100 Questions et réponses sur la nouvelle législation sur les baux de résidence principale

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1 100 Questions et réponses sur la nouvelle législation sur les baux de résidence principale TABLE DES MATIERES Préambule Quand la loi sur les baux de résidence principale est-elle d'application? 1. La loi sur les baux de résidence principale s'applique-t-elle à tous les baux? 2. Qu'est-ce qu'une résidence principale? 3. A quel locataire la loi sur les baux de résidence principale peut-elle s'appliquer? 4. A quel bailleur la loi sur les baux de résidence principale peut-elle s'appliquer? 5. Faut-il établir un bail de résidence principale par écrit? 6. Un locataire habite dans l'immeuble où il exploite aussi une librairie. Bénéficie-t-il aussi de la protection de la loi sur les baux de résidence principale? 7. Un locataire loue une ferme, où il réside, mais où il exploite aussi une entreprise agricole. La loi sur les baux de résidence principale lui est-elle applicable? 8. La loi sur les baux de résidence principale s'applique-t-elle à une résidence de vacances? 9. Un employeur met une habitation à la disposition d'un de ses travailleurs, dans le cadre de son contrat de travail. Ce travailleur bénéficie-t-il de la protection de la loi sur les baux de résidence principale? 10. Existe-t-il une échappatoire permettant de contourner la loi sur les baux de résidence principale? 11. Un étudiant loue un kot à Liège, Louvain-la-Neuve, La loi sur les baux de résidence principale s'y applique-t-elle? 12. Un locataire décide d'établir ailleurs sa résidence principale en cours de bail, mais continue à louer l'immeuble. Qu'en est-il dans ce cas? Questions relatives à l'état du bien loué 13. Que doit faire un bailleur quand il met en location un immeuble où il faut procéder à pas mal de réparations? 14. Que sont les "exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité"? 15. Qu'en est-il si l'immeuble est déficient au point de ne pas répondre à ces exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité, autrement dit aux "normes minimales"? 16. Que doit faire un bailleur qui met en location un immeuble répondant certes aux "normes minimales" de sécurité, de salubrité et d'habitabilité, mais qui nécessite néanmoins pas mal de réparations? 17. Qu'est-ce qu'un bail de rénovation? 18. Qu'en est-il si un locataire se plaint (par écrit) du fait que l'immeuble ne répond pas aux "normes minimales" de sécurité, de salubrité et d'habitabilité après qu'il y ait déjà emménagé? 19. Dans quel état le locataire doit-il restituer l'habitation à l'issue du contrat? 20. Comment établir un état des lieux? 21. Une personne autre que le locataire et/ou le bailleur peut-elle établir l'état des lieux? 22. Et si aucun état des lieux n'a été établi? 23. Un locataire ou un bailleur peut-il exiger qu'un état des lieux soit établi?

2 Questions relatives à la garantie locative 24. La constitution d'une garantie locative est-elle obligatoire? 25. De quelle façon est-il possible de constituer la garantie locative et de quel montant doit-elle être? 26. Qu'advient-il de la garantie locative en fin de contrat? Questions relatives à l'utilisation de l'habitation 27. Un locataire peut-il encore apporter des modifications ou des améliorations au bien loué s'il l'a accepté dans un état déterminé, qu'un état des lieux a été établi et qu'une garantie a été constituée? Même si ces modifications ou améliorations ne sont pas strictement nécessaires? Et le propriétaire devra-t-il lui payer une indemnité en contrepartie? 28. Un bailleur doit-il intervenir si son locataire a des problèmes avec ses voisins? Questions relatives à la duré du contrat de bail 29. Locataire et bailleur peuvent-ils fixer eux-mêmes la durée de leur contrat de bail? 30. Le bailleur résilie un contrat de bail - quel qu'en soit le type - et cette résiliation est particulièrement malvenue pour le locataire, en raison de circonstances particulières, telles qu'une maladie ou une grossesse. Qu'en est-il alors? 31. Le locataire peut-il aussi demander la prolongation du délai de préavis en raison de circonstances particulières quand il a lui-même résilié le contrat? 32. Quand le locataire doit-il adresser au bailleur une demande de prolongation du délai de préavis en raison de circonstances particulières? 33. Le locataire peut-il aussi adresser une demande de prolongation justifiée par des circonstances particulières au nouveau propriétaire, quand l'habitation vient d'être vendue ou que le propriétaire initial est décédé? Questions relatives à un bail standard 34. Le contrat prend-il automatiquement fin à l'issue de la période locative complète, de 9 ans? 35. Le locataire peut-il résilier un contrat de bail standard avant son terme? 36. Le locataire doit-il notifier son préavis par écrit? 37. Le locataire doit-il payer un dédommagement s'il résilie le contrat avant son terme? 38. Locataire et bailleur peuvent-ils convenir d'un dédommagement plus élevé en cas de rupture anticipée du contrat? 39. Le bailleur peut-il résilier le contrat avant son terme? 40. Quand un bailleur peut-il résilier le contrat avant son terme pour cause "d'occupation personnelle"? 41. Un locataire peut-il en fait vérifier si la personne que le bailleur lui désigne dans sa lettre de résiliation pour justifier l'occupation personnelle, a avec lui le lien de parenté requis? 42. Le bailleur doit-il payer un dédommagement au locataire quand il résilie le contrat avant terme pour son propre usage? 43. Le bailleur peut-il renoncer dans son bail à son droit de résiliation anticipée pour cause d'occupation personnelle? 44. A quelles conditions le bailleur peut-il résilier le contrat avant son terme pour exécuter d'importants travaux de transformation?

