Les dispositifs fiscaux d'encouragement à l'investissement locatif Les zones éligibles au dispositif de la loi «Scellier»

Transcription

1 Service Intermodalité Aménagement Logement Mai 2010 Les dispositifs fiscaux d'encouragement à l'investissement locatif Les zones éligibles au dispositif de la loi «Scellier»

2 Sommaire Introduction page 2 I La limitation du bénéficie des dispositifs fiscaux en faveur de l'investissement page 3 locatif aux zones A, B1 et B2 II La révision du zonage pour l'investissement locatif par l'arrêté du 29 avril 2009 page 9 III Bilan 2009 de l'investissement locatif dans les Pays de la Loire page 16 IV Le bénéfice du Dispositif de la loi «Scellier» en zone C à titre dérogatoire page 20 Liste des principaux documents consultés page 24 1/24

3 Introduction Créé en 1984, le premier dispositif fiscal en faveur de l'investissement locatif dans le neuf, en l'occurrence le dispositif Méhaignerie, ne comportait pas de plafonds de loyer et donc de zonage fixant ces plafonds en fonction des loyers de marché. Le premier zonage pour l'investissement locatif a été créé en 1992 avec le dispositif Quilès- Méhaignerie, afin d'ajuster les différents plafonds en fonction du marché immobilier. Ce zonage distinguait l'ile-de-france et la Province. Les plafonds de loyers instaurés avec le dispositif Quilès-Méhaignerie étaient 40% plus élevés en Ile-de-France qu' hors Ile-de-France et les plafonds de ressources supérieurs de 29%. Ces plafonds de loyers se trouvaient à des niveaux sensiblement égaux à ceux du secteur intermédiaire (plafonds loyer PLI). Le zonage a ensuite été redéfini en 1999 avec le dispositif Besson en quatre zones suivant la taille des agglomérations : la zone Ibis (Paris et les communes limitrophes), la zone I (reste de l'ile de France), la zone II (agglomérations de plus de habitants) et la zone III (reste de la France). Le zonage a été remanié en 2003 avec le dispositif Robien. Un nouveau découpage en trois zones géographiques (A, B et C) a été adopté, tenant compte à la fois des notions de taille d'agglomérations et de tension du marché immobilier. Les niveaux de loyers plafonds définis selon ce zonage devaient en théorie correspondre à 90% du loyer du marché dans les zones les plus tendues. En 2006, le recentrage du dispositif de Robien et la création du dispositif Borloo populaire ont été l'occasion d'améliorer le zonage précédent par la scission de la zone B en deux souscatégories B1 et B2. Les deux nouvelles catégories doivent permettre de définir des plafonds correspondants à la tension du marché immobilier des grandes agglomérations (hors agglomération parisienne qui est située en zone A) et de regrouper dans une nouvelle catégorie les communes dont le marché est sensiblement plus faible que celui d'une grande agglomération. Les plafonds de loyer du Robien recentré ont été sensiblement abaissés en zone B2 et C par rapport au Robien classique alors que les plafonds de loyers du Borloo populaire se situent à des niveaux inférieurs de 20 % à ceux du Robien recentré, l'idée étant de les fixer à 70% des loyers de marché. 2/24

4 La loi de finances rectificative pour 2008 a créé le dispositif Scellier pour la période du 1 er janvier 2009 au 31 décembre 2012, en limitant son bénéfice aux zones A, B1 et B2. Par ailleurs, la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a prévu une révision périodique du zonage (au moins tous les trois ans) et limité les dispositifs Robien recentré et Borloo populaire aux zones A, B1 et B2, à compter du 4 mai 2009 et jusqu'à leur extinction fin Enfin, la loi de finances pour 2010 a introduit la possibilité de demander un agrément pour bénéficier du dispositif Scellier dans les communes situées en zone C à titre dérogatoire. Le rapport a pour objet dans un premier temps de présenter les raisons qui ont conduit à limiter le bénéfice des dispositifs fiscaux en faveur de l'investissement locatif aux zones A, B1 et B2 puis de revenir sur la révision du zonage intervenue par arrêté du 29 avril Dans l'attente du décret devant préciser les modalités de délivrance de l'agrément pour bénéficier du Scellier en zone C, nous ferons ensuite un bilan de l'investissement locatif dans les Pays de la Loire en 2009 avant d'aborder la question du bénéfice du dispositif Scellier en zone C à titre dérogatoire. I La limitation du bénéfice des dispositifs fiscaux en faveur de l'investissement locatif aux zones A, B1 et B2 Cette mesure s'inscrit dans la continuité des décisions du Conseil de modernisation des politiques publiques du 4 avril 2008 visant à recentrer les aides fiscales à l'investissement privé sur les zones dans lesquelles les besoins de logement sont prioritaires et où il existe de réelles tensions sur le marché du logement locatif. Le rapport du ministère du logement et de la ville de février 2008 sur l'évaluation des dispositifs d'aide à l'investissement locatif fait état en effet, pour les logements neufs entre 1999 et 2005 en investissement locatif, d'une moins bonne corrélation de la répartition de ces logements avec le niveau de tension des aires urbaines que la répartition de l'ensemble des logements neufs : tandis que la construction est dans l'ensemble plus concentrée dans les aires urbaines tendues, ce n'est pas nécessairement le cas des logements réalisés dans un but d'investissement locatif. Par ailleurs, en 2006, une part significative des investissements a été réalisée dans des zones dont la tension du marché est faible ou intermédiaire. 3/24

