Contexte. Le problème

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2 Contexte Les mots «friches industrielles» désignent des propriétés, souvent des anciens sites industriels, sous-utilisées en raison des préoccupations qu elles suscitent relativement à la contamination de l environnement. On compte entre et de ces sites au Canada, approximativement. Plusieurs de ces sites, qui se trouvent sur des terrains de premier ordre dans les villes de part et d autre du pays, sont prêts à être réaménagés. Depuis bon nombre d années, les AGENTS IMMOBILIERS exhortent les gouvernements à tous les échelons à fournir les outils qui permettraient au secteur privé de réaménager les propriétés sous-utilisées, où l environnement est dégradé. Plusieurs de ces propriétés sont abandonnées et n offrent aucune possibilité d emploi aux gens de la région. Elles ne réalisent pas leur plein potentiel économique. Les membres du Conseil commercial canadien des AGENTS IMMOBILIERS (CCC) de l Association canadienne de l immeuble se spécialisent dans l immobilier industriel, commercial et de placement, et reconnaissent depuis longtemps les avantages que procurent le réaménagement et la remise en état des propriétés existantes abandonnées ou sousutilisées. Parmi ces avantages, on compte la hausse de la valeur des propriétés locales, de l assiette de l impôt foncier et l accroissement du nombre de résidences dans les centres urbains existants, qui permettraient de réduire l étalement urbain. Le secteur du canal de Lachine à Montréal a subi d importants travaux de revitalisation au cours des dernières années. D anciennes friches industrielles ont été converties en terrains résidentiels et commerciaux et en espaces verts, favorisant ainsi la transformation d une région industrielle délabrée en une communauté active. Les zones désaffectées posent un défi pour les promoteurs parce que les sites doivent être décontaminés avant qu on puisse les utiliser. Les niveaux de contamination varient selon les sites et dans certains cas l étendue de la contamination n est apparente qu après l excavation du terrain par les constructeurs. C est la raison pour laquelle les promoteurs hésitent depuis longtemps à réaménager ces propriétés à risque. Les efforts déployés récemment en vue d accroître le nombre de résidences dans les centres urbains la construction de projets de développement de densité élevée dans les villes comparativement à l accroissement de projets de développement de faible densité dans les régions rurales et les terrains non bâtis prennent de l ampleur. Les Canadiens qui tentent de réduire leur impact sur l environnement s intéressent davantage aux résidences urbaines de haute densité, et plusieurs d entre eux optent d habiter dans de plus petites résidences plus près du centre-ville pour des raisons purement économiques pour réduire leur utilisation de l automobile et éviter les prix croissants des maisons unifamiliales. Un plan de réaménagement des friches industrielles doit faire partie intégrante de toute stratégie relative à l intensification urbaine. Dans les grandes villes, les friches industrielles représentent une importante proportion de terrains vacants sur lesquels on pourrait construire de nouveaux immeubles. Une propriété contaminée et sous-utilisée peut également faire chuter la valeur des propriétés environnantes; donc, la décontamination du terrain favorise la revitalisation de tout le quartier. Le problème Au fur et à mesure que la population des villes canadiennes augmente, l assiette fiscale, les nouvelles activités économiques, les nouveaux règlements relatifs à l environnement et au zonage défavorisent le développement de certaines propriétés situées dans des endroits de prédilection. Même si bon nombre de promoteurs, planificateurs municipaux et environnementalistes privilégient la «construction en hauteur» plutôt que l étalement urbain, plusieurs sites du centre-ville demeurent vacants. Plusieurs importants obstacles nuisent au réaménagement des friches industrielles. Par ailleurs, pour favoriser l intensification urbaine, les gouvernements doivent prendre l initiative. Les politiques traditionnelles ont défavorisé l intensification urbaine de maintes façons. Pour assurer la sécurité publique, on a imposé des règlements sévères relativement à la décontamination des friches industrielles. De plus, le secteur privé n est tout simplement pas en mesure d investir les sommes nécessaires pour répondre à ces normes par lui-même. Pour favoriser le réaménagement des friches industrielles, on doit concerter les efforts et élaborer de nouvelles politiques. Pendant bon nombre d années, l Association canadienne de l immeuble était un porte-parole parmi plusieurs qui exhortait les différents niveaux de gouvernement à aider le secteur privé à réaménager les zones désaffectées. Cela est possible si on élimine les obstacles réglementaires, et si on offre des incitatifs fiscaux et des garanties d hypothèque aux promoteurs qui se portent acquéreurs de friches industrielles.

