Grenelle de l environnement: Peut-on concilier les intérêts des propriétaires occupants et exploitants?

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1 Grenelle de l environnement: Peut-on concilier les intérêts des propriétaires occupants et exploitants? Mardi 27 mars 2012

2 Programme: Débat animé par Stephane Hullin, Président de la commission communication Sypemi 08H30 - Ouverture du forum Par Philippe Chey - Président du Sypemi L avis du propriétaire investisseur Par Jean-Eric Fournier, Directeur du Développement Durable - Foncière des Régions L avis du property manager Par Roger Marc Gaudiot, Directeur Général Délégué - Nexity L avis du propriétaire occupant Par Gilles Allard, Adjoint au Directeur Responsable du Service de l'immobilier - GDF-SUEZ L avis de l exploitant Par Denis Szkobel - Sypemi Avec le témoignage de Joël Marias, Trésorier de l Arseg et adhérent de l ADI, représentant les occupants des bâtiments d entreprise 09H45 - Questions / Réponses 10H15- Fin

3 INTRODUCTION: Philippe CHEY, Président du SYPEMI

4 SYPEMI Le Syndicat professionnel des entreprises de multiservice immobilier et de Facilities management Chiffres clés 20 entreprises adhérentes 20 millions de m 2 gérés Qui emploient salariés Charte professionnelle comportant 12 engagements

5 L avis du propriétaire investisseur: Jean-Eric Fournier, Directeur du Développement Durable - Foncière des Régions

6 Foncière des Régions Principaux chiffres au 31 / 12 / 2011 : 9 Md de patrimoine : + 1,3% à périmètre constant 500 M de loyers : + 2,2% à périmètre constant 95,8% de taux d occupation : + 1 point vs années de durée résiduelle ferme des baux

7 Investisseurs Leviers d amélioration de la performance DD Agences de notation BSG France Promoteurs, architectes, BET, Immeuble locataires Neuf Parc en exploitation Optimiser la valeur de long terme Pression réglementaire Maîtrise des charges Notations Connaître et améliorer la performance du parc

8 Investisseurs Leviers d amélioration de la performance DD Agences de notation BSG France Promoteurs, architectes, BET, Immeuble locataires Leviers Contexte «as usual» Contractualisation Lois / règlements / Directives Bâti Neuf Rénovations / remises en état Politique GR Certification du bâti : neuf ou rénovation Label énergétique : neuf ou rénovation Exploitation Maintenance Immeuble mono-locataire Immeuble multi-locataire Certification de l'exploitation Contrat de Performance Energétique (CPE) ISO , ISO , ISO Type d'activité Mode d utilisation Dispositions du bail Annexe environnementale / bail vert Politique achats responsables

9 L avis du property manager: Roger Marc Gaudiot, Directeur Général Délégué - Nexity

10 NEXITY ACCOMPAGNE TOUTES LES VIES IMMOBILIÈRES 3 clients Collectivités Entreprises Particuliers 6 métiers pour les servir Ensemblier urbain Aménagement, villes & projets Créateur de quartiers Aménagements et terrains à bâtir Immobilier d entreprise Immeubles de bureaux IGH, rénovation, hôtels Parcs logistiques et d activité Investissements et asset management Services immobiliers Property et building management Conseils et transactions Immobilier résidentiel Appartements et maisons individuelles Investissement immobilier Services immobiliers Syndic, gestion, location et transaction Réseaux et relation client Agences immobilières, services à la personne et distribution de produits d investissement locatif 10

11 CHIFFRES CLÉS Guidance Chiffre d affaires M M M Résultat opérationnel courant Marge opérationnelle 201 M 7,3% 175 M 7% 206 M 7,3% Résultat des activités courantes après impôts 114 M 107 M Variation de valeur des goodwills - 35 M -122 M Contribution Eurosic 41 M -32 M Résultat net part du Groupe Par action (1) 120 M 2,26-50 M Dividende par action (proposé pour 2010) 2,00 1,60 1,60 (1) Calculé par rapport au nombre moyen d actions en circulation au cours de l exercice, hors dilution 11

