MÉMOIRE CONCERNANT LE PROJET DE PLAN D ACTION MÉTROPOLITAIN POUR

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1 MÉMOIRE CONCERNANT LE PROJET DE PLAN D ACTION MÉTROPOLITAIN POUR LE LOGEMENT SOCIAL ET ABORDABLE PRÉSENTÉ À LA COMMISSION DU LOGEMENT SOCIAL DE LA COMMUNAUTÉ MÉTROPOLITAINE DE MONTRÉAL DANS LE CADRE DES SÉANCES DE CONSULTATION SEPTEMBRE 2014

2 Analyse, recherche et rédaction : Loïc Nigen, chargé de projets, FECHAM Sophie Rousseau-Loiselle, directrice générale, FECHAM Révision : Hélène Jacques, chef de secteur - Recherche, formation, services conseils, CQCH Ce mémoire est appuyé par la Confédération québécoise des coopératives d habitation (CQCH) Fédération des coopératives d habitation montérégiennes 150, rue Grant, bureau 310, Longueuil (Québec) J4H 3H6 Tél. : ii

3 SOMMAIRE La FECHAM a pris connaissance avec intérêt du projet de Plan d action métropolitain pour le logement social et abordable qu a soumis la CMM aux représentants élus et aux partenaires du milieu pour consultation. La Fédération est dans l ensemble favorable aux objectifs et actions proposés dans le Plan. Nous aimerions néanmoins apporter quelques commentaires qui se rapportent à la réalité des coopératives d habitation, sensiblement différente de celle des offices d habitation. Les principaux enjeux qu affrontent les coopératives d habitation se répartissent en trois grandes catégories : la pérennité des coopératives d habitation existantes, le développement de l habitation coopérative et le soutien communautaire. Pour assurer la pérennité des coopératives existantes, une modification de la Loi sur les coopératives est nécessaire afin de : adopter et mettre en vigueur l article relatif aux mesures d entretien préventif des immeubles; resserrer les balises encadrant la vente d immeubles du parc coopératif; augmenter les pouvoirs d intervention des fédérations, par exemple ceux décrits à l article 233, pour inclure toutes les coopératives d habitation membres et non membres de la fédération. La FECHAM enjoint également la CMM à demander au gouvernement fédéral et au gouvernement du Québec de maintenir leurs contributions aux subventions d aide à la personne au-delà de la durée de la convention d exploitation. De plus, pour répondre aux besoins de réhabilitation du parc de logement coopératif, la FECHAM recommande que soit mis en place un programme spécial d aide à la rénovation des logements du parc d habitation coopérative. Enfin, la FECHAM demande l intervention de la SHQ afin de mettre en place des mesures incitatives pour favoriser les fusions et regroupements de coopératives d habitation, de manière à favoriser leur stabilité associative et leur viabilité. Pour favoriser le développement de l habitation coopérative, la FECHAM présente les recommandations suivantes : la modification du programme AccèsLogis Québec; l augmentation du nombre d unités financées annuellement; l instauration de mesures incitatives pour le développement d unités d habitation coopératives; une révision de la gouvernance du Fonds québécois d habitation communautaire. iii

4 Quant aux coopératives d habitation pour aînés, le réseau de la santé doit reconnaître la spécificité des coopératives d habitation et le gain économique et social qu une meilleure collaboration entre les deux réseaux pourrait engendrer. Une redéfinition du statut des coopératives d habitation pour aînés qui ne forcerait pas les coopératives à obtenir la certification de résidences privée pour aînés permettrait le développement d une offre de services complémentaire en santé. Enfin, la FECHAM aimerait favoriser l obtention de services de soutien communautaires par les instances gouvernementales appropriées pour les personnes vulnérables vivant au sein de coopératives d habitation. La FECHAM réclame qu une partie équitable de l enveloppe budgétaire liée au Cadre de référence sur le soutien communautaire en logement social soit allouée pour offrir un soutien communautaire aux coopératives d habitation. iv

5 TABLE DES MATIÈRES SOMMAIRE iii TABLE DES MATIÈRES... v INTRODUCTION LA FÉCHAM Qui sommes-nous? Les services offerts à nos membres ENJEUX LIÉS AUX COOPÉRATIVES D HABITATION Assurer la pérennité des coopératives d habitation existantes La fin des conventions d exploitation Réhabilitation du parc de logements coopératifs Transformation du modèle - fusions Favoriser le développement de l habitation coopérative Modifications du programme AccèsLogis Coopératives d habitation pour aînés Fournir du soutien communautaire COMMENTAIRES SUR LE PROJET DE PAMLSA BIBLIOGRAPHIE.. 18 v

6 INTRODUCTION En tant qu organisme œuvrant dans le domaine du logement social et communautaire, la Fédération des coopératives d habitation montérégiennes (FECHAM) a été invitée à transmettre ses commentaires sur le projet de Plan d action métropolitain pour le logement social et abordable (PAMLSA) Nous souhaitons partager nos préoccupations quant au développement du logement social et abordable, particulièrement à l égard des coopératives d habitation que nous représentons. Pour ce faire, nous avons consacré la deuxième partie du mémoire aux enjeux liés aux coopératives d habitation avant d entrer en détail dans le projet de Plan d action métropolitain pour le logement social et abordable (PAMLSA) qui sera traité dans la troisième partie du mémoire. Nous profiterons également de l occasion pour apporter notre contribution à la réflexion quant au rôle que doit jouer la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) dans le développement du logement social et abordable. 1

