Immobilier en France : résistance

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1 Trimestriel n 4 avril 214 Immobilier en France : résistance Le marché résidentiel, qui avait commencé à se corriger en 212, a plutôt bien résisté en 213. Les volumes de transactions ont baissé de seulement 1,3 dans le neuf promoteurs et se sont légèrement accrus, de 2,7, dans l ancien. Les prix se sont repliés de 2 en moyenne annuelle dans l ancien et de,1 dans le neuf (appartements, neuf promoteurs). Les encours de crédit habitat sont restés en hausse. Sur les premiers mois de 214, le marché reste bien orienté. Pourquoi cette bonne tenue relative? D une part, les facteurs conjoncturels ont été globalement négatifs, mais ne se sont pas accentués. D autre part, les «fondamentaux» et les taux de crédit habitat ont joué positivement. Le mouvement de correction devrait rester mesuré cette année. Les facteurs négatifs persistent mais tendent à s atténuer. La croissance se redresse peu à peu (,9 prévu cette année) et le taux de chômage devrait se stabiliser (9, après 9,9 en 213). En matière de fiscalité, le nouveau régime des plus-values est un peu moins défavorable, ce qui pourrait fluidifier un peu le marché. Les taux de crédit habitat ont commencé à remonter. Mais ce mouvement devrait rester très modéré, du fait d une remontée très graduelle des rendements obligataires. Par ailleurs, les «fondamentaux» continueront à jouer favorablement, notamment les facteurs démographiques et l effet valeur refuge. Ceci conduirait à des niveaux de transactions à peu près stables par rapport à 213. Les prix pourraient baisser un peu plus nettement, -3 sur un an fin 214, après -1,4 fin 213. L équilibre offre-demande risque de se maintenir : demande stable et relativement élevée, offre à peu près stable également. Mais les prix s ajusteraient pour compenser la remontée des taux de crédit. La principale incertitude concerne l évolution des taux de rendement obligataire, qui déterminera celle des taux de crédit. Une hausse plus marquée de ces taux accentuerait la correction du marché. Sommaire Tendances récentes dans l ancien...2 Repli des ventes en 212, légère hausse en Baisse des prix toujours très modérée...2 Tendances récentes dans le neuf...3 Léger recul des ventes en Niveau encore élevé de l encours de logements...4 Recul graduel des mises en chantier...4 Baisse des prix très mesurée...4 Tendances sur le crédit habitat... Encours et production de crédit... Vers une lente remontée des taux de crédit habitat : baisse très graduelle du marché...6 Le marché a résisté un peu mieux que prévu en Éléments négatifs...6 Facteurs favorables...7 Baisse des prix très limitée : la correction va rester très graduelle... Indicateurs des marchés immobiliers français...9 Olivier ELUERE Études Économiques Groupe

2 Repli des ventes en 212, légère hausse en 213 Le marché de l immobilier ancien s est mieux tenu que prévu en 213. Les ventes de logements anciens, qui avaient reculé de 12 en 212, se sont un peu redressées, de 2,7, pour atteindre 723 unités. Début 214, le marché reste bien orienté, avec un cumul de 739 ventes en février. Le nombre de transactions dans le logement ancien, encore très élevé en 211, 1, s était replié de 12 en 212, à 74 transactions (source : Conseil général de l environnement et du développement durable, d après les bases fiscales et notariales). En 213, les volumes de vente ont légèrement progressé. Ils ont atteint 723 unités, + 2,7 sur un an. Ils ont été particulièrement élevés sur certains mois, juin et septembre. On ne peut pas parler de nette reprise du marché pour autant. La hausse (2,7) est très modérée. De plus, le niveau atteint est nettement inférieur, de -12, au niveau moyen des ventes (1 ) atteint pendant les «bonnes années» du cycle haussier (22-27). Il s agit donc plutôt d une stabilisation des ventes, à un niveau honorable. En Ile-de-France, les ventes de logements anciens qui s étaient repliées en 211 et 212 se sont également un peu redressées en 213, de 4. Elles ont atteint 94 unités. Au quatrième trimestre le rebond a été marqué, + 31 sur un an. Baisse des prix toujours très modérée Les prix de l ancien reculent toujours très faiblement, et le rythme de baisse a même un peu faibli fin 213. Les prix étaient encore