12 Chiffres clés + de 470 collaborateurs C.A. : + de 45 MЄ Property management Logements : plus de lots Property management Bureaux, Commerces et Activités : m² Assurances Dommages-Ouvrage : 350 dossiers par an Assistance à Maîtrise d ouvrage Travaux : m² rénovés par an Assistance Garantie Parfait Achèvement : m² par an Audit technique et Programme Pluriannuel de travaux : 400 sites ROUEN Perpignan LILLE Metz PARIS ET REGION PARISIENNE ORLEANS NANTES LYON e BORDEAUX TOULOUSE MARSEILLE STRASBOURG 12

13 Le principe du décret d application de la loi Grenelle 2 au parc tertiaire existant 850 millions de m² millions sur le public 480 millions sur le privé 70 % de propriétaires utilisateurs et 30 % de propriétaires investisseurs Réduction des consommations de 20 % d ici 2020 Consommations de base : entre 2006 et 2011 Calcul basé sur l énergie globale tous usages en énergie primaire 6.3 Tertiaire > 50 A B C D E F G H >750 I Création d un DPE Pour les catégories H et I : gagner deux tranches d ici à 2020 Pour les tranches D, E, F, G : gagner une tranche d ici à 2020 Pour les tranches A, B et C : pas d objectif, mais des obligations d optimiser la gestion de l immeuble 13

14 Les difficultés de mise en œuvre opérationnelle Difficultés plus fortes sur l immobilier d investissement Corrélation évidente à terme entre la tranche DPE de l actif et la valeur de l actif Le DPE ne distingue pas l intrinsèque et l usage Les consommations globales, pour permettre une comparaison, doivent intégrer des facteurs de correction : Le taux d occupation Les températures extérieures Le comportement des utilisateurs Impossibilité à reconstituer ces éléments pour les consommations de base Mise en œuvre potentielle très lourde pour la cible - protocole IPMVP avec une problématique de volume et de formation des diagnostiqueurs Correction de l effet d aubaine liée à l énergie primaire Effet pervers du système de tranche Les travaux du propriétaire ne doivent pas entraver l activité du locataire Difficultés à moyenner sur un parc avec le DPE 14

15 La dimension économique Coût moyen 20 à 40 /m² 300 à 400 /m² 600 à 900 /m² 850 à 1250 /m² Travaux Pour l amélioration des systèmes de pilotage et de management énergétiques Si l on intègre également le changement des systèmes de chauffage/climatisation et des éclairages Avec, en complément, le traitement des façades Lorsque l on ajoute une rénovation intérieure 1500 à 2000 /m² Pour une restructuration complète Economies d'énergie - 5 à 10 % - 25 à 35 % - 40 à 50 % q 250 millions de m² X 400 /HT/m² = 100 milliards d q 100 milliards d / 8 ans = 12,5 Milliards d / an q soit 12,5 milliards d par an entre aujourd hui et 2020 q Volume d investissement sur l immobilier tertiaire en 2011 : 17 milliards d 15

16 Planification et stratégie court terme Date de parution du décret? Contenu du décret? Stratégie à court terme Consolidation des consommations Inventaire technique et fonctionnel des équipements Rating Stratégie par profil Les immeubles «Top» Les immeubles à rénover Les autres 16

17 L avis du propriétaire occupant: Gilles Allard, Adjoint au Directeur Responsable du Service de l'immobilier - GDF-SUEZ

18 Un Groupe leader dans trois métiers porteurs Électricité : 1 er producteur indépendant (IPP*) dans le monde. 1 er producteur mondial d énergie non nucléaire. 114,5 GW de capacités de production électrique installées.** 17,5 GW de capacités en construction.** Gaz naturel : 1er acheteur de gaz naturel en Europe. 1ers réseaux de transport et de distribution en Europe. Un portefeuille d approvisionnement de TWh (110 Gm3). Services à l énergie et à l environnement : 1er fournisseur de services à l efficacité énergétique et environnementale en Europe. 2e fournisseur de services de l eau et de propreté dans le monde. 160 réseaux de chaleur et de froid exploités dans le monde. * Independent Power Producer. ** Intégrant 100% des capacités des actifs détenus par le Groupe DIRECTION DE L'IMMOBILIER GROUPE ET DE LA LOGISTIQUE au 30 juin 2011 quel que soit le taux de détention. 18

