Note de suivi et d actualisation. du programme local de l habitat de Caen la mer Bilan annuel 2011

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1 Note de suivi et d actualisation du programme local de l habitat de Caen la mer Bilan annuel 2011 Décembre 2012

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3 Sommaire Introduction page 5 Les grandes dynamiques du territoire : les principales caractéristiques et dynamiques du territoire de Caen la mer page 7 La démographie...page 9 L économie...page 11 Le parc de logement.page 13 Le logement locatif social.page 15 Le marché local de l habitat...page 17 La construction neuve.page 23 Tableau récapitulatif des grandes données par commune...page 25 Bilan annuel de réalisation du PLH : zoom sur l année 2011 page 27 La production neuve globale..page 29 La production neuve ordinaire territorialisée.page 31 La production neuve ordinaire selon la gamme des logements.page 33 La production neuve ordinaire selon la typologie des logements.page 39 SOMMAIRE Tableau récapitulatif : les livraisons de logements 2011 par commune.page 41 Etat d avancement des actions du PLH : zoom sur l année 2011 page 43 Conclusion et annexes..page 49 3

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5 Introduction Conformément à l article L302-3 du code de la construction et de l habitation, «l établissement public de coopération intercommunale délibère au moins une fois par an sur l état de réalisation du PLH et son adaptation à l évolution de la situation sociale ou démographique». Le Programme Local de l Habitat (PLH) a été élaboré en et adopté à l unanimité par le conseil communautaire de Caen la mer le 24 juin Troisième PLH de l agglomération caennaise, ce dernier couvre la période Le présent document constitue la deuxième note de suivi et d actualisation du PLH qui dresse le bilan des objectifs quantitatifs et qualitatifs inscrits dans le PLH pour l année Cette note a pour objectif d apporter des éléments d actualisation et d évaluation concernant les trois orientations majeures du territoire communautaire à savoir : Relancer quantitativement et durablement la construction avec un objectif annuel de production de logements en moyenne sur la période Mettre en œuvre une politique locale de l habitat solidaire qui réponde à des besoins diversifiés en adaptant l offre à la demande et en développant l offre de logements aidés Initier un nouveau dispositif de gouvernance et développer des outils pour une plus grande efficacité de l action publique. Ainsi, la présente note s articule autour de deux parties : Une actualisation des principales données sociodémographiques et économiques ainsi qu en matière de caractéristiques du parc de logements mais également les tendances récentes relatives aux marchés de l immobilier et de la construction neuve ; Les éléments de suivi avec une actualisation des indicateurs quantitatifs et qualitatifs et le degré d atteinte des objectifs de production neuve à la fin INTRODUCTION 5

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7 LES GRANDES DYNAMIQUES DU TERRITOIRE Les principales caractéristiques et dynamiques du territoire de Caen la mer 7

8 RAPPEL METHODOLOGIQUE : LES GRANDES DYNAMIQUES DU TERRITOIRE : la démographie Le recensement de population a connu d importantes évolutions après le dernier recensement général de la population de Le mode de collecte des données a été revu en profondeur, tant sur la population que sur les logements. Ce nouveau mode de collecte a un impact important sur l interprétation qu il faut faire des résultats du recensement désormais en continu. Le résultat de cette réforme est la publication chaque année depuis 2009 de résultats complets issus d une collecte étalée sur 5 ans : En 2009 les résultats des collectes , datés 2006 ; En 2010 les résultats des collectes , datés 2007 ; En 2011 les résultats des collectes , datés La réforme a pour conséquence des publications plus fréquentes sur des données plus récentes (Année N-3) mais dont le degré précision est celui d un sondage. Les résultats doivent donc être présentés comme des estimations. Les données datées 2006, 2007 et 2008 ne sont pas comparables entre elles, mais uniquement avec Il faudra attendre la publication de 5 années de résultats pour pouvoir effectuer des comparaisons avec l année 2006, c'est-à-dire ceux datés 2011, (qui concernent la collecte et seront publiés en 2014). Ensuite les données seront comparables en année glissante de cinq ans en cinq ans : 2012 avec 2007, 2013 avec 2008,. Aussi, afin de détecter au mieux les phénomènes récents affectant le parc de logements, le présent rapport effectue des comparaisons entre les dynamiques et du recensement. En termes d interprétation, il convient de relativiser les résultats obtenus : Une variation à la hausse illustre la confirmation, voire l accentuation d une tendance générale, la variation à la baisse illustre une atténuation de la tendance générale. 8

9 La démographie : un territoire qui stagne (chiffres RP INSEE au 1er janvier 2009) Une accentuation du déficit migratoire liée aux secteurs les plus urbains Au 1er Janvier 2009, Caen la mer réunit habitants, dont 50,3 % pour la seule ville de Caen. Depuis 1999, la croissance a été pratiquement nulle voire légèrement négative sur certaines périodes intercensitaires et notamment entre 1999 et Cette décroissance sur la période observée s explique par un déficit migratoire qui n est pas totalement compensé par le solde naturel. 1 Evolution de la population et variation due aux soldes naturel et migratoire Types d'espace PLH Population Evolution Solde Taux annuel naturel migratoire apparent Naturel Migratoire Apparent du solde naturel du solde migratoire Caen ,4% -0,8% Hérouville- Saint-Clair Centres urbains Couronne urbaine Couronne périurbaine CAEN LA MER ,1% -2,0% ,9% -0,4% ,5% 0,1% ,5% 0,9% ,6% -0,6% Parmi les types d espace du PLH, on constate que Caen et Hérouville Saint-Clair sont les territoires où la population diminue le plus (perte de 470 habitants par an pour Caen et 210 pour Hérouville). A l inverse, le reste des territoires de Caen la mer, et plus particulièrement la couronne périurbaine, continue de croître en population. Les couronnes urbaine et périurbaine tirent leur croissance par leurs soldes naturel et migratoire positifs (cf. tableau 1 et graphique 1). Une taille moyenne des ménages qui diminue moins vite La taille moyenne des ménages diminue toujours (2.05 en 2009 contre 2.06 en 2008) mais une tendance à la stabilisation s observe et ce, sur toutes les types d espace du PLH (graphique 2). Une croissance démographique peu dynamique depuis 1999 LES GRANDES DYNAMIQUES DU TERRITOIRE : la démographie Une tendance à la baisse qui s observe entre 1999 et 2009 Une accentuation à la baisse sur Caen et Hérouville Saint-Clair Un dynamisme démographique sur les autres territoires mais une tendance au fléchissement sur les centres urbains. 9

