AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU 30 DECEMBRE 2015

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1 REPUBLIQUE DE COTE D IVOIRE COUR D APPEL D ABIDJAN TRIBUNAL DE COMMERCE D ABIDJAN RG 2891/ JUGEMENT CONTRADICTOIRE DU 30 DECEMBRE Madame KOUAME N GORAN ALBERTINE MAITRE OBOUMOU GOLE MARCELIN C/ LA SOCIETE IMMOBILIERE SOI BOUGOU IMMOBILIER COTE d IVOIRE dite SOBIM-CI DECISION Contradictoire Reçoit madame KOUAME N GORAN ALBERTINE en son action et la société IMMOBILIERE SOI BOUGOU IMMOBILIER COTE d IVOIRE dite SOBIM-CI en ses demandes reconventionnelles ; Les y dit respectivement partiellement et mal fondées; Prononce la résolution judiciaire du contrat de réservation conclu le 17 juillet 2013 entre les parties ; Condamne la société IMMOBILIERE SOI BOUGOU IMMOBILIER COTE d IVOIRE dite SOBIM-CI à payer à madame KOUAME N GORAN ALBERTINE la somme de FCFA à titre de remboursement; Déboute madame KOUAME N GORAN ALBERTINE du surplus de ses demandes ; Déboute la société SOBIM-CI de ses demandes reconventionnelles ; Condamne la société SOBIM-CI aux entiers dépens de l instance. AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU 30 DECEMBRE 2015 Le Tribunal de Commerce d Abidjan, en son audience publique ordinaire du trente décembre deux mil quinze tenue au siège dudit Tribunal, à laquelle siégeaient : Madame TOURE AMINATA épouse TOURE, Président du Tribunal ; Messieurs YEO DOTE, OUATTARA LASSINA, DAGO ISIDORE, AKA GNOUMON, Assesseurs ; Avec l assistance de Maître KODJANE MARIE-LAURE épouse NANOU, Greffier assermenté ; A rendu le jugement dont la teneur suit dans la cause entre : Madame KOUAME N GORAN ALBERTINE, née le 9 mai 1974 à Abidjan, de nationalité ivoirienne, assistante sociale, demeurant à la rue de Virginal Tubize (Belgique) ; Pour qui domicile est élu en l étude de maître OBOUMOU GOME MARCELIN, Avocat près la Cour d Appel d Abidjan, y demeurant boulevard V.G.E, face à l Hôtel IBIS, marcory immeuble LAVEGARDE, 1 er étage porte de droite, 18 BP 2759 Abidjan 18, téléphone : , fax : , fax : obougole@yahoo.fr; Demanderesse comparaissant et concluant par le canal de son conseil ; D une part ; Et LA SOCIETE IMMOBILIERE SOI BOUGOU IMMOBILIER COTE d IVOIRE dite SOBIM-CI, SARL au capital de FCFA ayant son siège social à Abidjan Cocody Riviera 4, quartier World City, immeuble «les Merveilles I», appartement A1, 04 BP 3914 Abidjan 04, Registre de Commerce et du Crédit immobilier N CI- ABIDJAN-08-B-6512, prise en la personne de son gérant ; Ayant pour conseil, maître TOURE KADIDIA, Avocat près la Cour d Appel d Abidjan ; Défenderesse comparaissant et concluant par son conseil; D autre part ; 1

2 Enrôlée le 22 juillet 2015, l affaire a été appelée à l audience du 29 juillet 2015 et renvoyée au 4 octobre 2015 en tentative de conciliation, puis au 16 octobre 2015 à la 2 ème chambre pour attribution ; Le Tribunal ayant constaté l échec de la conciliation, ordonnait une instruction et renvoyait l affaire au 20 novembre 2015 ; A cette date, la cause étant en état d être jugée, elle a été mise en délibéré pour décision être rendue le 18 décembre 2015; Ce délibéré a été prorogé au 30 décembre 2015 compte tenu de la grève des greffiers ; Advenue cette audience, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : LE TRIBUNAL Vu les pièces du dossier ; Vu l échec de la tentative de conciliation ; Ouï les parties en leurs fins, demandes et conclusions ; Et après en avoir délibéré conformément à la loi ; FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par exploit d huissier en date du 16 juillet 2015 madame KOUAME N GORAN ALBERTINE a fait servir assignation à la Société IMMOBILIERE SOI BOUGOU IMMOBILIER COTE d IVOIRE dite SOBIM-CI, d avoir à comparaitre devant le Tribunal de ce siège pour entendre : Prononcer la résolution du contrat de réservation conclu le 17 juillet 2013 entre les parties ; Condamner la société SOBIM-CI à lui payer la somme de FCFA représentant le montant qui doit lui être restitué ; Condamner la société SOBIM-CI à lui payer la somme de FCFA à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ; Condamner la défenderesse aux entiers dépens ; Au soutien de son action, madame KOUAME N GORAN 2

