Hôtellerie de tourisme à Paris et en Île-de-France

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1 17, boulevard M O R L A N D P ARIS T éléphone : T élécopie : Hôtellerie de tourisme à Paris et en Île-de-France Situation du parc et évolution entre 1994 et 2001 Novembre 2002

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3 HÔTELS DE TOURISME Présentation Cette étude présente les caractéristiques du parc d hôtels de tourisme à Paris et en Ile-de-France et analyse les évolutions intervenues ces dernières années ( ). Elle s appuie sur un dénombrement des hôtels parisiens réalisé par appariement de fichiers et enquètes par l équipe d étude de l APUR. Elle repose également sur l exploitation de l annuaire de l hôtellerie 1 pour les établissements hors Paris. L étude fait ressortir quatre tendances majeures : Un secteur économique important ( salariés en Ile-de-France) dont la croissance se poursuit Le parc hôtelier de la région Ile-de-France représente 24 % du parc national 2. Il totalise établissements et chambres, ce qui le place au premier rang en Europe devant Londres, Barcelone, Madrid, Vienne, Amsterdam, Milan et Rome 3. Le poids économique de l activité hôtelière transparaît à travers le nombre d emplois. Près de salariés travaillent dans l hôtellerie francilienne en janvier Ils représentent un peu plus de 1 % des salariés recensés en région, et leur nombre augmente au cours de la période considérée 4. Au cours de ces dernières années, de 1994 à 2001, le parc hôtelier régional s est accru de 35 établissements et de chambres soit une augmentation de la capacité d accueil de 8 % en 7 ans. C est une progression importante mais qui marque une décélération par rapport au rythme de progression très rapide des années antérieures ( ) au cours desquelles le parc régional avait augmenté de chambres, soit de 22 % en 4 ans. Paris prend sa part de cet accroissement avec un gain de 6 hôtels et 2100 chambres de 1994 à 2001, soit + 3 % en 7 ans, qui porte son parc d hôtels et de chambres à, respectivement, et Là aussi, le rythme de développement de la capacité d accueil a connu un ralentissement par rapport aux années antérieures : le parc hôtelier parisien s était accru de 2200 chambres de 1990 à 1994, soit une progression identique (+ 3 %), mais en 4 ans. La progression du parc s effectue à travers d amples mouvements de créations/disparitions : de 1994 à 2001, 84 nouveaux hôtels se sont créés tandis que 78 ont cessé leur activité, ce qui dégage un solde de six hôtels et chambres supplémentaires. Les créations proviennent à parts égales d homologations d anciens hôtels de préfecture (42 homologations) et d implantations nouvelles dans des immeubles neufs ou rénovés (42 nouveaux établissements). 1 «L annuaire de l hôtellerie française», Direction du Tourisme/INSEE, chiffres au 1er janvier Source : Office du Tourisme et des Congrès de Paris à partir d enquêtes auprès des offices de tourisme des métropoles européennes. Les dernières données comparables datent de Données du GARP (Groupement des Assedic de la Région Parisienne) établies au 31 décembre 2000 (chiffres provisoires) et au 31 décembre 1993 (chiffres rectifiés).

4 La croissance du parc hôtelier concerne surtout les arrondissements de l est et les communes limitrophes de Paris Le parc hôtelier est traditionnellement concentré dans le centre de l agglomération, particulièrement à Paris où se localisent les principaux sites touristiques et d affaires. Paris regroupe ainsi, en 2001, 55 % des chambres ( sur ) et 65 % des établissements hôteliers (1 538 sur 2 380) 5. Cependant le mouvement de déconcentration hôtelière s affirme. De 1994 à 2001, la croissance du parc ne profite pas aux arrondissements du centre (- 31 chambres dans les arrondissements 1 à 10). Elle bénéficie en revanche aux arrondissements périphériques ( chambres dans les arrondissements 11 à 20 dont la moitié dans le 12 e arrondissement), aux communes limitrophes de Paris ( chambres) et aux autres communes de la région ( chambres hors communes limitrophes). À lui seul le territoire de la couronne de Paris - arrondissements périphériques et communes limitrophes - concentre près de 57 % de l accroissement régional ( chambres). La déconcentration observée de 1994 à 2001 poursuit la tendance déjà observée de 1990 à L hôtellerie régionale se développe dans les catégories économiques (0 étoile) et dans les catégories élevées (3 et 4 étoiles) mais perd du terrain dans les catégories intermédiaires (1 et 2 étoiles). Le parc régional d hôtels de tourisme se répartit entre les établissements sans étoile (10 %), 1 étoile (10 %), 2 étoiles (41 %), 3 étoiles (32 %), 4 étoiles et 4 étoiles luxe (7 %). En fait, Paris concentre l essentiel des établissements des catégories supérieures de la région (78 % des 3 étoiles et plus) et une part bien moindre des établissements de catégories inférieures (29 % des sans étoiles). Inversement, les communes de banlieue accueillent principalement les établissements de gamme moyenne et surtout économique. L évolution montre une accentuation de ces caractéristiques car le parc parisien se développe dans les segments les plus élevés de l offre (4 étoiles et 4 étoiles luxe) et celui de la banlieue dans les segments les plus économiques (0 étoile). Partout, l effectif des hôtels et des chambres classés 1 ou 2 étoiles régresse. Le parc parisien fait manifestement l objet de profondes améliorations : 190 hôtels, soit plus de 12 % du parc de la capitale, ont acquis au moins une étoile supplémentaire de 1994 à À l inverse, ils ne sont que 48 hôtels à avoir perdu au moins une étoile (3 % du parc). La pénétration des chaînes hôtelières se poursuit. Elles détiennent un quart des établissements et 47 % des chambres L hôtellerie de chaîne occupe une place de choix en région Ile de France, avec 600 établissements (soit un hôtel sur 4) et chambres (47 % de la capacité d accueil). Le taux de pénétration des chaînes varie fortement d un département à l autre, puisque seules 32 % des chambres parisiennes relèvent d un groupe, contre 60 % en grande couronne et 71 % en petite couronne. Dans les communes limitrophes, près de 7 chambres sur 10 appartiennent, pour la majeure partie d entre elles, au groupe Accor ou encore au groupe Société du Louvre-Envergure. En moyenne, les hôtels de chaîne comporte près de deux fois plus de chambres que l ensemble des hôtels de la région (109 contre 59). L écart de taille est encore plus important à Paris, avec 129 chambres en moyenne dans un hôtel de chaîne, contre 50 chambres en moyenne tous hôtels confondus. 5 Les hôtels de Paris ont une taille inférieure à la moyenne : 50 chambres en moyenne contre 74 en région hors Paris.

