ALUR. Loi pour l accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014

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1 ALUR Loi pour l accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014

2 Loi ALUR Loi votée les 20 et 21 février 2014 Décision du Conseil constitutionnel le 20 mars 2014 Loi promulguée le 24 mars 2014, JO du 26 mars titres et 175 articles 2

3 Loi ALUR Favoriser l accès de tous à un logement digne et abordable Lutter contre l habitat indigne et les copropriétés dégradées Améliorer la lisibilité et l efficacité des politiques publiques du logement Moderniser les documents de planification et d urbanisme 3

4 Favoriser l accès de tous à un logement digne et abordable 4

5 Les rapports locatifs Simplification et sécurisation de la location vide Protection des locataires en meublé Encadrement des loyers Garantie universelle des loyers Statut de la colocation 5

6 Champ d application de la loi 89 (art. 1 et 12) Définition de la résidence principale (loi 89 : art. 2, al. 2) : «le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du CCH» Exclusions totales (loi 89 : art. 2, al. 2) : logements foyers (sauf exigence de la décence) logements de fonction et des travailleurs saisonniers (sauf dossier de diagnostic technique, exigences de la décence, mandat d agir en justice) Exclusions partielles (loi 89 : art. 40) concernant le secteur HLM et les logements conventionnés Application dans le temps : dispositif transitoire prévu à l art.14 (loi 89 : art.7, 17-1, 20-1, 21 et 23, applicables aux contrats en cours) 6

7 L accès au logement (art. 1 et 6) Lutte contre les discriminations (loi 89 : art. 1): alignement du dispositif sur le droit pénal (C. pénal : art ) nouveaux motifs de discrimination pris en compte : âge, grossesse, caractéristiques génétiques Pièces justificatives demandées au candidat locataire et à sa caution (loi 89 : art. 22-2) liste exhaustive (fixée par décret) des pièces susceptibles d être demandées au candidat locataire et à sa caution co-signature d un ascendant/descendant condition formation du bail sanction : amende administrative (max pour une pers. phys. et pour une pers. morale) 7

8 L accès au logement (art. 1 et 6) Rémunération des intermédiaires (loi 89 : art. 5) principe : à la charge du propriétaire exception : frais de visite, constitution du dossier, rédaction du bail et état des lieux. Frais partagés par moitié bailleur/locataire dans la limite d un plafond (décret). Honoraires dus à compter de la signature du contrat (sauf pour l état des lieux : au moment de la prestation) Cautionnement (loi de 89 : art. 22-1) cumul interdit avec toute forme de garantie (assurance, GUL) sanction : nullité du cautionnement 8

9 Le contrat de bail (art. 1) Contrat-type et contenu du contrat (loi 89 : art. 3) exigence d un écrit respectant un contrat-type (décret) nouvelles mentions obligatoires (nom et dénomination du locataire, montant et date du dernier loyer versé par précédent locataire, si moins de 18 mois ) mécanisme de mise en conformité du bail en l absence de certaines mentions : mise en demeure (1 mois), puis saisine du juge (3 mois) Clauses réputées non écrites : nouvelles interdictions (loi 89 : art. 4) Surface habitable du logement : action en diminution si surface < de plus 1/20 à celle mentionnée au bail (loi 89 : art. 3-1) 9

10 Documents joints au bail (art. 1) Notice d information ( loi 89 : art. 3) État des lieux d entrée (loi 89 : art. 3-2) modalités fixées par décret exemplaire signé remis à chaque partie relevé des index pour chaque énergie (mise à disposition au diagnostiqueur ) vérification du bon fonctionnement des détecteurs de fumée droit de rectification de l'edl d entrée (dans les 10 jours) Dossier de diagnostic technique (loi 89 : art. 3-3) Nouveaux documents : état relatif à l amiante (décret à paraître: liste des matériaux) état de l installation intérieure d électricité et de gaz (décret à paraître: liste des matériaux) 10

11 L exécution du contrat de bail : les obligations du locataire (art. 1, I, 10 ) Réparations locatives : prise en compte de la vétusté (définie par décret) Travaux dans les lieux loués (loi 89 : art.7) obligation pour le locataire de laisser exécuter les travaux liés à la décence information préalable du locataire interdiction des travaux les samedis, dimanches, jours fériés (sauf accord) sanction des travaux abusifs (amendes) réparations urgentes de plus de 21 jours : diminution du loyer (C. civ. : art. 1724) Assurance pour compte du locataire : possibilité pour le bailleur de souscrire pour le compte du locataire une assurance (récupérable auprès du locataire) Sous location (loi 89 : art. 8): transmission de l autorisation écrite de sous-louer et copie du bail au sous-locataire 11

12 L exécution du contrat de bail (art. 6) Quittance (Loi 89 : art. 21) obligation de transmission étendue au mandataire du bailleur gratuité des frais de gestion de l avis d échéance et de quittance transmission dématérialisée possible si accord du locataire Charges récupérables (Loi 89 : art. 23) immeubles collectifs : note d information sur les modalités de calcul des charges liées au chauffage et à l eau chaude en cas de régularisation tardive (plus d'un an après leur exigibilité) : paiement par douzième possible à compter du 1 er sept : transmission du récapitulatif des charges par voie électronique ou postale 12

13 L exécution du contrat de bail : la vente à la découpe (art. 5) Prorogation des baux en cours (loi 89 : art et 11-2) en cas de vente par lots de plus de 5 logements (10 auparavant) dans les zones tendues : en cas de mise en copropriété d un immeuble indivis ayant au moins 5 lots d habitation Droit de préemption du locataire occupant (loi du : art. 10-1) : dès que vente d un immeuble de plus de 5 logements (10 auparavant) Droit de priorité des collectivités (loi du : art. 10) : en cas de division initiale ou de subdivision de tout ou partie d immeuble par lots et à défaut d acquisition par l occupant 13