5 Logements ayant bénéficié des dispositifs Robien recentré et Borloo populaire en 2006 zone Effectifs Répartition Robien recentré Borloo populaire Ensemble A % B % B % C % Ensemble % (source : estimations 2006 DHUP d'après l'observatoire du financement du logement et FILOCOM France entière) Il convient toutefois de préciser que les estimations de la fédération des promoteurs constructeurs donnaient une part plus importante de logements en zone A et B1 (22% en zone A, 35% en zone B1; 26% en zone B2, 17% en zone C). Dans un étude réalisée en 2007 pour le compte de la DRE des Pays de la Loire, la cellule économique régionale du BTP des Pays de la Loire a estimé à le nombre de logements réalisés en de Robien en région entre 2003 et 2006, à partir des données SITADEL et des fichiers transmis par un important établissement financier des Pays de la Loire. Sur ces logements, 36% étaient situés en zone B et 64% en zone C. Logements en investissement de Robien entre 2003 et 2005 Nombre total Dont en zone B Dont en zone C nombre % Nombre % Loire-Atlantique % % Maine-et-Loire % % Mayenne % % Sarthe % % Vendée % % Pays de la Loire % % (source : Le logement «de Robien» en Pays de la Loire, Cellule économique régionale du BTP des Pays de la Loire, rapport provisoire de novembre 2007 non publié) Partant du principe que les mesures d'incitation à l'investissement locatif ont pour but affiché l'augmentation de l'offre de logements locatifs et la modération des loyers, l'anil a réalisé en 2008 une enquête sur l'impact de l'investissement neuf sur les marchés locatifs. Faute de 4/24

6 données statistiques en la matière, cette enquête a consisté à consulter des professionnels susceptibles d'apporter un éclairage sur le fonctionnement des marchés et d'apprécier les évolutions récentes : agents immobiliers en premier lieu mais aussi le cas échéant, établissements financiers et promoteurs immobiliers. Les principaux constats de cette étude par rapport à l'impact de l'investissement dans le neuf suivant le degré de tension du marché local et l'importance du surplus d'offre généré par l'investissement dans le neuf sont les suivants : si l'on excepte les marchés les plus tendus (agglomérations les plus chères de la zone A) où l'incitation est inefficace compte tenu notamment d'un niveau des loyers de marché supérieur à celui des loyers plafonds et des prix de l'immobilier, l'investissement locatif a permis une augmentation significative, parfois très importante de l'offre locative et a contribué à l'amélioration de la qualité du parc locatif. Les propriétaires de logements anciens ont en effet été incité à effecteur des travaux d'amélioration pour maintenir leur logement sur le marché, les locataires préférant les logements neufs ; dans les agglomérations en forte expansion démographique comme Toulouse mais aussi Rennes, Nantes ou Bordeaux, l'accroissement de l'offre était une nécessité pour alimenter une demande en forte progression. C'est la raison pour laquelle elle n'y a pas provoqué de réelle détente du marché : les logements neufs se sont loués facilement et les loyers ont continué à augmenter à un rythme soutenu. Seuls des ralentissements ponctuels et de courte durée ont été observés dans les quartiers où d'importants volumes de logements étaient mis en service ; dans les autres grandes agglomérations de province comme Marseille, Montpellier, Nîmes, Angers ou La Rochelle, la détente se manifeste par un allongement des délais de location et par une modération de la hausse des loyers, cette détente étant souvent sélective (à Brest par exemple, elle ne concerne pas les studios et les maisons, dont les loyers continuent de progresser; à Angers, les étudiants n'hésitent plus à quitter leur logement à la fin de l'année universitaire, certains qu'ils sont de retrouver facilement une location à la rentrée) ; dans les villes petites et moyennes de la zone B2 et de la zone C, l'impact de l'investissement locatif est toujours sensible, parfois spectaculaires et dans quelques cas, préoccupant, voire alarmant. C'est en effet, surtout dans ces villes qu'ont fleuri les opérations ciblées investisseurs parfois en nombre excessif au regard de la taille du parc locatif existant et en raison du manque de diversité des biens produits. Dans des marchés relativement peu tendus, où la demande n'est pas très extensible, l'effet sur les marchés a été rapide : allongement des délais de (re)location, stabilisation, voire baisse des loyers et, dans certains cas, vacance importante. Là encore ces phénomènes ne touchent pas l'ensemble du parc : ils sont limités aux appartements de petite taille. À titre d exemple, M. Jean Dionis du Séjour, député-maire d Agen, a indiqué lors de son audition par les 5/24

