IMMOB Comment gagner de l argent dans l immobilier

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1 IMMOB Comment gagner de l argent dans l immobilier 1

2 Bonjour je m'appelle Olivier Seban et je suis très heureux de vous accueillir pour cette formation entièrement consacrée à l'immobilier. L'objectif de ce séminaire, c'est de vous dévoiler des techniques, des stratégies, mais aussi des astuces utilisées par les initiés, ceux qui gagnent de l argent dans l immobilier, dans les quelques mois qui viennent, et pas à la fin d un crédit qu ils font sur 10, 15 ou 20 ans. Pour commencer, j ai une question à vous poser : Savez-vous comment on gagne de l argent dans l immobilier? Alors en principe, vous devriez me dire : «en revendant plus cher que le prix payé». Je suis entièrement d accord avec vous. D ailleurs ce principe fonctionne dans beaucoup de domaines, que ça soit l entreprise lorsque vous avez un stock à vendre, ou en bourse lorsque vous vendez des actions plus cher que le prix que vous avez payé. Mais pour arriver à cet objectif, la question qui se pose est la suivante : est-ce que vous savez bien acheter? C est un point important car la première occasion que vous avez de gagner de l argent dans l immobilier, c est au moment de l achat. Donc je vais reformuler ma question et je vais vous dire les choses autrement : savez-vous comment payer moins de frais notaire, ou économiser d intérêts sur un prêt de , ou encore comment bien négocier le prix avec le vendeur. Ce sont ces astuces, ces techniques et stratégies que je vais vous dévoiler, et qui font réellement la différence entre les investisseurs qui arrivent à gagner de l argent dans l immobilier rapidement, et ceux qui sont obligés d attendre, encore une fois, 5/10/15/20 ans pour commencer à rentabiliser leur bien. Avant de rentrer dans le vif du sujet, je voudrais préciser que les simulations et les calculs que je présenterai, sont basés sur un crédit de , à 4%, sur une durée de 20 ans. 2

3 Je vous laisse remettre les bons chiffres en vigueur au moment où vous ferez votre achat. Autre chose! Je vous demande, sincèrement, de ne rien croire de tout ce que je vais vous dire aujourd hui Cela peut vous sembler étonnant, mais je vous demande de ne pas me croire. Vous devez tout vérifier par vous-même. Je vous recommande vivement de procéder de cette façon. C est le meilleur moyen d intégrer ces connaissances. Commençons avec le notaire. NOTAIRE ET FRAIS DE NOTAIRE Le notaire est un acteur incontournable. Il a un statut très officiel mais aussi très intimidant. La première conséquence c est qu on ne se pose pas trop de questions sur le contenu des frais de notaire. C'est-à-dire tout ce qui est considéré comme frais de notaire et la note qu on nous présente. Deuxième conséquence, lorsque vous êtes acheteur, et que vous payez les frais de notaire, très souvent on vous présente la note et vous payez sans discuter. Sincèrement, qui d entre vous dans la salle aujourd hui a déjà «épluché» les frais de notaire, ou plutôt qui a déjà demandé au notaire avant de signer quoique ce soit, ce que ça allait lui coûter. Je ne sais pas si vous savez, mais vous pouvez demander un devis au notaire. Il est dans l obligation de vous fournir un devis détaillé sur ce que vous allez payer exactement au centime près. De plus, et pour aller dans la continuité, même si vous avez cette liste de frais, qui s est déjà demandé à quoi correspondaient les chiffres que l on nous annonce? Je ne suis pas en train de vous dire que les notaires essayent d alourdir la note, ce sont des acteurs tout à fait respectables, garants du bon déroulement des opérations; c'est-à-dire qu ils vont garantir à la fois vos intérêts et aussi ceux du vendeur. Mais d une manière générale, vous allez découvrir qu il existe des possibilités d obtenir, d une part des réductions sur les frais de notaire, mais aussi de négocier certaines choses. Avant de rentrer dans le vif du sujet, je voudrais revenir sur la répartition, de ces fameux frais de notaire. On a pour habitude de considérer qu ils 3

4 évoluent entre 6 et 7%. Si on garde le chiffre de 6%, approximativement 5% vont à l administration fiscale et 1% sont réservés aux notaires au titre de ses émoluments. Mais si vous avez déjà acheté un appartement, ou un bien quelconque, vous vous êtes peut-être aperçu que vous aviez payé plus. Peut-être entre 7 et 9% pour un appartement ou encore 15 à 20% pour des produits du type parking ou des terrains. Très souvent c est sur cette différence qu il est possible de réaliser des économies. Mais pas seulement. C est ce que nous allons découvrir. 3 types de frais de notaire : Il y a les frais qui sont : - non négociables mais que l on peut réduire. - négociables car, contrairement à la croyance populaire, il est possible de négocier certaines choses auprès du notaire. - et, il y a les frais que j appellerais évitables, mais que l on vous fait payer ou que vous devez payer en fonction de certains choix que vous allez effectuer. Rentrons dans les détails, pour les découvrir au fur et à mesure. Commençons par les petites économies. Après je vous montrerai des stratégies un peu plus évoluées qui vous permettront de gagner vraiment beaucoup d argent. Pour finir, je vous montrerai comment négocier avec le notaire, car la connaissance théorique est facile à acquérir, mais seul le passage à l action concrétisera cette connaissance. 4

5 Lorsque vous êtes prêt à acheter un appartement, une maison ou n importe quel bien immobilier, la première chose à faire est d aller voir le notaire (pas tout le temps, nous en reparlerons plus loin), afin de signer un engagement d achat qui peut se présenter sous 2 formes : 1) promesse de vente ou 2) compromis de vente. Dans le cas de la promesse de vente, il faut savoir que le notaire a obligation de déposer ce document auprès de l administration fiscale. Et bien sur, qui dit administration fiscale dit taxe, au travers d un timbre fiscal de 125. Les deuxièmes frais accolés à la promesse de vente, sont les frais de rédaction d acte qui sont de l ordre de quelques centaines d euros. Concernant le compromis, vous n avez pas de timbre fiscal, car aucune obligation d enregistrer ce document auprès de l administration. En revanche, vous aurez des frais d acte, qui seront probablement du même montant que ceux de la promesse, dans le cas où vous ne passeriez par le même notaire. 5