14 L extinction du contrat de bail : congé (art. 5, I, 5 ) Congé pour reprise notice d information mention obligatoire : nature du lien entre bailleur et bénéficiaire de la reprise justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise Congé pour vente notice d information exclusion du dispositif : les actes intervenant entre parents jusqu au 3 ème degré (jusqu au 4 degré auparavant) En cas d acquisition du bien occupé : limitation pour le nouveau propriétaire de la possibilité de donner congé pour reprise ou vente Suspension de la possibilité pour le bailleur de donner congé : en cas d ouverture d une procédure d insalubrité ou de péril 14

15 L extinction du contrat de bail : congé (art. 5, I, 5 ) Renforcement de la protection des locataires âgés : limitation de la possibilité de donner congé au locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé par arrêté, sauf si bailleur âgé ou faibles ressources Sanction du congé frauduleux : sanction pénale (max pour pers. phys. et pour pers. morale) Congé donné par le locataire : nouveaux cas de réduction du préavis réduit à un mois (dans les zones d encadrement des loyers / problème de santé justifié / allocation adulte handicapé / attributaire d un logement social) mention obligatoire : motif de réduction du délai forme du congé : LRAR, signification ou remise en main propre contre récépissé ou émargement 15

16 L extinction du contrat de bail État des lieux de sortie (loi 89 : art. 3-2) établi en autant d exemplaires que de parties selon modalités fixées par décret à défaut d état des lieux ou de remise de l exemplaire, la présomption de bon état ne peut être invoquée le bailleur ne peut facturer au locataire l état des lieux de sortie non établi par huissier (loi 89 : art. 4) Dépôt de garantie (loi 89 : art. 22) délai réduit de restitution : si EL de sortie est conforme à l EL d entrée, le délai de restitution du DG est réduit à 1 mois. indication de la nouvelle adresse du locataire remise des clés : en main propre ou par LRAR au bailleur ou son mandataire immeubles collectifs : arrêtés des comptes provisoire. Conservation possible de 20 % du DG jusqu à l arrêté annuel des comptes. Régularisation définitive 1 mois après. Accord possible pour solder immédiatement les comptes sanction du retard de restitution : majoration égale à 10 % du loyer mensuel 16

17 Contentieux locatif Prescription (loi 89 : art. 7-1) actions liées au bail : 3 ans à compter du jour où le titulaire d un droit a connu (ou aurait dû connaître) les faits générateurs action en révision du loyer par le bailleur : prescrite un an après la date convenue par les parties pour la révision Commission départementale de conciliation (loi 89 : art. 20) compétences élargies (litiges relatif s aux congés et au décret annuel d encadrement) contenu de l avis de la CDC précisé (exposé du différend / position des parties / position de la CDC) en cas de conciliation : document comportant les termes de l accord Mandat d agir en justice (loi 89 : art. 3-2) nouveaux mandataires possibles : collectivités territoriales compétentes en matière d habitat / CAF 17

18 Protection des locataires en meublé (art. 8) Définition : «un logement décent équipé d un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante» (loi 89 : art. 25-4). Régime juridique applicable à la location meublée dispositions spécifiques à la location meublée à titre de résidence principale (loi 89 : art à 25-11) application aux meublés à titre de résidence principale de certaines dispositions relatives à la location vide (état des lieux, dossier de diagnostic technique, obligations du bailleur et du locataire, décret annuel d encadrement, quittance, dépôt de garantie) exclusion (exemple : logements foyers) Prise d effet des dispositions contrats conclus après l entrée en vigueur de la loi ALUR : soumis à l ensemble des dispositions nouvelles (sous réserve des décrets d application) contrats conclus antérieurement : principe : soumis au droit antérieur exception : application immédiate de certaines dispositions de la loi ALUR relatives aux obligations du bailleur et du locataire (loi du : art. 6 et 7 ), à la non décence (loi du : art. 20-1) et aux compétences de la CDC (loi du : art ) 18

19 Protection des locataires en meublé (art. 8) Contrat-type et durée du bail (loi 89 : art. 25-7) contrat-type (défini par décret) durée minimale d un an, renouvelable par tacite reconduction locataire étudiant : durée minimale de 9 mois / pas de reconduction tacite Inventaire du mobilier (loi 89 : art. 25-5) liste des éléments de mobilier fixée par décret inventaire établi en autant d exemplaires que de parties facturation limitée à celle de l état des lieux Dépôt de garantie (loi 89 : art. 25-6) Montant du dépôt de garantie limité à 2 mois de loyer en principal 19

20 Protection des locataires en meublé (art. 8) Renouvellement du bail (loi 89 : art. 25-8, I, al. 2) : modification du contrat lors du renouvellement : reprise du dispositif actuel (information du locataire 3 mois avant) Congé du locataire (loi 89 : art. 25-8, I, al. 1) : reprise du dispositif actuel (préavis d un mois) Congé du bailleur (loi 89 : art. 25-8, I, al. 3 à 7) préavis de 3 mois motivation du refus de renouvellement (revente / reprise / motif légitime et sérieux) en cas de reprise : justification du caractère réel et sérieux de la reprise / mentions obligatoires (nom, adresse, nature du lien avec le repreneur) / bénéficiaires de la reprise limitativement énumérés Paiement du loyer pendant le préavis (loi 89 : art. 25-8, al. 8 et 9) Si congé du bailleur : pendant le temps d occupation réelle Si congé du locataire : pendant tout le préavis (sauf nouveau locataire) À l issue du préavis, le locataire est déchu de tout titre d occupation Sanction du congé frauduleux : même dispositif que pour la location vide 20