en hausse en 21 et 211, à respectivement + et +6 en moyenne annuelle. En 212, ils se sont repliés faiblement, -2,1 sur un an au quatrième trimestre, -, en moyenne annuelle. En 213, le mouvement de repli est resté très mesuré, -2 en moyenne annuelle, -1,4 sur un an au T4. Le glissement des prix sur douze mois est même devenu moins négatif au T4 (-1,4) qu au T3 (-2,3). Les prix ont légèrement progressé au T4 (+,3, données CVS) par rapport au T3. La baisse cumulée depuis le début du mouvement de correction (fin 211) est donc très faible, -4. Le repli est du même ordre en province, -1,3 a/a au T4, et en Ile-de-France, -1,7 a/a. Les prix baissent de 1, à Paris (source : INSEE, Notaires). De même, au regard des données disponibles pour certaines régions, le repli est homogène : -1,6 a/a en Ile-de-France au T3, -1,7 dans le Nord-Pas de Calais, -1 en Rhône-Alpes. Il est un peu plus marqué en Provence-Alpes-Côte d Azur, -3,2. Par ville, les tendances sont plus contrastées : au T3 213, les baisses de prix des appartements anciens se situent en général dans une fourchette de à -3 sur un an. Mais on observe un recul de 11 à Saint- Etienne ou de 4,4 à Orléans, tandis que Clermont-Ferrand affiche + de hausse et Poitiers +7,4. Selon les notaires de Paris-Ile-de-France, au regard des avant-contrats de vente, les prix en Ile-de-France seraient à peu près stables sur les prochains mois. Au quatrième trimestre 213, le prix moyen du mètre carré des appartements anciens s élève à 14 à Paris, 4 33 en Petite Couronne et 3 4 en Grande Couronne. Le prix des logements anciens est estimé à 2 2 le m 2 en France. Tendances récentes dans l ancien France : transactions de logements anciens (par trimestre) Source : CGEDD, Notaires, CA Nombre de transactions estimées France : prix des logements anciens a/a Source : INSEE, Notaires a/a, indice Variation sur un an, indice base 1 T1 21 France : appartements anciens vendus libres en Ile-de France Source : Chambre des notaires Nombre de transactions N 4 Avril 214 2

3 Tendances récentes dans le neuf Léger recul des ventes en 213 Les ventes de logements neufs (réservations, filière promoteurs, programmes d au moins cinq logements) s étaient repliées en 211 et 212, de - et -1 sur un an. Elles se sont à peu près stabilisées en 213. Avec 7 7 réservations, le recul est de seulement 1,3 par rapport à 212. Ce niveau est médiocre, nettement inférieur à la moyenne de 11 par an observée entre 23 et 211. Mais le résultat est moins négatif qu anticipé, compte tenu des éléments négatifs qui ont pesé sur ce marché. Les chiffres trimestriels ont fluctué autour de 22 par trimestre. À noter toutefois une hausse des annulations de réservations, proches de en 213, + 27 sur un an (désistements par rapport à des réservations à la ventes réalisées sur des trimestres antérieurs). La demande de logements neufs reste donc fragile. En Ile-de-France, les ventes s étaient stabilisées en 212 (-,2 sur un an) après avoir nettement baissé en 211, - 17 sur un an. Elles se redressent nettement en 213, de 1,, pour atteindre 2 unités. Mais ceci est compensé par des annulations de ventes. Au regard de l enquête INSEE (janvier) menée auprès des promoteurs, la tendance sur la demande de logements neufs reste dégradée, nettement en deçà de sa moyenne de long terme. Le solde d opinion est stable à un bas niveau depuis trois trimestres, La demande de logements neufs ne devrait pas s améliorer à court terme. La faiblesse relative de la demande tient notamment aux évolutions du segment «investisseurs» (ménages qui achètent un bien pour le louer). Ce segment a un poids élevé dans le neuf promoteurs, proche en général de 4 à du marché, contre 1 à 1 dans l ancien. Ce poids, qui était monté à 64 en 29-21, grâce au dispositif Scellier, s est réduit à 7 en 211 et 43 en 212 (les ventes investisseurs chutant de 4 en deux ans), en raison des mesures de durcissement fiscal : réduction de l avantage fiscal du dispositif Scellier (baisse d impôt de 13 en 212 après 22 en 211) ; taux de prélèvements sociaux accrus ; forte réduction de l abattement sur les plus-values immobilières. En 213, les ventes investisseurs se sont à nouveau repliées, d environ 6, et leur poids a atteint 4. Ceci est lié aux nouvelles mesures sur l encadrement des loyers et à une