6 Pour réaliser vos premières économies, optez pour le compromis, pour éviter le timbre fiscal de 125. Ensuite, négociez le montant des frais d acte en lui demandant (pourquoi pas) la gratuité totale de cette partie. Négociation frais d acte 6

7 Voici l extrait d un compromis rédigé par le notaire. Il y a quatre petits paragraphes intéressants. Le premier dit : «l acquéreur paiera les frais du présent acte et ceux qui en seront sa suite ou sa conséquence». Donc si vous êtes l acquéreur (l acheteur), c est vous qui règlerez les frais de l acte Le deuxième paragraphe dit : «A titre de provisions sur frais, l acquéreur verse ce jour à la comptabilité du notaire rédacteur une somme de 250.» Ces 250 représentent les frais de rédaction d acte. Le troisième paragraphe (qui est en réalité le quatrième, je reviendrai au précédent après) dit : «en cas de réitération des présentes par acte authentique, cette somme constituera un acompte sur les frais de l acte authentique...» Ce qu il faut retenir ici, c est que cette somme constituera un acompte sur les frais de l acte authentique. C est à dire que le montant des frais d acte sera déduit du montant final des émoluments du notaire. Pour finir le quatrième paragraphe indique «en cas de non réitération des présentes par acte authentique, cette somme sera acquise au notaire rédacteur à titre forfaitaire...». Ce qui veut dire qu au cas où vous n iriez pas au bout de la vente, pour une raison x ou y, la somme de 250 sera acquise définitivement au notaire qui a rédigé l acte. Ce qui est normal puisqu il a travaillé pour rédiger un acte. Si la vente ne va pas à son terme, il n a aucune obligation d en supporter les conséquences. 7

8 Si vous passez par une agence immobilière, ce qui est probablement arrivé à certains d entre vous, l agence peut vous faire signer un compromis et ne rien vous faire payer pour la rédaction de cet acte, qui n est ni plus ni moins qu un compromis, car celle-ci ne vous a pas demandé le montant du timbre fiscal. Mais il faut savoir que certaines agences peuvent vous envoyer vers le notaire pour signer une promesse ou un compromis. Pour quelle raison? La raison est très simple : les agences ne veulent pas s occuper de l aspect juridique. Car en prenant la responsabilité de vous faire signer un acte, elle engage leur responsabilité juridique. Donc quelquefois, elles préfèrent déléguer cette tâche à un notaire. Si vous vous retrouvez dans ce cas de figure, et même si nous verrons quelques subtilités sur l utilisation des notaires, vous devez considérer que vous êtes dans le même cas de figure qu en achetant à un particulier, et que vous pouvez négocier les mêmes points que nous avons évoqués précédemment. 8

9 Vous pouvez encore réduire les frais de notaire, en jouant sur la base taxable. Qu est ce que c est la base taxable? C est le prix que vous allez présenter au notaire et sur lequel va être calculée la taxation principale (5% qui vont à l administration majorés des 1% qui vont au notaire). Mais on est en droit de se demander si tout est vraiment taxable? 9

10 Restons dans le cas d une maison ou d un appartement à Ici les 6% de frais de notaire représenteront De ces , qui sont donc la base sur laquelle vous serez, vous pouvez déduire 2 choses : Le montant des meubles. lorsque vous achetez un appartement ou une maison, très souvent vous allez récupérerez des placards, de l électroménager, une cuisine, etc... Il y a une tolérance pour le montant déductible de l ordre de 5 à 7% du montant du bien. Vous devez voir cet aspect avec le notaire et aussi négocier le pourcentage qu il retiendra. Pour chiffrer notre exemple, nous prenons 5% sur , nous pourrons déduire des Ainsi, le notaire calculera ses frais sur Vous pouvez également déduire les frais d agence. C'est-à-dire que si vous achetez par l intermédiaire d une agence immobilière, et que leur commission est de 5% sur , soit , vous pourrez également déduire ce montant de la base taxable qui sera prise en compte par le notaire pour le calcul des frais. Au final, en cumulant frais d agence plus la valeur des meubles, vous arrivez à une économie de

11 Plusieurs remarques : 1) il faut savoir que la valeur est déductible uniquement si les meubles sont amovibles. Si vous prenez une douche ou une baignoire scellée, ou encore si le carrelage ne vous plait pas, vous ne pourrez pas déduire leur valeur. Si vous exagérez et que le notaire s en aperçoit, celui-ci risque de ne prendre que le strict minimum en minorant la valeur réelle. 2) je vous ai recommandé de prendre la commission d agence à votre charge pour payer moins de frais de notaire, mais il y a aussi une autre raison. Si vous payez les frais d agence, c est vous qui négocierez la commission de l agence. De cette façon vous ne serez pas dépendant de la timidité du vendeur, qui ne pense qu à une chose : vendre. Il entre rarement dans ce type de considérations. Il pourrait le faire, mais s il ne sait pas comment négocier avec l agence, vous risquez d en faire les frais puisque dans tous les cas, c est vous payerez la commission. Que ce soit directement à l agence ou au travers du prix payé au vendeur. Si vous prenez la commission à votre charge, c est vous qui négociez avec l agence. Faites-le. HYPOTHEQUE/PDD ET FRAIS DE NOTAIRE Voilà pour les petites économies. Je vous propose de monter d un cran 11

12 en explorant d autres frais liés aux garanties qui vont assurer la banque que vous payerez bien votre crédit. Je suppose que certains d entre vous connaissent déjà certains termes comme l hypothèque ou les prêteurs de deniers. Nous allons voir ce qu il est possible d obtenir à ce niveau. Les garanties bancaires ont un coût, et surtout des répercussions importantes sur ce que vous allez payer chez le notaire. Soit au titre de ses émoluments, soit au titre de frais générés par les garanties elles même mais qui seront perçues par le notaire. La plus connue historiquement s appelle l hypothèque. Il faut savoir que c est un produit de garantie qui coûte assez cher, et qu il y a beaucoup de personnes qui ne savent pas exactement comment cela fonctionne. Lorsque le notaire établit une hypothèque en faveur de la banque, celuici doit en faire la publicité (on appelle cela la publicité foncière). Celle-ci coûte 0.715% calculée sur 120% du montant emprunté! Donc si vous avez emprunté , l hypothèque couvrira le même montant, mais elle sera calculée sur Je sais que ce n est pas très agréable. 12