21 Protection des locataires en meublé (art. 8) Protection des locataires âgés (loi 89 : art. 25-8, II) : même dispositif que pour la location vide Récupération des charges locatives (loi 89 : art ) : au choix des parties : soit dans les conditions de droit commun (loi 89 : art. 23) pour les provisions de charges soit par un forfait qui ne peut être disproportionné CDC (loi 89 : art ) : compétente pour l application aux meublés des dispositions relatives aux loyers, aux congés, à l état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et à la décence. 21

22 Nouveau mécanisme d encadrement des loyers en zones tendues Complète le dispositif existant, qui permet l encadrement des loyers à la relocation et au renouvellement du bail, dans certaines zones, par un décret annuel. Définition des «zones tendues» (loi 89 : art. 17, I, al. 1) : «zones d urbanisation continue de plus de habitants, où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social» (liste des communes fixée par décret) Non applicable dans le Finistère 22

23 Nouveau mécanisme d encadrement des loyers en zones tendues L entrée en vigueur du dispositif se fera progressivement, au fur et à mesure que les zones d encadrement seront dotées d un observatoire des loyers. Pourrait être effectif dès l automne 2014, dans l agglomération parisienne, ainsi que dans d autres agglomérations. Applicable également pour les locations meublées mais avec des adaptations pour tenir compte des spécificités de ce régime. 23

24 La garantie universelle des loyers : contexte Un constat En 2011, taux d effort > 40% pour 22% des locataires du parc privé Besoin important des bailleurs d être couverts contre le risque d impayé : 95% personnes physiques, 60% n ont qu un logement locatif Renforcement de la sélection des locataires en zone tendue : niveau élevé des garanties exigées et frein à l accès au logement (77% des baux couverts par une caution solidaire) Augmentation des impayés Longueur des procédures Bilan peu satisfaisant de la GRL fin 2012 : lots en cours de garantie (cf. conditions d éligibilité au dispositif restrictives) 5 assureurs distribuent la GRL seulement 40 % des contrats signés en zone A ou B1 Inconvénients du recours au cautionnement Formalisme et protection renforcée de la caution (risque d inefficacité de la garantie) Risque d insolvabilité du garant Coût de la procédure de recouvrement

25 La garantie universelle des loyers : GUL (ALUR : art.23) Garantie publique, universelle et gratuite Applicable au 1/1/2016 Objectifs : Protéger les propriétaires contre les risques d impayés Favoriser l accès au logement (des plus fragiles) et encourager la mise en location Améliorer la prévention des expulsions Champ d application : Impayés de loyers + charges + contribution pour le partage des économies d énergies Logements parc privé (nus ou meublés) et sous-location/intermédiation locative/moi/gestion locative sociale Résidence principale

26 La garantie universelle des loyers : les conditions Conditions d application (loi 89 : art. 24-2) Bailleur : Pas d assurance loyers impayés Pas de cautionnement (sauf cas des étudiants ou apprentis) Pas de lien familial avec le locataire Pas d interdiction de bénéfice de la garantie Mise à disposition d un logement décent Déclaration de son contrat (conforme) à l agence de la GUL dans un délai (décret à paraître) Si bénéficie d une AL : 1/3 payant à demander par le bailleur Locataire : Ne pas être débiteur de l agence de la GUL (sauf exceptions) Ne pas faire l objet d une interdiction du bénéfice de la GUL

27 La garantie universelle des loyers : l aide Montant de l aide : indemnisation du bailleur = montant des impayés (dans la limite des plafonds) Montant minimum (décret) Plafond : zone d encadrement (LR) / reste du territoire (par décret) Plafond augmenté dans la limite LRM : locataires étudiants, apprentis, salariés hors CDI ou demandeurs d emploi Délai de carence (décret) Franchise (décret) Réduction ou suppression de d indemnisation : déclaration tardive, négligence ou si loyers > 50 % ressources locataire Versement de l aide => recours subrogatoire de l agence + action au fond du bailleur demandée (loi 89 : art. 24-2, I, F) Agence de la GUL peut renoncer à son recours (en partie ou en totalité : graves difficultés économiques et sociales du locataire)

28 La garantie universelle des loyers : les acteurs L agence de la GUL : établissement public administratif de l Etat (au plus tard le 1/1/2015) Conseil d administration (Etat / représentants d organisations syndicales et patronales / parlementaires / personnalités qualifiées) Financement : fonds publics, PEEC, produits des remboursements Centres de gestion agréés : cahier des charges et financés par agence GUL / convention Assistance des bailleurs Vérification des conditions d éligibilité Instruction des dossiers d impayés et de demandes d aides Lien avec les locataires (ex. : plan d apurement Comité d orientation Comité des sanctions

29 Statut de la colocation (art. 1, I, 13 ) Définition : loi 89 art. 8-1 «la location d un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur» Contrat-type (défini par décret) Régime juridique applicable si porte sur logement vide : règlementation applicable à la location vide si porte sur logement meublé : règlementation applicable à la location meublée exigences de la décence (décret à paraitre) Loyer : la somme des loyers ne peut être supérieure au montant normalement applicable au logement 29

30 Statut de la colocation (art. 1, I, 13 ) Assurance pour compte des colocataires possible Modalités de recouvrement des charges : même dispositif qu en location meublée Congé et solidarité : si congé d un des colocataires, sa solidarité (et celle de sa caution éventuelle) prend fin au moment où un autre locataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. Cautionnement : identification du colocataire pour lequel la caution est donnée (mention obligatoire) 30

31 Réforme des professions immobilières(art 24) 31

32 Réforme des professions immobilières (art. 24) Délivrance de la carte professionnelle par le président de la CCI (art. 3 loi Hoguet / Décret au plus tard le 1er juillet 2015) L activité de «chasseurs» de biens encadrée (art. 1 1 loi Hoguet) Reconnaissance de l activité de syndic (art. 1 9 loi Hoguet / décret) 32

