella.blanchard@creditfoncierimmobilier.fr CRÉDIT FONCIER CONSEIL ET AUDIT Sébastien Boussuge, directeur Tél. : sebastien.boussuge@creditfoncierimmobilier.fr CRÉDIT FONCIER EXPERTISE Philippe Taravella, directeur général Tél. : philippe.taravella@creditfoncierimmobilier.fr SEREXIM, AVIS DE VALEUR Richard Walter, directeur général Tél. : richard.walter@creditfoncierimmobilier.fr NOS MÉTIERS DE LA TRANSACTION Olivier Boussard, directeur général délégué Tél. : olivier.boussard@creditfoncierimmobilier.fr AD VALOREM INVESTISSEMENT Conseil à l investissement Gilles Pruvost, directeur Tél. : gilles.pruvost@creditfoncierimmobilier.fr AD VALOREM BUREAUX Olivier Boussard Tél. : olivier.boussard@creditfoncierimmobilier.fr MILLESIME BY AD VALOREM Immobilier haut de gamme Dominique Beguet, directeur Tél. : dominique.beguet@creditfoncierimmobilier.fr AD VALOREM RÉSIDENTIEL Vente d immobilier neuf et ancien Nicolas de Bucy, directeur Tél. : nicolas.debucy@creditfoncierimmobilier.fr Grégory Moreaux, directeur adjoint Tél. : gregory.moreaux@creditfoncierimmobilier.fr AD VALOREM GESTION Laurence Regimbart Tél. : laurence.reginbart@creditfoncierimmobilier.fr Crédit Foncier Immobilier. Siège social : 19 rue des Capucines Paris. RCS Paris Photononstop. Conception-réalisation :. 17 IMPLANTATIONS, AUTANT DE MARQUES D ATTENTION RENNES LILLE ROUEN PARIS NANCY STRASBOURG Toutes nos études de marché locales sont consultables sur : NANTES BORDEAUX TOURS DIJON CLERMONT-FERRAND CHAMBÉRY LYON TOULOUSE MONTPELLIER MARSEILLE NICE Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, vis-à-vis de tiers, quels qu ils soient, est interdite. La présente étude reflète la vision de Crédit Foncier Immobilier sur le marché spécifique abordé et selon les informations disponibles à la date de rédaction. Notre responsabilité ne saurait être engagée en aucune manière en cas de pertes, dommages, coûts ou dépenses subis suite à l utilisation de ces informations. 8 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 2 e TRIMESTRE 2014