13 Dans notre cas, le coût de la publicité sera de 1716 (0,715% x ). Ensuite, lorsque le notaire établit une hypothèque, d autres frais viennent se greffer. Notamment le salaire du conservateur des hypothèques. Le coût est de 0.05% toujours sur 120% du montant de l hypothèque. Ensuite, vous aurez à supporter les émoluments du notaire, pour la mise en place de cette hypothèque mais aussi pour la mainlevée. Ces montants, à ce jour, sont de 789 pour la mise en place de l hypothèque et de 872 pour la mainlevée. Qu est ce que c est la mainlevée? Lorsque vous avez remboursé votre crédit, en l ayant soldé par anticipation ou parce que vous avez été au bout du remboursement, vous devez indiquer aux hypothèques que la banque n a plus aucun droit sur cette hypothèque puisque vous ne lui devez plus rien. Généralement c est le notaire qui s occupe de ces formalités. Ce qui ne manquera pas de générer quelques frais d acte. En tenant compte de tous ces frais, l'hypothèque vous coûtera environ L autre garantie bancaire existe sous forme de caution, ou aussi ce que 13

14 l on appelle les prêteurs de deniers. Ce sont des organismes qui vont garantir votre prêt, auprès de la banque pour votre compte. A la différence de l hypothèque, où la banque sera payée en priorité en cas de revente du bien, avec une caution vous toucherez la totalité du prix même si vous devez de l argent à la banque. Prenons un exemple chiffré : si vous avez acheté et que vous revendez , mais que vous devez encore à la banque , au moment de la vente et dans le cas d une hypothèque, le notaire prélèvera cette somme et vous donnera la différence. Soit Alors que si vous avez utilisé une caution pour garantir le prêt, le notaire vous versera la totalité de la somme. Soit Mais vous devrez toujours à la banque. Nous reviendrons sur ce détail et ses conséquences. Revenons aux cautions et prêteurs de deniers. Il en existe un très connu : le «Crédit Logement». Petite précision : je ne fais pas de publicité pour cet organisme. Je le cite uniquement parce que je connais un peu son fonctionnement. A ce sujet, regardons comment il fonctionne. Le coût pour garantir la banque sur un prêt de est de 2 100, qui se répartissent de la façon suivante : une commission de 300 qui est la rémunération de l organisme Crédit Logement, et 1800 qui vont au FMG (Fond Mutuel de Garantie), dont le rôle est de couvrir les sinistres. Ensuite, il faut savoir qu à contrario de l hypothèque, qu une partie versée au FMG, est remboursable en grande partie. Environ 70 à 75 % en fonction des années et du nombre de sinistres qui ont dû être couverts. C'est-à-dire qu à contrario de l hypothèque, où à la fin du crédit vous payerez des frais de mainlevée pour un coût non négligeable, dans le cas d un Crédit Logement, on vous rendra de l argent! Je vous laisse choisir le cas de figure le plus intéressant pour vous. D un point de vue purement financier, le Crédit Logement au final vous coûtera 750 à comparer avec les du coût de l hypothèque pour le même montant, c'est-à-dire un emprunt de TRES IMPORTANT : Le Crédit Logement N EST PAS UN CREDIT. Bien 14

15 que le mot «crédit» soit utilisé, c est un organisme de cautionnement qui garantit votre prêt, mais qui ne vous prêtera pas d argent. Je sais que certains détails sont connus, mais très souvent c est la façon dont vous allez utiliser les hypothèques ou les cautions, qui vous fera gagner de l argent. Pour le moment nous avons parlé d économies de l ordre du millier d euros. Même si ces sommes ne sont pas négligeables, nous allons parler maintenant en dizaines de milliers. Et vous allez vite comprendre où est votre intérêt et comment vous devez utiliser tous ces types de garanties. 15

16 TRANSFERT DE CREDIT ET STRATEGIES Crédit «hypothèque» Première chose, pour bien mettre le contexte en place, nous ferons la supposition que vous avez acheté un bien aujourd hui à Et 16

17 pour simplifier les calculs, nous considérerons que vous revendrez au même prix et qu à chaque fois vous devrez emprunter pour le nouvel achat. Vous achetez donc le bien numéro 1. Vous faites votre emprunt et vous revendez 5 ans plus tard. Au moment de la revente, vous aurez payé d intérêts, et devrez à la banque. C est à dire que vous aurez remboursé de capital. Au moment de la vente le notaire encaissera le prix de la vente ( ) en provenance de l acheteur, et constatera la somme due à la banque ( ), et vous versera la différence qui correspond au capital que vous avez amorti au fil des mois. L opération s arrête ici et vous vous retrouvez avec un chèque de Mais, en réalité, vous avez vendu parce que vous étiez muté. Vous achetez donc un autre bien et pour financer celui-ci, vous empruntez à nouveau en redémarrant un nouveau crédit à zéro. Au bout de 5 ans vous revendez, et vous vous retrouvez dans la même situation que précédemment : le notaire remboursera la banque et vous versera le capital amorti, soit , pour clore l opération. Mais là encore, vous déménagez et vous achetez un troisième appartement parce que la famille s est agrandie. Toujours, pour conserver l homogénéité dans les calculs, vous vendez et rachetez à Bien entendu, au bout de 5 ans vous avez payé d intérêts et le capital restant dû la banque est toujours de Pour mémoire, les calculs ont été faits sur un emprunt de à 4% sur une durée de 20 ans. Crédit «Intelligent» 17