3 45. Le bailleur doit-il, quand il résilie le contrat avant terme pour exécuter d'importants travaux, faire état dans sa lettre de résiliation de son intention d'effectuer des travaux au bien loué? 46. La loi sur les baux de résidence principale fixe-t-elle un délai à l'exécution des travaux qui donnent lieu à la résiliation anticipée du contrat de la part du bailleur? 47. Le locataire peut-il contrôler si les travaux envisagés (qui justifient la résiliation anticipée du contrat) sont corrects et exécutés dans le délai légal? 48. Et si un bailleur veut exécuter des travaux à un immeuble où il possède plusieurs appartements? Si ces appartements ont été loués à des moments différents, il est pratiquement impossible de résilier tous leurs baux simultanément. Le bailleur n'a-t-il alors qu'à assumer le dommage résultant du vide locatif? 49. Un bailleur doit-il payer un dédommagement s'il résilie le contrat avant son terme pour effectuer d'importants travaux de transformation? 50. Un bailleur peut-il renoncer à son droit de résiliation anticipée du contrat pour procéder à d'importantes transformations? 51. Quand un bailleur peut-il résilier le contrat sans motif particulier? 52. Le bailleur doit-il payer un dédommagement quand il met fin au contrat avant son terme sans motif particulier? 53. Le bailleur peut-il renoncer à son droit de résiliation anticipée du contrat sans motif particulier? 54. Un locataire recherche la sécurité et demande à son bailleur de renoncer à une ou plusieurs possibilités de résiliation. La loi sur les baux de résidence principale le permet-elle? 55. Un locataire voit son contrat résilié moyennant un délai de préavis de 6 mois. Après 2 mois déjà, il trouve toutefois une nouvelle habitation qui lui convient et qu'il aimerait bien louer immédiatement pour éviter qu'elle ne soit plus disponible. Son bailleur peut-il alors exiger de lui qu'il paie un double loyer durant encore 4 mois? Questions relatives au bail de longue durée 56. A quelles conditions est-il possible de conclure un contrat de bail de longue durée? Questions relatives au bail à vie 57. Un locataire peut-il mettre fin prématurément à un contrat de bail à vie? 58. Un bailleur peut-il mettre fin prématurément à un contrat de bail à vie? Questions relatives au bail de courte durée 59. Le locataire peut-il résilier un bail de courte durée avant son terme? 60. Le bailleur peut-il résilier un bail de courte durée avant son terme? 61. Un bail de courte durée prend-il automatiquement fin à l'échéance du terme convenu? 62. Qu'advient-il si un bail de courte durée n'est pas résilié à son échéance? 63. Est-il possible de prolonger un bail de courte durée sans aboutir automatiquement à un bail standard de 9 ans? 64. Quand est-il possible de prolonger un bail de courte durée? 65. Un bail de courte durée est conclu pour une durée de 3 ans. A l'issue de cette période, le bailleur propose un nouveau contrat de 3 ans au locataire. Qu'en est-il dans ce cas? Questions relatives aux modalités pratiques en matière de résiliation