7 1. LA FECHAM 1.1 Qui sommes-nous? La Fédération des coopératives d habitation montérégiennes (FECHAM) existe depuis Elle est une coopérative issue d un regroupement de coopératives d habitation présentes sur le territoire de la Montérégie. Il existe actuellement 133 coopératives d habitation en Montérégie, ce qui représente quelque logements. En d autres termes, ce sont plus de personnes qui ont choisi de s approprier leur milieu de vie de façon collective. L entreprise coopérative en habitation au Québec représente un chiffre d affaires annuel de 250 millions de dollars, des actifs de plus de 1,5 milliard de dollars et approximativement immeubles d habitation. La FECHAM est le leader, le promoteur et le porte-parole régional des coopératives d habitation de la Montérégie. Elle valorise tout modèle coopératif en habitation, exempt de spéculation immobilière et foncière, et favorise le développement de l entrepreneuriat collectif de ses membres. Ses principaux mandats consistent à développer et à promouvoir la formule coopérative en habitation, à offrir des services aux coopératives d habitation afin qu elles développent leur entrepreneuriat collectif et assurent leur pérennité. Elle fournit également aux membres de coopératives d habitation l information et les services requis pour assurer une saine gestion de leurs immeubles et pour améliorer leurs conditions de logement. 1.2 Les services offerts à nos membres Services associatifs et de gestion-conseil Conseil téléphonique Accès à une multitude d outils de gestion (Guide pratique de gestion, Guide d entretien préventif, Fiches d information juridique, les modèles de politiques et de règlements destinés aux coopératives, etc.) Soutien à la révision des règlements et des politiques de la coopérative Coaching des membres du Conseil d administration ou aide à la gestion de la coopérative Présidence d assemblées Aide à la sélection des nouveaux membres Diverses formations aux membres selon les besoins Services financiers Service de tenue de livres 2

8 Soutien à la planification budgétaire quinquennale Soutien aux démarches de refinancement hypothécaire Programme d avantages bancaires et financiers Programme d assurances SécuriMembre, AutoAssur et AssurToîT pour la coopérative et ses membres Rabais avantageux chez divers fournisseurs (Rona, Bell, Bétonel) Service de promotion et de représentation des coopératives d habitation Services immobiliers / Groupe de ressources techniques (GRT) Développement de nouvelles coopératives et expansion des coopératives existantes Service d inspection intérieur-extérieur des immeubles (incluant une planification budgétaire des travaux à effectuer) Service d accompagnement de travaux de rénovation (appels d offres, sélection des entrepreneurs et professionnels, échéancier, surveillance des travaux, recommandation de paiement, rapports réguliers au CA) 2. ENJEUX LIÉS AUX COOPÉRATIVES D HABITATION 2.1 Assurer la pérennité des coopératives d habitation existantes Le développement des coopératives d habitation a démarré il y a près d une quarantaine d années sous une forte impulsion du gouvernement fédéral. Entre 1978 et 1985, logements coopératifs ont été créés, soit près de 65 % de tous les logements coopératifs en Montérégie. Ce parc immobilier coopératif vieillissant entraîne une série d enjeux au niveau de la pérennité et de la protection des habitations coopératives que le Mouvement coopératif regroupe sous les thèmes de la fin des conventions et du besoin d effectuer des rénovations majeures aux immeubles les plus anciens. En outre, au niveau de l organisation interne des coopératives d habitation, le Mouvement réfléchit actuellement à certaines pistes de solution, notamment à la fusion et au regroupement de coopératives afin d'assurer leur viabilité financière et associative La fin des conventions d exploitation D ici 2020, soit la portée du PAMLSA, on estime qu environ 64 coopératives d habitation représentant logements arriveront en fin de convention en Montérégie. Sur le territoire couvert par la CMM, 41 coopératives d habitation et 885 ménages seront affectés par ce changement majeur. La fin des conventions réfère à la fin du contrat liant pour une durée de 25 à 50 ans les coopératives d habitation à leur bailleur de fonds, soit la Société canadienne d hypothèque et de logement (SCHL) 3

9 ou la Société d habitation du Québec (SHQ). Ce contrat, qui s échelonne sur toute la durée du remboursement de l hypothèque, encadre une série d obligations et de bénéfices pour les coopératives d habitation dont l objectif global est d assurer leur viabilité et leur bonne gouvernance. Bien que les caractéristiques et les conditions varient selon le programme de financement en cours lors de la création de la coopérative, les conventions réfèrent généralement aux points suivants : Un suivi et un soutien administratif; Un contrôle du respect des obligations administratives et financières de la coopérative; Des subventions d aide à la personne; Des inspections régulières des immeubles de la coopérative et la création d un plan de remplacement des immobilisations. La fin des conventions signifie donc la fin de ces quatre éléments structurants pour les coopératives. Chaque élément entraîne donc son lot de conséquences. La FECHAM s est organisée pour pallier certaines facettes de ce changement majeur et procède présentement à la mise au point de son offre de services pour répondre aux besoins de soutien administratif et de planification du remplacement des immobilisations. Cette situation crée des besoins particuliers dont nous reparlerons dans la section Cependant, plusieurs autres éléments ne peuvent être résolus par la simple intervention de la FECHAM et nécessitent des changements structurels. Outils législatifs L un des éléments ayant le plus de répercussions est la fin du contrôle du respect des obligations administratives et financières de la coopérative effectué par la SCHL ou la SHQ. Bien que la Loi sur les coopératives prescrit plusieurs obligations aux coopératives, car elle encadre son fonctionnement et la répartition de ses pouvoirs, la fin des conventions coïncide avec la fin d une veille exercée par la SCHL ou la SHQ. La Loi sur les coopératives ne confère pas aux fédérations régionales un pouvoir de contrôle équivalent à celui dont a bénéficié la SCHL par les ententes de convention d exploitation. La FECHAM jouit d un pouvoir d intervention conféré par la Loi auprès des coopératives que lorsque celles-ci sont membres de la Fédération. En effet, la Loi permet la convocation d une assemblée générale extraordinaire (article 77 L.C.) ou l inspection des affaires de la coopérative (article L.C.) par la FECHAM pour toute coopérative d habitation membre. Toutefois, ces pouvoirs d intervention ne peuvent être mis en œuvre auprès des coopératives non membres, même lorsqu il est évident que la coopérative éprouve des difficultés sérieuses qui menacent sa viabilité et sa pérennité. En outre, rien dans la loi actuelle n empêche les coopératives de vendre une partie ou la totalité de leurs actifs. Or, plusieurs coopératives faisant face à d importants travaux de rénovation examinent la possibilité de vendre une partie de leurs bâtiments pour consolider les autres. Ceci représente 4