33 Réforme des professions immobilières (art. 24) Possibilité de pratiquer des actes de location accessoires aux mandats de gestion- Carte «G» (art. 1-1 loi Hoguet) Renforcement du rôle des garants financiers (art. 3 loi Hoguet / Décret) Obligation de formation continue (art. 3-1 nouveau loi Hoguet / Décret) 33

34 Réforme des professions immobilières Contrats avec les professionnels (art. 24) Contrats avec les marchands de listes (Article 6 I et II loi Hoguet) Clause d exclusivité d une durée limitée (décret) Mention des obligations incombant aux marchands de listes Conditions de remboursement total ou partiel ( décret) Mandat exclusif (Article 6 I loi Hoguet ) Actions pour réaliser l opération (entrée en vigueur: ) Reddition des actions au mandant (entrée en vigueur: ) Mention de la faculté de résiliation prévue dans le décret du (application immédiate) 34

35 Réforme des professions immobilières Contrats avec les professionnels (art. 24) Mandat avec clause de tacite reconduction (Article 7 loi Hoguet / Entrée en vigueur immédiate) Mention de la résiliation «Chatel «du Code de la consommation Annonces immobilières (Article 6-1 nouveau loi Hoguet) Mention montant TTC des honoraires ( entrée en vigueur immédiate) si charge acquéreur => en % du prix de vente si charge locataire =>en valeur absolue Mention au contrat des supports utilisés (Article 6I loi Hoguet /entrée en vigueur le ) 35

36 Réforme des professions immobilières Encadrement et contrôle des professionnels (art.24) Création d un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (Article 13-1 nouveau loi Hoguet / Décret) Composition : les professionnels loi Hoguet en majorité et les associations de consommateurs agréées Missions: code de déontologie, nature et modalités de la formation continue Nota : Ce Conseil sera consulté pour avis sur tous les textes relatifs à l exercice des métiers loi Hoguet. Création d une commission de contrôle (Articles 13-5 à nouveaux loi Hoguet / Décret) Dotée de pouvoirs de sanctions disciplinaires Composée des professionnels de la loi Hoguet ayant cessé leurs activités, d un magistrat, de personnes qualifiées, de représentants de l Etat, 36

37 Amélioration de la prévention des expulsions (art. 25 et 28) 37

38 Amélioration de la prévention des expulsions Objectifs Traiter les impayés le plus en amont possible Renforcer le rôle des CCAPEX et assurer une meilleure articulation avec les FSL Conformément aux orientations du plan pluriannuel contre la pauvreté 38

39 Traiter l impayé le plus en amont possible (art. 27) Signalement à la CCAPEX des commandements de payer : loi du : art. 24 Obligation incombant à l huissier Pour tous les bailleurs personnes physiques et SCI familiales Par lettre simple ou par voie électronique Montant et ancienneté de la dette fixé par arrêté du préfet Après avis du CR du PDLHPD et de la chambre des huissiers 39

40 Traiter l impayé le plus en amont possible (art. 27) Saisine obligatoire de la CCAPEX deux mois avant l assignation (au ) : loi du : art.24 Pour tous les bailleurs personnes morales (hors SCI familiales) Pour tous leurs locataires Sous peine d'irrecevabilité de la demande Signalement de l impayé aux organismes payeurs des aides personnelles au logement vaut saisine de la CCAPEX Saisine de la CCAPEX et notification de l assignation au préfet possibles par voie électronique Enquête «financière et sociale» / «diagnostic financier et social» Par un organisme désigné par le PDLHPD Suivant la répartition de l offre globale de service d accompagnement vers et dans le logement 40

41 Traiter l impayé le plus en amont possible (art. 27) Traitement par la CAF ou la CMSA En cas d impayé de l allocataire, le bailleur signale la situation à la CAF Maintien possible de l APL ou de l AL : le maintien est réputé favorable pour les locataires de bonne foi (conditions à préciser par décret) Conséquence de la décision de recevabilité du dossier de surendettement Rétablissement du droit à l APL en cas de suspension dans les conditions de droit commun 41

42 Prévention de l expulsion (art. 25, 26,27) Protections des ménages menacés d expulsion Durée du plan proposé par le juge : trois ans maximum (Loi du : art. 24) Information sur la possibilité de saisine de la commission Dalo mentionnée dans la notification de la décision de justice (Loi du : art. 24) Délai de grâce fixé à trois mois minimum et trois ans maximum (CPCE: L 412-4) Extension de la trêve hivernale au 31 mars (et application de cette trêve aux personnes entrées par voie de fait sous l appréciation du juge) (CPCE: L 412-6) Sanction pénale à l expulsion par la contrainte (CP: L ) 42

43 CCAPEX (art. 28 ) Réaffirmation de la double mission des CCAPEX : Loi du : art. 7-2 Instance de coordination, d'évaluation et de pilotage et d'examen des situations individuelles Missions de traitement des situations individuelles : plus en amont et à tous la stades de la procédure Saisine élargie Amélioration de la circulation de l information Chartes de prévention réaffirmées : précision de son contenu par décret 43

44 Faciliter les parcours de l hébergement au logement (art. 30 à 46) 44

45 Cadre légal au SIAO (art. 30 ) CASF : L ; L à L et L / CCH : L , I Organisation et missions du SIAO plateforme départementale unique couvrant les volets urgence/insertion convention conclue entre le gestionnaire du SIAO et l État missions du SIAO : orientation des personnes en difficulté vers les structures d accueil recensement des places du parc d hébergement, logements en résidences sociales et ceux des organismes exerçant les activités d intermédiation locative Secret professionnel (CASF : L ) 45

46 PDALHPD (art.34) CASF : L , I / Loi du : art. 1 à 4 ; art. 4-1 et art. 4-2) Du PDALPD au PDALHPD fusion du PDALPD avec le PDAHI Gouvernance du PDALHPD Etat + Conseil général Nouveaux acteurs p/r PDALPD : personnes prises en charge Présentation annuelle de la contribution des services sociaux du CG à l ASLL, aux enquêtes et diagnostics sociaux Élaboration du PDALHPD durée : 6 ans publics prioritaires politique de prévention des expulsions locatives 46