3 Plusieurs zones désaffectées, situées dans des endroits de prédilection qui peuvent être réaménagées en vue de la construction de projets commerciaux ou résidentiels, pourraient devenir très attrayantes pour les investisseurs, si on offre les bons incitatifs. Un nombre croissant de gouvernements municipaux et provinciaux adoptent maintenant des programmes qui ont pour but de réduire certains obstacles au réaménagement des friches industrielles, tels que le Plan d urbanisme de la Ville de Montréal et le Smarter Niagara Brownfields Program dans le sud de l Ontario. Bien que bon nombre de ces programmes soient fragmentaires dans leur approche et dans leur utilisation, leur efficacité peut favoriser la mise en œuvre d un plus grand nombre d initiatives en ce sens. Le risque s avère être le plus grand obstacle pour les promoteurs de friches industrielles. Construire sur une zone désaffectée prend plus de temps que de construire sur un terrain non bâti. Le processus compte plus d étapes et chaque étape pourrait coûter plus cher. Jeter les bases De nouvelles initiatives qui ont pour but de réduire les risques financiers et réglementaires pour les promoteurs de friches industrielles sont notamment le Plan d urbanisme de la Ville de Montréal, le Bureau de la Coordinatrice des terrains contaminés du ministère des Affaires municipales et du Logement de l Ontario et le Smarter Niagara Brownfields Program. Les trois initiatives regroupent les incitatifs financiers et des processus réglementaires plus simples, qui visent à réduire les obstacles au réaménagement des zones désaffectées. Le nouveau Plan d urbanisme a été adopté par la ville de Montréal en 2004, en vue de faciliter le financement et le réaménagement des sites contaminés. Cela apporte un complément à la stratégie de la ville, qui vise à maximiser la valeur de l infrastructure de transport à Montréal, en accordant la priorité à l intensification des quartiers autour des stations de métro et des gares ferroviaires régionales. Le plan exige l élaboration de nouveaux mécanismes financiers favorisant l assainissement des sites contaminés et des méthodes plus souples pour déterminer les risques de contamination sur les friches industrielles et qui faciliterait le changement d affectation des terres. Le plan appuie également la recherche de techniques de décontamination innovatrices, tels que des mesures correctives in situ. En novembre 2007, la Ville de Montréal a approuvé un projet de Devimco qui visait à réaménager Griffintown, un quartier industriel négligé au sud-ouest du Vieux Montréal qui ne compte qu environ 50 résidents à l heure actuelle. Le projet de 1,3 milliard de $, qui sera un des plus importants développements privés depuis la création de Montréal, devrait revitaliser la communauté. L entreprise prévoit construire logements résidentiels, des locaux à bureaux, des boutiques, deux hôtels et une salle de concert, tout en assurant la préservation de 12 édifices à valeur patrimoniale. Bon nombre de projets intéressants sont en voie d élaboration à Vancouver, où les friches industrielles ont une valeur éventuelle inestimable. La province de l Ontario a créé le Bureau de la Coordinatrice des terrains contaminés qui est chargé de la mise en œuvre de mesures qu adopteront les provinces pour favoriser le réaménagement des friches industrielles. Jusqu à ce moment-là, aucun ministère ne considérait les friches industrielles comme une priorité. En regroupant les zones désaffectées sous un seul organisme réglementaire, le bureau a pu créer un groupe consultatif qui représente les principaux intervenants : pour simplifier les processus existants sur le réaménagement des friches industrielles, pour supprimer les obstacles financiers, environnementaux et relatifs à la planification, et pour sensibiliser et mettre en valeur le potentiel des municipalités, de la communauté en développement, des intérêts environnementaux et des prêteurs. Récemment, le Bureau de la Coordinatrice des terrains contaminés a également joué un rôle de premier plan en ce qui a trait à l adoption récente de la loi sur les obstacles relatifs à la responsabilité entravant le réaménagement des friches industrielles, qui ont été identifiés comme des pierres d achoppement par les parties intéressées. En 2003, la région du Niagara, en Ontario, a adopté bon nombre de mesures dans le cadre du Smarter Niagara Brownfields Program, qui visent à promouvoir le réaménagement des friches industrielles. On a créé un programme de subventions relatif à l évaluation environnementale, en vue de réduire les coûts des promoteurs qui évaluent le niveau de contamination que contiennent les friches industrielles. On a introduit un programme de subvention par surcroît d impôt et un programme d aide qui vise à reporter l impôt sur les propriétés au cours de la première phase du réaménagement, lorsque les coûts de décontamination sont les plus élevés et le site ne génère aucun revenu. On accorde également une dispense des droits d aménagement régionaux et une somme de 1,2 million de $ annuellement pour assurer la contrepartie, dans le but d aider les municipalités environnantes et d éliminer les obstacles financiers et l obstacle qui nuit à la coordination entre les différents niveaux de gouvernement. On a reçu des demandes relatives au programme pour environ une douzaine de propriétés dans les municipalités environnantes, qui comptent une superficie totale de plus de 100 acres.