montée en puissance assez lente du dispositif Duflot. Celui-ci permet une baisse d impôt attractive (1). Mais les contraintes sociales (sur les loyers et les conditions de ressources des locataires) sont renforcées. La fiscalité sur les plus-values a été réaménagée en septembre 213, mais ceci jouera plutôt en 214. Le segment «accédants» (ménages qui achètent un bien pour y habiter) est plus résistant. En 211, sa part dans le total des ventes était montée à 43, contre 37 en 21, avec une hausse des transactions de 6. En 212, les ventes sur ce segment ont progressé de 16 sur un an et leur part est remontée à 7. Ce rebond est lié à la chute des ventes investisseurs et au fait que le prêt à taux zéro PTZ+ a été recentré sur le neuf (depuis début 212). En 213, les ventes accédants ont monté de 3 et leur part est passée à 6. Pour les perspectives 214, cf. page France : ventes de logements neufs milliers par trim Mises en vente Ventes Source : Ministère de l'ecologie Encours à vendre Encours en mois de vente (éch. dr.) Source : Ministère de l'ecologie 7 2 milliers France : encours de logements neufs mois France : ventes de logements neufs par type d'acheteurs Périssol Besson investisseurs accédants Source : Ministère de l'ecologie, FPI Scellier Robien- Duflot Borloo N 4 Avril 214 3

4 Niveau encore élevé de l encours de logements Les mises en vente restaient assez élevées en 212, à 119 unités, - 4 sur un an. En 213, elles ont été assez nettement réduites, de 17 sur un an, pour atteindre 99 unités. De plus, certains programmes ont été annulés. Les promoteurs ont réduit leur offre, en raison de la faiblesse des ventes et du niveau élevé de l encours de logements neufs proposés à la vente. Celui-ci s est ainsi un peu réduit, passant de 13 unités en septembre à 1 9 en décembre. Ce niveau reste toutefois assez élevé. Le ratio encours/ventes, qui mesure le délai moyen d écoulement de l encours, atteint 14,1 mois de vente, après 12, mois fin 212 et 7, mois fin 211. Il est nettement supérieur au niveau moyen de 2-21, 7,7 mois. Les stocks proprement dits (encours de logements proposés à la vente qui sont achevés ou en cours de construction) sont beaucoup plus faibles, 4 unités : 6 des encours sont achevés, 36 en cours de construction, et sont en projet. En Ile-de-France, on constate également une remontée de l encours, avec un ratio encours/ventes à 11,4 mois de vente en décembre 213, contre 9,6 mois de vente en décembre 212 et,7 mois fin 211. Pourtant, les mises en vente sont stabilisées et inférieures aux ventes. Mais la demande reste mitigée. Les annulations de réservations sont importantes. Ceci conduit à une remontée des encours. Recul graduel des mises en chantier En 212, la construction de logements s était nettement infléchie, du fait de la baisse des ventes et de la remontée de l encours. Les mises en chantier avaient atteint 346 unités, -1 sur un an et les permis de construire 49 unités, -7 sur un an. En 213, la baisse s est poursuivie, à un rythme graduel. Au quatrième trimestre, la baisse a atteint 1,4 sur un an pour les mises en chantier, et 12,2 pour les permis de construire. Sur l année entière, le recul est de respectivement 4,2 et 12,6. Début 214, les tendances sont assez comparables : sur les douze derniers mois connus (mars 213 à février 214), la baisse est de 2 sur un an pour les mises en chantier, et de 17,9 pour les permis de construire. Baisse des prix très mesurée Les prix des logements neufs réagissent peu à la baisse des ventes et à la remontée des encours de logements à vendre. Les prix des appartements sont en hausse sur les derniers trimestres,, sur un an au quatrième trimestre, après 1, au troisième trimestre. Les prix des maisons s accroissent de 4,6 sur un an au quatrième trimestre. En moyenne annuelle, les prix des appartements ont reculé de,1 sur un an en 213 et ceux des maisons de 1,4. En Ile-de-France, le recul a été un peu plus prononcé. Les prix des appartements se sont repliés de 3,1 sur un an en moyenne annuelle et ceux des maisons de 2,7. La baisse des prix reste modeste en raison notamment de la nécessité d amortir les hausses de coûts de production, avec en particulier le poids des normes environnementales («bâtiment basse consommation»). Il s agit des prix «à la réservation». milliers France : encours de logements neufs (Ile-de-France) mois Source : Ministère Encours à vendre de l'ecologie Encours en mois de vente (éch. dr.) milliers, cumul 12m Source : Ministère de l'ecologie var. annuelle, France : mises en chantier et permis de construire mises en chantier de logements permis de construire France : prix des logements appartements neufs Source : Ministère de l'ecologie, Insee-Notaires logements anciens N 4 Avril 214 4