5 SOMMAIRE INTRODUCTION ET MÉTHODE PARIS Le parc hôtelier parisien en La structure du parc hôtelier par catégorie La géographie des hôtels Le quartier des affaires, les pôles du commerce de luxe, les grands équipements Les quartiers centraux, la rive gauche, les gares de l est et du nord Une situation singulière dans le dispositif hôtelier de la rive droite : le nord et l est de la capitale Taille moyenne des hôtels et densité d accueil par arrondissement Évolution récente du parc hôtelier parisien : Évolution géographique du parc Glissement de la structure hôtelière Les créations et disparitions d hôtels de tourisme Les mutations internes : 238 hôtels et chambres ont changé de catégorie Les perspectives d évolution à court terme Les autorisations accordées en Commission Départementale d Équipement Commercial Les permis de construire délivrés par la Ville de Paris LA RÉGION ILE-DE-FRANCE HORS PARIS Le parc hôtelier de la région Île-de-France hors Paris en La structure du parc hôtelier par catégorie La géographie du parc La petite couronne La grande couronne Taille moyenne des hôtels et densité d accueil par département Évolution récente du parc hôtelier en région hors Paris : Évolution géographique du parc hôtelier Glissement de la structure hôtelière Les perspectives d évolution à court terme Les autorisations accordées en Commission Départementale d Équipement Commercial La pénétration des chaînes hôtelières intégrées à Paris et en région Ile-de-France CONCLUSION

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7 INTRODUCTION ET MÉTHODE L Apur compte au nombre de ses missions l observation de l évolution de la ville. À ce titre, l Atelier suit et commente les grandes données relatives à la capitale. La population, l emploi, l habitat, l immobilier d entreprises font ainsi l objet d analyses et de rapports. Le tourisme, par la place qu il occupe dans Paris, et plus globalement en région Île de France, et par le nombre d actifs qu il fait vivre, est un objet d étude à part entière. Depuis de nombreuses années, l Atelier s efforce d en saisir les contours, les enjeux et les évolutions. Ainsi, en 1994, l Apur a réalisé une étude portant sur les caractéristiques du parc hôtelier francilien, son évolution et sa fréquentation. La période observée ( ) avait été marquée par : une forte augmentation des capacités d accueil en petite et en grande couronne (+ 60 %) ; un accroissement plus modeste du nombre d établissements et de chambres à Paris (+ 2,6 %), principalement par homologation d hôtels meublés ; un glissement de la structure hôtelière parisienne profitable aux catégories les plus élevées du classement ; un tassement de la fréquentation hôtelière, principalement à Paris, après une forte période de croissance intervenue entre 1985 et Sept ans après la publication de cette étude, il est apparu important de faire le point sur les grands mouvements qui ont concerné l hôtellerie de tourisme dans le centre de l agglomération parisienne et dans l ensemble de la région. Ces évolutions sont intéressantes à double titre : elles mettent en lumière des tendances que l on peut examiner avec le recul que nous offrent les premières études du genre réalisées à l Apur (1984); en apportant un éclairage sectoriel, elles s inscrivent opportunément dans le cadre des réflexions sur la refonte des documents d urbanisme réglementaires et stratégiques (PLU/PADD) définis par la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU). En effet, le tourisme représente un enjeu de taille pour Paris, première destination touristique au monde et capitale mondiale des congrès devant Bruxelles, Londres, Vienne, Singapour, Sydney et Berlin. L hôtellerie de tourisme constitue un angle d approche de l activité touristique, mais cette étude n a pas pour objet de développer tous les aspects liés à cette activité. Elle permet, au travers d un recensement des établissements hôteliers, d aborder la question des évolutions qui ont affecté ce parc, et de la nature de ces évolutions (quantitatives, structurelles et géographiques). De nouveaux indicateurs ont été introduits (projets autorisés en Commission Départementale d Équipement Commercial, estimation du poids des chaînes intégrées) et apportent ainsi un degré supplémentaire de connaissance du parc et de ses mouvements. 1

8 Les sources : Le recensement des hôtels parisiens repose sur la mobilisation de plusieurs sources : le fichier constitué par l'apur en 1994 et remis à jour en 1999 à l occasion de sa coopération avec le GIP Paris 2008 ; le fichier fiscal de la taxe de séjour 2001 produit par les services de la ville; le fichier BDCOM (Banque de Données sur le Commerce) de l'apur portant sur les années 1999 à 2001 ; Les activités hôtelières ont été intégrées dans le champ d application de la loi d orientation du commerce et de l artisanat de Désormais, elles sont soumises à autorisation préalable des CDEC pour tout projet de création et d extension portant la capacité d accueil à 50 chambres en région Ile-de-France. le fichier des hôtels meublés de l'apur ; le fichier des anciens hôtels meublés de l'apur; la liste des hôtels dont la création a été autorisée par les Commissions Départementales d Équipement Commercial des départements de la Région Île de France, entre 1997 et 2001 ; les permis de construire, de démolir et les déclarations de travaux autorisés par les services compétents entre 1994 et 2001 ; les arrêtés de classement et de radiation prononcés et publiés par la Préfecture de Paris ont ponctuellement complété l opération par validation. Les hôtels de tourisme figurant conjointement sur plusieurs fichiers, à la même adresse, et comportant le même classement et le même nombre de chambres ont été spontanément retenus. Lorsque des disparités existaient entre les sources, l équipe d étude de l'apur a procédé à des enquêtes de terrain ou par téléphone. Les hôtels homologués situés dans les départements de la petite et de la grande couronne ont été dénombrés à l aide de l annuaire de l hôtellerie Cette démarche a été complétée par enquête téléphonique et/ou par vérifications Minitel pour l ensemble des communes limitrophes. 2