4 LE RÉAMÉNAGEMENT DES FRICHES INDUSTRIELLES Chance à saisir Il importe de noter que les mots «friches industrielles» se rapportent à une grande variété de sites. Selon un rapport rédigé par la Table ronde nationale sur l environnement et l économie (TRNEE), pour ce qui est des défis que représente le réaménagement de ces sites, on regroupe les friches industrielles en trois catégories : De 15 à 20 p. 100 (environ) des zones désaffectées sont de niveau supérieur. La valeur marchande de ces sites dépasse largement les coûts de réaménagement. Ces sites sont habituellement réaménagés rapidement, sans incitatifs au-delà de leur niveau de profitabilité. Un autre 15 à 20 p. 100 des sites sont de niveau inférieur. Ce sont les sites où les coûts de décontamination dépasseraient largement la valeur du terrain décontaminé, soit en raison de l endroit peu favorable où ils se trouvent, en raison de l important niveau de contamination qu ils contiennent ou les deux. Les perspectives de développement de ces sites sont très limitées. De 60 à 70 p. 100 (environ) des friches industrielles sont de niveau intermédiaire : les sites où les coûts de décontamination et la valeur potentielle sont élevés. Les perspectives de développement de ces sites sont très prometteuses, mais la décontamination de ces sites s avère être trop coûteuse ou pose trop de risques. C est ce niveau qui devrait profiter le plus des incitatifs ou modifications réglementaires qui pourraient faire pencher la balance en faveur de la baisse des coûts et de la hausse des profits, ce qui avantagerait le développement. En principe, les stratégies relatives au réaménagement des friches industrielles s articulent autour des propriétés de niveau intermédiaire. Le jeu normal des forces du marché favorise le développement des sites de niveau supérieur, sans intervention extérieure. Cependant, le jeu normal des forces du marché s affaiblit lorsqu il est question de réaménager les sites de niveau intermédiaire. Les investisseurs sont généralement un groupe peu enclin à prendre des risques, et le réaménagement de sites très contaminés comporte son lot de défis imprévisibles. Si on atténue certains de ces défis, les friches industrielles seront beaucoup plus attrayantes pour les investisseurs. La renaissance d Oshawa Au début des années 90, la ville d Oshawa, en Ontario, a décidé qu il importait de régler un problème qui persistait depuis longtemps. L ancien secteur manufacturier était en grande partie déserté, laissant ainsi un vide au centre de la ville. Les anciennes propriétés industrielles étaient énormes. Deux d entre elles comptaient conjointement 70 acres et comprenaient d importants risques de contamination. On aurait besoin de l aide de la municipalité pour réaménager ces sites. La ville a commencé petit à petit en aidant à construire un garage de stationnement sur une zone désaffectée. Par la suite, on a construit un nouveau YMCA avant de bâtir la maison d accueil pour personnes âgées (Carriage House), en Finalement, en 2004, on cherchait un site sur lequel construire un complexe sportif de sièges qui deviendrait la nouvelle demeure de l équipe de la Ligue de hockey de l Ontario d Oshawa. Les constructeurs ont choisi une zone désaffectée plutôt qu un nouveau site, en partie grâce aux études environnementales approfondies du site qui leur ont donné la confiance, le soutien et les incitatifs offerts par la ville. L Institut urbain du Canada a récemment décerné le prix Brownie 2007 au Centre GM, pour la création du meilleur projet de l année dans toutes les catégories. La construction du centre était un processus compliqué, regroupant 10 parcelles de terrain, démolissant huit immeubles et un ancien site ferroviaire, et en décontaminant le site en extrayant le métal lourd et les hydrocarbures qui s y trouvaient. La ville a investi 45 millions de $ dans le projet. En ce qui a trait à la ville d Oshawa, les retombées économiques attribuables au réaménagement des friches industrielles ont plus que compensé les 130 millions de $ que la ville a investis jusqu à présent. À l heure actuelle, la ville travaille en collaboration avec un exploitant de théâtre de Toronto, dans le but de construire un théâtre sur une ancienne zone désaffectée. On prévoit investir $ dans un projet qui créera 17 millions de $ en retombées économiques. Les friches industrielles situées à des endroits propices ont souvent beaucoup de possibilités de développement. En plus d être plus près du centre-ville qu un nouveau développement pourrait l être, ces sites sont, pour la plupart, raccordés aux services publics et routiers, entre autres éliminant le besoin de partir de zéro. Le réaménagement des friches industrielles épargne les terrains non bâtis dans les banlieues, parce qu il favorise la construction dans la ville avant la construction dans la banlieue, et parce que la construction sur les terrains intercalaires a tendance à se traduire par la construction d un plus grand nombre de logements comparativement aux banlieues (p. ex. : en construisant des copropriétés plutôt que des maisons unifamiliales). En fait, on estime que chaque zone désaffectée réaménagée évite le développement d un terrain quatre fois et demi plus grand dans une région éloignée. Le réaménagement des friches industrielles peut avoir un impact très positif sur la communauté environnante. Les zones désaffectées se trouvent habituellement dans les quartiers urbains dégradés qui ne sont plus productifs depuis longtemps. L expérience a démontré que le réaménagement de friches industrielles revitalise les quartiers environnants en stimulant l économie et l activité mondaine de la région. Les villes telles qu Oshawa, en Ontario, ont élaboré des plans de réaménagement urbain sur des friches industrielles pour des communautés entières.