3 ALBERTINE expose qu elle a conclu avec la société SOBIM-CI SARL, se disant promoteur immobilier, un contrat de réservation pour l acquisition d une villa basse trois pièces, devant être construite sur un terrain de 250m 2 courant année 2013 ; Elle a versé la somme de FCFA pour les frais de dossier et celle de FCFA à titre d acompte ; La réservation a été enregistrée sous le numéro client 000 DIII et la villa D lui a été attribuée ; Ne recevant pas d informations sur l état d avancement des travaux, elle a interpellé la société SOBIM-CI qui a répondu qu elle avait retardé les travaux pour pouvoir regrouper au moins 10 maisons, alors que le sort de sa villa n était pas liée à celui d une autre ; Elle a donc été obligée de dénoncer le contrat de réservation ; Toutefois, la défenderesse ne lui a versé que la somme de FCFA sur un montant de FCFA reçue ; Elle a fait des promesses de remboursement qui n ont pas été tenues, ce qui justifie la présente action ; Aux dires de madame KOUAME N GORAN ALBERTINE, la société SOBIM-CI n ayant pas honoré ses obligations contractuelles, la résolution du contrat doit être prononcée et celle-ci doit être condamnée à lui payer la somme de FCFA représentant le reliquat de la somme par elle perçue ; En outre, la défenderesse ayant accusé un retard dans l exécution de son obligation, elle doit en application des articles 1147 et 1149 du code civil, être condamnée à lui payer la somme de FCFA à titre de dommages et intérêts ; Elle ajoute que le prix de la réservation, qui est de 30% prévu à l article 3 de la convention, n a rien à voir avec le prix de vente constituant l apport initial ; Elle précise qu elle s est effectivement acquittée des 30% du prix de la réservation, de sorte que conformément à l article 4 de la convention, la société SOBIM-CI devait mener les travaux de terrassement ; Ayant reconnu son tort, la rupture de la convention de réservation est imputable à la défenderesse ; La demande reconventionnelle est mal fondée car d une part, elle n a commis aucune faute dans l exécution de la convention et d autre part, la défenderesse ne démontre pas en quoi la présente action est abusive et vexatoire ; Le préjudice n est pas non plus prouvé ; Madame KOUAME N GORAN ALBERTINE sollicite 3

4 également de manière additionnelle le paiement de la somme de FCFA représentant 20% du coût du logement au motif que la rupture du contrat de réservation est intervenue du fait de la société SOBIM-CI ; En réplique la Société IMMOBILIERE SOI BOUGOU IMMOBILIER COTE d IVOIRE dite SOBIM-CI SARL fait valoir que le contrat de réservation conclu par les parties, met à la charge de la demanderesse, le règlement du prix de FCFA, réservation chiffrée à 60% du prix de vente convenu, soit la somme de FCFA ; Toutefois, la demanderesse ne s étant selon ses propres déclarations acquittée que de la somme de FCFA pour les frais de dossier et celle de FCFA à titre d acompte, elle n a pas satisfait à son engagement contractuel, de sorte qu elle reste lui devoir la somme de FCFA au titre de l indemnité conventionnelle en application de l article 7 de la convention de réservation ; Cette somme représente 20% du coût du logement fixé à FCFA ; Estimant que la présente action est vexatoire et abusive, la défenderesse formule une demande reconventionnelle en paiement de la somme de FCFA à titre de dommages et intérêts, qui doit être compensée avec la somme de FCFA qu elle détient ; Elle fait noter que les termes de l article 3 du contrat de réservation sont explicites puisque le logement est réservé pour une valeur égale à 60% du prix de vente réparti comme suit : -30% du prix de vente représentant la réservation ; -30% du prix de vente constituant l apport initial ; Ne s étant pas acquittée de cette obligation, la demanderesse a été défaillante ; EN LA FORME DES MOTIFS Sur le caractère de la décision La société SOBIM-CI a comparu et conclu ; Il y a lieu de statuer par décision contradictoire ; Sur le taux du ressort 4