10 LES GRANDES DYNAMIQUES DU TERRITOIRE : L économie 10

11 L économie : Un ralentissement perceptible de la création d emplois (chiffres du RP INSEE au 1er janvier 2009) Entre 1999 et 2009, l'ensemble du territoire de Caen la mer gagne des emplois (+ 15 %), avec quelques nuances suivant les territoires : En taux de croissance annuel moyen, on constate un ralentissement de la progression de l'emploi, recensement après recensement (+ 1,9 % entre 99 et 2006, + 1,5 % entre 99 et 2008 et + 1,4 % entre 99 et 2009), Caen, principal pôle économique de la Région, croit très modérément en proportion des autres types d espace du PLH (+ 6 % contre près de 30 %), En taux de croissance annuel moyen, ce sont les centres urbains qui ont le plus crû, à l'exception de la dernière période ( , cependant très marginalement), La part de Caen dans l'ensemble des emplois de Caen la mer diminue année après année (62 % des emplois en 1999 contre 57 % en 2009) avec pour corollaire une proportion plus importante des emplois de la couronne urbaine (13,8 % en 1999, pour 15,6 % en 2009). 1 Evolution de l emploi depuis 1999 et variation annuelle comparée par types d espace PLH Types d espace PLH emploi 1999 emploi 2008 emploi 2009 Evolution Evolution Taux de croissance annuel moyen Caen % 6% 0,8 % 0,7 % 0,6 % 0,6 % Hérouville- Saint-Clair Centres urbains Couronne urbaine Couronne périurbaine Caen la mer % 31% 3,2 % 3,0 % 3,0 % 2,7 % % 30% 3,8 % 3,4 % 3,0 % 2,6 % % 30% 3,1 % 3,0 % 2,8 % 2,7 % % 29% 2,9 % 2,7 % 2,8 % 2,6 % % 15% 1,8 % 1,6 % 1,5 % 1,4 % Définition de l indice de concentration de l emploi : Selon l INSEE, l indice de concentration de l emploi ou taux d attraction de l emploi désigne le rapport entre le nombre d emplois offerts dans une commune et les actifs ayant un emploi qui résident dans la commune. On mesure ainsi l attraction par l emploi qu une commune exerce sur les autres. LES GRANDES DYNAMIQUES DU TERRITOIRE : L économie Nb : les précédentes analyses sur les dynamiques de l emploi sur Caen la mer se basaient sur les données du recensement issues de l exploitation complémentaire. Cette présente analyse se base sur l exploitation principale, plus précise. Cela ne change en rien le fond des analyses, et notamment sur les dynamiques en œuvre. 11

12 LES GRANDES DYNAMIQUES DU TERRITOIRE : Le parc de logement 12

13 Le parc de logement : les chiffres les plus récents confirment les tendances du diagnostic (chiffres du recensement population : RP INSEE au 1 er janvier 2009) Un parc en augmentation depuis 1999 mais un taux de croissance annuel qui stagne D après le RP de l INSEE, Caen la mer compte logements en 2009 soit une croissance de 9,7 % ( logements) par rapport à Ce sont les couronnes urbaine (18,3 %) et périurbaine (22,1 %) qui connaissent les croissances les plus soutenues entre la période intercensitaire (cf. tableau cidessus). Mais une analyse de la variation relative annuelle entre trois périodes ( ; et ) montre que le taux de croissance annuelle diminue encore sur le territoire communautaire. Cette situation est principalement le fait des territoires les plus urbains de Caen la mer (Caen, Hérouville, centres urbains). Toutefois, on observe une nouvelle tendance sur les couronnes urbaine et périurbaine : leurs taux de croissance annuelle est en légère baisse sur la dernière période intercensitaire. 1 Evolution du nombre de logements depuis 1999 et variation annuelle comparée par couronne Nombre de logement Variation des logements absolue relative / an absolue Relative / an Types d espaceplh Caen ,7% ,6% Hérouville ,7% 587 0,6% Saint-Clair Centres urbains ,4% ,3% Couronne urbaine ,8% ,8% Couronne périurbaine ,3% ,2% CAEN LA MER ,04% ,97% Un parc majoritairement résidentiel et un taux de croissance annuel qui diminue légèrement 93,3 % des logements de Caen la mer sont des résidences principales. La croissance du nombre de logements observée entre 1999 et 2009 est liée principalement à la progression du nombre de résidences principales sur le territoire : + 10 % (soit un gain de unités). L analyse de la variation annuelle entre et montre que la croissance annuelle des résidences principales tend à diminuer entre ces deux périodes de référence. Une analyse territorialisée des taux de croissance annuelle des résidences principales montrent qu à l exception de la couronne urbaine qui maintient son taux de croissance, tous les autres territoires connaissant un ralentissement de la croissance du parc de résidences principales. 2 Evolution du nombre de logements depuis 1999 et variation annuelle comparée par couronne Résidences principales Variation des résidences principales Types d espace PLH absolue relative relative / an absolue relative relative / an Caen ,2% 0,68% ,5% 0,6% Hérouville- Saint-Clair ,8% 0,76% 500 5,4% 0,5% Centres urbains ,2% 1,36% ,7% 1,2% Couronne urbaine ,3% 1,81% ,6% 1,8% Couronne périurbaine ,5% 2,62% ,4% 2,5% 3 Part des residences principales dans les logements en 2009 par types d espace PLH Un parc de logements en augmentation depuis 1999 mais un taux de croissance annuelle qui diminue toujours Une accentuation à la baisse qui se généralise à tous les types d espace PLH de Caen la mer Un ralentissement de la croissance qui s observe aussi sur les résidences principales. LES GRANDES DYNAMIQUES DU TERRITOIRE : Le parc de logement CAEN LA MER ,6% 1,07% ,0% 1,0% 13