7 parlementaires chargés de réaliser un rapport d'évaluation des dispositifs fiscaux d'encouragement à l'investissement locatif, que malgré une forte croissance démographique de la ville due à l installation de l école nationale d administration pénitentiaire et à la montée en puissance du 48ème régiment de transmissions, les nombreuses constructions locatives réalisées ces dernières années ont conduit à la fois à la multiplication des vacances de logements anciens dans le centre ville, mais aussi de logements nouvellement construits, l'investisseur perdant alors l'avantage fiscal. ou trouvant un locataire à un loyer plus bas que prévu, avec à la clef un rendement faible ou nul. En effet, ces logements étaient essentiellement des logements de petites tailles et ne correspondaient pas aux besoins et aux attentes des familles. Même si la distinction n'est pas toujours aussi claire compte tenu de l'intervention d'intermédiaire dans certains cas, il est possible de décomposer la production de logements en investissement locatif en deux groupes, comme le fait l'anil dans son étude : d'une part, des opérations de promotion «classiques», c'est à dire qui ne visent pas une clientèle particulière. Les logements, susceptibles d'être acquis aussi bien pour occupation personnelle qu'en vue de la location, sont commercialisés pour la plupart selon la méthode traditionnelle du bureau de vente. Les acheteurs sont en grande majorité des ménages résidents dans l'agglomération ; d'autre part, des opérations dédiées, c'est à dire conçues pour être vendues à des investisseurs. Composées en majorité de logements petits ou moyens (une à trois pièces), elles sont souvent de qualité moyenne, voire médiocre. Leur conception vise à minimiser les charges de copropriété (immeubles de faible hauteur pour éviter le coût d'un ascenseur). Commercialisés par des réseaux nationaux, les logements sont vendus dans leur grande majorité à des investisseurs éloignés. La vente comprend presque toujours, avec le logement, les services adaptés à un propriétaire ne résidant pas sur place : recherche des locataires, mise en location et gestion locative, le tout assorti d'une garantie de revenu locatif. Selon un représentant d'un promoteur, dans ce type d'opération, les promoteurs au moment du montage de l'opération ne regardent même pas le prix des logements anciens dans le secteur ou la situation du marché local de l'habitat. Ce qui les intéresse avant tout, c'est l'effort d'épargne mensuel qui restera à la charge de l'investisseur une fois déduit l'avantage fiscal et le montant du loyer. Si cet effort ne dépasse pas entre 50 et 100 euros, ils savent qu'ils seront en mesure d'écouler leur programme à des investisseurs éloignés, quel que soit les besoins en logements du marché local. Comme le note l'anil, les investisseurs «distants», dans leur grande majorité, achètent un produit de défiscalisation et ne s'intéressent guère au bien lui-même. Beaucoup ne voient pas et probablement, ne 6/24

8 verront jamais le logement acquis, n'ont aucune connaissance de son environnement ni du marché local. Ils sont donc entièrement tributaires des informations données par le vendeur, notamment pour ce qui concerne la demande locative et le niveau des loyers. Cette distinction renvoie à deux types de promoteur. En effet, certains promoteurs se sont spécialisés dans les opérations dédiées à l'investissement locatif. Toutefois, en 2009, les ventes à des investisseurs ont pu représenter plus de la moitié des ventes de logements dans le cadre d'opérations classiques, compte tenu du succès du dispositif Scellier qui permet une baisse significative de l'effort mensuel d'épargne par rapport aux anciens dispositifs. 7/24

9 Typologie des marchés au regard de l impact de l investissement locatif neuf 1 - Zones très chères (zone A)1 2 Grandes agglomérations (zone B1) 3 Villes moyennes/petites (zones B2 ou C) Marché locatif Parc locatif prédominant Marchés d offreurs (le bailleur choisit le locataire) Parc locatif important Délais de relocation réduits, loyers en hausse rapide dans certaines agglos Parc locatif réduit, marché étroit, demande limitée. Production Peu d opportunités de construire Dispositif fiscal moins incitatif (loyers plafonds contraignants, plafonnement du déficit imputable) Prix très élevés, petits logements (collectif) Peu d opérations dédiées à l IL : vente classique (bureau de vente) Augmentation rapide de population, gros besoins, importante production Petits logements en majorité (collectif) Une part d opérations dédiées vendue par réseaux Très importante dans certaines agglos par rapport au marché Petits/moyens logements, essentiellement en collectif. Opérations dédiées, vente à distance par réseaux Impact Négligeable Apport indispensable d offre nouvelle qui a permis soit une détente du marché, soit une modération de la hausse des loyers. Effet qualitatif : travaux d amélioration dans l ancien pour maintenir les logements «dans le marché» La difficulté de relouer des logements anciens peut inciter certains propriétaires à vendre Détente du marché, puis, dans certains cas, offre surabondante : allongement des délais de location et baisse des loyers, vacance. Effet qualitatif : l ancien doit se mettre à niveau pour soutenir la concurrence. Nécessité absolue pour les logements vétustes. Nombreuses mises en vente de logements anciens, qui alimentent le marché de l accession sociale. (source : ANIL L'impact de l'investissement en logements neufs sur les marchés locatifs -juillet 2008) 8/24