47 Fonctionnement du FSL ( art. 35 et 36) Aides financières / Accompagnement social (nouvelles définitions : loi du : art. 5 ; art. 6 ; art. 6-1 à 6-3 e) aides accordées par le FSL dettes de loyer et de factures accessoires (énergie, eau et téléphone), y compris pour l accès à un nouveau logement suppléments de dépenses de gestion précision du contenu des mesures ASLL Saisine du FSL (Loi du : art. 6) CCAPEX / instances du PDALHPD rapport annuel d activité du FSL 47

48 Principe de l accueil inconditionnel des sans-abri et droits des personnes prises en charge (art. 30, 34 et 45) Principe de l accueil inconditionnel : nouvelle définition (CASF : L , al.1 er ) critères alternatifs (situation de détresse médicale, psychique ou sociale au lieu de et) Participation et information des personnes prises en charge (Loi du : art. 3 ; CASF : L et L et CASF : L ) principe de participation droit à l information 48

49 Dispositif d intermédiation locative dans les communes SRU (art. 34) Mesure incitative (CCH : L.302-7al.4) prélèvement sur les ressources fiscales des communes diminué du montant des dépenses engagées pour financer des dispositifs d intermédiation locative dans le parc privé plafond : / logement / an Mesure contraignante (CCH : L ) communes faisant l objet d un constat de carence préfet conclut une convention avec des organismes agréés mettant en place un dispositif d intermédiation locative avec contribution obligatoire et plafonnée de la commune 49

50 DALO/Sous-location HLM avec bail glissant (art. 41) Modalités : CCH : L , II ; L et L convention tripartite (bailleur, locataire et sous-locataire) annexée au contrat de sous-location conditions de glissement (respect des obligations locatives) 2 mois avant l échéance du bail, l organise HLM notifie au préfet la décision de glisser ou non le bail préfet procède à l attribution Relogements périmètre accords collectifs 50

51 DALO / DAHO (art. 41 à 43) Expulsion des ménages bénéficiant du DALO (CCH : L , VIII) possibilité de saisine du juge par la commission de médiation Hébergement des ménages bénéficiant du DAHO (CCH : L , III) orientation par le SIAO conditions de régularité et de permanence du séjour en France non exigées Possibilité de requalification des recours DAHO en recours DALO (CCH : L , IV) 51

52 Simplification des règles de domiciliation (art. 46) CASF : L ; L et L / Code civil : 102 Alignement sur le droit commun des règles spécifiques de la domiciliation des personnes bénéficiant de l AME Ouverture de nouveaux droits Cas dans lesquels l attestation de domicile peur être délivrée à des étrangers dépourvus de titres de séjour 52

53 Nouvelles formes d accès au logement par l habitat participatif (art. 47) 53

54 Nouvelles formes d accès au logement par l habitat participatif (art. 47) Définition des sociétés d habitat participatif (CCH : L.200-1) Personnes physiques qui s associent afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements, de construire ou d acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation Création de deux types de sociétés : les coopératives d habitants et les sociétés d attribution et d autopromotion Ces nouvelles sociétés n ont pas vocation à remplacer les outils juridiques existants Dispositions communes aux deux types de sociétés (CCH:L à 10) Admission de personnes morales dans la limite de 30% du capital social de la société Droit de jouissance sur un ou plusieurs logements possible pour HLM, SEM droit proportionnel à la participation dans le capital 54

55 Nouvelles formes d accès au logement pour l habitat participatif (art. 47) Les coopératives d habitants (CCH : L à 13) Objet social : jouissance d un logement (CCH : L.201-8) Signature d un contrat coopératif avant l entrée en jouissance (CCH : L.201-8) Dispositif anti-spéculatif en cas de cession des parts (CCH : L.201-5) Souscription possible de parts sociales en industrie correspondant à un apport travail (CCH : L ) Révision coopérative (CCH : L ) 55

56 Nouvelles formes d accès au logement par l habitat participatif (art. 47) Les sociétés d attribution et d autopromotion Objet social : jouissance ou propriété d un logement à titre de résidence principale (selon les statuts) Participation aux charges (services collectifs, équipements communs ) en fonction de la quote-part dans chaque catégorie de charges mentionnée dans le règlement de copropriété ou de jouissance Participation aux votes (nombre de voix proportionnel à leur participation dans les dépenses pour les décisions relatives à la gestion et à l entretien de l immeuble pour les autres décisions: vote selon statuts : un associé/une voix ou nombre de voix proportionnel au nombre de parts détenus dans le capital social) 56

57 Lutter contre l habitat indigne et les copropriétés dégradées 57

58 Repérer et prévenir la dégradation des copropriétés 58

59 Copropriété (art. 52 à 62) Création du registre d immatriculation des copropriétés Renforcement de l information des acquéreurs Syndic Fonds de travaux obligatoire Diagnostic technique global (DTG) Abaissement de majorités pour les travaux Autres mesures 59

60 Le registre d immatriculation des copropriétés Art. L à L nouveaux CCH Immatriculation des immeubles en copropriété à destination partielle ou totale d habitation Contenu du registre identité du syndicat, données financières, données relatives au bâti assouplissement possible pour les petites copropriétés (décret ) Inscription et mise à jour à la charge du syndic ou du notaire (en cas de mise en copropriété ou de vente ) Le notaire doit mentionner le numéro d immatriculation lors de la vente de lot(s) Conditions d accès et de publicité à définir par décret Sanctions prévues à défaut d immatriculation, de transmission ou d actualisation des données Registre tenu par un établissement public non désigné à ce jour Entrée en vigueur progressive (entre janvier 2017 et janvier 2019) 60