5 Exemple après exemple a démontré qu une fois que les coûts initiaux ont été payés et que les incertitudes ont été soulevées, le réaménagement des friches industrielles est bénéfique pour tous les gens impliqués. FILMPORT Les gouvernements s en rendent compte de plus en plus. Grâce à l évolution de nouvelles recherches et technologies d assainissement, de nouvelles initiatives sont mises en œuvre pour aider à réduire les principales entraves au réaménagement des friches industrielles : la difficulté à obtenir du financement; le coût de l assurance; la stigmatisation; le manque de sensibilisation et de compréhension; les retards attribuables au processus d approbation règlementaire; les risques de responsabilité de l autorité réglementaire; et les risques de responsabilité civile. Assurance et investissement L accès à des liquidités s avère être un sérieux problème pour toute personne qui cherche à se lancer dans un projet à risques. C est surtout vrai pour les projets relatifs aux friches industrielles parce qu ils sont les plus coûteux : le réaménagement se fait au début alors que les avantages sont réalisés beaucoup plus tard. Par conséquent, les incitatifs qui aident à compenser les risques financiers s avèrent être des moyens efficaces pour favoriser le développement de zones désaffectées. Dans bon nombre de compétences, on a eu recours aux fonds d actions dans le but d aider à compenser les coûts de pré-exploitation reliés au réaménagement des friches industrielles, et pour faciliter l obtention d une assurance relative aux projets de réaménagement des friches industrielles. FILMPORT est une installation de production de film et de télévision de pieds carrés qui est en voie d être construite sur des anciens terrains industriels riverains à Toronto. Le site, qui est demeuré vacant depuis les années 90 avait servi de poste de stockage en vrac de pétrole, de diesel et de charbon. Lorsque le Toronto Economic Development Corporation s en est porté acquéreur en 2004, le sol du site et l eau souterraine étaient contaminés par des métaux et hydrocarbures pétroliers. En plus d être un exemple représentatif du réaménagement d une zone désaffectée fructueuse, FILMPORT est un parfait exemple d un partenariat public-privé conception-construction-exploitation. L associé public, TEDCO, finance la dépollution environnementale, alors que l associé privé, Toronto Film Studios, finance la construction. Le partenariat est en voie de construire une propriété unique et fonctionnelle qui aidera à embellir la communauté. En plus du studio et complexe média, FILMPORT comptera notamment une variété de restaurants et des magasins et services de détail. On a également proposé la construction d un hôtel. Les coûts initiaux élevés du réaménagement des friches industrielles sont aggravés par le fait que certains de ces sites ont été abandonnés depuis bon nombre d années, et comptent des impôts rétroactifs qui alourdissent considérablement le fardeau des gens qui en font l acquisition. En vertu de la politique fiscale canadienne actuelle, la Loi de l impôt sur le revenu exige que les coûts de remise en état soient capitalisés. C est un coût immédiat qui défavorise initialement les friches industrielles comparativement aux terrains inexploités. Si on portait les coûts de réaménagement aux dépenses au lieu de les capitaliser, cela favoriserait le financement et la viabilité financière du réaménagement des friches industrielles. En Ontario, où l on trouve environ 40 p. 100 des propriétés contaminées au Canada, certaines municipalités offrent maintenant une assistance financière aux propriétaires sous forme de subventions, de prêts et d aide fiscale qui ont d importantes répercussions sur la rentabilité de ces sites. Le Programme d encouragement fiscal et financier pour le nettoyage de friches contaminées offert par le gouvernement provincial permet d aider les municipalités à offrir des incitatifs. Certains sites plus âgés remplissent également les conditions fiscales requises en vertu de la Mesure d allègement fiscal de la province à l égard des biens patrimoniaux. Lorsque le Québec a élaboré son programme Revi-Sols en 1998, il était plus important d attirer des investissements que de tenir compte des avantages sur le plan environnemental. Le programme, qui était le fruit des travaux du Conseil du Trésor, visait à stimuler le développement économique dans les centres-villes, en raison de la forte baisse de la construction urbaine qui s est fait sentir pendant plusieurs

