S p é c i a l Loi Pinel 1

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1 Spécial Loi Pinel 1

2 Le contexte Quelques jours après son arrivée à Matignon, le nouveau Premier ministre Manuel Valls a fait part de son intention de relancer l immobilier en France. En effet, en 2013, ce sont seulement nouveaux logements qui ont vu le jour, (moins de en 2014) alors que le chiffre de avait été fixé par le gouvernement. Plusieurs mesures destinées à relancer l immobilier neuf avaient alors été annoncées. Le 29 août dernier, il a exposé devant la presse le Plan de relance du Logement, dont les principaux objectifs sont de soutenir la construction de logements neufs et favoriser l accession à la propriété. Parmi ces mesures, l investissement locatif dans le neuf bénéficie de dispositions favorables augmentant son attractivité. En d autres termes, pour regagner la confiance des investisseurs, le dispositif de défiscalisation Duflot, a été remanié et rebaptisé «Pinel» depuis le 1er septembre En décembre, dans le cadre du vote de la loi de finances pour 2015, le dispositif Pinel a été adopté dans son intégralité. Il conserve les mêmes principes que le Duflot mais présente plus de souplesse. Zoom sur ses principales nouveautés. 2

3 Les principes de base La loi Pinel s applique aux biens immobiliers acquis entre le 01/09/2014 et le 31/12/2016 Acheter un logement neuf en vue de le louer pendant une durée minimum permet d obtenir une réduction d impôt pouvant atteindre jusqu à La réduction d impôt est calculée sur le montant de l investissement, plafonné à et dans la limite d un prix d achat au m 2 de Tous les contribuables domiciliés en France, y compris dans les DOM, peuvent en bénéficier Ouvrent droit à la réduction d impôt les logements achevés ou en l état futur d achèvement (achat sur plan) Le logement doit répondre à des exigences de performance énergétique (RT 2012), donc économe en énergie Il doit se situer dans des zones géographiques définies en fonction du besoin en logements L investisseur doit louer le bien non meublé, pendant une durée minimum de 6 ans Il s engage à louer à un locataire respectant un plafond de ressources (fixé par décret en fonction de zones géographiques) Le loyer est plafonné (fixé par décret en fonction de zones géographiques) Le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire 3

4 Les changements applicables au 1er septembre 2014 La durée d engagement de location : l investisseur a désormais le choix de louer le bien pendant une période de 6, 9 ou 12 ans L incitation fiscale : le taux de la réduction d impôts -défini en fonction de la période d engagement de location- est fixé à 12, 18 ou 21 % du prix de revient du logement, celui-ci comprenant le prix d achat et les frais d acquisition (frais de notaire) Les avantages du dispositif sont étendus aux acquéreurs de parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) Les changements applicables au 1er janvier 2015 Les ventes conclues à partir du 01/01/2015 ouvrent désormais la possibilité de louer à un membre de sa famille : le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant, hors foyer fiscal 4

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6 Les objectifs d un investissement Pinel Investir dans l immobilier neuf en loi Pinel procure plusieurs avantages, aussi bien financiers que patrimoniaux. Tour d horizon des bénéfices du dispositif Pinel pour l investisseur. Réduire ses impôts Le dispositif Pinel permet de bénéficier d une réduction d impôt sur le revenu. Cette déduction fiscale est répartie à parts égales sur 6, 9 ou 12 ans, pour l acquisition d un logement neuf d ici le 31 décembre La réduction est imputée sur l impôt dû à compter de l année d achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure). Le montant de l avantage fiscal n est pas lié à la tranche d imposition, mais au prix de revient du bien immobilier. La déduction fiscale peut atteindre 21 % du prix de revient du logement, si la durée de location s étend jusqu à 12 ans. Déficit foncier : l autre déduction fiscale Les loyers perçus via un investissement immobilier en loi Pinel sont imposables à l impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Si les charges déductibles (primes d assurance, taxe foncière, frais de gestion et de mise en location, Remise en cause de l avantage fiscal L avantage fiscal est remis en cause en cas de non-respect des conditions d application. Cela concerne notamment : l engagement de location l interruption prolongée de la location (pendant plus d an) les conditions de location la vente du logement pendant la période d engagement La réduction d impôt obtenue depuis l origine fait alors l objet d une reprise au cours de l année pendant laquelle l événement est intervenu. syndic, intérêts d emprunt, etc.) sont supérieures aux revenus, vous pouvez imputer ce déficit foncier sur le total des revenus (dans la limite de euros). Cette déduction fiscale est possible seulement dans le cadre du régime réel d imposition, pas pour le micro-foncier. Ce dernier permet toutefois un abattement de 30 % sur les loyers, il s agit donc d un régime avantageux si votre déficit foncier ne dépasse pas le tiers de vos revenus locatifs. La protection de la famille Souscrire un prêt immobilier pour financer un investissement en loi Pinel permet de bénéficier des garanties de l assurance décès invalidité (ADI). S il survient un accident de la vie à l investisseur. L ADI solde l intégralité des mensualités restantes du prêt. Ses héritiers reçoivent le patrimoine (c est-à-dire le logement revalorisé), ainsi qu une rente mensuelle correspondant aux loyers. 6