14 Tableau 1 : Taux de vacance sur le parc locatif social de Caen la mer au 1er janvier 2011 Taux de vacance commerciale Taux de vacance totale T1 6,0% 8,6% T2 2,4% 4,1% T3 2,1% 3,9% LES GRANDES DYNAMIQUES DU TERRITOIRE : Le logement locatif social T4 2,5% 4,3% T5 et plus 2,9% 4,8% Ensemble 2,5% 4,4% Source : RPLS 2011 ; ARHS BN ; 2012 Quelques définitions : La vacance dite «technique» : ce sont des logements non destinés à la location au moment de l enquête. Cela concerne principalement des logements voués à être démolis et des logements en travaux et en réhabilitation en attente d occupation. La vacance dite commerciale» : ces logements sont destinés à être reloués au moment de l enquête. Ils sont en attente d un locataire occupant. 14

15 Le logement locatif social : une relance de la production qui se confirme en 2010 (chiffres au 1er janvier 2011; RPLS LLS hors foyer-logement) Les éléments relatifs au logement locatif social proviennent des données issues de la nouvelle base de données RPLS (répertoire des logements locatifs sociaux) qui remplace le fichier EPLS (enquête sur le parc locatif social). Ces données nous ont été communiquées de façon agglomérée à l échelle de Caen la mer par l Association Régionale pour l Habitat Social de Basse-Normandie. Il est important de souligner que cette nouvelle base de données recense le nombre de logements locatifs sociaux (hors structures collectives : foyers logement ou encore résidences étudiantes). Aussi, l enquête est datée au 1 er janvier de l année disponible. La base de données RPLS 2011 nous fournit donc des données sur le parc locatif social au 1 er janvier Des exploitations à la commune pourront être réalisées dès lors que la DREAL Basse-Normandie sera en mesure de nous communiquer la base de données brute. Une augmentation de l offre en logements locatifs sociaux qui s observe depuis 2008 Selon RPLS 2011, le territoire de Caen la mer comptabilise logements locatifs sociaux offerts à la location au 1 er janvier Le parc de LLS s est accru de + 1,3 % depuis le 1 er janvier Un parc essentiellement composé de logements de taille moyenne et financés en PLUS Les graphiques 3 et 4 nous permettent de disposer d éléments sur la composition du parc locatif social en structure et en type de financement. Ce sont 88 % des logements sociaux qui sont financés par un prêt locatif à usage social, plus communément considéré comme de l HLM classique visant ainsi les catégories moyennes. Les loyers en du m² oscillent entre 4,53 (pour les PLUS financés avant 1977) et 5,81 (pour les PLUS financés après 1977). Pour information, les PLAI avoisinent les 5,16 du m² contre 6,60 du m² pour les logements intermédiaires (PLS). Au regard de la répartition du parc selon la taille des logements, Caen la mer offre majoritairement des logements de taille moyenne (types 3 et 4). Sur Caen la mer, le gain en LLS est donc de 344 unités. En effet, 685 LLS ont été mis en location au 1 er janvier 2010 contre 335 démolitions et six logements vendus aux particuliers, portant ainsi la variation annuelle relative à 344 LLS (cf. graphique 1). On observe une augmentation accrue des mises en location et un accroissement de la variation absolue du nombre de logements locatifs sociaux depuis 2008 (cf. graphique 2). L année 2007 avait été marquée par une baisse très importante du nombre de LLS liés à un nombre très important de démolitions non compensé par les mises en location. Par rapport à la structure des parcs locatifs sociaux des territoires communautaires périurbains, Caen la mer dispose d un parc de logements de petite taille types 1 et 2 (21 %). La vacance : un indicateur mesurant l adéquation entre l offre et la demande Le taux de vacance sur le parc social de Caen la mer est de 4,4 %. Il se calcule par le cumul des taux de vacance commercial et technique. Le taux de vacance commerciale est de 2,5 % à l échelle de Caen la mer. Mais une analyse de la vacance selon la taille des logements montre que les logements de T1 présentent le taux le plus élevé avec 6 % (cf. tableau 1).Il semblerait que les logements locatifs sociaux de type 1 ne répondent pas à la demande actuelle. Un accroissement de l offre en logements locatifs sociaux sur Caen la mer depuis 2008 Un parc adapté aux besoins des ménages aux ressources moyennes mais une offre en logement très sociale qui demeure trop faible LES GRANDES DYNAMIQUES DU TERRITOIRE : Le logement locatif social 15