6 LE RÉAMÉNAGEMENT DES FRICHES INDUSTRIELLES années. Entre 1998 et 2005, le gouvernement provincial a accordé des subventions de 114 millions de $ favorisant ainsi la construction de 305 projets d une superficie totale de trois millions de pieds carrés et des investissements de 4,5 milliards de $. Lorsque le programme a pris fin, il y avait toujours une liste de projets en attente. Québec a lancé un deuxième programme «Clima-Sols» qui est offert de 2007 à 2010 et favorise la végétation, la construction de bâtiments écologiques et la revitalisation des communautés. Le besoin d attirer les investisseurs a également mené à la création du Kilmer Brownfield Equity Fund. Ce fonds de société en commandite de 100 millions de $ est le premier au Canada qui vise à attirer des investissements institutionnels dans les friches industrielles. Le programme, qui est un précurseur dans le secteur, a réussi à attirer un nombre d investisseurs institutionnels. L ACI recommande qu on élargisse le mandat de la Société canadienne d hypothèques et de logement (SCHL) afin d offrir des garanties d hypothèques à des taux commerciaux pour le réaménagement de propriétés contaminées qui seront transformées en propriétés résidentielles ou résidentielles/commerciales. La Table ronde nationale sur l environnement et l économie et le Canadian Brownfields Network recommandent également qu on élargisse le mandat de la SCHL. Des garanties d hypothèques offertes par le gouvernement ont déjà favorisé le réaménagement des friches industrielles aux États-Unis. La réalisation par l entremise du financement créatif En 2005, la ville de Kitchener, en Ontario, a apporté des modifications aux permissions relatives à l utilisation du terrain pour faciliter le développement de la zone désaffectée située au 110, chemin Highland Est, dans un des quartiers du centreville de Kitchener. Le promoteur, Stirling Bridge Ltd., a retiré le sable de fonderie et autres contaminants et prévoit construire 128 maisons en rangée. En plus de collaborer avec le public afin que la communauté continue à s impliquer par exemple en présentant une charette de conception avant d entreprendre les travaux le promoteur et la ville ont coordonné leurs efforts afin d en arriver à une formule de financement efficace. Le projet a bénéficié d un financement par surcroît d impôt, duquel une portion de la différence de la valeur d une propriété avant et après la décontamination a servi à défrayer le coût de décontamination. La ville a également aboli les frais de développement régionaux et a réduit les frais de développement municipaux de manière significative. La ville a établi des jalons et le promoteur, la ville et les membres de la communauté ont pris part à des réunions régulières. Ce projet s est mérité le prix Brownie 2007 pour le meilleur petit projet de Des projets de réaménagement de friches industrielles rentables s inspirent souvent d une combinaison d incitatifs financiers en puisant ce qui est nécessaire pour trouver un juste équilibre entre le coût et le profit. Par la suite, les municipalités profiteront de leurs investissements lorsque le nouveau projet créera des emplois, revitalisera la communauté et augmentera la valeur des propriétés environnantes. Selon le Guide pratique du réaménagement des friches contaminées en Ontario, chaque dollar investi dans une zone désaffectée injecte 3,80 $ dans l économie. Réprobation et manque de sensibilisation Les friches industrielles ont toujours été mal perçues. On dit qu elles sont contaminées, qu il est difficile de les assainir, qu elles sont accablées de délais, qu il y a des coûts imprévus et qu elles sont semées d embuches réglementaires. Pour changer ces perceptions, il importe de se familiariser avec le problème et d y accorder du temps. La demande relative à l intensification urbaine au cours des dernières années, et de nouveaux programmes et technologies qui facilitent le réaménagement des friches industrielles, incitent déjà plusieurs intervenants à considérer le potentiel qu offre le réaménagement des friches industrielles. Au cours de la conférence de 2007 sur les friches industrielles canadiennes, un représentant de la Banque Royale du Canada a affirmé que même les prêteurs traditionnels étaient plus familiers avec et plus ouverts à l idée d investir dans les zones désaffectées. L ACI et le CCC font le plus de promotion à l égard des friches industrielles au Canada. L ACI est un membre exécutif du Canadian Brownfields Network. Des projets d envergure comme FILMPORT à Toronto et le réaménagement du mur de protection de Halifax, qui démontrent comment on peut revitaliser les zones désaffectées, aideront sans doute grandement à sensibiliser la population relativement à ce que peuvent offrir les friches industrielles. Promouvoir le réaménagement des friches industrielles doit être une initiative qui relève du gouvernement. Malgré les progrès réalisés par certaines provinces et la demande de la TRNEE relativement à l élaboration d une stratégie nationale sur les friches industrielles, lorsqu on compare le Canada aux autres pays, il accuse toujours un retard en ce qui a trait à la mise en œuvre d initiatives en matière de réaménagement. Ce secteur a d énormes possibilités de croissance et notre pays peut en apprendre beaucoup en observant ce qui est fait ailleurs.