4 66. Quelles conditions la loi fixe-t-elle en matière de résiliation? 67. Un bailleur/locataire envoie une lettre de résiliation au locataire/bailleur, mais celui-ci refuse de la réceptionner quand le facteur la lui présente. Qu'en est-il alors? 68. Existe-t-il des règles particulières quand la résiliation s'adresse à des personnes mariées? Questions relatives au loyer 69. Comment fixe-t-on un loyer? 70. Un locataire ne paie pas son loyer. Le bailleur peut-il pour autant le mettre ainsi à la porte avec armes et bagages? 71. Le bailleur peut-il augmenter le loyer chaque année (l'indexer)? 72. Comment calculer l'indexation du loyer? 73. La clause d'indexation vaut-elle aussi pour les "anciens" baux? 74. Et si le bailleur présente tardivement sa demande d'adaptation du loyer (indexation)? 75. Hormis l'indexation, est-il possible d'adapter le loyer d'une autre façon? Est-il possible de demander une révision du loyer? 76. Quand le bailleur peut-il demander une révision du loyer? 77. Quand le locataire peut-il demander une révision du loyer? 78. Comment un bailleur ou un locataire peut-il prouver que les conditions de sa demande de révision sont remplies? 79. Bailleur et locataire peuvent-ils stipuler dans leur contrat qu'ils renoncent au droit de demander une révision du loyer? 80. En dehors du loyer, un locataire doit parfois aussi payer des "frais et charges". Quels sont-ils? 81. Comment opère-t-on le décompte des frais et charges? Questions relatives à la cession du bail et à la sous-location 82. Un locataire a acheté une habitation et voudrait l'occuper. Il trouve un autre locataire désireux de reprendre son bail. Est-ce admis? 83. L'habitation louée coûte en fait un peu trop au locataire. Il voudrait en sous-louer une partie à un tiers. Le peut-il? 84. Un sous-locataire peut-il établir sa résidence principale dans l'immeuble qu'il sous-loue? 85. Quelle est la durée d'une sous-location? 86. Le locataire peut-il encore résilier son bail avant terme quand il a sous-loué une partie de l'habitation? 87. Un bailleur peut-il encore résilier le bail avant terme quand son immeuble est pour partie sous-loué? Questions relatives aux assurances 88. Quelles assurances présentent en fait de l'importance dans la relation locataire/bailleur? 89. Qui doit assurer le bien loué? 90. Le bailleur a-t-il avantage à conclure une assurance incendie, même quand son bail impose au locataire de le faire? 91. Un locataire a-t-il avantage à conclure une assurance incendie? Questions relatives aux primes et subventions en cas de location 92. Quelles primes existe-t-il pour des travaux (de rénovation) en Région

5 de Bruxelles-Capitale? wallonne? flamande? 93. Quelles subventions existe-t-il en Région de Bruxelles-Capitale? wallonne? flamande? Questions relatives à la fiscalité 94. Le bailleur peut-il mettre le précompte immobilier à la charge du locataire? 95. Bailleur et locataire doivent-ils faire enregistrer le contrat de bail? 96. Le bailleur peut-il bénéficier d'avantages fiscaux? 97. Un bail de résidence principale est-il parfois aussi soumis à la TVA? Questions relatives au bien loué qui change de propriétaire 98. Un "changement de propriétaire" est-il toujours synonyme de vente? 99. Un bailleur ne peut pas vendre un bien loué sans le proposer d'abord à son locataire. Ce dernier peut-il alors dormir sur ses deux oreilles? 100. Le nouveau propriétaire peut-il ainsi évincer un locataire du bien qu'il loue ou majorer son loyer? 101. Comment conférer date certaine à un contrat de bail? Législation Modèles 1. Contrat de bail de résidence principale 2. Demande d'indexation 3. Demande du bailleur de réviser le loyer d'un bail de résidence principale en raison de circonstances nouvelles 4. Demande du bailleur de réviser le loyer d'un bail de résidence principale en raison de travaux auxquels il a fait procéder à ses frais 5. Demande du locataire de réviser le loyer d'un bail de résidence principale en raison de circonstances nouvelles 6. Procuration donnée à un expert pour établir l'état des lieux de sortie 7. Contrat de bail de rénovation