16 L agglomération caennaise visée par le décret du 20 juillet 2012 relatif à l évolution de certains loyers Les prix comparés à la location en 2011 et leur évolution entre 2010 et 2011 Comme 38 agglomérations françaises (dont 27 en métropole et 11 dans les départements d Outre-mer), l agglomération caennaise est visée par le décret d application relatif à l encadrement des loyers. Toutefois, le périmètre retenu est celui de l agglomération au sens INSEE et non celui de Caen la mer (cf. carte ci-dessous). LES GRANDES DYNAMIQUES DU TERRITOIRE : Le marché local de l habitat EPCI Loyer en / m² VARIATION CA MONTPELLIER 13,5 0,2% 2 CU LILLE METROPOLE 13 2,1% 3 CU MARSEILLE PRO- VENCE METROPOLE 12,4 1,0% CA CAEN LA MER 12,4 1,0% 4 CU LYON 12,3 2,0% 5 CA HAVRAISE 12,2 5,5% 6 CA AMIENS METROPOLE 11,8 0,8% 7 CA ROUEN ELBOEUF 11,7 0,1% 8 CA RENNES METROPOLE 11,6-0,8% 9 COMMUNAUTE URBAINE DE BORDEAUX 11,6 0,9% CA GRENOBLE ALPES 10 11,5-1,0% METROPOLE 11 CU GRAND TOULOUSE 11,5 1,5% 12 CU NANTES METROPOLE 11,1 1,9% 13 CU GRAND NANCY 10,3 0,0% 14 CA TOURS 10,3 0,0% 15 CA REIMS 10,2 0,8% CA ORLEANS VAL DE 16 LOIRE 10,1 0,9% CA ANGERS LOIRE ME- 17 TROPOLE 10,1-0,2% CA CLERMONT COMMU- 18 NAUTE 9,8-1,5% 19 CA METZ METROPOLE 9-0,7% Ce que dit le décret : Le projet de décret précise qu à la relocation et au renouvellement du bail dans les zones considérées comme tendues, les propriétaires ne pourront pas revaloriser le loyer d un bien au-delà de l évolution de l indice de référence des loyers (IRL). Toutefois, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et limites suivantes : Si le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué par rapport aux prix à la location constatés dans le voisinage pour des logements comparables Si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du dernier contrat, des travaux d amélioration portant sur les parties privatives ou communes d un montant égal à la moitié de la dernière année de loyer. la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises. 16

17 Zoom sur les prix à la location en 2011 : un marché toujours parmi les plus tendus de France (chiffres en 2011) La base de données CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) accessible sur le site internet nous permet de disposer des éléments sur les loyers de marché en 2011 en / m² et de disposer d éléments de comparaison entre les diffé- Caen la mer : des loyers parmi les plus chers de France Parmi vingt grandes agglomérations françaises, Caen la mer se situe en troisième position des agglomérations les plus chères au niveau du marché de la location (à égalité avec la communauté urbaine de Marseille) avec un loyer de marché moyen évalué à 12,4 du m². Sur Caen la mer, les prix continuent à augmenter et ont varié de 1 % par rapport à 2010 (cf. tableau page précédente). Parmi les agglomérations du Grand Ouest, Caen la mer est donc l établissement public de coopération intercommunale qui connaît les loyers de marché les plus élevés. Alors que sur Tours Plus et Rennes Métropole, la tendance est plutôt à la stagnation ou à la baisse des prix, Caen la mer et Nantes Métropole connaissent une augmentation des loyers entre 2010 et 2011 (cf. graphique 1). Une tension plus marquée sur les petits logements L analyse des loyers de marché par taille permet de caractériser cette tension sur le territoire communautaire. Cette dernière est liée aux prix à la location très élevés sur les petits logements (Studio et T1). En effet, sur l ensemble de Caen la mer, ce type de bien se loue autour de 16,1 du m² (cf. graphique 3). La faiblesse de l offre en petits logements face à une demande réelle (liée à la présence d une population étudiante importante) renforce la présence de loyers élevés sur Caen la mer. LES GRANDES DYNAMIQUES DU TERRITOIRE : Le marché local de l habitat Des loyers qui augmentent toujours et ce, sur tous les secteurs de Caen la mer Les éléments fournis par la base de données CLAMEUR nous permettent de disposer d une vision plus affinée des prix à la location sur le territoire de Caen la mer : ville de Caen, Caen la mer (hors Caen) et Caen la mer. C est sur la ville de Caen que l on trouve les prix les plus élevés avec 12,7 du m² comparativement à Caen la mer (Hors Caen) où les prix avoisinent les 11. Toutefois, si l on regarde l évolution des prix à la location entre 2010 et 2011, on observe que l augmentation a été la plus significative sur Caen la mer (hors Caen) avec + 2,2 % contre 1 % sur la ville de Caen (cf. graphique 2). Une tendance qui se confirme en 2011 sur Caen la mer : des prix à la location en augmentation et un marché parmi les plus élevés en France Une tension marquée sur les petits logements (types studio et T1) liée à une inadéquation quantitative entre l offre et la demande 17

18 Agglomérations Prix médian de vente des maisons anciennes au 1er trimestre Toulon Lyon Marseille Grenoble LES GRANDES DYNAMIQUES DU TERRITOIRE : Le marché local de l habitat Quelques précisions sur la note de conjoncture immobilière : Les prix (tous bien confondus) sont calculés sur un volume médian de 150 transactions par secteur géographique analysé et par trimestre. Les statistiques pour les maisons concernent l ensemble de l agglomération. Celles des appartements ne prennent en compte que la ville-centre de l agglomération. m² 5 Montpellier Toulouse Bordeaux Nantes Tours Dijon Nimes Reims Chartres Orléans Caen Le Havre Nancy Metz Rouen Lille Saint-Etienne Troyes Brest Montauban Poitiers Amiens Limoges Chateauroux