10 une perte nette pour le parc de logements sociaux et communautaires de même que pour l ensemble de la société québécoise qui a investi dans la mise en place de ces logements. Enfin, dans une optique de prévention et de saine gestion du patrimoine immobilier coopératif, le Mouvement québécois des coopératives d habitation demande l'entrée en vigueur de l'article de la Loi sur les coopératives qui obligerait les coopératives d habitation ayant déjà reçu une aide financière gouvernementale à procéder à l inspection de leurs immeubles sur une base régulière, à établir une planification quinquennale des travaux d entretien des immeubles et des budgets servant à constituer des réserves financières adéquates ainsi qu à rendre compte de la planification de l entretien et de la réalisation des travaux à même le rapport annuel de la coopérative, en ajout des exigences prévues à l article 132 de la Loi. L adoption de cet article permettra de maintenir par voie législative l application de certaines mesures similaires à celles issues des conventions d exploitation. De plus, le Mouvement québécois des coopératives d'habitation demande au gouvernement du Québec l'ajout d'un article à la Loi sur les coopératives prévoyant que la vente de tout immeuble propriété d'une coopérative d'habitation ayant bénéficié d'un programme gouvernemental soit autorisé par le ministre. Déjà, plus de 15 % des coopératives d habitation de la Montérégie ont débuté ou traversé leur fin de convention et de celles-ci, la FECHAM recense 20 % de cas en sévères difficultés sur le plan de la gestion financière, immobilière et associative. D ailleurs, une recherche effectuée par la Confédération québécoise des coopératives d habitation (CQCH) fait ressortir que la démutualisation des ensembles immobiliers coopératifs ne constitue pas un simple risque hypothétique ou une éventualité, mais confirme que la menace est réelle et actuelle 1. Face à ce constat, il est donc urgent que des mesures soient mises en place pour assurer la pérennité des projets coopératifs en habitation. Premièrement, la CQCH doit assumer la responsabilité d assurer la sauvegarde des ensembles menacés en collaboration avec les fédérations régionales et d autres partenaires dont la Direction du développement des coopératives du MEIE et la SHQ. Cependant, des ressources financières suffisantes doivent être allouées à l organisme qui verra son mandat élargi. Deuxièmement, en regard des situations décrites ci-dessus, la FECHAM enjoint à la CMM de recommander au gouvernement du Québec de réviser la Loi sur les coopératives afin de : adopter et mettre en vigueur l article relatif aux mesures d entretien préventif des immeubles; resserrer les balises encadrant la vente d immeubles du parc coopératif; 1 CQCH 2013, «Compte rendu Veille des coopératives d habitation en fin de convention», Rencontre du 20 mars

11 augmenter les pouvoirs d intervention des fédérations, par exemple ceux décrits à l article 233, pour inclure toutes les coopératives d habitation membres et non membres de la fédération. Subventions gouvernementales D autre part, la fin des conventions d exploitation signifie aussi la fin du versement des subventions gouvernementales d aide à la personne. Ces subventions sont attribuées aux personnes à faible revenu au sein des coopératives d habitation pour les aider à payer leur loyer. D ici 2020, soit la portée du Plan d action métropolitain pour le logement social et abordable, on estime qu environ 310 ménages de la communauté métropolitaine de Montréal perdront cette aide essentielle 2. L impact sera d autant plus pernicieux qu il se fera souvent sentir quelques années après la perte des subventions. En effet, comme nous le verrons dans la section suivante, il est attendu que la majorité des coopératives d habitation en fin de convention auront à se réhypothéquer pour procéder à des travaux majeurs de rénovation, ce qui engendrera des hausses des loyers considérables. Ces démarches de refinancement se réalisent souvent de deux à trois ans après la fin de la convention. Comment feront alors les familles à faible revenu qui bénéficiaient jusqu à récemment d une aide au loyer pour supporter la double augmentation due à la perte de la subvention et aux travaux de rénovation? Comme le soulève à juste titre la CMM dans le projet de PAMLSA (p. 43), le risque que ces familles soient forcées de déménager est bien réel. Les subventions d aide à la personne jouent un rôle essentiel pour permettre aux ménages les plus démunis de se loger décemment. Par conséquent, la FECHAM enjoint également à la CMM de demander au gouvernement fédéral et au gouvernement du Québec de maintenir leurs contributions à ces subventions au-delà de la durée de la convention d exploitation Réhabilitation du parc de logements coopératifs Le PAMLSA fait mention dans son premier objectif de besoins importants de rénovation, amélioration et modernisation du parc de logement HLM. Cette situation s applique également au parc de coopératives d habitation. En effet, selon une étude réalisée par la Confédération québécoise des coopératives d habitation (CQCH et Gaudreault, 2006), «toutes les coopératives, peu importe leur niveau de santé financière ou leur mode de réalisation (construction neuve ou rénovation), devront réaliser des travaux importants de remplacement d ici la fin de leur convention. Le montant des travaux varie entre $ par logement et $ par logement» 3. Cette situation n est pas 2 Soit 35% des 885 ménages qui arriveront en fin de convention, selon les proportions estimées par la Fédération de l habitation coopérative du Canada : Vous détenez la clé [En ligne : 3 GAUDREAULT, Allan, Fin des accords d exploitation : défis et opportunités pour les coopératives d habitation québécoises, CQCH, mai