10 II La révision du zonage pour l'investissement locatif par l'arrêté du 29 avril 2009 Afin de mettre fin à ces excès et réorienter l'investissement locatif vers les zones les plus tendues, le Gouvernement a donc supprimé l'avantage fiscal en zone C parallèlement à une révision du zonage. Cette révision est intervenue par arrêté du 29 avril 2009 au terme d'un travail technique qui s'est appuyé sur les contributions de certaines DRE et sur l'analyse combinée de deux indicateurs statistiques, à l'échelle de l'unité urbaine : un indicateur synthétique de tension, qui prend notamment en compte le taux de mobilité dans le parc HLM, la part des ménages bénéficiaires des aides au logement dont le taux d'effort est supérieur à 39% et le niveau des prix des logements et des loyers ; un indicateur conjoncturel tenant compte de l'analyse du marché par les professionnels de l'immobilier. A la suite d'échanges plus approfondis avec les professionnels de l'immobilier, les aménagements suivants ont été apportés : le principe d'unité des structures intercommunales a été retenu pour éviter de classer au sein du périmètre d'un même EPCI (hors communauté de communes), des communes dans deux zones différentes, même si cette règle n'a pas été appliquée de façon systématique comme le montre l'exemple de la CA de Laval classée en zones B2 et C ; en revanche, il a été acté qu'au sein d'une agglomération où le marché du logement présente de fortes disparités, des communes pouvaient être classées dans des zones différentes. Ensuite, les associations représentant les élus locaux (Association des Maires de France, Association des maires des grandes Villes de France, Assemblées des Communautés de France, Fédération des maires des Villes Moyennes) ont été consultées et ont fait part de leurs observations. Ce processus d'élaboration a abouti à la proposition de faire changer de zone communes, 795 communes étant reclassées (dont 756 communes passant de zone C en zone B2 ou B1) et 442 communes étant déclassées (dont certaines communes passant de zone B2 en zone C). Toutefois, pour accompagner le plan de relance décidé par le président de la République dans le domaine du logement, les communes jusqu'à présent classées en zone B1 et B2 et qui auraient pu justifier d'un déclassement en zone C ont été maintenues dans leur 9/24

11 zone actuelle. Au niveau national, 170 communes ont ainsi été mises sous surveillance en raison d'une trop faible demande locative et pourraient être déclassées lors de la prochaine révision du zonage. Parmi ces villes figurent Montauban, Dijon, Le Mans, Perpignan, Mulhouse, Valence ou encore Clermont-Ferrand. Selon le secrétaire d'etat au logement, qui est intervenu le 19 mai 2010 lors d'une table ronde du Sénat sur la fiscalité en faveur de l'investissement immobilier, "ne pas déclasser certaines d'entre elles reviendrait à permettre la construction de logements en Scellier qui ne trouveraient pas preneur, ce qui conduirait à déséquilibrer le marché de l'immobilier dans ces communes". Ces déclassements devraient intervenir en principe avant la rentrée scolaire. Dans les Pays de la Loire, la révision du zonage d'avril 2009 s'est traduite par le reclassement de 66 communes, aucune commune étant déclassée : 6 communes passent de B2 à B1 (les 3 communes de l'agglomération de Cap Atlantique et 3 des 10 communes de l'agglomération de Saint-Nazaire), 6 communes passent de C à B1 (les 3 communes de l'agglomération des Sables d'olonne et 3 communes de la communauté urbaine de Nantes situées en dehors de l'agglomération de Nantes), 54 communes passent de C à B2 (20 communes de la CA d'angers, 12 communes de la CAC, 4 communes de Cap Atlantique, 5 communes de la CARENE, 3 communes de la CC côte de Lumière, 3 communes de la CC du Talmondais, la commune de Challans, 3 communes de la CC Océan Marais de Monts, 2 communes de la CU du Mans et, enfin, la commune de La Tranche-sur-Mer) 10/24

12 Zonage des aides à l'investissement locatif privé (arrêté du 29 avril 2009) Communes Superficie Population (1) nombre % ha % Nombre hab % Zone B1 39 2, , ,6 Zone B2 95 6, , ,3 Zone C , , ,0 Total région ,0 (1) population totale RP /24