5 Tendances sur le crédit habitat Encours et production de crédit L encours de crédit habitat avait nettement freiné en 212, avec une progression annuelle ramenée de 6,3 fin 211 à 3 fin 212. En 213, il reste sur un rythme du même ordre, 3,3 sur un an en décembre. Cette progression est modérée, mais plus forte que celle des crédits à la consommation et des crédits aux sociétés. Le crédit habitat résiste relativement bien, en dépit de la stagnation du marché immobilier. En janvier 214, la hausse est de 3,2 sur un an. Les tendances sont très contrastées pour la production de nouveaux prêts à l habitat. Ce flux s était fortement réduit en 212, -31,6 sur un an (cumul douze mois), du fait de la baisse du marché immobilier et de moindres rachats de crédits (remboursements anticipés/nouveaux prêts) : les taux de crédit habitat étaient, en effet, remontés en 211 et au premier semestre 212. La production mensuelle s est nettement redressée en 213, à 12 milliards par mois en moyenne (contre,2 en 212), soit une hausse de plus de 4 sur un an. La baisse des taux de crédit (de 3,9 en juin 212 à 3,1 en octobre 213) a stimulé les rachats de crédit. Leur part dans le total de la production est passée de 2 mi-212 à 12, en mars 213. De plus, il est probable qu une partie des emprunteurs ont réduit leur apport personnel et accrû leur ratio «loan to value» pour bénéficier du bas niveau du coût du crédit. Le flux mensuel est moins soutenu début 214, 9, milliards, avec le début de remontée des taux de crédit. La production devrait continuer à ralentir au cours des prochains mois. Le marché résidentiel est en phase de correction. De plus, les taux de crédit devraient remonter modérément (cf. infra), ce qui conduirait à une diminution des rachats de crédit. La production annuelle baisserait de 1 en 214. La croissance de l encours de crédit ralentirait de 3,3 fin 213 à 2, fin 214. Vers une lente remontée des taux de crédit habitat Les taux de crédit habitat se sont repliés de façon continue de juin 212 à octobre 213, de 3,9 à 3,1 pour un prêt habitat à long terme à taux fixe (source : Banque de France), en liaison avec la baisse des taux de marché. Par ailleurs, le resserrement des critères d octroi de crédit est resté modéré. Les taux de crédit se sont légèrement accrus en novembre, à 3,22 et sont restés à ce niveau en décembre, janvier et février. Ils devraient continuer à progresser modérément en 214. Les taux à court terme vont demeurer très faibles,,3 en 214 pour l Euribor trois mois. Mais les taux OAT dix ans devraient s apprécier peu à peu. Ils sont remontés au second semestre 213, 2,4 en décembre 213 après un plus bas à 1, en avril-mai. Après un nouveau repli en février mars, à 2,2, ils remonteraient vers 2, fin 214. L appréciation des taux longs américains et l apaisement des inquiétudes sur les marchés des dettes souveraines en zone euro favorisent la hausse des taux longs allemands et français. Mais ce rebond restera lent et modéré du fait des inquiétudes géopolitiques, de la modération de la reprise européenne, de la faiblesse de l inflation et des anticipations prudentes en matière de taux courts. Par ailleurs, les critères d octroi de crédit habitat resteraient à peu près inchangés. Mds France : encours de crédits habitat aux ménages a/a, montants Source : BdF, Crédit Agricole S.A. millions, cum. 12m croissance sur 12m (éch. dr.) France : production de crédits habitat montants croissance sur 12m (éch. dr.) Source : BdF, Crédit Agricole S.A moy. trim., France : taux de crédit habitat 1 1 a/a, taux moyen d'un crédit habitat à taux fixe (TEG) taux OAT 1 ans Source : BdF, CA S.A. N 4 Avril 214