12 surprenante étant donné que la fin des conventions d exploitation arrive au terme d une trentaine d années. Les immeubles dont les coopératives d habitation sont propriétaires rencontrent donc des besoins de rénovation et de réfection correspondant à leur durée de vie utile sur le plan des équipements, tels que cuisines, salles des bains, fenestration et parfois davantage. Cependant, alors que les logements sociaux administrés par les offices municipaux bénéficient de budgets RAM pour les travaux de rénovation, amélioration et modernisation, aucun programme ne vient financer les rénovations des logements communautaires. Il est vrai que les coopératives cotisent depuis leur création à un fonds, appelé réserve de remplacement, en vue de financer les travaux de rénovation de leurs immeubles. Cependant, ces fonds sont dans la majorité des cas largement insuffisants pour financer les travaux à réaliser, bien que le montant de la cotisation ait été déterminé par la SCHL annuellement. L état des bâtiments de nombreuses coopératives devient critique et celles-ci se questionnent sur les moyens de financement disponibles. À cet égard, la FECHAM recommande que soit mis en place un programme spécial d aide à la rénovation du parc d habitation coopérative. L expérience de l ancien programme Rénovation Québec (PRQ), en vigueur jusqu à tout récemment, nous enseigne cependant quelques éléments à considérer dans la formulation du programme. Tout d abord, le programme d aide à la rénovation devrait viser tous les logements communautaires, peu importe leur localisation sur le territoire ou à l intérieur d une municipalité. De plus, afin de diminuer les délais pour effectuer les travaux étant donné les listes d attente, le programme devrait faciliter la réalisation des travaux en autorisant le remboursement rétroactif des travaux réalisés après le dépôt d une demande de financement. Ainsi, les coopératives pourraient réaliser leurs travaux urgents avec un financement intérimaire et le rembourser une fois que la subvention leur serait accordée, plutôt que d attendre plusieurs années avant que leur dossier soit étudié et que leurs immeubles se dégradent encore plus Transformation du modèle - fusions et regroupements Enfin, on ne pourrait conclure une section sur la pérennité des coopératives sans aborder la question des coopératives en difficultés. En effet, une part importante du travail de la FECHAM est de s assurer que les coopératives de son territoire maintiennent un fonctionnement coopératif et administrent leurs actifs de façon à assurer leur viabilité et leur pérennité. Or, plusieurs coopératives éprouvent à un moment ou à un autre des difficultés qui menacent leur survie. La source du problème peut provenir de divers facteurs, que ce soit un roulement trop rapide des administrateurs, un manque de leurs compétences et de ressources internes, une absence d implication des membres, une tentative de fraude ou autre. Cependant, par expérience, le Mouvement québécois des coopératives d habitation remarque que les petites coopératives de 25 logements et moins sont plus fragiles à ce genre de dérive. En effet, les petites coopératives bénéficient d un moins grand bassin de membre pour y puiser toute l expertise nécessaire pour réaliser les tâches d encadrement du 7

13 conseil d administration et des comités de gestion. À l inverse, les coopératives comptant plusieurs dizaines de membres ont non seulement un plus large éventail de compétences en leur sein, mais bénéficient aussi d économies d échelle leur permettant d embaucher du personnel permanent. Les avantages d avoir un gestionnaire professionnel pour une coopérative d habitation sont nombreux : meilleure connaissance des lois et règlements de fonctionnement, stabilité de gestion, plus de temps à consacrer à la santé de la vie associative, etc. La forte proportion de petites coopératives est une particularité du Québec qui compte 60,5 % de coopératives de 30 logements ou moins, alors que la majorité des coopératives d habitation dans le reste du Canada et dans le monde sont de plus grande taille 4. Face à ce constat, le Mouvement cherche à promouvoir l idée de fusionner ou de regrouper des coopératives voisines pour former des ensembles immobiliers plus importants. En Montérégie, la FECHAM a identifié plusieurs secteurs potentiels, dont quatre à Longueuil. Cependant, dans l incertitude que provoque le changement, il peut s avérer que les coopératives préfèrent la sécurité du statu quo à la possibilité de l optimisation de leur modèle de fonctionnement. La FECHAM croit que la conjoncture des fins de conventions et des besoins importants de rénovation du parc immobilier offre une occasion intéressante pour mettre en place une mesure incitative pour que les coopératives se fusionnent ou se regroupent. D ailleurs, lors du Rendez-vous de l habitation 2012 organisé par la SHQ, l exemple de la coopérative des Cantons avait été cité comme un modèle à suivre par son ancien président M. John Mackay. 2.2 Favoriser le développement de l habitation coopérative La FECHAM remarque également plusieurs enjeux relatifs au développement de l offre de logements coopératifs en Montérégie et dans l ensemble du Québec. Ces enjeux touchent aux modifications du programme AccèsLogis Québec (ALQ), mais aussi au rythme de développement et à la création de coopératives de solidarité en habitation pour aînés Modifications du programme AccèsLogis Québec Pour ce qui est du programme ALQ, nous sommes heureux de constater que la CMM semble sensibilisée à la modification de certains aspects du programme, notamment la révision des coûts maximaux admissibles et les besoins d inclure des espaces collectifs aux projets d habitation collectifs. Néanmoins, d autres enjeux méritent d être soulevés. 4 BOUCHARD, Marie J. et Marcellin HUDON (2008), Se loger autrement au Québec, Éditions Saint-Martin, p. 93 8