13 Dans sa contribution de juillet 2008, la DRE des Pays de la Loire proposait le reclassement de 16 communes dont 7 communes de B2 à B1 (Le Croisic, Batz-sur-Mer, Le Pouliguen, La Baule- Escoublac, Pornichet, Saint Nazaire, Pornic), 5 communes de C en B1 (Les Sables d'olonne, Château d'olonne, Olonne sur Mer, Saint-Gilles-Croix-de-Vie, Saint-Hilaire-de-Riez) et 4 communes de C en B2 (Saint-Jean de Monts, Brétignolles sur Mer, Talmont-Saint- Hilaire et Challans). Finalement, les communes de Batz-sur-Mer, de Pornic, du Pouliguen et de Saint- Nazaire ont été maintenues en zone B2 alors que les communes de Saint-Gilles-Croix-de-Vie et de Saint-Hilaire-de-Riez ont été reclassées en zone B2 et non pas en zone B1 comme demandé. Malgré cette révision du zonage et la suppression de l'avantage fiscal en zone C, tous les risques locatifs ne sont pas pour autant supprimés pour les investisseurs, comme le montre une étude du Crédit foncier de France publiée en juillet Selon cette étude, portant sur le territoire national, une soixantaine de secteurs en zones A, B1 et B2 sont considérés à risques ou mis sous surveillance. Dans un communiqué, le ministère du logement a ainsi été amené à rappeler que l'objet du dispositif fiscal est avant tout de soutenir le secteur du logement et d'accroître l'offre de logements locatifs dans les villes où la demande est forte et que chaque acquéreur potentiel est bien entendu invité à veiller à la qualité de l'emplacement du bien qui lui est proposé. Pour sa part, le Crédit foncier précise dans son étude que les marchés placés sous surveillance peuvent inclure des secteurs géographiques et/ou segments de biens collectifs porteurs ou prometteurs. A l'inverse, des marchés considérés comme dynamiques ou équilibrés peuvent comporter des secteurs géographiques et/ou segments de biens collectifs à risques. Compte tenu de ces réserves, l'étude du Crédit foncier de France offre une cartographie régionale des risques dont on peut dégager les conclusions suivantes : très majoritairement, le marché locatif du neuf est sain, l'augmentation du nombre de foyers à risques par rapport à la précédente étude étant très faible. Par ailleurs, huit marchés très majoritairement situés hors des secteurs lourdement touchés par la surproduction de Robien ne sont plus considérés à risques ; une soixantaine de secteurs sont mis sous surveillance en zones A, B1 ou B2 (90% des agglomérations sont en zones B2 et 9,8% en zones B1). En Pays de la Loire, les cinq secteurs concernés sont situés en zone B2 : Angers, Cholet, Laval, Le Mans, la Roche-sur- Yon. Les secteurs de Nantes, de Saint-Nazaire et du littoral y compris Challans font partie des secteurs considérés comme dynamiques ou prometteurs ; au palmarès des régions classées par ordre croissant en fonction du nombre et de 12/24

14 l'importance des foyers à risques, les Pays de la Loire arrivent en quinzième position sur vingt régions. Néanmoins, la région est classée en zone verte contrairement aux régions Midi-Pyrénées, Languedoc-Roussillon et Rhône Alpes en zone rouge compte tenu de l'importance des foyers à risques ; les loyers de l'offre constatée sont nettement supérieurs à ceux de la demande exprimée. Ainsi, sauf dans les Pays de la Loire, les loyers plafonds des logements familiaux (trois pièces et plus) sont plus élevés que les loyers de marché, parfois dans des proportions importantes (jusqu'à +45% à +70% en zone A dans les Alpes). Les plafonds sont généralement plus conformes à la réalité du marché pour les petites surfaces, ce qui pourrait expliquer pourquoi les investisseurs préfèrent les petits logement au-delà même du prix plus abordables de ces logements et du plafonnement des aides fiscales qui peut conduire à privilégier un petit logement afin d'optimiser l'avantage fiscal. Ces analyses sont confirmées par une étude de la société d'expertises immobilières «Immogroup Consulting», de mai 2010, qui montre que le marché du logement locatif neuf en Scellier souffre aujourd'hui de deux types de dysfonctionnement : D abord d'une suroffre qui est avérée dans plusieurs communes ou agglomérations (Nancy, Mulhouse, Vannes, Limoges, Tulle, Brive, Age, Périgueux, Bergerac, Carcassonne, Montauban, Albi, Cahors, Manosque, Salon de Provence, Thonon-les-Bains, Aix-les-Bains, Clermont-Ferrand, Vichy, Villefranche-sur-Saône, Grenoble, Valence, Bailleul ) mais qui demeure assez marginale sur le plan national ; Ensuite, de l inadéquation grandissante des loyers maxima Scellier ou proposés aux loyers de marché. Ce phénomène s est notablement aggravé depuis la mise en place du dispositif Scellier, parallèlement à l amplification de la détérioration du marché locatif. Touchant désormais toutes les régions, cette inadéquation concerne totalement ou partiellement les trois quarts des agglomérations situées en zone B2, les deux tiers de celles situées en zone B1, 40% des agglomérations situées en zone A (dont l essentiel de la seconde couronne parisienne et une partie de la première couronne). Les loyers maxima Scellier peuvent ainsi être supérieurs de 5% à plus de 50% aux loyers de marché dans certaines agglomérations, selon la situation particulière et la typologie des logements : plus le logement est grand, plus cet écart est important. Le créneau du Scellier en logement individuel diffus (il en existe un nombre significatif) s'avère, pour cette raison, particulièrement risqué, prévient Immogroup Consulting. Lors de la table ronde du Sénat sur la fiscalité en faveur de l'investissement immobilier, Benoît Apparu a reconnu que les plafonds de loyer étaient parfois trop élevés et annoncé qu'il proposerait au gouvernement "une révision des plafonds de loyers". 13/24

15 Cartographie régionale des risques de l'investissement en immobilier résidentiel neuf d'après le Crédit foncier de France - Juillet /24