7 Se constituer un patrimoine immobilier de qualité Le dispositif Pinel est un mécanisme qui permet de se lancer dans l investissement immobilier locatif avec un effort d épargne limité. Souvent financé à crédit, ce placement permet de s assurer des ressources supplémentaires sans être imposé. Grâce à la mise en location et à la réduction d impôt, près des trois quarts de votre investissement sont financés par des tiers : les locataires (loyers perçus) l Etat (avantages fiscaux) Passée la période d engagement de location, vous pouvez disposer à votre convenance du logement (location sans plafond de loyer, utilisation comme résidence principale ou secondaire, transmission, revente). Par rapport à l ancien, la valeur du bien sur le marché est notamment garantie car économe en énergie et situé dans des zones où la demande locative est forte. Préparer sa retraite La retraite, ça s anticipe. Fondé sur la solidarité entre générations, le système de retraite par répartition est aujourd hui menacé. Les Français prennent conscience qu ils vont devoir financer un futur complément de revenus à titre personnel. L investissement dans l immobilier locatif apparaît comme une solution adaptée, mais ce levier financier est à activer lors de votre vie active. L une des astuces est de faire coïncider la fin du prêt immobilier d un investissement locatif en loi Pinel avec votre départ à la retraite. A l issue de l investissement, plusieurs possibilités s offrent à vous : maintenir le logement en location (les loyers deviennent un revenu complémentaire) vendre le logement (création d un capital) habiter le logement (propriétaire occupant) La pierre, valeur refuge Placement préféré des Français selon un sondage réalisé par l Ifop en 2013, l immobilier est traditionnellement perçu comme une valeur refuge. Il peut parer l inflation, puisque les loyers sont indexés sur le coût de la vie. Par ailleurs, la France manque cruellement de logements. Entre 1968 et 2008, le prix des logements anciens à Paris a bondi de %, par rapport au coût de la vie qui a augmenté de 636 % et le livret A de 552 %. Une augmentation de revenus La finalité d un investissement immobilier locatif est l augmentation de ses revenus. Cela devient concrètement le cas au terme du prêt immobilier contracté pour financer l achat du logement neuf : les loyers perçus ne servent plus à rembourser votre crédit, mais viennent compléter vos revenus. 7

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9 Nos recommandations pour bien investir La baisse progressive des prix, les taux de crédit historiquement bas et l extension du dispositif Pinel aux ascendants et aux descendants ouvrent des perspectives favorables aux investisseurs. Malgré tout, la défiscalisation ne saurait être l unique moteur de l achat immobilier que vous envisagez de réaliser. Au-delà de l attrait de la «carotte» fiscale, commencez par identifier clairement vos besoins et vos attentes. Quels sont vos objectifs d investissement? Voulez-vous payer moins d impôts, préparer votre retraite, ou constituer un capital que vous pourrez transmettre à vos enfants. Votre projet est également étroitement lié à votre profil familial et à votre situation financière. En clair, il faut se poser les bonnes questions, au risque d acheter un bien trop grand, donc trop cher par rapport à sa capacité financière ou mal placé dans le seul but de maximiser l avantage fiscal. N oubliez pas qu avant tout, vous réalisez un placement à moyen terme dans la pierre et que la qualité du logement que vous allez acheter sera le gage de la réussite de votre investissement. Assurez-vous que le promoteur auquel vous vous adressez dispose de l expertise et des garanties nécessaires. Mieux vaut se tourner vers un spécialiste de la promotion, implanté sur le marché depuis de nombreuses années. Il saura vous orienter et trouver la solution la mieux adaptée à votre situation et à vos besoins. Vient ensuite le choix du logement. Soyez particulièrement attentifs à son emplacement et privilégiez un appartement dans une grande agglomération et idéalement proche des transports en commun (RER, Métro, Tramway, ligne de bus) et des commerces. Optez pour un quartier réputé comme étant une valeur sûre et si vous le pouvez, n hésitez pas à vous rendre sur place. Réagissez et choisissez comme s il s agissait de l appartement ou de la maison que vous allez habiter. Enfin, interrogez aussi quelques agences immobilières et cherchez sur internet si la demande locative existe. 9

10 Pour votre projet immobilier, choisissez un partenaire de confiance : BPD Marignan Membre de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) 15 agences régionales dans les plus grandes villes françaises Plus de 100 programmes neufs Plus de 3000 logements livrés en 2014 Retrouvez toutes les offres d appartements et de maisons sur le site 10