9 PARIS LE PARC HÔTELIER PARISIEN EN 2001 À la fin de l année 2001, Paris regroupe hôtels homologués tourisme et chambres 1. Selon des données provenant de l Office du Tourisme et des Congrès de Paris, cette capacité hôtelière dépasse de loin celle des autres métropoles européennes, notamment de Barcelone, Madrid, Vienne, Amsterdam, Londres, Milan et Rome (données 1996). Cela représente 65 % du total régional pour les hôtels et 55 % pour les chambres. Ces effectifs ne comprennent pas les résidences de tourisme, au nombre de 48 comprenant 3400 studios et appartements 2, et n intègrent pas non plus les 670 hôtels de préfecture ou «hôtels meublés», qui regroupent environ chambres à Paris 3. Selon les données du GARP 4, le secteur de l hôtellerie occupe près de salariés en 2001 à Paris, soit 2 % des emplois salariés privés recensés à Paris. Le secteur a beaucoup embauché au cours des 7 dernières années, gagnant emplois, ce qui représente une hausse de 16,6 %. La performance de l hôtellerie en matière de création d emplois est meilleure que la performance moyenne de l ensemble des activités (+ 4,3 %). À elle seule, l hôtellerie a engrangé près de 7 % de la hausse des effectifs salariés du secteur privé parisien entre 1994 et Cette croissance des effectifs, associée à une augmentation de l offre et à une amélioration de l existant, induit probablement la création de nombreux emplois «secondaires» (construction et services aux entreprises : nettoyage, sécurité, maintenance ). C est donc un secteur d activité d une réelle importance à Paris et pour Paris, en raison de son poids dans l emploi, de la fréquentation touristique qu il génère, et de la consommation générale qui en découle, productrice de richesses. Définitions juridiques Le classement des hôtels et des résidences est régi par l arrêté du 14 février 1986, fixant les normes et la procédure de classement de ces établissements. L arrêté distingue ces deux modes d hébergement comme suit : «L hôtel de tourisme est un établissement commercial d hébergement classé, qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à une clientèle de passage ou à une clientèle qui effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, mais qui, sauf exception, n y élit pas domicile. Il peut comporter un service de restauration. Il est exploité toute l année en permanence ou seulement pendant une ou plusieurs saisons» 5. «La résidence de tourisme est un établissement commercial d hébergement classé, faisant l objet d une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d un ensemble homogène de chambres et appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n y élit pas domicile. Elle est dotée d un minimum d équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale. Elle peut être placée sous le statut de copropriété des immeubles bâtis» 6. Le système de construction et le statut de l établissement différencient ces deux modes d hébergement. 1 Le recensement du parc en 2001 a permis d apporter des rectifications à l évaluation du parc hôtelier de Paris en «Hôtels et Résidences de Tourisme à Paris et en Ile de France en 2001», Office de Tourisme et des Congrès de Paris. 3 «Les hôtels meublés à Paris : objectifs, propositions», APUR, septembre Le GARP est le Groupement des Assedic de la Région Parisienne. Les effectifs 2001 sont établis au 31 décembre 2000 ; les chiffres sont encore provisoires. Les effectifs 1994 sont arrêtés au 31 décembre 1993, et sont définitifs. 5 et 6 Arrêté du 14 février 1986 fixant les normes et la procédure de classement des hôtels et des résidences de tourisme (Journal officiel du 6 mars 1986) 3

10 En revanche, il n existe pas de définition juridique de l hôtel meublé. «L hôtel meublé n est pas défini par le local d habitation, mais par le statut de la personne qui exerce la profession de loueur en meublé. Le loueur, exploitant d un établissement hôtelier non homologué tourisme est soumis à diverses obligations. Le bailleur est considéré comme exerçant la profession de loueur en meublé, aux termes de l article 2 de la Loi du 2 avril 1949 Le client de tout logement meublé loué dans le cadre de la Loi du 2 avril 1949, est un locataire au sens du Code Civil» 7. La structure du parc hôtelier par catégorie L une des caractéristiques du parc parisien réside dans l importance de l offre proposée dans les catégories les plus élevées ; en effet, plus de 90 % de la capacité d accueil est concentrée dans les hôtels classés 2, 3, et 4 étoiles. A contrario, la part des chambres classées en 0 et 1 étoile est inférieure à 10 %. Cette organisation est spécifique au regard des structures régionale et nationale, plus polarisées sur les catégories de milieu ou bas de gamme. Ainsi, les chambres en 0 et 1 étoile représentent 17 % de l offre touristique en France, 25 % en région Île de France hors Paris, 9 % à Paris. En revanche, les 3, 4 et 4 étoiles luxe représentent 35 % de l offre en France, 37 % en région Île de France hors Paris, 59 % à Paris. Structure du parc hôtelier en 2001 Entité géographique 3, 4 et 4 étoiles 0 et 1 étoile 2 étoiles luxe Chambres % Chambres % Chambres % Ensemble Paris , , ,5 Région hors Paris , , ,6 France métropolit , , , Sources : APUR, Annuaire de l hôtellerie, Direction du Tourisme Évolution de l infrastructure hôtelière à Paris (voir tableau page 19) Pourcentages Source : APUR 0 L 1,1 18,5 44,0 31,6 4,5 0,3 1,6 16,3 43,1 33,8 5,2 0,1 4,2 9,9 38,9 37,8 8,5 0,6 7 «Les hôtels meublés en région Ile de France», Jacques Briantais,