61 Renforcement de l information des acquéreurs de lot(s) en copropriété Création de la fiche synthétique (loi du : art. 8-2 nouveau) Mentions obligatoires dans les annonces portant sur la vente de lot(s) de copropriété (CCH : L nouveau) Mention de la surface habitable dans les promesse de vente, d achat et acte de vente (loi du : art. 46) Annexes à la promesse de vente ou à défaut de l acte de vente 61

62 Le syndic Mise en concurrence des contrats de syndic (loi du : art. 21) Nouveautés quant au changement de syndic (loi du : art. 18 V) Contrat conforme à un modèle type : décret à paraître ( loi du : art A) Rémunération honoraires forfaitaires honoraires complémentaires pour prestations particulières (définies par décret) et travaux (loi du : art A) Nouvelles missions du syndic (loi du : art. 18 et 18-1) Compte bancaire séparé obligatoire sauf pour les petites copropriétés ayant un syndic professionnel ou copropriétés à usage autre que l habitation(si voté en AG) un an après la promulgation de la loi / à compter de leur renouvellement pour les contrats en cours 62

63 Fonds de travaux Loi du : art, 10, 14-2 et 18 Obligation de constituer un fonds de travaux à partir du sauf pour les immeubles neufs ( -5 ans ) si le DTG indique l absence de besoin de travaux dans les 10 années à venir pour les syndicats de moins de 10 lots (si vote à l unanimité) Utilisation possible pour dépenses hors budget prévisionnel de travaux obligatoires, travaux votés en AG ou travaux urgents Montant minimum : 5 % du budget prévisionnel Fonds de travaux attaché au lot(s) non remboursable par le syndic Lorsque le montant du fonds devient supérieur au budget prévisionnel le syndic doit inscrire à l ordre du jour de l AG la question d un plan de travaux et la suspension des versements en fonction des décisions 63

64 Diagnostic technique global : DTG CCH : L à L nouveaux ) A compter du 1 er janvier 2017, les copropriétés à destination totale ou partielle d habitation devront se prononcer sur la question de faire réaliser par un tiers qualifié un diagnostic global (vote art 24) Obligation de réaliser un DTG pour les immeubles de + 10 ans mis en copropriété (remplace le diagnostic technique préalable) Contenu = document contenant les informations essentielles sur le bâti + liste des travaux nécessaires pour les 10 années à venir Obligation de produire le DTG à l autorité administrative dans certains cas Obligation d inscrire à l ordre du jour de l AG la question d un plan pluriannuel de travaux lors de la présentation ou de la révision du DTG et à toutes les AG qui suivent en cas de nonadoption d un plan (si adoption, vote sur les modalités de mise en œuvre) 64

65 Abaissements de majorités De la majorité absolue à la majorité simple (loi du : art. 24) : travaux nécessaires à la conservation de l immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants et à la mise en conformité, travaux d intérêts collectifs, travaux d accessibilité aux personnes handicapées, décision de faire un DTG (notamment) De la double majorité à la majorité absolue (loi du : art. 25 et 30) : travaux comportant transformation, addition, ou amélioration et les travaux d individualisation des contrats de fourniture d eau (y compris frais d études) 65

66 Abaissements de majorités De l unanimité à la double majorité : opération de surélévation, ou de construction de bâtiments en vue de créer de nouveaux locaux à usage privatifs Passerelle de majorité réservée aux opérations relevant de la majorité absolue sauf travaux comportant transformation, addition, amélioration ou en vue de l individualisation des contrats de fourniture d eau (art. 59 I 8 / loi du : art. 25-1) 66

67 Autres mesures Obligation d assurance (loi du : art. 9-1 nouveau / code des assurances : L à L ) Protection du syndicat en cas d impayés de charges lors de la vente de lot(s) (loi du : art. 20) Travaux d économies d énergie (ALUR : art. 58 I 7 / loi du : art. 24-4) : dispense de mettre à l ordre du jour la question d un plan de travaux à la suite d un DPE lorsque le plan pluriannuel de travaux proposé suite au diagnostic global technique comporte des travaux d économies d énergie Communication par voie électronique (loi du : art nouveau) pour la convocation aux AG, les procès-verbal et les mises en demeure 67.

68 Redresser les copropriétés en difficultés (art. 63 à 73) Traitement curatif 68

69 Procédures applicables Le cadre judiciaire Le cadre administratif La procédure d alerte ou de mandataire ad hoc (art 63) L administration provisoire simple ou renforcée (art 64) Le plan de sauvegarde (art 69 et 70) Les opérations de requalification des copropriétés dégradées (art 65, 66, 67) La procédure de carence (art 72 et 73) 69

70 Réforme de la procédure d alerte ou de mandataire ad hoc (art. 63 ) Loi du : art A, 29-1B, 29-1C Procédure d alerte préventive qui doit intervenir en amont des situations de crise La mission du mandataire est d analyser la situation financière de la copropriété et l état de l immeuble, d élaborer des préconisations pour rétablir l'équilibre financier et d assurer la sécurité des copropriétaires et des locataires. La désignation d un mandataire intervient lorsqu à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25% des sommes exigibles Désignation du mandataire ad hoc: seuil abaissé à 15% pour copropriétés lots saisine du juge élargie (maires, Pdt EPCI, préfet et procureur de la République) Articulation des procédures de mandataires ad hoc et d administration provisoire Professionnalisation 70

71 Réforme de l administration provisoire (art. 64) Loi du : 29-1 à Procédure applicable aux copropriétés en difficultés Lorsque l équilibre financier est gravement compromis ou lorsque le syndicat ne peut pourvoir à la conservation de l immeuble Désignation d un administrateur provisoire par le juge Saisine du juge élargie : maires, présidents des EPCI, préfet, ainsi que mandataire ad hoc Professionnalisation des administrateurs provisoires Mission de l administrateur provisoire : Rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété Tous les pouvoirs du syndic, recensement des créances, mise en place du plan d apurement des dettes ( 5 ans, prorogeable), cession d actifs, effacement de dettes, constitution de syndicats secondaires ou division, travaux Conséquences : Suspension de l exigibilité des créances (12 mois mini et jusqu à 30 mois) Interruption ou interdiction des actions en justices, des poursuites etc 71