19 Chiffre d affaires, effectifs et capacités par région 84,5 Mds de chiffre d affaires en collaborateurs Capacités : 114,5 GW installés // 17,5 GW en construction* Amérique du Nord CA : 5, coll. 14,3 // 0,8 GW CA : 4, coll. 10,8 // 5,9 GW Europe Amérique Latine CA : 69, coll. 55,9 // 2 GW CA : 0, coll. Afrique Asie, Moyen-Orient & Pacifique CA : 4, coll. 33,5 // 8,8 GW * Intégrant 100% des capacités des actifs détenus par le Groupe DIRECTION DE L'IMMOBILIER GROUPE ET DE LA LOGISTIQUE au 30 juin 2011 quel que soit le taux de détention. 19

20 De grandes marques dans l électricité et le gaz DIRECTION DE L'IMMOBILIER GROUPE ET DE LA LOGISTIQUE 20

21 De grandes marques dans les services DIRECTION DE L'IMMOBILIER GROUPE ET DE LA LOGISTIQUE 21

22 Les missions corporate de la Direction de l Immobilier Groupe et de la Logistique Ł Professionnaliser une filière immobilière au sein du Groupe [Animation d un réseau de «sponsors» et de responsables immobiliers dans les Branches et BU [Pilotage de la démarche de performance immobilière (dont indicateurs) [Système d information immobilier groupe [Partage des bonnes pratiques et mise en place d un centre d expertise [Adoption de standards du marché, si possible internationaux Ł Définir et diffuser des orientations politiques [Politique immobilière, dont politique immobilière verte [Charte d occupation [Loyers marché quel que soit le mode de détention des immeubles [ Ł Rechercher des optimisations et mettre en œuvre des synergies, en utilisant notamment le levier du plan de performance groupe [Schémas directeurs immobiliers transverses par grands bassins d emploi en France : regroupements intelligents, synergies opérationnelles et financières [Valorisation des sites excédentaires ou sous-utilisés [Renégociations de loyers DIRECTION DE L'IMMOBILIER GROUPE ET DE LA LOGISTIQUE 22

23 L immobilier, un enjeu de performance pour le Groupe Ł Un parc tertiaire estimé à 4,5 millions de m² dans le monde L immobilier est le troisième poste de frais généraux du Groupe DIRECTION DE L'IMMOBILIER GROUPE ET DE LA LOGISTIQUE 23

24 Un engagement du Groupe pour le développement durable et l efficacité énergétique Ł L engagement Développement durable du Groupe Engagement du Groupe dans le développement durable au travers de la signature du Manifeste du WBCSD - nov. 09 Signature de la Politique Développement Durable sep. 09 Ł Des savoirs faire et des offres dans les services à l efficacité énergétique et l environnement DIRECTION DE L'IMMOBILIER GROUPE ET DE LA LOGISTIQUE 24

25 L avis de l exploitant: Denis Szkobel - Sypemi

26 Enjeux décret rénovation tertiaire dans le cadre du Plan Bâtiment Grenelle 27 mars 2012 Le point de vue du gestionnaire et de l exploitant! Denis SZKOBEL Membre du Comité de Pilotage National «Rénovation Parc tertiaire du Plan Bâtiment du Grenelle 2»

27 EPD2, Loi NOME, RT2012, Grenelle II Quelle nouvelle collaboration entre les différents acteurs de la performance énergétique? Comment intégrer les nouvelles contraintes règlementaires? Quelles actions sur le bâti, les installations techniques, le pilotage, le comportemental? Comment organiser de façon efficace la chaîne de responsabilité des intervenants? Quelles sont les bonnes pratiques à mettre en oeuvre dans le cadre de ce futur décret en matière d exploitationmaintenance? 27