16 Carte nationale des risques locatifs en immobilier résidentiel neuf selon Immogroup Consulting Mai /24

17 III Bilan 2009 de l'investissement locatif dans les Pays de la Loire En 2009, logements ont été vendus à des investisseurs privés dans les Pays de la Loire selon un estimation réalisée par la DREAL à partir des données de l'observatoire du Logement de la Métropole Atlantique (OLOMA) et de l'enquête sur la commercialisation des logements neufs destinés à la vente aux particuliers (ECLN). 76% de ces logements sont localisés dans le département de la Loire-Atlantique. Nombre de logements vendus avec le dispositif Scellier en 2009 Départements Nombre de logements vendus avec le dispositif Scellier Montant des ventes (en millions d' ) Loire-Atlantique Maine-et-Loire Mayenne Sarthe Vendée Total régional (source : estimation DREAL des Pays de la Loire) On peut raisonnablement considérer que la quasi totalité de ces logements a bénéficié du dispositif Scellier, beaucoup plus intéressant que les autres dispositifs en vigueur en 2009 (Robien et Borloo). Cette estimation peut également être considérée comme un minimum dans la mesure où les chiffres OLOMA n'intègrent pas les opérations de maisons individuelles qui ne passent pas par des promoteurs. Par ailleurs, l'enquête ECLN couvre uniquement les permis de construire de 5 logements ou plus. L'association OLOMA a été créée en juin 2007 à l'initiative de la Fédération des promoteurs et constructeurs des Pays de la Loire avec le soutien de Nantes Métropole et la participation de banques partenaires pour mettre en place un outil de suivi des différents marchés immobiliers de la métropole Nantes-Saint-Nazaire. Le périmètre d'observation de l'oloma porte sur la métropole Atlantique (Nantes métropole + Carene + Cap Atlantique + Estuaire Nord) et depuis 2009 sur la région d'angers. La présentation des chiffres Oloma pour l'année 2009 a permis mettre en évidence les points suivants : de façon générale, l'année 2009 aura été une année exceptionnelle pour la promotion immobilière dans toutes les grandes métropoles régionales comme l'a souligné le représentant du bureau d'études Adéquation, chargé de la gestion d'oloma, cette 16/24

18 dynamique étant en grande partie due à l'investissement locatif. En région parisienne et dans les villes plus petites, les résultats sont en revanche plus mitigés ; sur le territoire de la métropole Atlantique, les ventes à investisseurs privés hors ventes en bloc ont doublé par rapport à 2007 pour atteindre logements et 67% des ventes totales contre 50% en Sur la région d'angers, les ventes à investisseurs se sont élevées à 377 logements soit 56% de l'ensemble des ventes ; A l'intérieur de la métropole Atlantique, Nantes métropole a pleinement bénéficié de la reprise d'activités en concentrant 77% des ventes totales de la métropole et 81% des ventes à investisseurs. Sur la CUN, 71% des ventes concernent des investisseurs, le reste correspondant aux occupants. La CARENE avec près de 16% des ventes de la métropole Atlantique a bénéficié de la reprise mais dans une moindre mesure. Sur la CARENE, les ventes à investisseurs représentent toutefois 63% des ventes ; à l'échelle de la métropole Atlantique, les T1/T2 représentent 57% des ventes en 2009 (ventes à occupants et ventes aux investisseurs) contre seulement 40% de l'offre disponible. A l'inverse les T3 et T4 sont sur-représentés dans l'offre disponible (57% de l'offre pour 42% des ventes) (cf. tableau 3). Cette sur-représentation des petites surfaces peut s'expliquer par le poids important des ventes à investisseurs privés dans l'ensemble des ventes. 17/24

19 (source OLOMA, hors ventes en bloc) Ventes de logements neufs par territoires en 2009 (hors ventes en bloc) Ventes à occupants (en nb logts) Ventes à investisseurs Ventes totales % ventes à investisseurs Métropole Atlantique ,4% dont CUN ,9% CARENE ,4% Reste métropole Atlantique ,1% Région d'angers ,0% (source : OLOMA) Typologie des logements vendus et de l'offre, prix unitaires et surface moyenne (source : OLOMA, ensemble des ventes) 18/24

20 Les données ECLN confirment le poids important des petites surfaces dans les ventes à investisseurs. En 2009, 58% des logements réservés par des investisseurs privés dans les Pays de la Loire sont de une ou deux pièces contre seulement 46% dans l'ensemble des logements réservés d'après les résultats de l'enquête ECLN. Taille des logements réservés Logements réservés en investissement locatif Ensemble des logements réservés 2% 4% 40% 46% 58% 50% 1, 2 pièces 3, 4 pièces 5 pièces et plus (source : ECLN ministère de l'écologie) Dans un entretien accordé à Ouest-France (édition du 19 mars 2010) M. Marcel Crasnier, représentant des propriétaires du département de Maine-et-Loire, fait part d'un excès de petits logements dans l'agglomération angevine mais aussi à Cholet et Saumur depuis 18 mois. Il considère ainsi que le dispositif Scellier est à peine justifié et qu'il ne l'est surtout pas pour les petits logements. La loi de mobilisation pour le logement (loi Mlle) donne la possibilité aux communes de délimiter dans leur PLU des secteurs à l'intérieur desquels les programmes de logements devront comporter une proportion définie de logements d'une taille minimale (CU, article 123-1, 15ème). Il convient toutefois de préciser que les documents d'urbanisme n'ont pas pour vocation en principe d'introduire des dispositions relatives à la construction. En outre, le demandeur d'une autorisation d'urbanisme n'est plus tenu de produire les plans intérieurs des constructions, ce qui peut entrainer quelques difficultés de vérification au moment de la demande de permis de construire. C'est pourquoi le décret n du 22 mars 2010 prévoit de joindre à la demande de permis de construire un tableau indiquant la proportion de logements de la taille minimale imposée pour les projets situés dans les secteurs du PLU dans lesquels les programmes doivent comporter une certaine proportion de logements d'une taille minimale. Par ailleurs, ces secteurs doivent être intégrés dans les documents graphiques du PLU. La loi Mlle a également renforcé l'articulation des PLH avec les documents d'urbanisme. 19/24