19 Zoom sur le marché ancien au 1er trimestre 2012 : des prix qui tendent à se stabiliser voire à diminuer (chiffres du 1er trimestre 2012) La note de conjoncture immobilière des notaires de France de juillet 2012 nous permet de disposer d éléments sur le marché de l immobilier ancien sur tous les types de bien confondus (appartements et maisons) à l échelle de plusieurs grandes villes françaises au 1 er trimestre Elle permet également Un marché de l immobilier ancien parmi les moins chers du grand ouest Au niveau des prix moyens de vente au m² des appartements dans l ancien, la ville de Caen avoisine les du m² au 1 er trimestre Les prix ont augmenté de 3,5 % par rapport au 1 er trimestre Parmi les villes du grand ouest, Caen affiche les prix les moins élevés sur le marché de l immobilier ancien (cf. graphique 1). Sur l agglomération Caen la mer, même si le prix médian demeure élevé ( au 1 er trimestre 2012), on observe une tendance à la baisse par rapport au 1 er trimestre 2010 : %. D une façon générale, dans le grand ouest de la France (à l exception des agglomérations du Havre et Tours), on assiste à une diminution des prix de vente des maisons anciennes (cf. graphique 2). Un travail de comparaison entre plusieurs agglomérations françaises a été conduit par les notaires de France au 1 er trimestre Parmi 28 territoires agglomérés, Caen se classe en 15 ème position avec un prix de vente médian inférieur à (cf. tableau page précédente). Sur Caen la mer, une maison ancienne se vendait pour une superficie médiane de 100 m² (cf. graphique 3). C est sur la couronne périurbaine que l on trouvait les prix médians les plus élevés en 2010 avec Les prix sont plus élevés sur ce secteur mais la superficie du bien vendu y est également plus grande, avec 115 m² (contre 100 m² ailleurs). Caen se situe à des niveaux de prix autour de tandis qu Hérouville avoisinait les Mais ce sont sur les centres urbains et la couronne urbaine où les prix médians sont les moins élevés avec (cf. graphique 4). Une tendance qui se confirme en 2011 sur Caen la mer : des prix à la location en augmentation et un marché parmi les plus élevés en France LES GRANDES DYNAMIQUES DU TERRITOIRE : Le marché local de l habitat Des prix toujours plus élevés sur les communes entre Caen et la mer La base de données PERVAL datée de 2010 (bien qu ancienne) nous permet de disposer d éléments sur le marché de la vente de maisons anciennes (en termes de prix et de superficie) sur chaque commune de Caen la mer. Toutefois, compte tenu de la faiblesse du nombre de transactions réalisées dans certaines communes, le regroupement par types d espace PLH est le périmètre d analyse le plus pertinent. Ce sont les couronnes urbaine et périurbaine qui ont enregistré le plus de transactions en 2010 avec respectivement 29 % et 27 %, suivies par Caen avec 23 %. Une tension marquée sur les petits logements (types studio et T1) liée à une inadéquation quantitative entre l offre et la demande 19

20 Un nouveau dispositif de défiscalisation en 2013 : LES GRANDES DYNAMIQUES DU TERRITOIRE : Le marché local de l habitat L avantage fiscal issu de la loi Scellier va se terminer le 31 décembre Un nouveau dispositif visant à prendre le relais du soutien à l investissement locatif dans le neuf est en cours de réflexion auprès de l actuelle ministre de l égalité des territoires et du logement. Toutefois, quelques éléments ont été avancés sur les objectifs de la prochaine loi de défiscalisation qui entrera en vigueur en Une défiscalisation plus ciblée sur les villes en réel manque de logement : Les zones éligibles à cette nouvelle loi seraient différentes de l actuel zonage du Scellier et probablement plus restreintes afin d éviter que certaines villes se retrouvent avec trop de logements par rapport à la demande potentielle. Une vocation sociale avec un plafond de loyer plus bas que le dispositif Scellier : Pour limiter un effet inflationniste sur les prix des locations de ces nouveaux logements, le prochain dispositif devrait être plus contraignant sur les loyers. Chaque zone éligible se verrait donc accompagnée d un loyer modéré en fonction des prix actuels du secteur locatif. Un autre mode de soutien aux investisseurs : Le mode de soutien aux investisseurs en immobilier pourrait également changer. A la place des réductions d impôts que propose la loi Scellier, le nouveau dispositif pourrait reposer sur un système d imputation sur le revenu imposable. 20

21 Zoom sur le marché immobilier neuf : des prix qui tendent à se stabiliser mais des niveaux très élevés (chiffres à la fin 2011) La base de données ECLN (enquête sur la commercialisation des logements neufs) accessible via le site internet de la DREAL Basse-Normandie nous permet de disposer des éléments par trimestre sur le marché de l immobilier neuf à l échelle de l agglomération Caen la mer et ce, depuis 2006.Elle est alimentée par tout promoteur ayant déposé un permis de construire pour des logements collectifs ou en résidences de cinq unités. Des niveaux de prix qui demeurent les plus élevés de nos territoires de comparaison En 2011, le prix moyen de vente pour des appartements collectifs neufs avoisine les du m². Depuis le troisième trimestre 2010, les prix tendent à se stabiliser dans une fourchette allant de à Toutefois, les niveaux de prix restent très élevés et placent l agglomération Caen la mer très largement en tête des territoires de comparaison retenus dans le cadre de l observatoire de l habitat en Cette tendance avait été remarquée lors du précédent bilan annuel du PLH et se confirme pour 2011 (graphiques 1 et 2). Toutefois, compte tenu des niveaux de prix très élevés mais également de la modification du dispositif Scellier (au 1 er janvier 2012) avec la réduction du taux d imposition à 13 %, la part des logements réservés destinés à l investissement locatif devrait être majoritaire sur Caen la mer. Une tendance à la stabilisation des prix sur ce segment de l offre LES GRANDES DYNAMIQUES DU TERRITOIRE : Le marché local de l habitat Un marché dynamique caractérisé par des logements de petite taille et destiné à l investissement locatif Le marché de la vente d appartements neufs est majoritairement caractérisé par des logements de petite taille (types 1 et 2) qui représentent plus de 61 % des logements mis en vente en 2011 (cf. graphique 3). En effet, la superficie moyenne des logements neufs réservés est de 51 m². Si les prix se maintiennent entre 2010 et 2011, la superficie moyenne des logements réservés diminue quant à elle (cf. graphique 4). Malgré des niveaux de prix très élevés, le marché de la vente dans le neuf est dynamique. En effet, au dernier trimestre 2011, le délai d écoulement des stocks est de quatre mois (cf. graphique 5). La base de données ECLN permet de distinguer le type de destination du logement réservé : investissement locatif ou occupation personnelle (résidence principale). Mais, ces données ne sont pas encore disponibles à ce jour. Mais des niveaux de prix qui restent élevés et qui demeurent parmi les plus chers des agglomérations du panel de comparaison Difficilement accessible pour la population locale, le marché de l immobilier neuf est principalement dominé par l investissement locatif 21

