«Après la tempête, les perspectives de l immobilier coté en Europe» 8 avril 2008 Jacques LEBHAR

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1 «Après la tempête, les perspectives de l immobilier coté en Europe» 8 avril 2008 Jacques LEBHAR 1

2 Les deux leçons de l observation Les actifs immobiliers cotés ont pour caractéristique tendancielle de se valoriser à travers le temps Cette propriété s accompagne d un comportement boursier largement décorrélé de la tendance générale du marché 2

3 Depuis 15 ans est apparue une classe d actifs à part entière 400 Indices Univers immobilier1 EPRA Eur E300 Index CAC 40 Dec 06 Une décennie de croissance jusqu à la fin 2006 : %, alimentée par le développement des REITs Les indices immobiliers n ont pas connu la bulle spéculative de la fin des années 90 ni subi la forte correction de 2002 liée à la conjoncture américaine Si on élargit la définition de l immobilier à toute la chaîne de valeur, les caractéristiques de surperformance et de décorrélation sont amplifiées. 1 : L univers immobilier correspond aux sociétés cotées de la chaîne de valeur immobilière européenne (définition LB-P AM) Sources : Bloomberg / Analyses LB-P 3

4 L autonomie du cycle de l immobilier coté vis-àvis du reste du marché se confirme en Indices en j f m a m j j a s o n d Univers immobilier IEIF E EPRA Eurofirst 300 CAC 40 MSCI EUR/BANKS Les sociétés foncières ont connu une correction dès le printemps 2007 La propagation de la crise du subprime au secteur financier s est traduite au deuxième semestre 2007 par un décrochage des valeurs immobilières comparable à celui du secteur financier Dans le même temps les indices généraux ont plutôt bien résisté à l image de l économie globale Sources : Bloomberg / Analyses LB-P 4

5 Les indices immobiliers se sont stabilisés depuis le début de l année 110 Indices en /1 22/1 12/2 4/3 25/3 Univers immobilier IEIF E EPRA Eurofirst 300 CAC 40 MSCI EUR/BANKS Les bourses européennes ont connu une sévère correction au premier trimestre dans le sillage des valeurs financières et l attente d un fort ralentissement des économies occidentales. L immobilier coté, préalablement «purgé», prouve à nouveau la spécificité de son cycle boursier. Sources : Bloomberg / Analyses LB-P 5

6 Probabilités et espérances La baisse des prix de l immobilier physique ne devrait pas, en tendance, affecter les valeurs boursières La segmentation géographique des marchés européens est une réalité durable Le secteur va bénéficier d opportunités structurelles non quantifiables 6

7 La valorisation boursière des sociétés foncières cotées intègre déjà une baisse de 15% des prix de l immobilier physique e Actif Brut Réévalué Valeur d'entreprise Le marché cote en moyenne les sociétés foncières 15% en dessous de la valeur de leur patrimoine contre une prime de 6% un an auparavant ANR Capitalisation Cette évolution se traduit par une décote moyenne de 24% sur les actifs nets réévalués publiés e Sources : Exane / Analyses LB-P (données à fin mars 2008) 7

8 La hausse de leur rendement est cohérente avec cette attente Résultat d'exploitation après impôt / Valeur d'entreprise 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 4,30% 5,20% e Le passage du rendement économique des foncières de 4,3% à 5,2% en un an traduit une baisse théorique des prix de l ordre de 17% Sources : Exane / Analyses LB-P (données à fin mars 2008) 8

9 Les places de cotation européennes ont une appréciation hétérogène de l univers immobilier Evolution des cours sur un an (au 29 février 2008) -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% Sur la même période, l Euronext IEIF a baissé de 30% Sources : Bloomberg / Analyses LB-P Médiane : 23% Irlande Autriche UK Finlande Allemagne Espagne Grece Italie France Danemark Suède Norvège Pays Bas Belgique Suisse 9

10 Les changements structurels recèlent de nombreuses opportunités La valorisation des sociétés par le marché pourra, à iso-conjoncture, intégrer des perspectives de création de valeur : Tendance à la consolidation pan-européenne des sociétés du monde immobilier Diversification des véhicules cotés sur plusieurs éléments de la chaîne de valeur Probabilité de cotation de nouveaux REITs sur plusieurs places européennes Renforcement de la capacité d investissement des REITs du fait de la raréfaction du crédit 10

11 Tout ce qui est simple est faux, mais tout ce qui ne l est pas est inutilisable Paul Valéry 11