14 Au sujet du développement de logements sociaux et abordables, la majorité des acteurs du milieu s entendent pour dire que l offre de logements sociaux et abordables est insuffisante pour répondre aux besoins de la population. En effet, selon les données de la CMM, en 2011, pour la seule municipalité de Longueuil, 37,4 % des ménages locataires avaient un taux d effort supérieur à 30 % de leurs revenus, représentant ménages. Au niveau du Québec, ce sont environ ménages locataires qui avaient un taux d effort de plus de 30 % en On comprend que ce ne sont pas les nouvelles unités AccèsLogisQuébec par année qui vont réussir à régler le problème de façon durable. Cependant, une augmentation du nombre d unités financées annuellement contribuerait certainement à diminuer la pression auprès des personnes les plus vulnérables. La FECHAM se joint à la demande de la Coalition des organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement qui réclame la construction de nouvelles unités de logement social et communautaire au sein de l agglomération de Longueuil d ici cinq ans afin de combler les besoins les plus urgents des milliers de ménages locataires de l agglomération vivant sous le seuil des besoins impérieux en logement 6. Également, non seulement la Fédération constate que le rythme de développement de nouveaux logements sociaux et abordables est insuffisant, mais elle s inquiète aussi de constater que la proportion de nouvelles coopératives d habitation est en diminution comparativement aux autres formes de logements sociaux et abordables créés (OSBL d habitation et logements gérés par les OMH). En effet, alors que de 1973 à 1996 il s est créé environ trois fois plus d unités coopératives que d unités d OSBL, la tendance s est par la suite inversée. De 1997 à 2012, il s est créé deux fois plus de logements OSBL que de logements coopératifs 7. C est d ailleurs un constat qui préoccupe l ensemble des acteurs et qui a fait l objet d une journée de réflexion entre les GRT de Montréal, la FECHIMM et la FECHAM en mars Les coopératives d habitation présentent des caractéristiques et des avantages spécifiques que ne possèdent pas les autres formes de logement social. En effet, le premier avantage du modèle coopératif est d offrir aux membres une participation équitable et démocratique au processus décisionnel. Ceci a pour effet d offrir aux membres résidents un contrôle effectif de leur milieu de vie et de favoriser leur intégration dans leur communauté. La structure associative met en contact des gens qui partagent le même milieu de vie, permettant à la fois le tissage de liens sociaux et l implication citoyenne. En outre, le modèle coopératif ne peut fonctionner qu avec une implication réelle des membres résidents pour réaliser les tâches de gestion financière, administrative et associative. À travers ces responsabilités, les membres développent des connaissances, habiletés et compétences qui favorisent leur développement personnel et social, mais aussi le développement 5 Observatoire Grand Montréal, indicateurs métropolitains, section Logement [En ligne : 6 NIGEN, Loïc et Carol-Ann RIVEST, Plaidoyer pour la création d une réserve foncière et d une politique d inclusion du logement social dans les projets de développement domiciliaire privés, Coalition des organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement, octobre 2013, [En ligne : 7 AGRTQ, Quelques chiffres [En ligne : 9

15 de leur pouvoir d agir ou «empowerment». Le modèle coopératif est donc unique en permettant de développer chez ses membres des compétences personnelles, sociales et citoyennes très utiles et facilement transposables dans d autres sphères de leur vie. Les coopératives d habitations dégagent aussi des avantages économiques notables pour le gouvernement et pour la société. En effet, seulement pour le programme PSL, une étude de 2012 de la CQCH démontre que les coopératives d habitation, grâce à leurs loyers sous le prix du marché et le rabais supplémentaire qu ils accordent à leurs membres, font économiser plus de 15 millions de dollars par année au gouvernement 8. Également, les coopératives contribuent à la revitalisation d immeubles vétustes et de quartiers défavorisés, freinent la spéculation foncière, limitent la hausse des loyers privés environnants et participe au développement immobilier durable. C est pourquoi la FECHAM croit qu il est important de rééquilibrer la proportion de coopératives d habitation qui se développent par rapport aux autres formes de logements sociaux. La FECHAM recommande ainsi d instaurer des mesures incitatives afin d accroître et de faciliter le développement de coopératives d habitation. Un autre frein au développement de coopératives d habitation est la difficulté d acquérir des terrains bien localisés à un coût permettant la viabilité des projets. À cet égard, la FECHAM aimerait insister sur deux mesures qui peuvent être mises en place par les municipalités pour contourner cet obstacle : la création de réserves foncières dédiées au logement social et l adoption de politiques ou stratégies d inclusion de logements sociaux et communautaires dans les projets domiciliaires privés. Une telle politique présente l avantage d assurer une équité de traitement envers tous les promoteurs résidentiels, de garantir la mixité sociale dans les projets des promoteurs privés et de s assurer que les objectifs sociaux soient atteints dans tous les projets de développement. La FECHAM félicite d ailleurs la CMM de poursuivre son appel au gouvernement du Québec à réviser la Loi sur l aménagement et l urbanisme afin de donner aux municipalités un pouvoir réglementaire pour imposer l inclusion de logements sociaux sur leur territoire. Enfin, l enjeu du Fonds québécois d habitation communautaire (FQHC) mérite d être souligné à nouveau. La FECHAM, tout comme l ensemble du Mouvement québécois des coopératives d habitation, souhaite que la gouvernance du Fonds soit revue afin que les contributeurs possèdent ensemble la majorité et puissent ainsi utiliser les sommes recueillies au développement et à la pérennité du parc de logement communautaire. Ce fonds a le potentiel de devenir un puissant outil de développement du logement communautaire si les acteurs politiques se décident à régler les derniers problèmes qui entravent son fonctionnement et l empêchent de réaliser pleinement sa mission. 8 CQCH (2012), «L importance du soutien à la formule coopérative l apport social et économique des coopératives d habitation au Québec», Document déposé au Comité portant sur les coopératives, pp