22 Graphique 3 : Rythme moyen annuel comparé par types de logements autorisés sur Caen la mer LES GRANDES DYNAMIQUES DU TERRITOIRE : La construction neuve 1 Fleury sur Orne Crédit photo : AUCAME 2 Hérouville Saint-Clair Crédit photo : AUCAME 3 Quelques exemples de projets de logements en cours de construction sur Caen la mer Colombelles Crédit photo : AUCAME 22

23 Les autorisations de logements : une dynamique amorcée depuis 2004 et une relance de la production en formes d habitat plus compactes (chiffres au 01/01/2012) Les chiffres de la construction neuve proviennent de la base de données SITADEL communiquée par la DREAL Basse-Normandie. Dans un souci d harmonisation et de disponibilités des données, l analyse porte sur les logements autorisés. Il est donc important de souligner que l autorisation du logement ne signifie pas sa construction. Une reprise des autorisations qui se confirme en 2011 Alors que le début des années 2000 avait été marqué par un net ralentissement de la construction neuve, notamment sur les secteurs les plus urbains, on observe depuis 2004 un regain de la production neuve sur l ensemble de Caen la mer. On enregistre en 2011, logements autorisés sur Caen la mer dont près de la moitié pour Caen et Hérouville Saint-Clair (cf. graphique 1).Avec 2006, ce chiffre est un des plus élevés depuis 1999 sur Caen la mer, ce qui peut laisser supposer que, l objectif global de production du PLH actuel (1 400) devrait être atteint en liée en partie aux secteurs les plus urbains Le rythme moyen annuel de construction neuve a connu une augmentation très significative entre et : + 71 % (cf. graphique 2). Cette croissance entre les deux périodes de référence est particulièrement le fait de Caen (doublement de la production neuve) mais surtout d Hérouville Saint- Clair (quintuplement de la construction neuve). Les couronnes urbaine et périurbaine ont également connu une croissance entre les deux périodes de référence mais de façon moins soutenue. Quant aux centres urbains, ils connaissent une quasi stagnation entre et Une offre en logements plus compacts 90 % des logements autorisés sur la période sont de forme collective, individuelle groupée ou en résidences, contre 72 % pour la période Sur la période de référence la plus récente, le marché de la construction neuve se caractérise par une forte augmentation du logement collectif qui représente 61 % de la production moyenne annuelle contre 44 % entre 2000 et 2005 (cf. graphique 3).Une analyse par types d espace PLH montre que l augmentation de la production moyenne en logements collectifs et individuels groupés entre les deux périodes de référence s est observée sur toutes les couronnes. On assiste d ailleurs à une diminution de l individuel pur au profit d une proportion plus importante de ce type de logement (cf. carte 1). Cette dynamique a été très significative sur les centres urbains mais surtout sur la couronne périurbaine. Part du logement de types collectif, individuel groupé et en résidence dans la production neuve Caen 97% 98% Hérouville Saint-Clair 91% 99% Centres urbains 68% 93% Couronne urbaine 77% 82% Couronne périurbaine 35% 62% CAEN LA MER 72% 90% Une reprise des autorisations de logement nette après 2008 Une dynamique amorcée sur Caen et Hérouville Saint-Clair Une prédominance de la construction en formes plus compactes qui se confirme sur tous les types d espace LES GRANDES DYNAMIQUES DU TERRITOIRE : La construction neuve 23

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25 Tableau récapitulatif : les grandes caractéristiques structurelles par commune sur Caen la mer Communes Chiffres issus du RP INSEE 2009 POPULATION EMPLOI LOGEMENTS Nombre d'habitants RP 2009 Nombre d'emplois RP2009 Logements en 2009 Résidences principales en 2009 Résidences secondaires et logements occasionnels en 2009 Logements vacants en 2009 CONSTRUCTION NEUVE Nombre de logements autorisés en 2011 Authie Bénouville Biéville-Beuville Blainville-sur-Orne Bretteville-sur-Odon Caen Cambes-en-Plaine Carpiquet Colombelles Cormelles-le-Royal Cuverville Démouville Épron Éterville Fleury-sur-Orne Giberville Hermanville-sur-Mer Hérouville-Saint-Clair Ifs Lion-sur-Mer Louvigny Mathieu Mondeville Périers-sur-le-Dan Saint-Aubin-d'Arquenay Saint-Contest Saint-Germain-la-Blanche-Herbe Sannerville Villons-les-Buissons Caen la mer LES GRANDES DYNAMIQUES DU TERRITOIRE : Tableau récapitulatif par commune 25

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27 BILAN ANNUEL DE REALISATION DU PLH : Zoom sur l année

28 1 Fleury sur Orne : 87 logements dont 57 intermédiaires et 30 collectifs ; 1/3 de logements aidés (code projet : 271_001) BILAN ANNUEL DE REALISATION DU PLH : Zoom sur la production neuve globale Rappels législatif et méthodologique : Conformément aux exigences de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l exclusion de 2009, les objectifs de production neuve doivent être déclinés par commune. Sur Caen la mer, la programmation neuve par commune selon le type d espace auquel elle appartient a donc été établie étroitement avec les élus communaux, communautaires et les services à partir des projets de logements recensés à l échéance du présent PLH. Les données proviennent de l enquête annuelle des projets de logements réalisée par les élus et la direction habitat (DHaFAP) de la communauté d agglomération de Caen la mer dans le courant de l année Cette enquête a permis de recenser pour chaque commune de Caen la mer les logements qui ont été livrés au cours de l année 2011, ainsi que leur typologie et leur forme. Cette enquête a pu être plus exhaustive que l an dernier car certaines données ont pu être récoltées comme par exemple, la taille des logements ou encore le type de financement des logements locatifs sociaux livrés. Crédit photo : AUCAME 2 Caen, ZAC Claude Decaen : 222 logements collectifs privés (code projet: 118_018) Crédit photo : AUCAME 28

