La Faculté de Droit Virtuelle est la plate-forme pédagogique de la Faculté de Droit de Lyon

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1 La Faculté de Droit Virtuelle est la plate-forme pédagogique de la Faculté de Droit de Lyon Fiche à jour au 11 décembre 2010 FIICHE PEDAGOGIIQUE VIIRTUELLE Matière : Droit des biens Web-tuteur : Béatrice Kan-Balivet USUFRUIIT SOMMAIIRE I. ENONCE 3 II. PROPOSITION DE CORRECTION 4 Date de création du document : année universitaire 2008/09 Consultez les autres fiches sur le site de la FDV :

2 2 Cette création est mise à disposition sous un contrat Creative Commons. Paternité - Pas d'utilisation Commerciale 2.0 France Vous êtes libres : de reproduire, distribuer et communiquer cette création au public de modifier cette création Selon les conditions suivantes : Paternité. Vous devez citer le nom de l'auteur original de la manière indiquée par l'auteur de l'oeuvre ou le titulaire des droits qui vous confère cette autorisation (mais pas d'une manière qui suggérerait qu'ils vous soutiennent ou approuvent votre utilisation de l'oeuvre). Pas d'utilisation Commerciale. Vous n'avez pas le droit d'utiliser cette création à des fins commerciales. A chaque réutilisation ou distribution de cette création, vous devez faire apparaître clairement au public les conditions contractuelles de sa mise à disposition. La meilleure manière de les indiquer est un lien vers cette page web. Chacune de ces conditions peut être levée si vous obtenez l'autorisation du titulaire des droits sur cette oeuvre. Rien dans ce contrat ne diminue ou ne restreint le droit moral de l'auteur ou des auteurs. Ce qui précède n'affecte en rien vos droits en tant qu'utilisateur (exceptions au droit d'auteur : copies réservées à l'usage privé du copiste, courtes citations, parodie...) Ceci est le Résumé Explicatif du Code Juridique (la version intégrale du contrat).

3 3 I. Enoncé Gérard et Julie vivaient en concubinage depuis cinq ans, lorsque Gérard a été victime d un accident en mars Il est décédé quelques jours plus tard. Son père, Jacques, son seul héritier, est devenu propriétaire de tous ses biens. Encore dans la force de l âge, Gérard n avait prévu aucune disposition particulière pour assurer la sécurité matérielle de Julie. Or Julie et Gérard vivaient dans un appartement appartenant à Gérard. Jacques décide d octroyer un usufruit de cinq années à Julie pour qu elle ait le temps de faire face à la douleur du départ de son concubin et qu elle puisse s organiser matériellement. Les deux premières années, tout se passe sans aucune difficulté. Mais, il n a plus aucune nouvelle de Julie depuis janvier Il ne reçoit que des demandes curieuses. Elle exige par courrier recommandé que Gérard refasse les tapisseries. Elle parle ensuite de différentes réparations, notamment du système électrique qui présente d importantes défaillances. Il décide alors de s expliquer avec elle. Lorsqu il se rend à l appartement, un homme lui ouvre la porte. Il prétend être locataire. Julie lui aurait consenti un bail de dix-huit ans. Jacques est très indigné. Il vient vous consulter pour obtenir vos conseils.