28 La marche en avant! Obligation de travaux Saut de tranche en énergie globale 28

29 Organisation de la chaine des responsabilités Les intervenants et leur logique Prêteurs, promoteurs, concepteurs, constructeurs, fournisseurs, partenaires industriels, exploitants-opérateurs de services, occupants, maîtres d ouvrage Complexité et diversité de cas Des obligations à respecter (Grenelle, ) Des situations (Propriétaire-occupants, locataires, foncières, type d actif et d occupation) Des montages contractuels 29

30 Affectations des risques de non performance! Concepteur Constructeur Exploitant Occupant Calcul de consommation Prise d hypothèses adaptées Maîtrise de l outil de calcul et bon paramétrage de l outil de calcul Choix du fichier météo adéquat Dimensionnement des installations Conception des réseaux Analyse fonctionnelle cohérente avec l optimisation énergétique prévue Retranscription de cette analyse fonctionnelle dans les CCTP. Etanchéité à l air Ponts thermiques Fuite des réseaux (aérauliques par exemple) Choix adapté du matériel Programmation de la régulation selon l analyse fonctionnelle Pilotage des installations conforme à l analyse fonctionnelle et aux optimisations prévues, avec paramétrage de la régulation adaptée. Points de vigilance particuliers : Débits d air Température de consignes Bonne gestion de l inoccupation Vieillissement des équipements prématuré Pannes ponctuelles des équipements et remise en état non immédiate Nombre d occupants Plages d occupation Ouverture des fenêtres Ouverture des portes (inter-zones) Apports internes liés à l activité (nombre de PC et équipement informatique ou de reproduction, machine à café, ) Drivers de performance et rôle de chacun à l atteinte des performances visées 30

31 Une nouvelle relation entre les acteurs UTILISATEUR J adhère aux écocomportements pour l usage de l immeuble Contrat Bail INVESTISSEUR Je veux détenir un immeuble faiblement consommateur MAINTENEUR Je m engage sur un volume d énergie consommée et une gestion éco-labellisée PROMOTEUR Je m engage sur les capacités de performance énergétique 31

32 Une entrée en rythme dans le grenelle! BAILLEUR PRENEUR BAIL VERT L exploitant technique vous accompagne dans la fixation des objectifs ANNEXE VERTE L exploitant technique Consommation de référence Situation de référence Label Pilotage Guide environnemental s implique dans la rédaction L exploitant technique s engage sur l atteinte des objectifs CONTRAT DE FM Exploitation Maintenance Pilotage de la performance Reporting Outils SI Métier- Hypervision Plan de Progrès 32

33 Hypervision - médiamétrie de la performance énergétique Communication aux occupants de l immeuble Reporting journalier et automatique dans le hall d accueil Exemples d informations communicables Les consommations énergétiques journalières par plateau avec classement La consommation énergétique moyenne par occupant L affichage de la température moyenne du bâtiment Les consommation d énergies par usage (PC, éclairage, eau, ) 33

34 Hypervision - médiamétrie de la performance énergétique L outil informatique de mesure et d optimisation des performances techniques et énergétiques Hypervision est une marque et un brevet déposé par EXPRIMM. Fruits d un projet de Recherche & Développement BOUYGUES Synthèse et l analyse entre 3 types de données : celles relatives au confort (température, hygrométrie, ) les consommations énergétiques et les paramètres de fonctionnement des équipements. Module Hypervision connecté à la GTC du site Interêts Connaître quotidiennement les consommations d énergie et de fluides, et donc établir le reporting associé Identifier rapidement les dérives et leurs origines Estimer les gains énergétiques générés par des travaux ou des changements de règles d occupation Optimiser les productions / Réduire les consommations Anticiper la demande et se préparer à une logique d effacement 34

35 Synthèse Montée en puissance des obligations de garantie de performance énergétique impliquant la production d énergie localisée Evolution des labels et des garanties Importance accrue de l exploitation et du comportement des occupants Risque d extension de «l impropriété à destination» 35

36 Merci de votre attention