7 Les projets, petits et grands Le programme des prix Brownie de l'institut urbain du Canada souligne le leadership dont font preuve des initiatives de réaménagement de terrains contaminés dans l ensemble du pays, qui ont connu un franc succès et élargi le champ d action des friches industrielles. Les prix sont décernés dans différentes catégories, dans le but de reconnaître les défis uniques que doivent affronter toutes sortes de projets. C est ce type de reconnaissance qui permet de faire valoir les avantages et occasions réels que présentent les friches industrielles. En plus des aménagements déjà mentionnés, le prix Brownie de la Meilleure initiative de grande envergure de 2007 a été attribué au Faubourg Boisbriand, situé à Boisbriand, au Québec. La compagnie General Motors s était servie du site pour le montage d automobiles à compter du début des années 1960 jusqu en En novembre 2004, Faubourg Boisbriand GP Inc. a acquis le terrain, après avoir reçu des autorités régionales et de planification locale l approbation préalable d exploiter la propriété à titre d immeuble à usage mixte. Dans un avis de contamination, on a cerné six zones de pollution par les hydrocarbures pétroliers et deux zones de contamination par les métaux. Faubourg aménage le site en développant un centre articulé sur un style de vie mixte, qui mise sur les rapports mutuels, la confiance et le soutien entre le secteur commercial, le détail, les services municipaux et le secteur résidentiel. Faubourg fait la promotion de principes écologiques au moyen de différentes initiatives. Les déchets de construction, tels que l acier et le béton concassé sont réutilisés ou recyclés grâce au programme de recyclage local. Citons entre autres l éclairage des rues réalisé par les lampes à induction, l intégration de plantes indigènes dans l aménagement paysager, l ajout d un système de gestion des eaux de ruissellement sur le site ; de plus, on tente de recevoir la certification LEED-NC pour certains immeubles dans le complexe municipal et la zone résidentielle. La gagnante du prix Brownie de 2007, dans la catégorie des Meilleures initiatives de moyenne envergure, était l entreprise de produits de blanchiment au chlore, Lavo, également située au Québec. L entreprise Lavo, dont le siège social était situé au cœur d un quartier résidentiel à Montréal, exploitait son commerce durant la période de 1951 à 2002, sur une superficie de mètres carrés, qui comprenait des immeubles cachés, des réservoirs souterrains et une voie ferrée. On attribue la contamination du site, soit à l exploitation de l usine (essence, mazout de chauffage, hydrocarbures et métaux), ou à la voie ferrée (déchets solides, métaux et hydrocarbures). Le réaménagement du site a largement contribué à revitaliser un quartier défavorisé de la ville de Montréal. Les mesures correctives sur le site ont été lancées en 2002, puis se sont poursuivies jusqu en Durant cette période, la ville a consulté les résidents du quartier par le biais d une organisation communautaire (CAUHM). Le dialogue que cette initiative a favorisé a permis de diviser le site en trois projets de 93 habitations privées, 71 logements coopératifs, et 40 logements sans but lucratif. Les trois projets d habitations ont été construits et occupés depuis Dans le cadre d une convention conclue en vue d un projet particulier, la province de Québec a formé un partenariat avec le ministère des Affaires municipales et de la Métropole (MAMM) et la ville de Montréal dans le but de réaménager le site. La province a assumé les coûts de la remise en état. Grâce à des subventions consenties conjointement par la province et la ville, Montréal a mis sur pied un programme de subvention qu elle a rendu disponible aux promoteurs de construction privés et communautaires. Parce que la valeur du terrain dans le quartier défavorisé était si basse, il aurait été difficile de justifier le coût qu entraîneraient les travaux de démolition et les mesures correctives. Cependant, grâce à l assistance financière de la ville et de la province, le projet a réussi à attirer onze équipes d architectes et entreprises de construction pour déposer des soumissions dans le but de réaménager le terrain. Canal de Lachine, Montréal

8 LE RÉAMÉNAGEMENT DES FRICHES INDUSTRIELLES Les retards qu accusent les règlements et le risque lié à la responsabilité Tout promoteur intéressé à s engager dans des travaux de réaménagement d un site contaminé doit passer par une liste interminable d obstacles réglementaires. Toutefois, ces obstacles se justifient, étant donné que par définition, une friche industrielle est soit un terrain contaminé ou un site que l on suppose contaminé, par une forme quelconque de matière dangereuse. Par ailleurs, il faut que les gouvernements soient prêts à assumer une partie des coûts et risques inhérents s ils veulent encourager le réaménagement des quartiers négligés. Pour ce qui est des promoteurs immobiliers du secteur privé, bon nombre de règlements posent un sérieux obstacle pour chaque règlement qui exige une demande d approbation, on court le risque de se voir refuser. Même s il est possible d éliminer les risques de danger ou de les éviter, les coûts et retards entraînés par les nouvelles demandes d approbation ne tardent pas à rendre ces projets déficitaires. La différence de coûts notée entre un projet où tout marche comme sur des roulettes et un projet où il y a plusieurs obstacles à relever est si considérable qu il est impossible d établir des prévisions budgétaires raisonnables et nous savons tous qu il n y a rien d aussi certain pour éloigner les investisseurs qu un budget peu plausible. Le réaménagement du district de la distillerie à Toronto a remporté un succès sans pareil. De plus, les règlements font qu il faut du temps pour obtenir l autorisation de construire sur une friche industrielle. Sans compter les dépenses qu entraîne l assainissement du terrain, le temps qu il faut pour neutraliser la contamination peut rapidement faire disparaître la rentabilité du réaménagement proposé. Un élément important à considérer pour encourager le réaménagement des friches industrielles est de réduire les temps d attente et de rationaliser le processus réglementaire. C est là un des éléments que les gouvernements doivent absolument prendre en charge ; on note plusieurs juridictions dans lesquelles des progrès considérables ont été faits à ce chapitre. Certaines administrations municipales et provinciales ont commencé à explorer des moyens à prendre pour améliorer le processus réglementaire en réduisant une part de l incertitude. Certains programmes par exemple, offrent des garanties aux promoteurs en se faisant un prêteur de dernier recours, alors que d autres prennent des moyens pour que le secteur public assume la responsabilité de l autorité réglementaire à l égard d un projet et réussissent à atténuer le risque du promoteur. Les organismes de réglementation ont un défi de taille à relever celui de trouver un moyen d accélérer le processus d approbation réglementaire sans tirer leurs normes vers le bas. La pression exercée pour favoriser le réaménagement des friches industrielles a faire ressortir la nécessité d engager plus de personnel et d uniformiser le processus, afin d être en mesure de faire l évaluation de l état de contamination des sites individuels et d établir les exigences nécessaires pour effectuer les travaux d assainissement. Dans le Canada atlantique, les provinces unissent leurs efforts afin de mettre sur pied un programme de certification régional destiné aux évaluateurs de terrains contaminés, qui a pour titre PIRI de l Atlantique. L Ontario met en place un programme semblable axé sur l explication claire des questions liées à la responsabilité.