4 4 II. Proposition de correction 1) Jacques a consenti un usufruit à Julie pour cinq années. Au bout de deux années, l usufruitière envoie plusieurs courriers recommandés au nu-propriétaire exigeant qu il procède à des travaux de rénovation de l appartement, en particulier qu il change les tapisseries de l appartement, et qu il procède à des réparations, notamment celles du système électrique. Concernant les réparations, une distinction est opérée entre les réparations d entretien et les grosses réparations sur le fondement des articles 605 et 606 du Code civil. Les premières sont à la charge de l usufruitier. Les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire. Les réparations d entretien sont définies par défaut par rapport aux grosses réparations. Les grosses réparations sont, aux termes de l article 606 du Code civil, celles «des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier». La jurisprudence a précisé que l article 606 du Code civil énonce une liste exhaustive (Civ.3 ème, 27 novembre 2002). Les autres sont des réparations d entretien. L appréciation du caractère des réparations étant une question de fait, la qualification sera retenue par les juges. Il convient d envisager cette question pour les deux demandes de Julie. - La question de la rénovation de l appartement, en particulier les tapisseries. Aux termes d un arrêt rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation du 21 mars 1962, le ravalement ou le recrépissement d un immeuble est une réparation d entretien restant à la charge de l usufruitier. A fortiori en sera-t-il ainsi pour un simple changement des tapisseries. - La question des réparations, notamment du système électrique La question semble sensiblement différente pour les réparations du système électrique. Ces réparations ne sont pas visées expressément par l article 606 du Code civil. Même s il s agit d une liste exhaustive, la jurisprudence interprète de manière extensive les termes de la loi. La qualification est ainsi retenue pour les réparations importantes, d un montant exceptionnel. Tel est le cas, dans un arrêt rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation du 2 février 1955, pour la réfection de zingueries affectant une partie importante de l immeuble et nécessitant

5 5 une dépense exceptionnelle. Il est probable qu il en sera de même pour la réparation du système électrique. Les premières réparations incombent donc à l usufruitier, soit à Julie. Le nu-propriétaire peut, pendant la durée de l usufruit, contraindre l usufruitier à effectuer les réparations d entretien tendant à la conservation de l immeuble (Civ.1 ère, 21 mars 1962). Tel ne semble pas être le cas en l espèce. Les secondes doivent être en définitive assurées par le nu-propriétaire. Néanmoins Julie ne dispose pas de moyens juridiques pour contraindre Jacques à les réaliser. En effet, «sous réserve de dérogation par les clauses de l acte constitutif de l usufruit aux principes applicables en la matière, l article 605 n autorise pas l usufruitier à agir contre le nupropriétaire pour le contraindre à exécuter les grosses réparations nécessaires à la conservation de l immeuble» (Civ.3 ème, 30 janvier 1970). Ainsi, il ne peut être reproché un abus de droit à un nupropriétaire qui refuse de procéder aux grosses réparations (Paris, 27 juillet 1928). Julie sera donc contrainte de réaliser les grosses réparations et la question sera réglée en fin d usufruit entre l usufruitier et le nupropriétaire dans le règlement des comptes. Jacques n a donc rien à craindre des demandes de Julie. 2) En outre, Julie a consenti un bail de dix-huit ans. Il faudra préciser si le bail a valablement pu être consenti par Julie et quels sont les effets à l égard de Jacques. Aux termes de l article 595 du Code civil, l usufruitier peut jouir du bien grevé de l usufruit par lui-même ou par le truchement d un tiers. Il peut ainsi donner à bail. Néanmoins, le propos doit être nuancé en fonction de la nature du bail. Il s agit en l espèce d un bail d habitation. L usufruitier peut donc valablement l accomplir seul. Julie a pu valablement consentir le bail à un tiers. Dans la mesure où elle a consenti le bail, elle a qualité de bailleur. Par conséquent, c est elle qui doit procéder aux différentes réparations à l égard du preneur (Civ.2 ème, 7 décembre 1961). Cependant, se pose la question de l opposabilité du bail au propriétaire à la fin de l usufruit. Il résulte de l article 595 alinéa 2 du Code civil, que les baux qui excèdent neuf ans ne sont pas, en cas de cessation de l usufruit, obligatoires à l égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit la première période de neuf ans, si les parties s y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite. Ainsi le nupropriétaire n est pas tenu de respecter le bail consenti par l usufruitier pour une durée de plus de neuf ans (Req., 13 avril 1897). Il peut délivrer

6 6 congé au locataire pour la fin de la période de neuf ans en cours (Versailles, 16 octobre 1998). En conséquence, Jacques ne peut s opposer au contrat de bail avant la cessation de l usufruit et même avant la fin de la première période de neuf ans.