18 Voilà pour ce qui est du crédit hypothèque. Regardons maintenant s il n existe pas une autre façon de procéder, plus avantageuse. Nous garderons le même scénario que précédemment, c'est-à-dire que nous achetons un bien avec un crédit de et au bout de 5 ans, nous revendons. Comme dans le premier cas (hypothèque), nous aurons payé d intérêts et le capital restant dû à la banque sera de Mais dans le cas où vous avez fait appel au Crédit Logement. Que va-t-il se passer? Si vous faites un nouveau crédit, vous redémarrez de zéro, aussi bien pour les intérêts que pour le capital (même si vous avez encaissé la différence au moment de la revente). Si vous revendez au bout de 5 ans, pour acheter le 2ème bien, vous aurez encore payé d intérêts et vous devrez encore à la banque Mais avec le Crédit Logement, il faut savoir que vous avez la possibilité de transférer votre dette sur votre nouvel achat. C est à dire que vous pouvez continuer l emprunt contracté sur l achat numéro 1, sans l interrompre au bout des 5 ans, ni rembourser la banque, ni reprendre les intérêts à zéro au moment où vous referez un crédit pour acheter le nouvel appartement. 18

19 Continuons. Pour être conforme au scénario précédent, vous revendez votre 2ème bien au bout de 5 ans, et rachetez un troisième. De nouveau vous avez la possibilité transférer votre dette sur ce nouvel achat, toujours sans avoir à solder votre crédit. Pour faire un résumé chiffré, à la fin des premiers 5 ans, lorsque vous revendez votre premier bien, vous aurez payé d intérêts et vous devrez à la banque. Jusqu ici pas de différence avec le crédit hypothécaire. A la revente du 2ème bien, comme vous avez transféré votre dette, vous continuez les intérêts et le remboursement du capital. Si bien qu au bout des nouveaux 5 ans, vous aurez payé d intérêts, mais vous ne devrez à la banque que Terminons avec le 3ème appartement. A la revente de celui-ci (même si vous n êtes pas obligé de le faire), vous ne devrez plus à la banque que Au total, au bout des 15 ans (3 reventes), vous aurez payé d intérêts et remboursé de capital, et il ne vous reste que 5 ans à payer puisque dans notre scénario, nous avons emprunté sur 20 ans. Pour bien matérialiser (le premier) intérêt du transfert, il faut comparer ce scénario à celui du crédit hypothécaire. Au bout des 15 ans vous aurez payé 3 x d intérêts à la banque à qui vous devez encore de capital, avec un crédit qui reste à courir sur encore 15 ans puisque vous avez redémarré un crédit sur 20 ans à chaque fois (à chaque nouvel achat de bien). Bien entendu, je n oublie pas qu à chaque revente (dans le cas d un crédit hypothécaire) vous avez aussi encaissé le montant du capital que vous avez amorti au cours des mensualités. Celui-ci pouvant servir à financer des travaux ou les frais de notaire sur la nouvelle acquisition. Maintenant regardons l impact (sur votre portefeuille) et les possibilités que nous offrent le transfert de crédit. 19

20 En ce qui concerne le notaire, comme nous avons utilisé un organisme de cautionnement, en remplacement de l hypothèque, tous les frais liés à cette dernière disparaissent. A savoir, 1) la rédaction des actes pour l hypothèque, 2) le salaire du conservateur des hypothèques, 3) la publicité foncière, 4) les frais de mainlevée. Si nous reprenons le scénario précédent, nous avons 3 achats, 2 reventes, donc 2 interruptions de crédit. Ce qui veut dire que vous ferez une économie de (2 x ) puisque vous n aurez pas d hypothèque et que vous n aurez pas à subir tous les frais liés à l hypothèque. Du côté de la banque, voici ce que vous économiserez : 1) du temps. Je sais que c est un gain difficile à chiffrer, mais vous n aurez plus besoin de courir après différents établissements pour vous intéresser, ou pour découvrir les taux en vigueur. 2) vous économisez des frais liés à la banque, comme les frais de dossier qui peuvent être de plusieurs centaines d euros (nous en reparlerons plus loin), mais aussi la pénalité pour remboursement anticipé qui est classiquement de 3%. Toujours en restant dans notre cas de figure, en considérant que vous revendrez (2 fois) au bout de 5 ans, en se rappelant également que nous devons à chaque fois à la banque, les 3% vous coûteront à chaque revente Arrondissons à Ce qui représente une 20

21 nouvelle économie de (2x 5000 ). Probablement plus si nous prenons en compte les frais de dossier. Nous arrivons donc au total à plus 7500, d économies. Mais, croyez-moi nous n avons pas vu le plus important. STRATEGIES DE TRANSFERT La première chose, qui vient à l esprit avec le transfert, c est la continuité, donc l économie d intérêts au moment du transfert du crédit. La conséquence directe de cette économie est une diminution du coût total d acquisition donc une augmentation de votre pouvoir d achat (je ne reviendrai pas sur les frais d hypothèque et les frais bancaires). Mais pour l instant cela ne représente que la partie émergé de l iceberg, et vous allez découvrir que le transfert nous ouvre d autres horizons, tout aussi intéressants. 21

22 Avec le transfert il y a différentes stratégies que vous pouvez appliquer. Commençons par le scénario le moins agréable, mais qui sera également une protection contre la baisse. Faisons cette hypothèse : vous avez acheté à et vous êtes obligé de vendre, mais le marché a baissé de 25% en 5 ans. Cela veut dire que votre bien ne vaut plus que Quelles sont les conséquences? Si vous n avez pas opté pour l option transfert de crédit, voici ce qu il va se passer : capital payé au bout de 5 ans. Vous devez donc à la banque Si vous ne vendez que vous devrez sortir de votre poche pour rembourser la banque ( = )! Je sais c est très désagréable. Et, si l on rajoute à cela la pénalité de 3% sur le capital restant dû parce que vous remboursez par anticipation, vous aurez encore à sortir. Ce qui fera au final. Ce qui peut, éventuellement même, vous empêcher de vendre parce que vous n avez pas ces , ou que vous ne pouvez (ou ne souhaitez pas) les emprunter. Imaginez que vous deviez également régler des frais de main levée pour une 22