29 La production neuve globale : des objectifs quantitatifs une nouvelle fois atteint en 2011 Rappel : Les objectifs annuels de production neuve affichés dans le PLH de Caen la mer se décomposent de la façon suivante : logements de type ordinaire et 53 logements de type spécifique. La programmation en logements ordinaires a été territorialisée en fonction des cinq types d espace définis dans le PLH. Les objectifs en matière de gamme des logements (Privé, Accession sociale à la propriété et Logements locatifs sociaux) et de typologie (Collectif, intermédiaire et individuel) définis dans le PLH portent donc uniquement sur la programmation en logements ordinaires. Aucun objectif en logement spécifique n a été territorialisé (cf. graphique 1) L objectif global de production neuve atteint en logements ont donc été livrés en 2011 tout type de logements confondus. Pour la deuxième année consécutive, l agglomération Caen la mer atteint les objectifs en matière de production neuve. De plus, il est important de souligner la régularité de la production neuve sur Caen la mer : logements en 2010 contre logements en 2011 (cf. graphique 1). Les éléments sur la production neuve analysés dans la note de suivi et d actualisation réalisée en 2010 n avaient pas permis d affiner les types de logements livrés et de dissocier la part des logements ordinaires de celle des spécifiques. Cette information a pu être capitalisée pour les livraisons 2011 grâce au recensement des projets d habitat réalisé par les services de la communauté d agglomération Caen la mer. Sur les logements livrés en 2011, sont de type ordinaire contre 104 de type spécifique (livraison d un EHPAD sur la commune d Ifs). A la fin 2011, les taux de réalisation des objectifs de production neuve sur Caen la mer sont parfaitement atteints sur tous les segments de l offre (cf. tableau ci-dessous). Une prédominance de logement de taille moyenne dans les livraisons Le taux de renseignement de la taille des logements livrés en 2011 sur Caen la mer est de 42 %. Pour plus de la moitié d entre eux, ce sont des logements de type 3 et 4. Toutefois, près de 45 % sont des logements de petite taille (T1 et T2) qui ont été principalement livrés sur les secteurs les plus urbains (Caen, Hérouville et les centres urbains) et sur la couronne urbaine (graphique 2 et 3). On observe que les secteurs de Caen et Hérouville Saint-Clair proposent une mixité en taille dans les livraisons BILAN ANNUEL DE REALISATION DU PLH : Zoom sur la production neuve globale Logements ordinaires Logements spécifiques Total logements livrés Objectifs annuels de construction Livraisons 2010 livraisons 2011 Moyenne annuelle livraisons Taux de réalisation à la fin 2011 des objectifs annuels du PLH % % % Une dynamique en livraisons de logements qui se confirme en 2011 Des objectifs atteints sur tous les segments de l offre

30 Commune Objectifs quantifiés selon le scénario démographique retenu Objectifs annuels quantifiés selon le scénario démographique retenu LOGEMENTS ORDINAIRES Nombre de logements livrés en 2010 Nombre de logements livrés en 2011 Moyenne annuelle des livraisons Taux de réalisation à la fin 2011 selon le scénario démographique retenu AUTHIE % BENOUVILLE % BILAN ANNUEL DE REALISATION DU PLH : Zoom sur la production neuve ordinaire territorialisée BIEVILLE-BEUVILLE % BLAINVILLE SUR ORNE % BRETTEVILLE SUR ODON % CAEN % CAMBES EN PLAINE % CARPIQUET % COLOMBELLES % CORMELLES LE ROYAL % CUVERVILLE DEMOUVILLE % EPRON % ETERVILLE % FLEURY SUR ORNE % GIBERVILLE % HERMANVILLE SUR MER % HEROUVILLE SAINT-CLAIR % IFS % LION SUR MER % LOUVIGNY % MATHIEU % MONDEVILLE % PERIERS SUR LE DAN % SAINT AUBIN D'ARQUENAY SAINT CONTEST % SAINT GERMAIN LA BLANCHE HERBE % SANNERVILLE % VILLONS LES BUISSONS % CAEN LA MER % 30

31 La production neuve ordinaire territorialisée : un objectif communautaire atteint mais des différences entre les types d espace PLH Au regard de la moyenne annuelle des livraisons , le taux de réalisation des objectifs du PLH en matière de logements ordinaires sur l ensemble de Caen la mer est de 104 %. Si ce taux est parfaitement atteint de façon communautaire, une analyse territorialisée nous permet d observer des dynamiques différentes entre les cinq types d espaces PLH (cf. graphique1). Un rattrapage à poursuivre sur les centres urbains Une analyse par types d espace du PLH montre que les centres urbains ont rattrapé leur retard qui avait été constaté en Avec 114 livraisons enregistrées en 2011, leur taux de réalisation est de 72 % à la fin En 2010, ce taux de réalisation était de 27 %. Une baisse sur Caen mais un rattrapage annoncé pour 2012 Sur Caen, on observe une baisse des livraisons sur l année En effet, 501 logements ont été livrés au lieu des 836 recensés dans le cahier de programmation du programme d actions. De fait, le taux de réalisation des objectifs à la fin 2011 est de 88 %. L échéancier prévisionnel de logements issu du cahier de programmation affiche le chiffre de logements sur Caen pour l année Le décalage des livraisons 2011 corrélée à la programmation future devraient permettre à la ville de Caen d atteindre son objectif à la fin Une baisse des livraisons sur Hérouville mais un taux de réalisation quasi atteint à la fin 2011 Quant à Hérouville Saint-Clair, le nombre de logements livrés en 2011 est inférieur à l objectif annuel quantifié. Toutefois, la bonne dynamique observée en 2010 permet à la ville d Hérouville Saint-Clair de compenser la faiblesse des livraisons de 2011.En effet, ce secteur atteint pratiquement ses objectifs avec une moyenne annuelle évaluée à 177 unités au lieu des 182 logements préconisés. Une dynamique qui se confirme en 2011 sur les couronnes urbaine et périurbaine Après deux années de mise en œuvre, les couronnes périurbaine (malgré une baisse des livraisons pour 2011) et urbaine atteignent leurs objectifs inscrits dans le PLH en matière de programmation. 35 % des livraisons 2011 sur Caen la mer émanent de la couronne urbaine. En effet, 521 livraisons de logements sont le fait de la couronne urbaine dont près de 75 % pour les communes de Colombelles (221 logements) et Fleury sur orne (170 logements). Sur la couronne périurbaine, ce sont les communes d Authie (37 livraisons) et Bieville- Beuville (38 unités) qui enregistrent plus de Taux de réalisation à la fin 2011 Pôles habitat des objectifs annuels du PLH Caen 88% Hérouville Saint-Clair 97% Centres urbains 72% Couronne urbaine 175% Couronne périurbaine 103% CAEN LA MER 104% Un rythme de livraisons de logements 2011 à maintenir pour la période BILAN ANNUEL DE REALISATION DU PLH : Zoom sur la production neuve ordinaire territorialisée Un rattrapage constaté sur les centres urbains à poursuivre Une baisse des livraisons sur Caen et Hérouville Saint-Clair mais un rattrapage annoncé pour