9 Les nouvelles technologies favorisent l assainissement des friches industrielles À la différence d autres sites, non seulement les friches industrielles présentent-elles des risques plus élevés au niveau du réaménagement, mais en plus des coûts de démolition, il faut ajouter le coût des travaux d assainissement à entreprendre avant la construction. Dans les cas les plus extrêmes, cela pourrait même nécessiter l excavation complète du sol, qui devra être remplacé par du remblai propre. Grâce aux nouvelles technologies cependant, on sera bientôt en mesure d offrir des solutions beaucoup plus économiques pour l assainissement des friches industrielles. Dans plusieurs cas, ces processus sont utilisés dans d autres pays, mais ils n étaient jusqu ici pas disponibles au Canada. Le projet de revitalisation du Water Centre à Calgary L une des techniques à laquelle on a recours aux États-Unis est la répression des contaminants; au lieu de les supprimer complètement, on coule un mélange de béton dans le sol, ce qui a pour effet d empêcher les contaminants de remonter à la surface du sol et de contaminer les terres environnantes. Cela règle donc l une des préoccupations que soulève le réaménagement des friches industrielles soit que le propriétaire d un site contaminé est responsable de toute contamination produite sur les sites environnants; voilà pourquoi tant d investisseurs éventuels évitent d acquérir une propriété s ils risquent d avoir à assainir les sites des voisins en plus du leur. Ce processus d assainissement in situ économise également les frais supplémentaires qu il faudrait engager pour trouver un site approprié pour l évacuation du sol contaminé. Le Vancouver Island Conference Centre, situé à Nanaimo, en C.-B., se lance dans des méthodes avant-gardistes en utilisant un mélange de sol en profondeur au Canada. Le site était autrefois un site industriel sous-utilisé, et le sol contenait de nombreux contaminants différents. Cela rendait difficile le ciblage de régions pour la restauration, sans compter qu il fallait trouver des sites d évacuation pour disposer du sol contaminé. Cependant, en ayant recours à la méthode européenne du mélange de sol en profondeur, on a réussi à mélanger du béton dans le sol et à former une fondation sans trop agiter les sols contaminés. Cette technologie a permis de réduire de 85 p. 100 le matériau déposé dans le site d évacuation. Plusieurs entreprises accumulent de l expérience en entreprenant des travaux de restauration de friches industrielles, et au fur et à mesure qu elles acquièrent de l expertise, il deviendra beaucoup plus facile pour les promoteurs de trouver des spécialistes fiables en réaménagement de sites contaminés qui garantiront le travail à un prix raisonnable. Comme c est souvent le cas dans ce nouveau domaine, le manque de connaissances et de sensibilisation parmi les promoteurs, les gouvernements et les spécialistes de la restauration pose un obstacle de taille ceux qui sont en faveur du réaménagement des sites contaminés ignorent comment procéder au nettoyage, et ceux qui le savent ignorent qui serait intéressé à retenir leurs services. L un des principaux objectifs des conférences Canadian Brownfields (dont la huitième conférence annuelle a eu lieu à Montréal en octobre 2007 et dont l ACI était l un des principaux participants) est de réunir divers intervenants des différents secteurs du réseau et de partager les meilleures pratiques.