5 Aux termes de l article 8 de la loi organique N du 14 juillet 2014 portant création, organisation et fonctionnement des juridictions de commerce, «les tribunaux de commerce statuent : - En premier ressort, sur toutes les demandes dont l intérêt du litige est supérieur à un milliard de francs CFA ou est indéterminé ; - En premier et dernier ressort, sur toutes les demandes dont l intérêt du litige n excède pas un milliard de francs CFA» ; En l espèce, l intérêt du litige n excède pas un milliard de francs CFA ; Il y a lieu de statuer en premier et dernier ressort ; Sur la recevabilité de l action L action principale ayant été initiée dans le respect de prescriptions légales de forme et de délai, il y a lieu de la recevoir ; Les demandes reconventionnelles de la société SOBIM-CI sont connexes à l action principale à laquelle elles servent de moyen de défense ; En outre, l une d elle tend à la réparation d un préjudice né du procès ; Il sied de les recevoir conformément à l article 101 du code de procédure civile, commerciale et administrative ; AU FOND Sur la demande en résolution du contrat de réservation Madame KOUAME N GORAN ALBERTINE sollicite la résolution du contrat de réservation de la villa basse trois pièces, devant être construite sur un terrain de 250m 2 ; Il est de principe que le contrat de réservation d un immeuble s assimile à une promesse synallagmatique de vente dans la mesure où le vendeur s engage à vendre un bien immobilier à des conditions déterminées qui sont acceptées par le bénéficiaire ; Aux termes de l article 1589 alinéa 1 du code civil, «La promesse de vente, vaut vente, lorsqu il y a consentement réciproque des parties sur la chose et le prix» ; En outre, l article 1654 du même code dispose : «Si l acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution 5

6 de la vente.» ; Il est constant en l espèce, que la société SOBIM-CI et madame KOUAME N GORAN ALBERTINE ont conclu un contrat de réservation portant sur une villa basse trois pièces, devant être construite sur un terrain de 250m 2 au quartier ABATA au prix de FCFA; Il n est point contesté, que la demanderesse a payé à la défenderesse un acompte de FCFA et la somme de FCFA au titre des frais de dossier ; Il ressort de l article 3 de la convention des parties que le logement était réservé pour une valeur égale à 60% du prix de vente convenu, reparti comme suit : -30 % du prix de vente représentant la réservation -30% du prix de vente constituant l apport initial ; Quant à l article 3 dudit contrat, il indique que les travaux d aménagement du terrain et de construction devaient être effectués par la société SOBIM-CI dans un délai de 9 mois à compter de la signature du contrat de réservation conclu le 17 juillet 2013 ; Il est toutefois constant que les travaux de construction ne sont toujours pas achevés et que la villa n a pas encore été livrée ; En outre, madame KOUAME N GORAN ALBERTINE qui devait payer à la fois le prix de réservation constitué de 30% du prix de vente et l apport initial qui représente également 30 % du prix de vente, ne s est acquittée que des 30% constituant le prix de réservation, alors que la villa ne pouvait être réservée conformément à l article 3 sus visé qu après qu elle se soit acquittée de 60% du prix de vente ; En n exécutant que partiellement sa part d obligation, la demanderesse a manqué à ses obligations contractuelles ; Il est également établi que la société SOBIM-CI n a pas accompli sa part d obligation puisqu elle reconnait dans la sommation interpellative du 9 janvier 2014 qu elle a accusé un retard dans l accomplissement des travaux et qu elle n a pas livré la villa dans le délai requis ; La promesse de vente valant vente, conformément à l article 1589 du code civil sus indiqué, il incombait aux parties d exécuter leurs obligations résultant de la conclusion du contrat synallagmatique qu est ladite promesse de vente, consistant au paiement du prix et à la livraison de la villa; Les deux parties ayant été défaillantes, la demande de résolution est justifiée et il y a lieu de prononcer la résolution dudit contrat de réservation, conformément à l article 1654 sus indiqué et à l article 1184 du code civil qui dispose : «La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l une des parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n est résolu de plein droit. La partie envers laquelle l engagement n a point été exécuté, a le 6

7 choix ou de forcer l autre à l exécution de la convention lorsqu elle est possible, ou d en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances» ; Sur les demandes de remboursement de la somme de et de paiement de dommages et intérêts La demanderesse sollicite la condamnation de la société SOBIM-CI à lui payer la somme de FCFA représentant le reliquat de la somme par elle perçue et celle de FCFA à titre de dommages et intérêts ; La résolution du contrat remet les parties en l état quo ante c est-à-dire dans la situation initiale, ce qui justifie que les sommes versées par la demanderesse lui soient restituées ; Il est établi d une part que les frais de dossier ne sont pas remboursables et que d autre part, la demanderesse qui a versé la somme de FCFA au titre de l avance sur réservation a déjà reçu remboursement à hauteur de la somme de FCFA Il y a donc lieu de condamner la société SOBIM-CI à payer à madame KOUAME N GORAN ALBERTINE la somme de FCFA représentant le reliquat de la somme de FCFA qu elle lui a versée au titre de l avance sur réservation, déduction faite de celle de FCFA déjà perçue ; S agissant des dommages et intérêts, l article 1147 du code civil qui énonce que : «Le débiteur est condamné, s il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l inexécution de l obligation, soit à raison du retard dans l exécution, toutes les fois qu il ne justifie pas que l inexécution provient d une cause étrangère qui peut ne lui être imputée, encore qu il n y ait de mauvaise foi de sa part.», nécessite pour son application l existence d une faute, d un préjudice et d un lien de causalité ; En l espèce, il a été sus jugé que la rupture du contrat est imputable aux deux parties qui ont manqué à leurs obligations contractuelles et qu elles avaient commis des fautes ; Le retard accusé dans l exécution par la défenderesse de ses obligations étant également imputable à la demanderesse tel qu il a été sus jugé ; Il sied dès lors de dire sa demande en paiement de dommages et intérêts mal fondée et de l en débouter ; Sur les demandes additionnelle et 7