72 Réforme de l administration provisoire (art. 64) Loi du : 29-1 à Mise en place possible d une administration provisoire renforcée : lorsque la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires pour la conservation et la mise en sécurité de l immeuble, la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges de copropriété. Objectif : confier certaines missions à un opérateur pour redresser la copropriété, notamment par le biais d une maîtrise d ouvrage d un programme de travaux et la mise en place d un plan de financement Sur autorisation du juge : saisi par le maire, le président de l'epci compétent en matière d'habitat, le préfet ou l'administrateur provisoire déjà désigné Convention homologuée par le juge entre l administrateur provisoire et un opérateur 72

73 Création des opérations de requalification des copropriétés dégradées (art. 65, 66, 67) Objectif Enrayer le processus d indignité et de dégradation du bâti quand le redressement n est pas possible avec les procédures judiciaires par un portage massif de lots de copropriété Initiative et périmètre Etat, collectivités territoriales sur un périmètre défini par ces mêmes autorités Modalités Une convention fixe les actions conduites (acquisition et portage de lots, accompagnement social des occupants, dispositifs coercitifs de LHI, OPAH ou plan de sauvegarde ou procédure d administration renforcée) L Etat peut déclarer d intérêt national une opération et la confier à un établissement public foncier 73

74 Réforme du plan de sauvegarde (art. 69 et 70) Objectif : Recentrer la démarche sur les copropriétés en grande difficulté et améliorer la coordination des acteurs Utilisation Procédure administrative lourde, destinée aux situations gravissimes Contenu du plan de sauvegarde proposé par une commission d élaboration : mesures nécessaires pour redresser la situation financière de la copropriété, et pour réaliser des travaux de conservation Demande : préfet (à son initiative ou sur proposition du maire, du président de l EPCI compétent en matière d habitat, d'associations d'habitants, d'associations de propriétaires ou de copropriétaires, de l administrateur provisoire désigné) Rôle affirmé du coordonnateur 74

75 Réforme de la procédure de carence (art. 72 et 73) Contexte Syndicat des copropriétaires dans l incapacité d assurer la conservation de l immeuble ou la sécurité et la santé des occupants /Permet à l autorité publique d acquérir les biens par expropriation = procédure ultime Saisine du TGI pour ordonnance de carence et désignation d un expert: Maire, pdt EPCI, préfet, et après accords de ces derniers, syndic, administrateur provisoire, 15 % des copropriétaires Expropriation suite à état de carence Indemnité d expropriation : valeur du bien déduction faite de l estimation des travaux prescrits nécessaires sur parties communes et sur parties privatives Possibilité d engager des procédures d habitat indigne dès le prononcé de l état de carence Indemnité d occupation versée à l expropriant par les propriétaires occupants ouvre droit à AL Expérimentation pour 10 ans de la possibilité de n exproprier que les parties communes de l immeuble en copropriété 75

76 Habitat indigne et non décent (art. 75 à 93 ) 76

77 Lutte contre l habitat indigne et non décent Objectifs Simplifier et rendre plus efficaces les procédures en allant vers un acteur unique des polices de l habitat : l EPCI Diversifier et renforcer les sanctions pénales Augmenter les pressions financières à l encontre des propriétaires pour l exécution des travaux Améliorer la protection des occupants Modifier le traitement de la non décence 77

78 Acteur unique des polices : EPCI Art 75/L.5211 CGCT/L et CCH Transfert au président de l EPCI des compétences du maire en matière de police spéciales de l habitat : CGCT : L / CCH : L et L Délégation des compétences de l Etat à l EPCI en matière de santé publique sous conditions l EPCI a signé avec l Etat une convention de délégation et dispose d un PLH les maires ont transféré leurs prérogatives à l EPCI Possibilité pour l Etat de se substituer dans les deux cas au président de l EPCI défaillant 78

79 Acteur unique des polices : EPCI Art 75/L.5211 CGCT/L et CCH Possibilité pour les maires disposant d un SCHS de demander au préfet de leur déléguer ses prérogatives La délégation et le transfert seront réalisés dans le cadre de conventions : Dispositifs d observations et objectifs Moyens humains et financiers Evaluation 79

80 Renforcement et diversification des sanctions pénales (art. 77 et 81) Interdiction d acheter un bien immobilier pour un usage locatif (ou des parts immobilières ou le fonds de commerce d un hôtel meublé ) Pendant cinq ans Nouvelle peine complémentaire applicable aux acquéreurs ou mandataires ayant fait l objet de certaines condamnations pénales. Sous le contrôle du notaire à l occasion de la vente (Obligation est faite aux notaires d interroger le casier judiciaire national) Avant-contrat réputé nul aux torts de l acquéreur Exception : achat pour occupation personnelle / l attestation et l acte de vente sont transmis à l administration fiscale pour éviter les fausses déclarations Confiscation de l usufruit Nouvelle peine complémentaire Applicable aux propriétaires ayant fait l objet de certaines condamnations pénales 80

81 Pressions financières contre la défaillance des propriétaires (art 79) Contraintes financières à l encontre des propriétaires défaillants dans l exécution des travaux prescrits par arrêté Applicable dans le cadre des polices de l insalubrité remédiable, du péril, des ERP d hébergement, des équipements communs des immeubles collectifs Point de départ : fin du délai pour exécuter les travaux Ne fait pas obstacle à l exécution des travaux d office Montant : 1000 par jour et par arrêté, progressive et modulable en fonction de l ampleur des mesures prescrites et des conséquences de leur non exécution Total des sommes demandées < ou égal à euros Affectation à l Anah pour 43 % (frais de gestion de 4 %) 81