6 : baisse très graduelle du marché Le marché a résisté un peu mieux que prévu en 213 Le marché résidentiel avait commencé à se corriger en 212, après un cycle haussier de longue durée (croissance marquée en 2-27, baisse temporaire en 2-29 et reprise en ). En 213, la correction s est poursuivie, mais de façon très mesurée. On peut même parler d une quasi-stabilisation. Les volumes de transactions ont baissé de seulement 1,3 dans le neuf promoteurs et se sont légèrement accrus, de 2,7, dans l ancien. Les prix se sont repliés de 2 en moyenne annuelle dans l ancien et de,1 dans le neuf (appartements, neuf promoteurs). Les encours de crédit habitat sont restés en hausse. Le marché a donc relativement bien résisté. Rappelons que la France reste un cas particulier en Europe, où dans la plupart des pays (Espagne, Irlande, Italie, Pays- Bas, Danemark, Grèce, Portugal), les marchés résidentiels sont orientés à la baisse depuis la crise de 2-29 et sont restés en repli en 213. Comment peut-on expliquer cette spécificité française? D une part, les facteurs conjoncturels ont été globalement négatifs, mais ne se sont pas accentués. D autre part, les facteurs «fondamentaux» et les taux de crédit habitat ont joué positivement. Rappelons l évolution de ces principaux facteurs en 213. Éléments négatifs Trois principaux facteurs négatifs ont affaibli la demande en 213 : la hausse du taux de chômage, les mesures fiscales et le niveau trop élevé des prix. Croissance stagnante et chômage en hausse. La croissance du PIB a été quasi-stagnante en 213 (,3 en volume en moyenne, après en 212). Le taux de chômage a continué à s accroître, pour atteindre 9,9 en moyenne sur l année, après 9,4 en 212. Le pouvoir d achat des ménages a été en hausse très modérée,,3 et les indicateurs de confiance sont restés très médiocres. Une partie des acheteurs potentiels ont dû renoncer à acheter. Durcissement de la fiscalité de l immobilier résidentiel. Plusieurs mesures de resserrement fiscal ont été mises en place en , notamment la forte réduction de l abattement sur les plus-values immobilières (hors résidences principales) et le recentrage du PTZ+ sur le logement neuf. Elles ont affecté à la fois les investissements locatifs et les primo-accédants. Le dispositif Duflot a eu en 213 un succès très mitigé, malgré la baisse d impôt de 1 de la valeur du bien, et du fait des contraintes assez fortes sur les plafonds de loyers et les conditions de ressources des locataires. Le segment qui a le mieux résisté est donc celui des «secondo-accédants» (acheteurs-vendeurs de résidence principale). Prix de vente surévalués et coûts d acquisition élevés. Les prix ont, pour l instant, peu baissé et restent assez surévalués, la hausse des prix de 1 cumulée entre 199 et 211 n ayant été que partiellement compensée par la baisse des taux de crédit, France : prix des logements anciens et taux de chômage Source : Notaires, Insee var. an., hausse des prix sur un an taux de chômage (éch.dr. inversée) France : prix des appartements neufs Source : Ministère de l'ecologie France Ile-de-France 12 4 Source : Chambre des notaires France : appartements anciens vendus libres à Paris a/a, 2-1 Nombre de ventes par trim. Hausse des prix au m² (éch. dr.) N 4 Avril 214 6

7 l allongement de la durée des prêts et les hausses de revenu. Cette surévaluation est estimée à 1 en 213 dans l ancien, au regard des taux d effort théoriques 1, 33 en 213, contre 3 en 24. La surévaluation est toutefois moindre qu en 2 (2) grâce au léger recul des prix et à la baisse des taux de crédit. L approche par les primes de risque 2 donne un résultat du même ordre. Les coûts d acquisition restent donc élevés et ont de plus été accrus pour de nombreux primo-accédants par la suppression en 212 du PTZ+ dans l ancien. Le niveau trop élevé des prix et l idée que ceux-ci baissent peu à peu ont conduit une partie des acheteurs potentiels à renoncer ou à reporter leur achat. Facteurs favorables Ces éléments négatifs ont été compensés par une série de facteurs favorables. 