23 hypothèque... Maintenant, si vous avez opté dès le départ pour la possibilité du transfert de crédit, que va-t-il se passer? Et bien... RIEN! A condition que vous rachetiez quelque chose. Si vous achetez un nouveau bien, vous allez transférer la dette. Certes vous avez emprunté au départ, et vous avez des mensualités calculées sur Mais cela fait partie «du jeu» si je peux utiliser cette expression. Le bon coté de la mauvaise nouvelle : si vous avez vendu au prix du marché à , n oubliez pas que celui-ci a baissé pour tout le monde. Donc vous rachèterez un autre bien également au prix du marché actuel. Encore une fois ce n est pas un cas très agréable, mais au moins cela vous évite de sortir de l argent. Et surtout, cela vous donne la possibilité de vendre. Stratégie, beaucoup plus agréable que la précédente : vous achetez à , le marché monte et vous revendez à Pour simplifier le calcul, nous dirons que vous rachetez un autre bien à Vous réadapterez cela à votre situation. Que se passe-t-il? 23

24 Si vous avez emprunté et transféré le crédit, en rachetant un bien de , vous continuerez à payer des mensualités sur tout en possédant un bien de Un scénario d achat-revente, dans un but spéculatif. Vous retrouverez des similitudes avec le précédent. Imaginons que vous achetiez un bien en mauvais état, pour le rénover et le revendre. Dans un premier temps, vous achetez à Et après avoir revalorisé le produit, vous le revendez Au moment de la vente, si vous vous arrêtez à , vous encaissez cette même somme, tout en conservant une dette vis à vis de la banque. Pour le moment je ne parle pas de l aspect fiscal. Nous aurons l occasion d y revenir. Après avoir revendu, vous rachetez un autre appartement, mais à Que se passe-t-il avec le transfert de crédit? Comme vous avez racheté moins cher, d une part vous financez le nouveau bien de 250K avec le prêt de 200K qui, ne l oublions pas, s amortit au fil du temps. C est à dire que plus vous avancez dans le 24

25 temps, plus vous avez remboursé de capital à la banque, et donc moins vous lui devez d argent. D autre part, vous avez dégagé 50K de trésorerie que vous pouvez utiliser pour vivre et/ou financer des travaux ou les frais de notaire pour l achat du nouveau bien. Nous reviendrons sur ce scénario un peu plus loin dans le chapitre réservé à l achat-revente. Autre stratégie basée sur la conservation du taux. Comparons les deux crédits. Le crédit classique, celui où vous remboursez au moment de la revente, et le crédit transférable. Disons qu en 2010 le taux était à 3%. C est une hypothèse. Vous revendez au bout de 5 ans et réempruntez en 2015, et supposons que le taux est à 2 %. Vous revendez au bout de 5 ans, en 2020, et le taux est à 7%. Vous revendez au bout de 5 ans (2025) et le taux est à 5%. Si vous faites un nouveau crédit, à chaque fois vous subirez le taux en vigueur. Avec le crédit transférable, du fait que vous transférez la dette à chaque fois, vous transférerez également le taux d intérêts, sans avoir à subir 25

26 une réactualisation des taux qui vous serait désavantageuse. Donc si le taux au moment de l emprunt est de 3%, vous transférerez cette dette et garderez le taux d intérêt sur toute la période d emprunt. Vous avez remarqué que sur la diapo de présentation (au-dessus) j ai noté 2% pour 2015, alors que le taux transféré est de 3%. Qu est-ce qu il faut faire dans ce cas? Avant de transférer un crédit, vous ne devez pas regarder si les taux ont baissés. Vous devez comparer le coût total du nouveau crédit avec le crédit que vous pouvez éventuellement transférer. Il faudra également inclure tous les frais liés au passage sur un nouveau taux en incluant les frais de notaire, les frais de remboursement par anticipation, frais de mainlevée, frais de dossier, etc... Si au final le coût est proche voir identique, peut-être que le jeu n en vaut pas la chandelle et que vous allez perdre beaucoup de temps à courir après les banques. Donc autant transférer. S il est inférieur, disons de , peut-être que la question vaut d être posée. A vous de compter ou plus simplement de demander une simulation à votre banque. 26

27 Ne comparez les taux, mais comparez le coût total. La dernière stratégie utilisable avec le transfert, concerne l assurance. Lorsqu elle vous prête de l argent, la banque vous demande de couvrir le capital qu elle vous prête. C est l hypothèque ou la caution. La seconde couvre les revenus de votre travail (salaire) donc votre capacité à rembourser. C est ce que l on appelle, l assurance décès incapacité (ADI). Cette assurance est proposée sous 2 formes qui se différencient par leur mode de calcul. La première est calculée, sur le capital emprunté au départ, et vous payez un montant fixe sur toute la durée de l emprunt. La seconde, est calculée sur le capital restant dû à la banque. Comme celui-ci ne fait que décroître au fur et à mesure que vous avancez dans le crédit, votre mensualité est dégressive. Si vous utilisez le transfert de crédit, il est évident que vous avez également intérêt à utiliser ce type d assurance, dont la courbe de remboursement est pratiquement identique à celle du capital remboursé. 27

28 COMMENT BIEN UTILISER LE NOTAIRE Nous avons vu dans un premier temps comment il était possible d économiser simplement en choisissant un compromis plutôt qu une promesse de vente. Ce qui vous fera économiser les 125 de timbre fiscal. Nous avons vu qu il était possible de négocier avec le notaire la gratuité des frais d acte d engagement, et nous avons vu comment il était possible de réduire la base taxable en sortant d une part la commission d agence, à condition que vous passiez par une agence, et aussi le coût des meubles. Ensuite nous avons vu qu une bonne utilisation des prêteurs de deniers ou des cautions permet d échapper à certains frais de notaire actuels mais aussi à venir. Et bien sur, nous avons découvert qu il est possible d économiser des dizaines de milliers d euros d intérêts simplement en utilisant correctement le transfert du crédit. Je sais que nous avons empiété sur le domaine du banquier. Mais avant de voir ce qu il est possible d obtenir de celui-ci, je vous propose de regarder comment il est possible de négocier avec le notaire, et surtout comment bien l utiliser. Pour bien aborder les notaires, il faut connaître leurs contraintes, leur fonctionnement mais aussi leurs obligations. Par exemple, il faut savoir que chaque partie peut faire appel à un notaire. C'est-à-dire que dans chaque transaction immobilière, il y a un acheteur et un vendeur. Même si les notaires ont obligation de se plier à cette contrainte, il est assez facile de comprendre, qu ils n aiment pas beaucoup cela car ils doivent partager la somme qui leur est réservée, à savoir les 1% qui font partie des 6% (5% pour l administration). Donc, s ils sont deux, ils n auront que 0,5%. La conséquence est bien sur évidente : il est plus difficile d obtenir des facilités de leur part si leur salaire a été divisé par deux! Mon premier conseil, si vous êtes l acheteur (j insiste), faites en sorte qu il n y ait qu un seul notaire, et surtout, que ce soit vous qui l ayez mandaté. La coutume a tendance à dire que c est l acheteur qui choisit. Profitez-en, d autant plus que le vendeur ne fera pas de problème dans le sens où il est généralement content de vendre. Quelle que soit la raison. 28