82 Pressions financières contre la défaillance des propriétaires (Art. 84 et 88) Recouvrement du coût de la maitrise d ouvrage des mesures et travaux d office (CEPUP : L.13-15) Forfait = 8% de la somme des dépenses recouvrables engagées au titre des mesures et travaux réalisés d office Liste des arrêtés concernés précisée par la loi Déduction des travaux prescrits par arrêtés et non réalisés de l indemnité d expropriation (CCH : L.543-2) Indemnité = Estimation de la valeur du bien valeur des travaux et mesures non exécutés 82

83 Amélioration du droit des occupants (art. 5 et 79) Délais de réponse aux demandes de visite d un inspecteur d hygiène et de salubrité Trois mois à compter de la demande de passage d un agent assermenté Suspension du congé du bailleur d un logement donné à bail plus précoce (loi du : art. 15) Courier du préfet l informant de la tenue de la CODERST Courrier du maire sur l engagement de la procédure contradictoire préalable à un arrêté de péril Pour les contrats signés après le 27 mars

84 Traitement de la non-décence/rôle des organismes payeurs des aides au logement (art. 85) Constat de non décence (par l organisme ou un opérateur habilité par celui-ci) Suspension et confiscation de l AL durant un délai maximum initial de 18 mois Paiement du reste à charge par le locataire Versement de l AL différé jusqu à la réalisation des travaux Locataire tenu au paiement du loyer résiduel / Pas d action en résiliation du bail possible (mention spécifique dans la loi de 89) Information par la CAF au bailleur de l obligation de mise en conformité et des aides Réalisation des travaux de mise en conformité Versement du rappel d AL au bailleur Non réalisation des travaux Perte de l AL par le bailleur : ne peut être réclamée au locataire Prorogation du délai à titre exceptionnel (cas fixés par décret) Pour 6 mois renouvelable une fois sur la même période 84

85 Traitement de la non décence/ Intervention des commune ou EPCI (art. 92 et 93) Régime d autorisation préalable ou de déclaration de mise en location Compétence : commune ou à l EPCI compétent en matière d habitat Faculté de délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location ou à déclaration de mise en location (formalité déclarative) Particularité du régime d autorisation : mise en location subordonnée à une autorisation ( mais le silence de l administration pendant un mois vaut autorisation et est sans incidence sur la qualification du logement au regard de la décence) 85

86 Améliorer la lisibilité et l efficacité des politiques publiques du logement 86

87 Location HLM 87

88 Réforme de la demande de logement social (art. 97 et 98) Objectifs Simplification de la demande de logement social Renforcement de l information des demandeurs Amélioration de la gestion des demandes Axes de la réforme Simplification du dépôt des demandes (dossier unique) Droit à l information Dispositif partagé des dossiers de demande Plan partenarial de gestion et service d information des demandeurs Aménagements aux conditions d accès au logement social. 88

89 Réforme de la demande de logement social (art. 97 et 98) Enregistrement des demandes (CCH : L ) par un service d enregistrement ou par voie électronique (liste d acteurs élargie) Dossier unique de demande : pièces justificatives déposées en un seul exemplaire Droit à information des demandeurs (CCH : L ) En amont En tant que demandeur (après le dépôt du dossier, suivi de la demande) Dispositif de gestion partagée des demandes (CCH : L ) Obligatoire pour tout EPCI doté d un PLH 89

90 Réforme de la demande de logement social (art. 97 et 98) Plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d information des demandeurs (CCH : L et L ) Obligatoire pour les EPCI dotés d un PLH Fixe un délai maximal pour recevoir tout demandeur après enregistrement de la demande (1 mois au plus) Associe l ensemble des acteurs (bailleurs, Etat, collectivités locales, réservataires, autres personnes morales comme les ADIL, les AU.. ) Possibilité d expérimenter la cotation des demandes et la location choisie Mise en place d un service d information et d accueil des demandeurs de logement (SIADL) Détermination d un lieu d accueil avec consultation possible du bilan des attributions de logements sociaux Possibilité de prévoir la diffusion d offres de logement social par des professionnels de l immobilier à titre expérimental 90

91 Réforme de la demande de logement social (art. 97 et 98) Réunions virtuelles des commissions d attribution (CCH : L.441-2) / Expérimentation Création de la conférence intercommunale (CCH : L ) Pilotage du système national d enregistrement Gestion du SNE par un GIP ad-hoc (Etat/USH) Evolution du SNE suivi par un comité d orientation Entrée en vigueur de l ensemble du dispositif : décret à paraître 91

92 Mesures relatives à l accès au logement dans le parc social et à la mobilité (art. 96, 97 et 101) Aménagements apportés à l appréciation des ressources pour l accès à un logement social Prise en compte des dépenses pour l accueil en EHPAD (CCH : L.441-1) Demandeurs en instance de divorce (CCH : L.441-1) Prises en compte des seules ressources du demandeur dès l acte de saisine du JAF (ou attestation d un organisme de médiation familiale pour DCM) Attribution d un logement social au conjoint en instance de divorce malgré l existence d un bail au nom du couple Maintien de l ancienneté pour les demandes déposées avant la séparation par un des membres du couple Relogement suite à sous-occupation / prise en charge des frais de stockage des meubles par le bailleur (CCH : L ) 92

93 Supplément de loyer de solidarité (SLS) (art. 99 et 100) Affectation du loyer de solidarité au financement de remises sur loyer (CCH : L ) Possibilité pour les bailleurs d accorder des remises sur loyers Mention de la remise sur loyer sur la quittance mensuelle du locataire Suppression du plafonnement du SLS par rapport au loyer / m² (CCH : L.441-4) Suppression du plafonnement en fonction du loyer au m² 93