1) Taux de crédit habitat en baisse au cours de l année 213. Ils n ont amorcé une légère remontée qu en novembre. Ils ont atteint 3,2 en moyenne annuelle, contre 3, en 212. Cette baisse du coût du crédit a joué favorablement sur la demande, en améliorant un peu la solvabilité des acheteurs et en compensant le fait que les prix baissaient très peu. Rappelons qu une baisse de 1 pdb du taux de crédit habitat équivaut à peu près à une baisse des prix immobiliers de. 2) Demande de logements structurellement forte. Elle est animée par des moteurs solides et durables : désir d accession à la propriété (le taux de propriété en France n est que de 63 en 211, contre 71 en moyenne dans l UE), démographie plutôt dynamique, phénomènes de décohabitation, préparation de la retraite, saturation du marché locatif. Un point semble particulièrement prégnant, l effet «valeur refuge». Face à un environnement économique médiocre et à des marchés financiers incertains et volatils, les ménages français privilégient l immobilier, jugé moins risqué et plus rassurant. De plus, l immobilier a été moins touché que la plupart des placements financiers par les récentes mesures de durcissement fiscal. 3) Offre de crédit prudente sur l ensemble du cycle haussier et critères d octroi assez stricts. il n a donc pas été nécessaire d opérer un net resserrement du crédit (à la différence d autres pays). Les critères d octroi de crédit habitat n ont été que très légèrement resserrés en 213. Les ratios d encours de créances douteuses restent bas et assez stables, 3,43 au quatrième trimestre 213 pour les crédits aux ménages, 1,47 en 212 pour les crédits habitat. L octroi d un crédit habitat est fondé essentiellement sur la capacité de remboursement de l emprunteur. Le taux d effort ne doit pas dépasser un tiers du revenu. Les prêts sont essentiellement à taux fixe et les maturités restent raisonnables France : taux d'effort théorique Source : BdF, Notaires calculs CA annuité de crédit habitat/revenu France : ventes de logements neufs par type d'acheteurs ventes en milliers Ventes Source : Ministère de l'ecologie mois de vente Stocks en mois de vente France : prime de risque sur l'investissement immobilier Prime de risque sur un investissement immobilier Source : Insee, BdF, Crédit Agricole S.A Le taux d effort est la charge de remboursement annuelle d un crédit habitat (capital et intérêts) rapportée au revenu annuel du ménage acquéreur. Le taux d effort théorique est calculé aux conditions du marché (prix, taux, durée des crédits), mais en prenant un acheteur à revenu moyen qui achète toujours au cours du temps le même bien moyen (en termes de surface et de standing). 2 La prime de risque est égale à la différence entre le taux de rendement interne d un investissement immobilier locatif et le taux obligataire. En , on prend un taux obligataire lissé, compte tenu des niveaux historiquement bas atteints sur cette période. N 4 Avril 214 7

8 Baisse des prix très limitée On l a vu, les prix ne baissent que très faiblement en France en moyenne, même si dans certaines villes la correction est plus accusée. Les prix immobiliers sont principalement déterminés par l équilibre offre-demande et le niveau des stocks (notamment dans l ancien). Dans le neuf promoteurs, les encours de logements sont remontés, mais les promoteurs sont restés prudents : 6 des encours seulement sont achevés, 36 en cours de construction et sont en projet. Dans l ancien, les ventes restent à des niveaux élevés. De plus, l offre s est probablement réduite, certains vendeurs préférant retirer leur bien de la vente (pour éviter une baisse du prix de vente et le durcissement de l imposition des plus-values). Les stocks et les délais de vente sont ainsi restés assez modérés, d où une quasi-stagnation des prix. Les acheteurs, notamment les primo-accédants, ont accepté d acheter à des prix quasiment inchangés car la baisse des taux de crédit se substituait en quelque sorte à une baisse des prix. 214 : la correction va rester très graduelle Le mouvement de correction devrait rester très mesuré cette année. Les facteurs négatifs persistent, mais tendent à s atténuer. De plus, la hausse des taux de crédit risque d être très faible. Facteurs conjoncturels : La croissance reste faible mais se redresse peu à peu (,9 prévu cette année), et le taux de chômage se stabilise (9, après 9,9 en 213). En matière de fiscalité, le nouveau régime des plus-values est un peu moins défavorable : exonération (au titre de l IR) totale au bout de vingt-deux ans et abattement exceptionnel de 2 entre septembre 213 et août 214. Ceci pourrait fluidifier un peu le marché. Taux de crédit habitat : Ils devraient remonter, mais légèrement, du fait de la hausse