21 Dans une étude de février 2010 publiée par l'anil, Guilhem Dupuy observe que les contraintes de type et de taille de logements imposées aux promoteurs excèdent très généralement le cadre écrit notamment lorsqu'il s'agit de limiter les produits destinés à l'investissement locatif. Dans ce genre de cas, les contraintes émergent lors de pratiques de concertation engagées très en amont et se rencontrent essentiellement dans les agglomérations ayant mis en place une politique volontariste du logement à travers leur PLH, comme à Nantes ou à Brest. IV Le bénéfice du dispositif Scellier en zone C à titre dérogatoire Cette possibilité de dérogation est prévue au X de l'article 199 septvicies du code général des impôts qui dispose que la réduction Scellier «est également acquise au titre des logements situés dans les communes mentionnées au premier alinéa lorsqu'elles ont fait l'objet d'un agrément délivré par le ministre chargé du logement, dans des conditions définies par décret, après avis du maire de la commune d'implantation ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale territorialement compétent en matière d'urbanisme. La décision du ministre de délivrer ou non l'agrément doit tenir compte des besoins en logements adaptés à la population». Le projet de décret définissant les conditions dans lesquelles cet agrément pourrait être accordé est actuellement en cours d'examen par le Conseil d'etat. L'agrément portera en principe sur une seule commune. Toutefois, comme précisé dans la réponse du Gouvernement à une question parlementaire de Mme Nicole Ameline, il est prévu de permettre une procédure de demandes groupées pour l'ensemble des communes relevant d'un EPCI compétent, afin de simplifier les démarches sans que la décision perde son caractère individuel. Il convient de noter que dans le cadre des débats parlementaires sur le projet de loi de finances pour 2010, il avait été envisagé d'accorder la dérogation pour un programme en particulier comme proposé dans le rapport parlementaire d'information sur l'évaluation des dispositifs fiscaux d'encouragement à l'investissement locatif. Ce rapport préconisait en effet la mise en place d'un système d'agrément des projets de construction sur la base d'un contrat territorial de l'habitat. Ce contrat territorial de l'habitat, signé par les services de l'etat et les délégataires des aides à la pierre, devait déterminer les objectifs et les orientations souhaitées de la politique et servir de base à un agrément des services pour les projets de construction de logements «Borloo» et «Robien» à l'instar de ce qui existe en matière de logement locatif social. Les auteurs du rapport considéraient que cet agrément permettrait, davantage que le permis de construire d'apprécier l'opportunité de l'opération de construction et de coller au plus près à la réalité des marchés locaux, par nature beaucoup plus diverse que le découpage du territoire national en quatre zones. Si ce système permet de coller au plus près à la réalité des 20/24

22 besoins, il se révèle en revanche plus difficile à mettre en œuvre, d'où le choix d'accorder l'agrément pour l'ensemble du territoire de la commune. En outre, pour pouvoir demander un agrément, la commune devra disposer d'un programme local de l'habitat qui permet d'attester l'existence de tensions dans le secteur locatif libre ou intermédiaire et de montrer la cohérence entre la demande de dérogation et la politique globale des collectivités. En revanche, il n'est pas précisé si ce PLH devra être conforme avec les dispositions de la loi de mobilisation pour le logement du 18 février 2009 qui ont renforcé la portée opérationnelle des PLH. Désormais, le programme d'actions doit être établi par commune et, le cas échéant, par secteur géographique. Cette territorialisation s'entend : à la commune pour les communes soumises à l'article de la loi SRU et les pôles urbains comportant des enjeux forts en matière de logement ; par quartier ou arrondissement pour Paris, Lyon et Marseille, pour les PLH élaborés à l'échelle communale, pour les villes au poids démographique important situées en zone tendue ; au niveau supra-communal par exemple pour les pôles ruraux. Le programme d'actions doit décliner le nombre et les types de logements à construire. Cette typologie renvoie au mode de financement tant pour le parc public que pour le parc privé. Pour les territoires à enjeux, il peut être utile dès le porter à connaissance de se prononcer sur le statut des logements (accession, locatif privé/social) et leur taille. Les EPCI ayant adopté un PLH depuis moins de cinq an disposent d'un délai d'un an pour mettre en conformité leur PLH avec la loi Mlle, à compter de la publication de la loi. La loi Mlle a d'autre part étendu l'obligation d'élaborer un PLH aux communes de plus de habitants non membres d'un EPCI compétent en matière d'habitat et aux communautés de communes ayant pris la compétence en matière d'habitat et comptant plus de habitants avec une ville centre de habitants. Les EPCI et communes impactées par ces nouveaux seuils doivent adopter leur PLH avant le 25 mars Sont concernés dans les Pays de la Loire les communautés de communes du Castelbriantais et de Pornic en Loire- Atlantique et les communautés de communes des Sables d'olonne et du Pays de Saint-Gilles en Vendée. La loi Mlle ne prévoit pas de sanctions en cas de non respect des délais prescrits pour la mise en conformité du PLH ou l'élaboration de leur PLH. Néanmoins, les services de l'etat doivent inciter les collectivités à le faire afin de fixer ou de préciser leurs orientations en matière de 21/24