29 Ensuite, et c est mon deuxième conseil, si vous êtes le vendeur et que l acheteur veut prendre ou imposer son notaire, je vous recommande fortement de prendre votre notaire, qui vous représentera. Vous allez vite comprendre l intérêt de cette procédure. En cas de litige, si c est l acheteur qui a choisi le notaire, celui-ci va défendre d abord son client avant de regarder votre intérêt, car il aura pris la responsabilité de s occuper de la transaction pour le compte de son client. De votre côté, si vous avez fait intervenir votre notaire en parallèle, en cas de problème c est votre notaire qui prendra votre défense. Pour résumer : que vous soyez acheteur ou vendeur, ayez toujours un notaire qui vous représente. Je vais vous donner encore une excellente raison, surtout si vous êtes vendeur : cela ne vous coûtera pas un centime! N oubliez pas que c est l acheteur qui paye les frais de notaire. Donc profitez de cette possibilité. Un dernier conseil à ce sujet : je vous recommande fortement d utiliser votre propre notaire si vous avez affaire à des professionnels (promoteurs ou marchands de biens), vous verrez qu ils imposent souvent leur notaire. L argument le plus souvent employé étant : «c est le notaire qui s occupe de tout, qui a tous les papiers, etc...». Vous retrouverez souvent ce cas de figure avec les promoteurs. Soyez certain, et à fortiori dans ce cas de figure, que le notaire du promoteur, n a aucun intérêt à vous défendre puisque il aura été mandaté par un vendeur qui va lui «donner» 50 ventes à régler sur un immeuble, plutôt qu avec vous qu il ne verra qu une seule fois. Maintenant, il est aussi intéressant de savoir comment négocier avec le notaire, ou comment trouver le bon notaire. D une manière générale, les notaires n aiment pas que leur statut officiel soit remis en cause. Et pourtant, c est ce que nous faisons si nous essayons de négocier. Alors pour amener les choses en douceur, il faut faire les choses, je dirais de manière diplomatique. Un autre conseil sur la façon de procéder avec le notaire : lorsque vous avez un projet d achat immobilier, je vous recommande fortement de 29

30 trouver le notaire avant de trouver l appartement. Tout le monde fait le contraire. Résultat : les choses se font dans la précipitation. Acheteurs et vendeurs se retrouvent chez le notaire. L acheteur signe rapidement parce que le vendeur lui met la pression, ou parce qu il a peur de manquer l affaire de sa vie, sans avoir le temps de lire au préalable l acte d engagement, ni de vérifier son coût, ou si c est un compromis et pas une promesse. Au final on lui présente la note et il paye. Si vous êtes déjà passé chez le notaire, je suis certain que vous reconnaitrez ce scénario. Voilà je pense que vous en savez beaucoup plus sur les frais de notaire et ce qu il est possible d obtenir. Croyez-moi, vous en savez beaucoup plus que la plupart des gens et probablement aussi, beaucoup plus que votre banquier. D ailleurs je vous propose de passer le voir, pour découvrir ce qu il est possible d obtenir. VOTRE BANQUIER EST UN COMMERCANT Tout comme le notaire, il est assez intimidant d essayer de négocier avec la banque. Il y a deux raisons essentielles. Premièrement, nous craignons des conséquences dans nos relations avec notre banquier, ou nous sommes un peu intimidé, souvent parce que nous ne savons pas ce qu il est possible d obtenir d une manière toute à fait normale, sans pour autant entrer des négociations compliquées. Dans tous les cas, je vous demande de ne vous faire aucune illusion. Votre banquier est avant tout un commerçant avec lequel vous pouvez négocier. Et soyez conscient d une chose : il gagne de l argent en comptant sur deux choses. 1) il compte sur votre fidélité pour vous vendre son crédit un peu plus cher. Si vous avez besoin de vous en convaincre, je vous propose de faire la petite expérience suivante : même si vous n avez aucun crédit à demander, allez dans une banque concurrente, demandez un crédit pour un montant de Demandez à la banque que vous ne connaissez pas, quelles conditions elle vous ferait pour ce type d emprunt, et ensuite, faites la même demande auprès de votre banque, et comparez les offres. Je suis à peu près certain que dans la majorité des cas, la banque concurrente vous aura fait une meilleure offre. Simplement parce qu elle veut vous avoir comme client. 30

31 Car non seulement elle gagnera de l argent sur le crédit qu elle vous octroiera, mais aussi sur les dépôts (salaires, épargne) que vous déposerez. 2) Ensuite, votre banquier gagne de l argent sur votre ignorance. Je sais que ce n est pas très agréable à entendre, mais c est la réalité. Ce que je veux dire par là, c est que si vous ne savez pas ce que vous pouvez demander à votre banquier, vous n allez pas oser le demander, ou vous ne le ferez pas tout simplement. Je vais aller un peu plus loin en disant que quelquefois (je vais essayer de ne pas être trop méchant aujourd hui), il est probable que certains d entre vous aient perdu un peu d argent grâce, si je peux dire, à l ignorance de leur banquier. Regardons maintenant ce qu il est possible d obtenir auprès du banquier. Il y a deux vérités que vous devez connaître au sujet de votre banquier. La première c est que la fidélité ne paie pas, ce qui veut dire que même si cela fait vingt ans que vous êtes dans la même agence ce n est pas pour cela que vous aurez les meilleures conditions le jour où vous chercherez à faire un emprunt auprès de cette banque. 31