11 Évolution de la capacité d accueil hôtelière à Paris (voir tableau page 19) Pourcentages L 0,8 12,0 37,9 37,1 11,6 0,7 1,1 10,5 36,9 37,5 13,6 0,3 2,7 5,9 32,9 36,4 20,3 1,8 Source : APUR La géographie des hôtels Les hôtels parisiens sont concentrés sur la rive droite de la Seine, plus particulièrement dans les quartiers centraux, avec un déploiement récent du parc vers le 11 e et surtout le 12 e arrondissement. En 2001, les arrondissements de la rive droite concentrent près de 70 % de l offre en chambres, un poids important qui se renforce entre les deux recensements, révélant ainsi son caractère attractif pour les touristes et partant, pour les investisseurs. Les 8 e, 9 e, 10 e, 15 e et 17 e arrondissements offrent au total une capacité d accueil correspondant à 48 % du parc, une part en érosion depuis Cette érosion se fait au profit des 11 e, 12 e, 18 e, 19 e et 20 e arrondissements. Ces derniers offraient 15 % de la capacité d accueil parisienne en Ils en proposent près de 18 % en Près de 63 % de la croissance de l offre entre 1990 et 2001 est absorbée par ces cinq arrondissements, ce qui illustre un intérêt récent mais tendanciellement lourd pour des quartiers et des secteurs jusqu alors peu caractérisés par leur attraction touristique (hormis les environs de la Butte Montmartre). Malgré cet effort d équipement vers l est et le nord de la capitale, des zones entières restent encore faiblement équipées, dans le 19 e, dans le 20 e, à l est du 13 e, au sud du 16 e. On distingue à Paris quelques regroupements géographiques proposant une offre hôtelière plus ou moins dense et homogène: Le quartier des Affaires, les pôles du commerce de luxe, les grands équipements Ces secteurs se caractérisent par la présence importante de sièges sociaux et d emplois attirant une clientèle d affaires, mais également de sites historiques ou d espaces commerciaux à caractère touristique : L axe Rivoli-Porte Maillot avec le Musée du Louvre, le jardin des Tuileries, l avenue des Champs Elysées, et l Arcde Triomphe ; Selon les données diffusées par le Comité des Champs Elysées, l axe historique des Champs Elysées attirerait quotidiennement 5

12 entre et personnes en semaine, de à personnes en week-end ; les pôles du luxe qui réunissent les grands noms de la haute couture ou du prêt à porter haut de gamme: avenue Montaigne avenue François 1 er avenue Georges V, rue Saint Honoré rue du Faubourg Saint Honoré, Place des Victoires; Ces pôles réalisent la majeure partie de leur chiffre d affaires avec une clientèle étrangère; les grands magasins disposés le long du boulevard Haussmann dans le 9 e arrondissement, à proximité immédiate de la gare Saint Lazare, autre secteur de concentration hôtelière. Forte densité d entreprises et d emplois, commerces de luxe, maillage patrimonial et culturel sont des éléments qui favorisent et maintiennent l attraction touristique, qu elle soit d affaire ou d agrément. Ainsi, le quartier des affaires (1 er, 2 e, 8 e et 9 e arrondissements) regroupe chambres d hôtels, soit 29 % de la capacité d accueil parisienne, avec près de 80 % des chambres relevant de catégories haut de gamme (3, 4 étoiles et 4 étoiles luxe). Les cartes de localisation des établissements hôteliers par catégorie de classement établissent de façon frappante une partition spatiale des hôtels 4 étoiles et 4 étoiles luxe. Ceux-ci sont en effet nettement regroupés dans le quart nord-ouest de Paris, le long de l axe Rivoli Porte Maillot, avec un essaimage le long des radiales partant de la Place Charles de Gaulle, et également une forte concentration le long d une ligne Opéra Vendôme Tuileries. Ce parc hôtelier s est progressivement centré sur une offre de haut de gamme, puisqu en une décennie la part de la capacité en hôtels classés 3, 4 et 4 étoiles luxe a gagné 10 points, passant de 69 % en 1990 à près de 80 % en On y recense des hôtels de prestige tels que : le Vendôme, le Ritz, le Crillon, le Prince de Galles, le Royal Monceau ou encore le Plazza Athénée. Quelques créations en 4 étoiles ont contribué à ce renforcement de la capacité en haut de gamme : le Marriott, sur les Champs Elysées, le Hyatt Regency boulevard Malesherbes, le Golden Tulip le Pera, rue Caumartin. Par ailleurs, d importantes mutations internes sont venues accroître le nombre d hôtels et de chambres classées dans les catégories les plus élevées. En limite du 8 e arrondissement, les hôtels situés dans le 16 e sont particulièrement nombreux dans un tiers nord de l arrondissement, autour de la place Charles de Gaulle et dans les environs du Trocadéro. La partie sud de l arrondissement est nettement moins dotée en équipement hôtelier. Les hôtels localisés dans le 17 e arrondissement sont plutôt bien implantés dans le sud de celui-ci, dans un quadrilatère fermé par l avenue des Ternes au nord, l avenue de Wagram à l est, l avenue de la Grande Armée au sud, et le Palais des Congrès à l ouest. Le parc hôtelier de ces deux arrondissements, bien que présentant un maillage territorial plus faible que dans le quartier d affaires, se caractérise également par une offre élevée de chambres dans les catégories égales ou supérieures à 3 étoiles (69 %). Le poids de la capacité de ces catégories a également évolué fortement entre 1990 et 1994, mais l essentiel de son évolution s est effectué entre 1994 et Structure du parc hôtelier Arrondissements 0, 1 et 2 étoiles 3, 4 et 4 étoiles luxe Part dans le parc Chambres % Chambres % parisien 1 er, 2 e % 8 e, 9 e % 16 e, 17 e % Source : APUR 6