8 reconventionnelle en paiement de la somme de FCFA à titre d indemnité conventionnelle Chacune des parties sollicite la condamnation de l autre au paiement de la somme de FCFA à titre d indemnité conventionnelle ; Certes l article 7 de la convention de réservation prévoit : «En cas de résiliation du fait du Réservataire, toutes les sommes perçues seront restituées en trois (03) versements après une décote de 20% et un différé de trois (03) mois, sauf cas de force majeure. Le remboursement sera sodé dans un délai de six (06) mois à compter de la date de résiliation du contrat. Dans le cas où la rupture du contrat intervient du fait du réservant, celui-ci doit une indemnité de 20% du coût du présent logement au Réservataire, en plus du remboursement intégral des sommes perçues. Le remboursement se fera dans les conditions de délais idem à ceux ci-dessus mentionnés ;» ; Il suit de ces dispositions que le paiement de l indemnité conventionnelle est mis à la charge de celui à qui est imputable la rupture du contrat de réservation ; Or, il a été sus jugé que ladite rupture est imputable aux deux parties à savoir le réservataire et le réservant ; Dès lors, la société SOBIM-CI et madame KOUAME N GORAN ALBERTINE sont chacune mal fondées en leur demande en paiement d indemnité conventionnelle et il y a lieu de les en débouter ; Sur la demande reconventionnelle de paiement de dommages et intérêts La société SOBIM-CI sollicite la condamnation de madame KOUAME N GORAN ALBERTINE au paiement de la somme de FCFA à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ; L exercice d une action n ouvre droit à réparation que s il révèle une intention manifeste de nuire de son auteur ou s il est empreint d abus ; En l espèce la société SOBIM-CI ne prouve ni le caractère abusif de la présente action, ni l intention manifeste de nuire de madame KOUAME N GORAN ALBERTINE ; Au demeurant, il a été partiellement fait droit aux demandes de cette dernière de sorte que son action ne saurait être qualifiée d abusif ; Il échet en conséquence de rejeter la demande en paiement 8

9 de dommages et intérêts comme étant mal fondée ; Sur la demande de compensation La société SOBIM-CI demande que la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de FCFA à titre dommages et intérêts soit compensée avec la somme de FCFA qu elle lui doit ; Pour qu il y ait compensation, il faut en application de l article 1289 du code civil, que deux personnes se trouvent être à la fois créancière et débitrice l une de l autre ; Or, la société SOBIM-CI a été déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; N étant pas créancière de madame KOUAME N GORAN ALBERTINE, sa demande de compensation est mal fondée et il y a lieu de l en débouter ; Sur les dépens La société SOBIM-CI succombant, il sied de lui faire supporter les dépens ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement, en premier et dernier ressort ; Reçoit madame KOUAME N GORAN ALBERTINE en son action et la société IMMOBILIERE SOI BOUGOU IMMOBILIER COTE d IVOIRE dite SOBIM-CI en ses demandes reconventionnelles ; Les y dit respectivement partiellement et mal fondées; Prononce la résolution judiciaire du contrat de réservation conclu le 17 juillet 2013 entre les parties ; Condamne la société IMMOBILIERE SOI BOUGOU IMMOBILIER COTE d IVOIRE dite SOBIM-CI à payer à madame KOUAME N GORAN ALBERTINE la somme de FCFA à titre de remboursement; Déboute madame KOUAME N GORAN ALBERTINE du surplus de ses demandes ; Déboute la société SOBIM-CI de ses demandes reconventionnelles ; 9

10 Condamne la société SOBIM-CI aux entiers dépens de l instance. Ainsi fait, jugé et prononcé publiquement les jours, mois et an que dessus. Et ont signé le Président et le Greffier. 10