32 En second lieu il faut que vous soyez conscient que votre banquier est un commerçant. Ce qui implique que beaucoup de choses sont discutables et négociables, à condition de savoir ce que vous pouvez demander. La question qui se pose c est : Qu est ce qui est négociable? La première chose à laquelle on pense lorsqu on veut obtenir un prêt c est le taux. Ensuite on s aperçoit que la banque peut nous demander des frais de dossier pour traiter celui-ci. Il y a également d autres frais afférents au fonctionnement du crédit : par exemple, si vous souhaitez rembourser le capital par anticipation, il est possible (pas obligatoire) que la banque vous facture des pénalités de remboursement. Vous pouvez également demander un financement à 107%, la possibilité de transférer, et bien entendu la caution qui garantira le prêt. Mais il y a aussi d autres points qui sont négociables au deuxième niveau qui sont les frais cachés. 32

33 Entrons dans les détails. Taux Au niveau du taux il n y a pas grand chose à dire. C est essentiellement un travail de recherche. Vous devez consulter plusieurs banques et faire la comparaison entre les différentes propositions. En tout cas, au niveau du taux dans un premier temps. Si vous interrogez cinq banques vous vous apercevrez que les deux, les trois premiers établissements qui proposeront les meilleurs taux se tiendront dans un mouchoir de poche. La différence se fera essentiellement sur les frais. Une remarque : le véritable taux que vous payerez, que l on appelle taux effectif global (TEG) doit inclure tous les autres frais récurrents. Le plus commun étant l assurance décès invalidité que vous règlerez chaque mois. 33

34 En ce qui concerne les frais de dossier et les pénalités de remboursement anticipé, ils ont plusieurs points communs. Premièrement ils sont facilement négociables, mais bien entendu cela dépend de la bonne volonté de votre banquier. Ensuite il faut comprendre qu ils sont... «inutiles». C est à dire que vous ne les verrez pas passer si vous utilisez le transfert du crédit le jour où vous voudrez solder un crédit et en reprendre un nouveau. En sachant que si vous faites un nouveau crédit, on pourra également vous demander des frais de dossier. Comme ces frais n existeront plus lorsque vous transférez le crédit, vous pouvez les utiliser comme point de négociation, ou comme contrepartie. Ce que je veux dire, c est que si votre banquier vous dit OK je veux bien vous accorder la possibilité de transférer mais en échange il faut que je vous facture des frais de dossier, vous pouvez dire «d accord je veux faire l effort sur les frais de dossier, Monsieur le banquier, mais vous me facturez 400. Vous ferez quand même un petit effort là-dessus. Disons 200». Vous pouvez toujours essayer. Si on vous dit oui vous avez gagné

35 Qu est-ce que l emprunt à 107%? Ce type d emprunt sert à financer le prix de la maison mais également les frais de notaire afin de ne faire aucun apport. Son obtention est fonction de plusieurs éléments : votre taux d endettement, il est évident que si le fait d emprunter 107% vous «explose» votre taux d endettement, la banque augmente son niveau de risque, ce qui pourra générer un refus de sa part. En revanche il assez facile à obtenir sur des biens dont le montant est de l ordre de 20, 30, 40 ou Cela peut être des parkings ou des appartements en province. Ainsi il est assez facile d obtenir ce montant de financement grâce au faible niveau de risque. Prenons un exemple : si votre mensualité est de 300 par mois, le simple fait d ajouter le financement des frais de notaire vous fera passer à 321. La différence provenant des 7%. En valeur absolue, cette différence de 21 ne vous mettra pas en danger et ne devrait pas poser de problème pour l obtention du crédit, même si vous dépassez le taux d endettement de 33%. 35

36 Le transfert tel que nous l avons évoqué, est lié à la garantie extérieure du type caution ou prêteur de deniers. Mais il faut savoir une chose : même avec la possibilité de transférer un crédit, ça ne veut pas dire que celui-ci est acquis d office. Cela doit être défini dès le départ dans votre contrat de prêt. Par exemple : vous pouvez prendre un crédit logement si le banquier ne l a pas notifié dans le contrat de prêt, vous ne pourrez pas, en théorie, le transférer. Ce qui veut dire que vous devez négocier et vérifier que ce point est bien noté dans le contrat de prêt. Maintenant, et cela viendra à la fois en contradiction et en complément du paragraphe précédent, il faut que vous sachiez que tous les crédits sont transférables! Même si cela n a pas été notifié au départ et même si vous avez une hypothèque au lieu d une caution. Cela peut vous sembler étonnant, mais c est une réalité. Un crédit n est rien d autre qu une forme de découvert que vous pouvez utiliser de la façon dont vous voulez. La banque a seulement besoin d avoir une garantie en face. 36

37 Autre possibilité de transfert : vous pouvez transférer un crédit d une personne vers une autre personne. Je vais vous donner un exemple qui me concerne directement. Il y a quelques temps j ai fait la donation d un appartement (qui est en location) à mes enfants. Sur cet appartement il y a un prêt complètement autofinancé avec le loyer. Donc j ai donné l appartement à mes enfants qui touchent le loyer, puisqu elles sont propriétaires, mais aussi propriétaires de la dette que j ai transférée sur leur tête. Bien entendu comme elles sont étudiantes en réalité c est moi qui cautionne le prêt. C est à dire qu en cas de défaillance c est moi qui devrais payer la mensualité. Le jour où elles seront solvables, c est à dire que le jour où elles seront en mesure de travailler et d avoir des revenus, elles prendront le relais et assureront la complète responsabilité du prêt. Comme vous le voyez il existe beaucoup de stratégies avec le transfert. Mais cela ne veut pas dire autant que vous obtiendrez facilement gain de cause si les choses n ont pas été actées ou précisées dès le départ. Au final tout dépendra de la bonne volonté de votre banquier, mais aussi de ses compétences, car pour certains montages un peu sophistiqués, il est possible que certains ne voudront pas trop «se casser» la tête, ce qui pourra vous freiner dans vos démarches. 37