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14 Dans ce dispositif hôtelier, des rues entières sont jalonnées d hôtels et sont ainsi dédiées à l accueil des touristes : c est le cas de la rue d Amsterdam, axe reliant la place Clichy et la gare Saint Lazare, de la rue et de la cité Bergère ainsi que de la rue Geoffroy Marie, toutes trois proches des grands boulevards, et de la rue La Fayette, qui dans sa section 9 e arrondissement, part de la place de l Opéra pour se diriger vers les gares de l est et du nord. Les fortes densités hôtelières se superposent singulièrement aux densités d emplois les plus élevées. Ce pôle constitué des 1 er, 2 e, 8 e, 9 e, 16 e et 17 e arrondissements est complété par une offre importante localisée de manière plus diffuse sur le territoire, avec cependant des concentrations autour des gares, des axes Saint-Germain Saint Michel, de la Villette, de la ZAC Bercy, de la Butte Montmartre. Rue Geoffroy Marie (9 e arrondissement) Source : APUR 8

15 Les regroupements d arrondissements qui suivent paraissent pertinents du point de vue de la similitude des parcs rencontrés, aussi bien en volume qu en structure ou encore qu en cohérence géographique ; Les quartiers centraux (hors zone des Affaires), l ensemble de la rive gauche, les gares de l Est et du Nord Les 3 e et 4 e arrondissements sont certes de faible superficie, mais ils se caractérisent tout de même par la modestie de leur dispositif hôtelier. Avec chambres à leur actif, leur capacité ne représente que 2,3 % de la totalité du parc. Dans le 4 e arrondissement, les établissements sont plutôt localisés au nord d un axe Saint-Antoine Rivoli, dans le Marais, ainsi que sur l Île Saint Louis, avec des regroupements conséquents autour de secteurs fortement touristiques tels que la Place de Vosges et le centre Pompidou. Les hôtels du 3 e arrondissement sont quant à eux très nettement sureprésentés au nord de l arrondissement, à proximité des grands boulevards, de la place de la République et du boulevard Sébastopol ; Dans ces deux arrondissements, l hôtellerie classée 2 et 3 étoiles est clairement supérieure en volume, puisqu elle totalise 84 % du total des chambres présentes ; Les 5 e, 6 e, 7 e arrondissements regroupent chambres (près de 12 % de la capacité de la capitale), très inégalement réparties sur leur territoire. On peut distinguer deux groupes à l intérieur de cet ensemble: les 5 e et 6 e arrondissements sont fortement dotés en équipements universitaires et culturels ainsi qu en sites touristiques tels que le Quartier Latin, dont l attractivité est importante ; le 7 e arrondissement est le territoire par excellence des pouvoirs, avec la présence de nombreux ministères, mais il se caractérise également par l existence de grands espaces publics de renommée internationale (le parc du Champ de mars avec la Tour Eiffel en point de mire et l esplanade des Invalides, ponctuée par l Hôtel des Invalides) et par la présence du Musée d Orsay. L offre est plutôt centrée sur les deux et trois étoiles dans les 5 e et 7 e arrondissements, sur les trois et quatre étoiles dans le 6 e arrondissement. Globalement, les chambres relevant d établissements haut de gamme (supérieure ou égale à 3 étoiles) se présentent comme largement majoritaires (62 % des chambres). Dans le 5 e arrondissement, non loin de la Seine et du Panthéon, la rue des Écoles, reliant Jussieu à la Sorbonne, propose une succession importante d hôtels (une dizaine d établissements). Le boulevard et la rue du Montparnasse, dans le 6 e arrondissement, offrent également, entre la gare Montparnasse et le jardin du Luxembourg, de nombreuses possibilités d hébergement ; la rue Jacob, située entre l Académie et Saint Germain des Près, accueille également 5 hôtels. Le 10 e arrondissement est à part, car sa structure d accueil est particulière et sa capacité importante (près de chambres, soit 8 % de la capacité hôtelière parisienne). La présence de nombreux hôpitaux de grande taille, de la place de la République, idéalement desservie par les transports en commun, et surtout de deux grandes gares parisiennes (gare de l est et gare du nord), justifient l importance de l équipement hôtelier. Point de passage et d échanges, cet arrondissement présente une offre délibérément tournée vers les 2 et 3 étoiles, mais où le nombre de chambres proposées en 0 et 1 étoile est la plus forte de Paris. En conséquence, les chambres classées en 0, 1 et 2 étoiles dominent l offre, avec 69 % de la capacité de l arrondissement ; Le 13 e arrondissement, situé à l écart des circuits touristiques, fait figure de parent pauvre de l hôtellerie. Il est cependant destiné à un avenir prometteur, en raison notamment des fortes ambitions économiques et universitaires affichées par la ZAC Paris Rive Gauche. Aujourd hui, en 2001, il propose près de chambres réparties dans une quarantaine d hôtels. Ces établissements sont essentiellement localisés 9

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18 autour de la Place d Italie ; Ce sont pour l essentiel des établissements classés en 2 et 3 étoiles ; À l image des 5 e, 6 e et 7 e arrondissements, les 14 e et 15 e présentent un parc où les chambres classées dans les catégories les plus élevées dominent (57 % de la capacité de ces arrondissements). Avec plus de chambres au total, ils représentent 16 % de la capacité d accueil totale de Paris. Caractérisé par une présence importante d équipements de santé et par la gare Montparnasse, le 14 e héberge la majeure partie des hôtels de tourisme dans la partie nord-ouest de son territoire. Deux grands établissements y ont élu domicile et détiennent la majeure partie de la capacité d accueil : le Méridien Montparnasse, rue du Commandant Mouchotte, avec 950 chambres, et le Sofitel, boulevard Saint Jacques, avec près de 800 chambres (32 % de la capacité d accueil de l arrondissement); Le 15 e arrondissement est fortement équipé au nord-ouest de son territoire, entre le parc du Champ de Mars, la Seine et l avenue Émile Zola. Le sud de l arrondissement présente comparativement une faiblesse d équipement, en dépit de la présence du parc des expositions de la porte de Versailles, pourtant générateur de nombreux flux. Sur 6800 chambres au total, 2800 (40 %) appartiennent aux grands hôtels que sont: l Ibis de la rue Cambronne (523 chambres), le Nikko situé quai de Grenelle (764 chambres), le Mercure de la rue Jean Rey (407 chambres), le Sofitel de la porte de Sèvres (579 chambres), le Hilton situé avenue de Suffren (461 chambres). Hôtel NIKKO (15 e arrondissement) Structure du parc hôtelier Arrondissements 0, 1 et 2 étoiles 3, 4 et 4 étoiles luxe Part dans le parc Chambres % Chambres % parisien 3 e, 4 e % 5 e, 6 e, 7 e % 10 e % 13 e % 14 e, 15 e % Source : APUR 12

