SPÉCIAL IMMOBILIER. 3 LES AFFAIRES REPRENNENT!

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1 Enquête P. 38 Ces patrons qui ont lâché Sarkozy PORTRAIT P. 72 Arthus-Bertrand au septième ciel R n B P. 108 On a cloné Beyoncé BELG 4.10 / LUX 4.10 / 6.20 FS / AUT 5.20 / ESP 4.20 / ITA 4.20 / ALLE 4.90 / PORT(CONT) 4.20 / GR 4.20 / PAYS-BAS 4.20 / ANTILLES - RÉUNION 4.00 / RCI 2800 CFA / SGAL 2800 CFA / ZONE CFA 2800 / MAROC 35 DH / TUNISIE 4.10 DTU / CAN $6,99 / USA $6.99 / TOM 720 X SPÉCIAL IMMOBILIER LES AFFAIRES REPRENNENT! M S - F: 3,90 E - RD 3 :HIKMMC=]UX^U[:?c@g@p@e@q"; CARO LAURENT / BELPRESS / ANDIA

2 SPÉCIAL IMMOBILIER 3 L IMMOBIL IER EN F R A NCE Une reprise sous conditions Si les ventes de logements ont été dynamiques au premier semestre 2015, certains signaux sont encore dans le rouge VIRGINIE GROLLEAU ET YVES LE GRIX Rouen FABRICE DEMESSENCE

3 4 SPÉCIAL IMMOBILIER Nantes, quartier République Reprise durable ou feu de paille? Amorcé fin 2014, le redémarrage du marché immobilier a eu lieu cette année dans la plupart des grandes métropoles, en particulier depuis le mois de mai, avec une hausse des ventes de 5 % selon la Fnaim et même de 12 % en juillet pour l observatoire LPI-SeLoger. Principal facteur de soutien, les taux des crédits immobiliers qui n ont cessé de baisser depuis plus d un an (lire p. 14), jusqu au mois de juin : «Les emprunteurs, tout au moins ceux qui présentaient les meilleurs projets, ont décroché des financements à moins de 2 % sur 20 ans, un niveau hallucinant», remarque Mathieu Prévost, directeur associé chez Artemis Courtage. Dans l ancien, la baisse des prix a redonné elle aussi un sérieux coup de pouce aux acquéreurs. «Ils négocient systématiquement les tarifs affichés par les vendeurs, qui se sont enfin résignés à diminuer leurs prétentions», analyse-t-on au Conseil supérieur du notariat. «Les personnes qui doivent d abord vendre leur bien pour en acheter un autre ont enfin compris que, si elles le présentaient moins cher, elles pourraient elles aussi acheter à meilleur prix ou plus grand, ce qui a débloqué le marché», confirme Laurent Vimont, président du réseau d agences immobilières Century 21. L écart entre le prix de mise en vente et le prix de vente s est ainsi réduit d environ 4,6 % selon Orpi. De leur côté, ceux qui souhaitent faire un premier achat ont mis le pied sur l accélérateur depuis les annonces gouvernementales de la fin de l année 2014 : le prêt à taux zéro (PTA) a partiellement été rétabli dans l'ancien, et les conditions de ressources du prêt à l accession sociale ont été alignées sur le PTZ. De quoi améliorer leurs conditions de financement. «La demande de crédits nouveaux n a cessé d augmenter jusqu à la fin de juillet : nous avons enregistré 60 % de dossiers supplémentaires», souligne Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi. Et, signe que les ménages se tournent davantage vers l'achat, «les locations, qui représentaient plus de 50 % de la demande dans nos agences en , n en représentent plus qu un tiers cette année», remarque Bernard Cadeau, président du groupement Orpi. La baisse cumulée des taux de crédit et des prix de l immobilier a gonflé le budget des primo-accédants de près de : pour une mensualité de /mois sur 20 ans, ils peuvent emprunter actuellement, contre en Selon une étude CSA pour Guy Hoquet, ces nouveaux acheteurs sont en majorité des familles qui font le choix d une maison (voir pp ). Dans le neuf, les modifications du dispositif d investissement locatif Pinel (lire pp ) ont séduit les investisseurs. «Les investisseurs sont les plus actifs sur le marché du neuf aujourd hui», constate François Bertière, PDG de Bouygues Immobilier. La possibilité de louer un bien à leurs parents et leurs enfants a eu un impact réel sur la prise de décision : «Selon nos calculs, ces locations familiales représentent environ de à ventes par an», indique Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers. Les réservations de logements neufs ont augmenté de 19 % sur un an au premier semestre, et la part des acquisitions par les investisseurs a bondi de 66 %, soit un logement sur deux. Le secteur de la construction de maisons individuelles est lui aussi reparti, alors qu il était au plus bas depuis 1945, avec un regain des ventes de 26 % au second trimestre. Mais la reprise reste fragile, et les freins qui la bridaient depuis 2011 sont loin d avoir tous été débloqués. Ainsi, malgré les corrections apportées par la loi Macron (lire p. 8), les modalités de vente d un bien immobilier restent complexes. En voulant renforcer l information des acquéreurs, la loi Alur (l ac-