graduelle des rendements obligataires (cf. page ). Par ailleurs, les «fondamentaux» structurels, cités plus haut, continueront à jouer favorablement. Tout ceci conduirait à des niveaux de transactions à peu près stables par rapport à 213. Les prix pourraient baisser un peu plus nettement qu en L équilibre offre-demande risque de se maintenir : demande stable, offre à peu près stable également. Mais les prix pourraient s ajuster pour compenser la remontée des taux de crédit. En 214, les volumes de transactions seraient stables dans le neuf et dans l ancien. Les prix de l ancien baisseraient de 3 en glissement annuel, après -1,4 fin 213, soit un repli cumulé de 7 entre fin 211 et fin 214. La structure des acheteurs risque de rester comparable à celle de La part des secondo-accédants restera très élevée. En revanche, la part des primo-accédants demeurera faible (solvabilité dégradée, arrêt du PTZ dans l ancien). Le poids des investisseurs demeurera assez modéré. Le redressement de la solvabilité des acheteurs se fera lentement, dans la durée Source : Notaires, Datastream France : Immobilier et Bourse Séries déflatées indices base 1=T prix de l'ancien en France prix de l'ancien à Paris CAC 4 (éch.dr.) Source : Notaires, BdF 2, 1, 1,6 1,4 1,2 1,,,6,4,2, France : prix des logements anciens et stocks de logements neufs mois hausse des prix sur un an stocks neuf en mois de vente (éch. dr. inv) France : credit habitat ratio encours douteux/encours total Source : Banque de France N 4 Avril 214

9 Par rapport à ce scénario central, la principale incertitude concerne l évolution des taux de rendement obligataire, qui détermine celle des taux de crédit. Le scénario le plus probable nous semble celui d une remontée lente et mesurée, explicitée page. Mais, on l a vu ces dernières années, un problème géopolitique ou économique imprévu pourrait alimenter à nouveau un «flight to quality», les titres d État allemands et français étant considérés comme des signatures très fiables. Les taux longs et le coût du crédit resteraient alors très bas. Inversement, on ne peut pas exclure un scénario de remontée rapide des taux longs français, lié à par exemple à un accès de défiance des investisseurs vis-à-vis du risque souverain français, même si ce scénario semble peu probable. Dans un tel cas, la remontée des taux de crédit qui s ensuivrait entrainerait une correction marquée des ventes et des prix immobiliers milliers France : ventes et prix de logements anciens Ventes variations de prix sur un an (éch. dr.) Source : CGEDD, Notaires, Crédit Agricole S.A Indicateurs des marchés immobiliers français Résidentiel Non résidentiel Ancien Neuf Ventes Demande Prix Offre Construction Taux de vacance Valeur locative Achevé de rédiger le 1 avril 214 Crédit Agricole S.A. Études Économiques Groupe 12 place des États-Unis Montrouge Cedex Copyright Crédit Agricole S.A. ISSN : Directeur de la Publication : Isabelle Job-Bazille Rédacteur en chef : Jean-Louis Martin Documentation : Gisèle Walter - Statistiques : Robin Mourier Réalisation & secrétariat de rédaction : Fabienne Pesty Contact : publication.eco@credit-agricole-sa.com Cette publication reflète l opinion de Crédit Agricole S.A. à la date de sa publication, sauf mention contraire (contributeurs extérieurs). Cette opinion est susceptible d être modifiée à tout moment sans notification. Elle est réalisée à titre purement informatif. Ni l information contenue, ni les analyses qui y sont exprimées ne constituent en aucune façon une offre de vente ou une sollicitation commerciale et ne sauraient engager la responsabilité du Crédit Agricole S.A. ou de l une de ses filiales ou d une Caisse Régionale. Crédit Agricole S.A. ne garantit ni l exactitude, ni l exhaustivité de ces opinions comme des sources d informations à partir desquelles elles ont été obtenues, bien que ces sources d informations soient réputées fiables. Ni Crédit Agricole S.A., ni une de ses filiales ou une Caisse Régionale, ne sauraient donc engager sa responsabilité au titre de la divulgation ou de l utilisation des informations contenues dans cette publication. Consultez les Études Économiques et abonnez-vous gratuitement à nos publications sur : Internet : ipad : application Etudes ECO disponible sur l App store N 4 Avril 214 9