19 Une situation singulière dans le dispositif hôtelier de la rive droite : le nord et l est de la capitale Les 11 e et 12 e arrondissements se distinguent par une présence importante d hôtels de basse et moyenne gamme, essentiellement 2 étoiles. Toutefois, 40 % de leur capacité d accueil est aujourd hui le fait d hôtels classés en 3 étoiles ou plus. Accueillant chambres, ils hébergent ainsi 11 % de la capacité d accueil totale de la capitale. Les établissements sont assez uniformément implantés sur l ensemble du 11 e arrondissement, avec cependant des zones d ancrage plus fortes le long des grands boulevards et autour des places Léon Blum et République. La rue de Malte, qui relie la rue du faubourg du Temple à l avenue de la République, à proximité immédiate de la place de la République, accueille à elle seule une dizaine d hôtels. Dans le 12 e arrondissement en revanche, le maillage hôtelier est moins dense, en particulier dans les secteurs les plus résidentiels de l arrondissement. Toutefois, on observe de fortes concentrations autour de la gare de Lyon, notamment le long des rues d Austerlitz et de Lyon, et quelques implantations importantes dans la ZAC Bercy; Les 18 e, mais surtout les 19 e et 20 e arrondissements sont caractérisés par une faible capacité hôtelière. Une quarantaine d établissements constituent le parc hôtelier de ces deux derniers arrondissements, comportant chambres. La densité de chambres y est très faible, bien inférieure à la densité moyenne observée à Paris. Le 18 e arrondissement dispose à lui seul d une capacité d accueil supérieure à celle des 19 e et 20 e réunis, avec près de chambres. Au total, ces trois arrondissements ne regroupent que 7 % de la capacité d accueil de la capitale, et se caractérisent par un parc très nettement orienté vers une offre de basse et moyenne gamme. Les chambres classées en 0, 1 et 2 étoiles représentent en effet 81 % de l offre de ces arrondissements. Les hôtels du 19 e arrondissement sont essentiellement situés autour du parc de la Villette, le long de l avenue Jean Jaurès, et au sud du parc des Buttes Chaumont. Dans le 20 e arrondissement, seul le nord-est du cimetière du Père Lachaise, à proximité de la place Gambetta est bien irrigué, ainsi que la proximité de la porte de Montreuil. Le 18 e arrondissement est assez bien doté dans sa partie ouest, notamment autour de la butte Montmartre, le long des boulevards desservant la place Clichy, aux alentours de la porte de Clignancourt et le long du boulevard Barbès. En revanche, les quartiers de la Goutte d Or et de la Chapelle ne comportent que très peu d hôtels, par ailleurs de faible capacité. Les cinq arrondissements, bien que faiblement équipés pour certains, ont cependant connu des niveaux de croissance élevés de leur parc au cours de ces dernières années. C est notamment le cas du 12 e arrondissement (voir tableau page 15). Structure du parc hôtelier Arrondissements 0, 1 et 2 étoiles 3, 4 et 4 étoiles luxe Part dans le parc Chambres % Chambres % parisien 11 e, 12 e % 18 e, 19 e, 20 e % Sources : APUR Taille moyenne des hôtels et densité d accueil par arrondissement La taille moyenne des hôtels varie en fonction du classement des établissements, mais également en fonction de leur localisation géographique. Globalement, le parc parisien est composé d hôtels proposant en moyenne 50 chambres. Cette taille moyenne va croissante selon le classement des établissements. Il s établit entre 30 et 48 chambres par établissement, pour ceux classés de 0 à 3 étoiles. Le 13

20 saut quantitatif intervient dès le classement en 4 étoiles, puisque les 140 établissements classés en 4 étoiles ou 4 étoiles luxe ont une taille moyenne de 122 chambres. Les disparités s observent également en fonction des arrondissements : de 27 chambres par hôtel en moyenne dans le 4 e arrondissement, on atteint 71 chambres par hôtel en moyenne dans le 19 e arrondissement. Les tailles moyennes supérieures à celle observée globalement se retrouvent dans les 1 er, 8 e, 12 e, et 15 e arrondissements (supérieures ou égales à 60). La densité d accueil est également très variable selon les arrondissements. Elle s établit à 887 chambres au kilomètre carré en moyenne sur Paris (densité brute hors bois), et présente des niveaux très élevés dans les 1 er, 2 e, 5 e, 6 e, 8 e, 9 e, 10 e et 17 e arrondissements, la limite supérieure revenant au 9 e arrondissement, avec chambres au kilomètre carré. Les densités les plus faibles sont situées dans les 13 e, 19 e et 20 e arrondissements. La densité d équipement est de 18 hôtels au km 2 en moyenne, avec une amplitude comprise entre 3 hôtels au km 2 dans le 20 e arrondissement et 85 hôtels au km 2 dans le 9 e arrondissement. ÉVOLUTION RÉCENTE DU PARC HÔTELIER PARISIEN : De début 1994 à fin 2001, le parc hôtelier parisien s est pratiquement maintenu en nombre d hôtels, tandis que sa capacité d accueil s est accrue de chambres (+ 2,8 %). Cette évolution connaît un léger recul par rapport à la précédente période étudiée: + 47 hôtels, chambres entre 1990 et 1994 (+ 3,2 %). Le mouvement de glissement de la structure hôtelière vers une offre haut de gamme, nettement marqué entre 1990 et 1994, se poursuit, et conduit à une spécialisation du parc parisien. Cette évolution est d autant plus sensible que les départements jouxtant Paris, proposent plutôt et de plus en plus, une offre complémentaire, positionnée dans l hôtellerie économique. Évolution géographique du parc La faiblesse apparente de l évolution du parc parisien, notamment au regard des évolutions observées en banlieue, résulte de la raréfaction des opportunités foncières, mais elle masque en réalité des mouvements importants. Loin d être figé, le parc des hôtels parisiens évolue de façon permanente et importante. Les mouvements procèdent notamment de nombreuses mutations internes (créations-disparitions, reclassements-déclassements), qui se traduisent simultanément par un glissement de la structure et par un progressif équipement du nord et de l est de la capitale. En 2001, les arrondissements de la rive droite concentrent près de 70 % de l offre en chambres, un poids important qui se renforce en une décennie, principalement en raison de la forte croissance observée dans les 11 e, 12 e, 18 e, 19 e et 20 e arrondissements. En effet, près de 63 % de la croissance de l offre entre 1990 et 2001 est absorbée par ces cinq arrondissements. Les évolutions se sont opérées en deux temps : Entre 1990 et 1994, seuls les 6 e, 8 e et 16 e arrondissements perdaient, modestement, de leur capacité d accueil dans un contexte généralisé de hausse, tandis que les 18 e, 19 e et 20 e arrondissements faisaient l objet d un rattrapage, avec des progressions supérieures à 12 % ; De 1994 à 2001, 8 arrondissements voient leur capacité d accueil décliner, toujours dans de très faibles proportions. À l exception du 13 e arrondissement, il s agit exclusivement des arrondissements centraux. En revanche, si le 19 e poursuit son effort 14