32 1 Giberville : 28 logements intermédiaires dont 13 en accession sociale à la propriété (code projet : 301_001) BILAN ANNUEL DE REALISATION DU PLH : Zoom sur la production neuve ordinaire selon la gamme 2 Crédit photo : AUCAME Colombelles : 27 logements collectifs dont 18 en accession sociale à la propriété (code projet : 167_004) Crédit photo : AUCAME 32

33 La production neuve ordinaire selon la gamme des logements : de livraisons en accession sociale à la propriété toujours en deçà des objectifs PLH En matière de logements ordinaires, trois gammes de logements ont fait l objet d objectifs quantitatifs annuels sur la période du PLH : logement locatif social, accession sociale à la propriété et privé. L analyse de l enquête réalisée auprès des communes de Caen la mer en 2012 permet d évaluer la réalisation des objectifs sur l année 2011 sur ces trois gammes différentes. Si le taux de réalisation des objectifs en logements privés (111 %) a été atteint de façon normale à la fin 2011 (cumul des livraisons 2010 et 2011), il demeure très faible pour l accession sociale à la propriété (19 %) et toujours très élevé pour le logement locatif social (144 %). Objectifs annuels PLH Livraisons 2011 Privé Moyenne annuelle Taux de réalisation fin 2011 Objectifs annuels PLH Accession sociale Livraisons Moyenne annuelle Taux de réalisation fin 2011 Caen % % Hérouville- Saint-Clair % % Centres urbains % % Couronne urbaine % % Couronne périurbaine % % CAEN LA MER % % Une offre en accession sociale à la propriété qui démarre timidement La moyenne annuelle des livraisons de logements en accession sociale à la propriété s élève à 52 unités. On est loin de l objectif annuel PLH de production quantifié à 267 logements. Alors qu en 2010, la quasi-totalité des livraisons en accession sociale à la propriété était le fait de la couronne périurbaine, ce sont la couronne urbaine (76 %), et dans une moindre mesure les centres urbains et Hérouville Saint-Clair qui portent la totalité de la production de ce type d offre (cf. graphique 1). Une relance qui devrait s opérer dans les années à venir En adoptant son PLH, Caen la mer a affiché sa détermination à relancer la production de logements aidés sur son territoire. Dans ce cadre, Caen la mer a signé, le 2 mars 2012, des accords avec plusieurs acteurs du logement pour favoriser l accession sociale à la propriété. La communauté d agglomération a mis en œuvre un dispositif d aides financières en faveur des ménages pour l accession sociale à la propriété. A ce jour, on dénombre la signature de 18 conventions (une convention par opération immobilière) se répartissant sur dix communes avec huit maîtres d ouvrage différents. Ce sont donc 462 ménages qui peuvent être potentiellement aidés pour des logements dont les livraisons s échelonneront jusque fin Toutefois, ce chiffre pourra être évalué à la hausse. En effet, au fur et à mesure de l avancement des projets, d autres conventions seront signées pour de nouveaux programmes de construction. Alors que les centres urbains ne recensent aujourd hui aucun projet en accession aidée, 67 % des projets de logements en cours sont situés sur les couronnes urbaine et périurbaine. Près d un tiers des ménages accèderont à la propriété sur les villes-centre puisque 20 % des projets en cours sont situés sur Caen et 13 % sur Hérouville Saint- Clair (cf. graphique 2). Une offre en accession sociale à la propriété encore très faible sur Caen la mer Mais une dynamique amorcée depuis 2012 avec la communauté d agglomération et les acteurs du logement pour favoriser l accession aidée BILAN ANNUEL DE REALISATION DU PLH : Zoom sur la production neuve ordinaire selon la gamme

34 1 Cormelles le Royal : 27 logements locatifs 2 Mondeville : 52 logements locatifs sociaux sociaux de forme intermédiaire de formes collective et intermédiaire (code projet : 181_002) (code projet : 437_006) BILAN ANNUEL DE REALISATION DU PLH : Zoom sur la production neuve ordinaire selon la gamme Crédit photo : AUCAME 4 Crédit photo : AUCAME Quelques exemples de livraisons de logements locatifs sociaux ordinaires et spécifiques réalisées en 2011 sur Caen la mer Ifs : EHPAD, 104 logements locatifs sociaux (code projet : 341_007) Crédit photo : AUCAME 5 Ifs : 51 logements collectifs dont 44 locatifs sociaux (code projet : 341_002) Crédit photo : AUCAME 34 3 Caen, ZAC Beaulieu : 26 logements locatifs sociaux de type collectif (code projet : 118_034) Crédit photo : AUCAME