38 Avant de rentrer dans le vif du sujet (négociation avec la banque), il y a une erreur que vous devez absolument éviter et que font 95% des acheteurs : ils agissent dans l urgence. C est à dire qu ils attendent d avoir signé un compromis de vente avant de se mettre en quête d une banque et d un financement. Ils sont très souvent obligés d agir de cette façon, parce que dans le compromis de vente il y a une date buttoir à laquelle vous devez signifier et confirmer à l acheteur et au notaire que vous avez le financement. Sinon vous ne pourrez plus vous prévaloir de la clause suspensive d obtention du crédit. Quelles sont les conséquences : si les banques tardent à leur envoyer la proposition, ils vont être tentés de prendre la première qui aura répondu, même si ce n est pas la meilleure proposition. Donc soyez prêt et évitez la précipitation. Je vais vous donner encore une bonne raison de procéder de cette façon: il est plus facile de négocier quand vous n avez rien à gagner, ou à perdre... Lorsque vous cherchez à négocier quelque chose, si vous êtes sous pression parce que vous êtes obligé d obtenir un résultat, vous ferez les choses dans la fébrilité, ce qui vous coutera beaucoup d argent. 38

39 Si vous faites les choses avant, sans avoir signé quoi que ce soit, sans avoir signé de compromis, vous vous apercevrez que vous aurez moins de problèmes émotionnels. Car c est l émotionnel qui est difficile à gérer dans une négociation. Si vous êtes débarrassé de cette pression, vous oserez plus et obtiendrez plus. Pour ce qui est de la recherche du bon crédit, je vais décomposer en deux phases. 1) La recherche de la banque : pour arriver à vos fins, je vous conseille de faire le tour des banques, juste pour apprendre. N hésitez pas à contacter 1, 2, 3, 4 pourquoi pas 5 banques. D une manière générale plus vous aurez d interlocuteurs plus vous apprendrez de choses. Bien sûr le sujet commun c est l obtention du prêt. Mais chaque banquier, chaque interlocuteur vous donnera un petit élément en plus. Le deuxième banquier vous donnera un autre élément, le troisième banquier une troisième information, et plus vous en aurez plus vous pourrez assembler le puzzle et meilleure sera la vision d ensemble de ce que vous pourrez obtenir. Au final vous pourrez négocier plus facilement parce que vous en connaitrez un peu plus sur le sujet. 39

40 Lorsque vous négocierez avec les banques, je vous recommande de demander tout en une seule fois. C est à dire tous les points évoqués. Ainsi n hésitez pas à demander l exonération des frais de dossier, des pénalités de remboursement, sans oublier la possibilité de pouvoir transférer le crédit. Demandez tout, n hésitez pas à bluffer mais restez crédible. Comment faire pour bluffer et rester crédible? Si nous restons sur notre base de 4%, et que vous dites à votre banquier, du moins à celui qui semble vous séduire le plus «Votre collègue il me propose 3.9%, c est parfaitement plausible. Mais si vous lui dites que son homologue, sur le trottoir d en face vous a proposé 2%, je pense sincèrement que vous allez passer pour un hurluberlu et que l on ne vous prendra pas au sérieux. Au final, vous n obtiendrez pas grand-chose hormis que le banquier ne s occupera pas de votre cas. Bluffez mais restez crédible c est très important en matière de négociation. Dernier critère la sélection finale, demandez à ce qu on vous envoie les contrats et surtout épluchez-les. Pourquoi? Vous allez trouver des frais cachés dont on ne parle jamais. Ceux dont on parle le plus souvent, encore une fois ce sont les 3%, la pénalité de remboursement anticipé, les frais de dossier, etc... mais on ne vous parle jamais de certains frais, qui sont tous différents en fonction des banques. 40

41 Je vais vous en montrer un. C est la copie du courrier de la banque envoyé à un ami qui a souhaité transférer son crédit sur un nouvel achat. Voici ce que dit la banque : «la translation de prêt donne lieu à la perception de frais d un montant de soit 1% du capital restant du». Il faut également savoir que ce prêt est attaché à une hypothèque. C est à dire que pour transférer son crédit, il est obligé de payer les frais de main levée de l hypothèque en cours, afin d en reprendre une nouvelle en faveur de la banque. Au final cela lui coûtera approximativement afin de pouvoir bénéficier du transfert. Il est évident que l on n attache pas beaucoup d importance à ce type d élément au moment de la signature. Une remarque toutefois : je vous recommande de vérifier que ces frais et leurs calculs sont bien mentionnés dans le contrat de prêt. Si ce n est pas le cas, ils sont parfaitement contestables et négociables. Cela ne veut pas dire pour autant que la banque acceptera obligatoirement de négocier, mais c est véritablement un point de discussion. Toujours est-il que ces éléments sont à prendre en compte au moment du choix de la banque. Epluchez les contrats. Identifiez les frais cachés et vous verrez peut être qu une banque qui semblait moins attrayante, est plus intéressante qu elle ne semblait l être, plus séduisante qu aux premiers abords. 41

42 Dernier conseil : soyez conscient que vous n obtiendrez pas tout de votre banque. Vous négocierez plusieurs points, vous essayerez d obtenir le meilleur, mais cela ne veut pas dire que vous aurez obligatoirement un OUI à toutes vos demandes. Les banquiers (même s ils représentent une enseigne) sont avant tout des commerçants. Ils ont des contraintes de rentabilité et ne peuvent pas tout vous accorder. Les banques ne savent pas non plus tout faire. Certaines vous accorderont plus facilement la modulation des mensualités, c est à dire vous pouvez faire varier la mensualité en fonction de vos rentrées. D autres accepteront plus facilement le transfert, à fortiori si elles sont les propriétaires d un organisme de cautionnement. Ne vous découragez pas. Faites votre travail de consommateur. Les économies se chiffreront en dizaines de milliers d euros pour vous. Autre aspect de la négociation, valable pour toutes les autres stratégies que nous explorerons plus loin, ne vous découragez pas si vous n obtenez pas gain de cause dès la 1ère fois. 42