16 2.2.2 Coopératives d habitation pour aînés Enfin, nous ne pourrions clore cette section sur les enjeux relatifs au développement de coopératives d habitation sans soulever la question de la création de coopératives d habitation pour aînés (AccèsLogis Québec volet 2). Deux phénomènes contribuent à créer une forte demande pour ce genre de coopératives, soit la démographie du Québec d une part et le vieillissement des membres des coopératives existantes d autre part. En effet, selon l Enquête sur le profil socioéconomique des résidents de coopératives d habitation 2012, la proportion des 65 ans et plus a doublé depuis 25 ans, passant de 13 % à 28 %. En contrepartie, les moins de 35 ans sont passés de 33 % à 13 % sur la même période 9. Plusieurs coopératives se retrouvent donc avec des membres vieillissants qui occupent toujours le même logement autrefois destiné à des familles et mal adapté aux besoins de personnes âgées. Ces coopératives aimeraient pouvoir construire un nouveau bâtiment adapté aux besoins de ses membres âgés et libérer ainsi des espaces convoités par les familles. Il est par ailleurs largement reconnu que le Québec fait face, comme plusieurs pays industrialisés dans le monde, à une augmentation significative de sa population âgée de plus de 65 ans. Ces changements démographiques engendrent d une part plus de pression sur le réseau de la santé et appellent à une meilleure collaboration avec le réseau de l habitation. Il est en effet évident que les coopératives d habitation pour aînés représentent une solution très intéressante pour maintenir les personnes âgées autonomes et en légère perte d autonomie à domicile le plus longtemps possible, désengorgeant à la fois les centres de soins et offrant une solution de rechange beaucoup moins coûteuse et très enviable aux centres d hébergement et de soins longue durée. L expérience démontre aussi que les coopératives pour aînés répondent à de nombreux désirs et besoins exprimés par les personnes aînées, notamment demeurer dans leur milieu de vie, leur communauté, demeurer actif et participer à la vie sociale et communautaire, et se loger adéquatement en fonction de leur capacité de payer 10. C est pourquoi la création de coopératives d habitation pour aînés de volet 2 intéresse grandement la FECHAM. La Montérégie semble d ailleurs exercer un certain leadership dans l établissement de ce type de coopérative. La coopérative de solidarité en habitation la Seigneurie de Vaudreuil était en effet un précurseur en étant la première coopérative en 2007 à établir un partenariat avec le CSSS local pour offrir des soins de maintien à domicile à ses 150 membres âgés de plus de 75 ans. Trois nouvelles coopératives de solidarité en habitation pour aînés doivent voir le jour prochainement, soit à Pincourt, Longueuil et Boucherville. Cependant, ces projets démontrent que des adaptations institutionnelles sont nécessaires pour que cette nouvelle forme d habitation puisse fonctionner à son plein potentiel. 9 CQCH (2013), Enquête sur le profil socioéconomique des résidents de coopératives d habitation 2012, p.1 10 CQCH (2013), Les coopératives de solidarité en habitation pour aînés au Québec, Cahiers de l ARUC Développement territorial et coopération, Série «Recherches» numéro 12, mars 2013, p

17 Si le réseau de l habitation a évolué historiquement sans trop de liens avec le réseau de la santé, il est évident que la création d habitations communautaires regroupant un grand nombre de personnes âgées appelle à une collaboration entre les deux réseaux pour offrir des soins de santé organisés aux membres avec pour objectif de favoriser le maintien à domicile des résidents. Le précédent établi à la coopérative la Seigneurie de Vaudreuil semble cependant difficile à recréer dans les autres projets. D une part, les canaux de communication ne sont pas bien établis lorsque les projets contactent les CLSC locaux et les ententes doivent s établir à la pièce. En outre, la distinction entre ce qui constitue des habitations et ce qui constitue des résidences pour personnes âgées, lesquelles sont régies par la Loi sur les services de santé et les services sociaux (L.S.S.S.S), limite le développement de l offre de services de santé. Certification des résidences privées pour aînés Un enjeu qui inquiète beaucoup le Mouvement des coopératives d habitation est la nouvelle obligation pour les coopératives pour personnes âgées d obtenir une certification de conformité de résidence privée pour aînés (RPA) 11. Cette situation préoccupe grandement le Mouvement et ce pour plusieurs raisons. Tout d abord, les coûts d exploitation associés aux nombreux critères sociosanitaires sont considérables et menacent fortement le maintien des loyers abordables, quand ils ne menacent pas tout simplement la survie de certaines coopératives. En outre, le nombre de critères d accréditation est rapidement passé de 25 à 88 en trois ans, ce qui non seulement place une forte pression sur les résidences qui doivent constamment investir des sommes et des énergies dans l application de ces nouveaux critères, mais aussi permet de se questionner sur le risque que les RPA deviennent des CHSLD déguisés. Enfin, l obligation de conformité fait en sorte que les nouveaux projets de coopératives volet 2 en développement doivent se construire selon des critères de construction plus stricts faisant augmenter significativement le coût des projets sans que ces frais supplémentaires ne soient supportés par le programme AccèsLogis Québec. C est pourquoi le Mouvement a adopté une résolution à son Assemblée générale 2014 pour protéger le choix de chaque coopérative pour aînés de décider si elle veut devenir une RPA ou non en accord avec la protection du principe coopératif d indépendance. La FECHAM demande donc à la CMM de faire des représentations à la SHQ afin que soit reconnu le caractère particulier des coopératives d habitation pour aînés et que des modalités d application ou des aides financières conséquentes soient mises en place afin que la viabilité de ces coopératives ne soit pas mise en danger. 11 SHQ (2014),Certification des résidences pour aînés - Exigences à respecter pour les projets réalisés par l entremise du programme AccèsLogis Québec (volet II), [En ligne : rticle/certification_des_residences_pour_aines_exigences_a_respecter_pour_les_projets_realises_par-1.html] 12