21 d équipement, suivi du 11 e, le 12 e arrondissement apparaît comme un nouveau territoire de conquête hôtelière, en particulier depuis l ouverture et la montée en puissance de la ZAC Bercy. Nombre de chambres Évolution Arrondissements décennale (en %) 1 er ,9 2 e ,5 3 e ,9 4 e ,4 5 e ,5 6 e ,6 7 e ,2 8 e ,0 9 e ,7 10 e ,4 11 e ,0 12 e ,7 13 e ,6 14 e ,4 15 e ,9 16 e ,1 17 e ,8 18 e ,6 19 e ,6 20 e ,6 PARIS ,0 Source : APUR Glissement de la structure hôtelière En une décennie, le visage du parc hôtelier parisien a considérablement évolué. Plus que l évolution quantitative, assez contenue en raison de l existence d un parc bien constitué et d une desserte hôtelière déjà particulièrement dense, c est le glissement de la structure qui appelle l attention. En effet, en 1990, les 1 et 2 étoiles représentaient 62 % de l offre hôtelière et 50 % de la capacité d accueil. En 2001, ces deux catégories d hôtels représentent 49 % de l offre et 39 % des chambres. Cette érosion importante, qui s est soldée par un déficit de 176 établissements et chambres, a été compensée par la progression des hôtels 3 et 4 étoiles. De 36 % des établissements et 49 % des chambres en 1990, ils passent à plus de 46 % des hôtels et près de 57 % des chambres en 2001, avec un gain de 176 établissements et chambres. À l extrême, les hôtels classés sans étoile, encore peu nombreux à Paris, opèrent cependant une progression, mais leur part reste modeste dans le parc, avec 4 % des hôtels et moins de 3 % des chambres. Les hôtels 4 étoiles luxe connaissent une évolution un peu particulière et surtout contrastée. De nombreux gestionnaires ont recouru au déclassement de leur établissement pour des raisons fiscales, dans le courant des années quatre-vingt-90. Depuis 1994, certains de ces établissements ont été reclassés. 15

22 0 L Évolution de la structure du parc hôtelier à Paris entre 1990 et 2001 Hôtels Évolution Chambres Évolution Nombrturbrturbrturbre Struc- Nom- Struc- Nom- Struc- Nom- Struc- Nom- Struc- Nom- Struc- Nom- Nombrturbrturbrturbre % 17 1,1 24 1,6 65 4, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,4 67 4,5 79 5, , , , , , ,4 4 0,3 1 0,1 9 0, , , , , ,0 Total , ,3 Source : APUR Les créations et disparitions d hôtels de tourisme L évolution de la capacité d accueil en hôtels de tourisme à Paris entre 1994 et 2001 est positive. Elle procède d un solde entre les disparitions, au nombre de 78 établissements et les créations, au nombre de 84 hôtels. La capacité qui en résulte est augmentée de 2718 chambres au cours de la période 8. Les hôtels disparus sont en majorité classés 1 et 2 étoiles (79 % du nombre de chambres disparues), tandis que les hôtels créés sont principalement classés en 2, 3, 4 et 4 étoiles luxe (87 % du total de chambres nouvelles). Ce qui distingue également les hôtels créés des hôtels disparus est la taille moyenne: les établissements disparus entre 1994 et 2001 comportaient en moyenne 32 chambres. Les hôtels créés entre 1994 et 2001 comportent 62 chambres en moyenne. Parmi les 84 établissements créés, 42 sont directement issus d une homologation d hôtels meublés ; le gisement des hôtels meublés, pourtant en recul constant, constitue toujours une ressource majeure pour les créations d hôtels de tourisme. 6 d entre eux proviennent d un changement de statut de résidences de tourisme en hôtels de tourisme ; 5 d entre eux sont situés en ZAC; les autres changements d affectation se répartissent entre résidences d accueil, bureaux, autres activités économiques, et plus rarement, logements. Parmi les hôtels disparus, un certain nombre ont été transformés en hôtels sociaux. Disparitions Créations Cessations d activité Homologation d hôtels de préfecture Autres Total Hôtels Chambres Hôtels Chambres Hôtels Chambres Hôtels Chambres L Total Source : APUR 8 Le solde des chambres créées diverge de l évolution globale observée entre les deux fichiers, en raison des travaux intervenus entre 1994 et 2001, qui ont conduit de nombreux hôteliers à procéder à des améliorations de leur bien ou encore à des absorptions d hôtels contigus ; il en résulte au final une diminution du nombre initial de chambres 16