4 SPÉCIAL IMMOBILIER 5 Du simple au triple Acheter un logement familial, c est possible même dans les grandes villes : ceux qui disposent d'un petit capital et d'une capacité de remboursement de /mois sur 20 ans peuvent acheter un logement avec plusieurs chambres à Marseille (92 m2), Toulouse (80 m2) ou Montpellier (77 m2). «Nantes se classe 4 e ex aequo avec Strasbourg à 74 m2 finançables», indique Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.com. Paris, avec ses prix toujours très élevés, reste en queue de peloton : avec un tel budget, un acquéreur ne peut s'y offrir que 23 m2 Soit un studio trois fois moins grand qu'en province. En revanche, du côté des crédits immobiliers, la capitale fait beaucoup mieux : c'est la seule ville où les emprunteurs disposant des meilleurs profils (apport et revenus importants) peuvent obtenir des taux record, de 1,70 % sur 15 ans. 5 e NANTES /m 2 1,90% 74 m 2 10 e PARIS /m 2 23 m 2 6 e LILLE /m 2 2,25% 69 m 2 4 e STRASBOURG /m 2 2,05% 74 m 2 7 e BORDEAUX /m 2 2,05% 64 m 2 PALMARÈS DU POUVOIR D ACHAT IMMOBILIER En août er Classement des villes Prix moyen de mise en vente Meilleur taux hors assurance négocié sur 20 ans pour une mensualité de Pouvoir d achat immobilier 8 e LYON /m 2 2,30% 53 m 2 9 e NICE ROMAIN GROUSEAU/EPICUREANS - JEAN-MARC BARRERE/GETTY IMAGES 2 e TOULOUSE /m 2 80 m 2 3 e MONTPELLIER /m 2 2,30% 77 m 2 1 er MARSEILLE /m 2 92 m /m 2 51 m 2 SOURCES : SELOGER.COM, MEILLEURTAUX.COM Bayonne 2654TRONCCOMMUN_003.indd 5 09/09/1

5 cès au logement et un urbanisme rénové) a rallongé la liste des documents à fournir lors des signatures des compromis de vente. La baisse des taux de crédit a multiplié les demandes de renégociation de prêt, allongeant sévèrement la durée de traitement des dossiers dans les banques. «Mieux vaut prévoir un délai de 60 jours, contre 45 auparavant, pour obtenir un crédit immobilier, d autant que les assureurs sont eux aussi très pointilleux», prévient Cécile Roquelaure, directrice de la communication et des études du courtier Empruntis. L été aura aussi vu poindre une hausse des taux d intérêt. Laquelle reste pour l instant contenue : «Les banques sont encore en phase de conquête de clients, ce qui explique que le mouvement de hausse des taux devrait rester modéré en septembre, mais elles sont toujours sélectives. Une reprise de la remontée des taux est à prévoir en fin d année car, à ce moment-là, la plupart des banques auront dépassé leurs objectifs», estime Jérôme Robin, PDG du courtier Vousfinancer.com. Sans compter que la réforme des prêts à l accession sociale (lire p. 26) va ralentir les ménages modestes dans leurs projets. Et pour les transactions dans le neuf, la reprise n est pas totalement consolidée : «Lors de la mise en vente des programmes, les lancements sont assez dynamiques grâce au dispositif Pinel, mais, ensuite, les rythmes d écoulement sont plutôt lents», note Stéphane Theuriau, président du directoire de Cogedim. Dans l ancien, la baisse des prix n est pas Cergy-Pontoise totalement terminée : selon l indicateur de tension de Meilleursagents.com, elle devrait se poursuivre dans de nombreuses grandes villes de France, même si les biens de qualité dans les centres dynamiques devraient, eux, repartir à la hausse, en raison notamment d une offre insuffisante. Celle-ci a encore baissé de 4 % cette année selon le réseau d agences Laforêt. L évolution des prix est d une grande disparité selon les régions : «Dans les petites villes où l emploi dépendait d une industrie aujourd hui en difficulté, les prix continueront à baisser de façon massive faute d acheteurs, analyse Alain Dinin, PDG de Nexity. L urgence se situe dans les grandes zones urbaines. Les prix du neuf ne baisseront que si l offre augmente. En Ile-de-France, il arrive habitants de plus chaque année : on devrait construire logements et non la moitié. Les solutions sont dans les mains du gouvernement.» Or la mise en place de l encadrement des loyers et les contraintes issues de la loi Alur inquiètent les investisseurs. A Paris, bon nombre d entre eux souhaitent sortir du marché locatif, pour cause de rentabilité désormais insuffisante. Par ailleurs, le marché des résidences secondaires souffre toujours, notamment dans les campagnes. La reprise reste d abord dépendante des taux d intérêt : «Une éventuelle remontée des taux d emprunt pourrait rapidement figer les projets en cours et donner un coup de frein brutal à une demande encore fragilisée par le contexte économique», souligne Cyril Janin, directeur général du portail Logic-Immo.com et porte-parole de l Observatoire du moral immobilier. Un contexte qui freine encore de nombreux acquéreurs dans leurs intentions d achat malgré leur confiance dans la pierre. L investissement locatif en difficulté dans certaines régions JEAN-FRANÇOIS BUET, PRÉSIDENT DE LA FNAIM «Dans plusieurs agglomérations, la vacance tend à augmenter, les relocations sont plus difficiles et les gestionnaires tentent de convaincre les propriétaires de logements anciens de revoir les loyers à la baisse. Une situation observée à Lille, Mulhouse ou Perpignan Dans ces marchés plutôt détendus, et en dehors de l agglomération parisienne et de certaines grandes villes de province, la concurrence entre logements récents et existants s avive. Les seconds se louent parfois difficilement, faute de posséder les éléments de confort et les équipements recherchés par les locataires (parking notamment). Face au risque de vacance, le choix pour les propriétaires est alors entre la réalisation de travaux de modernisation, sans avoir la certitude de trouver ensuite un locataire, et le désengagement, c est-à-dire la mise en vente. Ils sont de plus en plus nombreux à envisager cette seconde solution.» Tout l immobilier est sur...