18 2.3 Fournir du soutien communautaire Il existe de nombreuses définitions du terme soutien communautaire en logement et d aide à la personne. À cet effet, la FECHAM adhère à la définition du Laboratoire de recherche sur les pratiques et les politiques sociales (LAREPPS) de l Université du Québec à Montréal tel qu inscrit dans le Cadre de référence pour le soutien communautaire en logement social publié en 2007 : «Le soutien communautaire regroupe un ensemble d actions qui peuvent aller de l accueil à la référence, en passant par [ ] l accompagnement auprès de services publics, la gestion de conflits entre locataires, l intervention en situation de crise, l intervention psychosociale, le support au comité de locataires et aux autres comités et l organisation communautaire» 12. Cette définition vient confirmer la diversifié des mesures possibles de soutien communautaire et d aide à la personne dans le milieu du logement social et abordable. Ces mesures se modulent en fonction des situations qui se présentent et en fonction de la forme de tenure, un principe qui est reconnu par la CMM dans son Répertoire des bonnes pratiques, le soutien communautaire et l aide à la personne en logement social et abordable 13. En Montérégie, le financement relié au Cadre de référence sur le soutien communautaire en logement social permet à l Agence de la santé et des services sociaux de la Montérégie de bénéficier d une enveloppe récurrente pour soutenir le soutien communautaire en logement social. Cette enveloppe, répartie dans tous les Centres de santé et de services sociaux de la Montérégie, est attribuée principalement aux logements sociaux pour personnes âgées. En effet, il y a eu en 2007 et 2008 l attribution de 1,2 million de dollars permettant à ménages d Offices municipaux d habitation sociale et à 524 ménages d organismes sans but lucratif d habitation d être supportés par du soutien communautaire en logement. Bien que le Cadre s adresse également aux coopératives d habitation, aucune initiative de soutien communautaire au sein des coopératives d habitation de la Montérégie n est à ce jour financée par ce Cadre. La FECHAM s interroge donc sur les causes d un tel constat puisque des besoins en soutien communautaire sont présents au sein des coopératives d habitation. En effet, au sein du mouvement coopératif en habitation, les initiatives de soutien communautaire et d aide à la personne existent, mais sont peu documentées, peu répandues et généralement informelles 14. Ce soutien communautaire et d aide à la personne s avère pourtant un atout essentiel dans certains projets de coopérative d habitation comme le démontrent les deux types de pratique en soutien communautaire présente sur le territoire de la Montérégie. L une d elles s adresse à une 12 CMM (2012). Répertoire des bonnes pratiques. Le soutien communautaire et l aide à la personne, p. 2, [En ligne : 13 Ib.,encadré p CQCH (2013), Enquête sur le profil socioéconomique des résidents de coopératives d habitation 2012, p

19 clientèle âgée vivant dans une coopérative de solidarité en habitation, soit la Coopérative de solidarité en habitation la Seigneurie de Vaudreuil, et a été décrite précédemment à la section L autre pratique recensée s adresse à une clientèle familiale vivant dans des coopératives d habitation situées dans un milieu défavorisé sur le territoire de la Ville de Longueuil. Projet de soutien communautaire du secteur Terrasse Dessaules La FECHAM supporte une initiative de soutien communautaire issue d un partenariat des trois modes de tenure en logement social et portée par le milieu communautaire de l agglomération de Longueuil destinée à 13 coopératives d habitation du quartier Terrasse Dessaules de la Ville de Longueuil. Financés par le Fonds québécois d initiatives sociales soutenu de la CRÉ de Longueuil, quatre intervenants communautaires sont appelés à travailler directement dans les OBNL d habitation, les coopératives d habitation, les HLM et des logements abordables qui ont été ciblés par le comité du projet. Les objectifs du projet sont : Améliorer la qualité de vie des personnes habitant un logement social ou communautaire; Stimuler la vie communautaire et le développement d initiatives en reconnaissant la compétence des personnes; Accompagner les personnes nécessitant un soutien particulier dans leur démarche de maintien en logement; Accompagner les personnes et les collectivités dans la résolution de conflits de voisinage; Supporter la vie associative et démocratique; Favoriser le développement du pouvoir d agir individuel et collectif. Et ceci par l accueil, l écoute, la référence vers les organismes et les services publics, la gestion de conflits entre locataires, l intervention en situation de crise, le soutien à des comités de locataires, par exemple. La FECHAM aimerait favoriser la pratique de soutien communautaire au sein de certains projets de coopératives d habitation. Pour ce faire, nous croyons qu une partie équitable de l enveloppe budgétaire liée au Cadre de référence sur le soutien communautaire en logement social devrait être allouée aux coopératives d habitation afin qu elles soient en mesure d offrir un soutien communautaire aux personnes plus vulnérables vivant en coopératives d habitation. 14