23 politique du logement. Le recours à la procédure de modification est prévu pour mettre en conformité le PLH avec les nouvelles dispositions législatives. Le projet modifié est transmis pour avis au Préfet ainsi qu'aux personnes morales associées qui ont 2 mois pour se prononcer. Cette procédure simplifiée ne prévoit pas la consultation du CRH. Au 1 er mai 2010, 20 PLH conformes à la loi du 13 août 2004 sont approuvés dans les Pays de la Loire, 3 de ces PLH étant en cours de révision, et 10 PLH sont en cours d'élaboration (cf. carte ci-jointe). Deux territoires des Pays de la Loire ont d'ores et déjà fait connaître leur intention de demander une dérogation pour bénéficier du dispositif Scellier en zone C : la canton de Saint-Philbert de Granlieu (courrier de Stéphane Beaugé, conseiller général du canton de Saint-Philbert de Grandlieu, au secrétaire général de la préfecture de la Loire- Atlantique en date du 11 janvier 2010 ) commune de Sainte-Pazanne (courrier du maire de Sainte-Pazanne au ministre du logement en date du 19 janvier 2010). Par ailleurs, les communes d'aizenay et des Herbiers en Vendée seraient également candidates. Si les communes d'aizenay et des Herbiers sont couvertes par un PLH, ce n'est pas le cas du canton de Saint-Philbert de Grandlieu et de la commune de Sainte-Pazanne. La demande pourra contenir tous les documents que le pétitionnaire jugera utile de transmettre au ministre chargé du logement en complément de ceux qui sont répertoriés dans une liste et destinés à permettre à celui-ci de prendre sa décision en tenant compte des besoins en logements adaptés. La demande devra être soumise au comité régional de l'habitat afin que celui-ci puisse donner un avis sur la compatibilité de cette demande avec l'ensemble des marchés locaux de l'habitat environnants. L'instruction de la demande sera réalisée par les services du ministère chargé du logement ; seront analysés les indicateurs statistiques de tensions du marché immobilier sur la commune, l'offre, les besoins en logement et, les cas échéant, des éléments d'expertise sur la situation du marché immobilier local. Il sera fait publicité de l'agrément, qui sera publié au Journal officiel, afin d'informer correctement et de manière transparente les contribuables. 22/24

24 Etat d'avancement des PLH dans les Pays de la Loire Situation au 1 er mai /24

25 Liste des principaux documents consultés : ANIL, L'impact de l'investissement en logements neufs sur les marchés locatifs de Jean Bosvieux, juillet 2008 ANIL, «Le maire, l'accession sociale et le promoteur», Guilhem Dupuy, février 2010 Assemblée Nationale, Rapport d'information sur l'évaluation des dispositifs fiscaux d'encouragement à l'investissement locatif par François Scellier et Jean-Yves Le Bouillonnec juillet 2008 Assemblée nationale, Réponse du Gouvernement à la question parlementaire n 1020 de Mme Nicole Ameline, 1ère séance du 27 avril 2010 Cellule économique régionale du BTP des Pays de la Loire, Le logement «de Robien» en Pays de la Loire, rapport provisoire de novembre 2007 Contribution de la DRE à la révision du zonage Scellier (Courrier en date du 25 juillet 2008 du chef du service logement et construction de la DRE au chef de bureau du financement à la DGALN) Crédit foncier, L'investissement en immobilier résidentiel neuf cartographie régionale des risques synthèse, juillet 2009 DGALN, «Le PLH est 10 questions», version provisoire du 24 novembre 2009 Ministère du logement et de la ville, L'évaluation des dispositifs d'aide à l'investissement locatif rapport, février 2008 OLOMA, Promotion immobilière activité du 4ème trimestre 2009, FPC Pays de la Loire Ouest-France, intervention de M. Marcel Crasnier, représentant des propriétaires pour le département de Maine-et-Loire, édition du 19 mars /24

26 Service intermodalité, aménagement, logement 34, place Viarme BP Nantes cedex 1 Tél : Fax : Courriel : sial.dreal-pay s-de-la-loire@developpement-durable.gouv.f r