23 25 Place Dauphine Exemple de transformation d un meublé en tourisme 0 étoile dans l Île de la Cité Source : APUR 5 Rue des Arquebusiers Un hôtel créé en 1998, à deux pas du Marais Source : APUR 9 Place Boulnois Un immeuble de logements reconverti en hôtel 4 étoiles Source : APUR 17

24 Créations et disparitions d'hôtels de tourisme entre 1994 et 2001 à Paris Créations 17 e 18e 8 e 9 e 10 e 2 e 16 e 7 e 1 e 3 e 4 e 11 e 20 e 6 e 5 e 15 e 12 e 14 e 13 e Transformation d'hôtels meublés Autres Disparitions 17 e 18e 19 e 8 e 9 e 10 e 2 e 16 e 7 e 1 e 3 e 4 e 11 e 20 e 6 e 5 e 15 e 12 e 14 e 13 e Source : APUR 18

25 Les mutations internes : 238 hôtels et plus de chambres ont changé de catégorie entre 1994 et 2001 Les reclassements Reclassements Classement 1994 Classement Chambres 1994 Chambres 1994 Chambres 1994 Chambres 1994 Hôtels Hôtels Hôtels Hôtels Hôtels Chambres L Source : APUR Les déclassements Déclassements Classement 1994 Classement L Hôtels Chambres 1994 Hôtels Chambres 1994 Hôtels Chambres Source : APUR Le solde Gains Pertes Solde Classement 2001 Hôtels Chambres Hôtels Chambres Hôtels Chambres L Total Source : APUR 19

26 En 6 années, 238 hôtels parisiens ont changé de catégorie. Le rythme, proche de 40 mutations par an en moyenne, est plus élevé qu au cours de la période précédente ( ), et rejoint, par son niveau, celui de la période Pour beaucoup, ces évolutions concernent des reclassements et témoignent de l effort soutenu des hôteliers pour moderniser leur patrimoine et en améliorer le confort. Plusieurs établissements prestigieux ont fait l objet de rénovation lourde: le Georges V, le Plazza Athénée, le Meurice, le Bristol, le Crillon, le Concorde Lafayette ou encore le Méridien Étoile. Pour tous ces établissements, il s agit de moderniser un parc vieillissant, et le montant des investissements consacrés à ces travaux est souvent très élevé. Le cabinet MKG Conseil indique, dans sa livraison annuelle la plus récente, la poursuite de ce mouvement de modernisation du parc, avec notamment les travaux qui vont être engagés par la direction du Grand Hôtel Intercontinental. Au total, les 238 changements de catégorie ont concerné une capacité totale de chambres. Autrement dit, près de 1 chambre sur 5 dénombrées en 2001 (18 %), est issue d un changement de catégorie intervenu entre 1994 et La valorisation d un établissement passe souvent par la mise en œuvre de travaux. À cette occasion, le nombre final de chambres peut être modifié. Entre 1994 et 2001, les opérations de reclassement et de déclassement ont conduit à une réduction modeste de 290 chambres. Parmi ces changements, 190 sont relatifs à un classement en catégorie supérieure, ce qui représente 80 % des mutations dénombrées. 45 % des reclassements concernent des établissements classés deux étoiles en 1994, passés principalement en 3 étoiles, plus rarement en 4 étoiles. En revanche, 45 % des chambres affectées par ces changements étaient classées en 3 étoiles en 1994, et sont devenues 4 étoiles en Le glissement du parc vers les niveaux de confort les plus élevés se poursuit, en s accentuant, par rapport à la période bis, Boulevard Ornano (18 e arrondissement) un ancien hôtel indépendant 1 étoile transformé en hôtel de chaîne 2 étoiles Source : APUR 20

27 A contrario, 48 établissements comprenant chambres ont été déclassés. Il s agit majoritairement d établissements classés 1 étoile en On note, à l inverse de la situation observée en 1994, que quelques grands palaces parisiens ont obtenu leur classement en 4 étoiles luxe, en raison de l uniformisation récente des taux de TVA pour l ensemble des catégories hôtelières. Un taux de 18,6 % était en effet pratiqué pour ces hôtels, ce qui avait conduit les hôteliers concernés à demander un déclassement de leur établissement. Ce taux a été ramené à 5,5 % en janvier Tous les arrondissements sont concernés, à des degrés divers, par ces mutations. Le 10 e arrondissement se démarque des autres par la prévalence des déclassements qui le touchent. En effet, près de 11 % de son parc est concerné par un déclassement. Un quart des hôtels ayant changé de catégorie se situe dans les 8 e et 9 e arrondissements. Cependant structurellement, ce sont les parcs du 13 e, 5 e, 9 e et 8 e arrondissements qui supportent les plus importantes modifications (en pourcentage de leur parc initial). Bien plus que les créations d établissements, ce sont les mutations internes du parc qui concourent au glissement progressif de l hôtellerie parisienne vers le haut de gamme. En revanche, si le nombre d hôtels 0 étoile a progressé, c est principalement en raison des déclassements d établissements intervenus entre 1994 et LES PERSPECTIVES D ÉVOLUTION À COURT TERME Les autorisations accordées en Commission Départementale d Équipement Commercial Depuis mars 1997, les projets de construction nouvelle ou d extension d établissements hôteliers sont soumis à autorisation préfectorale, auprès les Commissions Départementales d Équipement Commercial. Toutefois, un seuil de 50 chambres a été fixé par le législateur. De mars 1997 à la fin de l année 2001, 12 projets de création d hôtels ont obtenu une suite favorable de la part de la C.D.E.C. de Paris. Certains d entre eux ont déjà vu le jour. Parmi ceux dont l édification est programmée ou en cours, notons : 0 Total Nombre d hôtels Nombre de chambres Source : CDEC Ces projets d envergure (la taille des hôtels varie de 70 chambres à 465), sont localisés dans la moitié ouest de Paris, exception faite d un projet d Etap Hôtel dans le 19 e arrondissement. La plupart d entre eux verront probablement le jour à court terme, et la perspective d un gonflement du parc de chambres à l horizon fin 2002-début 2003 est tout à fait probable. 21