10 LE RÉAMÉNAGEMENT DES FRICHES INDUSTRIELLES Bon nombre de projets de réaménagement des friches industrielles ont réussi à contourner les obstacles en se tournant vers des processus règlementaires plus clairs et en créant des partenariats fructueux entre les secteurs public et privé. Dans des endroits tels que la région du Niagara et Hamilton, en Ontario, ces programmes ont connu un énorme succès. Le risque lié à la responsabilité civile Les promoteurs de l assainissement des friches industrielles sont confrontés à la perspective de dommages éventuels s ils assument la responsabilité liée à la restauration. Le propriétaire d un site contaminé est responsable de tout dommage causé par les contaminants présents sur le site, de même que tout contaminant qui s infiltre dans le sol des terrains avoisinants. En acquérant un site contaminé, le propriétaire entreprend un risque élevé lié à la responsabilité civile relativement à la contamination imprévue ou inconnue nocive à la santé des occupants ou voisins futurs. À mesure que la valeur du terrain s apprécie notamment dans des villes telles que Regina, Saskatoon et Winnipeg le potentiel de profit que représente le réaménagement des friches industrielles est en croissance constante. En adoptant des programmes visant à réduire ce risque, nous ferions d énormes progrès pour soutenir le réaménagement des friches industrielles, et cela aiderait énormément à éliminer les obstacles à l investissement dans les friches industrielles. Pour reprendre les paroles de Andrew Himel, l associé directeur de Kilmer Brownfields Management Ltd., sans système de protection responsabilité, l investissement dans bon nombre de projets de réaménagement de friches industrielles de la part du secteur privé seraient intenables. Les nouveaux règlements qu élabore l Ontario tiennent compte de ce problème. Entre autres, on envisage offrir une protection responsabilité civile aux municipalités et aux nouveaux propriétaires contre toute contamination du sol provenant de sites avoisinants qui se serait infiltrée dans le sol avant l acquisition. Cela représente un pas important, puisque les règlements en vigueur tiennent les nouveaux propriétaires responsables de toute contamination de leur site même si elle a été provoquée par les anciens propriétaires. C est un moyen de dissuasion contraignant pour les acheteurs éventuels de friches industrielles. Les principales recommandations Les AGENTS IMMOBILIERS peuvent jouer un rôle important au sein d une équipe d experts bien renseignés sur les friches industrielles, en vue de promouvoir le réaménagement de ces sites. Ils côtoient des ingénieurs en environnement, des avocats, des prêteurs et des municipalités, et ensemble, ils sont en mesure de faire avancer des projets et aider à établir des réseaux de parties aux vues similaires pour traiter les questions portant sur les sites contaminés. Les municipalités sont des partenaires particulièrement importants dans le domaine de l assainissement des friches industrielles rappelez-vous que plusieurs gouvernements municipaux ont adopté des programmes pour la restauration des sites contaminés, et qu en créant des partenariats avec les fonctionnaires municipaux, on peut réduire au minimum les problèmes réglementaires à surmonter. Les avantages éventuels que présente la restauration des friches industrielles et la nécessité pour le gouvernement de lancer des initiatives pour profiter de ces avantages ont poussé l ACI à prendre un rôle actif dans la démarche pour faire adopter une nouvelle législation à cet égard. L expérience accumulée à ce jour montre qu il est possible de surmonter les obstacles au réaménagement des friches industrielles, et l ACI a formulé des recommandations qui, à son avis, auraient les effets les plus positifs sur l environnement. 1) Les AGENTS IMMOBILIERS recommandent que le gouvernement fédéral élimine les obstacles à la restauration et au réaménagement des friches industrielles afin de permettre aux projets de restauration d investir de manière à concurrencer sur un pied d égalité avec les autres entrepreneurs canadiens. 2. L ACI recommande que le gouvernement fédéral permette aux promoteurs de déduire les coûts de restauration aux fins de l impôt sur le revenu. Ils devraient être en mesure de demander cette déduction pour l année où les dépenses sont engagées ou de les reporter pendant une période indéterminée. 3. L ACI encourage le gouvernement fédéral à examiner une modification au mandat de la SCHL, afin d inclure des garanties d hypothèque à des taux de prêts commerciaux pour les friches industrielles faisant l objet d un réaménagement à des fins résidentielles, ou commerciales et résidentielles.

11 Renseignements supplémentaires Liens pratiques Le site Canadian Brownfields Network : Renseignements sur les friches industrielles par l entremise d un guichet unique. Le site de la Table ronde nationale sur l environnement et l économie : La TRNEE favorise une stratégie nationale en vue de l élaboration du développement urbain durable sur le plan de l environnement, qui comprendrait des programmes favorables au réaménagement des friches industrielles. Le site about Remediation : Ce site contient des renseignements sur les technologies d assainissement des friches industrielles, y compris les techniques les plus récentes. Le site de l Institut urbain du Canada : L Institut urbain du Canada préconise l importance de bien comprendre les enjeux des friches industrielles et remet annuellement les «Prix Brownie». Les gagnants du Prix Brownie de CUI de 2007! Informez-vous des projets qui élargissent le champ d action du réaménagement des friches industrielles. The Strategy Institute Cet organisme organise une conférence sur les friches industrielles susceptible d intéresser les AGENTS IMMOBILIERS. Friches contaminées Ontario Le ministère ontarien des Affaires municipales et du Logement prend des initiatives avant-gardistes dans le but de faire avancer la remise en état des sols contaminés. Comité PIRI de l Atlantique Ce site offre des renseignements sur la gestion des sites contaminés dans la région de l Atlantique. Ministère de l Environnement de la C.-B. Le site de la restauration des sites du ministère de l Environnement de la C.-B. National Brownfield Association Cet organisme cadre international est axé sur le réaménagement des friches industrielles.

12 Avez-vous des questions ou commentaires au sujet des services ou produits qu'offre l'aci? Communiquer avec nous à ACI L ASSOCIATION CANADIENNE DE L IMMEUBLE 200, RUE CATHERINE, 6 e ÉTAGE, OTTAWA (ONTARIO) K2P 2K9 TÉL. : (613) , TÉLÉC. : (613)