20 3. COMMENTAIRES SUR LE PROJET DE PAMLSA La FECHAM a pris connaissance avec intérêt du projet de Plan d action métropolitain pour le logement social et abordable qu a soumis la CMM aux représentants élus et aux partenaires du milieu pour consultation. La CMM démontre une excellente compréhension des enjeux du logement social et abordable et la Fédération est dans l ensemble favorable aux objectifs et actions proposés dans le Plan. Nous aimerions néanmoins apporter quelques commentaires qui se rapportent à la réalité des coopératives d habitation, sensiblement différente de celle des offices d habitation. Objectif 1 : Assurer le financement de programmes visant la pérennité et le développement du logement social et abordable Actions Commentaires FECHAM 1 La FECHAM est d avis que le Fonds du logement social de la CMM est très utile et doit être maintenu. Cependant, la Fédération est d avis que, dans le cadre d un projet AccèsLogis Québec, le montant du remboursement de la contribution du milieu devrait représenter le montant réel que l organisme débourse et ne devrait pas se limiter à 15 % des CMA lorsque cette contribution est plus importante. 2 Excellent diagnostic des répercussions du désengagement financier du gouvernement fédéral et excellente résolution du comité exécutif (CE14-036). Voir la section du présent document pour de plus amples considérations sur ce que représente cet enjeu pour les coopératives d habitation. 3 La FECHAM aimerait rappeler que les coopératives du programme PSBL-P bénéficient également des budgets RAM pour réaliser leurs travaux d entretien. En Montérégie, il existe huit coopératives de type PSBL-P représentant 128 logements. C est la FECHIMM qui agit à titre de Centre de service pour ces coopératives en Montérégie. Les besoins de rénovation des coopératives sont aussi importants que ceux des HLM et présentent les mêmes caractéristiques d âge et de construction. De plus, pour les coopératives d habitation, la régénération des projets d habitation dégradés passe dans plusieurs cas par la promotion de la fusion de petites coopératives en des ensembles plus importants. Le financement d une partie des travaux de rénovation serait ainsi une mesure incitative pour motiver les coopératives à revoir leur structure interne pour une forme plus stable et plus viable. 15

21 Voir les sections et du présent document pour de plus amples considérations sur ces enjeux pour les coopératives d habitation 4 La FECHAM est satisfaite que la CMM reconnaisse le besoin et la pertinence du soutien communautaire dans les projets d habitations sociales et communautaires. Encore une fois, nous aimerions rappeler que ces besoins sont tout aussi présents dans les coopératives d habitation que dans les HLM et que nous aimerions être inclus dans les initiatives qui visent le logement social. D ailleurs, le projet de soutien communautaire qui a court présentement à Longueuil démontre une belle coordination entre l OMH, la FECHAM et deux OBNL. Voir la section 2.3. du présent document pour plus d informations sur le sujet. La FECHAM soutient la CMM dans ses positions qui visent à demander au réseau de la santé et des services sociaux de s impliquer plus activement dans le réseau de l habitation avec des actions concertées sans hiérarchisation des rapports, de même que de faire reconnaître le caractère essentiel des espaces et équipements communautaires dans tous les projets AccèsLogis Québec. 5 La FECHAM supporte ces actions. Objectif 2 : Faire du développement du logement social et abordable un des pivots d un Grand Montréal attractif, compétitif et durable Actions Commentaires FECHAM La FECHAM supporte ces actions. 9 La FECHAM croit qu il est tout à fait pertinent de développer des outils de communication afin de favoriser l acceptabilité sociale des projets de logement social et abordable. Nous insistons toutefois sur l importance de distinguer les différentes formules de logements sociaux et communautaires. La FECHAM soutient l idée énoncée dans le PAMLSA de créer une série d ateliers basés sur le contenu du Répertoire des bonnes pratiques : le rôle des municipalités dans le développement du logement social et abordable; c est un excellent document qui mérite d être mieux diffusé. La CMM devrait entre autres insister sur les initiatives qui peuvent être mises en place au niveau municipal, telles que la création de réserves foncières dédiées au logement social et l adoption de politiques ou stratégies d inclusion de logements sociaux et communautaires dans les projets domiciliaires privés 16

22 Objectif 3 : Atteindre une plus grande cohésion métropolitaine dans les interventions en logement social et abordable Actions Commentaires FECHAM 10 La FECHAM appuie la demande de la CMM à l effet qu un certain nombre d unités ACL soient réservées pour le Grand Montréal et que ce soit la CMM qui soit en charge de leur répartition territoriale. Cependant, la CMM devrait insister sur les besoins urgents en logement abordable et réclamer un plus grand nombre d unités ACL par année. La FECHAM se joint à la demande de la Coalition des organismes de l agglomération de Longueuil pour le droit au logement qui réclame la construction de 2000 nouvelles unités de logement social et communautaire d ici cinq ans au sein de l agglomération de Longueuil afin de combler les besoins les plus urgents des milliers de ménages locataires de l agglomération vivant sous le seuil des besoins impérieux en logement. 11 La FECHAM appuie les recommandations de révision du financement à court et moyen terme des projets AccèsLogis Québec et du besoin d inclure des espaces collectifs aux projets d habitation coopérative. La FECHAM croit qu il est important de rééquilibrer la proportion de coopératives d habitation qui se développent par rapport aux autres formes de logements sociaux. La FECHAM recommande d instaurer des mesures incitatives afin d accroître et de faciliter le développement de coopératives d habitation. 12 La FECHAM s interroge si la création de centres de traitement régionalisés des demandes d admission à un PSL a un impact sur le processus d attribution des PSL au sein des coopératives. 13 La FECHAM croit qu un portail web sur l offre de logements sociaux et abordables peut être utile pour le grand public. Cependant, nous aimerions rappeler qu il existe certaines particularités propres à la clientèle de chacun des types de tenures. En effet, la liste d attente de l OMH de Longueuil étant garnie de près de noms, les requérants se tournent fréquemment vers la Fédération pour se trouver un logement abordable. Cependant, beaucoup de ces personnes ne possèdent pas un profil recherché par les coopératives. Les coopératives d habitation cherchent d abord et avant tout des membres, possédant des compétences utiles à la gestion de la coopérative, du temps et un désir de s impliquer. Le principe de mixité sociale est également à la base des coopératives et ces dernières ne sont pas composées uniquement de personnes à faibles revenus. 14 Les données produites par la CMM sont utiles à la FECHAM et nous souhaitons que la CMM poursuivre la production et la diffusion de données précises et actuelles. 17